【2020年最新】不動産価格の推移動向！日本経済の視点で売り時・買い時を解説

こんにちは、イエウール編集部です。 不動産をお持ちの場合、投資目的で所有している場合でも、自分が住む居住用でも、価格がどうなっているのか気になる方は多いと思います。もし買ったときよりも高い可能性があるなら売りたいですし、今後高くなるなら少し待ってから売りたいですよね。
そこでこの記事では、「不動産の価格推移は今どうなっているのか」「将来の価格動向はどうなっていくのか」を徹底的に解説します。

不動産の価格について理解していれば、利益を確保するポイントを考える事ができるので、売り時を逃すこともないでしょう。

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1. 不動産価格を知る上で把握すべき観点

まず「不動産価格」について知るうえで、大きく分けるとマクロとミクロの2つの観点で把握する必要があります。全体観を把握したうえで、詳細な情報を収集していきましょう。

1. マクロ：世の中一般的に不動産の価格動向がどうなっているか
2. ミクロ：あなたがお持ちの不動産価格はどうなるのか

1つ目は「世の中一般的に、不動産の価格動向がどうなっているか」というマクロ観点です。例えば、

• 首都圏のマンションの価格は直近数年でどのように推移しているのか
• 2020年オリンピックや2025年大阪万博はどのように影響するのか
• 外国人(インバウンド)の動きや米国の経済状況がどう影響するか

などが挙げられます。不動産価格の予測をするうえで、これらの観点を総合的に考えていく必要があります。

2つ目は「あなたがお持ちの不動産価格がどうなるのか」というミクロ観点です。例えば、

• 自分の持っているものと似た物件は最近いくらで取引がされているのか
• 市況(市場動向)に関わらず高額査定を勝ち取る方法は何か
• 自分の物件の売り時はどのように調べるか

です。トレンドが上昇中ならそれを利用して更に高く売る事もできますし、もし今が天井であれば周囲の人より早く察知して売り抜ける事ができるかもしれません。また、今が底値だと思われていても更に暴落してしまう可能性に気づけていれば、一度損をしてでも不動産を買い直して結果的に得をするような資産の運用ができます。

次の章からは、世の中の大きな動きであるマクロの観点と、あなたの個別物件でどうなるかというミクロの観点で解説を進めていきます。

2. 【マクロ】物件種別でみる不動産価格の推移動向

まずは今の不動産価格を見てみましょう。ここでは、国土交通省が集計している「不動産価格指数（住宅）」を見ていきます。

2.1. 全体的な不動産価格の市況（市場動向）

不動産価格指数とは、実際に取引が成立した土地や建物の価格をもとに計算されている指数です。

国土交通省：不動産価格指数より

不動産価格指数を見ると、不動産価格は全国的に上がっています。 ただし、注意しなければいけないのは、価格が大きく上がっているのはマンションで、戸建て・土地はようやく2010年ころの水準に戻った程度ということです。また、地域別でみても価格の推移は違っています。

それでは、物件種別ごとに、不動産価格のトレンドを詳しく見ていきましょう。

マンション：不動産価格は上昇しているが高止まりの可能性がある

まずはマンションから不動産価格指数を見ていきます。

マンションの不動産価格指数は、主に中古マンションを対象としています。中古マンションの価格の推移を知ることができます。

〇〇圏というのは、日本で不動産取引が一番活発な3つの地域です。内訳は、こうなっています。

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• 南関東圏・・・東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県
• 名古屋圏・・・愛知県、岐阜県、三重県
• 京阪神圏・・・大阪府、京都府、兵庫県

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さて、中古マンションの価格は、戸建て・土地に比べて価格が大きく上がっています。
2010年を100%とすると、全国的に、2010年から35%～50%値上がりしています。また、どの地域でも価格が上がっており、日本全体でマンションの価格は上がってきたと言えるでしょう。
なお、他の地域についても、マンション価格は上がっていると見てよいでしょう。

では、今後の価格はどうなるでしょうか？

このデータを見ると、まだまだ価格は上がりそうと思うかもしれません。
しかし、マンションの価格は2020年が価格のピークの可能性があります。

一般財団法人 日本不動産研究所：2018/9/27プレスリリースより

日本不動産研究所の調査によると、首都圏の新築マンションの価格は、2020年をピークに下落していく可能性があります。

中古マンションを売り出すときも、新築マンションの価格が下がり始めていたら売り出し価格を下げざるを得ません。よって、中古マンションも2020年頃が価格のピークの可能性があります。

