保険料?住宅ローン?不動産売却時に戻ってくる可能性のあるお金

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こんにちはイエウールコラム編集部です。

不動産を売買する際には、手数料や税金など色々な費用がかかりますが、今回は建物にかけられている保険について解説していきます。
火事や災害で住居が破壊されてしまった場合、その後の生活が立ち行かなくなってしまっては困りますよね。そうした不測の事態に備えるために、建物には大抵の場合火災保険を始めとして各種災害に備えるための保険が掛けられています。自分が所有する不動産を売却する時には、こうした保険の解約手続きを行わなくてはいけません。それでは早速みていきましょう。

先読み!この記事の結論
  • 不動産を売却する時は保険を自分で解約しなければならない
  • 保険の条件によっては返金がある場合もある

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はじめに

家を売ったり買換えたりするとき、やらなければならないことが沢山あり、火災保険のことまで手が回らない方は多いと思います。
とはいえ、火災保険は物件に何かあったときのためには、とても大切なものです。
間違ったタイミングで解約すると損をしてしまう可能性が実はあるのです。
また、きちんとした知識があれば貰えるかもしれないお金を貰い損ねてしまうこともあります。

正確には、「貰える」というより「戻ってくる」お金なのですが、最初にどういう契約をしたかにより、不動産を売却したタイミングで以下の2種類の返金を受けることができる場合があります。
火災保険や地震保険を解約した時に戻ってくる解約返戻金
住宅ローンを繰上返済した時に戻ってくる保証料の返戻金

不動産を売るときには想像以上に出ていくお金が多いのですが、戻ってくるお金があるなら皆さま絶対もらいたいと思います。

ここでは、火災保険や地震保険の解約と住宅ローンの繰上返済によって戻ってくるお金について、詳しくご紹介します。

不動産売却するとき、火災保険や地震保険って解約できる?

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家を買った際、不動産会社や住宅ローンを借りた銀行に言われてあまりよくわからないまま火災保険をかけている人は少なくないと思います。
そもそも火災保険の解約は可能なのでしょうか?また不動産の買主に、引き継ぐことは可能なのでしょうか?

(1)各種保険の解約は可能

結論からいって、火災保険・地震保険の解約は可能です。
これらの保険は、契約者の自由に解約ができます。
一部の住宅ローンでは、ローンの条件に火災保険をかけることを義務づけていたり、火災保険に質権という権利をローン会社がつけていた頃もあったのですが、最近ではほとんどの住宅ローンの条件で火災保険は任意になっています。

任意なので、じつは火災保険は最初からかけなくてもいいし、解約するのも自由なのです。
とはいえ、たいていは万が一に備えて火災保険をかけます。
条件ではないにしても住宅ローンがある間はかけておこう、と考える人も多く、ローンの返済期間に合わせて火災保険をかけることが大半です。

なので、保険の残存期間があるのなら、不動産を売却したタイミングで解約するべきなのです。さらに解約時に手続きをすることで、残りの保証期間に応じて返金を受けることができます。

(2)解約前に確認しておくべきこと

不動産を売ったら火災保険を解約すべき、というお話をしましたが、その前に確認しておくべきことがあります。
売却する物件に破損箇所がないかです。
売った後に壊れたところが見つかると、売主側がその責任を負い修理費用を負担しなければならない場合があります。
そうならないためにも、売却前に建物や設備に壊れたところはないかをしっかり確認し、必要に応じて売却前に修繕しなければなりません。

ところで、「火災保険」とはいいますが、じつは「火災」以外にもいろいろな損害に適用されるって、知ってましたか?

たいていの保険では、基本の補償として下記が補償対象になっています。
火災、落雷、破裂、爆発、風災、雹災、雪災、水濡れ、盗難、外部からの物体の衝突、破壊行為

瓦が一枚破損していた、ガレージの屋根の一部がなくなっていた、塀の一部が壊れていた、など家の売却査定で不動産会社に指摘されるまで気づかなかった破損や放置していた破損はありませんか?

