マンションの「売値」について理解して、売値を適切に決めることがマンション売却を成功に導く第一歩です。
マンションの価格は幅広く、一見同じような部屋・内装に見えても、立地などによって価格が変わります。この記事では、新築・中古マンションにおける売値の決まり方やマンションを売却する際の価格相場の調べ方をご紹介しつつ、マンションの「売値」について紐解いていきたいと思います。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
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マンションの売値はどのように決まるのか？
マンションの売値は売却する側が決めているので、ルールのようなものがないように感じるでしょう。しかし、マンションの価格はいくつかのルールに基づいて決められています。
この章では、マンションの売値を決める構成要素を新築マンション・中古マンション、それぞれで解説していきます。
新築マンションの売値
新築マンションの価格は4つのポイントによって価格が決められています。では、それぞれ説明していきます。
土地代
まず、マンションを建てる上で、もっとも重要といえるのが土地です。マンションを建てるためには、ある程度の広さのある土地を見つけないといけません。また、場所選びも重要です。地盤がしっかりしているだけではなく、住む人のことを想定した、立地の良さ。周辺住民の理解を得られる場所を、選択していく必要があります。マンションを建てるには、土地の取得に一番多くのコストがかかっていると言われています。
建築費用
土地を取得した後に必要となるのは、建てるための建築費用です。建築には、マンションの骨組みから内外装、その他の設備に使われる費用がかかってきます。また、その計算方法は、坪単価と延床面積で計算されています。そして、マンションを建てるためには、多くの人件費もかかっています。マンションの規模によっても異なりますが、大きければ大きいほど、そのマンションにかかる人件費も加算されていきます。また、オリンピックなどのようなな規模の建設が始まってしまうと、更に、人件費などが高騰すると言われています。
広告宣伝費
マンションが無事に完成したとしても、宣伝することで、認知しなければ、販売を達成することができません。また、大規模マンションであれば、なおさらインパクトのある宣伝アクションを起こす必要があります。大量の集客を行い、全住戸、完売できなければマンションを売る意味がありません。
広告宣伝費としては、チラシ・パンフレット・DM通信費、新聞・雑誌・インターネット、モデルルームの建築費なども含まれます。逆に、最近では、このような広告宣伝費を削ることで、出来るだけ安くするような小規模マンションも出てくるようになりました。しかし、立地が人気のある場所、設備が豪華で整っているタワーマンションのような規模になると、広告宣伝費も、それなりに必要となってくるといった現状があります。
利益
もちろん企業側の利益も含まれています。利益が入らずに、マンションの価格が決まることはありません。利益が出ることを想定した上で、マンション建設が行われ、販売されていきます。新築マンションは、全住戸売り切らないと、損失が出てしまう可能性があります。そのため、企業側も、いろんな方法を用いることで、すべての販売を成し遂げられるように対策を進めています。
東京都港区の新築マンション売出事例
| 不動産種別 | マンション |
| 売出価格 | 9580万円 |
| エリア | 東京都港区 |
| 築年 | 2023年 |
| 駅徒歩 | 白金高輪駅 3分 |
| 専有面積 | 40.14 |
福岡県福岡市の新築マンション売出事例
| 不動産種別 | マンション |
| 売出価格 | 3850万円 |
| エリア | 福岡県福岡市 |
| 築年 | 2023年 |
| 駅徒歩 | 大濠公園駅 5分 |
| 専有面積 | 34.78 |
中古マンションの売値
中古マンションの場合は、売却の依頼を受けた不動産会社が物件の査定を行い、査定価格を決めます。その評価価格は、過去の事例などを元に算出されます。
過去の売買制約事例から、すべての売買評価価格が決められている訳ではありませんが、マンション売却相場などから、平米単価、坪単価を出していき、マンションの販売価格に当てはめていきます。また、そのマンションの立地や、周辺環境、設備、マンション内装部の管理状況などを見て、マイナスとなる要素があれば、売却価格の調整を行い、査定金額が算出されています。
東京都江東区の築10年のマンション売出事例
| 不動産種別 | マンション |
| 売出価格 | 6480万円 |
| エリア | 東京都江東区 |
| 築年 | 2013年 |
| 駅徒歩 | 潮見駅 7分 |