戸建て：不動産価格は名古屋圏ではもう下がり始めている

次に、戸建ての価格を見ていきます。
戸建ての価格の特徴は、1都3県と京阪神圏では2010年よりは価格は上がったものの、マンションよりも値上がり幅がかなり小さいということです。

中古マンションが2010年から35%～50%値上がりしたのに対し、戸建ては2~3%しか値上がりしていません。
また、名古屋圏では2017年にようやく2010年よりも値上がりしましたが、2018年には再び値下がりしてしまいました。

つまり、このようなことが読み取れます。

• 戸建てはマンションに比べて人気が低く、ほぼ価格指数は変わっていない
• より人気のマンションの価格が下がった場合、戸建ても値下がりする可能性

土地：不動産価格は首都圏・名古屋圏でピークの可能性がある

最後に土地（住宅地）の価格を見ていきます。
土地の価格指標は、京阪神では、2016年～2018年に、98%→106%にと大きく改善しています。一方で、南関東圏・名古屋圏・全国ともに価格指標の伸びが鈍化しています。また、マンションほどは値段が上がっていません。 戸建てを新築するために土地が買われたものの、戸建てはマンションほどは人気がないため、マンションほどは価格が上がらなかったと考えられます。

つまり、マンション価格が下がってくれば土地の価格も下がっていくことが考えられ、マンション価格のピークが2020年だとすると、土地の価格も2020年がピークの可能性があります。

3. 【マクロ】不動産価格の動向を解説

この章では、経済的な観点や需要と供給の観点から、不動産の価格動向にどのような影響をあたえていくのか、現状と今後の解説をしていきます。観点としては大きく3つあります。

• 金利の動向による不動産の需要
• 不動産投資から見る購入の動向
• 世界の経済や情勢

それでは簡単にそれぞれ簡潔に解説していきます。詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

3.1. 金利の動向による不動産の需要

結論からいうと、金利が上がれば不動産価格は下落する傾向にあり、金利が下がれば不動産価格は上がる傾向にあります。今の日本の状況としては、金利が下がりローン返済額も下がることで、不動産の購入意欲が上がっている状況です。なので不動産の需要が上がり、不動産価格も上がっていくわけです。

その上で今後どうなるかでいうと、不動産の需要は継続するものと思われます。日銀総裁・首相の体制は変わらず、しばらくは低金利の状態は継続すると予想されるからです。

3.2. 不動産投資から見る購入の動向

利回りは物件選びにおいて重要な指標のため、利回りの動向は購入意欲に大きく影響します。その為、投資目的の不動産の需要が下がり、不動産価格も下落する可能性があります。背景には、2016年の秋口に報道された「金融庁がアパートローン向け融資の監視を強化」が影響していることや、空室率の上昇により、相対的に利回りが下がっていると考えらる事があります。

3.3. 世界の経済や情勢

何か大きな問題が起きない限りは、北朝鮮問題は景気が上向く可能性も秘めているとされています。また、人口の推移からは、不動産需要は下がり価格下落の要因なる事が考えられます。背景としては、世界経済と情勢をチェックすることで、今後の不動産需要が見えてくるという事があります。なぜなら景気が落ち込むと真っ先に影響を受けるのが不動産の「購入」であり、その景気は世界経済とつながっているからです。


ここまで簡単にお伝えしました。もっと知りたい方はこちらの記事で詳しく解説していますので、ぜひご覧ください。

こちら>>【不動産市況2020年の動向｜これからの不動産市場価格や需要はどうなる？】

4. 【マクロ】不動産価格が上がる要因を解説

この章では、不動産価格が上がる場合はどのような要因が関係するのかを解説します。金融資産である不動産を上手に売り抜けるには、上昇していて下がる前のタイミングを見つけることが大切です。そこで、価格上昇の要因をみつける観点を紹介します。

• 経済的な要因
• 国内イベントや再開発による要因
• その他の要因

それでは簡単にそれぞれ簡潔に解説していきます。詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

4.1. 経済的な要因

不動産の価格は株価や金利、投資状況などの経済的要因に左右されます。特に関係の深い3つとしては、「株価の変動」「長期金利の変動」「インバウンド投資」があります。株価とは連動した動きになり、長期金利とは相反する動きをとります。インバウンド投資とは、海外から国内への投資のことで、海外資本の流入が多くなると、価格が高騰する可能性があります。

