不動産の見積もり|事前の情報収集で納得のいく進め方をする

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不動産の見積もりを依頼する機会が訪れることは、一般の方にはそう多くはないかもしれません。しかし、いざ大切な土地や建物を手放さなくてはならなくなった時、当然ながら不動産の価値を適正に評価してもらいたいものです。
そこで今回は、不動産の見積もりを行うときの基本的事項や、相続において重要となる査定に関すること、そして見積り依頼をする前にぜひ調べておきたい事柄など、損をしないためのポイントを取り上げてみました。

先読み!この記事の結論
  • 簡易査定は目安として活用しよう
  • 相続の場合は税金負担なども考慮して運用を考えよう

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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

不動産の見積もりについて

不動産の見積もりには、簡易査定と訪問査定があります。それぞれの特徴をとらえて、ニーズにあわせた使い方をしましょう。見積りの際の注意点にも触れます。

物件情報を入力するだけで査定できる簡易査定

不動産の売却をお考えの方であれば、最初に手を付けるのが簡易査定ではないでしょうか。簡易査定は机上査定とも言われ、物件のデータだけで査定を得ることができる手軽さが特徴です。査定額の算出に際して参考とするデータは、周辺の売り出し事例や過去の成約取引事例における価格、1年に1度発表される公示価格などです。
簡易査定を申し込む際に提示する主なデータは、住所、家と土地の面積、間取り、築年数ですので、家屋の現況やリフォームの有無などは考慮されません。したがって、実際の取引価格との間に差が生じる場合もありますが、数日以内に査定結果を得ることができるというスピード感がメリットです。
訪問による詳細な査定を受ける時間的余裕がない場合や、対象物件が遠方にある場合、売却検討の初期段階で、とりあえず価格帯の目安だけ知りたいという場合などには、簡易査定を利用するとよいでしょう。

実際の物件を見てもらう訪問査定

訪問査定は、不動産会社が実際の物件を確認して査定を行う方法です。簡易査定のデータをベースとしたうえで、物件の使用状況、地形、物件と接している道路の幅員や状態、日当たり、周辺環境など様々な要素を確認し、法的規制やインフラの整備状況までも総合的に判断したうえで査定します。
書類上のデータだけでなく、家屋や土地の状態、近隣の状況などを加味して査定するため簡易査定よりも正確性が向上し、実際の取引価格に近い査定価格が算出されます。したがって、売却を決めている方の場合は、より適正な価格が算出される訪問査定を利用した方がよいと言えます。
なお、訪問査定には不動産鑑定士による有料査定もあります。個人が持ち家を売りに出すケースであれば無料査定で十分です。遺産相続などで、税務署に対し価格の妥当性を公的書類で提示する必要性のある場合などは、有料査定が必要になります。
訪問査定に要する時間は数十分程度ですが、査定額を提示されるまでは数日かかります。また、査定は居住中の物件でも依頼することができます。

売り出し価格のベースとなるのは訪問査定額

簡易査定の場合はデータだけが判断材料となり、土地・家屋の現状や周辺環境などは考慮されないため、実際に売却する際の価格が大きく異なっている場合もあります。したがって、物件の現状を踏まえて査定された訪問査定による金額が、売却時の価格のベースとなります。
また査定に際しては、公的機関の証拠資料(不動産鑑定士による鑑定評価書)は不要ですが、価格を決める明確な基準がないため、査定額が不動産会社によって大きく異なる場合があります。その後の売却に至るまでのお付き合いを考えると、査定の段階から安心して任せられる不動産会社を見つけておきたいものです。
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見積もりで注意すべき点

査定額=売却額ではない

査定額は、概ね3カ月以内の売却を目標とした場合において算出された、現実的な売却額のことです。また、査定額には、物件価格以外にも必要となる費用(登記費用や税金、手数料など)も含められています。結果として、あなたが考えていた売却希望額よりも低い金額を提示されることも少なくありません。
一方で売却額は、売主と買主の交渉の結果、実際に売却される額です。当然のことながら、買主は少しでも安く不動産を取得したいと考えますので、一般的に査定額よりも値下げを求められることがしばしばです。売主と買主の間で、双方納得のいく金額に落ち着くと売却額が決定されます。

別途売主が支払わなければならない費用がある

不動産売却の際には、仲介手数料、抵当権抹消、測量費、インスペクション(建物状況調査)、印紙代、所得税などさまざまな費用が発生します。これらは不動産会社との契約後に発生するので、見積り時点では考慮されていない可能性があります。売却を前向きに考えている方は、見積り時点から諸費用についても確認しておく方が良いでしょう。
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  • 詳細は訪問査定で
  • 査定額>売却額

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遺産相続対象の不動産は有料査定の方が良い場合も

不動産の価格を算定する際には、不動産会社による無料査定のほかに、不動産鑑定士による有料査定があります。特に遺産相続がからむケースでは、有料査定を行って、査定額に公的な有効性を持たせる必要があります。

