「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
- レインズとは不動産業者専用の不動産ポータルサイト
- 個人では登録できないため、不動産一括査定サイトを利用して不動産業者をみつける必要がある
レインズってどういうものなの？
不動産を売却しようとする人は、レインズの仕組みや特徴についてきちんと理解していなければなりません。
レインズを理解しているだけで、質の悪い不動産業者に対しての抑止力ともなるためです。
レインズの概要
「レインズ（REINS）」とは、Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）の頭文字を取った略称で、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているネットワーク・システムのことをいいます。
個人の住宅の売買仲介を行う不動産業者であれば、ほぼ100％が加入しているシステムといえるでしょう。
不動産業者に売却を依頼した物件情報が一覧になっており、所在地や価格、面積などのさまざまな条件によって検索が可能になっています。
ただし、レインズを閲覧できるのは不動産業者だけであり、一般のエンドユーザーが閲覧することはできません。
そのため、不動産業者専用の不動産ポータルサイトといえます。
レインズの流通の仕組み
不動産の売却希望者が不動産業者と専任媒介もしくは専属専任媒介契約を締結すると、物件情報がレインズに登録されます。（注：一般媒介の場合でもレインズに登録することができます）
そして物件情報がレインズに登録されると、加入している不動産業者が物件情報を検索し、
自社の買い手に合った情報であれば販売図面をダウンロードして買い手に紹介したり、許可を受けたうえで自社のホームページに掲載したりチラシを配布したり･･･という流れになります。
つまり、あなたの物件情報がレインズに登録されると、加入している他の不動産業者によって物件情報がマーケットの隅々にまで広がっていきます。
＜レインズの流通の仕組み＞
≪まとめ≫
レインズには、ほぼ100％の不動産業者が加入している
レインズとは不動産業者専用のポータルサイト
レインズに登録されれば、すべての不動産業者に物件情報が届く
家の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の家がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。
そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分の家に適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。
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あなたの不動産、
売ったらいくら？
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レインズの特徴は？
レインズの仕組みが分かったところで、次にレインズの3つの特徴について説明します。不動産屋にしか利用できないサービス
国土交通大臣から指定を受けている不動産流通機構は、全国を4つに分け運営されています。4つの不動産流通機構は公益財団もしくは公益社団法人として、それぞれの地域の不動産業者を会員として組織されています。
つの不動産流通機構の概要を紹介します。
公益財団法人東日本不動産流通機構（通称：東日本レインズ）
北海道・青森県・岩手県・宮城県・秋田県・山形県・福島県・茨城県・栃木県・群馬県・埼玉県・千葉県・東京都・神奈川県・新潟県・山梨県・長野県の不動産業者が加入している組織です。公益社団法人中部圏不動産流通機構（通称：中部レインズ）
富山県・石川県・福井県・岐阜県・静岡県・愛知県・三重県の不動産業者が加入している組織です。公益社団法人近畿圏不動産流通機構（通称：近畿レインズ）
滋賀県・京都府・大阪府・兵庫県・奈良県・和歌山県の不動産業者が加入している組織です。公益社団法人西日本不動産流通機構（通称：西日本レインズ）
鳥取県・島根県・岡山県・広島県・山口県・徳島県・香川県・愛媛県・高知県・福岡県・佐賀県・長崎県・熊本県・大分県・宮崎県・鹿児島県・沖縄県の不動産業者が加入している組織です。レインズのサービスを利用できるのは、いずれかの不動産流通機構に加入している不動産業者だけです。
市場にある物件を見ることが出来る
不動産の売却希望者は、不動産の売却を依頼した不動産業者と媒介契約を締結します。媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。
このうち、専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を締結した場合、不動産業者はレインズに売却希望者の物件情報を登録することが義務付けられています。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
| レインズへの登録義務 | 定めなし | 7日以内 | 5日以内 |
