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【マンションの売却価格はどのように決まるか?】相場を見極めて高く売ろう!



マンションの価格相場を知ることは、マンション売却成功のための第一歩です。

マンションの価格は幅広く、一見、同じような部屋・内装に見えても、立地などによって価格が変わります。本記事では、新築と中古マンションにおける価格の成り立ちの違いやマンションを売却する際の価格相場の調べ方をご紹介しつつ、マンションの「価格」について紐解いていきたいと思います。

こんな悩みの人にピッタリ
  • 新築マンションの現在の価格動向や購入後マンションの資産価値がどのように変化するかを知りたい人
  • 自分のマンションの相場価格を知りたい人
先読み!この記事の結論
  • マンションを売るなら相場が高いオリンピック前の今がオススメ!
  • 少しでも売却を考えていらっしゃる方は、イエウールを利用して自分にあった不動産会社を見つけよう!

「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

1. マンションの価格はどのようにして決まるのか?


マンションの価格は売却する側が決めているので、ルールのようなものがないように感じるでしょう。しかし、マンションの価格はいくつかのルールに基づいて決められています。この章では、「新築マンション」と「中古マンション」における価格設定の違いについて見ていきます。基本は飛ばして早くマンション売却の相場について知りたいという方は、3章をご覧ください。


1.1. 新築マンションの価格

新築マンションの価格は4つのポイントによって価格が決められています。では、それぞれ説明していきます。


土地代

まず、マンションを建てる上で、もっとも重要といえるのが土地です。マンションを建てるためには、ある程度の広さのある土地を見つけないといけません。また、場所選びも重要です。地盤がしっかりしているだけではなく、住む人のことを想定した、立地の良さ。周辺住民の理解を得られる場所を、選択していく必要があります。マンションを建てるには、土地の取得に一番多くのコストがかかっていると言われています。


建築費用

土地を取得した後に必要となるのは、建てるための建築費用です。建築には、マンションの骨組みから内外装、その他の設備に使われる費用がかかってきます。また、その計算方法は、坪単価と延床面積で計算されています。そして、マンションを建てるためには、多くの人件費もかかっています。マンションの規模によっても異なりますが、大きければ大きいほど、そのマンションにかかる人件費も加算されていきます。また、オリンピックなどのようなな規模の建設が始まってしまうと、更に、人件費などが高騰すると言われています。


広告宣伝費

マンションが無事に完成したとしても、宣伝することで、認知しなければ、販売を達成することができません。また、大規模マンションであれば、なおさらインパクトのある宣伝アクションを起こす必要があります。大量の集客を行い、全住戸、完売できなければマンションを売る意味がありません。



広告宣伝費としては、チラシ・パンフレット・DM通信費、新聞・雑誌・インターネット、モデルルームの建築費なども含まれます。逆に、最近では、このような広告宣伝費を削ることで、出来るだけ安くするような小規模マンションも出てくるようになりました。しかし、立地が人気のある場所、設備が豪華で整っているタワーマンションのような規模になると、広告宣伝費も、それなりに必要となってくるといった現状があります。


利益

もちろん企業側の利益も含まれています。利益が入らずに、マンションの価格が決まることはありません。利益が出ることを想定した上で、マンション建設が行われ、販売されていきます。新築マンションは、全住戸売り切らないと、損失が出てしまう可能性があります。そのため、企業側も、いろんな方法を用いることで、すべての販売を成し遂げられるように対策を進めています。


1.2. 中古マンションの価格

中古マンションの場合は、売却の依頼を受けた不動産会社が物件の査定を行い、査定価格を決めます。その評価価格は、過去の事例などを元に算出されます。



過去の売買制約事例から、すべての売買評価価格が決められている訳ではありませんが、その事例から、平米単価、坪単価を出していき、当該マンションの販売価格に当てはめていきます。また、そのマンションの立地や、周辺環境、設備、マンション内装部の管理状況などを見て、マイナスとなる要素があれば、売却価格の調整を行い、査定金額が算出されています。

  • 新築は土地代が高い
  • 利益も含まれている
  • 中古は査定が重要

2. 新築マンションの価格予測と築年数が経過した場合の資産価値


最近では、都心を中心にマンション価格が高騰しているというニュースを耳にしたことがある人も多いかと思います。オリンピック村の"選手村マンション"がモデルルームを公開し、いよいよ販売が迫るなど東京都を中心にマンションに関するニュースが飛び交っている状況です。

この章では、新築マンションの価格が今後どのように推移していくかという予測と、購入後のマンションの資産価値が、築年数の経過によってどのように推移していくのかについて見ていきたいと思います。


