あなたの不動産、
売ったらいくら？
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不動産を売却するなら、まずは査定から始めましょう。初めての査定でも大丈夫！査定方法やかかる時間などを解説していきます。
不動産査定とは
不動産の価格を知るために行うのが不動産査定ですが、そもそも不動産査定とはどのようなもので、どんな特徴があるのでしょうか。
査定とは売れそうな価格を算出すること
不動産査定とは不動産会社が不動産をいくらで売れそうなのか査定を行うことです。
実際にその価格で売却をするわけではなく、あくまでも「だいたいこれくらいで売れそうだ」という見積もりを算出することを指します。
査定は売却を進める事にも役立つ
不動産査定では、査定価格が分かるだけではなく不動産売却を進めるか検討するのにも役立ちます。
不動産の現在の価格を知ることで、今売るべきか否か判断できますし、住み替えや住宅ローンの完済を目指して不動産の売却を検討している場合は頭金にはいくら用意できるのか、住宅ローンは完済できるかなど、おおよその目処を立てることができます。
不動産査定には大きく分けて2つの方法がある
不動産査定にはAIによる査定と不動産会社による査定という大きく分けて2種類の方法があります。
AIによる査定は「査定シミュレーション」といい、過去の不動産取引事例をもとに瞬時に査定を行うことができます。
一方で、不動産会社による査定は、不動産会社の担当者が不動産を見て査定を行います。
まずは不動産査定シミュレーションがおすすめ
ここまで、不動産の査定とはどのようなものかを説明してきました。
不動産査定を進める際は、最初に不動産査定シミュレーションを使ってみるのがおすすめです。インターネット上で「査定したい物件種別」や「住所」「面積」などを入力するだけで、すぐに査定結果を知ることができます。
AIを活用して査定するため、算出される査定結果は売却の参考にはなるものの、時勢などは考慮しないおおまかな価格となります。
この章では、不動産査定シミュレーションがおすすめな理由を解説していきます。
個人情報を入力しなくていい
1つ目の理由は、個人情報を入力しなくていいからです。
査定シミュレーションで入力するのは物件の情報だけ。連絡先や名前といった個人情報なしに査定結果を知ることができます。
そのため、個人情報が知られることに抵抗がある人にとっては大きなメリットといえるでしょう。
不動産会社からの営業電話が来ない
2つ目の理由は、不動産会社からの営業電話が来ないからです。
査定シミュレーションは不動産会社を介さずにAIが行う査定です。そのため、不動産会社からの営業電話が来る心配はありません。
直近で不動産を売却する予定がない人や営業連絡に抵抗がある人にとってメリットだと言えます。
査定結果がすぐに分かる
3つ目の理由は、査定結果がすぐに分かるからです。
不動産査定シミュレーションは情報を入力してから数秒で結果を知ることができます。
24時間いつ利用してもすぐに査定結果を求めることができるという点はメリットでしょう。
不動産査定シミュレーションを使ってみよう
ここまでで、まず査定シミュレーションを使ってみたほうが良いことが伝わったかと思います。
本記事上でも不動産査定シミュレーションを行うことができます。
以下のシミュレーションに必要項目を入力し、「想定価格を見る」ボタンを押してみましょう。
次に不動産会社へ査定を依頼しよう
査定シミュレーションでおおまかな価格を把握したら、実際に不動産会社へ査定を依頼してみましょう。
ただ、不動産会社による査定に懸念点がある方もいらっしゃると思います。そこで、まず初めに不動産会社による査定の目的や特徴をお伝えします。
不動産会社による査定をする目的
なぜ不動産に査定を依頼した方がいいのでしょうか。「売れそうな価格を知るため」以外の目的を解説していきます。
不動産の適正価格を把握するため
ひとつは、不動産査定をすることで資産価値を適正に把握するためです。
査定をせずとも、インターネット上で過去の売却事例やだいたいの価格相場を知ることが出来ますが、査定をしないとリアルタイムの市場価格や実際の不動産状況を加味した価格が分かりません。
そのため、査定をすることで初めて、今自分の不動産がいくらくらいが適正なのかを理解することが出来ます。適正価格を理解しないと安く不動産を買いたたかれてしまったり、反対に高く売り過ぎてしまって長い間不動産が売れなかったりという事態を引き起こしてしまいます。