不動産は相続で問題となることが多い

不動産が相続対象の財産となる場合は、相続時のトラブルを避けるためにも、不動産鑑定評価書を作成して公平性のある評価のもとに価格を決定することが望ましいとされています。
不動産がからむ相続の場合、税理士は通達に基づいて算定額(財産評価額)を算出しますが、その額が実際の時価と異なるケースも多くあります。適切な時価を算出し、それを不動産鑑定評価書という公的な書類に示して法的効力を持たせることが重要となります。
事例をもとに説明します。

見積もり額:5,000万円
時価:8,000万円
相続人はAとBの2人、相続は1/2ずつ

というケースで、Aが不動産を受け継ぐ場合、財産評価額をとるとBの相続分は2,500万円です。しかし、時価は8,000万円であるため、本来は4,000万円を受け取る権利があります。こういった場合に、公平な相続を行うためにも、時価を公的に証明しておく必要があるのです。

不動産鑑定士が行う有料査定

不動産鑑定士による査定とは

国家資格者である不動産鑑定士は、「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づいた鑑定評価ができます。鑑定評価は、不動産鑑定士のみが唯一行える独占業務であり、合理的な市場における正常な査定価格を的確に把握することができます。
鑑定評価によって作成された鑑定評価書には、不動産鑑定士の名前が記され、誰がどのように鑑定を行って査定金額を算出したのか明確に示されています。法律によって客観性が担保されているため、税務関係や裁判などで立証資料として有効であり、信頼性が高い内容になっています。
また、鑑定評価の手法・評価書の記載事項等については、関連各法に準拠すべきことが義務づけられており、一定の要件を満たしていなければなりません。このため、不動産鑑定評価書の作成には、数週間を要し、評価報酬の相場は10~15万円です。

無料査定との違い

不動産業者による「価格査定」は基本的に無料です。不動産の売主から売却を依頼された業者が、具体的な売出価格の決定にあたって、参考価格を算出したにすぎません。すなわち、不動産業者が「意見」として提示した価格であり、関係当事者間のみで利用すべきものと言えます。
無料の価格査定は、不動産業者のサービスの一環という位置づけであり、その提示方法も口頭若しくは書面により提示され、形式や内容は自由です。また、査定した価格に対しては法的な責任はありません。このため調査方法や査定方法も業者によりさまざまで、内容や精度にもばらつきが見られます。
一方、不動産鑑定士による鑑定評価は、法的に定められた手順に準拠しており、理論的かつ実証的な方法で算出された価格には豊富な資料の裏付けがあります。したがって、信頼性が高く、関係当事者間以外の第三者、公的機関にも通用します。
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不動産の種類や物件の設備による査定額の違い

リフォームや高価な付帯設備は、不動産の査定額を大きく左右しません。それでは、物件そのもの以外で査定額にプラスとなる要素には、どのようなものがあるのでしょうか。

付加価値が付き見積もり額に影響が出るもの

リフォームや付帯設備は見積もりに大きな影響はない

リフォームしたことによって付加価値が上がり査定の評価にプラスにはたらくことは確かですが、リフォームにかかった費用がそのまま見積もりに上乗せされるということはありません。売却額を上げるためという理由のみでリフォームを行うのは得策ではないです。
また、付帯設備に関しても同様のことが言えます。例えば新しいエアコンを設置したからといって査定に大きく影響することはありません。照明器具やカーテン、壁に飾った絵画なども同様に査定額をアップする要素ではなく、不動産の査定はあくまで築年数、間取りなどを勘案して行われます。

不動産に付加価値が付くケース

物件そのものの状態以外で、付加価値が付くケースにはどのようなものがあるのでしょうか。そのひとつは立地条件であり、住み慣れていた方には当たり前のことであっても、物件を探している方にとってはとても価値のあるものととして評価されることがあります。
たとえば、最寄り駅やバス停までの距離、始発終電の時間などの交通アクセス、行政・教育施設・スーパー・コンビニなどの近隣施設、そして治安や日当たりの良さに加え、周辺に整備されている公園や、これからの開発計画などが評価対象となります。

物件の種類別見積もりの特徴

一口に査定といっても、不動産の種類によりその手法は異なります。マンションや土地の場合における基本的査定手法としては、取引事例比較法が採用されることが多く、売買しようとする不動産と似た取引事例の価格と比較することで、対象となる不動産の価格を査定します。
一方で、戸建ての建物部分は原価法が採用されます。原価法とは、既存の建物を取り壊して、同じ建物をもう一度建てたときにかかる費用(再調達価格)を計算し、その価格から建物の老朽化による分を差し引く(減価修正)手法です。
また、立地や周辺の状況、物件の状態など共通の項目以外に、不動産の種類によってチェックされる査定ポイントが異なります。

種類 重視されるポイント
戸建て 権利関係が重視され、土地の所有権者が建物の所有権者と異なる場合は査定価格が30~40%下がる。
マンション 部屋の向き(眺望、日当たり)、段差の有無、間取りの変更が可能かどうか、天井高、駐車台数。
土地 土地の形、前面道路の状況、間口の広さ、周辺施設との距離。
店舗 立地や利便性、人通りの多さ、店舗の階数。
  • リフォームは低影響
  • 付帯設備も低効果
  • 重要なのは立地条件

