価格が決まった商品と異なり、不動産の価格は世の中や市場によって大きく変化します。不動産売買や投資を考えた時、「今買って良いタイミングか？」「売って損はしないのか…」「どのエリアのどの不動産に投資をすればよいのだろう」と気になる方は多いでしょう。
これからどのように不動産価格が推移していくのかを予測するためにも、過去の価格推移から傾向を見定める必要があります。この記事では過去から現在までの不動産価格の推移と今後の予測を詳しく解説しています。
経済の見通しが不透明な昨今、不動産価格がどのように推移しているのか把握して今後の不動産売買や投資をどのようにしていくのか検討しましょう。
「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
2025年最新｜不動産価格の推移を示す2つの重要指標
不動産価格の推移を正確に把握するためには、信頼できる指標、すなわち「不動産価格指数」と「地価公示・都道府県地価調査」という2つの公的指標を確認しましょう。これらの指標は、国や都道府県が定期的に調査・公表しており、客観的で信頼性の高いデータとして広く活用されています。
| 何がわかる？ | 用途は？ | 公表頻度は？ | |
|---|---|---|---|
| 公示地価 | 不動産価格の大まかな傾向がわかる | 地点単位での土地の正常な価格水準を把握する | 1年に1度 |
| 不動産価格指数 | 不動産取引の時勢がわかる | 広域的な不動産取引の時間的変化を把握する | 毎月 |
不動産価格指数：実際の取引価格にもとづく指標
不動産価格指数とは、国土交通省が公表している、年間約30万件の不動産取引価格情報をもとに作成された指標です。結論として、不動産価格指数は、実際の成約価格にもとづいているため、不動産市場のリアルな動向を把握するのに最も適した指標といえます。
不動産価格指数は、個々の不動産が持つ広さや築年数、最寄り駅からの距離といった品質の違いによる価格差を統計的に調整し、純粋な価格の変動を指数化します。
そのため、特定の物件の特殊な事情に左右されず、市場全体の価格トレンドを客観的に評価できます。
たとえば、この指数を見ることで、「マンション価格は上昇しているが、戸建て住宅は横ばい」といった、物件種別ごとの詳細な価格動向を知ることが可能です。
不動産価格指数は実際の取引データにもとづく信頼性の高いデータであり、不動産市況を判断する上で欠かせない指標です。
※参考：不動産価格指数｜国土交通省
地価公示：土地の公的な評価額を示す指標
地価公示は、土地取引の客観的な目安となる「公的な土地の価格」を示すものであり、不動産市場の長期的なトレンドや地域ごとの動向を把握するのに役立ちます。
公共事業の用地取得価格の算定基準や、固定資産税評価の基準としても活用されています。
地価公示を利用すれば、個別の物件価格だけでなく、エリア全体の資産価値の動向を読み取ることができます。※参考：地価公示｜国土交通省
※参考：都道府県地価調査｜国土交通省
住宅用不動産の価格推移｜順調に上昇傾向
続いて、主要地域において住宅用不動産価格が直近でどのように推移してきたかを見ていきましょう。
結論として、最新の不動産価格指数を見ると、住宅用不動産の価格は全国的に上昇傾向が続いており、特にマンション価格の高騰が顕著です。その背景には、建築費の上昇や都心部での需要の高さなど、複数の要因が絡み合っています。
では、一戸建ての価格推移と、マンションの価格推移を見ていきましょう。
参考：国土交通省 不動産価格指数掲載ウェブサイト (公表日：2025/08/29)
こちらのグラフを見ると、2020年以降で飛躍的にマンションの価格が上昇していることがわかります。
また、一戸建ての価格も2020年以降で急激に上昇しています。
こうした住宅価格の高騰の背景には、2021年のコロナ禍以降、住宅需要が増大し続けていることがあります。
マンション・一戸建ての売却相場も順調に上昇
主要地域では、マンションの売却相場も、一戸建ての売却相場も、順調に上昇する傾向にあります。直近6年間のマンション売却相場
過去6年間の主要地域のマンションの価格指数のデータを見てみましょう、
※月例マーケットウォッチ（2019年～2025年各03月版）をもとに作成
データを見ると、主要地域ではいずれも直近ではマンションの価格が上昇している傾向にあることことがわかります。
特に東京都と大阪府ではマンション価格が右肩上がりに上昇を続けており、全国のマンション価格平均価格を釣り上げています。直近6年間の一戸建て売却相場
次に、一戸建て住宅の全国と三大都市圏の直近4年間の価格推移をみてみましょう。
※月例マーケットウォッチ（2019年～2025年各03月版）をもとに作成
エリアごとのデータを見ると、多くの地域で、一戸建ての売却相場は上昇傾向、ないし大きな変動がないことがわかります。
特に、東京都の一戸建て価格は毎年上昇し続けています。マンションほどではないにしろ一戸建て住宅の価格は上昇～変動なしで、大きな値崩れは起きていないことがわかります。住宅地の価格も上昇中
住宅需要の増大に伴って、とくに住宅需要が強まっているエリアでは、住宅地の価格も上昇傾向にあります。たとえば、東京都では、2021年以降連続して住宅地の地価が上昇しています。
※ 参考：東京都地価公示
今後の不動産価格推移を予測！影響をするファクターは？
2025年までの不動産価格推移について理解できたところで、「これから先、不動産の価格はどう推移していくのだろう？」と考えている方は多いのではないでしょうか。
結論として、今後の不動産価格は、金利の動向、建築コスト、人口動態といった複数の要因に影響を受けながら、引き続き高騰を続けていくと予測されます。
