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不動産査定の活用方法から評価のポイントまで徹底解説!

こんにちは。イエウールコラム編集部です。

不動産の売却を検討している人は最初のステップとして査定を受けましょう。 しかし、初めて査定を受ける人にとっては、どのように査定を受ければいいのかなど不安が多々あるでしょう。  そこでこの記事では、誰でもできる無料でカンタンに査定する方法や査定で見られるポイントをご説明していきます。



1.査定の目的は「売却見込み額の把握」

査定とはあなたのマンションがいくらで売れそうか、を不動産会社に算出してもらうことです。 不動産会社に査定をしてもらうと査定物件の売却見込み額売却見込み額の根拠を教えてもらえます。


1.1売却見込み額

今売り出すならいくらで売れそうかを知れます。あくまで見込み額であり、この金額で売れるわけではないので注意が必要です。提示された売却見込み額を参考に不動産の販売価格を決めていきましょう。


査定書の売却見込み額ページ

1.2売却見込み額の根拠

売却見込み額の根拠として、近隣の売却事例や周辺施設の状況も知れます。


査定書の近隣売却事例ページ


実は法律で、不動産会社は、建物を売り出すときの価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないと定められています(宅地建物取引業法 第34条の2第2項)。なので不動産会社にちゃんと査定額の根拠を説明してもらうことには全く遠慮しなくてよいです。

  1. 不動産自体だけでなく周辺環境も査定額に影響するんだね

このように査定を受ければあなたの不動産がいくらで売却できそうか分かります。不動産の売却を検討している人にとって査定は必須のプロセスと言えます。


詳しく査定書を知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

参考:【不動産鑑定の内容と調査費用】売却額を無料診断する方法とは?





2.あなたのニーズに合わせて査定方法を選ぼう

次に簡単に査定できるサイトを紹介します・・・と言いたいところですが、査定をする前に絶対に理解しておくべき査定の種類について解説します。査定にもいくつかの方法があるので、あなたのニーズに合わせて使い分けが必要です。


2.1.無料査定と有料査定の違い

不動産の価値を評価するのは、不動産会社が評価してくれる無料の「不動産査定」と、不動産鑑定士に数十万円払って依頼する「不動産鑑定評価」があります。

不動産会社が無料で行う「不動産査定」

売却を扱う不動産会社であれば、不動産がいくらで売れそうかという金額(査定額)を見積もってくれます。
不動産会社は不動産のプロですし、地元の不動産市場にも精通していますから、査定で得られる情報はとても貴重です。

加えて、査定には費用はかかりません。なぜかというと、不動産会社から見たら将来の取引のチャンスになるからです。もしあなたが査定結果を気に入ってくれれば、あなたが将来的に不動産売却をする際に、自分の会社に任せてもらえるチャンスを手に入れられる、と考えているのです。

  1. へー、査定だったら、無料で価値を教えてくれるんだ!?

なお、査定額を聞いた上で売るかどうか決めても全く問題ありません。安い金額でしか評価してくれず、納得いかなければその会社には売却を任せなければよい話です。
また、「査定額に騙されて、安い値段で売らされるんじゃないか?」と不安に思う必要もありません。

法律では、不動産会社は、建物を売り出すときの価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないと定められています(宅地建物取引業法 第34条の2第2項)。不動産会社にちゃんと説明してもらうことには全く遠慮しなくてよいので、しっかり確認して不動産会社を選んで下さい。

不動産鑑定士が有料で行う「不動産鑑定評価」

不動産鑑定評価とは、不動産鑑定士(または不動産鑑定士補)が有料で不動産の価値を評価するものです。「不動産鑑定士」は国家資格で、不動産の価値評価の事業を営めるのは不動産鑑定士(不動産鑑定士補を含む、以下同じ)だけと決まっています。 なお、不動産鑑定士に評価してもらうには結構な費用がかかり、相場は15万~30万円となります。



不動産査定との違いは、不動産査定が「今~数か月以内で売るならいくらか」という観点で評価するのに対し、不動産鑑定評価では、「不動産の正常な価値はいくらか」を計算するという点です。不動産の売却額は、不動産の状態や買い手が今いるかどうかで大きく変わり、相続税や固定資産税の根拠には採用しにくいため、不動産鑑定評価が利用されます。

また、不動産鑑定評価は価格の根拠が明確なため、資産額の評価でもめることの多い相続や離婚の場合に使われることもあります。

  1. 15~30万円もかかるんだったら、確定申告とか相続で揉めたときだけ使えば良さそう!



