不動産の売却を行う際、家の価格を見積もってもらうことを査定といいます。
不動産の査定額の見積もりを出してもらうのは、最も重要なプロセスと言っても過言ではありません。
そんな見積もりのプロセスを進める中で、注意するべきことや知っておいたほうが良い情報について、この記事では徹底解説していきます。
「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
不動産見積もりに関するよくある質問
不ドス案売却を初めて検討している方の中には、何もわからず不安に感じている方が多いのではないでしょうか。
この章では、はじめにこれまで不動産売却を経験した方が、どんなことに疑問を持ったのか、最初で確認しておくべきことなどをQ&A式で書き出してみました。
よくある質問に目を通し、不動産見積もりに対しする不安を少しでも解消しましょう。
不動産見積もりをする際の注意点
不動産の売却を検討している際に見積もりを取ることをほとんどのサイトがおすすめしています。
見積もりを取ると言っても、特にどういった点に注意すれば、失敗せずに不動産売却を成功させることができるのでしょうか。
この章では、不動産売却の際に「これだけは気をつけろ」というポイントを紹介します。
査定額＝売却額ではない
査定額には種類がありますが、「査定額＝売却額ではない」ということは必ず覚えておきましょう。査定額は、概ね3カ月以内の売却を目標とした場合において算出された、現実的な売却額のことです。一方で売却額は、売主と買主の交渉の結果、実際に売却される額です。
当然のことながら、買主は少しでも安く不動産を取得したいと考えますので、一般的に査定額よりも値下げを求められることがしばしばです。
売主と買主の間で、双方納得のいく金額に落ち着くと売却額が決定されます。
査定の種類については、2章で詳しく説明します。
別途売主が支払わなければならない費用がある
不動産売却の際には、仲介手数料、抵当権抹消、測量費、インスペクション（建物状況調査）、印紙代、所得税などさまざまな費用が発生します。これらは不動産会社との契約後に発生するので、見積り時点では考慮されていない可能性があります。売却を前向きに考えている方は、見積り時点から諸費用についても確認しておく方が良いでしょう。見積もりの根拠を確認する
不動産見積もりを取る際には、見積もり金額の根拠が重要です。
根拠が明確でない見積もりは、信頼性に欠けることが多く、後に価格が変動するリスクもあります。
一般的には、立地や周辺の取引相場、物件の状態などを基に見積もりが算出されますが、業者によって計算方法が異なることがあります。見積もり価格が周辺相場と大きくかけ離れている場合、その理由を確認しましょう。
また、土地や建物のコンディションが価格にどう影響しているかも重要なポイントです。
業者がどのような視点で見積もりを行っているのか、エビデンスや市場の変動傾向を基にした説明を求めることで、信頼できる見積もりか判断がしやすくなります。
必ず複数の業者から相見積もりを取る
不動産は同じエリアであっても、業者や担当者の経験や考え方、査定方法によって見積もり価格が大きく異なる場合があります。
実は不動産会社によって、500万円以上の差がでたケースも珍しくはありません。
一社の見積もりのみを鵜呑みにしてしまうと、相場に合わない価格で契約を進めてしまうリスクもあります。
複数の業者に見積もりを依頼し、価格やサービス内容の違いを比較検討することが大切です。
ココでおすすめしたいのが、不動産一括査定サイトのイエウールです。
大手から地元に詳しい業者や実績のある会社から最大6社へ見積もり依頼が出せます。
完全無料で利用できるので、まずは複数の見積もりを依頼し、自身の不動産がいくらぐらいになるのか見てみましょう。
無料の不動産の見積もりの出し方は主に2種類
無料の不動産の見積もりの出し方には、主に2種類あります。「簡易査定」と「訪問査定」です。
この2つの査定方法の特徴や違いを紹介します。
不動産の見積もりの出し方①簡易査定
不動産の売却をお考えの方であれば、最初に手を付けるのが簡易査定ではないでしょうか。簡易査定は机上査定とも言われ、物件のデータだけで見積もりを得ることができる手軽さが特徴です。
見積もり額の算出に際して参考とするデータは、周辺の売り出し事例や過去の成約取引事例における価格、1年に1度発表される公示価格などです。
簡易査定を申し込む際に提示する主なデータは、住所、家と土地の面積、間取り、築年数ですので、家屋の現況やリフォームの有無などは考慮されません。
したがって、実際の取引価格との間に差が生じる場合もありますが、数日以内に見積もり結果を得ることができます。また、不動産会社によっては見積もりの結果をメールで受け取ることも可能なので、忙しくても見積もりを受けられます。
訪問による詳細な見積もりを受ける時間的余裕がない場合や、対象物件が遠方にある場合、売却検討の初期段階で、とりあえず価格帯の目安だけ知りたいという場合などには、簡易査定を利用するとよいでしょう。
不動産の見積もりの出し方②訪問査定