資金計画を明確にするため
他にも、不動産を売って他の家に住み替えたい方や、不動産を売って現金化したものを他の用途にあてたい方にとって、今後の資金計画を明確にするために不動産査定が役立ちます。
先ほど、不動産査定をしないと適正価格が分からないとご説明しましたが、適正価格が分からないと、住宅ローンの返済が可能かどうかや、次の購入物件でどれくらいの物件が購入できるかなどが分かりません。
資金計画が不十分だと、急遽多額の貯金を使ったり、親からお金を借りたりするなど、予期せぬ状況が生じる可能性があります。
資金計画に大きな乱れが生じないようにするためにも、適正な査定価格に基づいて資金計画を立てることが必要不可欠です。
不動産会社による査定の特徴
ここでは、不動産会社による査定の特徴をご紹介します。
しつこい営業電話は少ない
不動産会社に査定を依頼すると営業電話が何回もかかってくるのではないかと心配している方もいらっしゃると思いますが、実際はそのような営業電話は少ないです。
不動産売却の依頼者数を減らす、売却する気がないのであれば査定時にその旨を伝える、などの対策が必要でしょう。
特にイエウールの一括査定サービスだと、厳選された優良な不動産会社に一括で査定を依頼できるため、営業電話に困ることなく売却を進められます。
あなたの不動産、
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ほとんどの不動産会社が無料
不動産会社に査定を依頼した場合、ほとんどが無料で行ってくれます。
不動産会社の法人数は33万社以上（2020年時点）あり、すべての不動産会社が無料であるとは言い切れませんが、多くの不動産会社が不動産の査定を無料で行ってくれます。
その理由は査定が営業の一環であるからです。不動産会社は仲介手数料が利益になります。この仲介手数料は不動産が売れて初めて得ることができますが、不動産を売るためには売主に仲介業務を任せてもらわなくてはなりません。
売主が不動産会社に仲介業務を依頼する際に交わす契約を媒介契約と言いますが、この媒介契約を取るために不動産会社は査定を行い、売却を検討している売主と接点を持つのです。
営業だからといって査定がいい加減に行われているわけではありません。不動産会社は売主と媒介契約を結べた場合、家を売らなくてはならないので査定を通して不動産の状況をしっかりと把握しておく必要があるからです。
不動産会社による査定の種類
不動産会社による査定方法には、2つの種類があります。
机上査定（簡易査定）と訪問査定です。机上査定は「かんたんに査定するだけ」で物件の価格が決定され、訪問査定は「不動産会社が実際に物件をチェックして入念に価格を決める」ため、正確な売却相場を知ることができます。
まずはこの2つについて詳しく見ていきましょう。
今すぐに売却するわけでないなら「机上査定」
ヒアリングや事前のアンケート等を参考にしながら、価格を計算する方法を机上査定といいます。
机上査定は立地条件や路線価、このほか周辺の類似した物件の個別情報を参考に算出されます。
また、メールでの査定が可能なので、おおよその価格を知りたい場合は机上査定価格から始めることをおすすめします。
机上査定の特徴は以下のとおりです。
- まだ売却を決めていない場合でも売却価格を知ることができる
今すぐに不動産の売却をするわけではないけれど、価格を知りたい場合には机上査定が便利です。
物件の情報を送るだけで実際に不動産会社が査定をしてくれるため、AI査定よりも正確な売却価格を知ることができます。
- 遠方にある不動産でも査定してもらえる
査定をしてもらいたい不動産が遠方にある場合でも、机上査定であれば簡単に査定をしてもらうことができます。
不動産会社との日程調整や交通費のことを考えずとも不動産会社に査定をしてもらえるのはメリットといえるでしょう。
- 訪問査定と比べると査定価格は正確さに欠ける
机上査定もあくまで情報をもとに査定をするため、時勢は考慮できても不動産会社が現状を把握して査定価格を付けることはできません。
そのため、査定価格はAI査定よりは正確でも、訪問査定と比べると正確性に欠ける結果となってしまうでしょう。
机上査定も「参考地を知る」という目的で利用するのが良いでしょう。
すぐに売却したいなら「訪問査定」
実際に現地調査を行い建物をチェックして価格を決定する方法を訪問査定といいます。
