【2021年】不動産価格はどう推移してる?コロナによる影響は?

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価格が決まった商品と異なり、不動産の価格は世の中や市場によって大きく変化します。
不動産売買を行いたいと考えた時、「今買って良いタイミングか?」「売って損はしないのか…」と気になる方は多いでしょう。

経済の先行きが不透明な現在。不動産価格の推移はどのように変化しているのか、見て今後の不動産の売買をどのようにするのか検討しましょう。

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不動産価格の推移は?

不動産の価格はどのように推移しているのでしょうか。

国土交通省が毎月公表をしている不動産価格の動向を指数化した不動産価格指数を基に、全国平均の価格推移と地域別の価格の推移を見ていきましょう。

全国の不動産価格指数の推移

住宅の価格推移

最新である令和3年2月分の住宅地の価格推移は以下の通り。住宅の総合指数は0.4%上がり、前年同月比よりもプラス3.7%という結果になりました。

住宅の不動産価格指数

▼令和2年8月~3年2月住宅総合価格指数の推移

8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 前年2月
価格指数 114.1 114.6 114.9 115.7 116.8 117.0 117.4 113.7

単位:%

住宅総合の指数を見るとこちらも上がっており、前年同月比よりも高く、価格は2021年に入ってからも上昇し続けています。

マンションや戸建て住宅の価格もゆるやかに上昇しています。
東京にとどまらず、都心部にある新築マンションは軒並み高額物件となっているのが現状です。

商業用不動産の価格推移

最新である令和2年第4四半期分の商業用不動産の価格推移は以下の通り。商業用不動産の総合指数は3.2%上がり、前年同期比よりもプラス0.4%という結果になりました。

商業用不動産の不動産価格指数

令和2年になって下がり気味だった商業用不動産の総合価格指数ですが、最新の結果では前年同期比を上回る結果となりました。

店舗やオフィス、マンション・アパートと種類別に見ても前期比と比べてプラスになっています。

地域別の不動産価格指数の推移

では、次に地域別に不動産の価格推移を見ていきましょう。
全国で見ると不動産価格指数は上昇していましたが、地域で細かくみた場合はどうなっているのでしょうか。

住宅の価格推移

各地域の戸建て・マンション・土地の価格推移を見ていきましょう。

▼  戸建て

地域別不動産価格指数の推移(戸建て)

▼マンション

地域別不動産価格指数の推移(マンション)

▼土地

地域別不動産価格指数の推移(土地)

最新である令和3年2月分を見てみると、土地は前月比よりマイナスになっている地域が多かった様子。しかし、戸建てとマンションは前月比がプラスとなる地域が多く見られました。

商業地の価格推移

地域別不動産価格指数の推移(商業地)

商業地の価格指数は全国的に降下しており、とくに三大都市圏では前期に比べて1.7%も下がっています。
三大都市圏以外でも価格は降下していますが、三大都市圏と比べるととてもゆるやかな降下となりました。

東京圏の地価動向

ここでさらに細かく、東京圏の地価動向について確認してみましょう。

価格の推移を表す一つの指標として、不動産価格指数のほか、公示地価があります。

住宅地の地価動向

以下の図を見てみると多くの地域で住宅地の価格が下落していることが分かります。特に東京23区では港区、目黒区を除く21区で上昇から下落に転じました。

東京圏の住宅の地価動向

商業地の地価動向

一方商業地の価格を見てみると、東京23区はすべての区で価格が下落しています。台東区、中央区、新宿区をはじめとした都心に位置している区では繁華街や歓楽街、観光地での飲食や観光客に関連した需要などの減退が下落の要因となっているようです。

東京圏の商業地の地価動向

中古住宅の価格について知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
中古住宅の価格の決め方から価格相場の調べ方まで解説


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【2021年】不動産価格に新型コロナウイルスの影響はあった?