原因が台風や車がぶつかったなど保険の補償対象になるものであれば、修繕費用を火災保険でまかなうことができるのです。
いつどうして破損したかわからない、ずっと放置して使い続けていたという場合でも、念のため相談してみましょう。
保険会社の人が審査して補償対象と判断されれば、保険がおります。

(3)解約のタイミング

火災保険証券には、「契約者」「被保険者」「所有者」が記載されています。
不動産を売却して所有権が他人に渡る場合、原則として保険契約を新たな所有者に引き継ぐことはできません。 (※相続や家族内売買で所有者が変わるなど、保険会社の判断により引継ぎ可能な場合もあります)。
所有者が契約内容と違っている場合保険は適用されない、つまり、売却し所有権が買主に移った後はあなた(売主)の火災保険は使えなくなります。
前項でお話しした修繕で火災保険の申請をする場合、その前までに修繕と申請をする必要があるのです。

保険の解約のタイミングはいつすればいいの?

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(1)不動産売却をしたところで保険が勝手に解約されない

不動産を売却すると、所有者は買主に変わります。
さきほど説明したように、所有者が保険の契約内容と違っていると保険は適用されません。

売却した物件に売主が保険をかけておく意味はなく、残存期間が残っているのであれば解約すべきなのです。

保険の解約は、契約者(大抵は売主である元の所有者が保険契約者になっています)が申請しなければなりません。

物件を売却したからといって、勝手に解約されるわけではないのです。

(2)引渡が完了した後

では、どういうタイミングで解約するのが良いのでしょうか?
売買契約したとき?引越したとき?
いいえ、答えは、物件を買主に引渡しが完了したときです。
売買契約しても実際に買主に引渡すまでに家の一部が破損したら、どうなりますか?
自分が次の新居に引越して、その後買主に引渡すまでの空き家の状態のとき、家が燃えたらどうしますか?
どちらも売主責任になり、売主が修繕しなければならないし、状況によっては売買が成立しなくなります。
火災保険は、引渡しが完了した後解約するようにしましょう。

(3)引渡しの前に解約してしまうと引渡しまでのトラブルに対応できない

さきほども言いましたが、家の売却が決まって引越しをすませても、火災保険は解約してはいけません。

特に空き家状態になった戸建ては、外部からの侵入や飛んできた物体によって、外壁や雨どい、門など外側の部分に破損が生じるおそれは十分あり、空き巣が窓ガラスを割り侵入することも考えられます。

また、残代金の決済日(原則はこの日が引渡し日)が決まったからといって、事前に決済日を解約日と定めて手続きしておくというのもお勧めできません。

事前に手続きしていたものの、決済が何らかの事情で延期されたり中止されることもあり得ます。

実際、決済日に売主側の抵当権抹消書類に不備があり、取引が延期された例もあります。

事前に決済日を解約日として手続きしていると、このような場合、無保険期間が発生し、その間の補償がなくなってしまうのです。
引渡しが完了するまでに起こるかもしれないトラブルに対応するために、火災保険は引渡しが完全に完了するまで解約しないことをおすすめします。

保険解約する際の流れと注意点

では、保険を解約する際の流れとともに、注意点を確認していきましょう。

(1)引渡しが完全に完了した後に解約する

売買契約が済み、あなた自身(売主)の引越しが終わって、不動産売買の取引決済の日に、原則物件の引渡しが行われます。

一般的には、売買残代金決済の場で、売主から買主に不動産の権利証(オンライン化後の権利証は登記識別情報)と鍵を渡し、引渡し完了とします。
引渡しが完全に完了した後、解約の手続きをします。
解約の連絡は、「保険証券」や「保険内容のご確認」記載の保険代理店、または保険会社コールセンターの解約担当に電話をします。