4.2. 国内イベントや再開発による要因

ここ数年予定されている大きなイベントといえば、東京オリンピックと大阪万博です。オリンピックでは、注目を集めている湾岸エリア、特に勝どき・晴海・豊洲などのエリアでは開催決定から現在までで不動産の価格が10％前後も上昇しています。2025年に万博開催が予定されている大阪でも、不動産価格は上昇しています。

もう一つの再開発ですが、再開発とは「都市再開発法により、街並みの古くなった地域をより有効に利用できる形に整備しなおす公的な計画」のことです。ある地域が再開発されると、いくつかの理由により該当地域の不動産価格は上昇します。

4.3. その他の要因

他にもいくつか不動産価格の上昇する要因を紹介します。1つは不動産会社による売り渋りです。今後の値上がりを見込んで「売り渋り」し始めると、価格が上昇する傾向にあります。他には、新築分譲時の価格が極端に安かった場合があります。顕著な例のひとつは「シティタワー品川」。このマンションは、新築時より100万円近くも高い坪単価での取引が行われており、20坪の住戸でも2,000万円の売却益が出るという計算になります。


これまで簡単にお伝えしました。もっと知りたい方はこちらで詳しく解説していますので、ぜひご覧ください。

こちら>>【不動産市況2020年の動向｜これからの不動産市場価格や需要はどうなる？】

5. 【ミクロ】あなたの不動産価格を高くして売る方法

ここからは、不動産の価格に影響するミクロの観点を解説していきます。まず代表的なものとして、査定に関する解説をします。査定で高額査定を得ることで、商品価値が高いと判断され、売却がうまく進む場合があります。そこで、まずは査定とはどのような仕組みなのかを理解していきましょう。

5.1. 査定額が高く変動する要因を紹介

不動産会社は、物件や敷地だけでなく、近隣状況を詳細に調査して査定をします。つまり、物件・敷地・近隣状況のどこかに良い点があれば、高く評価され、高値売却につながります。

不動産会社によって要素の重みづけが違うので一概には言えませんが、重視されるのは以下のような点です。

5.2. 注意：「不動産価格」の定義によって価格が変動する

不動産には「不動産価格」が複数あることをご存知でしょうか。不動産の価格を調べていると目にすることがありますが、難しいと感じる方が多いのでポイントを絞ってご説明します。結論としては、確認すべき”不動産の価格”は「過去の取引額」です。

• いくらで売れるかを知りたいなら、実勢価格や過去の取引額が参考になる
• 「公示地価」「路線価」「固定資産税評価額」は売値にはあまり関係ない（税金の金額に使われる）

それぞれの「価格」の説明は以下の通りです。

6. 【ミクロ】あなたの不動産価格を調べる方法3選

ここからは「では私の不動産って結局いくらになるの？」というところをご説明していきます。 不動産価格の調べ方は、無料でプロに診断してもらう方法と、自分で計算してみる方法があります。

方法1：不動産会社に査定を依頼する

確実なのは、不動産売却のプロである不動産会社に、あなたの不動産がいくらで売れるかを調べてもらうことです（査定といいます）。不動産会社は無料で価格を調べてくれます。

不動産会社からすれば、もしいつかあなたが不動産を売りたくなったときに相談してもらえるチャンスになるからです。

方法2：一括査定で複数の会社に依頼する

ここで注意ですが、査定額は不動産会社によってかなり違う事があり、場合によっては数百万円もの差が出ることがあります。 そして、査定額が低かった場合、不動産が高く売ることはとても難しくなります。 査定額は、あなたの不動産がいくらで売れるかという不動産会社の見解です。気に入らなければもっと高い値段で売り出してもらうことも可能ですが、不動産会社は本音では自分の査定額が正しいと思っているわけで、担当者が本気で売り込んでくれない可能性もあるからです。

つまり、複数の会社に査定を依頼して、査定額が高い会社に売却を依頼できれば、数百万円も高く売れる可能性があるのです。

一方で、自力で複数の会社に査定を依頼することは大変です。売却を取り扱う不動産会社を探し、一軒一軒情報を伝え、あなたの不動産に興味があるか確認し、査定を依頼するには半日以上かかる場合もあります。

