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不動産売却に必要な書類とその注意点。円滑に進める方法は?

不動産の売却では、売買契約の締結や登記手続きがあるため、印鑑証明書や固定資産税評価証明書などを用意する必要ですが、中には有効期限がある書類や添付書類が必要な場合もあり、慌ててしまうことも。
円滑に進めるには、早い段階で必要書類を揃え、流れを確認し、注意点も把握しておくことが重要です。
ここでは、不動産売却に必要な書類について、時系列別に整理し、取得方法と合わせて分かりやすくご紹介します。


1.不動産査定時に必要な書類

不動産の売却では、最初に不動産会社へ売却不動産の価格査定を依頼します。 資料がなくても査定は受けられますが、資料が多い方がより精度の高い査定を受けられます。
例えば、売主自身も自分の不動産の築年数など曖昧になっている場合もあるので資料を使って現状を正しく把握し、より正確な査定をしてもらいましょう。あると良い資料は以下の5つです。


1.1.登記事項証明書

地番、家屋番号、評価額、面積、築年数を正確に把握してもらうために必要です。 登記事項証明書は不動産の所有者を証明する際にも使えるのでより良いです。どうしてもすぐに準備できない場合は 固定資産税納税通知書を利用しましょう。ちなみに、登記済権利書は紛失すると登記の際に手続きで余計な費用がかかるため大切に保管しておきましょう。


登記事項証明書
参照元:wikipedia

土地建物登記済証 権利証を紛失した場合

再発行はできないので、不動産を売却する時などに下記の2つのいずれかの手続きを取る必要があります。

1.本人確認情報

本人確認情報とは、権利証・登記識別情報に代わる書類のことで、司法書士が不動産所有者であることを確認し、司法書士の責任で所有者であることを証明するものです。司法書士が作成します。

2.事前通知制度

権利証がない状態で登記申請書に権利証を提供できない理由を記載して、そのまま登記申請を行う制度です。手順としては、法務局から本人限定受取郵便で「事前通知」が届き、通知書に実印を押して返送します。これにより、法務局は間違いなく本人が自らの意思で登記申請であることを確認することができます。


1.2.間取り図と測量図

建物の現状を把握する為に用いられ、価格査定時の参考資料になります。特に不動産の大きさや部屋の配置、方位への対応理解に参考になります。


1.3.建築確認通知書

その建物が、新築時の建築基準法に基づいて建築されたことを証明する書類です。 建築時に施工会社から渡され、途中で売買があれば売買時に売主から買主へ渡っているはずです。 書類が見当たらない場合は、施工会社か、売買を担当した不動産会社の担当者へ問い合わせてみましょう。


1.4.購入時の物件概要書(パンフレット)

マンションや分譲戸建てでは、新築時のパンフレットがあると効果的です。 新築時のパンフレットはしっかり作りこまれているものが多く、購入希望者が内覧した際後のイメージを、家に帰ってからもパンフレットを見ることで継続できるからです。 また、新築時のパンフレットがあると、その物件の基本的なコンセプトを伝えることができます。


さらに、新築時のパンフレットを大事に持っているということは、売主がその物件を大切に思っているという印象を買い手に伝えることにもなります。 買い手としては、売主にとても大切にされていた物件を買いたいと思っています。 マンションや分譲戸建てを売却する時は、ぜひパンフレットを用意しておくようにしましょう。


1.5.利用規約

マンションの管理規約は、マンション売却の際に用意する必要があるもので、ペットの飼育の可否や駐車場の有無、管理費用などについて書かれています。通常、マンションの管理組合で決められた管理規約や使用細則は、所有者全員に冊子として配られます。査定時に必須というわけではありませんが、マンションに住むためのルールが書かれているので、売却が始まるまでの間に必ず用意しておくようにしましょう。 マンションの管理規約が見当たらない場合は、管理組合に問い合わせてコピーさせてもらうと良いでしょう。


1.6.固定資産税納税通知書

固定資産税、都市計画税は、毎年1月1日時点での不動産の所有者に課税される税金です。この通知書は、固定資産税の確認や移転登記の際の登録免許税の算出に必要となります。

固定資産税・都市計画税納税通知書を紛失した場合

固定資産税の納税通知書は再発行ができません。代わりに「固定資産税評価証明書」を発行してもらうことができます。固定資産税評価証明書には、土地や家屋の所有者の氏名住所のほか、土地の所在地、地積、評価額などが記載されています。

市区役所の窓口で請求書に記載し、本人確認書類とともに提出し発行してもらうことができます。代理人の場合は委任状が必要です。郵送の場合はHPなどから請求書をダウンロードし、返信用封筒や手数料分の定額小為替などと一緒に市区役所に提出し、送ってもらうこともできます。


1.7.建築確認済証および検査済証

建築確認証とは建築する際に法的に必要とされている書類です。現地で検査され、建築基準法の基準を満たし、きちんと建築されたと証明されているという証明です。万が一紛失してしまった場合、再発行はできませんが、市区役所で建築計画概要書と台帳記載事項証明書を所得することができ、認済証および検査済証の取得日の確認ができます。


1.8.地積測量図、境界確認書

地積計量図は土地の面積や、境界線などを測量してもらった証明になります。謄本記載のものは情報が古く、トラブルの元にもなり兼ねない為、土地を売買する時には現状の土地の計測を依頼する必要があります。測量士や土地家屋調査士に依頼し、料金は一般的に35万円~45万円ほどです。土地の形状や広さで異なります。自分で探し見積もりを取るか、不動産業者に紹介してもらいましょう。

地積計量図を取得する方法は4つあります。
1:登記所の窓口にて受け取る             1通 450円
2:オンラインで請求し、郵送にて受け取る       1通 450円
3:オンラインで請求し、登記所の窓口にて受け取る   1通 430円
4:登記情報提供サービスにてデータを取得       1通 365円


