【不動産査定とは】依頼方法や査定の流れを知って査定を活用しよう

「家を売りたい」と考えている方へ
  • 「家を売りたいけど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定を
  • 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
  • 業界No.1の「イエウール」なら、実績のある不動産会社に出会える

家や土地を売りたいと思ったら、まずは不動産会社に査定をしてもらうことから始めましょう。

とはいえ、不動産の査定なんてしたことない…という方の方が多いかと思います。「査定ってどういうもの?どうやって依頼すればいいの?」といった疑問にお答えし、安心して査定申し込みができるよう解説していきます。

「イエウール」で価格を比較した方の2人に1人が、平均342.5万円高く売れています。不動産の売却を考えているなら、まずはおうちの価格を調べてみませんか?

あなたの不動産、
売ったら いくら?

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不動産査定とは

不動産査定とは、家の売却や買い替えの検討をするときに「その家がいくらで売れそうか?」を不動産会社に算出してもらうことを指します。

売り主は査定額に基づいて売り出し価格を決めますが、必ずしもその価格で売れることを保証するものではありません。また、提示された価格で不動産会社が買い取ってくれる「買取」とも区別しておきましょう。

不動産の査定をしようと思ったとき、大きく分けると下の2つの選択肢があります。

  • 不動産会社へ行く
  • 不動産一括査定サイトを利用する

不動産の査定はどちらも無料ですが、査定額は不動産会社によって差が出ることも多いため、一度に複数の不動産会社に依頼できる「不動産一括査定サイト」がおすすめです。

一括査定サイト「イエウール」なら、全国1600社以上の提携不動産会社の中からあなたの売りたい物件に合わせて最大6社に査定してもらうことができます。

不動産査定には2つの方法がある

不動産会社が物件を査定する時には机上査定(きじょうさてい)訪問査定のどちらかで査定をします。

机上査定は「かんたんに査定するだけ」で物件の価格が決定され、訪問査定は「不動産会社が実際に物件をチェックして入念に価格を決める」ため、正確な売却相場を知ることができます。

それでは詳しくみてみましょう。

机上査定(きじょうさてい)とは

ヒアリングや事前のアンケート等を参考にしながら、価格を計算する方法を机上査定といいます。机上査定は立地条件や路線価、このほか周辺の類似した物件の個別情報を参考に算出されます。

また、メールでの査定が可能なので、おおよその価格を知りたい場合は机上査定価格から始めることをおすすめします。

訪問査定とは

実際に現地調査を行い建物をチェックして価格を決定する方法を訪問査定といいます。

データだけでは分からない痛みや傷、また最近ではご近所トラブルなども多いため、周辺に面倒な争いごとがないかを加味される場合もあります。

  1. どちらの方法で査定してもらうか迷うな~

どちらの方法で査定してもらうか迷ったら、売却希望時期に応じて選びましょう。

具体的には、1年以内に売却検討しているなら訪問査定がオススメです。正確に査定額が知れることはもちろん、物件の築年数が浅いうちに売却ステップを進めておいた方が高く売却しやすくなります。

不動産査定の流れ

査定の全体像を知っておくことで、失敗を防いだり不安を解消する事ができます。

不動産査定の全体像

まずはざっくりと流れを把握しましょう。流れは下の表の通りになっています。

流れ やること
Step1 不動産会社に査定依頼をする
Step2 不動産会社に査定をしてもらうために訪問日時を決める
Step3 不動産会社に査定してほしい家に訪問してもらい現地調査をする
Step4 不動産売却に必要な書類を確認する
Step5 不動産会社から査定結果を報告してもらう

不動産査定にかかる期間は、選んだ方法によって異なります。数時間で査定結果がもらえる場合もあれば、不動産会社に訪問してもらう場合は、訪問日の調整から行うので1週間ほどかかることもあるでしょう。

ただし、不動産会社に訪問してもらって家を見てもらう時間は長くても数時間程度です。

家の査定について詳しく知りたい方は「【家を査定】家の査定を依頼する前に知っておきたい査定の流れや注意点」の記事をご覧ください。

査定の流れをくわしく解説

全体像がわかったとしても、不安は残りますよね。先ほど紹介した5つのステップをくわしくお伝えしていきます。

Step1:不動産会社に査定依頼

まずは複数の不動産会社に、査定を依頼をしましょう。ここでのポイントは前述した通り、複数の不動産会社に査定依頼することです。

前述した通り不動産会社によって査定額に差がでるので正確な査定額を把握するためにも必ず複数の不動産会社の査定結果を比較しましょう。

Step2:訪問日時の確定

査定してほしい家へ訪問をしてもらう日時を決めます。現在空き家であっても、その場で分からないことを確認するために立ち会いを求められることがあります。

Step3:現地調査

査定依頼をした家の内外を調査してもらいます。さらに、調査後に不動産会社から質問に答えたり、あなたが査定依頼をした家について知っていることを答えていきます。あなたの回答が査定額に影響する場合もあるので、正直に質問に答えましょう。