データだけでは分からない痛みや傷、また最近ではご近所トラブルなども多いため、周辺に面倒な争いごとがないかを加味される場合もあります。
訪問査定の特徴は以下のとおりです。
- 最も正確な査定結果を求めることができる
ここまで紹介してきたAI査定や机上査定は、どちらもデータや情報だけを基に行われる査定でした。
一方、訪問査定は不動産会社の担当者が実際に現地へ赴き調査を行うため、一番正確な査定結果を求めることができます。
- 不動産の売却価格に近い査定価格を知ることができる
不動産会社による訪問査定で出た結果は、「その不動産会社がいくらならその不動産を売ることができるか」という価格です。
つまり、訪問査定で得られた査定結果をもとに、そのまま売却活動を始めることができます。
したがって、不動産の売却を前向きに検討している場合には、訪問査定のこのメリットが重要となるでしょう。
- どの方法で査定してもらうか迷うな～
具体的には、1年以内に売却を検討しているなら訪問査定がオススメです。正確に査定額が知れることはもちろん、物件の築年数が浅いうちに売却ステップを進めておいた方が高く売却しやすくなります。
不動産会社による査定の流れ
査定の全体像を知っておくことで、失敗を防いだり不安を解消する事ができます。
まずはざっくりと流れを把握しましょう。流れは下の表の通りになっています。
| 流れ | やること |
|---|---|
| Step0 | 査定シミュレーションを使う |
| Step1 | 不動産会社に査定依頼をする |
| Step2 | 不動産会社に査定をしてもらうために訪問日時を決める |
| Step3 | 不動産会社に査定してほしい家に訪問してもらい現地調査をする |
| Step4 | 不動産売却に必要な書類を確認する |
| Step5 | 不動産会社から査定結果を報告してもらう |
不動産会社に訪問してもらって家を見てもらう時間は長くても1時間程度です。
Step0｜査定シミュレーションを使う
まずは査定シミュレーションを使って、大まかな価格を把握しましょう。これをすることで、不動産会社による査定額が正しそうか判断しやすくなります。
Step1｜不動産会社に査定依頼
続いて複数の不動産会社に、査定を依頼しましょう。ここでのポイントは前述した通り、複数の不動産会社に査定依頼することです。
不動産会社によって査定額に差がでるので正確な査定額を把握するためにも必ず複数の不動産会社の査定結果を比較しましょう。
Step2｜訪問日時の確定
査定してほしい家へ訪問をしてもらう日時を決めます。現在空き家であっても、その場で分からないことを確認するために立ち会いを求められることがあります。
Step3｜現地調査
査定依頼をした家の内外を調査してもらいます。さらに、調査後に不動産会社から質問に答えたり、あなたが査定依頼をした家について知っていることを答えていきます。あなたの回答が査定額に影響する場合もあるので、正直に質問に答えましょう。
Step4｜書類の確認
事前に伝えられた調査に必要な書類等を確認してもらいます。登記済権利証（登記識別情報通知書）や建築確認通知書、測量図などです。
必要な書類については不動産会社に質問すると教えてくれます。
Step5｜査定結果の報告
不動産会社の多くは類似の成約事例をもとに、査定の結果踏まえて査定額を伝えてくれます。査定額の報告を受けた際にはその根拠を聞いておきましょう。そうすることで、査定額の妥当性や担当社の力量を判断でき仲介を依頼する不動産会社選びの参考になります。
不動産会社による査定にかかる時間
依頼する不動産会社や査定方法によって異なりますが、査定の依頼をしてから結果が分かるまでの時間や査定を受ける時間を解説します。
訪問査定にかかる時間は30分～1時間
不動産会社が訪問して不動産を査定する時間は30分～1時間以内が一般的です。
査定を希望する不動産の大きさや物件の種別などによって異なりますが、1時間以上かかることはあまりありません。査定をしてもらいたい不動産が更地などであれば立ち会いが不要なこともあり、依頼者は時間を取る必要がない場合もあります。
ただし、査定をしてもらいたい不動産が現在住んでいる戸建てやマンションの場合は事前準備が必要です。内覧ではないのでプロの清掃などは必要ありませんが、不動産会社が査定しやすいように不要な物はしまっておくなど部屋を整理しておく時間は確保しておいた方が良いでしょう。
査定結果は当日～1週間程度で分かる