2021年の公示地価は全国平均で下落という結果になり、新型コロナウイルスの影響はあったといえます。

今年の公示地価はどのような動きをしたのかを地価・不動産鑑定|国土交通省の数値を基に解説します。

8年ぶりに三大都市圏が下落

2021年の公示地価は全体的に下落。住宅地は5年ぶりに、商業地は7年ぶりに下落となってしまいました。

そして、地価が落ちづらかった東京・大阪・名古屋の三大都市圏も全用途平均・住宅地・商業地のいずれでも地価が下落に。

昨年からの比較でいうと住宅地より商業地の方が大きく下がっており、地域別では地方圏より三大都市圏の方が大きな変化がありました。

令和3年(2021年)の【商業地】地価変動率
2021年の公示地価

平成31年 令和2年 令和3年
全国 2.8 3.1 -0.8
東京圏 4.7 5.2 -1
大阪圏 6.4 6.9 -1.8
名古屋圏 4.7 4.1 -1.7
地方圏 1 1.5 -0.5

単位:%

商業地が大きく下落している理由としては、新型コロナウイルスの感染拡大が影響している様子。店舗やホテルなどの利用者が減ったために、店舗やホテル用の不動産の需要も減少。先行き不透明な状態で慎重になっている需要者も多く、不動産の需要が減ったため下落となりました。

商業地の中でも特に下落幅が大きいのは国内外の観光客増加などで地価が上がっていた地域。また飲食店が集まっている地域も比較的大きく下落してしまいました。

前段で解説した大阪の大幅な下落も新型コロナウイルスの感染拡大が理由。コロナ禍で観光客の減少により飲食店などの収益性が大きく毀損し、地価も下落となってしまったようです。

しかし、すべての商業地が大幅な下落を見せているようではなく、地方圏の日常生活に必要な商品などを扱っている店舗などが集まる商業地などは一部上昇しているようです。

 

地価が上がっている住宅地もある

全国平均は下落ですが、地域や地域の用途によっては引き続き上昇している地域もあります。

新型コロナウイルスの感染拡大による経済の悪化や雇用不安などにより住宅の取引も減少していますが、商業地に比べると、住宅地の下落は商業地ほどではなく、都市部の中心となる希少性の高い住宅地や交通の便が良い近郊の住宅地などは引き続き地価も上昇しています。

しかし、上昇率の縮小地域の範囲が狭まっていることも起きており、より細かく地価を見て確認する必要がありそうです。

今回、住宅地で地価の変動率が大きく上がっているのは北海道。前段でも解説した倶知安町の25%上昇の他に、北広島市なども最大で17%も地価が上昇していました。

都道府県 地点所在地 令和3年公示地価 変動率(%)
1位 北海道 虻田郡倶知安町字山田83番29 135,000 25
2位 北海道 北広島市共栄町1丁目10番3 36,500 17.7
3位 北海道 北広島市東共栄2丁目20番5 24,500 15.6
4位 北海道 北広島市美沢3丁目4番8 38,000 15.2
5位 北海道 虻田郡倶知安町南3条東1丁目16番9外 53,500 13.8
6位 北海道 北広島市北進町3丁目3番4 45,000 12.5
7位 長野県 北安曇郡白馬村大字北城字堰別レ827番36 10,100 12.5
8位 福岡県 福岡市博多区博多駅南5丁目52番2 277,000 11.7
9位 福岡県 福岡市中央区港2丁目10番8 376,000 11.2
10位 北海道 虻田郡倶知安町北7条西2丁目2番28 28,800 10.8

そのほか、福岡県博多駅近くの地域も好調。福岡県は人口増加をはじめ、賃貸マンションやオフィス用地の需要が上昇していることもあり、博多駅南5-1-10や港2-2-24など2つの地点で11%の上昇がありました。

福岡は商業地も好調で、三大都市が下落を見せるなか変動率上位10地点のなか8つを占めているほど。去年よりも上昇率は縮小したものの、引き続き好調のようです。

今回、数年続いてきた三大都市圏は好調で地方圏は不調という流れが変化してきました。都心だから上がる地方だから下がるということはなく、それぞれの地域で変化しているようです。