一般媒介契約の場合でも、登録義務がないだけで登録自体はすることができます。
（むしろ、各不動産流通機構は登録を推奨しています）
流通の仕組みでも説明した通り、専任媒介もしくは専属専任媒介の物件はすべて登録されているために、レインズを見れば市場に流通しているほとんどの物件を見ることができ、自社の買い手に紹介することができます。
気を付けなければならないのは、物件の「囲い込み」という問題です。
物件の囲い込み
「囲い込み」とは、売却を依頼した不動産業者が、自社で買主も見つけて両手仲介を狙うために、レインズに物件情報を登録しなかったり、登録しても他の不動産業者からの物件確認に対して「商談中です」「契約予定です」などと嘘をついて断ってしまったりすることをいいます。売却を依頼された不動産業者が、自社で情報を抱え込んで外に漏らさないことから「囲い込み」と呼ばれます。
囲い込みに成功すれば、不動産業者の利益である仲介手数料が倍になります。
例えば4,000万円の土地を片手仲介で取引した場合、不動産業者の仲介手数料は126万円（税別）ですが、両手仲介で決めることができれば倍の252万円（税別）となるのです。
囲い込みが問題の理由
囲い込みは不動産業者にとってメリットが大きくても、囲い込みは売主とって何のメリットもないどころか、むしろ売却の機会損失などのデメリットしかありません。近年、囲い込み問題はメディアでも取り上げられていることもあり、レインズ側でも取引状況を確認できるステータス管理機能などの強化策を講じていますが、やはり信頼できる不動産業者を選ぶことが最善の方法です。
また、レインズへの物件登録に際して、売主が取るべき手続きはありませんが、必ず売却を依頼した不動産業者から物件の登録証明書を受け取りましょう。
そして、登録証明書に記載されている個別IDとパスワードを使って物件のステータスを定期的にチェックすることも大切です。
取引状況には「公開中」「書面による購入申込あり」「売主都合で一時紹介停止中」の3つのステータスがあり、不動産業者はステータスを入力します。
売主は、定期的にこのステータスをチェックして、実際の進捗状況と齟齬がある場合は説明を求めましょう。
過去の成約価格が確認できる
不動産業者は、レインズに登録した物件が成約した場合にその成約価格を登録しなければなりません。なぜなら、成約価格を登録することにより、マーケットのデータが蓄積され相場価格や相場の変動などが形成されていくためです。
一般的に、不動産業者はその成約データを利用して査定価格を算定します。
その際に使われる手法は取引事例比較法であり、主に一戸建てやマンションなどの住宅を査定する場合に用います。
取引事例比較法とは、対象不動産と条件が近い取引事例を収集して、その中から適切な事例を選び、必要に応じて対象不動産の個別要因や時点などの修正を加えて価格を求める方法です。
非常に参考になる査定方法ですが、過去の成約データが少ない場合と時期が古い場合は注意が必要です。
例えば、ほぼ同じ条件の成約事例が2,000万円と2,500万円の2件だけの場合、2,000万円の成約事例は「○○までに売らなければならない」という事情があったのかもしれませんし、2,500万円はじっくりと構えて売却できたのかもしれません。
事例が多ければ平均値化していきますが、事例が少なければ売主の売却事情によって差が大きくなることがあるのです。
また、成約事例が3年以上前の古いものばかりという時は、データ自体が参考にならない場合があります。
いずれにしても、成約価格が豊富に登録されていれば精度の高い査定を受けられ、ほとんどの不動産業者がレインズの成約データをもとに査定しているため、理論的には査定価格は一つの価格に集約されていくことになります。
≪まとめ≫
レインズは不動産業者にしか利用できない
レインズの登録証明書を受領して囲い込みを予防する
過去の成約価格をもとにして精度の高い査定価格が出てくる
レインズに登録されてない物件はあるの？
ほとんどの不動産業者がレインズに加入しているので、基本的に流通物件はほぼレインズに登録されていると言えます。
そんな中でも、レインズに登録されていない可能性のある物件について説明します。
一般媒介契約の場合はレインズに 載っていない可能性がある
不動産を売却する人の中には、「レインズに載せないでくれ」という方もいます。なぜかと言うと「レインズに載っている物件は、なかなか売れないでいる売れ残り物件ばかりである」「レインズなんかに載せたら出回り物件になってしまう」「良い物件はレインズには載せない」といった誤解に基づく理由からです。
これまでレインズの仕組みや特徴について説明してきましたので、記事を読んでいる方々にとっては、これが誤った認識であることがお分かりでしょう。
ただし、一般媒介契約を締結した場合はレインズに登録する義務はありません。
特に、レインズに登録しないでも売れてしまうだろうと考えられる物件は、レインズに登録せずに自社で買い手を探します。例えば、
- 駅近
- 価格が安い
- 築年数が浅い
などの好条件の物件は、レインズに登録して他の不動産業者の協力を得なくても、自社で買主を見つけやすく両手仲介を狙えます。
このような場合、不動産業者は一般媒介契約を締結してレインズには物件を登録しません。
