不動産売却の登記費用は売主負担?売却時の諸費用を完全リスト化

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こんにちは、イエウールコラム編集部です。
この記事では、不動産売却にまつわる登記費用、諸費用をご説明します。
まずは、結論から先に言うと・・・

先読み!この記事の要点
  • 売主は、物件を売ると抵当権がなくなるから、「抵当権抹消登記」をする
  • 買主は、物件が自分のものになるけど家は抵当に入るので、
    「所有権移転登記」と「抵当権設定登記」をする
  • 売主が払う登記費用は数万円で、主に司法書士手数料

不動産を売却する際は、さまざまな費用や税金がかかります。不動産は大変高額なため、関連する費用や税金などの出費も安くはありません。いざという時に「えっ?足りない・・・」「準備しておけばよかった!」などと後悔する方も少なくありません。

特に、普段なかなか触れることのない、不動産登記と登記費用については、よく分からなくて不安に思う方が多いようです。
不動産売却についてしっかり理解し、スムーズに売却できるよう、不動産登記費用について理解しておきましょう。

また、「不動産売却の諸費用を自分で調べるのは面倒」という方は利用者数1,000万人超の不動産一括査定サービス イエウール イエウール を使って無料で不動産会社に相談するのもよいでしょう。

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不動産を売却中の方はもちろん、不動産の売却を検討されている方もぜひご覧ください。
また、「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

1. 不動産売却にかかる費用一覧


まずは、不動産を売却する時に、売主にどのような費用や税金が発生するのかについてお話しします。

分類 どういう費用?
必ず発生する費用(1.1で解説 仲介手数料 (⇒1.1.1)
登録免許税 (⇒1.1.2)
印紙税 (⇒1.1.3)
場合により発生する費用(1.2で解説 司法書士への報酬 (⇒1.2.1)
振込手数料 (⇒1.2.2)
建物の解体費、土地の確定測量費など (⇒1.2.3)

1.1. 不動産売却時に「必ず」発生する費用

まずは、不動産を売却する時に、売主として必ず発生する費用や税金について説明します。

1.1.1仲介手数料(半金)

あなたが売却を依頼した不動産仲介業者へ支払う仲介手数料です。
通常、売買契約時に半金(2分の1)を支払い、決済引渡し時に残金(2分の1)を支払います。


仲介手数料の計算方法は以下の通りです。

  • 【仲介手数料】=売買価格×3%+6万円(消費税別)

  • 例)3,000万円でマンションの売却を依頼した時
    (3,000万円×3%+6万円)×1.08=1,036,800円(消費税込)
    →最初に触れたように支払いは2回に分けられるため、売買契約時に支払う仲介手数料は消費税込518,400円となり、決済引渡し時に残金である518,400円を支払います。


    上記の計算式で求められる数字は、仲介手数料の上限額です。つまり、この計算式で求められる数字以下であれば問題ありません。通常は、大手不動産仲介業者をはじめとして上限額を請求されます。

    また、仲介手数料は基本的に成果報酬となるので、売買契約時より前に支払いのお願いが来た時は慎重にお話を聞きましょう。

    1.1.2 登録免許税

    住所変更登記や抵当権抹消登記などが必要な場合、登録免許税を納めます。 どちらも不動産1個につき1,000円ですが、詳細は後ほど説明します。

    1.1.3 印紙税

    収入印紙を売買契約書に貼付して納税します。
    大体は不動産仲介業者が印紙を買って用意しているため、契約日当日に印紙についての売主負担分を現金で支払って印紙を貼付します。念のため印紙代が立て替えとなるか、事前に渡すことになるかを確認しておくと安心です。


    印紙税法に定められる印紙税額は以下の通りです。
    ただし、平成32年3月31日までに作成される不動産の譲渡に関する契約書(売買契約書)については、右欄の印紙税の軽減が適用されます。

    契約金額 税額 軽減後の税額
    1万円以上10万円以下のもの 200円 200円
    10万円を超え50万円以下のもの 400円 200円
    50万円を超え100万円以下のもの 1,000円 500円
    100万円を超え500万円以下のもの 2,000円 1,000円
    500万円を超え1,000万円以下のもの 1万円 5,000円
    1,000万円を超え5,000万円以下のもの 2万円 1万円
    5,000万円を超え1億円以下のもの 6万円 3万円
    1億円を超え5億円以下のもの 10万円 6万円
    5億円を超え10億円以下のもの 20万円 16万円
    10億円を超え50億円以下のもの 40万円 32万円
    50億円を超えるもの 60万円 48万円

