【不動産査定】使うために知りたい基本知識からおすすめサイトまで解説

不動産査定について
「家を売りたい」と考えている方へ
  • 「家を売りたいけど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定を
  • 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
  • 業界No.1の「イエウール」なら、実績のある不動産会社に出会える

家や土地などの不動産を売りたいと思ったら、まずは不動産会社に査定をしてもらうことから始めましょう。

とはいえ、不動産の査定なんてしたことない…という方の方が多いかと思います。「査定ってどういうもの?どうやって依頼すればいいの?」といった疑問にお答えし、安心して査定申し込みができるよう解説していきます。

査定で分かるのは、価格だけじゃない
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あなたの不動産、
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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は、不動産売却の記事をご覧ください。

不動産査定の知りたい基本知識

不動産査定をやってみたいけど、不動産査定について詳しく知らない本当に使って大丈夫?と疑問に思っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

ここでは、不動産査定についての基本的な知識を解説します。

不動産査定とは

不動産査定とは不動産会社が行う査定のことを指します。

不動産の価格を知る方法はいくつかあり、価格を知りたい理由によって使い分けます。不動産査定で分かる価格は不動産を売ったらいくらになるかです。不動産会社はいくらで売れるかという視点で不動産を査定しているのです。

不動産会社の査定は基本的には無料ですが、不動産鑑定のように国が定めた明確なルールなどはなく、不動産会社によって査定結果は異なります

査定のベースとなる地価などはどの不動産会社でも同じですが、建物の状態や周辺環境などをどう評価するのかは不動産会社によって変わるためです。

そのため、不動産が大体いくらくらいになるのか知るためには、複数社に査定を依頼して査定結果を見比べる必要があります。

不動産査定は名義人以外でも依頼することができ、親の家や相続予定の家を依頼することも可能です。また、査定をしたら必ず家を売らなくてはいけないわけではありません

売却を検討している段階でも不動産査定は利用できます。

不動産査定はなぜ無料なのか

不動産会社の査定が無料なのは自社で不動産を売ってもらいたいからです。

不動産を売る場合、最も一般的な売却方法は仲介です。仲介とは不動産会社に間に入ってもらい、買主を見つけ不動産を売却する方法。不動産が売れたら、不動産会社はその報酬として初めて仲介手数料を受け取ることができます。

仲介手数料を得るために、不動産会社はまず売主と仲介を担当する契約(媒介契約)を結ばなくてはなりません。この媒介契約を結ぶチャンスを作るため不動産の査定を行っており、より多くの人と出会うために無料であることが多いのです。

査定結果が分かるまでの期間

不動産査定を依頼し結果が分かるまでの期間はおおよそ1週間程度です。

訪問査定を選択した場合、日程調整・訪問・査定となるので1週間程度。都合が合わず訪問が依頼日からだいぶ先になってしまったり、不動産会社の繁忙期で査定依頼が立て込んでいる時などは1週間以上かかることもあります。

訪問して家を査定する時間は30分~1時間程度。1日使うことはないので、予定がある土日でも間の時間を使って訪問査定してもらうことが可能です。

机上査定の場合は訪問する必要がないので、査定するまでの時間を大幅に削減できます。そのため、最速でその日中にもらえるなんてことも。

依頼した時間帯や不動産会社の忙しさにもよるので、2~3日程度と考えておくと良いでしょう。

机上査定に比べると訪問査定は時間がかかりますが、その分正確です。もし、早めに欲しい・想定している期日などがあるなら、査定依頼をした際にその旨を伝えるか不動産会社にいつまにもらえるのか確認すると良いでしょう。

不動産査定はどこでできるか

査定を不動産会社に依頼できるところは大きく分けて2つ

    不動産会社に行く
    一括査定サイトを利用する

不動産会社の店舗などに赴くことで査定依頼をすることができます。不動産会社によっては自社のwebサイトから申し込みができる場合もあるでしょう。

不動産会社に依頼する際に注意したいのはすべての不動産会社が査定してくれるわけではないということです。不動産会社によっては賃貸や購入だけを扱っているところもあります。

