「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
スムーズな売却活動のために必要なレインズ
不動産の売却を始めようとすると、「レインズ」という言葉がよく出てきます。レインズ（REINS＝Real Estate Information Network System）は不動産流通標準情報システムのことで、簡単に言うと全国の不動産物件の情報が集められたインターネット総合サイトのようなものです。
ほかにも物件情報を検索できる一般Webサイトはたくさんありますが、レインズは登録した不動産会社（宅地建物取引業者）しか閲覧することができません。
不動産を買いたい人 が不動産会社に購入依頼を出すと、不動産会社はレインズのホストコンピューターにアクセスして不動産の情報を検索します。
一方、不動産を売りたい人は不動産会社と媒介契約を締結し、レインズのホストコンピューターに不動産の情報を登録します。
そうすると、全国の不動産会社が検索できる状態になります。
レインズは国土交通大臣から許可を受け、東日本、中部、近畿、西日本の4箇所にある指定流通機構によって運営されています。
レインズに掲載される情報
次にレインズに掲載される情報について深掘っていきます。
レインズに掲載される情報には以下のようなものが含まれます。
- 物件情報:
物件の所在地、価格、間取り、建物の構造、築年数、設備などの詳細情報。 - 取引条件:
売買や賃貸の条件、価格、その他の取引に関する特記事項。 - 物件の写真や図面:
物件の外観や内装、間取り図など。 - 所有者情報:
物件の所有者に関する情報（一般には非公開）。 - 周辺環境の情報:
学校区域、交通アクセス、周辺施設など。
レインズへの掲載必須な媒介契約がある？
不動産を売却する際は、不動産会社と媒介契約を結ぶことになりますが、媒介契約には3種類あります。「一般媒介契約」「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」です。
各契約において条件などが違います。詳しくはこちらをご覧ください。
媒介契約の中でも、専任媒介契約と専属専任媒介契約のいずれにおいても、レインズへの掲載が義務付けられています。この義務は、不動産取引の透明性を高め、公正な市場を維持するために設けられています。契約を結んだ不動産会社は、契約締結後7日以内にレインズに物件情報を登録する必要があります。
レインズの利用実績はどれくらいなのか
平成30年7月時点のレインズ活用状況を見ると、新規登録件数は465,812件、成果報告件数は48,039件、総登録件数は846,407件 となっています。
過去1年間の登録件数の推移は以下の通りです。
| 平成29年 | 7月 | 8月 | 9月 | 10月 | 11月 | 12月 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 新規登録件数 | 446,180 | 415,899 | 454,407 | 461,134 | 434,387 | 413,135 |
| 成果報告件数 | 48,013 | 39,659 | 49,297 | 49,297 | 45,734 | 45,332 |
| 総登録件数 | 861,516 | 865,475 | 866,763 | 866,763 | 878,045 | 865,197 |
| 平成30年1月 | 2月 | 3月 | 4月 | 5月 | 6月 | 7月 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 471,010 | 460,472 | 514,135 | 456,950 | 443,133 | 462,909 | 465,812 |
| 47,693 | 69,882 | 70,544 | 51,267 | 45,291 | 49,029 | 48,039 |
| 862,381 | 844,562 | 825,429 | 828,672 | 838,296 | 844,811 | 846,407 |
指定流通機構の活用状況について（平成30年7月分）を参照
これを見ると、年間を通して安定した件数が登録されていることがわかります。
レインズを利用した不動産取引の流れ
レインズを使った不動産取引の流れは以下の通りです。
- 売り主と媒介契約を結んだ不動産会社（売り主側）がレインズに物件を登録する
- 全国の不動産会社が物件を閲覧可能になる
- 物件を検索して買い手を案内した不動産会社（買い手側）から不動産会社（売り主側）に連絡がくる
- 売り主側と買い手側で条件が整ったら売買契約を締結する
レインズが不動産売却を進めるうえで果たす役割は、売り主と買い主、双方のマッチングをスピーディーに実現すること です。
レインズを利用するメリット
レインズを利用するとどんなメリットを得られるのでしょうか。買い主、売り主それぞれの立場でメリットをご紹介します。
買い主側のメリット
レインズに登録される物件はどこの不動産会社で見ても同じ情報のため、複数の不動産会社を回らなくても1つの不動産会社ですべての物件情報を入手できる という点です。希望条件に沿った売却物件を、スピーディーに見つけることが可能になります。
売り主のメリット
売り主側がレインズを利用するメリットは、日本全国にある不動産会社を通して物件の情報を多くの人に届けることで早期売却につながるという点です。仮にレインズがなかった場合、売り主は買い手を見つけられず困ってしまう可能性があるでしょう。