査定結果は当日～1週間程度で分かることが多いです。
不動産会社が不動産を訪問せず行う机上査定の場合、査定依頼を出した時間やタイミングが良ければ当日中にも結果を知ることができます。不動産会社の忙しさにもよるので一概には言えませんが、3日以内には査定結果を受け取れるでしょう。
訪問査定はおおよそ1週間程度で査定結果を受け取れます。不動産会社が不動産を訪問し査定を行ってから4日～7日程度で査定結果をもらえるので、日程調整に時間がかかったり、訪問日が依頼日から遠くなってしまう場合は1週間以上かかることもあるでしょう。
マンションは早く査定結果が分かり、一戸建てや事業用不動産は査定結果が分かるまでに時間がかかる傾向にあります。
不動産会社による査定に必要な書類
不動産査定をする前に、書類を準備する必要があります。
不動産会社や選ぶ査定によって必要な書類は異なります。
訪問査定の場合は、不動産会社から以下のような書類を求められることもあるでしょう。ただし、これらの書類は必ず査定時に必要とならないこともあります。
用意するのに役所や法務局に問い合わせる必要があるものもあるので、査定を依頼する不動産会社に査定をするために必要な書類は何か日程を調整する段階で確認すると良いでしょう。
| 書類名 | 内容 |
|---|---|
| 登記済権利証（登記識別情報通知） | 名義人であることを証明する書類 |
| 固定資産税納税通知書 | 不動産にかかる固定資産税額などが記載 |
| 間取り図 | 家の間取りや各部屋の広さが記載 |
| 建築確認通知書 | 法の定める規定に合って建築していることを証明する書類 |
| 管理規約・長期修繕計画表 | 修繕計画などが記載された書類（マンションの場合） |
webで机上査定を依頼する場合は書類が必要ないことがほとんどです。しかし、必要ない場合でも、査定をするために土地の面積や築年数などは必要となるので、回答できるように調べておくと良いでしょう。
不動産会社による査定価格の計算方法
不動産の価格は、その不動産を作る場合どれほどの費用がかかるか（費用性）、この不動産がどの値段で取引されるか（市場性）、この不動産を利用してどれほど収益が出るか（収益性）という3つの観点で決まります。それぞれの観点に対する算出方法が以下です。
- 原価法・・・費用性からアプローチする方法
- 取引事例比較法・・・市場性からアプローチする方法
- 収益還元法・・・収益性からアプローチする方法
戸建てなら「原価法」
原価法は費用性に着目した査定方法です。査定をする物件を取り壊したと仮定して再び同じ建物を建て直した場合、いくら費用がかかるのか（再調達原価）計算し、さらに築年数に応じて減価修正を行い価格を求める計算方法です。
査定額 = 再調達原価 – 減価額
木造建築に限らず、ほかの建築物の耐用年数を知りたい場合は、国税庁のホームページを参照することで計算することができます。
参考：国税庁「耐用年数（建物／建物附属設備）」
マンションや土地なら「取引事例比較法」
取引事例比較法は市場性に着目した査定方法です。近隣で似たような条件を持つ物件がどの程度の金額で売買されたのか、実際の成約事例を探し出して相場を参考に査定する方法です。
土地の広さや建物の規模などが同じでも、立地条件や売買された時期には若干の違いがあるので、これらを加味（評点を付けて）して金額を調整します。
査定額 = 事例物件の価格 × 査定物件の評点 × 査定物件の面積
収益物件なら「収益還元法」
収益還元法は不動産の収益性に着目した査定方法です。不動産が将来得られるであろうと想定される純利益と現在価格の総和を求めて査定価格を算出します。特に賃貸物件の売買の際に使われています。
査定額 = 純収益 ÷還元利回り
不動産会社による査定のチェックポイント
不動産の査定額は立地や建物の状態、エリアの需要などによって上下します。ここでは査定を行う際、不動産会社がチェックするポイントを解説します。
築年数
築年数は価格決める際に最も重要なポイントの1つ。
建物は築年数を重ね古くなるごとに価格が落ちていきます。築年数による価格の下落は築1年から始まっており、建材によって異なりますが、戸建ては約20年マンションなら築45年程度で建物の価格は査定上はゼロに近くなります。
これは国が定める法定耐用年数によるもので、まだまだ住める物件でも資産価値が査定上はゼロに近くなってしまうのです。
古い建物であれば法定耐用年数を過ぎていないか、築浅物件であれば築10年以内であるかどうかもチェックされるでしょう。
