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住宅の寿命は30年?|どうすれば?これさえ読めば大丈夫!

日本では中古住宅の取引数を、新築住宅が上回る一方で空き家が増え社会問題となっています。同時に中古住宅が見直され、一般に「寿命は30年」と言われてきた木造住宅もまだまだ利用できるのではないかと考える人が増えてきました。「寿命30年」と持て余していた古い物件も、まだ売却することは可能です。その詳しい情報を順を追って見てみましょう。

こんな悩みの人にピッタリ!
  • 住宅の寿命って何年くらいなの?
  • 寿命を迎えたらどうすれば良いの?

お忙しい方もいらっしゃると思いますので、先にこの記事の結論を下にまとめておきます!

先読み!この記事の結論
  • 木造住宅は30年以上経過すると劣化してくる
  • 管理や維持に困ったら売却をしよう!
  • 売却を考えるなら、まずはイエウールで優良な不動産会社に相談しよう!

1. 住宅の寿命は何年? 建物の種類別!

日本で一番普及している戸建住宅は「木造住宅」。それは湿気の多い日本の気候に適した構造だからです。他には鉄筋コンクリート構造、鉄骨構造がありそれぞれに寿命年数が違いますが、どれも設計や使用方法によって寿命は大きく変わるため一概に何年と定めることはできません。

最も長い寿命を持つのはマンションなどの鉄筋コンクリート構造で、40年から90年と言われています。次が意外にも木造住宅で30年から80年。それよりわずかに短いのが鉄骨構造で30年から60年となっています。

住宅の種類とおよその寿命年数
種類 寿命年数
鉄筋コンクリート 40〜90年
木造 30〜80年
鉄骨構造 30〜60年

2. 寿命を迎えたら、売却も考えよう!

主に木造住宅は30年経つと、柱や梁がまだ丈夫でも、内装や水回りといった内部の劣化が激しくリフォームか建て替えが必要となってきます。

簡単な修繕で済めば良いですが、大きな欠陥や想像以上の費用がかかる場合があります。
また、相続をしたが空き家となっている家があり、寿命を迎え、どうすれば良いか迷っている方もいらっしゃると思います。

このような方にオススメするのが、土地と家を売却することです。

空き家を持っていて、寿命を迎え、対応に困っているという方には、以下の記事で詳しく解説していますので、ご参考ください。

2.1. 売却をするメリット

売却をするメリットは、大きく3つあります。

  1. リフォーム・建て替えの費用が抑えられる
  2. 固定資産税等の税金を払う必要がなくなる
  3. 売却して得たお金で新しい住宅を購入できる

寿命を迎え、リフォームや建て替えに多くの費用を費やすなら、売却をして大きな収益を得て、リフォーム費用に充てるはずだったお金と合わせて新しい住宅を探すのも有効な方法でしょう。

2.2. 売却を考えたらどうすれば良いの? 手順・方法を解説!

建物に寿命があることから分かるように、不動産は年月が経つにつれ、資産価値が下がります。

つまり、いずれ手放す時が来る上に、時間が経てばたつほど資産価値が下がっていくということです。

  1. なるほどぉ。いずれ手放す上に、価値がどんどん下がるのぁ、、、
  2. そうなのじゃ!だから、早めに売却、最低でも現在の自分の住宅の価値がどれくらいあるのかを把握しておくことが重要なのじゃ!
  3. どうやって、把握すればいいの?
  4. それは、不動産会社に査定といって、住宅の価値がどれくらいかを調べてもらうのが大事じゃ!

不動産会社に査定を依頼しよう!

まずは、不動産会社に連絡して不動産の評価額を見積もってもらうことが重要です。このことを査定と言います。

査定をすることで、具体的に不自分の不動産がいくらぐらいになるかを把握することができ、実際に売却する際におおよそその値段で売ることができます。

  1. 査定かぁ なるべく高く査定してもらうコツとかってあるの?
  2. あるぞ!それは、複数の不動産会社に査定をしてもらうことじゃ!

査定する際は、一括査定を利用しよう!

複数の不動産会社に査定をしてもらうことで、査定額を比較することができるため、より高い査定額を提示する不動産会社を選ぶことができます。

  1. なるほど!でも、いくつもの不動産会社に連絡するのは忙しいし、めんどうくさいなぁ、、、
  2. 大丈夫じゃ!そんな時にオススメなのが、不動産一括査定サービスじゃ!

不動産一括査定サービスを使うと、わざわざ1社1社不動産会社を探す必要がなく、一度に複数の不動産会社に査定依頼ができます。査定依頼はもちろん無料です。


  1. これで複数の不動産会社に査定依頼が簡単にできるんだね!
  2. そうじゃ!しかも無料でできるから、使わない理由はないのじゃ!
  3. 無料なのか!!具体的にオススメの不動産一括査定サービスってあったりする?