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見積もりをとる前に自分で調べておくべきこと

見積りをとる際は、不動産会社にすべて任せるのではなく、自分である程度の知識を身に着けておくことが重要です。自分で調べることで、査定額の信ぴょう性を感覚的に判断できるようになります。

近隣の売買取引情報

査定額を決める際に必ず考慮に入れなければならない要素の一つであり、最も重要となる項目と言えるのが近隣の売買取引情報です。あなたの大切な財産である不動産が、その地域でどのくらいの価値があるのか、最新の価格動向や買主のニーズを知っておくことは、不動産売却の際の基本となります。
所有する不動産の価値がどの程度なのかを知っておくことで、不動産業者が提示してくる査定額の妥当性を感覚的に判断することができるようになります。また、営業マンとのトークの中で、近隣の不動産売買の状況を話題にすると、相手の持っている情報の量と質を見極めることができるので、信用に足る相手かどうかも判断しやすくなります。
不動産業者から査定額を提示されたときは、必ずその根拠もあわせて示してもらいましょう。不動産売却における不動産会社の仕事はあくまで仲介であり、物件を購入するのは一般の買主ですから、買主が希望する購入額によっては値下げを余儀なくされることも少なくありません。
周辺の市場動向に比べて著しく高い査定額を提示された場合などは、あとで大幅な値下げを前提としていることもありますので、まずはその査定額の根拠を詳しく確認してみましょう。納得のいく説明が無い場合は、契約を避けた方が安全であることは間違いありません。

国土交通省の土地総合情報システム

近隣物件の取引情報を調べるとはいっても、一般の方にはなかなか敷居が高いものです。そこでおススメしたいのが、国土交通省が展開する土地情報システム「不動産取引価格情報検索」で基準地価を知る方法です。行政が提供する情報であり、非常に信頼性が高いシステムと言えるでしょう。
不動産取引価格情報検索システムは、これから売却しようとしている物件が所在する地域において、どのくらいの相場で不動産取引が行われているかを知る指標となります。操作も簡単で、取引が行われた時期を選択したうえで、土地・建物などの物件の種類を選択し、住所や路線、駅名などから絞り込みを行うだけ。
検索結果には、取引価格(成約価格)が一覧で表示され、取引総額のほかにも最寄駅からの距離や間取りなどが表示されます。なお、このサイトに掲載されるのは国土交通省が取引当事者に実施したアンケート調査の結果による情報のみですので、すべての成約事例ではありませんが、十分参考に値する情報と言えるでしょう。

国税庁の路線価図

土地の価値を知りたい場合は、国税庁の路線価図・評価倍率表が役立ちます。路線価図は相続税などの計算で地価を評価する際に利用されるもので、道路ごとにそこに面する標準的な土地の1平方メートルあたりの単価(千円単位)が記載されています。
路線価図の使い方は、都道府県および市町村を選択した後、希望の地区を選択しPDFファイルで表示された地図上の数値から換算を行います。土地が接する道路に記載されている金額に土地面積をかけると価格が計算できる仕組みですが、2つ以上の道路に面した土地や、特殊な形をした土地などは計算方法が異なります。
  • 近隣の売買取引情報
  • 土地総合情報システム
  • 路線価図
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事前に自分で調べておいたほうが良い理由

最初はほとんど予備知識を持たずに不動産の売却を検討し始めた方でも、簡易査定や訪問査定を受けたり、近隣の物件の取引状況などを確認したりするうちに、段々と相場の感覚や不動産業者の営業マンが話している内容の真偽を判断できるようになるでしょう。
「餅は餅屋」と思ってすべてを不動産業者に任せていると、あなたは楽かもしれませんが、思わぬトラブルや担当者のミスにより、大きな損失やタイムロスに悩まされることもあります。また、中には媒介契約を得たいがために法外に高い査定額を提示してくる悪徳業者もあるかもしれません。
優良で親切な不動産業者かどうかを判断するためにも、妥当で公正な査定額がどの程度になるのかを自分で確認しておくことが重要です。また、不動産売買の流れ、不動産そのもの以外にかかる諸費用、高く売るポイントなどを知っておくと、不動産業者との交渉で強みになります。
  • 知識は強み
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すぐに結論を出さずに信頼できる業者を見つけよう

大きなお金が動く不動産売買では、信頼できる業者とのパートナーシップが重要です。どこから始めればよいのか迷っていたら、まずは一括査定サイトを試してみるのも一案です。

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個人が所有する資産の中では、たいていの場合に最も大きな金額的評価となる不動産。売却の際の金額も大きくなることから、いざ売りに出すとなると査定が適切に行われているのか心配になります。必要に応じて不動産鑑定士に依頼する場合もあるかもしれませんが、たいてい不動産業者に見積もりを依頼することでしょう。
すべての不動産会社が、真摯な姿勢であなたの不動産価値を評価してくれていれば良いのですが、中には契約を早くとりたいがために、悪徳な考え方をする業者がいないとも限りません。大切な財産を適正に評価してもらうためにも、自分で調べられるところは事前に確認しておきましょう。
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