一般媒介もレインズに登録できるの？
専任媒介もしくは専属専任媒介の場合はもちろんですが、一般媒介の場合でもレインズに登録するケースは多く見られます。レインズに登録しておいた方が、たとえ片手仲介だとしても成約する確率が高まり、不動産業者にとっても結果的に利益になるからです。
そのため一般媒介契約を締結しても、好条件の物件を除けば、ほとんどの場合レインズに登録をしてもらえます。
≪まとめ≫
一般媒介で好条件の物件はレインズに登録されていない
売主が申し出れば、一般媒介でもレインズに登録してもらえる
レインズに登録するメリット・デメリット
レインズに物件情報を登録することは売主にとってメリットが多く生まれますので、基本的には登録してもらうことをおすすめしますが、ここではデメリットについても説明します。レインズに登録するメリット
レインズに物件情報が登録されることによって、ほとんどの不動産業者がその物件情報を共有することができます。そのため、見込客のいる多くの不動産業者が物件を紹介することで、早期売却の可能性が高まります。
また、レインズの成約事例をもとに市場動向などを考慮して査定価格を算定するため、適正な売却価格の設定が可能となるメリットがあります。
さらに、レインズに登録することで、大手不動産業者も地場密着型の小さな不動産業者も「情報の広がり」という点では差がなくなるため、会社の規模やネームバリューに関係なく実力本位で不動産業者を選ぶことが可能となります。
レインズに登録するデメリット
レインズに物件情報を登録することによるデメリットもあります。例えば、売り手が売却していることを近所の人などに知られたくない場合に、レインズに登録してしまうと、ほとんどの不動産業者が物件情報を取得してしまうため、売却の事実が漏れてしまうことがあります。
この場合は、一般媒介契約を締結してレインズに登録せずに、広告活動も控えて売却することとなりますが、同時に売りにくくなるリスクが残ります。
また、レインズに登録しても売却が長期化した場合に、新しい物件情報がどんどん更新されて自分の物件情報が埋もれてしまうことがあります。
物件情報を適宜更新して埋もれないようにしても、他の不動産業者には新鮮味に欠け、売れ残り物件として認識されてしまうリスクが残ります。
このようなデメリットも考えられはしますが、基本的にはメリットの方がずっと多いですので、レインズへの物件登録は必ず行いましょう。
≪まとめ≫
レインズに登録すれば早期売却が実現できる
レインズに登録すれば適正価格で売却できる
デメリットもあるが基本的にはレインズに登録する
不動産売却を検討しているなら不動産屋に一度相談してみよう
レインズは不動産業者の必須ツールです。
レインズに登録すれば、不動産業者の規模にかかわらずに市場の隅々にまで情報を発信して、広く買い手を見つけることができるため、適正価格での早期売却も実現可能です。
しかし、レインズは不動産業者しか取り扱うことができません。そのため、不動産売却を検討している方は一度不動産業者に相談してみてはいかがでしょか。
不動産業者に相談してみれば、査定価格やマーケットの状況のみならず、あなたの不動産を売却する時の注意点やリスクなどについてもわかるかもしれません。
そうはいっても、「いきなり不動産業者に飛び込むのは怖い･･･」「そもそもどの不動産業者に相談すればよいのだろう･･･」など、迷うことが多いのも現実です。
そこで、そのような時は、不動産一括査定サイトを利用してみてはいかがでしょうか。
不動産一括査定サイトとは
不動産一括査定サイトとは、あなたの土地の所在地や面積などの物件情報とあなたの氏名やメールアドレスなどの個人情報を入力するだけで、複数の不動産業者から査定を受けられるインターネットのシステムです。複数の不動産業者の査定価格を確認することができ、あなたの不動産の売却にあたっての注意点や強み・弱点なども説明してもらえる可能性があります。
中でもおすすめなのが「イエウール」です。
イエウールは1,600社以上の不動産業者ネットワークを構築しており、大手仲介業者から地元密着型の不動産業者まで幅広い不動産仲介業者が揃っています。
そのため、あなたの不動産のエリアに見込客を持つ不動産業者や売買実績豊富な不動産業者と巡り合える可能性があります。
また、イエウールでは不動産業者に対して厳格な審査を行っているため、しつこい営業や意味もなく何度も連絡してくるような不動産業者は1社もありません。
そのため、安心して利用することができます。
不動産一括査定サイトを上手に活用して、あなたの不動産売却のパートナーとなる不動産業者を見つけましょう。
≪まとめ≫
不動産売却に悩んだら、まずは不動産業者に相談
不動産一括査定サイトを利用して効率的に不動産業者を見つける
中でも信用と実績のあるイエウールがおすすめ
まとめ
ここまで、不動産業界の流通の中心であるレインズについて、その仕組みや特徴、売主にとってのメリット・デメリットなどについて説明してきました。レインズは不動産業者しか利用できないシステムではありますが、「囲い込み」問題の対策のために媒介依頼者にもチェック機能を持たせるなど、進化・改善を見せています。
レインズの仕組みを上手に利用して、パートナーである不動産業者とともにあなたの不動産の早く高い売却を実現してください。