2.1. 新築マンションの価格予測について

一般財団法人 日本不動産研究所 2018/9/27プレスリリースより

こちらは、日本不動産研究所による東京23区の新築マンション価格予測です。

新築マンションの価格は、リーマンショック後の2013年頃から現在まで上昇傾向が続いている状況です。しかし、新築マンション価格の上昇傾向は2020年の東京オリンピック前後がピークとされており、その後はマンション価格の下落が予測されています。

実際には、新築マンションの価格はなかなか下がりづらいという特徴があるため、急激な価格下落が生じるということは無いと考えらますが、上昇傾向となっていた価格が頭打ちになることは間違いないでしょう。

中古マンションの価格についても、新築マンションとの相関性があるため同様にオリンピックを前後に価格相場のピークを迎えると考えられます。


2.2. 築年数が経過した場合の資産価値の変化について

次に、購入した新築マンションが、年数が経過することによってどの程度資産価値が減少していくのかについて見ていきたいと思います。

下のグラフは、マンションの築年数と平米あたりの単価の推移を表しています。


中古マンションの築年帯別平均㎡単価
REINS TOPIC より

皆さんは、新築プレミアムという言葉を聞かれたことはあるでしょうか。マンションは、誰かが住んだ瞬間から価値が下がります。つまり、1日でも誰かが住んで中古となったマンションは、実際は新築とほぼ変わらないものの、価格は新築よりも低くなるということです。この差分を「新築プレミアム」と呼びます。

価格の減少幅は、「新築プレミアム」がなくなる0~5年目までが最も価格の下落幅が大きく、その後は築10~20年頃までは緩やかに減少していき、20年を超えるところで更に下がり幅が大きくなります。

基本的に、資産価値が高いのは築年数が10年以内のマンションです。資産価値が高い内に売却を考えたいという場合は、10年目までを一つの目安として動くと良いでしょう。



また、マンションの価格推移について更に詳しく知りたいという方は、以下の記事をご覧ください。


  • オリンピック前後がマンション価格のピークと考えられる。
  • 資産価値が高いのは、築10年目までのマンションと考えておこう。

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3. マンションの価格相場の調べ方と注意点


自分のマンションの価格相場がいくらくらいなのかは、誰もが気になることですよね。この章では、マンションの価格相場を調べる際の注意点具体的な調べ方についてご紹介していきたいと思います。


3.1. マンションの価格相場を調べる際の注意点

相場価格の調べ方をお伝えする前に、相場価格を調べる際の注意点についてご紹介をさせていただきたいと思います。知らずに相場を調べ始めてしまうと、「こんなはずではなかったのに...」という事になりかねなたいため、気をつけましょう。


注意点1) 近隣のマンション価格を調べても、同じ価格で売れるとは限らない

土地の相場の場合、近隣にある土地の売買価格を参考にし、土地面積で割って計算することが多いです。しかし、マンションの場合になると、近隣マンションと条件が全く同じということはまず無いので、比較するのが難しいと言えます。

参考価格として相場を調べたい場合には、ただ単に近くにあるマンションを調べるだけではなく、駅からの距離、広さや間取り、マンションの規模やグレード、築年数、南向きかどうかなどが一致する物件を見つけることが重要となります。


注意点2) 坪単価を出しても相場はわからない

仮に同じマンションで近しい事例を見つけた場合でも、注意してほしいことが坪単価です。同じマンション内での相場を調べる際の参考値坪単価を出してみても、それは、そのまま自分の所有するマンションの坪単価には換算できない場合が多いです。

例えば、2LDKのマンションと、3LDKのマンションがあったとしても、2LDKの方が坪単価が高くなります。その理由としては、多少坪単価が上がったとしても3LDKに比べて面積が小さいので、マンションの販売価格を安く見積もることができるためです。

マンションを購入する側は、マンションの坪単価よりも、マンション価格が安ければ、購入しやすく、興味を示してもらえることが多いのです。そのため、坪単価を出したところでそれを自身のマンション売却価格には単純に置き換えられないということを覚えておきましょう。



注意点3) 売り出し価格で売却できるわけではない

インターネットで見ることができる不動産ポータルサイトに載っている価格は「売り出し価格」であって「成約価格」ではないということを覚えておきましょう。

売り出し価格とは、売主の希望価格のことです。つまり、実際に売れた価格ではなく、売りたいと思っている価格なのです。一般的に、売り出し価格に対して買い主が価格交渉を行う場合が通常ですので、売り出し価格と成約価格は同じにならないことが多いです。本来知りたい価格は実際に取引が決まった「成約価格」ですので、ポータルサイトに掲載されている情報を鵜呑みしてはいけません。

3.2. 周辺のマンションがいくらで売れているかを調べる方法でご紹介したサイトは、いずれも成約価格がわかるサイトとなっていますので、是非そちらをご活用ください。


3.2. 周辺のマンションがいくらで売れているかを調べる方法

先程、一般的な不動産ポータルサイトでは「成約価格がわからない」ということをお伝えさせていただきました。それでは、具体的にどのようなサイトを使えば周辺のマンションでの成約価格がわかるのでしょうか。

今回は、3つのサイトについてご紹介をしたいと思います。


その1) 簡単に近隣の相場価格が知りたい場合はイエウールで事例を確認!