Step4:書類の確認

事前に用意しておきたい書類を確認してもらいます。家を売却しようとすると「登記簿謄本」や「売買契約書」などいくつもの書類が必要です。

必要な書類については不動産会社質問すると教えてくれます。

Step5:査定結果の報告

多くの会社は事前に付近の家の相場をもとに、査定の結果踏まえて査定額を伝えてくれます。結果の報告を受ける際はその結果になった理由を聞きましょう。そうすることで、査定結果の妥当性や担当社の力量を判断でき仲介を依頼する不動産会社選びの参考になります。

査定をした後は、売却までの流れがあります。売却全体の流れについて知りたい方は、「不動産売却の流れと契約手続きまとめ!初心者でも損せず家を売る手順!」をご覧ください。

 

査定額の算出方法

不動産の価格は、その不動産を作る場合どれほどの費用がかかるか(費用性)、この不動産がどの値段で取引されるか(市場性)、この不動産を利用してどれほど収益が出るか(収益性)という3つの観点で決まります。それぞれの観点に対する算出方法が以下です。

  • 原価法・・・費用性からアプローチする方法
  • 取引事例比較法・・・市場性からアプローチする方法
  • 収益還元法・・・収益性からアプローチする方法
では、この3つの方法の違いを以下で詳しく見ていきましょう。詳しく知りたい方は、「不動産の査定額・評価額の決め方と相場価格を調べる方法4選」をご覧ください。

戸建てなら「原価法」

原価法は費用性に着目した査定方法です。査定をする物件を取り壊したと仮定して再び同じ建物を建て直した場合、いくら費用がかかるのか(再調達原価)計算し、さらに築年数に応じて減価修正を行い価格を求める計算方法です。

原価法の計算方法
  • 査定額 = 再調達原価 – 減価額

木造建築に限らず、ほかの建築物の耐用年数を知りたい場合は、国税庁のホームページを参照することで計算することができます。
参考:国税庁「耐用年数(建物/建物附属設備)」

マンションや土地なら「取引事例比較法」

取引事例比較法は市場性に着目した査定方法です。近隣で似たような条件を持つ物件がどの程度の金額で売買されたのか、実際の成約事例を探し出して相場を参考に査定する方法です。

土地の広さや建物の規模などが同じでも、立地条件や売買された時期には若干の違いがあるので、これらを加味(評点を付けて)して金額を調整します。

取引事例比較法の算式
  • 査定額 = 事例物件の価格 × 査定物件の評点 × 査定物件の面積

収益物件なら「収益還元法」

収益還元法は不動産の収益性に着目した査定方法です。不動産が将来得られるであろうと想定される純利益と現在価格の総和を求めて査定価格を算出します。特に賃貸物件の売買の際に使われています。

収益還元法の算式
  • 査定額 = 純収益 ÷還元利回り

よくある質問

ここでは、不動産査定に関するよくある質問と答えをお伝えします。
  • Q:マンション査定前にリフォームやクリーニングはやるべき?
  • Q:査定額が思ったより安い場合、査定額よりももっと高く売ることはできる?
  • Q:土地の査定に費用は発生しますか?
  • Q:ネット上で査定をしてもらうことが不安なんですが…

Q:マンション査定前にリフォームやクリーニングはやるべき?

査定前にリフォームをすべきではありません。なぜなら、例えば300万円かけてリフォームしてから査定を受けたとしても300万円以上高く査定を受けれるか保証がないからです。さらに近年はセルフリノベーションが流行っているので、事前にリフォームしてしまうことで買い手を見つけづらくなる可能性も出てきます。

ちなみにハウスクリーニングも基本的には不要です。もちろん基本的な掃除はやっておくべきですが、多少散らかっていたとしても査定額に影響はありません。

もっと詳しく知りたい方は、こちらもお読みください
マンション売却前のリフォームは不要!効果的に売却価格をあげるには?