オススメの無料一括査定サービスはイエウール!

一括査定で一番オススメするのは、イエウールというサービスです。

なぜかと言うと、、提携している不動産会社が1700社と業界No1の数であるため、
「大手」「中手」の不動産会社だけでなく「地域密着」の複数の不動産会社にも査定依頼を出すことができるからです。

「とりあえずまずは、どれくらい価値があるのかどうかを知りたいな」という方はイエウールを使って査定結果を調べてみて下さい。

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3. 木造住宅の寿命が30年と言われる理由

木造住宅でも上手にメンテナンスして丁寧に使えば80年使えるのに、まるで常識と言わんばかりに「木造住宅の寿命は30年」と言われるのには理由があります。

3.1. 内部設備の寿命は30年

木造住宅に限らず、住宅が新築から30年を経てしまうと、建物そのものより内部にあるほとんどの設備や仕上げ材が寿命を迎えます。どんなに家について無関心でも、不便になったり故障したり、美観が損なわれたりすれば否が応でもリフォーム・修繕の必要を感じるはずです。

しかしそれはあくまで住宅の内部施設の寿命であって、住宅本体の柱や梁、屋根などの寿命ではないことがポイントです。

3.2. 30年をきっかけにリフォームか建て替えを選ぶ

これを契機としてリフォームにしようか建て替えにしようかと考えたとき、リフォームではどうしようもない、生活の変化による必要性があります。例えば30年前は、自家用車は一家に1台が普通でしたが、今では子どもが成人すれば1人1台です。そのための駐車場を確保しようとすると、裏手の庭へ建物を移動して道路側にスペースを作らざるを得ません。大掛かりな取り壊し、増築になるのは間違いありません。

「それならいっそのこと」と、土地と建物をゼロから考え直せば費用はかかりますが、しばらくは使いやすい住宅になる、つまり「建て替え」が選ばれるのです。

3.3. 家族構成の変化

内部設備の寿命以外にも、リフォーム・建て替えを検討するきっかけはあります。家を建ててから30年建てば家族形態も変わります。子どもが成人して独り立ちすれば子ども部屋は必要なくなりますし、高齢になれば2階に上がることも大変になり利用しなくなることもあります。必要ない部屋を取り壊し、いつも使うリビングやダイニング、寝室を1階に作ってより広く快適にできたらと考えます。

3.4. 大掛かりな耐震改修工事

また東日本大震災以降、社会では戸建住宅を含む建物の耐震性についての関心が高まっています。また耐震改修工事の補助金制度がほとんどの自治体で整ったことから耐震改修工事の検討自体が増えています。補助金を受けるためには専門家による耐震診断を受けなくてはならず、築30年の木造住宅は現在の耐震基準に適合しない場合が多いのです。

耐震工事は天井や壁を取り壊す大掛かりな工事です。「そこまでするならいっそのこと」とリフォームや建て替えになることもあるようです。

3.5. 立ち退きや空き家化がきっかけに

中には、事業がうまくいかず立ち退きの憂き目にあったり、1人暮らしだった高齢者が入院してしまい、そのまま亡くなって遠くに暮らす子どもが相続したがただの空き家となってしまうこともあります。近隣に住まう人にとって空き家は、知らない人が住みついてしまったり、台風や大雨の際建物の一部が壊れて周囲の建物に被害が及ぶかもしれない危険な存在でもあります。

住宅の権利者がそういった声に応える形で建物を取り壊し、更地にしてしまうこともあります。これもやはり木造住宅の寿命による取り壊しではありませんが、80年ほど長くないのは明らかです。

さまざまな原因がありますが、このような理由によってわが国の木造住宅の寿命は平均すると30年となっているのです。それは決して「建物として住むことができないから」という寿命が原因ではありません。それにまつわるさまざまな事情や意向が寿命を短くしてしまっている場合があるのです。

  • 木造住宅は30年以上
  • 使途の変化で建替え
  • 老朽化前に取り壊す

4. 老朽化が起こる原因

木造住宅は骨組みや軸組・基礎といった構造体に使われる木材の耐久年数から算出すると、適切に乾燥が保たれ、構造体に使われている木材に腐食などの被害がなければ、本来の寿命は約80年と言えます。最近では技術も向上し、100年寿命があるものも出てきました。

とはいえ、形あるものはやがて老朽化するものです。では木造住宅がどのように老朽化するのかを考えてみます。

4.1. 放置されると劣化が早くなる

転勤や長期入院、持ち主の死亡などさまざまな理由で住宅が放置され空き家となっています。空き家は治安上、災害時にも危険ですが、建物の劣化が進行しやすいという難点もあります。