現在、不動産を所有し売却したいと考えている方はもちろんのこと、ゆくゆくは売却を検討したいという方も一度不動産の価格をチェックしておいた方が良いでしょう。

不動産の今の価格を知っておくことでいつ住み替えるのか、売却を行わないのかなど考えることができます。

公示地価は各地点を計測したもので、あくまでも参考。不動産の価格ではありません。不動産の価格を把握するなら、不動産会社に査定してもらうのが良いでしょう。

一括査定サービスを利用すれば自身で不動産会社を探す必要がなく、24時間査定依頼を申し込むことができるため、不動産会社の営業時間に合わせて電話を入れたりする必要がなく、手軽に査定を依頼できます。

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リーマンショックや東日本大震災とコロナを比較する

日本の経済情勢が大きく動いたものとしては、リーマンショックや東日本大震災が記憶に残っていると思います。

では、リーマンショックや東日本大震災と比べてコロナウイルスの影響はどれくらい大きいものなのでしょうか。それぞれの影響を受けたであろう直後の都道府県地価調査の数値を比較してみました。

リーマンショック(2009年)
東日本大震災(2011年)
新型コロナウイルス感染拡大(2020年)

リーマンショック 東日本大震災 新型コロナウイルス
全国平均 -4 -3.2 -0.7
東京都 -8.7 -1.3 0.2
大阪府 -4.5 -2.0 -0.3
愛知県 -4.2 -0.5 -0.7
岐阜県 -2.5 -3.0 -2.0

※数値は住宅地地価の前年との変動率になります
※単位:%

新型コロナウイルスの感染拡大もリーマンショックや東日本大震災時の経済情勢と見比べると下がり幅は低い結果に。

2020年最も大きい下がり幅となった岐阜県も、東日本大震災やリーマンショックに比べると低い結果となり、東京にいたってはマイナスにならずプラスにとどまりました。

リーマンショックの直前には新興の不動産会社を中心に値上がりを期待した不動産の売買が頻繁に起こっていましたが、リーマンショックにより資金繰りに苦しくなった不動産会社は物件を投げ売り。

その結果、不動産価格が暴落する事態になりました。そのため、リーマンショック直後の変動率は大幅に下がったのではないかと考えられます。

今回、新型コロナウイルスでリーマンショックほど大きな下がり幅にならなかった理由としては、日本にとどまらず各国で行われた超緩和的な金融政策が考えられます。金融政策で市場や金融機関に資金が供給されているため、不動産業も資金調達がしやすく市況が崩れにくい状態に。

そのため、変動率も東日本大震災やリーマンショック時より抑えられたのではないでしょうか。

売却を検討する際にやりたいこと

相続や住み替えなどで家やマンションの売却を検討している場合は、まずは査定を行うのがおすすめです。

査定を行い不動産がいくらで売れそうか知ることにより、話し合いがしやすくなったり資金計画が立てやすくなります。また、早い段階で査定を行うことで遺産分割に大きな差が出たり、ローン返済が苦しくなるといったトラブルを未然に防ぎやすくなることも。

ただし、査定を行う際は複数社の不動産会社に査定依頼をするようにしましょう。売却相場を知るために有効な不動産会社の査定ですが、実は査定方法に明確な決まりはなく、不動産会社によって査定結果が異なります

つまり、1社の査定だけでは査定額が安いのか高いのかはもちろん、平均である売却相場も分からないということ。査定を行う際は最低3社以上は行うようにしましょう。

査定を行う際は一括査定サービスのイエウールが便利。一度の申込みで複数社に査定依頼が可能なので、何度も同じ項目に回答する必要がありません。

また、無料なので、まだ売ると決めていないといった段階でも気軽に利用できます。

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【戸建て】不動産価格の推移と今後

では、ここからは物件種別別に細かく見ていきましょう。

戸建ての不動産価格はどのように推移しているのでしょうか。また、今後戸建ての価格は上がるのか下がるのかを見ていきたいと思います。

2020年、戸建ての価格はどのように推移したのでしょうか。毎月国土交通省が発表している不動産価格の動向を指数化した不動産価格指数を見ていきましょう。

 

