こんにちは。イエウールコラム編集部です。
ここでは、誰でもできるカンタンな相場の調べ方や、一括査定を使ってお得に売却する方法についてもご説明していきます。
まずは、結論から先に言うと・・・

不動産売却を検討しているものの、相場が分からず、不動産業者の提示する査定価格が高いのか安いのか分からない、という方はとても多いです。

不動産の価格査定は不動産業者に依頼すればすぐに提示してくれますが、不動産査定の前に自分で相場を調べておくことで、査定価格が高いのか安いのか判断できます。

「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

1. 不動産売却で損をしたくないなら相場の調査から！

不動産売却で失敗しないためのノウハウとして紹介したいのが、 価格査定を受ける前に相場の調査を自分で行うということです。

不動産売却では、不動産業者に価格査定を依頼しますが、査定前に自分で相場を調べておかないと、不動産業者の提示する査定価格が高いのか安いのかを判断することができません。

同じ不動産でも、不動産業者によって査定価格が違うのは当たり前。また、残念ながら不動産業者の中には悪質な業者も存在します。

不動産業者による査定価格をうまく活用できず、結果として不動産売却に失敗してしまったということがないよう、ご自分で相場を知っておくことが大切です。

2. 売り出し額を決めるため、不動産を査定してもらおう！

不動産の価格査定は、売り出し価格を決めるために行います。なお、査定額は概ね3ヶ月で売れそうな価格で設定されるのが一般的です。

売主によっては、時間がかかってでもできるだけ高い価格で売りたいと思っている方もいらっしゃるでしょうし、多少値引きしても構わないのでできるだけ早く売却したいと思っている方もいらっしゃるでしょう。

できるだけ高い価格で売却したいのであれば、相場か、相場より少し高い程度の価格で売却活動を始め、売れない期間が続いても基本的に値引きをしないという方針を決めると良いでしょう。
逆に、できるだけ早く売却したいというのであれば最初の売り出し価格から相場より少し安いくらいの価格設定をするとうまくいきやすいです。

なお、前者の戦略でずっと値引きせずにいると「売れ残り物件」と判断されて、何か問題があるのではないかと思われる可能性もあるため注意が必要です。

2.1. 簡易査定と訪問査定

不動産業者の査定には、簡易査定と訪問査定の2つがあります。簡易査定は電話やメールで不動産の情報を知らせ、その情報をもとに価格査定を行う方法で、不動産業者の担当者は現地に足を運びません。

一方、訪問査定は実際に現地に足を運んで調査を行うため、建物の中の状況や建物そのものの劣化状況、現地の環境なども査定価格に織り込んでもらえます。

基本的には、訪問査定を依頼すると良いでしょう。

2.2. 不動産査定の3つの方法

不動産の査定方法には、取引事例比較法と原価法、収益還元法の3つがあります。

2.2.1 取引事例比較法

取引事例比較法は、売却不動産をその近隣で似た物件と比較したり、参考にしたりしながら不動産の価格を求める方法です。
具体的には、近隣の不動産の過去の取引事例を参考にして、必要に応じて時点修正や地域要因、個別要因による補正を行います。

取引事例比較法はあらゆる不動産に活用しやすく、初心者の方でもわかりやすい査定方法です。

2.2.2 原価法

原価法は売却不動産を再度取得した場合に必要な金額を求める方法で、土地の価格は公示地価や相続税路線価を用いて算出し、建物は構造ごとに定められた価格に面積を掛け合わせ、築年数に応じた減価修正を行い算出します。

原価法は土地付き戸建住宅の価格を求めるのに適しています。

2.2.3 収益還元法

収益還元法は不動産から得られる家賃収入などの収益から経費を差し引き、それを現在価値で割り引いて不動産の価格を求める方法です。
シンプルな直接還元法と、複雑な計算をする必要のあるDCF法があります。

収益還元法は、投資用不動産の査定に際して用いられます。

2.3. 査定価格と売り出し価格の違い

査定価格は、不動産業者に価格査定を依頼して、その調査の結果として返ってくる価格のことです。一方、売り出し価格は最初に不動産を売り出す価格です。

売主は、不動産業者に提示された査定価格に納得したら、不動産業者と媒介契約を締結しますが、この段階で査定価格に納得がいかなったら打ち合わせして売り出し価格を変えることもできます。

