【あなたの不動産の価格は？】売却で得するために相場を知るコツとは？！

こんにちは、イエウール編集部です！
不動産を売る場合、いくらで売れるか、本当に今が売り時なのかが気になる方はとても多いと思います。

不動産の価格についてしっかり理解していれば、しっかり利益が確保できますし、売り時を逃すこともありません。
また、売り出し価格や納税のために価格を調べている方もいるかと思います。そこでこの記事では、こんな方向けに、不動産価格の全てを解説していきます。

この記事では、不動産価格のトレンドを解説した上で、

1. 「不動産の売り時はいつか」
2. 「いくらで売れるのか」
3. 「売り出し価格をどう決めるか」

をご紹介していきます。 はじめて読む方はちょっとわからないところがあるかもしれませんが、安心して下さい。 分かるところ、気になるところだけよめばいいですし、分からないところは読み飛ばしてください。

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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

1. 【3分で分かる不動産価格】今の不動産価格はどう変化している？

まずは今の不動産価格を見てみましょう。ここでは、国土交通省が集計している「不動産価格指数（住宅）」を見ていきます。
不動産価格指数とは、実際に取引が成立した土地や建物の価格をもとに計算されている指数です。

国土交通省：不動産価格指数より

不動産価格指数を見ると、不動産価格は全国的に上がっています。 ただし、注意しなければいけないのは、価格が大きく上がっているのはマンションで、戸建て・土地はようやく2010年ころの水準に戻った程度ということです。また、地域別でみても価格の推移は違っています。

それでは、物件種別ごとに、不動産価格のトレンドを詳しく見ていきましょう。

1.1. 【マンション】価格は上がり続けているが、そろそろピーク？

まずはマンションから不動産価格指数を見ていきます。

マンションの不動産価格指数は、主に中古マンションを対象としています。中古マンションの価格の推移を知ることができます。

〇〇圏というのは、日本で不動産取引が一番活発な3つの地域です。内訳は、こうなっています。

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• 南関東圏・・・東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県
• 名古屋圏・・・愛知県、岐阜県、三重県
• 京阪神圏・・・大阪府、京都府、兵庫県

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さて、中古マンションの価格は、戸建て・土地に比べて価格が大きく上がっています。
2010年を100%とすると、全国的に、2010年から35%～50%値上がりしています。また、どの地域でも価格が上がっており、日本全体でマンションの価格は上がってきたと言えるでしょう。
なお、他の地域についても、マンション価格は上がっていると見てよいでしょう。

では、今後の価格はどうなるでしょうか？

このデータを見ると、まだまだ価格は上がりそうと思うかもしれません。
しかし、マンションの価格は2019年が価格のピークの可能性があります。

一般財団法人 日本不動産研究所：2018/9/27プレスリリースより

日本不動産研究所の調査によると、首都圏の新築マンションの価格は、2019~2020年をピークに下落していく可能性があります。

中古マンションを売り出すときも、新築マンションの価格が下がり始めていたら売り出し価格を下げざるを得ません。よって、中古マンションも2019年頃が価格のピークの可能性があります。

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1.2. 【戸建て】マンションほどは価格は上がらず、名古屋圏では下がり始めている

次に、戸建ての価格を見ていきます。
戸建ての価格の特徴は、1都3県と京阪神圏では2010年よりは価格は上がったものの、マンションよりも値上がり幅がかなり小さいということです。

中古マンションが2010年から35%～50%値上がりしたのに対し、戸建ては2~3%しか値上がりしていません。
また、名古屋圏では2017年にようやく2010年よりも値上がりしましたが、2018年には再び値下がりしてしまいました。

つまり、このようなことが読み取れます。

• 戸建てはマンションに比べて人気が低く、ほぼ価格指数は変わっていない
• より人気のマンションの価格が下がった場合、戸建ても値下がりする可能性

なお、戸建ては建物の状況が物件によって大きく違います。ご自分の一戸建ての価格が知りたいのであれば、↓ ↓ こちら ↓ ↓ から、不動産会社に査定してもらうのがおすすめです。
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1.3. 【土地】マンションほどは価格が上がらず、首都圏・名古屋ではそろそろピーク？

最後に土地（住宅地）の価格を見ていきます。
土地の価格指標は、京阪神では、2016年～2018年に、98%→106%にと大きく改善しています。一方で、南関東圏・名古屋圏・全国ともに価格指標の伸びが鈍化しています。また、マンションほどは値段が上がっていません。 戸建てを新築するために土地が買われたものの、戸建てはマンションほどは人気がないため、マンションほどは価格が上がらなかったと考えられます。