2020年戸建ての価格の変化

2020年戸建ての価格推移

価格指数 前月比 前年同月比
1 101.7 -0.4 -3.3
2 101.4 -0.3 -1.2
3 101.6 0.2 -1.2
4 101.1 -0.5 -2.2
5 100.8 -0.3 -2.8
6 98.7 -2.1 -3.7
7 99.9 1.2 -2.8

現在発表されている7月までの価格推移を見てみると、毎月少しずつ下落という結果に。7月になってやっと戻るといった結果になりました。

しかし、前年同月で比べるとそれでもまだ低い状態。新型コロナウイルスの感染拡大に伴う経済の影響で戸建ての購入に買い控えが起きているのも影響していると考えられます。

戸建ての価格は今後上がる?下がる?

戸建ての価格の推移は下がりづらいと考えます。

中古戸建て価格の推移

7~9月平均 前年同期比 前期比
成約件数 3,664件 8.5% 38.9%
新規登録件数 15,264件 -15.1% -0.6%
成約㎡単価 3,162万円 2.0% 12.2%
新規登録㎡単価 3,724万円 -0.1% 0.5%

※東日本不動産流通機構|マーケットデータより

レインズが発表する7~9月期の季報によると、期間中の成約価格は 平均3,162 万円で前年同期比で2.0%上昇するという結果に。新型コロナウイルスの感染拡大が本格化する前の1~3月期でも平均3,121万円となっているので、今季の成約価格の高さが伺えます。

また、新たに売り出した中古戸建ての平均価格も3,724万円となり、前年同期とほぼ横ばい。緊急事態宣言を経験した後でも横ばいということは今後も価格が大きく下がらない期待ができます。

しかし、これだけではありません。9月30日に発表された都道府県地価調査では、商業地に比べ住宅地の価格が東京23区や沖縄など一部の地域を除き下落する状況に。

地価の下落は戸建ての価格にも影響すると考えられ、この影響は発表後となるので、10月以降に新しく販売を開始する物件に反映されると予想できます。

そうなると、このまま戸建ての価格が上がり続けるとは言いづらい状態に。しかし、成約件数は前年同期と比較して8.5%伸びており、まだまだ需要も高い状態なので、地価下落の影響を受けることはあっても大打撃となる可能性は少なくなるでしょう。

戸建てとマンションでどちらを購入しようか迷っている方はこちらの記事もご覧ください。
【マンションvs戸建て】メリットから資産価値・費用面で比較するならどっち?

【マンション】不動産価格の推移と今後

2013年から価格が上がり続けているマンション。今年はどのように価格が変化したのでしょうか。こちらも国土交通省が発表している不動産価格指数を見て考えていきたいと思います。

2020年マンションの価格の変化

2020年マンションの価格推移

価格指数 前月比 前年同月比
1 151.1 1.1 5.2
2 150.7 -0.3 3.9
3 151.4 0.4 5.2
4 152.3 0.6 6.2
5 155.2 1.9 8.6
6 152.1 -2.0 5.4
7 150.9 -0.8 3.4

マンションの価格は6月で大きく下がり、7月では新型コロナウイルスの感染拡大が広がりはじめた2月の指数と同じくらいまで下がってしました。

しかし、それでも前年同月比と比べて見ると価格指数は上昇。戸建てと比べると引き続き好調という結果になりました。

マンションは戸建てに比べると駅の近くや都心部に建設されることが多く、戸建てに比べると資産価値が下がりづらいことから、価格の上昇を維持したのかもしれません。

マンションの価格は今後上がる?下がる?

