土地の購入を検討している方の中には、以下のような疑問をお持ちの方もいらっしゃると思います。
- 都市計画税がかからない地域ってあるの？
- 都市計画税っていくらかかる？
- 都市計画区域ってどうやって調べられる？
「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
都市計画税がかからない地域はある！
ここでは、都市計画税がかかる地域とかからない地域について解説します。
都市計画税とは
都市計画税とは、市町村や都が都市計画事業又は土地区画整理事業に要する費用に充てるために、目的税として課税されるものです。毎年1月1日に市街化区域内に土地や家屋を所有している人が4期に分けて都市計画税を納付します。
徴収された都市計画税は、市町村の発展のために道路や公園、水道、電気、ガスなどの整備に使われています。
都市計画事業
都市計画事業とは、「都市計画施設の整備」と「市街地開発事業」の2つに分かれます。「都市計画施設の整備」では、道路や都市高速鉄道のような交通施設、公園・広場のような公共空地、水道・電気・ガス供給施設のような処理施設といったものの整備を行っています。
また、「市街地開発事業」では、健全な住宅市街地の開発や居住環境の良好な住宅地の大規模供給を図ったり、不燃化、中高層化した共同建築物（ビル化）として建築し直しを行っています。
土地区画整理事業
土地区画整理事業とは、道路、公園、河川等の公共施設を整備・改善し、土地の区画を整え宅地の利用の増進を図る事業のことです。公共施設が不十分な区域では、地権者からその権利に応じて少しずつ土地を提供してもらい、道路や公園などの公共用地を増やしています。
参考：土地区画整理事業とは 国土交通省 都市局 市街地整備課
都市計画税がかからない地域
都市計画税がかからない地域は、「市街化調整区域」と「都市計画区域外の地域」です。
都市計画税は、都市の開発のために使うことを目的とした税金であるため、市街化を抑制している市街化調整区域や都市計画が進んでいない都市計画区域外では、都市計画税が課税されないことになります。
市街化調整区域
市街化調整区域とは、都市計画区域のうち、市街化（宅地化などの開発のこと）を抑制するために決められた区域のことです。市街化調整区域では、原則として、新たに家屋を建てるなどの開発を抑制していることから、都市計画税の趣旨に合致しません。
そのため、市街化調整区域内にある家屋や土地には都市計画税がかからないことになります。
都市計画区域以外の地域
都市計画区域外の地域は、その地域の市街化を図っていないため、市街化調整区域と同様に都市計画税がかかりません。また、都市計画区域外の地域には、準都市計画区域と呼ばれる区域もがあります。
準都市計画区域とは、市街化が進行すると見込まれる場合に、土地利用を規制するために設ける区域のことです。準都市計画区域では、将来的に市街化される可能性があるものの、現時点では市街化を図っていないため、都市計画税はかかりません。
都市計画税がかからない市町村
市街化区域内であっても、都市計画税がかからない地域もあります。ここでは、都市計画税がかからない市町村をいくつか紹介します。- 青森県青森市
- 秋田県秋田市
- 千葉県浦安市
- 東京都狛江市
- 東京都青海市
- 神奈川県茅ヶ崎市
- 神奈川県逗子市
- 香川県高松市
- 愛媛県松山市
- 高知県高知市
- 沖縄県那覇市
参考：【参考 1-4】都市計画税徴収市区町村の属性把握 国土交通省
都市計画税がかかる地域
都市計画税がかかる地域は、原則として「市街化区域」のみです。ただし、例外として「非線引き区域」でも都市計画税がかかる地域もあります。そのため、非線引き区域の土地を購入しようと考えている場合には、事前に都市計画税がかかるかどうかを自治体に確認しておくことが重要になります。
市街化区域
市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域のことです。市街化区域は、優先的に市街化を図るための地域であることから、都市計画税の趣旨に合致しています。
そのため、市街化区域内にある家屋や土地には都市計画税が課税されることになります。
非線引き区域
非線引き区域とは、市街化区域と市街化調整区域のどちらにも区分されていない都市計画区域のことです。非線引き区域では、市街化区域や市街化調整区域よりも制限が緩く、比較的自由に土地を利用することができます。
自由に建物を建てられることから、都市計画税の趣旨とも合致しており、市町村によっては都市計画税が課税される地域もあります。
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都市計画税はいくらかかる？
ここでは、都市計画税の計算方法について解説します。
都市計画税の計算方法
都市計画税は、以下の計算式で求めることができます。
土地の固定資産税評価額は、公示価格（土地を売買する際の時価の目安）の70％程度、建物の固定資産税評価額は請負工事金額の約50％～60％が目安とされています。
また、制限税率とは、地方公共団体が課税することのできる税率の上限ことで、都市計画税では0.3％が上限となっています。そのため、税収が安定している自治体などでは税率を0.2％や0.18％に設定していることもあります。
住宅用地の特例とは
住宅用地の特例とは、土地の賦課期日において、住宅やアパートなど、人が居住するための家屋の敷地として利用されている土地（住宅用地）に適用される特例措置です。住宅用地の特例では、土地の広さによって減額の割合は異なり、200㎡以下の部分については都市計画税が1/3に、それを超える部分については2/3になります。
| 土地の広さ | 都市計画税 |
|---|---|
| 200㎡以下の部分 | 価格 × 1/3 |
| 200㎡超の部分 | 価格 × 2/3 |
参考：住宅用地に対する課税標準の特例（固定資産税・都市計画税） つくば市
都市計画税シミュレーション
ここでは、以下の条件で都市計画税額をシミュレーションしていきます。
- 土地の固定資産税評価額：3,600万円
- 建物の固定資産税評価額：2,100万円
- 税率：0.3％
- 土地の広さ：150㎡（小規模住宅用地）
- 土地の都市計画税額：3,600万円 × 1/3 × 0.3％ ＝ 3万6,000円
- 建物の都市計画税額：2,100万円 × 0.3％ ＝ 6万3,000円
所有地の区域の調べ方
所有する土地や購入を検討している土地の区域の調べ方は以下の3つです。- 不動産会社で確認する
- インターネットで確認する
- 自治体で確認する
不動産会社で確認する
多くの場合は、この方法で問題はありませんが、ごく稀に情報が間違っていることもあるため注意が必要です。
もしものことを考えて、次に解説する2つ方法で調べてみることをおすすめします。
インターネットで確認する
自治体によっては、インターネットでも都市計画情報を確認できるようになっています。
「地域名＋都市計画情報」などで検索することで、購入予定地の都市計画情報を調べられることもあります。
たとえば、東京都では「都市計画情報等インターネット提供サービス」があるため、自身で都市計画情報を調べられます。
参考：都市計画情報等インターネット提供サービス 東京都 都市整備局
自治体で確認する
購入予定地を管轄する自治体に問い合わせることで、市街化区域内にあるのか、市街化調整区域内にあるのかを確認することもできます。多くの場合で、都市計画課という名称の担当部署があるため、ここに問い合わせをすると都市計画図を見せてもらえます。
また、自治体によっては、都市計画マップを販売していることもあるので、気になる方は購入しても良いでしょう。
都市計画税がかかるかどうかを確認しておこう！
都市計画税は、固定資産税と同様に土地や建物を所有する限り、毎年支払わなければならない税金です。
そのため、土地を購入する前に必ず都市計画税がかかるかどうかを確認しておきましょう。
また、その土地に都市計画税がかかるかどうかを確認することによって、土地の規制についても知ることができるため、新たに建物を建てられない土地の購入を避けることができます。
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