つまり、マンション価格が下がってくれば土地の価格も下がっていくことが考えられ、マンション価格のピークが2019年だとすると、土地の価格も2019年がピークの可能性があります。

土地の価格についても、もし気になるのであればぜひ不動産会社に診断してもらって下さい。
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2. 【私の不動産の売り時は？】売り時の調べ方と、何が売り時に影響するかを解説

不動産を売ろうと考えたとき、いちばん重要な問題は「いつ売るか」です。結局売るなら、売るタイミングを調整するしかありません。では、売り時をどうやって調べればよいのでしょうか？

2.1. 【お得＆おすすめ】早く正しく売り時を知るなら、プロに相談するのが一番

不動産価格のデータやニュースはインターネットで検索すればいろいろと見つかりますが、不動産会社は、地元の不動産市場について、インターネットに出てこないような深い情報や経験を持っています。たとえば、

• どの時期に問い合わせが多いか（1年の中で、売るならどの時期かわかります）
• どんなニーズを持った人が多いか（リフォームをするなら、どこに重点を置くかがわかります）
• どれくらいの予算の方が多いか（ネットには成約価格や売り出し価格の情報しかありません）

逆に、自分で売り時を調べたければ、毎月毎月成約データ・売り出し価格をダウンロードして分析したりと、かなり大変といえます。

簡単に、正しく売り時を知りたければ、不動産会社に相談しましょう。

どうやって相談するかというと、不動産会社に「この物件、いくらで売れますか」という診断を依頼するのです。（査定といいます）

すぐ売る気が無くてもOK！「査定」のメリットとは？

不動産会社の査定を依頼すると、地元の不動産市場や売り時についてプロとしての見解を教えてくれるだけでなく、お持ちの不動産ならいくらで売れそうかという見解まで教えてくれます。

なお、不動産を売るつもりがなくても、不動産会社は喜んで価格を調べてくれます。
不動産会社からすれば、もしいつかあなたが不動産を売りたくなったときに相談してもらえるチャンスになるので、いま売る気がなくても全く問題ないのです。

正しく売り時を知るために、「イエウール」で複数の会社の意見を聞いてみよう

正しく売り時を知るためには、複数の会社の意見を聞いてみることが必須です。
1社だけの意見しか聞かないと、どうしても売り時情報や買い手のニーズの情報に漏れが発生してしまいます。

複数の会社を聞くことで、漏れなくしっかりと情報を集めることができます。

一方で、複数の会社に査定を依頼するのは大変です。
売却が不得意な会社でも、「うちは売却が不得意です」なんて言いませんが、なかなか売却が得意かは分からず、不動産会社の意見なので聞いてしまいがちです。

そんな悩みを解決するのが、「不動産一括査定サービス」で、特におすすめなのが「イエウール」です。

【業界最大手】1,700社から不動産会社を探してくれる

イエウールの取引先の不動産会社数は、1,700社と業界最多で、最大6社まで不動産会社を選ぶことができます。
地方の不動産でも複数の会社から査定結果を教えてくれる可能性が高く、都心でもあなたの物件のスペックの売却が得意な会社を選んでくれます。

【高品質】経験豊富でクレームの少ない会社を探してくれるし、無料

イエウールの取引先との契約は、クレームが多い場合は契約解除されるしくみになっています。
つまり、イエウールで紹介される会社は、営業担当者のヒアリングや、不動産の査定実績を積んだ会社だけになりますので、安心して査定を依頼できるのです。

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2.2. 自分で大まかに売り時を調べる方法もある

不動産会社から査定結果を受け取っても、不動産会社が言っていることが正しいか気になることもあるかもしれません。
そこで、大まかにではありますが、不動産の売り時を調べる方法をご紹介します。

金利が上がるタイミングを見極めよう

不動産の価格が上がるか下がるかは、金利の動向を見ることで大まかに調べることができます。以下は、金利が0.6%の場合と2%の場合の買い手の予算の例です。
返済額が毎月10万円で35年ローン、元利均等払いの場合、もし金利が0.6%から2.0%に上がると、買い手が借りられる金額は850万円も下がってしまいます。
つまり、同じ物件を売る場合でも、売却額が850万円も下がるということです。