    1.2. 不動産売却時に「条件によって」発生する費用

    次に、不動産を売却する時に、売主として条件によっては発生する費用や税金について説明します。

    1.2.1 司法書士への報酬

    登記の手続きを依頼する司法書士に支払います。 通常は、買主側不動産仲介業者や、買主へ住宅ローンを融資する金融機関が依頼した司法書士に手続きをお願いすることとなります。 費用に関しては、事前に見積りをもらっておきましょう。

    1.2.2 振込手数料

    買主が売買代金の残金を売主に支払う際は、金額が大きいために銀行振込を利用することが一般的です。
    その際の振込手数料を売主が負担する場合があります。
    金額については、金融機関により違うので事前に確認しましょう。
    ただし、多くても1,000円程度でしょう。

    1.2.3 建物の解体費、土地の確定測量費など

    その他、建物の解体費用や土地の確定測量費用などが発生する場合があります。 解体費用の目安は、木造の場合で3万~4万円/坪、鉄筋コンクリート造の場合で6万~8万円/坪程度です。


    解体費用は非常に高額であり、木造一戸建ての家を解体した場合に100万円以上かかることもありますので、注意が必要です。
    あらかじめ見積りを取って、金額を確認しておきましょう。


    また、土地を売却する場合など、境界を確定して引渡す契約条件のケースもあります。
    その場合は確定測量を行いますが、土地面積が40坪程度、隣地所有者3名~4名、国や自治体との境界(官民境界)が確定している場合で一般的に30万円~40万円程度の費用が発生します。


    土地の大きさ、境界の数、隣地所有者の数などにより費用は変動し、場合によっては100万円以上かかるケースもあるので、事前に不動産仲介業者や土地家屋調査士に相談しましょう。


    固定資産税・都市計画税や管理費・修繕積立金(マンションの場合)など、諸費用を決済・引渡し時に精算しますが、売主からの支払いはなく、買主から受領することが通常です。

    2. 不動産売却の登記費用は「誰が」負担する?

    不動産を売却する時には、さまざまな登記が必要となります。
    “誰”が“何のために”登記をするのかを理解しておくと、とてもわかりやすくなります。

    2.1. 不動産売却の際に登記する目的

    登記とは権利関係などを公示するために、法務局に保管される登記簿謄本に所有者名や所有者の住所、不動産の所在や面積など、一定の事項を記載することをいいます。


    登記することによって、所有権や抵当権などの権利関係が公開され、登記簿謄本を確認すれば誰もがわかるようになっています。
    これを「公示力」といいます。
    つまり、不動産の場合、「登記すること」により「公示力を持つ」といえるのです。


    不動産登記では、構造や面積などの物理的な現況を公示する「表題部登記」と権利関係を公示する「権利部登記」の2種類があります。
    また、「権利部登記」は「甲区」と「乙区」に区分され、「甲区」には所有権に関する登記事項が、「乙区」には所有権以外の権利に関する登記事項がそれぞれ記載されています。


    不動産登記は、主に売買などの不動産取引が安全・確実に行われるよう役割を果たしています。

    2.2. 登記の内容と登記費用の内訳

    不動産を売却する時に行う主な登記は、以下の2種類です。


    ・所有権移転登記

    ・抵当権設定登記

    それぞれについて、その登記内容や登記費用の内訳などを確認してみましょう。

    所有権移転登記 抵当権抹消登記
    登記の内容 売買や相続により、土地や建物の所有権が移転したときに行う登記 土地や建物についている抵当権を外す登記
    登記費用の内訳 登録免許税(土地・建物) 登録免許税(土地・建物)

    2.2.1所有権移転登記

    所有権移転登記は、一般的に買主の責任と負担で行うこととなります。 登記費用についても、買主が全額負担するのが通常です。


    売買における所有権移転登記の登録免許税は、以下の通りです。

    <所有権移転登記の登録免許税について>

    課税標準 税率 軽減税率 適用条件
    新築建物 中古建物
    土地 固定資産税評価額 1,000分の15 平成31年3月31日まで
    1,000分の20 平成31年4月1日以降
    建物 固定資産税評価額 1,000分の20 1,000分の3 1,000分の3 ・個人による平成32年3月31日までの住宅用家屋の売買取得 ・自己居住用 ・床面積50平方メートル以上 ・新築または取得後1年以内 など