引用:東京都のマンション価格相場の比較 by イエウール

イエウールでは、マンションの売却事例、価格相場、市場価格の推移についてご紹介しています。上のグラフは、例として東京都の面積あたりの価格相場と物件件数を表したグラフになります。 マンションの相場は、広さ・築年数・立地が特に価格に影響を及ぼしますが、それぞれに対しての取引件数と相場を表しており、お持ちのマンションと照らし合わせて価格の参考にしてください。また、以下に主要な都道府県の相場価格を掲載しておきます。

エリア別マンション売却の相場価格
エリア 平均売却額 平均築年数 取引件数
東京 3,469万円 18年 1,0437件
神奈川 2,464万円 22年 4,557件
大阪 2,055万円 21年 3,981件
埼玉 1,969万円 23年 1,717件
愛知 1,809万円 21年 1,328件
千葉 1,660万円 24年 1,660件
福岡 1,576万円 21年 1,698件

イエウール公式サイト2017年第4四半期〜2018年第3四半期のデータより

こちらの表にないエリアを見たい場合、こちらをクリックいただき、ページの中央にある日本地図から各エリアをご確認いただくことができます。


その2) 「レインズ」で調べる方法

公益財団法人東日本流通機構の特設サイトReins Market Information


不動産の売却を任された個人や会社は、不動産を売る際に「レインズ」という業者間流通サイトに掲載することが義務づけられています。そして売買が成立すると、成約価格の報告・登録もしなければなりません。その報告義務に基づいて生成されたデータベースが上記の『Reins Market Information』です。


サイトを開くと細かい条件設定のもとで、成約価格を調べられます。沿線、最寄り駅、駅からの距離のみならず、間取り、成約時期、用途地域までさまざまです。成約価格の相場を知りたい方は、このサイトを使わない手はありません。


その3) 国交省の「不動産取引価格情報検索」サイト

引用:不動産取引価格情報検索

「不動産取引価格情報検索」サイトは、国土交通省が不動産取引を実際に行った人を対象にしたアンケート結果をデータベース化したサイトです。下記の手順で見ていくと過去の取引相場のデータベースを見ることができます。


ここまで、相場の調べ方と注意点についてご紹介をしてきましたが、更に詳しく相場について知りたいという方は、以下の記事を是非参考としてください。


  • 一般的な不動産ポータルサイトでは、売り出し価格しかわからない。
  • 相場を調べる際には、成約価格がわかるサイトを利用しよう。

4. 少しでも高く売却するために


マンションを売却すると決めたら、出来るだけ高い価格で売りたいことでしょう。少しでも、高く売却するために行えることがあります。売ることを想定して、事前に知っておくと良いでしょう。では、マンションを高く売るポイントについてご紹介します。


4.1. 売りやすい時期がある

マンションを売る時期によっては、購入者が集中することがあります。そのタイミングで、売れると高い価格で売却することができます。その時期とは、3月となります。春のシーズンは、もっとも不動産が動く時期と言われています。

転勤が決まって、4月から新しい土地に引っ越すことになったり、お子さんのいる家庭であれば、入学や進学などで生活環境が変わるタイミングになります。お子さんの成長に合わせて、新しい住居を探す家庭が多いと言えます。つまり、買い手が増えるタイミングだと売りやすく、想定していた金額よりも高く売れる可能性が出てきます。

4.2. リフォームは慌てて行わない

マンションを高く売るために、出来るだけ綺麗な状態にしておくのは必須となります。しかし、気をつけてほしいのが、リフォームになります。例えば、すでに水周りの状態が悪かったので、リフォームをしておく必要があったという場合であれば、もちろんリフォームをしておいたほうが良いでしょう。

しかし、必要のない箇所を、無理してリフォームするのは待ってください。その理由としては、買い手の決め手が、どこになるのかわからないからです。買い手によっては、リフォームを、自分の思い通りに行いたいという人もいます。仮に、全面的にリフォームを終えた後、更に買い手がリフォームを加えてしまったら、それが無駄になってしまうでしょう。まずは、リフォームを慌てて行わず、家全体の清掃を行うようにしましょう。

4.3. 部屋をすっきりとした印象にする

住んでいる家を売ると決まったときに、行ってほしいことが、家を出来るだけ、すっきりとした印象にすることです。掃除などが行き届いて、清潔感があるということも重要なのですが、物がない状態の家の方が好まれます。