間取り
間取りは一般的であるかは判断基準になります。
多くの買主に欲しいと思われる間取りは普通の間取りです。ファミリー向けであれば、大きな居間があり、隣にはダイニング。部屋は1人で利用するくらいの広さがいくつかあるというのが一般的です。
例えば、1番大きな部屋はガレージ、家の中心に防音室があるなど趣味に特化した家は需要がないわけではありませんが、一般的な間取りに比べると売れづらいので価格が下がることもあるでしょう。
立地（周辺環境）
立地はマンション、戸建てどの不動産においても重要なポイントです。
人気エリアであるかはもちろんのこと、近くに公共交通機関や病院などがあるかなども評価のポイントです。
その他、周辺にあるとポイントが高いのは大型商業施設や有名小学校などです。小学校は周辺に住んでいる世帯から入学できるので、学区内であるか否かで需要が大きく異なります。
逆に評価が下がってしまう施設というと、ゴミ処理場や火葬場、墓地などが上げられます。このような施設があると、駅やバス停から近くてもマイナスになってしまうこともあるでしょう。
土地の形
土地の形がきれいであるかもポイントです。
土地は正方形や長方形といったきれいな四角形の整形地であれば土地の価格は落ちませんが、台形や三角形、旗竿地といったいびつな形の不整形地であれば、評価は下がってしまいます。
土地の形はその上に建てられる建物の大きさや形に影響を与えます。整形地であれば建物の向きや形などの自由度が高くなりますが、不整形地は影響が大きく土地の使い方を制限してしまいます。土地は自由に使えるほど勝ちの高いものとされているので、評価が下がってしまうのです。
眺望・景観
査定してもらう不動産から見える景色も評価の対象。
高台にあり山や海などが見える場合や、富士山といった有名な自然が見える場合は査定価格が値上がります。逆に前述したお墓などが見えてしまうと査定価格が下がるポイントです。
住宅街など家が密集している住宅街などでは隣家が見えてしまうということもありますが、こちらは一般的な景観と判断され評価がマイナスにはなりません。
日当たり
マンションや戸建てなど建物に限らず重要視されるのは日当たりです。
洗濯物などを干す庭先への日照が確保されている不動産は日当たりが良好とされ、評価は高くなります。評価が低くなってしまうのは、建物の2階部分への日当たりが悪い場合です。本来、2階は1階よりも日当たりが良いもの。
その2階の日当たりが悪いということは、不動産全体の日当たりが悪いとみなされて評価が下がってしまうのです。日当たりは現在だけでなく、未来もチェックされます。
査定時、すでに不動産周辺で高層ビルなどの建築予定がある場合は、ゆくゆくは日当たりが悪くなると判断されて、評価は下がってしまうでしょう。
【戸建て】外壁
戸建てなら外壁も評価されるポイントです。
家の外壁は10年で塗り替えるのが目安と言われています。外壁が劣化してしまい家にヒビが入っていたり、チョーキングという触ると手に白い粉がついている状態であると、査定額が下がる可能性があります。
ヒビが入っていると美観として良くないということもありますが、外壁塗装を怠っているとそこから構造の劣化に繋がります。大きなヒビなどが見つかった場合は家の状態が良くないと判断されかねません。
【マンション】共有スペース
マンションなら共有スペースも評価ポイントです。
買主はマンションの内覧時に部屋と合わせて共有スペースなども確認します。そのため、不動産会社も同じく確認をし、評価に加えます。
エントランスにゴミなどは落ちていないか、廊下の電球は切れていないかなどもチェックされるポイントです。共有スペースを自分で修理したりすることは難しいですが、電球の切れなどを見つけたのなら管理人に連絡を入れるなどをしておくと良いでしょう。
不動産会社による査定を受ける前に自分で相場を調べる方法
不動産査定を受けるのはいいけど、査定を受ける前に自分でもざっくり価格を調べておきたいと考える方も多いかと思います。ここではおおよそになりますが、自分で不動産の価格を調べる方法を解説します。
不動産会社が大きく離れた査定額を出していないか判断するためにも、一度自分で調べてみるのも手です。
課税明細書から知る方法
手軽に知るのなら、課税明細書を使って公示地価を調べます。
公示地価とは土地を売買する際に目安にする価格のことで、国が公共事業などで土地を購入する際などに用いるほか、一般の売買を行う際にも参考にされます。