当然ですが、不動産に関する専門家などであっても不動産価格の推移を正確に予測することはできません。
しかし、今後の不動産価格に大きな影響を与えそうなポイントを抑えることで、今後の不動産価格がどのように推移していく可能性が高いのかという仮説を持つことはできます。
たとえば、日本銀行の金融政策の変更は住宅ローン金利に直接影響し、購入者の負担額を左右します。また、円安や人手不足による建築コストの上昇は、新築物件の価格を高止まりさせる要因となります。
そこで、最後に不動産価格に大きく影響しそうなものをピックアップしながら、今後の不動産価格の推移を予測していきます。
【最重要】日銀の金融政策変更と金利の動向
今後の不動産価格を予測する上で、最も重要な要因が金利の動向です。
結論として、日本銀行が長らく続けたマイナス金利政策を解除したことにより、今後の住宅ローン金利の上昇が不動産市場の大きな変動要因となる可能性があります。
これまで、歴史的な低金利が不動産の購入を後押しし、価格上昇を支える一因となっていました。しかし、2024年3月に日本銀行がマイナス金利政策を解除し、政策金利を引き上げたことで、この状況が変化しつつあります。すでに一部の金融機関では、住宅ローンの固定金利を引き上げる動きが見られます。
たとえば、住宅ローン金利が上昇すると、月々の返済額が増加するため、購入者の予算が減少し、高額な物件が売れにくくなる可能性があります。特に、これまで低金利の恩恵を受けていた変動金利型のローンにも、将来的に金利上昇の影響が及ぶことが懸念されます。
今後の追加利上げのペースやタイミングによっては、買い控えが起こり、不動産価格の上昇ペースが鈍化、あるいは調整局面に入る可能性も考えられます。金利の動向は、今後の不動産市場を左右する最大の注目点です。建築コストの高騰と円安の影響
建築コストの上昇も、不動産価格に直接的な影響を与えています。
結論として、木材や鉄骨といった建築資材の価格高騰や、建設業界の人手不足による人件費の上昇が、新築物件の価格を高止まりさせています。
その背景には、ロシアによるウクライナ侵攻の長期化による資源供給の不安定化や、世界的なインフレ、さらに円安による輸入資材価格の上昇といった複合的な要因があります。いわゆる「ウッドショック」や「アイアンショック」と呼ばれる状況が続いており、建築コストは依然として高い水準にあります。
新築マンションの建設コストが上昇すると、販売価格も引き上がります。
そして、新築物件の価格が上昇すると、割安感から中古不動産の需要が高まり、結果的に中古不動産価格も上昇していくという連動が起こります。
この建築コストの高騰が続く限り、特に新築を中心とした不動産価格は、今後も高値圏で推移する可能性が高いと考えられます。
世帯数減少｜首都圏での影響は少ない
日本の長期的な課題である人口減少も、不動産市場に影響を与える重要なファクターです。
結論として、全国的には世帯数の減少が始まり、長期的には住宅需要の低下による不動産価格の下落圧力となりますが、首都圏など一部のエリアでは当面その影響は限定的とみられます。
国立社会保障・人口問題研究所が2024年に発表した「日本の世帯数の将来推計」によると、日本の一般世帯総数は2030年をピークに減少に転じていくと予想されます。
世帯数が減れば、必要とされる住宅の数も減るため、将来的には空き家が増え、不動産価格が下落する要因となります。
しかし、この影響は全国一律ではありません。
現状としては、都心への人口流入は続いており、単独世帯数の増加などにより、東京都の世帯数はまだまだ増加が続くと予測されています。
したがって、全国の不動産市場全体では下落圧力が徐々に強まるものの、利便性の高い都心部や一部の都市では、引き続き底堅い需要に支えられ、価格が維持される「二極化」がさらに進むと考えられるでしょう。
2025年大阪万博｜京阪神で不動産価格が上昇
大規模な国際イベントも、開催地の不動産市場を活性化させる要因となります。
たとえば、2025年に開催されている大阪・関西万博は、インフラ整備や再開発を促進し、開催地である大阪を中心とした京阪神エリアの不動産価格を押し上げています。
同様の現象は過去にもあります。過去の東京オリンピックの際にも、開催決定から開催前にかけて、競技場周辺や湾岸エリアのインフラ整備が進み、不動産価格が大きく上昇しました。
万博開催に向けて、会場となる夢洲（ゆめしま）へのアクセス鉄道の延伸や、周辺エリアでのホテル、商業施設の開発が進められています。
こうした都市開発は、地域の利便性や魅力を高め、国内外からの投資を呼び込む効果が期待されます。万博開催による経済効果や知名度向上への期待感が、不動産需要を刺激し、価格上昇につながっています。
査定を行い不動産がいくらで売れそうか知ることにより、話し合いがしやすくなったり資金計画が立てやすくなります。また、早い段階で査定を行うことで遺産分割に大きな差が出たり、ローン返済が苦しくなるといったトラブルを未然に防ぎやすくなることも。
ただし、査定を行う際は複数社の不動産会社に査定依頼をするようにしましょう。売却相場を知るために有効な不動産会社の査定ですが、実は査定方法に明確な決まりはなく、不動産会社によって査定結果が異なります。
つまり、1社の査定だけでは査定額が安いのか高いのかはもちろん、平均である売却相場も分からないということ。査定を行う際は最低3社以上は行うようにしましょう。
査定を行う際は一括査定サービスのイエウールが便利。一度の申込みで複数社に査定依頼が可能なので、何度も同じ項目に回答する必要がありません。無料なので、まだ売ると決めていないといった段階でも気軽に利用できます。