解約することをつたえ、返戻金について確認し返戻金がある場合はその手続きを依頼します。

火災保険とともに地震保険や家財保険をかけている場合は、それらも対象です。

また、このタイミングではたいてい書類の宛先が新居になるので、間違いのないようにしましょう。
なお、一般的に解約返戻金は月単位で計算するので、月計算が同じなら数日ずれても返戻金は変わりません。

(2)返戻(へんれい)金還付の手続きを行う

保険会社から解約と返戻金還付に関する書類が届いたら、解約の署名捺印、返金口座など必要事項を記入し、保険会社に返送します(保険会社の指示に従って手続きをしてください)。
この手続きをしていなければ、返戻金を受け取ることができません。
引越しなどで混乱している時期ですが、書類が届いたけどそれっきり…なんてことにならないように、返送するのを忘れないようにしましょう。
解約返戻金があるのは、保険料をまとめて先払いしている場合です。
保険の残存期間が1カ月未満の場合や加入している保険が掛け捨て保険は、返戻金はありません。

(3)新居の火災保険と地震保険に加入しておく

家を売却する、ということは、新しく住み換える家を購入する場合が多いでしょう。
新居を購入したら、新居にも火災保険をかけておくことをお勧めします。
火災保険はあくまでも任意の保険であって、義務ではありませんが、
自然災害の多いこの日本で、何千万円もする住宅に対して何の補償もつけていないというのは少し不安ではありませんか?

上述でふれたように、火災以外にも補償の対象は広く、

オプションとして水災を追加したり(戸建ての場合は、原則基本の補償に水災も入っています)、偶然な事故による破損(うっかり窓ガラスを割ったなど)を追加する事ことで、様々な損害に適用することができます。

また、家財保険に入っていれば、ドロボーが入り現金や家電製品の盗難や、家の中でうっかりパソコンを落として壊してしまった場合にも補償されます。
損害に遇ったときの負担を少しでも小さくするためにも、火災保険や地震保険、家財保険に入っておくことをおすすめします。

解約した際に戻ってくる保険料は?

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では、解約したらどれくらい戻ってくるのでしょう。
解約返戻金は、次の式で計算されます。
返戻金=一括で支払った保険料×返戻率(未経過料率)
返戻率(未経過料率)は、保険の種類や保険の契約期間、経過年月数をもとに保険会社で定められた係数です。
未経過料率は各保険会社で定められ、約款などで確認することができます。
「返戻率」って、ちょっとわかりにくいですね。
わかりやすく言い換えると、{保険の契約期間-(経過期間+α)}と考えればよいでしょう。

期間10年の保険を5年ちょうどで解約した場合、一括で支払った保険料の1/2よりも若干少ない金額が戻ってくる、といった程度の返金を受けることができます。

そもそも期間が長くなればなるほど保険料は割安になるので(※地震保険は違います)、それを半分の期間で解約したからといって単純に半額戻るわけではないのです。

保険の種類や保険の契約期間によって「+α」の部分は違っていて、その分が経過期間に上乗せされて計算されるのです。

住宅ローンの保証料は必ず返ってくるわけではない?

不動産を売却した際に、もう一つ戻ってくる可能性のあるお金があります
住宅ローンの保証料の返戻金です。

(1)住宅ローンの保証料とは

住宅ローンを借りるとき、保証会社の保証を融資条件にしている金融機関が多く、わたしたちは保証人の代わりに保証会社の保証を受けます。

その際、保証会社に支払うのが保証料です。
保証料は「一括前払い(外枠)方式」と「返済額上乗せ(金利上乗せ、内枠)方式」があり、「一括前払い方式」では融資の際に返済期間に応じた保証料を支払い、「返済額上乗せ方式」では毎月の返済時に保証料分を上乗せするかたちで支払います。

また、最近では「保証料0円」という住宅ローンもありますが、その代わり融資手数料が高めに設定されています。

(2)ローン保証の契約条件によって返金がないものもある

「一括前払い方式」の場合、契約期間全期間分を一括で前払いしているので、途中で繰上返済すればその後の保証が不要となった残存期間分の保証料が返金されます。

ところが「返済額上乗せ方式」では、保証料は毎月分をその都度支払っているので返戻保証料はありません。 また、「保証料0円」の住宅ローンも、そもそも保証料を支払っていないので返戻金はありません。