「いくらで売れるかを知りたい」「費用をかけずに不動産価値を調べたい」ということであれば、まずは不動産査定を選べばよいでしょう。

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2.2. 無料査定には「机上査定」と「訪問査定」がある

不動産会社が不動産の価値を見積もる査定には、「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。


机上査定

机上査定では近隣物件の売却事例を参考に査定し、査定額をメールや電話で教えてもらえます。すぐに査定額を知りたい方にオススメの査定方法です。
一方で、現地調査をしないので査定額が正確ではないのが欠点です。正確に査定額を把握したい方には不向きな査定方法です。


訪問査定

訪問査定では不動産会社の担当者が物件の状態や周辺環境を見て、査定してくれます。現地調査をするので正確な査定額を算出できます。
特にマンションや戸建ての価格は、建物の状態や周りの環境に大きく影響されるので正しい査定額を知りたければ現地調査が必要です。一方で、机上査定に比べて査定額を知るのに時間がかかるのが難点ではあります。

しかし、訪問査定なら、不動産会社に会って話せますし、不動産会社が物件をよく知った上で査定できるので精度が上がりやすいので、時間に余裕があれば訪問査定を選ぶのが得策です。


3.査定依頼をする3つの方法

では、いよいよ、査定額を知れるサービスを3つ紹介していきます!今回紹介する方法はこちらです。



3.1大手不動産会社へ依頼

不動産会社に訪問して査定依頼するのは、昔からあるオーソドックスな方法です。特に、三井不動産リアリティが有名です。売却仲介の実績は十分で、大手ならではの「安心感」があるのが強みです。

  1. 大手不動産会社ってどこなの?
  2. 下の表に仲介件数の上位3社をまとめたぞ!
順位 企業名 店舗数 仲介件数
1位 三井不動産リアリティグループ 281 40658件
2位 住友不動産販売 266 37058件
3位 東急リバブル 174 24410件

参考:2018 不動産業統計集|公益財団法人不動産流通推進センター


しかし、大手不動産会社には基本的には店舗に足を運んで依頼する必要があるので、近くに店舗がない地域の方には不向きな査定方法です。



3.2自動査定サイト

もっと手軽に査定依頼をしたい方には自動査定サービスがオススメです。代表的なサービスはCENTURY21です。 自動査定サービスの特徴は、ネットで住所や間取り、築年数などの情報を入力するだけで、不動産の資産価値を査定してくれます。



しかし、苦手な分野もあります。過去の事例の平均で算出する場合が多いので、建物のグレードや特徴を踏まえた査定額を算出できません。

前章でご説明した通り、不動産の価格は、建物の状態や周りの環境に大きく影響されるため正しい査定額を知りたければ現地調査が必要になるので、少しでも売却を検討している人には不向きなサービスです。


3.3一括査定サイト

手軽に査定したい、さらい正確に査定額を知りたい!という方には一括査定がオススメです。一括査定サービスとは、インターネットで不動産会社に無料で査定を依頼できるサービスです。
今までの査定依頼といえば、自分自身で不動産会社を1社1社調べ、アポイントを取るために、何度も同じ説明を不動産会社にしなければいけませんでした。自分で不動産会社を探して、話してみて、いい会社と担当者に出会うのは実はかなり大変ですよね。

しかし一括査定サービスを使えば 一回だけ不動産の情報を入力すれば、複数の不動産会社に対して査定を依頼できるため、何度も同じ情報を不動産会社に伝えなくて良いのです。
さらに、24時間いつでも査定依頼を受け付けているので、都合のよいタイミングで査定を依頼できます。また、実績十分の不動産会社があなたの不動産まで訪問して査定してくれるので、正確な査定額も知れます。

  1. すごい・・・!不動産一括査定サービスを使うしかないね!

一括査定サービスのなかで、とりわけおすすめなのが、業界最大手イエウールイエウールです。イエウールは提携先企業数は1,900社と業界No1、さらに大手不動産会社の提携者数やエリアカバー率も業界No1なので、販売力に優れた大手から見た価格と、地域のニーズを知り尽くした会社からみた査定額の両方を知ることができます。


「すぐに不動産の査定結果を知りたい!」という方は利用者数が1,000万人超の不動産一括査定サービスの イエウールイエウール を使って査定結果を調べてみましょう。

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4.査定で評価されるポイント

不動産査定の評価ポイントは、もちろん物件種別によって異なりますが、基本的には建物の中身、状態、立地(周辺環境)別に評価されます。
同じ不動産は二つとありませんので、物件の個性は様々な観点でチェックされます。不動産会社によって要素の重みづけが違うので一概には言えませんが、重視されるのは以下のような点です。