掃除する人がいないためカビ・シロアリが発生

住む人がいればほとんどの人が快適に暮らすため、毎日ではなくても家の掃除や手入れをするものです。空き家になるとそれが一切なくなり、窓や玄関は閉まったまま動かず、チリやホコリは溜まっていく一方です。使用しなければ、多くの部品が錆びてしまい動かなくなったり、喚起されずに湿気がたまりカビやシロアリの温床となってしまいます。

それらに気づく人もまたいませんから、だんだんと骨組みである柱も傷んでしまいます。少し大きな地震が起これば倒壊する危険もあります。

長期間使わないと水回りが劣化する

水回りは文字通り、水が通るから維持できているとも考えられます。もし水道が流れることがなく、以前使われたままの状態で排水溝が放置されれば、排水管自体が劣化することはもちろん、その内側にカビや害虫が発生したり悪臭がすることもあります。

また寒い時期には水道管内部の水が凍り、排水管が破裂してもそれに気づく人もいません。見えない地下でも劣化が進んでしまいます。

自然倒壊で隣家に被害が及ぶことも

住む人がいなければ、倒壊の危険が現れても修復する人はいません。また台風が近いからと雨戸を厳重に締める人もいませんし、折れそうな庭木をあらかじめ切り倒すこともありません。その家だけが被害を被るだけならまだしも、劣化の進んだ家そのものが自然倒壊してしまえば、隣家に被害が及ぶ可能性もあります。隣家の建物はもちろん、住まう人がケガでもすれば取り返しのつかないことになってしまいます。

4.2. シロアリなどの害虫や害獣による劣化

普段住んでいる家であっても、知らない間に害虫は家を劣化させることがあります。最も有名なのは「シロアリ」です。

古くからの木造住宅の大敵「シロアリ」

シロアリは日本だけでなく世界中に棲息し、寒い冬でも活発に行動する生命力のたくましい害虫です。湿った木材や土の中で棲息し、地震ですを作るのではなく暮らせる場所と餌が豊富な場所へ移動する習性があります。

そのため湿気の多い床下や水回り、屋根や外壁を中心に家を支える木材をみるみる劣化させていきます。土台部分から柱、壁材までありとあらゆる木材を食べ尽くしてしまうため、建物の強度が下がり、台風や小さな揺れの地震でも最悪の場合倒壊する可能性があります。また木造住宅だけでなく鉄筋住宅にもシロアリは侵入し、室内の木材が荒らされることもあります。

シロアリの予防・駆除の方法

築年数が古い木造住宅ほどシロアリのリスクは高まります。予防するには新築時に専門の業者に依頼してシロアリ予防加工をしてもらいます。他に、専門業者にシロアリの定期診断をしてもらうのも効果的です。

羽アリはシロアリの成虫です。もし室内で羽アリを見つけたら応急処置として専用の殺虫剤があれば駆除できます。しかし室内でシロアリを見つけたらすぐに役所に問い合わせるか、専門業者にシロアリの駆除を依頼してください。

害獣はネズミやアライグマだけではない

「害獣」というとクマやイノシシなど大型の動物を考えるかもしれませんが、最近ではハクビシンやイタチ、アライグマといった小型の動物による被害が増えています。これらの害獣は繁殖力も高く、ダニやノミを家に持ち込んで繁殖すれば、アレルギーや湿疹の原因になります。抵抗力の弱い子どもや高齢者のいる家では注意が必要です。

害獣が現れたら迷わず役所や専門業者に相談

害獣や一見愛らしく見えますがとても凶暴な上、噛まれればケガだけでなく重い病気にかかることもあります。もし家の周りで害獣を見かけたら、被害を最小限に食い止めるためにも早めに役所や専門業者に相談しましょう。

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4.3. 換気をしないと家がボロボロに

湿気を好む家の大敵はシロアリだけではありません。ただでさえ高温多湿の日本の気候で、気密性の高い住宅の普及によって室内の湿度は上がる傾向があります。部屋に人がいれば適切に換気もするでしょうが、誰もいない時間は湿度が上がりっぱなしのはずです。

冬のカビは結露から生まれる

寒い季節、部屋の気密性が高いと窓ガラスを挟んで外は気温・湿度は低いが、中は気温・湿度とも高くなり、内側に結露ができます。結露は窓だけでなく壁や壁の内側にも発生し、カビの温床になります。カビは壁紙から断熱材まで広がり、やがて部屋じゅうにカビの悪臭が充満し、最後は内装も腐らせてしまいます。