課税明細書とは固定資産税の納税通知が来る際に一緒に同封されているもので、土地や建物の評価額が記載されています。ここで注意したいのは、課税明細書に記載されているのは公示地価ではないということ。
課税明細書に記載されているのは支払う固定資産税の額を算出する際の評価額になり、土地の場合公示地価の70％程度の価格になっています。
課税明細書の価格に1.43をかけて公示地価の価格にしましょう。
公示地価＝土地の評価額×1.43
建物の価格は残念ながら、売却相場がわかりません。状態にもよりますが、評価額より高く査定されることもあるでしょう。自分で調べる際は一旦、評価額の価格で土地の価格と合算すると良いでしょう。
路線価から知る方法
課税明細書がない場合、土地の価格なら路線価を使って公示地価を調べることでおおよその価格が分かります。
路線価とは国税庁が相続税などの納税額を決める際に使用するもので、日本全国の土地の評価額を調べられます。路線価から評価額を求める際は以下の計算式を使用します。
土地の評価額＝路線価×土地の面積
路線価は国税庁が公開している路線価図・評価倍率表から調べることができます。土地の住所を検索し、土地に面している道路に記載されている価格が1㎡あたりの路線価の価格になります。路線価は千円単位で表記されているので、計算する際には注意しましょう。
土地の評価額がわかったら、こちらも公示地価の価格に寄せていきます。相続税路線価は公示地価の80％になるので、1.25をかけて公示地価を算出します。
公示地価＝土地の評価額×1.25
おすすめの不動産査定方法
不動産査定をしたいと思ったら、どの方法が結局おすすめなのでしょうか。おすすめの方法やその理由をご紹介します。
不動産一括査定サイトがおすすめ
不動産を査定するのなら一括査定サイトを利用するのがおすすめです。
不動産会社の査定は最も売却相場に近い価格を知ることができますが、法律などで定められた明確なルールがないため、不動産会社によって査定結果が異なります。
そのため、不動産の査定を行う際には3社以上に査定依頼を出し、査定結果を見比べるのが良いと言われています。
不動産会社をまわり1社1社に査定依頼を出すのは時間も手間もかかります。そこで、一括査定サイトです。
一括査定サイトは査定依頼を出すと、複数の不動産会社を提案してくれその中から同時に複数社に査定依頼を出すことができます。
つまり、査定してくれる不動産会社を自分で探す必要がなく、一度の申し込みで複数社に査定依頼を出すことができるということ。
さらに、webで24時間査定依頼を受け付けているので、貴重な休日を使わずとも平日の夜や通勤途中などでも依頼を出せます。
不動産会社によって査定額は異なる
不動産会社の査定に明確なルールはなく、不動産会社によって査定結果は異なります。つまり、1社だけではその査定結果が適切であるか判断が難しいということです。
なぜなら、「査定をする会社が売るとしたら」いくらで売れそうか算出するため、過去の会社の売却実績や担当者ごとの自信度合いによって売れそう、という価格も最大で数百万円程度異なってくるのです。
正確な売却相場を知るためには、1社ではなく複数社の査定結果を比較して売却相場を割り出すのが良いでしょう。査定結果は多ければ多いほど売却相場を割り出しやすくなりますが、数十社も査定依頼を出してしまうのは大変。
査定依頼を出すのは3社～6社程度が望ましいでしょう。
不動産一括査定のメリット・デメリット
不動産一括査定を利用しようか迷っているのであれば、そのメリットとデメリットを知って見比べることが大切です。
詳しく見ていきましょう。
不動産一括査定のメリット
- 手軽に複数社に査定依頼ができる
不動産一括査定の最大のメリットは、複数の不動産会社に一度に査定を依頼できることです。
通常であれば、不動産会社1社1社にいちいち連絡をとり、それぞれのフォーマットに則って必要な情報を提供します。
一方、不動産一括査定を利用すれば、一度情報を入力すればそれが複数の不動産会社に届き、簡単に査定を依頼することができます。
- 不動産会社を同じ条件で比較できる
不動産会社を同じ条件下で比較できるのもメリットと言えるでしょう。
同じ情報を伝えてどこまで考慮してくれるのか、対応がどう違うのかを簡単に比較できるため、通常では比較できない部分まで詳しく比較ができます。
不動産一括査定のデメリット
- 匿名での査定依頼はできない