主な評価ポイント 確認事項 戸建て 土地
建物 築年 ・1981年の新耐震基準以降に建てられたか
・戸建てなら築10年を超えてないか
-
構造 鉄筋、鉄骨、木造のどれか -
外装 新しいか、綺麗か -
内装 -
設備 -
日当たり・眺望 部屋の日当たり・眺望がよいか
駐車スペースの有無 駐車場があるか、何台置けるか
敷地 敷地の形状 道路から見て幅広過ぎないか
(幅広いと有効敷地面積が減る)
-
道路との接し方 幅4mの道路に2m以上接しているか
(建築基準法の接道義務)
-
水はけ 雨水の水はけがよいか -
用途地域 都市計画区域内か -
周辺環境 駅距離 徒歩10分以内(約800m以内)か
周辺施設 スーパー、学校、病院などが近いか
治安 犯罪多発地域でないか

5.査定額を左右する3つの評価法

査定で見らるポイントは基本的に同じですが、複数の不動産会社に査定依頼すると査定結果に差が出ます。不動産会社が行う査定方法は1つではないのが1つの理由です。


不動産会社の査定結果を鵜呑みにせずより高く不動産を査定してもらうために、ここでは不動産会社が査定で使用する収益還元法や取引事例比較法、原価法の3つの方式について詳しく解説していきます。

不動産会社がどの手法で査定しているか知ることで、売却価格の交渉でき、高値で売却しやすくなるでしょう。

不動産会社の査定方法と概要
種類 概要
収益還元法 不動産が将来得られるであろうと想定される純利益と現在価格を総合して査定価格を算出する方法
取引事例比較法 市場全体の動きや取引時期を踏まえ、査定の不動産と同じような条件の不動産の取引価格と比較しながら価格を決めていく方法
原価法 仮に再建築した場合の原価を、算出後に築年数によって低下した価値を減価修正して価値を算定する方法

5.1. 収益還元法

こちらは、不動産が将来得られるであろうと想定される純利益と現在価格を総合して査定価格を算出する方法です。算出する方法は大きく2種類あり、計算方法は下記のようになっています。

方法 概要
直接還元法
1年間の純利益 ÷ 還元利回り
DCF方法 対象不動産が所有期間中に得られる純利益を現在価値へと換算した物 + 所有期間終了時に売却できる予定の価格を現在価値に割り出した物

以上のように収益還元法では不動産価格が算出されます。もし、この方式であなたの不動産が算出されているなら、どこをどう評価したのか聞いてみると良いでしょう。


5.2. 取引事例比較法

査定の中でも最も基本的な方法と言えます。市場全体の動きや取引時期を踏まえ、査定の不動産と同じような条件の不動産の取引価格と比較しながら価格を決めていく方法です。

具体的な手順は、例えばあなたの不動産の査定価格が仮に100㎡で3,000万円と評価されたとします。そのあなたの土地と取引事例の土地を比べて10%ほど価値が劣っている、つまり100㎡で2,700万円と仮定します。

次に不動産市場の動向を調査して、市場が10%上がっているなら時点修正として加算する、つまり100㎡で2,970万円と仮定します。最後に、他のさまざまな要因を見ながら最終的な価格を算定します。これが取引事例比較法の一通りの手順です。


5.3. 原価法

一戸建ての査定価格を算出するために使われる方法です。仮に再建築した場合の原価を、算出後に築年数によって低下した価値を減価修正して価値を算定します。

原価法の計算方法
対象不動産価格 = 再調達原価 = 減価修正

で計算されて算定されます。

  • 不動産会社が行う査定方法を把握しよう!
  • 知った上で不動産会社を交渉して高い査定額を得よう

6.不動産の相場を自分で調べる方法3選

ここまで、不動産の評価額の決まり方について見てきました。基本をしっかりと抑えることはとても重要ですが、「もう少し簡単にわからないの?」という方もいらっしゃるかと思います。そこで、この章では自分でも簡単に相場を調べる方法について見ていきたいと思います。

6.1. その①:データが揃っているのは土地総合情報システム

引用:土地総合情報システム

土地総合情報システムは、国土交通省が不動産取引を実際に行った人を対象にしたアンケート結果をデータベース化したサイトです。下記の手順で見ていくと過去の取引相場のデータベースを見ることができます。

  1. 「不動産取引価格情報検索」をクリック
  2. 「取引時期」を選択
  3. 「種類」で不動産の種類(例:マンション)を選択
  4. 「地域」を選択し
  5. 「この条件で検索」をクリック