Q:査定額が思ったより安い場合、査定額よりももっと高く売ることはできる?

はい、不可能ではありません。あなたの不動産を査定した方よりもあなたの物件や周囲の相場の方比べて詳しい方はいくらでもいますので、別の会社に査定を依頼して、より有利な査定額を計算してくれる会社や担当者を見つけると良いでしょう。

ただし、無理に期待しすぎないことも大切です。一般的に、売りたい値段よりも売れる値段のほうが低いと言われており、査定額が思ったより安いということはよく言われることです。売却できなければ元も子もありませんので、欲張りすぎずに売却額を決めましょう。

もっと詳しく知りたい方は、こちらもお読みください
マンションを少しでも高く売るためにやっておくべき工夫

Q:土地の査定に費用は発生しますか?

査定自体は無料です。しかし、実際に土地が成約した場合成約させた不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料の金額は法律で決めれらているので仲介手数料の上限は下の表を参考にしてください

仲介手数料の上限額の一覧
売買価格 仲介手数料の上限
400万円以下の場合 18万円以内
400万円を超える場合 売買価格の3%+6万円

※売主にのみ適用。不動産会社側は事前に売主に説明して合意を得ておく必要があり。

ちなみに仲介手数料のなかに広告費用含まれます。なので別途で広告費用の支払いを求められたら断ってしまって大丈夫です。しかし不動産会社によっては「特別な広告を実施するので…」と別途で請求するところもあります。

このように、売却手続き中に追加費用が発生しないように「どのような手法で買い手を見つけて、その費用は誰が負担するのか」を事前に確認しておきましょう。

もっと詳しく知りたい方は、こちらもお読みください
不動産売却にかかる仲介手数料はいくら?値引きはできる?

Q:ネット上で査定をしてもらうことが不安なんですが…

たしかに、人生で何度もしないですし、金額も大きいのでネットは不安ですよね。世の中には色々な査定サービスがありますが、どれだけ不動産会社が加盟しているか、査定サービスにお客様の事を考えた仕組みがあるか見てみましょう。多くの人に使われいているサービスなら安心ですよね。

その点で一括査定サービス「イエウール」なら、提携先企業数は1,900社と業界No1、さらに大手不動産会社の提携者数やエリアカバー率も業界No1なので、販売力に優れた大手から見た価格と、地域のニーズを知り尽くした会社からみた査定額の両方を知ることができます。
参照:東京商工リサーチ社調査

もっと詳しく知りたい方は、こちらもお読みください
ネットで家の査定依頼をするメリットや注意点、オススメサイトを解説!

まとめ

最初は一つの不動産業者にしぼらず、納得のできる価格で不動産を売却するためにも、複数の不動産業者に価格査定を依頼することをおすすめします

それぞれの不動産会社の価格査定を比較しながら、どれくらいの価格で売却することができるのか参考にしつつ、最適な不動産業者を選びましょう。

不動産一括査定サイト「イエウール」なら、全国で1,600社以上の厳選された不動産会社が対応。大手不動産会社はもちろん、地元の優良不動産との提携も幅広く、さらにクレームの多い不動産会社はすべて排除されているのでとても安心です。

しかもインターネットさえあれば、24時間いつでも自宅で無料一括査定ができるのでとても簡単です。最大6社との比較が可能なので、ご自身に合う最適な不動産会社が見つかるかもしれませんので、ぜひ利用してみてください。

家の査定について気になる方は「家の査定を完全解説|はじめての査定を成功させるコツ」も参考になります。

不動産査定について詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。

初心者でもわかる!
記事のおさらい
不動産査定とは?
不動産査定とは、家の売却や買い替えの検討をするときに「その家がいくらで売れそうか?」を不動産会社に算出してもらうことを指します。詳しくはこちらで説明しています。
不動産査定にはどんな方法があるの?
不動産会社が物件を査定する時には机上査定(きじょうさてい)と訪問査定のどちらかで査定をします。詳しくはこちらをご覧ください。
査定額はどうやって算出するの?
不動産査定は、その不動産を作る場合どれほどの費用がかかるか(費用性)、この不動産がどの値段で取引されるか(市場性)、この不動産を利用してどれほど収益が出るか(収益性)という3つの観点でおこないます。詳しくはこちらを参考にしてください。

関連記事:不動産査定とは?メリット・デメリットや査定額の算出方法を解説

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