不動産一括査定では、住所や物件情報だけでなく氏名や電話番号といった個人情報も入力する場合がほとんどです。
そのため、匿名での査定依頼はできないという点は注意しましょう。
- 査定を依頼した分だけ営業連絡がくる
複数の不動産会社に査定を依頼する分、多くの営業連絡が届くことにも注意が必要です。
不動産売却のサポートをするための連絡ではある者の、一日に何度も連絡が来ると疲弊してしまいますよね。
その場合は、不動産会社にきっぱりと断りの連絡を入れる・電話の回数を減らすようにお願いする、などの対応が必要です。
不動産一括査定サイトの選び方
不動産一括査定サイトにはいくつか種類があり、迷う方もいらっしゃるでしょう。不動産一括査定サイトを選ぶ際は以下のポイントをチェックして選ぶと良いでしょう。
対象エリアの広さ
一括査定サイトによっては査定依頼を受け付けていないエリアもあります。せっかく査定依頼を出しても、査定して欲しい不動産が対象エリア外の場合は査定依頼が出せないので、なるべく広いエリアをカバーしている一括査定サイトを選ぶと良いでしょう。
不動産会社の多さ
一括査定サイトは不動産会社と提携しており、査定依頼を出すとこの提携不動産会社の中から適した不動産会社を紹介してくれます。つまり、一括査定サイトが提携している不動産会社が多いほど依頼者の選択肢も増えると言えます。
不動産会社のバランス
不動産の査定を依頼する際には、大手不動産会社と中小の不動産会社を混ぜた方が偏りのない査定結果を得やすいです。査定依頼をする地域にもよりますが、大手と中小いずれの不動産会社も紹介してもらえる査定サイトが良いでしょう。
初心者におすすめなのはイエウール
初めて不動産の査定を行うという場合はとりあえずイエウールを使ってみるのがおすすめです。
イエウールはエリアカバー率・提携不動産会社数・査定依頼ユーザー数で1位を獲得しており、多くの依頼者が利用しています。
幅広いエリアをカバーしているので、再度別の一括査定サイトを探さなくて良い可能性が高いですし、査定依頼を初めて出している人も多いので、応募フォームが使いやすいようになっています。
また、イエウールは提携する際不動産会社を審査しているので、悪徳不動産会社を排除しています。そのため、不動産会社の良し悪しを見極めるが難しい初心者の方でも安心して使えます。
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不動産査定を受ける際の注意点
査定を受ける際にはいくつか注意をすることで、後々の売却活動がスムーズになったり、二度手間にならないようにできます。
査定を行う際には、以下の点を注意するようにしましょう。
査定時は担当者もチェック
訪問査定を選んだのなら、査定に訪れた不動産会社の担当者も合わせてチェックしましょう。
不動産会社の担当者は実際に売却活動を始めた際に重要になってきます。なぜなら、買主候補を探し、値引き交渉の対応をするのも担当者だからです。担当者が優秀であるかどうかで、売却活動の期間や売却額が変わってくると言っても過言ではありません。
査定時は媒介契約前に担当者を見極めることができる唯一のチャンス。連絡は数日空けずに来るか、質問をした際にすぐ回答が返ってくるかなどでを確認し、頼れる担当者であるか確認をしましょう。
複数社の不動産会社に査定依頼をしていれば、担当者も査定額と同様に比較できます。1人の担当者を見て良し悪しを判断するのは難しいですが、複数人を見比べてその中から良い担当者を選ぶのは比較的簡単です。
目的によっては査定ではなく鑑定を
インターネット上などで無料の査定と有料の査定があるという記事を目にするかもしれませんが、ここでいう有料の査定とは不動産鑑定を指すのがほとんど。不動産鑑定は相続や財産分与などで裁判所に不動産の価値を正確に報告する必要がある時などに利用します。
無料の査定は前述した不動産会社の査定となり、この不動産会社の査定と不動産鑑定は大きく異なります。まず、不動産会社の査定は売却相場を調べるための査定ですが、不動産鑑定は不動産の評価額を調べるために行うものです。
そのため不動産会社の査定は不動産の売却を検討する際に利用しますが、不動産鑑定は相続や財産分与などで裁判所に不動産の価値を正確に報告する必要がある時などに利用します。
不動産の鑑定は国家資格の不動産鑑定士が行い、国が定めた指標にのっとり不動産を鑑定します。依頼額は内容により20～40万円程度が相場と言えます。
査定額は売却額を保証したものではない