2.4. 売り出し価格と成約価格の違い

売り出し価格はその不動産を最初に売り出した価格で、実際に不動産売買契約が締結された時の価格である成約価格とは異なります。

例えば、売り出し価格5,000万円で売却を開始したのにも関わらず売れないため、値下げの判断をして最終的に4,500万円で売買契約を締結したのであれば、この売買契約を締結した時の価格4,500万円が成約価格となります。

最終的にお金を受け取れるのは成約価格なので、価格査定の段階で成約価格をできるだけ高くできるよう売り出し価格を考えることが大切です。

2.5. いつまでに売るかを決めよう

売り出し価格を決める際には、いつまでに売るかを決めたほうが良いでしょう。

例えば、1年以内に売りたいのであれば最初は多少高い売り出し価格に設定し、相場より高くても買ってくれる人を探し、売れないようであれば9ヶ月前後の段階で値下げを検討します。

一方、3ヶ月以内に売却しないといけない理由があるのであれば、最初から安く売り出し価格を設定したほうが成約しやすいでしょう。

3. 不動産売却査定額は依頼する業者によって金額が変わる

不動産の売却査定額は、同じプロが査定するのにも関わらず、依頼する業者によって金額が変わるのが通常です。
そのため、不動産の価格査定では、複数の不動産業者に査定を依頼するのが基本です。

3.1. 実際に1社のみに不動産売却を依頼するとどうなる？

複数の不動産業者に査定を依頼するのはなかなか骨の折れる仕事です。
1社1社電話して不動産の情報を伝えないといけないですし、査定価格を聞いた後は、どの不動産業者と媒介契約を締結するかの判断をしなければなりません。

だからといって、1社にのみ不動産売却を依頼するのは危険です。

一般的に、普段から不動産に触れていない方が自分の不動産を売却しようと考えると、相場より高く見積もってしまうことが多いようです。そうした相場観のまま、不動産業者の提示する査定価格が自分の思っていた価格だった場合、売却を依頼しても良いかなと思うでしょう。

しかし、実際に売却を始めてみると相場より少し高い価格ではなかなか売却が決まりません。
こういった場合、実は不動産業者の方も相場より少し高いと分かっていて、売れなければ値下げしようと考えているのです。ところが、売主であるあなたは相場より少し高い価格が適正価格だと思っているため、値下げの判断に踏み切ることができません。こうして、相場より少し高い価格のまま売れ残り、その売れ残り感が敬遠されてさらに売れないという悪循環に陥ってしまいます。

1社のみですとこのような悪循環に陥る物件が非常に多く存在します。

なお、こうした状態に陥らせて最終的には買取で話をまとめるような悪質な不動産業者もいるので注意が必要です。

3.2. 不動産業者が相場より少し高い査定価格を提示する理由

不動産業者の中には、初めから相場より少し高い査定価格を提示する業者もあります。

そのような場合、売主が少しでも高く売りたいと思う心理を利用して最初に高い査定価格を提示し、まずは媒介契約を締結させ、実際に売却活動が始まったら値下げしようと考えている可能性があります。

売主としては、最終的に思っていたより安い価格での売却となり、想定していた買換え先の住宅が購入できないなどの問題に発展してしまうかもしれません。

3.3. 複数の不動産業者に査定を受けることで相場観を養える

価格査定時に複数の不動産業者に査定を依頼することで、複数の不動産業者から査定価格を聞くことができ、その過程で相場観を養うことができます。

業者の中には、最初に高い査定価格を出して後で値下げしようと考えている業者もあれば、最初から相場通りでないと売れないと思っている不動産業者、そのエリアや不動産の間取りが得意なタイプで豊富な実績を武器に高い査定価格でも売れると考えている不動産業者などがあります。

ただ査定価格を聞くだけでも相場観を養うことができますが、査定価格を聞く過程でその査定価格の根拠を確認しておけばより万全でしょう。

4. 査定額が変わる理由は独自の判断が影響するから

不動産業者による査定価格は業者によって異なるのが一般的です。なぜ、査定額は不動産業者によって変わるのでしょうか？

4.1. 不動産価格に明確な設定方法はない

不動産価格に明確な設定方法はありません。

その理由は、不動産は同じものが2つとないもので、また売主と買主がいて初めて売買契約が成立するものだからです。

不動産はその名の通り動かすことのできないもので、鉛筆や自動車のような動産と違い、1つ1つに価格をつけることが難しいものです。ただ、似たような物件はあるため、その似たような物件を参考に価格を決めるのが簡単な方法です。

多少相場より高くとも、今すぐにその物件が欲しい理由のある買主がいれば売れてしまいますし、逆に相場より安く価格を設定したとしても、買主があらわれなければいつまでも売買契約が決まることはありません。