査定をしてもらえるか事前に確認をしてから査定依頼をしましょう。

詳細は後ほど解説しますが、一括査定サイトは不動産査定を一括で申し込めるサイトです。一括査定サイトにより異なりますが、不動産会社と査定依頼者の間に入り、査定を手軽にできるようにマッチングさせるサイトです。

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不動産査定は誰ができるか

不動産査定の依頼は誰でもできます

不動産査定の依頼だけならば不動産の名義人以外でも可能です。よって、高齢で1人では査定依頼をしづらい親に代わって離れて暮らす子供が査定依頼を出すこともできますし、二世帯住宅の査定依頼をするのに2家族の同意書が必要ということもありません。

また、離婚などによって家を手放すことを考えている場合、代理で弁護人に査定依頼を出してもらうことも可能です。

ただし、当たり前ですが訪問査定を選ぶ場合は不動産会社の担当者が査定する家を訪問します。査定する家の住人に許可や対応をお願いしておかないと、訪問査定が行えませんしトラブルとなる可能性が高いので、住人や名義人には許可を取って査定を依頼するようにしましょう。

査定に必要な書類

不動産会社や選ぶ査定によって必要な書類は異なります

訪問査定の場合は、不動産会社から以下のような書類を求められることもあるでしょう。ただし、これらの書類は必ず査定時に必要とならないこともあります。

用意するのに役所や法務局に問い合わせる必要があるものもあるので、査定を依頼する不動産会社に査定をするために必要な書類は何か日程を調整する段階で確認すると良いでしょう。

書類名 内容
登記済権利証 名義人であることを証明する書類
固定資産税納税通知書 不動産にかかる固定資産税額などが記載
登記事項証明書 土地や建物の面積や所有者名などが分かる書類
間取り図 家の間取りや各部屋の広さが記載
建築確認通知書 法の定める規定に合って建築していることを証明する書類
管理規約・長期修繕計画表 修繕計画などが記載された書類(マンションの場合)

webで机上査定を依頼する場合は書類が必要ないことがほとんどです。しかし、必要ない場合でも、査定をするために土地の面積や築年数などは必要となるので、回答できるように調べておくと良いでしょう。

不動産査定には2つの方法がある

不動産会社が物件を査定する時には机上査定(きじょうさてい)訪問査定のどちらかで査定をします。

机上査定は「かんたんに査定するだけ」で物件の価格が決定され、訪問査定は「不動産会社が実際に物件をチェックして入念に価格を決める」ため、正確な売却相場を知ることができます。

それでは詳しくみてみましょう。

机上査定(きじょうさてい)とは

ヒアリングや事前のアンケート等を参考にしながら、価格を計算する方法を机上査定といいます。机上査定は立地条件や路線価、このほか周辺の類似した物件の個別情報を参考に算出されます。

また、メールでの査定が可能なので、おおよその価格を知りたい場合は机上査定価格から始めることをおすすめします。

訪問査定とは

実際に現地調査を行い建物をチェックして価格を決定する方法を訪問査定といいます。

データだけでは分からない痛みや傷、また最近ではご近所トラブルなども多いため、周辺に面倒な争いごとがないかを加味される場合もあります。

  1. どちらの方法で査定してもらうか迷うな~
どちらの方法で査定してもらうか迷ったら、売却希望時期に応じて選びましょう。

具体的には、1年以内に売却検討しているなら訪問査定がオススメです。正確に査定額が知れることはもちろん、物件の築年数が浅いうちに売却ステップを進めておいた方が高く売却しやすくなります。

不動産査定の流れ

査定の全体像を知っておくことで、失敗を防いだり不安を解消する事ができます。
まずはざっくりと流れを把握しましょう。流れは下の表の通りになっています。

流れ やること
Step1 不動産会社に査定依頼をする
Step2 不動産会社に査定をしてもらうために訪問日時を決める
Step3 不動産会社に査定してほしい家に訪問してもらい現地調査をする
Step4 不動産売却に必要な書類を確認する
Step5 不動産会社から査定結果を報告してもらう