不動産査定を受ける際に注意したいのは、査定額がそのまま売却額にならないということです。
査定結果はあくまでも、不動産会社が売ったらいくらくらいになるのかという予想を公示地価や市場に出回る他の不動産の価格を参考に算出したものです。
査定した不動産会社がその査定額で不動産を買うわけではないので、実際に売却活動を行えば買主の値下げ交渉などによって最終的な売却価格が売出し価格より下がることは大いにあります。
査定額はあくまでも仮の額であることを覚えておきましょう。
匿名査定を利用しない
査定を依頼する際は匿名査定は避けた方が良いでしょう。
匿名査定とは名前や電話番号など個人情報を入れずに査定を受け付けてもらえるサービスです。個人情報がないので、不動産会社から電話が来ることもありません。
しかし、匿名査定は住所入力も最後まで行わないので、査定結果はおおよそです。机上査定も訪問査定に比べると精度は低くなりますが、匿名査定はそれ以上におおよその価格しか分かりません。
家の価格を興味で知りたい程度であればそれでも問題ありませんが、売却や住み替えを検討している場合は、査定額でローン完済や住み替え先選定を行う際の判断材料となります。
おおよその価格では判断しづらく、再度査定を依頼しなくてはならないこともあるでしょう。
また、匿名査定では不動産会社に売却意欲が低いと見なされしっかり査定してもらえないことがあります。
よって売却を本格的に考えているならば机上査定か訪問査定を選択することをおすすめします。
不動産査定書をチェック
少し先ですが不動産査定を受けたら、査定書をもらうことができます。査定書には何が書かれているのか、査定書を見る際のポイントなどを解説します。
査定書の内容
査定書の内容や形式は不動産会社によって異なりますが、多くの場合は不動産の情報と査定額、その根拠が書かれています。
査定の根拠は日当たりや物件の状況、周辺環境がプラスとなっているのか、マイナスになっているのかが記載されいます。
不動産会社によっては査定を受けた不動産の類似物件の売買事例が書かれていることもあります。査定書に書かれている内容は主に以下となります。
| 売り出し価格 | 不動産会社が推奨する売り出し価格 |
|---|---|
| 不動産の情報 | 査定対象となる不動産の基本情報 （土地面積、住宅環境、設備や概観などの住宅構造、交通手段など） |
| 査定額 | 土地・建物の査定額（マンションの場合は土地の価値も含めて査定される） |
| 事例不動産の情報 | 面積単価を計算する際に、参考とした不動産の情報。周辺エリアから選ばれる。 |
| 事例不動産との相対評価 | 査定額を計算する際に、事例不動産とどう比較して面積単価を決めたかを説明。 査定地周辺の環境、交通の便、隣地の状況、日照・採光の状況などが載っている。 |
| 査定額計算式 | 事例不動産を基準とした面積単価、売却予定の不動産面積、不動産の評価による補正を組み合わせた計算を記載。 |
査定書の見方
査定書を見る際には信頼できる査定書・不動産会社か否かをチェックしておくのが望ましいです。査定書が届いたら、以下の点を確認してみましょう。
査定の内容が具体的か
査定額の根拠や売り出し価格がしっかりと書かれている場合は信頼できます。
査定書には査定額に幅を持たせ、査定額と売り出し額を提案する記載をしている場合があります。このような査定書は問題ないのですが、単純に◯◯万円～◯◯万円と書かれている査定書や価格の根拠となるものが書かれていない場合は注意が必要でしょう。
周辺地域の不動産市場を熟知していなかったり、そもそも査定が甘い場合もあります。
資料や説明がわかりやすいか
資料や説明がわかりやすいか否かも重要なポイントです。資料や説明がわかりやすいということは担当者の知識が豊富である証拠ですし、査定や査定書の作成に慣れているということ。
資料や説明が分かりやすければ売却活動の際には頼りにできますし、査定もしっかりと不動産の良し悪しを判断できているといえるでしょう。
まとめ
最初は一つの不動産業者にしぼらず、納得のできる価格で不動産を売却するためにも、複数の不動産業者に価格査定を依頼することをおすすめします。
それぞれの不動産会社の価格査定を比較しながら、どれくらいの価格で売却することができるのか参考にしつつ、最適な不動産業者を選びましょう。
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