借地権付き建物の解体費用は誰が払う？解体しても借地権は消滅しない？

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借地権付き建物の解体費用は誰が払う？

借地権付き建物の解体費用は、通常、借地権者（建物の所有者）が負担します。これは、借地権者が建物の所有者であり、建物の解体や管理に関する責任を負うためです。

原則、借地権者が支払う

借地権者が原則支払う理由は、借地権は「建物所有を目的に土地を借りる権利」であり、建物の所有・管理の責任は借地権者に帰属するためです。

建物解体もその延長線上にあるため、契約終了時に解体が必要となった場合、原則として借地権者がその費用を負担します。特に契約書に「契約終了時に更地で返還する」と明記されている場合、借主が負担するのは義務となります。

契約書に「更地で返還」と明記されていない場合、交渉次第で解体不要になる場合があります。また、「費用は地主負担」と契約書に記載されている場合は、地主が支払う決まりとなっているため、解体不要です。

さらに、契約終了のタイミングであれば、「建物買取請求権」を行使することで、建物ごと地主に買い取ってもらえるため、支払いは不要となります。

建物買取請求権なら建物の買取を請求できる

借地借家法第13条で認められており、建物が存在する場合に行使可能です。地主は拒否できず、建物の適正評価額で買い取る義務があります。建物買取請求権により、借地権者は解体費用を負担せずに資産価値を保ったまま契約を終了できます。

▽借地借家法第13条「建物買取請求権」についての記述

借地権付き建物の解体費用の相場

借地権付き建物の解体費用の相場は、所有する土地の場合と変わりません。建物構造別の坪単価が最もわかりやすいでしょう。

▼建物構造別の解体費用

建物を解体すると借地権は消滅する？

借地権が存続期間中である限り、解体しても借地権は消滅しません。借地権は「建物を所有するための権利」であり、存続期間中は一時的に建物がなくなっても、その目的が維持されるためです。ただし、契約満了時に建物が再建されていない場合は、自動的に消滅します。

解体しても借地権が消滅しないことは借地借家法に記載

旧借地借家法の場合：基本的に消滅しない

旧借地借家法の場合、基本的に解体しても借地権は消滅しません。

旧借地借家法は、借地権者の権利を手厚く守ることが目的とされおり、借地権者優位となっているためです。

新借地借家法の場合：契約から30年間は消滅しない

新借地借家法の場合、契約から30年間であれば解体しても借地権はなくなりません。

新借地借家法は、旧借地借家法に対して地主の権利をより守るカタチで改正されています。よって、契約期間にも30年の制限が設けられています。

ただし、契約終了までに再建しなければ消滅

いずれの場合でも、契約終了時に建物が存在しない場合に借地権は消滅します。

借地権の本質は、「建物を所有するために土地を借りる権利」であるため、契約時に所有する建物が存在しない場合、契約できなくなってしまうためです。

借地権付き建物の解体業者選びのポイント

本章では、借地権付き建物の解体業者選びのポイントを解説します。

▼借地権付き建物の解体業者選びのポイント

▼借地権付き建物を解体せずに処分する方法

建物買取請求権を行使

前述したとおり、建物買取請求権を行使とは、契約が終了した際に地主に建物を買い取らせる法的手続きです。

ただし、地主が買取を拒否した場合は法的手続きが必要となり、裁判などのコストや時間がかかる場合があります。また、建物の価値が低い場合は、買取額が期待よりも少なくなる可能性があります。

借地権を第三者へ売却

借地権を売却することで、建物と借地権（すなわち、土地の利用権）を第三者へ移転することができます。

地主の承諾は必須であり、譲渡料や承諾料が発生することも一般的です。承諾を得るまでの手続きが煩雑になるというデメリットもあります。

借地権の返還を交渉する

「更地にして返還」の明記がない場合のみ、解体不要となる可能性がありますが、地主の合意が前提となるため交渉がスムーズに進まない場合もあります。

また、借地権が地主にとってあまり魅力的でない場合は、交渉が成立しないことも考えられます。

建物を地主に無償譲渡する

建物を地主に譲渡し、土地を返却することで、解体費用を回避する方法です。

建物が老朽化しており、価値が低い場合でも、地主が土地を更地として利用したい場合には有効です。

解体費用を負担せずに契約を終了できる点がメリットですが、地主が譲渡に合意しない場合には実現が難しいことがデメリットです。