そうすると、指定した条件で取引されたデータが下記のように一覧になって出てきます。

こちらのデータベースは使い勝手がよく、「土地」「建物」「中古マンション」「農地」など幅広い物件種別に対応しているためオススメです。

注意として、こちらはアンケートをもとに作成されているため、実際の取引価格をそのまま反映させたわけではないということを覚えておきましょう。

6.2. その②:天気で相場情報が確認できる!価格天気図

引用:東京カンテイ 価格天気図

こちらは、東京カンテイが毎月30日前後に公開している価格を天気のように表したレポートです。

直感的にわかりやすく、毎月見ていると価格の推移を捉えることができるのでオススメです。

6.3. その③:成約価格がわかる!レインズ

引用:Reins Market Information

こちらのサイトでは、売り出し価格ではなく、実際に売れた価格(成約価格)の相場を調べることができるため、あなたの不動産が実際に売れる価格に近い金額を調べることができます。

不動産の売却を任された個人や会社は、不動産を売るときに『レインズ』という業者間流通サイトに掲載することが義務づけられています。そして売買が成立すると、成約価格の報告・登録もしなければなりません。その報告義務に基づいて生成されたデータベースが上記の『Reins Market Information』です。

サイトを開くと、細かい条件設定のもとで、成約価格を調べられます。沿線、最寄り駅、駅からの距離のみならず、間取り、成約時期、用途地域までさまざまです。

少々、使い慣れていないとわかりづらい点もありますが、不動産情報サイトに載っているような販売価格ではなく実際に売れる価格を知りたいという方にオススメです。

6.4. その④:簡単に近隣の相場価格が知りたい場合はイエウールで事例を確認!

最後に、イエウールでも不動産売却の事例、価格相場、市場価格の推移についてご紹介しています。 以下は、主要エリアについて抜粋したデータになります。

エリア 平均売却額 平均築年数 取引件数
東京 3469万円 18年 10437件
大阪 2055万円 21年 3981件
愛知 1809万円 21年 1328件
埼玉 1969万円 23年 1717件
千葉 1660万円 24年 1660件
神奈川 2464万円 22年 4557件
福岡 1576万円 21年 1698件

イエウール公式サイト2017年第4四半期〜2018年第3四半期のデータより

お持ちの不動産の価格相場を簡単に把握したいという方は、こちらのページをまずはご確認いただくことをオススメします。また、この表に載っていないエリアの相場については、こちらをクリックしていただき、ページの真ん中にある日本地図から確認していただくことができます。

なお、不動産の売却価格は様々な要素から成り立っているため、単純に近隣の相場がそのまま当てはまるわけではありません。そのため、本格的に売却を検討する段階になったら、必ず不動産会社に相談をして相場を確かめるようにしましょう。

7.複数の不動産業者に依頼することでお得に売却できました!


ここでは、実際に複数の不動産業者に査定を依頼することでお得に不動産を売却できたBさんの事例をお伝えしたいと思います。


Bさんは最初、地元で有名な不動産業者1社にだけ価格査定を依頼し、実際に媒介契約を締結して売却活動を行っていました。


しかし、3ヶ月経っても成果が出ないため、不動産業者を切り替えることを検討し始めたBさんは、複数の不動産業者に価格査定を受けることが良いと耳にします。


そこで、Bさんは大手不動産業者や地元の有名な不動産業者、小さな不動産業者も含めて5社に価格査定を依頼しました。
結果、査定価格はバラバラでしたが、ここで最初に価格査定を依頼した不動産業者は相場より高い金額で売却活動を行っていることに初めて気づいたのです。


Bさんは最初の不動産業者との媒介契約は一度解約し、新しく価格査定を依頼した5社と改めて交渉、打ち合わせを重ねました。


結果として、地元の比較的小さな不動産業者が売却不動産と同じような物件での販売実績が豊富なことを知ります。
結局、査定価格は最初の不動産業者と同じ程度でも売れると説得され、再度売却活動を開始し、開始から2ヶ月ほどで無事売却することができました。


Bさんは、この経験を通して、 「実際に複数の不動産業者に依頼することで相場が分かった」 ことと、 「相場よりお得に売却できた」 ことが良かったことだと話します。


ただ、 「1件1件依頼するのは少し面倒だった」 という話もしており、労を惜しまず連絡を取ったBさんの努力が実った結果だったと言えるでしょう。

8. よくある質問

この章では不動産査定に関してよくある質問を回答していきます。


8.1. 査定サイトで登録した個人情報はどうなりますか?

個人情報は査定サイト運営会社管轄で厳重に管理され、査定依頼をする不動産会社以外には共有されません。査定したことを他の人にバレたくない人は、査定サイトに登録する情報を「個人の情報」にしておくとよいでしょう。もしどうしても個人情報を書きたくない場合は5章で紹介した方法で相場を調べてましょう。


8.2. 査定価格で売却できるわけではないのですか?

査定価格で売却できるとは限りません。査定額は不動産会社が物件の価値を判定した額なので、物件の売り出し価格を決める目安になります。また、あくまで買主が納得した価格で売買が整理するので、成約価格は売却額よりも低くなる可能性もあります。

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