    この他に、買主が住宅ローンを利用する場合、金融機関による抵当権設定登記が行われますが、費用はもちろん買主負担となります。
    登録免許税の税率は借入金額の0.4%ですが、一定の要件を満たす場合には登録免許税の特例が適用され、税率が0.1%に軽減されます。

    2.2.2抵当権抹消登記

    売主が住宅ローンなどを利用していた場合、金融機関による抵当権が設定されています。
    売主は、何の権利も付着していない状態の不動産を買主へ引渡す義務を負っています。
    そのため、抵当権抹消登記は売主の責任と負担で行います。
    抵当権の内容は、登記簿謄本の乙区に記載されています。


    注意しなければならないのは、たとえ住宅ローンを完済していても、抵当権登記は抹消されていないことです。
    残債がなくなったからといって自然と抹消されるわけではなく、必ず所有者自身で行う必要があります。


    その他に、登記上の住所と所有者の現住所が違う場合は住所変更登記、登記上の所有者の氏名が婚姻などにより現在の氏名と相違している場合は氏名変更登記を行う必要がありますので、注意しましょう。

    2.3. 売主が負担する登記費用

    続いて、売主が負担する登記費用について説明します。 登記費用は「登録免許税」と「司法書士への報酬」の2点となります。

    2.3.1抵当権抹消登記

    登録免許税:不動産の数×1,000円 ※例えば、土地が2筆(「筆」は土地を数える単位です)と建物1棟であれば、3×1,000円=3,000円となります。 司法書士への報酬:おおむね5,000円~10,000円程度

    2.3.2住所変更登記および氏名変更登記

    登録免許税:不動産の数×1,000円 司法書士への報酬:10,000円~15,000円が相場


    ただし住所変更登記の場合、引越しなどで住所が変わったわけではなく、住居表示実施などで住所の表示が変わっただけの時は、非課税となります。


    また、上記のいずれの登記も該当しない場合は、売主としての費用負担はありません。

    2.4. 不動産売却における登記に必要な書類

    最後に、不動産売却における登記に必要な書類について、登記ごとに説明します。

    <抵当権抹消登記の必要書類>

    2.4.1登記申請書

    法務局へ登記申請書を作成して提出します。登記申請書の書式および記載例は、法務局のホームページで参照できます。 (http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/001189434.pdf)

    2.4.2登記識別情報または登記済証

    登記識別情報または登記済証は、抵当権設定時に抵当権者(金融機関)に交付されます。 住宅ローン完済時には債務者(不動産の所有者)へ渡されます。

    2.4.3登記原因証明情報

    こちらも住宅ローン完済時に抵当権者から渡され、「抵当権解除証書」や「弁済証書」などの名称になっています。

    2.4.4抵当権者委任状

    抵当権者である金融機関は、登記手続きを司法書士へ委任するための委任状を発行します。

    2.4.5不動産の所有者の委任状

    売主であるあなたの委任状です。

    <住所変更登記>

    2.4.6登記申請書

    法務局へ登記申請書を作成し提出します。

    2.4.7住民票

    登記上の住所から、直接引っ越して現在の住所に移転した場合に必要です。

    2.4.8戸籍の附票

    登記上の住所から、複数回引っ越して現在の住所に移転した場合に必要です。 本籍地の役所で取得します。

    2.4.10戸籍謄本

    婚姻などで氏名が変わったことが記載されている戸籍謄本が必要となります。

    2.4.11住民票

    本籍地入りのものを準備します。


    いずれも、あなたに代わって担当する司法書士が、これらの書類を取りまとめて登記申請を行うこととなります。

    3. 不動産売却の費用が発生するタイミングとは?


    ここまでは不動産売却に関する費用や税金が“どれほどかかるか”についてお話ししてきましたが、今度は各費用が“どのタイミングで発生するのか”、お金の動きを改めて確認しましょう。

    3.1. 不動産売却までの流れと費用の動き

    まずは、不動産を売却する時の、査定から引渡しまでの流れについて確認しましょう。

    <査定から引渡しまでの売却フロー>

    費用や税金が発生するタイミングは、売買契約締結時と決済・引渡し時です。

    3.1.1売買契約締結時

    売買契約時に発生する費用や税金は、「印紙税」「仲介手数料の半金」となります。金額などについては「不動産売却時に必ず発生する費用」の項で説明しているため割愛致します。

    決済・引渡し時


    決済・引渡し時に発生する費用や税金は、以下となります。


    ・登録免許税

    ・司法書士への報酬

    ・仲介手数料の半金


    金額などについては「売主が負担する登記費用」の項を確認してください。

    4. 【ケース別】不動産売却の諸費用を試算してみた!