不動産会社に訪問してもらって家を見てもらう時間は長くても1時間程度です。

家の査定について詳しく知りたい方は「【家を査定】家の査定を依頼する前に知っておきたい査定の流れや注意点」の記事をご覧ください。

Step1:不動産会社に査定依頼

まずは複数の不動産会社に、査定を依頼をしましょう。ここでのポイントは前述した通り、複数の不動産会社に査定依頼することです。

前述した通り不動産会社によって査定額に差がでるので正確な査定額を把握するためにも必ず複数の不動産会社の査定結果を比較しましょう。

Step2:訪問日時の確定

査定してほしい家へ訪問をしてもらう日時を決めます。現在空き家であっても、その場で分からないことを確認するために立ち会いを求められることがあります。

Step3:現地調査

査定依頼をした家の内外を調査してもらいます。さらに、調査後に不動産会社から質問に答えたり、あなたが査定依頼をした家について知っていることを答えていきます。あなたの回答が査定額に影響する場合もあるので、正直に質問に答えましょう。

Step4:書類の確認

事前に用意しておきたい書類を確認してもらいます。家を売却しようとすると「登記簿謄本」や「売買契約書」などいくつもの書類が必要です。

必要な書類については不動産会社質問すると教えてくれます。

Step5:査定結果の報告

多くの会社は事前に付近の家の相場をもとに、査定の結果踏まえて査定額を伝えてくれます。結果の報告を受ける際はその結果になった理由を聞きましょう。そうすることで、査定結果の妥当性や担当社の力量を判断でき仲介を依頼する不動産会社選びの参考になります。

査定をした後は、売却までの流れがあります。売却全体の流れについて知りたい方は、「不動産売却の流れと契約手続きまとめ!初心者でも損せず家を売る手順!」をご覧ください。

 

査定額はどうやって決まるのか

不動産の価格は、その不動産を作る場合どれほどの費用がかかるか(費用性)、この不動産がどの値段で取引されるか(市場性)、この不動産を利用してどれほど収益が出るか(収益性)という3つの観点で決まります。それぞれの観点に対する算出方法が以下です。

  • 原価法・・・費用性からアプローチする方法
  • 取引事例比較法・・・市場性からアプローチする方法
  • 収益還元法・・・収益性からアプローチする方法
では、この3つの方法の違いを以下で詳しく見ていきましょう。詳しく知りたい方は、「不動産の査定額・評価額の決め方と相場価格を調べる方法4選」をご覧ください。

戸建てなら「原価法」

原価法は費用性に着目した査定方法です。査定をする物件を取り壊したと仮定して再び同じ建物を建て直した場合、いくら費用がかかるのか(再調達原価)計算し、さらに築年数に応じて減価修正を行い価格を求める計算方法です。

原価法の計算方法
  • 査定額 = 再調達原価 – 減価額

木造建築に限らず、ほかの建築物の耐用年数を知りたい場合は、国税庁のホームページを参照することで計算することができます。
参考:国税庁「耐用年数(建物/建物附属設備)」

マンションや土地なら「取引事例比較法」

取引事例比較法は市場性に着目した査定方法です。近隣で似たような条件を持つ物件がどの程度の金額で売買されたのか、実際の成約事例を探し出して相場を参考に査定する方法です。

土地の広さや建物の規模などが同じでも、立地条件や売買された時期には若干の違いがあるので、これらを加味(評点を付けて)して金額を調整します。

取引事例比較法の算式
  • 査定額 = 事例物件の価格 × 査定物件の評点 × 査定物件の面積

収益物件なら「収益還元法」

収益還元法は不動産の収益性に着目した査定方法です。不動産が将来得られるであろうと想定される純利益と現在価格の総和を求めて査定価格を算出します。特に賃貸物件の売買の際に使われています。

収益還元法の算式
  • 査定額 = 純収益 ÷還元利回り

不動産査定のおすすめは?

不動産査定をしたいと思ったら、どの方法が結局おすすめなのでしょうか。おすすめの方法やその理由をご紹介します。

不動産一括査定サイトがおすすめ

不動産を査定するのなら一括査定サイトを利用するのがおすすめです。

不動産会社の査定は最も売却相場に近い価格を知ることができますが、法律などで定められた明確なルールがないため、不動産会社によって査定結果が異なります

そのため、不動産の査定を行う際には3社以上に査定依頼を出し、査定結果を見比べるのが良いと言われています。

不動産会社をまわり1社1社に査定依頼を出すのは時間も手間もかかります。そこで、一括査定サイトです。
一括査定サイトは査定依頼を出すと、複数の不動産会社を提案してくれその中から同時に複数社に査定依頼を出すことができます。