査定時に必要な書類
書類 一戸建て マンション 土地
登記事項証明書 ×
間取り図と測量図
建築確認通知書
購入時の物件概要書 × ×
利用規約 × ×
固定資産税納税通知書
建築確認済証 ×
地積測量図、境界確認書 ×

2. 売買契約時に必要な書類

次に売買契約時に必要な書類を説明します。正式な契約となるので今から紹介する書類等は必ず準備しましょう。


2.1.実印・認印

売買契約書への押印は認印でも構いませんが、登記関係の書類への押印には実印が必要です。 実印であることを証明するため発行から3ヶ月以内の印鑑証明書が必要になりますので、実印を登録していない方は早めに登録を済ませておきましょう。なお、登録できる印鑑には規定があり、「8mm角の正方形~25mm角の正方形」でなくてはなりません。

印鑑登録の申請方法

区役所の区民課または各支所にて、印鑑登録申請書を提出します。その後本人の意思確認の為「照会書」が郵送されてくるので、本人確認書類と「回答書」と共に市区役所にて登録申請します。


印鑑登録を紛失した場合の再発行について

1.印鑑登録した市区役所で「亡失届」を提出します。次に顔写真付きの官公庁発行の本人確認書類と新たに登録する為の印鑑を持参し印鑑登録廃止申請しましょう。


2.2.印鑑証明

実印と住所の確認を行うために必要な書類です。査定予定日より3カ月以内のものを1部用意しましょう。 印鑑証明書は市役所の窓口で「印鑑登録証明書交付申請書」に記入し、印鑑登録カードか住民基本台帳カードまたは個人番号カード、本人確認書類を提出し、手数料数百円を払い発行できます。


2.3.身分証明書

売主本人であるための確認書類として必要です。 運転免許証が一般的ですが、他にパスポートや健康保険証などでも大丈夫です。 なお、不動産に共有持ち分がある時は、全員分の身分証明書が必要です。



2.4.収入印紙

売買契約書に貼付する物です。不動産を売却する際は印紙税が発生します。 印紙税とは不動産を売却する際に売主と買主との間で交わす不動産売買契約書に対してかかる税のことです。 この税金を印紙という形で支払います。なお売買価格によって支払う印紙税は異なります。


売買契約時に必要な書類
書類 一戸建て マンション 土地
実印・認印
印鑑証明
身分証明書
収入印紙

3. 残金決済時に必要な書類一式とその取得方法

最後に、残金決済時に必要となる2つの書類を紹介します。


3.1.住民表

登記名義人の表示変更登記が必要な場合は発行されてから3ヶ月以内の住民票を準備しましょう。住民票の取得方法は、 住民票を置いている市区町村役場の「市民課」や「戸籍課」で請求書に記載し発行してもらうのが一般的です。
役場で行くのが難しい方は、市区町村役場やHPからダウンロードした「請求書」と「返信用封筒」と「本人確認書類の写し」、「郵便局で発行された定額小為替(1通あたりの手数料)」を送付し、住民票を郵送してもらうこともできます。


なお住民票で現住所と登記簿上の住所・氏名との繋がりが確認できない場合は、住民票の除票か戸籍の附票、戸籍謄本が必要です。その際は引っ越し前の市区長汚損役場や本籍地のある市区町村役場で取得ができます。



3.2.通帳と届出印

残代金が着金したかどうかを確認するために必要です。抵当権がある場合は、抵当権者が指定した金融機関のものが必要です。



残金決済時に必要な書類
書類 一戸建て マンション 土地
住民票
通帳と届出印

4.書類を集める時に注意すべき点

不動産売却に必要な書類を集める時には、以下のような点に注意しましょう。

4.1. 登記が更新されていない場合、登記完了まで時間がかかる

不動産の所有者の情報には所有者の住所なども記載がありますが、こういった情報が更新されていないような場合では、登記申請から登記完了まで時間のかかることがあります。


あらかじめ必要になることが分かっているようであれば、先に済ませておくと良いでしょう。

4.2. 買主や関わる人の立場に立って早めに集める

必要書類は、売買契約や登記に必要な書類もありますが、買い手に物件について説明する書類にもなります。 不動産の売買契約においては、買い手からすると調べなければならないことが多く、売主から情報を提供してもらわなければ分からないことも多いです。


条件に見合った買い手をスムーズに見つけるためには、買い手がどのような情報を欲しているのか考えて書類を集めていくと良いでしょう。

4.3. 敷地の境界は早めの段階で明確に

売却を検討している不動産の、隣地との境界が確定していないような場合には、できるだけ早く確定の手続きを進めるようにしましょう。


境界確定には、隣地の所有者との立ち合いが必要で、売買契約が確定してからバタバタと進めても間に合わないことがあります。
少なくとも1∼2ヶ月は余裕を見て動いておくと良いでしょう。

5. 不動産売買を検討し始めたら必要書類も早めに準備をすると良い

不動産売買はやらなければいけない事がたくさんある為、まずは手順を不動産屋と一緒に確認することが大切です。その際に、提出書類をチェックし、添付書類なども箇条書きにしてまとめておくと良いでしょう。

有効期限に注意し、必要書類などは早めに準備しておくと、滞ることなくスムーズに進みます。そしてわからないことなどは、その都度相談していきましょう。

5.1. イエウールを利用して信頼できる不動産会社を探そう

イエウールでは不動産に関する情報がたくさんあります。売買契約や必要書類など困った場合も、すぐに相談でき信頼のおける不動産会社を見つけておくと心強く安心です。イエウールを活用し、信頼できる身近な不動産会社を探してみましょう。

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