4.2. 不動産の査定価格が決まる要因

不動産の査定価格が決まる要因には、立地条件や間取り、築年数があります。

特に価格に大きな影響を及ぼすのは立地条件で、便利な駅との距離が近い立地であれば高値で売却しやすいでしょう。

なお価格査定時には、周辺で今販売されている不動産や、最近成約した価格をもとに比較検討します。例えば、同じ駅から徒歩10分程度など立地条件が似た物件で、他の要因も近ければ同じような価格で売れる可能性が高いでしょう。

また、立地条件は似ているものの間取りや築年数が異なる場合には、間取りが小さかったり、築年数が古かったりすれば価格を下げ、間取りが大きかったり築年数が新しかったりすれば価格を上げるなど補正を行います。

4.3. 不動産業者によって査定額が変わる理由

複数の不動産業者に価格査定を依頼すると、同じプロでありながら返ってくる査定価格は同じものにはなりません。

それは、立地条件や間取り、築年数などが査定額の決まる要因ではあるものの、明確な設定方法はないことに加え、不動産業者が新築当時の価格や過去の取引事例を基に、独自の判断で査定額を出すからです。

この独自の判断には、そのエリアや間取りが得意で、過去に成約した実績があるから強気の設定ができる場合や、営業が強く高い価格設定でも売れる場合(もちろんその逆もある)などさまざまな理由があるでしょう。

5. 自分で相場を調べる方法は？

不動産の査定価格は、査定を依頼する不動産業者によって変わるため、初めて売却を考えている方にとって、何が正解か分からない部分でもあります。

この問題を解決するには、価格査定を受ける前に自分で相場を調べておくことが大切です。

自分で相場を調べておけば、査定価格を聞く時にその査定価格が相場より高いのか安いのか、またその理由を聞くことができるからです。

5.1. インターネット広告や不動産情報誌で調べる

自分で査定価格を調べる方法として、大手不動産情報サイトで物件情報を検索したり、不動産情報誌で情報を得たりする方法があります。
これらの方法では、現在販売されている物件情報を知ることができます。

現在販売されている物件情報を知ることは相場を知るのに役立ちますが、ここで知ることができるのは売り出し価格です。売り出し価格と成約価格は値引きや値下げの結果変わってしまうこともあるので注意が必要です。

5.2. レインズや土地総合情報システムで調べる

レインズや土地総合情報システムでは、過去の取引データを調べることができます。
この方法では、過去に実際に成約した価格を知ることができますが、まだ物件数が豊富でないことと、時の経過を考慮して補正する必要がある点に注意が必要です。

レインズで取引データを調べるには「レインズ・マーケット・インフォメーション」にアクセスします。
「レインズ・マーケット・インフォメーション」では直近1年間に売買された価格情報が検索できます。検索すると、地域別に㎡単価や間取り、築年数などの情報が一覧表示されます。

また、土地総合情報システムは国土交通省が不動産取引を実際に行った人を対象にしたアンケート結果をデータベース化したものです。

レインズ・マーケット・インフォメーション
土地総合情報システム

5.3. 公的なデータを活用する

不動産の価格は、公示地価や基準地価、路線価や固定資産税評価額など、公的なデータを用いて調べることもできます。

公示地価や基準地価は、標準値や基準値と呼ばれる地点が設定され、その地点の価格が鑑定され、公表されています。標準値や基準値は全国で50,000点と十分な数とは言えません。
相場を調べる際には、売却を検討している不動産に一番近い標準値、基準値を探して㎡単価を調べ、面積や土地の形など個別事情も考慮して検討します。
公示地価や基準地価は実際の取引に役立つよう定められたもので、実際の取引価格である実勢価格と同等とされます。

路線価や固定資産税評価額は相続税や固定資産税の徴収のために定められたものですが、相場を知るのにも役立てられます。
路線価はインターネットで検索することができます。道路ごとに路線価が設定されているため売却する不動産に接道している道路の価格を調べ、不動産の面積を掛け合わせましょう。

また、固定資産税評価額はその不動産の1月1日時点の所有者に対して送付される書類で確認できます。また、万が一紛失してしまった場合は役所に行けば証明書を取得することができます。

一般的に路線価は実際の価格の8割ほど、固定資産税評価額は実際の価格の7割ほどに設定されます。路線価は0.8で、固定資産税評価額は0.7で割ると実際の価格に近い価格を求めることができます。