つまり、査定してくれる不動産会社を自分で探す必要がなく、一度の申し込みで複数社に査定依頼を出すことができるということ。

さらに、webで24時間査定依頼を受け付けているので、貴重な休日を使わずとも平日の夜や通勤途中などでも依頼を出せます。

一括査定サイトの選び方

不動産一括査定サイトにはいくつか種類があり、迷う方もいらっしゃるでしょう。不動産一括査定サイトを選ぶ際は以下のポイントをチェックして選ぶと良いでしょう。

対象エリアの広さ

一括査定サイトによっては査定依頼を受け付けていないエリアもあります。せっかく査定依頼を出しても、査定して欲しい不動産が対象エリア外の場合は査定依頼が出せないので、なるべく広いエリアをカバーしている一括査定サイトを選ぶと良いでしょう。

不動産会社の多さ

一括査定サイトは不動産会社と提携しており、査定依頼を出すとこの提携不動産会社の中から適した不動産会社を紹介してくれます。つまり、一括査定サイトが提携している不動産会社が多いほど依頼者の選択肢も増えると言えます。

不動産会社のバランス

不動産の査定を依頼する際には、大手不動産会社と中小の不動産会社を混ぜた方が偏りのない査定結果を得やすいです。査定依頼をする地域にもよりますが、大手と中小いずれの不動産会社も紹介してもらえる査定サイトが良いでしょう。

初心者におすすめなのはイエウール

初めて不動産の査定を行うという場合はとりあえずイエウールを使ってみるのがおすすめです。

不動産一括査定サイト「イエウール」のトップ画像

イエウールはエリアカバー率提携不動産会社数査定依頼ユーザー数1位を獲得しており、多くの依頼者が利用しています。

幅広いエリアをカバーしているので、再度別の一括査定サイトを探さなくて良い可能性が高いですし、査定依頼を初めて出している人も多いので、応募フォームが使いやすいようになっています。

また、イエウールは提携する際不動産会社を審査しているので、悪徳不動産会社を排除しています。そのため、不動産会社の良し悪しを見極めるが難しい初心者の方でも安心して使えます。

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まとめ

最初は一つの不動産業者にしぼらず、納得のできる価格で不動産を売却するためにも、複数の不動産業者に価格査定を依頼することをおすすめします

それぞれの不動産会社の価格査定を比較しながら、どれくらいの価格で売却することができるのか参考にしつつ、最適な不動産業者を選びましょう。

不動産一括査定サイト「イエウール」なら、全国で1,600社以上の厳選された不動産会社が対応。大手不動産会社はもちろん、地元の優良不動産との提携も幅広く、さらにクレームの多い不動産会社はすべて排除されているのでとても安心です。

しかもインターネットさえあれば、24時間いつでも自宅で無料一括査定ができるのでとても簡単です。最大6社との比較が可能なので、ご自身に合う最適な不動産会社が見つかるかもしれませんので、ぜひ利用してみてください。

家の査定について気になる方は「家の査定を完全解説|はじめての査定を成功させるコツ」も参考になります。

初心者でもわかる!
記事のおさらい

不動産査定とは?
不動産査定とは、家の売却や買い替えの検討をするときに「その家がいくらで売れそうか?」を不動産会社に算出してもらうことを指します。詳しくは、不動産査定とはをご覧ください。

不動産査定にはどんな方法があるの?
不動産会社が物件を査定する時には机上査定(きじょうさてい)と訪問査定のどちらかで査定をします。詳しくは、不動産査定には2つの方法があるをご覧ください。

査定額はどうやって算出するの?
不動産査定は、その不動産を作る場合どれほどの費用がかかるか(費用性)、この不動産がどの値段で取引されるか(市場性)、この不動産を利用してどれほど収益が出るか(収益性)という3つの観点でおこないます。詳しくは、査定額の算出方法をご覧ください。

不動産査定はどのような流れで行うの?
査定の流れは次の5ステップです。不動産会社に査定依頼→訪問日時の確定→現地調査→書類の確認→査定結果の報告。詳しくは、不動産査定の流れをご覧ください。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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