| 専有面積 | 70.18 |
神奈川県川崎市の築20年のマンション売出事例
| 不動産種別 | マンション |
| 売出価格 | 5080万円 |
| エリア | 神奈川県川崎市 |
| 築年 | 2003年 |
| 駅徒歩 | 川崎駅 9分 |
| 専有面積 | 62.74 |
マンションの売値に影響する2つのポイント
新築・中古それぞれで、マンションの売値を決める構成要素を確認して来ました。しかし、構成要素が分かればマンションの売値が単純に決まる訳ではありません。
ここでは、マンションの売値に影響する2つのポイントを確認していきましょう。
新築マンションの価格推移
マンションの売値は、新築・中古問わず市況の影響を大きく受けます。特に、新築マンションの価格推移を追っていくと、市況が掴みやすいです。
最近では、都心を中心にマンション価格が高騰しているというニュースを耳にしたことがある人も多いかと思います。オリンピック村の”選手村マンション”がモデルルームを公開し、いよいよ販売が迫るなど東京都を中心にマンションに関するニュースが飛び交っている状況です。
新築マンションの価格が今後どのように推移していくかという予測を見ていきましょう。
一般財団法人 日本不動産研究所 2019/11/26プレスリリースより
マンションの価格水準は、2020年から2021年がピークと予測されています。
新築マンションの価格は、リーマンショック後の2013年頃から現在まで上昇傾向が続いている状況です。しかし、新築マンション価格の上昇傾向は東京オリンピック前後がピークとされており、その後はマンション価格の下落が予測されています。
実際には、新築マンションの価格はなかなか下がりづらいという特徴があるため、急激な価格下落が生じるということは無いと考えらますが、上昇傾向となっていた価格が頭打ちになることは間違いないでしょう。
中古マンションの価格についても、新築マンションとの相関性があるため同様にオリンピックを前後に価格相場のピークを迎えると考えられます。
築年数経過に伴うマンションの資産価値下落
マンションの売値は、築年数経過に伴って下がる資産価値によっても大きく影響されます。
年数が経過することによってどの程度資産価値が減少していくのかについて見ていきたいと思います。下のグラフは、マンションの築年数と平米あたりの単価の推移を表しています。
中古マンションの築年帯別平均㎡単価
REINS TOPIC より
皆さんは、新築プレミアムという言葉を聞かれたことはあるでしょうか。マンションは、誰かが住んだ瞬間から価値が下がります。つまり、１日でも誰かが住んで中古となったマンションは、実際は新築とほぼ変わらないものの、価格は新築よりも低くなるということです。この差分を「新築プレミアム」と呼びます。
価格の減少幅は、「新築プレミアム」がなくなる0~5年目までが最も価格の下落幅が大きく、その後は築10~20年頃までは緩やかに減少していき、20年を超えるところで更に下がり幅が大きくなります。
基本的に、資産価値が高いのは築年数が10年以内のマンションです。資産価値が高い内に売却を考えたいという場合は、10年目までを一つの目安として動くと良いでしょう。
マンションの売却相場の調べ方と注意点
自分のマンションの価格相場がいくらくらいなのかは、誰もが気になることですよね。この章では、マンションの価格相場を調べる際の注意点と具体的な調べ方についてご紹介していきたいと思います。
マンションの売却相場を調べる際の注意点
相場価格の調べ方をお伝えする前に、相場価格を調べる際の注意点についてご紹介をさせていただきたいと思います。知らずに相場を調べ始めてしまうと、「こんなはずではなかったのに…」という事になりかねなたいため、気をつけましょう。
注意点1：近隣のマンション価格を調べても、同じ価格で売れるとは限らない
土地の相場の場合、近隣にある土地の売買価格を参考にし、土地面積で割って計算することが多いです。しかし、マンションの場合になると、近隣マンションと条件が全く同じということはまず無いので、比較するのが難しいと言えます。
参考価格として相場を調べたい場合には、ただ単に近くにあるマンションを調べるだけではなく、駅からの距離、広さや間取り、マンションの規模やグレード、築年数、南向きかどうかなどが一致する物件を見つけることが重要となります。
注意点2： 坪単価を出しても相場はわからない
仮に同じマンションで近しい事例を見つけた場合でも、注意してほしいことが坪単価です。同じマンション内での相場を調べる際の参考値坪単価を出してみても、それは、そのまま自分の所有するマンションの坪単価には換算できない場合が多いです。
例えば、2LDKのマンションと、3LDKのマンションがあったとしても、2LDKの方が坪単価が高くなります。その理由としては、多少坪単価が上がったとしても3LDKに比べて面積が小さいので、マンションの販売価格を安く見積もることができるためです。