訪問査定は、不動産会社が実際の物件を確認して査定を行う方法です。簡易査定のデータをベースとしたうえで、物件の使用状況、地形、物件と接している道路の幅員や状態、日当たり、周辺環境など様々な要素を確認し、法的規制やインフラの整備状況までも総合的に判断したうえで見積もりを行います。
書類上のデータだけでなく、家屋や土地の状態、近隣の状況などを加味して査定するため簡易査定よりも正確性が向上し、実際の取引価格に近い査定価格が算出されます。
したがって、売却を決めている方の場合は、より適正な価格の見積もりを出してくれる訪問査定を利用した方がよいと言えます。
なお、訪問査定には不動産鑑定士による有料査定もあります。個人が持ち家を売りに出すケースであれば無料査定で十分です。遺産相続などで、税務署に対し価格の妥当性を公的書類で提示する必要性のある場合などは、有料査定が必要になります。
訪問査定に要する時間は数十分程度ですが、査定額を提示されるまでは数日かかります。また、査定は居住中の物件でも依頼することができます。
売り出し価格のベースとなるのは訪問査定額
簡易査定の場合はデータだけが判断材料となり、土地・家屋の現状や周辺環境などは考慮されないため、実際に売却する際の価格が大きく異なっている場合もあります。したがって、物件の現状を踏まえて査定された訪問査定による金額が、売却時の価格のベースとなります。
また査定に際しては、公的機関の証拠資料（不動産鑑定士による鑑定評価書）は不要ですが、価格を決める明確な基準がないため、査定額が不動産会社によって大きく異なる場合があります。その後の売却に至るまでのお付き合いを考えると、査定の段階から安心して任せられる不動産会社を見つけておきたいものです。
多くの実績ある不動産会社にまとめて査定依頼するなら、わずか60秒の簡単入力で最大6社での一括査定依頼ができる「イエウール」がおススメです。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
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遺産相続の不動産は見積もりより有料査定の方が良い
不動産の価格を算定する際には、不動産会社による無料査定のほかに、不動産鑑定士による有料査定があります。
特に遺産相続がからむケースでは、有料査定を行って、査定額に公的な有効性を持たせる必要があります。
無料の不動産見積もりと有料査定の違いは以下の通りです。
| 有料査定（不動産鑑定） | 見積もり（訪問査定・簡易査定） | |
|---|---|---|
| メリット | ・信頼度が高いので安心 ・国家資格を持った鑑定士に最後まで任せられる ・公的機関での手続きにも使える | ・無料で査定してもらえる ・数日で査定結果が出る ・複数社の査定が受けられるので比較がしやすい |
| デメリット | ・鑑定費用が高額 ・鑑定結果が出るまでに数週間かかることがある | ・複数社に依頼/対応する必要がある ・裁判所や税務署などでの公的手続きに使えない |
遺産相続の場合有料査定をすべき理由など、詳細は以下の記事をご覧ください。
不動産の見積もり額は何に影響されるのか？
不動産の見積もりを出す際に少しでも高値がつくことで、安心できます。
物件そのもの以外で見積もり額にプラスとなる要素には、どのようなものがあるのでしょうか。
この章では、評価に影響を与えるもの、与えないものについて紹介します。
立地条件は見積もり額に影響する
物件そのものの状態以外で、付加価値が付くケースにはどのようなものがあるのでしょうか。
そのひとつは立地条件であり、住み慣れていた方には当たり前のことであっても、物件を探している方にとってはとても価値のあるものととして評価されることがあります。
たとえば、最寄り駅やバス停までの距離、始発終電の時間などの交通アクセス、行政・教育施設・スーパー・コンビニなどの近隣施設、そして治安や日当たりの良さに加え、周辺に整備されている公園や、これからの開発計画などが評価対象となります。
リフォームや付帯設備は見積もりに大きな影響はない
リフォームや高価な付帯設備は、不動産の見積もり額（査定額）を大きく左右しません。
リフォームしたことによって見た目や暮らしやすさの観点でプラスにはたらくことは確かですが、リフォームにかかった費用がそのまま見積もりに上乗せされるということはありません。
売却額を上げるためという理由のみでリフォームを行うのは得策ではないです。また、付帯設備に関しても同様のことが言えます。例えば新しいエアコンを設置したからといって見積もりに大きく影響することはありません。
照明器具やカーテン、壁に飾った絵画なども同様に見積もり額をアップする要素ではなく、不動産の見積もりはあくまで築年数、間取りなどを勘案して行われます。
物件の種類別見積もりの特徴
一口に見積もり（査定）といっても、不動産の種類によりその手法は異なります。マンションや土地の場合における基本的査定手法としては、取引事例比較法が採用されることが多く、売買しようとする不動産と似た取引事例の価格と比較することで、対象となる不動産の価格を査定します。一方で、戸建ての建物部分は原価法が採用されます。原価法とは、既存の建物を取り壊して、同じ建物をもう一度建てたときにかかる費用（再調達価格）を計算し、その価格から建物の老朽化による分を差し引く（減価修正）手法です。