買い手を見つけるために、大幅な値引きをせざるを得なくなるかもしれません。
買い手がいたら積極的に営業してくれる不動産会社のきめ細かなサービスも、レインズ活用におけるポイントの一つです。
レインズ活用のコツ①：相場を調べよう！
レインズは登録している不動産会社しか閲覧することができないシステムですが、一般人でも不動産売買に関する相場を調べられるWebサイトはあります。
全国の物件情報や売却価格がわかる不動産情報総合サイトで、売却したい物件と同じエリアの相場を調べてみるのも手です。
| レインズマーケットインフォメーション | 不動産ジャパン | 土地総合情報システム | |
|---|---|---|---|
| 対象物件 | マンション、戸建て | 土地、戸建て、マンション、分譲マンション、事業用物件など | 土地、戸建て、マンション |
| 対象エリア | 全国 | 全国 | 全国 |
| 掲載物件数 ※2018年8月末 | 約11万件 | 61745件（マンション） | 約345万件 |
| 掲載データ | 沿線、最寄り駅、駅からの距離（分）、所在地、坪単価（万円/㎡）、専有面積、間取り、築年数、成約時期、用途地域 | 写真、間取り図、売却価格、坪単価（万円/㎡）、所在地、アクセス、専有面積、間取り、築年数、総戸数など | 最寄り駅、駅からの距離（分）、売却価格、間取り、専有面積、用途、改装の有無、築年数、構造、都市計画、建ぺい率など |
| 特徴 | 個別の不動産取引が特定できないように情報の開示に制限を設けている | 話題の不動産キーワード、不動産トピックスなど最新の不動産情報が読めるコラム記事が充実している | 個別の不動産取引が特定できないように情報の開示に制限を設けている |
レインズマーケットインフォメーション
レインズマーケットインフォメーションは、指定流通機構が保有する不動産の成約価格などの取引情報を一般に公開している サイトです。一般の消費者でも利用できるのが最大の特徴と言えます。
同サイトではマンションや戸建て、地域の他に間取り、築年数、駅からの距離などさまざまな条件から直近1年の取引情報を調べること ができます。
不動産ジャパン
不動産ジャパンは公益財団法人 不動産流通推進センターが運営するサイトです。「ハトマークサイト」や「FRKインターネット会員物件情報」、「ラビーネット不動産」、「全住協ネット」といった複数の不動産会社の情報を検索・収集できるサービスを提供しています。
土地総合情報システム
土地総合情報システムは国土交通省が運営しているサイトです。「不動産取引価格情報検索」では、過去、実際に行われた不動産取引の取引データ を閲覧することができます。
自分の不動産の相場は調べても分からない
売却を検討している不動産の相場を知りたい場合、いくら似ている不動産の売却額を調べてみても自分の不動産の価格は分かりません。不動産の価格は立地や状態などによって異なるため、隣に並んでいるからといって同じ価格はつけられないのです。よって、自分の不動産の売却相場を知りたい場合は、自分の不動産の価格を調べるしかないのです。
不動産の売却相場を調べる場合は不動産会社に査定を依頼しましょう。不動産の価格を知る方法はいくつかありますが、売却相場に最も近く信頼できるのが不動産会社の査定です。ただし、不動産会社の査定を利用する際は3社以上の不動産会社に依頼を出しましょう。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
あなたの不動産、
売ったらいくら？
不動産会社の査定は売却相場に近いですが、国に定められた明確なルールなどがないため不動産会社の査定結果には違いがあります。つまり1社に依頼しただけでは、その査定結果が相場額なのかどうか判断ができないのです。
そこで、複数社に査定を依頼し、その結果を比較。数社の査定額を見比べることで売却相場を把握することができるでしょう。
査定依頼を出す際には一括査定サービスのイエウールを利用するのが得策。一度の申し込みで複数社に依頼できるので、何度も同じ質問に回答する必要も不動産会社をハシゴする必要もありません。2また、利用料も無料なので無駄に費用が発生する心配もなく、気軽です。
レインズ活用のコツ②：媒介契約を依頼した不動産を登録する
不動産売却を成功させたいのであれば、媒介契約を依頼した戸建てやマンションなどの不動産をレインズに登録しましょう。なぜレインズへの登録が重要なのか
レインズへの登録が不動産売却成功のためになぜ欠かせないかというと、媒介契約を結んだ会社以外の不動産会社が買い手を見つけてきてくれる可能性が高まる からです。幅広いエリアの不動産情報をあまねく共有できるレインズでは、物件を探している買い主候補者に対して広く最適な物件情報を提供できます。
売り主にとって、早く物件を売ることにつながるレインズを利用しない手はありません。
しかし、1点だけ注意したいポイントがあります。レインズに売却不動産を登録するには、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があるということです。
くわしく見ていきましょう。
レインズに登録するためにやること
レインズに登録するため、以下のことに取り組みましょう。媒介契約の種類と登録義務を理解する
不動産の売却における媒介契約には、一般媒介契約 、専任媒介契約 、専属専任媒介契約 の3つがあります。| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数業者との契約 | ○ | × | × |
| 自己発見取引 | ○ | ○ | × |