しかし、不動産一括査定サービスを使えば、カンタンに、複数の不動産会社に査定を依頼できるのです。
たった1回、不動産の情報を伝えるだけで、サービスがあなたの不動産を売りたい会社を選んでくれます。しかも、依頼は24時間受け付けてますし、査定の依頼に一切費用はかかりません。

不動産一括査定サービスを運営している会社はいくつもありますが、選ぶ決め手は取引会社数です。
なぜかというと、不動産会社数が多いほうが選べる会社数が増え、査定額も高くなる可能性があるからです。
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また、イエウールではクレームが多い不動産会社は契約が解除される仕組みがあり、不動産会社の対応も優れています。 これまで1,000万人が利用した、安心安全のイエウールを使って、お得に不動産を査定してもらいましょう。

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方法3：自分で不動産価格を計算してみる

不動産の価格を精密に計算するのはとても難しいですが、ざっくりとした価格であればご自分でも計算できます。 ここでは不動産の価格についての基礎知識と、簡単な計算方法をご紹介します。不動産価格の基本的な計算方法は「面積×単価×補正率」です。
自分で計算するなら補正率は100%としてよいので、つまり面積と単価で決まることになります。

また、マンションと戸建ての場合は、このように計算します。

この中で、一番ポイントとなるのは、「不動産の面積単価」です。面積単価を正しく決めるのが、いちばん難しいからです。面積単価を正しく知るにはいくつか方法がありますが、中でも多く用いられる方法は「取引事例比較法」がおすすめです。「あなたがお持ちの不動産と似た物件を探し」、その物件の取引事例から「面積単価」など価格を算出しましょう。

では、「自分の不動産と似た物件」を見つけるにはどうすれば良いでしょうか。あなたがお持ちの不動産と似た物件は、インターネット上で簡単に見つける事ができます。具体的に、どのようなサイトを見れば良いか紹介をしていきます。一覧表にまとめましたので、全体観を把握しましょう。

以上が、不動産がいくらで売れるかを自分で計算する基本的な方法です。

基本的には、不動産会社に無料で査定を依頼してもらった上で、査定内容が正しいか確認するために自分でも計算してみるのが一番良いかと思います。 少し難しいですが、ぜひチャレンジしてみてください。

7. 売却の価格に関する注意点

不動産会社から査定額とその根拠の説明をうけたら、売り出し価格を決めていきます。
売り出し価格というのは、不動産をいくらで売り出すかという価格のことです。

7.1. 売り出し価格よりも成約価格のほうが下がることが多い

一般的には、不動産の買い手との交渉になると、買い手は値下げを頼んできます。
買い手としても、家族がいて説得しなければいけない、銀行からのローンを通したいという理由があるわけです。

それを見越して売り手も売り出し価格を設定しますので、多くの場合で、成約価格よりも売り出し価格のほうが高い傾向があります。

7.2. 売り出し価格を上げすぎると損をする

一方で、売り出し価格を上げすぎると危険です。
買い手側の不動産会社も、多くの不動産を扱っています。価格が高すぎて売れなさそうな物件であれば興味がなくなって買い手に紹介しませんし、一度悪すぎる印象を与えてしまうと大きく値下げしないと売り手を探してくれない可能性があります。

したがって、いくら値下げを見込んでいても、高すぎる価格設定は結局損をする可能性があります。

7.3. 売り出し価格は複数の会社の査定額を見て決めよう

以上を踏まえると、お得な売り出し価格は「成約価格よりもいい塩梅で高い価格」になります。

しかしこれは地元の不動産知識についてよく知らないとわからないため、適切な売り出し価格を決めることは思った以上に難しいものです。

したがって、売り出し価格を決める際も、不動産会社の査定額を参考にするとよいでしょう。

8. まとめ

以上、不動産価格の基本や不動産を高く売るためのポイントを解説してきました。

この記事の要点は以下の通りです。

やはり、楽に正確に不動産の売り時や不動産の価格を調べるなら、複数の不動産会社に聞いてみるのが得策です。

同じ不動産でも、利用する不動産会社により査定価格に差が出るため、、1つの不動産会社の査定価格だけを信頼するのは危険です。
あるケースでは、A社の査定価格は1,600万円だったのに、B社の査定価格は1,280万円だったという例があります。このケースでは320万円も査定価格に差が出ました。

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