マンションを購入する側は、マンションの坪単価よりも、マンション価格が安ければ、購入しやすく、興味を示してもらえることが多いのです。そのため、坪単価を出したところでそれを自身のマンション売却価格には単純に置き換えられないということを覚えておきましょう。
注意点3：売り出し価格で売却できるわけではない
インターネットで見ることができる不動産ポータルサイトに載っている価格は「売り出し価格」であって「成約価格」ではないということを覚えておきましょう。
売り出し価格とは、売主の希望価格のことです。つまり、実際に売れた価格ではなく、売りたいと思っている価格なのです。一般的に、売り出し価格に対して買い主が価格交渉を行う場合が通常ですので、売り出し価格と成約価格は同じにならないことが多いです。本来知りたい価格は実際に取引が決まった「成約価格」ですので、ポータルサイトに掲載されている情報を鵜呑みしてはいけません。
自分のマンションの売値を調べるには
売却を検討している自分の部屋の価格を知るのなら不動産会社に査定してもらいましょう。
同じマンションでも状態や部屋の位置などによって価格は異なり、いくら同じマンションの別部屋の価格を調べてもその価格が自分の部屋の価格になるとは限りません。
自分の部屋がいくらで売れるのか正しく知るためには、自分の部屋を調べる必要があるのです。
売却相場に最も近い価格が分かるのが不動産会社の査定なのですが、実は査定方法に明確なルールはなく不動産会社によって査定結果が異なります。
つまり、1社の査定結果だけでは不十分。その査定結果が高いのか安いのか判断できないのです。
売却相場を知るためには、3社以上に査定をしてもらいましょう。3社以上に査定をしてもらえれば価格の幅と平均である売却相場が分かります。
査定を依頼する際には、一括査定サービスのイエウールを使うと便利。1度の申し込みで複数社に査定依頼を出せるので、不動産会社をハシゴして何度も同じ質問に回答する必要がありませんし、24時間受付しているので、貴重な休日の時間を使う必要もありません。
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マンションの売値についてよくある質問
最後に、マンションの「売値」に関しての理解を深めましょう。
マンションの「売値」って他の価格とどう違うの？
マンションの「売値」とはいっても、なかなか実態がつかめなかったと思います。そこで、マンション売却の際に使われる様々な価格と比較して理解していきましょう。
- 査定価格：不動産会社が算出する価格。査定価格がそのまま売り出し価格になるわけではない。
- 売り出し価格：マンションを市場に売り出すときにつける価格のこと。
- 販売価格：売り手側が値付けしている価格。一番売値に近い。売り出し後に値下げなどを行うと、その都度変わる。
- 売却価格：買い手との間で合意し契約した際の価格。成約価格・取引価格とも言う。
マンションの売値と買値の差額はいくらくらい？
マンションの売値と買値の差額が気になる方もいると思います。
明確に差額がどれくらいと決まっている訳ではないですが、売却方法によって目安はあります。
不動産会社に仲介をしてもらい、市場で買主を探す場合は－5%から－15%くらいほどの大きな差があります。差は、マンションの売却期間が伸びれば伸びるほど長くなる傾向があります。
一方で、不動産会社が直接買い取る「買取」でマンションを売却する場合は、売値=買値となり不動産会社側が指定した価格での売却になるケースがほとんどです。
この場合、通常の相場と買値の差額は－30％~－45%ほどの大きな差があります。差は、マンションの状態や不動産会社によって異なります。
新築マンションの売値の何割くらいで売却出来るの？
現在中古マンションに住んでいる方は、新築マンションで付けられていた売値の何割くらいで売却できるか気になりますよね。
ポイントは先程解説した通り、築年数の経過です。
簡単に解説すると、マンションが中古になった時点で売値の8割・築5年を経過すると売値の7割・築15年あたりで売値の5割ほどまで価格が落ち込みます。
ただ、これはあくまでも資産価値を基にした売却の可能性であり、実際のところは様々な要素を基に売却できる可能性が変わってきます。
さて、ここまでマンションの売値の決め方や売却相場の調べ方を確認してきましたが、実際に重要なのは適正な価格でマンションを売り出すことです。
適正な価格を把握するには、どうしても不動産会社による査定を受ける必要があります。下のボタンから、不動産会社に査定依頼を申し込んでマンション売却を進めていきましょう！
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