月間返済額	返済期間	金利	借入可能額
10万円	35年	0.6%	3,850万円
		2.0%	3,000万円
差し引き			▲850万円

住宅ローンの比較サイトとニュースで金利情報をこまめにチェックしよう

インターネットで「住宅ローン 金利」と検索すると、住宅ローンの比較サイトが見つかります。
こまめにチェックしていれば、いま一番安い住宅ローン金利がいくらかわかりますので、金利が上がり始めたら気づくことができます。

住宅ローン商品の入れ替えなどで金利は多少動きますが、金利が上がり続けていれば売り時がそろそろ終わると考えてよいでしょう。

また、金利はニュースの話題になります。「ゼロ金利政策が終わる」とあれば、金利が上がる可能性が高まってきます。

【金利ニュースを楽にチェック】「Googleアラート」で、金利関係のニュースを自動で設定してみよう

金利のニュースを自分でチェックしにいくのはなかなか面倒です。

「Googleアラート」というGoogleの無料のサービスを使うと、チェックしたいキーワードのニュースがあれば自動でメールが来るように設定できるので、おすすめです。

たった2つを登録するだけで無料で使えるので、ぜひ活用してみてください。

• チェックしたいキーワード（例：「住宅ローン 金利」）
• メールアドレス

3. 【私の不動産の価格は？】不動産価格の調べ方と、計算方法を解説！

ここまでは、いまの不動産価格の目安となる全国平均、南関東、名古屋圏、京阪神圏の不動産価格の推移と展望をご紹介しました。 ここから、「では私の不動産って結局いくらになるの？」というところをご説明していきます。 不動産価格の調べ方は、無料でプロに診断してもらう方法と、自分で計算してみる方法があります。

【おすすめ】手っ取り早くて正確なのは、不動産会社の無料査定

一番簡単で確実なのは、不動産売却のプロである不動産会社に、あなたの不動産がいくらで売れるかを調べてもらうことです（査定といいます）。 不動産を売るつもりがなくても、不動産会社は喜んで価格を調べてくれます。

不動産会社からすれば、もしいつかあなたが不動産を売りたくなったときに相談してもらえるチャンスになるので、いま売る気がなくても全く問題ないのです。

【お得】複数の会社に査定を依頼すると、不動産をお得に売れる

不動産会社によってかなり違い、場合によっては数百万円もの差が出ることがあります。 そして、査定額が低かった場合、不動産が高く売ることはとても難しくなります。 査定額は、あなたの不動産がいくらで売れるかという不動産会社の見解です。気に入らなければもっと高い値段で売り出してもらうことも可能ですが、不動産会社は本音では自分の査定額が正しいと思っているわけで、担当者が本気で売り込んでくれない可能性もあるからです。

つまり、複数の会社に査定を依頼して、査定額が高い会社に売却を依頼できれば、数百万円も高く売れる可能性があるのです。

複数の会社に査定してもらうなら、必ず一括査定サービスを使おう

一方で、自力で複数の会社に査定を依頼することは大変です。売却を取り扱う不動産会社を探し、一軒一軒情報を伝え、あなたの不動産に興味があるか確認し、査定を依頼するには半日以上かかる場合もあります。

しかし、不動産一括査定サービスを使えば、カンタンに、複数の不動産会社に査定を依頼できるのです。
たった1回、不動産の情報を伝えるだけで、サービスがあなたの不動産を売りたい会社を選んでくれます。しかも、依頼は24時間受け付けてますし、査定の依頼に一切費用はかかりません。

不動産一括査定サービスなら、イエウールがおすすめ

不動産一括査定サービスを運営している会社はいくつもありますが、選ぶ決め手は取引会社数です。
なぜかというと、不動産会社数が多いほうが選べる会社数が増え、査定額も高くなる可能性があるからです。
そして、イエウールが取引している会社数は1700社と日本最大手のため、一番お得な一括査定サービスといえます。

また、イエウールではクレームが多い不動産会社は契約が解除される仕組みがあり、不動産会社の対応も優れています。 これまで1,000万人が利用した、安心安全のイエウールを使って、お得に不動産を査定してもらいましょう。

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3.1. 【自分で計算するなら】不動産の価格の計算方法は？

不動産の価格を精密に計算するのはとても難しいですが、ざっくりとした価格であればご自分でも計算できます。
ここでは不動産の価格についての基礎知識と、簡単な計算方法をご紹介します。

不動産価格の基本的な計算方法は「面積×単価×補正率」

不動産の査定額の計算方法は会社によって違いますが、代表的なものは次の計算方法です。
自分で計算するなら補正率は100%としてよいので、つまり面積と単価で決まることになります。