マンションの価格の推移は上がる可能性も秘めています。

中古マンションの価格推移

7~9月平均 前年同期比 前期比
成約件数 9,537件 1.4% 48.4%
新規登録件数 44,044件 -13.7% -2.2%
成約㎡単価 55.63万円 3.6% 6.0%
新規登録㎡単価 57.44万円 -0.1% 0.6%

※東日本不動産流通機構|マーケットデータより

戸建てと同じく、レインズの7~9月の季報をチェックすると、成約件数は4~6月の大幅下落から回復し、1990年以来過去最高件数となる結果に。

2013年からの価格上昇で、都心部の新築マンションは世帯年収1000万円以上の買主でないと購入が難しい高級物件となった影響で中古マンションの需要は高まり、成約件数もどんどん伸びているのが現状です。

需要が多いということは、売主も強気の価格設定でも売却できるということ。7~9 月期の成約㎡単価の平均は 55.63 万円/㎡と前年同期比でも3.6%上昇となりました。新たに売り出したマンションの売出し価格の平均㎡単価も57.44 万円/㎡と伸びているので、まだまだマンションの市場も元気な状態です。

マンションも都道府県地価調査の影響があることは考えられますが、マンションは多くの場合都心部にあることが考えられ、新型コロナウイルスの感染拡大による影響があっても地価は上昇、下落してもその縮小率は低いと考えられます。

マンション価格の推移に関しては、以下の記事でも詳しく解説しているので、こちらもご確認ください。


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【土地】不動産価格の推移と今後

戸建て、マンションの価格の推移や今後を予想してきましたが、土地はどのような結果になるのでしょうか。土地は住宅地の土地に絞って、国土交通省の不動産価格指数で2020年の価格の推移を見ていきたいと思います。

2020年土地の価格の変化

 

2020年土地の価格推移

価格指数 前月比 前年同月比
1 94.1 -6.3 -7.8
2 102.6 9.0 0.9
3 98.6 -3.9 -3.9
4 100.4 1.9 1.2
5 100.1 -0.3 -1.4
6 101.3 1.2 0.5
7 96.1 -5.1 -4.1

土地の価格は月ごとに上がったり下がったりを繰り返しており、前年同月も前月比のマイナスと連動するように上下を繰り返しています。

上昇幅より下落幅の方が大きく、ゆるやかに下がっているという印象です。住宅の購入目的は主に戸建ての建設。先行きが不透明な経済状況の中で、戸建てなど一戸建てを購入する動きが弱まっており、その影響を土地も受けてしまったのかもしれません。

土地の価格は今後上がる?下がる?

土地の価格の推移は用途地域によって異なるのではないでしょうか。

9月30日に発表された都道府県地価調査では、地価の全国平均は3年ぶりに下落という結果に。住宅地・商業地いずれも下落となり、商業地は5年ぶりの下落となりました。

下落幅を詳しく見ると、住宅地はマイナス0.7、商業地はマイナス0.3。全国的に下落した都道府県が多かった住宅地ですが、商業地の場合は東京や大阪といった主要都市だけでなく、宮城や滋賀、岡山といった県も引き続き上昇を維持しました。

▼商業地の地価変動率
商業地の地価変動率
※国土交通省|都道府県地価調査より

住宅地より期待が高まる商業地ですが、商業地の中でも用途によって需要にも変化がありそうです。新型コロナウイルスの感染拡大により大打撃を受けた飲食店やホテルは今後も新規開店は難しく、土地の需要も減るでしょう。一方、需要の高まりが期待できるのは物流施設。EC需要が好調な現在、物流施設などに向いた面積、立地を持った土地は需要が高まる可能性があります。

住み替えはチャンスかも

新型コロナウイルスの感染拡大に伴う経済情勢の変化で地価は下落してしまいました。住み替えを検討し、売却を考えられていた方の中には、売却活動を中止しようと考えてられている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

しかし、中古物件の在庫数が減っている今、物件が売れるチャンスかもしれません。先行きが不透明な中、地価が今より下がる可能性も考えられますし、もう1年固定資産税を支払うのなら売却が得策とも考えられます。

まずは査定をし、今の住宅の価格を把握してみてはいかがでしょうか。

関連記事:【2021年版】不動産価格の動向|コロナの影響や価格を調べる方法など解説

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