また、家がすっきり見えることで、家全体のスペースが広くなり、開放感が出てきます。どうしても、家に長く住んでしまうと、生活用品が増えていき、家が狭くなってしまうことが多くなります。しかし、人は新居となる家は、窮屈な気持ちにならないような、広さを求める傾向にあります。想像していたよりも、スペースがあると思ってもらうためにも、内覧時までには、物を片付けておきましょう。

4.4. 部屋の雰囲気を明るくする

内覧時のポイントとなるのは、部屋の印象です。そこで、大きく印象を変えることが出来るのが、部屋のインテリアになります。部屋に、植物やお花を飾るだけでも、部屋の印象が明るくなります。また、部屋全体の印象を暗くしないためにも、部屋に入る日差しを遮らないよう、物を配置しておきましょう。

そして、なによりも、部屋全体を明るくしてくれる物として大活躍するのが照明です。照明の種類も、実は3種類あります。自然な光の印象を与えるのは、昼白色、更に、上の明るさが必要であれば、昼光色になります。部屋全体が暗いのであれば、照明は重要になりますので、部屋の暗さによって、使い分けしてみましょう。

4.5. 内覧で好印象に思ってもらう

マンションを、高く売るには、内覧が重要となります。家を買う決め手の理由で、必ず上位に上がってくるのが、売主の人柄になります。内覧というのは、顔合わせともなり、お互いを知る第一ステージとなります。購入者に、良い印象を持ってもらうためにも、笑顔で対応するようにしましょう。相手が、笑顔なだけでも、好印象となります。清潔感のある服装で、質問などがあれば、的確な回答ができるように対応しましょう。


  • 売れる時期が良い
  • リフォームは慌てない
  • 部屋の印象を明るく

5. 売却の流れを把握し、先を見越して売却活動をしよう!

ここまで、マンションの価格や相場について見てきました。最後に、売却の流れについて確認をしておきたいと思います。マンションを「売ろう!」と思ってから「何をすればいいのか」を考えはじめると、折角相場が高い時に売ろうと思っても時期を逃してしまうかもしれません。

売却の流れ
1. 売る前の準備 相場を調べたり希望金額・時期を考えます。また、謄本や権利証などの必要書類を揃えましょう。参考
2. 査定依頼 不動産会社にいくらで売れそうか査定をしてもらいます。
3. 不動産会社との契約 不動産会社と媒介契約を結びます。複数社と契約を結ぶことも可能です。
4. 売却活動開始 不動産会社に買い手を探してもらいます。ここが不動産会社の腕の見せどころです。
5. 売却契約 買い手と交渉し、売却金額や引き渡し時期を決めて契約を結びます。
6. 決済 買い手にマンションの代金を払ってもらったり、登記を変更します。
7. 引き渡し 買い手にマンションをお渡しします。この後に確定申告などの手続きもあります。
  1. 不動産を売却するためには、いろいろなことをやらないといけないんだなあ。大変そう。。
  2. そうじゃな。だからこそ、信頼できる不動産会社を早い段階で見つけておくことが大事なんじゃよ

自分一人で相場や売却活動の全てについて考えることはなかなか大変です。そのため、何度も言いますが、失敗しないマンション売却を実現するためには信頼できる不動産会社を見つけて任せるようにしましょう。不動産会社は地元の相場を本当に詳しく知っていますし、複数の会社に査定を依頼すれば、だいたいどの範囲で売れそうなのかが分かります。

この章のまとめ
  • 事前に売却するまでの流れを掴んでおくことが大事。
  • 売却成功のカギは信頼できる不動産会社を見つけること。

6. 自分にあった業者を見つけるために

不動産会社は、全国各地に数え切れないほど存在しています。自分に合う、しっかりとした不動産会社を見つけるには、まず、インターネットでの情報収集です。住んでいるエリアの不動産会社から検索してみるとよいでしょう。

今すぐにでも、売買の相談をしたいという方は、歩いて探すことも可能です。特に、駅周辺には不動産会社が多いので、直接、入って気になることを問い合わせてみましょう。また、マンション売却などであれば、査定金額を事前に出してもらって、気になる不動産会社を見つけることが出来ます。査定の見積もりを出してもらうのであれば、出来るだけ、多くの査定結果を比較できるようするとよいでしょう。

5.1. イエウールなら最大 6 社と比較して見積もりが出せる

イエウールのサイトからであれば、簡単に査定の依頼が行えます。およそ60秒で内容を入力でき、最大6社の査定結果をもらうことが出来ます。直接、不動産会社に行く手間も省けるので、気軽に行えます。また、不動産会社としてクレームのあるような企業とは、契約を解除しているので、査定してくれる不動産会社も信頼できます。売却の方法が、わからない方や査定金額を知りたい方はぜひ、イエウールで査定を行ってみましょう。

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