また、マンションと戸建ての場合は、このように計算します。

この中で、一番ポイントとなるのは、「不動産の面積単価」です。

3.2. 面積単価を正しく決めるのが、いちばん難しい

マンションの面積単価と、土地の面積単価は、最近の取引事例を参考に単価を決めます。 単価を決める上では2つの論点があります。1)最近成立した取引での面積単価はいくらか？　2) 売る不動産の個性を、価格にどう反映させるか？、です。

最近成立した取引での面積単価は、インターネットで調べよう

最近成立した取引を調べたければ、こちらのサイトを見てみるとよいでしょう。

では、それぞれのサイトの特徴をご説明します

【おすすめ】国土交通省「不動産取引価格情報検索」の特徴

調べられる物件の種類は幅広い（宅地、土地、土地と建物、中古マンション等、農地、林地など）ですし、時期・地域も絞り込むことができます。

短所としては、国土交通省によるアンケート調査に基づいた取引価格情報のため、全ての制約事例は網羅していません。

また、公示地価（地価公示）も見ることができますが、影響されすぎないように注意してください。意味はあとでご説明します。

【データが揃ってないのがイマイチ】レインズ・マーケット・インフォメーションの特徴

通称「レインズ」と呼ばれているこちらのサイトでは、マンション・戸建ての成約価格が検索できます。
マンション・戸建の実取引データが見れるのが特徴です。
運営者は国土交通大臣指定の公益法人不動産流通機構です。この組織は、宅地建物取引業者が取り扱う不動産情報と宅地建物取引業者間の情報交換を集約して情報を提供しています。

不動産流通機構等のサイトの特徴

個別の取引や、土地についての情報はありませんが、住宅市場の大きなトレンドがわかります。
マクロすぎて実際の取引にどこまで影響するかわからないので、一度目を通しておけばいいような印象です。

運営者は指定流通機構で、東日本地域は(公財)東日本不動産流通機構、中部圏は(公社)中部圏不動産流通機構、近畿圏は(公社)近畿圏不動産流通機構、西日本地域は(公社)西日本不動産流通機構のサイトで、それぞれのサイトを見る必要があります。

物件情報サイトで調べる

物件情報サイトで近隣で似た条件の不動産情報を調べることで、大体の相場をつかむことができます。

物件情報サイトはたくさんあり、掲載されている価格も様々です。物件情報サイトで調べる場合、なるべく自分の不動産に近いものを見つけられるかが、相場を知るためのコツです。

「自分の不動産と似た物件」ってどんな物件？

似た物件というのは、主に以下の点が同じ物件です。
広さの違いは価格への影響が大きいので、面積の違いを補正するために、面積あたり単価（物件価格÷面積）を計算しましょう。

• アクセス：「最寄り駅」「最寄駅からの距離」
• スペック：「広さ」「築年数」「間取り」

また、注意点はこちらです。

• 記載の価格と取引額は違う(売り出し価格は、値下げを考慮して高めに設定されているため)
• 中古物件でも、リノベされていると高値になっているので、リノベさした物件かどうか見分ける

高く評価されるのはこんな物件

不動産会社は、物件や敷地だけでなく、近隣状況を詳細に調査して査定をします。つまり、物件・敷地・近隣状況のどこかに良い点があれば、高く評価され、高値売却につながります。

不動産会社によって要素の重みづけが違うので一概には言えませんが、重視されるのは以下のような点です。

[参考] 不動産の価格は何種類もあるが、確認すべきは「過去の取引額」

不動産には「価格」がいくつもあることをご存知でしょうか。不動産の価格を調べていると目にすることがありますが、難しいと感じる方が多いのでポイントを絞ってご説明します。

• いくらで売れるかを知りたいなら、実勢価格や過去の取引額が参考になる
• 「公示地価」「路線価」「固定資産税評価額」は売値にはあまり関係ない（税金の金額に使われる）

それぞれの「価格」の説明は以下の通りです。

[参考2] 補正率は、100%とみておけばよい

補正率は、査定額を試算したときに違和感があった場合に調整に使うものです。 ご自分で計算する場合は100%として大丈夫ですし、不動産会社が100%以外にしていた場合は理由を確認しましょう。

3.3. 結局、プロに無料診断してもらうのが楽だし正確

以上が、不動産がいくらで売れるかを自分で計算する基本的な方法です。

基本的には、不動産会社に無料で査定を依頼してもらった上で、査定内容が正しいか確認するために自分でも計算してみるのが一番良いかと思います。 少し難しいですが、ぜひチャレンジしてみてください。