    ここでは、ケース別に不動産売却の諸費用について、シミュレーションしてみましょう。

    4.1. ケース1:土地だけを売却する


    ・土地売却価格:5,000万円(土地3筆)

    ・抵当権設定:あり

    ・住所・氏名変更:なし

    <売買契約締結時>

  • 印紙税:10,000円
  • 仲介手数料の半金: (5,000万円×3%+6万円)×1.08=1,684,800円(消費税込) 1,684,800円÷2=842,400円(消費税込)
  • 合計で852,400円となります。
  • <決済・引渡し時>

  • 登録免許税:3×1,000円=3,000円
  • 司法書士の報酬:10,800円(消費税込)
  • 仲介手数料の半金:842,400円(消費税込)
  • 合計で856,200円となります。

  • この取引で売主が負担する費用の合計は、1,708,600円となります。
    ほとんどの部分は仲介手数料であることがわかります。

    4.2. 家などの土地・建物の場合


    ・土地・建物売却価格:3,500万円(土地2筆・建物1棟)

    ・抵当権設定:あり

    ・住所変更:あり

    <売買契約締結時>

  • 印紙税:10,000円
  • 仲介手数料の半金: (3,500万円×3%+6万円)×1.08=1,198,800円(消費税込) 1,198,800円÷2=599,400円(消費税込)
  • 合計で609,400円となります。
  • <決済・引渡し時>

  • 登録免許税(抵当権抹消):3×1,000円=3,000円
  • 登録免許税(住所変更):3×1,000円=3,000円
  • 仲介手数料の半金:599,400円(消費税込)
  • 合計で621,600円となります。

  • この取引で売主が負担する費用の合計は、1,234,000円となります。


    また、不動産を売却して譲渡所得(売却益)が出た場合、翌年の確定申告で所得税などを納める必要がありますので、注意しましょう。

    <決済・引渡し時>

  • 譲渡所得(売却益)=譲渡価格-(取得費+譲渡費用)

  • 譲渡所得に対する税率は、売却した不動産の所有期間によって違います。
    譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得となります。
    それぞれの税率は以下の通りです。

    所有期間 所得税 住民税
    長期譲渡所得(5年超) 15.315% 5%
    短期譲渡所得(5年以下) 30.63% 9%

    ※平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として基準所得税額の2.1%が加算されています。

    例を挙げて確認しましょう。


    ・土地・建物売却価格:4,000万円

    ・取得費:3,500万円

    ・譲渡費用:126万円

    ・所有期間:8年

    <決済・引渡し時>

  • 譲渡所得=4,000万円-(3,500万円+126万円)=374万円
  • 所得税→374万円×15.315%=約57.3万円
  • 住民税→374万円×5%=約18.7万円
  • 合計→約76万円

  • 翌年の確定申告時に約76万円を現金で納付しますので、きちんと準備しておきましょう。

    5. 不動産売却の登記費用に悩んだら活用したいツール

    不動産は非常に大きな金額の取引となるため、人生において何度も不動産を売却する人は少ないでしょう。そのため、不動産業者を除いて、不動産の売却に慣れている人はあまりいないというのも事実ではないでしょうか。

    ここでは、そんなあなたに、不動産の売却を上手に進めるために役立つツールをご紹介していきますね。

    5.1. 不動産売却について学び、知識を整理するのが第一歩

    上記と同様に、今回ご紹介した不動産売却の登記費用などの諸費用に関しても、ある程度の知識や情報収集が必要になることは間違いないでしょう。 しかし、事前に知識と準備の仕方を学ぶことにより、少しでも出費を抑えたり、失敗を回避したりできますので、きちんと頭の中で整理しておくことが大切です。

    5.2. 次に、よい不動産会社と出会えるかどうかが成功のカギ

    また、よい不動産仲介業者と巡り合えれば、あなたの信頼できるパートナーとしてさまざまな有効的なアドバイスをしてくれるはずです。そのため、「不動産仲介業者の選定」は不動産売却を成功させるための非常に重要な要素と言えます。

    5.3. 今からでも、一括査定をしてみよう。

    その際には、多くの不動産仲介業者の中から、業者を比較したり、自分に合ったパートナーを探すことができる「不動産一括査定サイト」がオススメです。


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