また、立地や周辺の状況、物件の状態など共通の項目以外に、不動産の種類によってチェックされる査定ポイントが異なります。
| 種類 | 重視されるポイント |
| 戸建て | 権利関係が重視され、土地の所有権者が建物の所有権者と異なる場合は査定価格が30～40％下がる。 |
| マンション | 部屋の向き（眺望、日当たり）、段差の有無、間取りの変更が可能かどうか、天井高、駐車台数。 |
| 土地 | 土地の形、前面道路の状況、間口の広さ、周辺施設との距離。 |
| 店舗 | 立地や利便性、人通りの多さ、店舗の階数。 |
見積もりをとる前に自分で調べることと調べる方法
見積りをとる際は、不動産会社にすべて任せるのではなく、自分である程度の知識を身に着けておくことが重要です。自分で調べることで、査定額の信ぴょう性を感覚的に判断できるようになります。近隣の売買取引情報は必ず調べる
査定額を決める際に必ず考慮に入れなければならない要素の一つであり、最も重要となる項目と言えるのが近隣の売買取引情報です。あなたの大切な財産である不動産が、その地域でどのくらいの価値があるのか、最新の価格動向や買主のニーズを知っておくことは、不動産売却の際の基本となります。所有する不動産の価値がどの程度なのかを知っておくことで、不動産会社が提示してくる査定額の妥当性を感覚的に判断することができるようになります。また、営業マンとのトークの中で、近隣の不動産売買の状況を話題にすると、相手の持っている情報の量と質を見極めることができるので、信用に足る相手かどうかも判断しやすくなります。
不動産会社から査定額を提示されたときは、必ずその根拠もあわせて示してもらいましょう。不動産売却における不動産会社の仕事はあくまで仲介であり、物件を購入するのは一般の買主ですから、買主が希望する購入額によっては値下げを余儀なくされることも少なくありません。
周辺の市場動向に比べて著しく高い査定額を提示された場合などは、あとで大幅な値下げを前提としていることもありますので、まずはその査定額の根拠を詳しく確認してみましょう。納得のいく説明が無い場合は、契約を避けた方が安全であることは間違いありません。
調べ方①国土交通省の不動産情報ライブラリ
近隣物件の取引情報を調べるとはいっても、一般の方にはなかなか敷居が高いものです。そこでおススメしたいのが、国土交通省が展開する不動産情報ライブラリ「不動産取引価格情報検索」で基準地価を知る方法です。行政が提供する情報であり、非常に信頼性が高いシステムと言えるでしょう。不動産取引価格情報検索システムは、これから売却しようとしている物件が所在する地域において、どのくらいの相場で不動産取引が行われているかを知る指標となります。操作も簡単で、取引が行われた時期を選択したうえで、土地・建物などの物件の種類を選択し、住所や路線、駅名などから絞り込みを行うだけ。
検索結果には、取引価格（成約価格）が一覧で表示され、取引総額のほかにも最寄駅からの距離や間取りなどが表示されます。なお、このサイトに掲載されるのは国土交通省が取引当事者に実施したアンケート調査の結果による情報のみですので、すべての成約事例ではありませんが、十分参考に値する情報と言えるでしょう。
※国土交通省の提供するシステムは令和6年3月以降、「土地総合情報システム」から「不動産情報ライブラリ」へ移行されています。利用時には、ご注意ください。
調べ方②国税庁の路線価図
土地の価値を知りたい場合は、路線価図・評価倍率表が役立ちます。路線価図は相続税などの計算で地価を評価する際に利用されるもので、道路ごとにそこに面する標準的な土地の1平方メートルあたりの単価（千円単位）が記載されています。路線価図の使い方は、都道府県および市町村を選択した後、希望の地区を選択しPDFファイルで表示された地図上の数値から換算を行います。土地が接する道路に記載されている金額に土地面積をかけると価格が計算できる仕組みですが、2つ以上の道路に面した土地や、特殊な形をした土地などは計算方法が異なります。
見積もりで信頼できる不動産会社を見つけよう
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個人が所有する資産の中では、たいていの場合に最も大きな金額的評価となる不動産。売却の際の金額も大きくなることから、いざ売りに出すとなると査定が適切に行われているのか心配になります。必要に応じて不動産鑑定士に依頼する場合もあるかもしれませんが、たいてい不動産会社に見積もりを依頼することでしょう。すべての不動産会社が、真摯な姿勢であなたの不動産価値を評価してくれていれば良いのですが、中には契約を早くとりたいがために、悪徳な考え方をする不動産会社がいないとも限りません。大切な財産を適正に評価してもらうためにも、自分で調べられるところは事前に確認しておきましょう。
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