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4. 売り出し価格の決め方

不動産会社から査定額とその根拠の説明をうけたら、売り出し価格を決めていきます。
売り出し価格というのは、不動産をいくらで売り出すかという価格のことです。

4.1. 売り出し価格よりも売却価格のほうが下がることが多い

一般的には、不動産の買い手との交渉になると、買い手は値下げを頼んできます。
買い手としても、家族がいて説得しなければいけない、銀行からのローンを通したいという理由があるわけです。

それを見越して売り手も売り出し価格を設定しますので、多くの場合で、成約価格よりも売り出し価格のほうが高い傾向があります。

4.2. 売り出し価格を上げすぎると損をする

一方で、売り出し価格を上げすぎると危険です。
買い手側の不動産会社も、多くの不動産を扱っています。価格が高すぎて売れなさそうな物件であれば興味がなくなって買い手に紹介しませんし、一度悪すぎる印象を与えてしまうと大きく値下げしないと売り手を探してくれない可能性があります。

したがって、いくら値下げを見込んでいても、高すぎる価格設定は結局損をする可能性があります。

4.3. 売り出し価格は、複数の不動産会社の査定額を見て決めよう

以上を踏まえると、お得な売り出し価格は「成約価格よりもいい塩梅で高い価格」になります。

しかしこれは地元の不動産知識についてよく知らないとわからないため、適切な売り出し価格を決めることは思った以上に難しいものです。

したがって、売り出し価格を決める際も、不動産会社の査定額を参考にするとよいでしょう。

5. 相続や贈与の際には、不動産の価格で知っておくべきことはなに？

不動産を相続したり、贈与を受ける場合、税金がかかってきます。また、そもそも、何を相続するかで、税金の内容も違ってきます。
相続税についていえば、以下のような相続方法があります。

遺産の分割方法

分割方法	相続人がもらえるもの
現物分割	お金や不動産などをそのまま分割する方法です。 土地を50%ずつ相続するなら、土地を土地のまま、半分に分けて受け取ります。
換価分割	不動産などの遺産をすべて売却し、売った金額を分ける方法です。
代償分割	特定の人が、資産をそのまま分けずに相続します。 他の相続人は、資産を相続した人から代償金をうけとります。 不動産を分割せずに相続したい場合などに使われます。

現物分割の場合に知っておくこと

現物分割の場合、不動産を相続人（兄弟など）で分けて、相続税を納税することになります。

相続税の基本的な計算方法は次の通りです。

つまり、現物分割で相続する場合は相続上の不動産価値はいくらか、がポイントになります。
紛らわしいのですが、市場で取引される価格とは違った価格で計算します。これがよく聞く「路線価」です。
とはいえ、公示地価（市場での通常の取引額）の８割程度という水準です。

換価分割、代償分割の場合の注意点

換価分割では、不動産を売って、その金額を相続人で分けることになります。
したがって、なるべく高く売って、相続できる金額を増やすのが大切になります。

この場合のポイントは、複数の会社に査定してもらって、高く査定してくれる会社をみつけることです。

代償分割の場合、相続人は、不動産を受け取る人と、不動産に相当する金額を受けとる人に分けられます。
たとえば姉妹で、姉が不動産を受け取り、妹がお金を受け取る場合、姉は妹に不動産の相当額を渡さなければいけません。

姉にとっては不動産を安く評価してほしいし、妹にとっては不動産を高く評価してほしいということになります。

このような場合は、どちらにとっても合理的な価格を計算しなければいけないので、不動産鑑定士に鑑定してもらうことが多いでしょう。

6. まとめ：不動産価格と、不動産を高く売るためのポイント

以上、大変長くなってしまいましたが、不動産価格の基本や不動産を高く売るためのポイントを解説してきました。

この記事の要点は以下の通りです。

やはり、楽に正確に不動産の売り時や不動産の価格を調べるなら、複数の不動産会社に聞いてみるのが得策です。

同じ不動産でも、利用する不動産会社により査定価格に差が出るため、、1つの不動産会社の査定価格だけを信頼するのは危険です。
あるケースでは、A社の査定価格は1,600万円だったのに、B社の査定価格は1,280万円だったという例があります。このケースでは320万円も査定価格に差が出ました。

不動産一括査定サービス「イエウールイエウール」を使って、楽に正しく、不動産の売り時や価格を調べましょう。

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