(3)返金がある際は自動で手続きされる

住宅ローンの繰上返済はローンを借りている金融機関に自分から連絡し手続きをとりますが、その際保証会社には金融機関が手続きするのが一般的です。
ローンの繰上返済をすれば、特に自分から保証会社に連絡しなくても、返金される条件のものであれば保証料は返金されます。
とはいえ、返戻保証料があるかどうかは気になるところ。
「保証料についてはどうしたらいいですか?いつ頃返金されますか?」など、繰上返済手続きの際に聞いてみるのもよいでしょう。

新居に保険をかける最適なタイミングとは?

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家を売って買い換えた場合、新居にも火災保険をかけるほうがよいとお話ししましたが、
ここではそのタイミング(適用開始日)についてご説明します。

(1)ローンを組まない場合

火災保険は、保険契約者、物件所有者を定めて契約します。
自分が所有者でない物件に損害が起きても保険は適用されませんから、保険をかけるタイミングは自分が所有者になるとき、つまり売買残代金支払いの決済日(物件引渡し日)です。
その日をもって所有権移転するので、決済日以降で保険をかけましょう。

その際、適用開始日に「決済日を必ず含むこと」です。
決済中に火災にあってしまうと保険を適用できないので、こちらは必ず対応するようにしましょう。

ただ、建物を新築するなど引渡しの後残代金の決済をする場合があります。

引渡しまでは施工会社が施工中の建物に責任を負い保険をかけますが、引渡し後は施主(建物の所有者になる人)責任になるので、この場合は引渡し日を適用開始日としておきましょう。

無保険期間がでないように、施工会社ときちんと相談してください。

保険の申込みや契約には多少準備が必要なので、今日申込んで今日から保険が適用できるわけではありません。

どんな保険に入るかなども比較検討して決めなければならないので、1~2カ月程度の余裕をみて保険代理店や不動産会社に相談しましょう。

(2)新規にローンを組む場合

新居を住宅ローンを組んで購入する場合、たいていはローンの実行日(融資金が出る日)が売買残代金支払いの決済日になるので、ローン実行日に火災保険に入ります。
建物を新築する場合など物件の引渡し日よりローン実行日が遅いケースもあるので、その場合は物件引渡し日から保険をかけます。
引渡しまでは施工会社が施工中の建物に責任を負いますが、引渡し後は施主(建物の所有者になる人)責任になります。

以前は住宅ローンの融資条件として火災保険に加入することや、それに金融機関が質権をつけることがありましたが、最近ではたいてい火災保険の加入は条件ではなく任意となっています。

とはいえ、家が燃えてしまってローンが払えなくなるリスクを考え銀行では火災保険の加入を勧められますし、やはり火災保険はかけておく方がよいでしょう。

銀行の保険は、たいていある程度商品が限定されているものの団体割引が適用されます。

(3)ローン加入が出来なかった場合

住宅ローンを使えなかった場合でも、損害の責任は同じです。
ローンの有無にかかわらず、物件の引渡し日(自分が物件の所有者になる日)から火災保険をかけましょう。

まとめ

家の売買はしなければならないことが多く、なかなか火災保険やローン保証については手がまわりません。
火災保険の解約は、もし解約しなくてもトラブルになるわけではないので問題はありません。

ただ、せっかく返戻金があるならもらっておくにこしたことはないので、優先順位は後回しでも忘れず手続きしておきましょう。

また、火災保険は適用開始日時が定められ、適用終了の時間も決まっています。

同日内でも時間によって保険がかかっていないことがあるので、注意が必要です。
家を買ったときにあまりよくわからないままかけていた火災保険のこと、家を売却する前にしっかり確認しておきましょう。

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