定期的な換気が家を長持ちさせる

カビだらけの家に住む人は、知らないうちにカビの胞子を吸い込み、アレルギー疾患や肺炎にかかる可能性が高くなるなど健康にも大きく影響します。人が暮らしていればドアの開け閉めだけでも一定の換気がされていますが、結露を防ぐためにも冬でも定期的に心がけて換気するのが賢明です。

そうすれば結露だけでなくそれを原因とするカビの発生を防ぎ、壁や内装を守ることにつながります。家を長持ちさせる上、住む人の健康も維持できるのです。

  • 空き家を放置しない
  • 害虫害獣はすぐ対処
  • 定期的に換気する

5. 住宅を長持ちさせるコツ

わが国は高温多湿の気候です。一方木造住宅を支える木材は湿気が大敵。住宅を長持ちさせるには湿気をうまくコントロールすることが欠かせません。他の要因も間接的に湿気が原因であるとさえ言えます。

5.1. 湿気をコントロールし害虫の発生を防ぐ

湿気をうまくコントロールすれば、カビやシロアリの発生を防ぐことができます。普段生活する中で特に寒い時期は、心がけて換気するように努め、室内の湿度を下げる工夫をしましょう。

5.2. 家のメンテナンスに興味を持ち定期的にチェックする

仕事で疲れて帰ってくれば、なにもしないでゆっくりと疲れを癒したいのは当然です。しかしその大切な家がなくなってしまう、または改修費用が高額になると知っていたら、多少の手間ならかけるべきだったと後悔するはずです。

そのために大掛かりなことをする必要はありません。休日に少し時間を割いて、普段見ない家の周りを見て回ることから始め、気になったことは小さなことでも記録しましょう。気になった箇所で、自分でも対応できそうなことならメンテナンスして様子を見ます。定期的にチェックすると、だんだんとわずかな変化に気づけるようになります。外壁塗装の剥がれや色落ち、壁の隙間の広がりなど原因が思い当たらないなら専門業者に相談すれば無料でチェックしてくれる業者もあります。

5.3. 相談できる相手を見つけておく

とはいえ、建物の状態は誰でも判別できるものではありません。まだ深刻な問題が発生していない間に、信頼できる工務店や設計・建築士、ハウスメーカーといった建物に詳しい人に相談できるようにしておきましょう。専門家なら、わずかな変化でも深刻な兆候を見つける目を持っています。親しくなれば自分でできるメンテナンスの方法やチェック方法を知ることができるようになるかもしれません。

  • 害虫を防ぎ換気する
  • 家の状態に注意する
  • 専門家と仲良くなる

6. 古くなってしまった住宅でも売却できるのか

古くなってしまった住宅でも、建物が立ったままで土地として売却することができますし、中古住宅が見直されてきた昨今、さまざまな売却方法が出てきました。しかしその方法にはメリットだけでなくデメリットもあるので、それらを十分検討する必要があります。

6.1. 建物が立ったまま土地だけを売却する

建物がない更地には高額の固定資産税がかかります。そのため土地だけを買うより建物があったままの方が買い手にとっては都合が良いといえます。また金融機関から融資を受ける場合も、土地だけでは住宅ローンが適用されずさまざまな制限があり手続きも煩雑になるため買い手にはメリットになります。

しかしあくまで売却するのは「土地」だけですから、建物に万が一瑕疵があっても瑕疵担保責任を負わないという特約が有効になりますから売り手にとっても安心です。

一方で、売却価格交渉では建物の解体・撤去費用相当額の値引きを求められるのはあらかじめ想定しておく必要があります。

6.2. 「土地」と「中古住宅」の両方で売り出す

中古住宅が見直されている今、売り手が古くて売れないと考える物件でも買い手が現れる可能性があります。逆に古いからこそ買いたい、リノベーションするので建物はそのまま譲り受けたいことも考えられます。一方で新築するための土地を探している人が土地だけ買いたいと申し出ることもあるかもしれません。そう考えると中古住宅と土地のみの両方で売り出せば、一度にその両方を募集できるため非常に効率的です。

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  • 評価は参考程度
  • 建物付き土地の需要
  • 買い手を広く募集

7. 古くなった住宅の売却は業者選びが大事

さまざまな理由から、中古住宅が注目されています。よく言われる「木造住宅の寿命は30年」というのも一概に真実とは言えず、一見古いと感じる住宅でも専門家が見ればまだまだ十分使える場合もあります。ひょっとするとあなたの持つ築年数の古い住宅も、思わぬ高額で売却できるかもしれません。

しかしそのためには、信頼できる業者が不可欠です。物件をさまざまな角度から適切に分析・評価し、良い買い手を見つけてくれる優良な業者です。しかしそれにはなにから始めれば良いかわからないという人もいるかもしれません。

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