5.4. 複数の不動産業者に価格査定を依頼する

また、複数の不動産業者に価格査定を依頼し、単純にその査定価格の平均をとることで相場を調査することもできます。
不動産業者が行う価格査定も、周辺販売価格や過去の取引データ、公的データを活用するのが普通なので、一番手っ取り早く相場を知ることができるでしょう。

5.5. 5,5相場は坪単価で把握しよう

不動産の相場を知るにあたり、坪単価という考え方を理解しておくと良いでしょう。
坪単価とは、「1坪あたりいくら」という考え方で、不動産のエリアごとの相場を表現するのによく用いられます。

例えば、A町1丁目の坪単価が30万円であれば、50 坪の土地で1,500万円、40坪の土地で1,200万円となります。

なお、単純に坪単価で考えられないこともあります。

例えば、A町1丁目では50坪1,500万円が最も売れている坪数、価格帯の土地であるとすると、同じエリアで60坪であれば、そのまま坪単価30万円の1,800万円では売れにくいことがあります。
この場合、坪単価は28万円、60坪で1,680万円程度が売却しやすい価格となりやすいです。

同様に、50坪の土地が多いエリアでは20坪の土地や30坪の土地など、小さな土地は価格に関わらず売れづらくなることが少なくありません。

70-80坪の土地の広さがあるのが当たり前のエリアもありますし、逆に都心部であれば15-20坪が当たり前のエリアもあります。

基本的に、そのエリアでよく見かける広さの土地が最も坪単価が高くなりやすく、そうでない場合には安く設定しなければ売れづらい傾向にあります。

6. 複数の不動産業者に依頼することでお得に売却できました！

ここでは、実際に複数の不動産業者に査定を依頼することでお得に不動産を売却できたBさんの事例をお伝えしたいと思います。

Bさんは最初、地元で有名な不動産業者1社にだけ価格査定を依頼し、実際に媒介契約を締結して売却活動を行っていました。

しかし、3ヶ月経っても成果が出ないため、不動産業者を切り替えることを検討し始めたBさんは、複数の不動産業者に価格査定を受けることが良いと耳にします。

そこで、Bさんは大手不動産業者や地元の有名な不動産業者、小さな不動産業者も含めて5社に価格査定を依頼しました。
結果、査定価格はバラバラでしたが、ここで最初に価格査定を依頼した不動産業者は相場より高い金額で売却活動を行っていることに初めて気づいたのです。

Bさんは最初の不動産業者との媒介契約は一度解約し、新しく価格査定を依頼した5社と改めて交渉、打ち合わせを重ねました。

結果として、地元の比較的小さな不動産業者が売却不動産と同じような物件での販売実績が豊富なことを知ります。
結局、査定価格は最初の不動産業者と同じ程度でも売れると説得され、再度売却活動を開始し、開始から2ヶ月ほどで無事売却することができました。

Bさんは、この経験を通して、 「実際に複数の不動産業者に依頼することで相場が分かった」 ことと、 「相場よりお得に売却できた」 ことが良かったことだと話します。

ただ、 「1件1件依頼するのは少し面倒だった」 という話もしており、労を惜しまず連絡を取ったBさんの努力が実った結果だったと言えるでしょう。

7. ネットでできる一括査定がおすすめ

不動産業者への価格査定は複数の不動産業者に依頼するのが基本ですが、Bさんの事例でBさんが話しているように、1社1社自分で不動産業者を探して連絡するのはなかなか面倒な作業です。

そこで利用したいのが、ネットでできる一括査定です。

一括査定サイトでは、不動産の情報を入力して送信するだけで、その不動産の売却を得意とする不動産業者に複数社同時に、価格査定を依頼することができます。

Bさんも一括査定サイトの存在を知っていればもっと簡単に不動産売却を成功させていたかもしれませんね。

8. まとめ

一括査定サイトは複数の会社が運営していますが、その中でも提携不動産業者の多いイエウールがすすめです。

イエウールは提携不動産業者が1,400社と多いですが、不動産業者が多いことで都心だけでなく郊外でも豊富な提携先の中から、あなたが売却したい不動産を得意とする不動産業者の紹介を受けられるというメリットがあります。

これにより、Bさんのように相場より高い査定価格にも関わらず時間をかけずに売却してしまうことも可能になります。

プロフィール
逆瀬川　勇造

明治学院大卒。地方銀行にてリテール業務に従事した後、住宅会社にて新築住宅や土地造成、土地仕入れに携わる。宅建士/2級FP技能士(AFP)/相続管理士。