| 契約の有効期間 | 指定なし（3ヵ月以内推奨） | 3ヵ月以内 | 3ヵ月以内 |
| 指定流通機構への登録 | 任意 | 7日以内に登録 | 5日以内に登録 |
| 業務状況の報告義務 | 任意 | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
一般媒介契約と専任媒介契約＆専属専任媒介契約の一番の違いは、同時に複数の会社に仲介を依頼できるかどうか。
一般媒介契約は複数の不動産会社に仲介を依頼できる一方、専任媒介契約や専属専任媒介契約では1社にしか仲介を依頼できません 。
また、媒介契約の種類によってレインズへの登録義務も異なります。
専任媒介契約と専属専任媒介契約にはレインズへの登録義務があります が、一般媒介契約に登録の義務はありません。
さらに、専任媒介契約は媒介契約の締結の翌日から7日以内 に、専属専任媒介契約は媒介契約の締結の翌日から5日以内 に、レインズへ登録する必要があります。
一般媒介契約の場合、レインズに登録するよう特約に定める
一般媒介契約では、レインズへの登録は任意です。よって一般媒介契約を結びたいのであれば媒介契約時にレインズに登録するよう特約に定めるようにしましょう。
なお、レインズにはIP型会員（パソコン会員）と、F型会員（ファクシミリ併用会員）の2種類があります。
レインズへの物件登録そのものは、パソコンからできます。
現在でも年配の方が運営する不動産会社では、チラシによる物権情報の拡散がおこなわれているケースもありますが、やはり時代はインターネットによる宣伝活動が主流です。
IP型会員であることを確認し、媒介契約を締結しましょう。
また、レインズには販売用図面を登録する画面がありますが、登録しておいたほうが売れやすくなります。
販売用図面を作成して登録するのは、媒介契約を依頼する不動産会社です。
売却活動をしっかりおこなっている不動産会社ほど、この販売用図面の作成に力を入れてくれる はずです。
レインズの画面は不動産会社に見せてもらえるので、どのような販売図面を登録しているのか確認するようにしましょう。
媒介契約締結後に登録されたか確認しよう
レインズに登録すると、登録証明書が発行されます 。しかし、どのような画面が登録されているかは証明書ではわかりません。
一般の人はレインズを閲覧できませんが、不動産会社に頼めば見せてくれるでしょう。
しかし、なかには依頼主であるあなたにレインズの画面を見せたがらない不動産会社もいます。
そうした不動産会社は、レインズへの登録内容を最小限におさえていることも……。
やはり、レインズの登録内容で確認したいのは販売用図面が登録されているかどうか です。
販売用図面が登録されていれば、買い手の反応が良いことは不動産会社ならわかっているはず。
それでも登録しないのは、単なる手抜きか、自社で買い主を見つけることに執着し、ほかの不動産会社に売買に関わって欲しくないと思っているかのどちらかです。
売り主にとってマイナス！囲い込みに注意
不動産会社は媒介契約締結後、売却活動を通じて買い主を見つけることができれば、売買契約を締結して仲介手数料を受け取れます。仲介手数料は法律で上限が定められており、その上限額は売買価格が400万円以上であれば「売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税 」で求められます。
仲介の形には不動産会社が売り主と買い主双方に仲介として入る「両手仲介」と、売り主と買い主それぞれに仲介会社が入る「片手仲介」があります。
不動産会社は、片手仲介であれば売り主側と買い主側、それぞれで仲介手数料の上限額を受け取ることが可能で、両手仲介なら売り主からも買い主からも仲介手数料の上限額を受け取れます。
つまり、売買価格3,000万円であれば仲介手数料（上限）は「3,000万円 × 3% + 6万円 + 消費税 = 1,036,800円」。
両手仲介は違法ではないため、「できれば両手で売買契約を締結したい」と考える不動産会社も多いのです。
「倍の手数料をもらいたいがために、レインズの物件情報を他社に紹介しない行為」を囲い込み と言います。あえて細かい情報を記載しなかったり、買い手がまだいないのに「商談中」という虚偽の情報を掲載したり ……といった悪質な会社も存在するので、注意が必要です。
なお、こうした囲い込みを防止するには、一般媒介契約を締結して複数の不動産会社に売却活動をおこなってもらう のが効果的です。
まとめ：レインズを上手に活用して納得の売却を！
- 売り主と買い主のマッチングをスピーディーに実現するのがレインズ。
- レインズは登録した不動産会社しか閲覧できないが、レインズマーケットインフォメーションなら一般人でも取引情報を調べられる。
- インズに物件を登録するには、不動産会社と媒介契約を結ばなくてはならない。
- 売り主にとってマイナスな「囲い込み」に注意し、登録情報を確認すべし。
不動産会社がしっかり売却に取り組んでいるかを見極めるには、売り主側の要望に真摯に向き合ってくれる担当者との出会いが不可欠です。
とはいえ、複数の不動産会社に1件1件連絡を取って、日程を調整するのも大変。
そこでオススメしたいのが一括査定サイトの活用 です。
一括査定サイトなら、物件情報を入力するだけで一度に複数の不動産会社に売却査定を依頼することができます。
提携不動産会社数が多いということは、それだけ多くの不動産会社と出会える可能性が高いということ
。
不動産の売却を検討するなら、イエウールで一括査定して、みなさんが売りたい物件との相性が良い不動産会社を見つけてみましょう 。