マンションの売買取引は、1年の中で活発になる季節とそうでない季節があります。
マンションの売却を考える場合には、できるだけ取引が活発となり購入希望者が集まりやすい時期を選ぶことが重要です。
本記事では、マンションを高く・早く売るために最適な季節と、売却のタイミングの選び方、コロナの影響を踏まえたおすすめの売却時期についてご紹介します。
マンションを売却しやすい季節は冬
できるだけ高く・早くマンションを売却するために適している季節は、冬の時期です。
不動産業界では、一般的に秋〜冬にかけて売買が活発となり、中古マンションを探す購入希望者の数も増加します。
その背景には、夏季休暇で住まいについて考える期間を取ったり、厳しい真夏の暑さが過ぎて不動産会社の店舗や内覧に足を運びやすくなるなどの理由が考えられます。
また、真冬の2月から年度末の3月にかけては、新年度からの新生活に備えて、マンションの売買が最も盛んになる時期です。
ここでは、それぞれの季節について詳しく解説します。
年度末の2月〜3月が最も売れやすい
冬の季節でマンションの売買が活発となるのが、年度末の2月〜3月頃です。
この時期には4月からの新生活や進学・転勤に備え、期限を設けてマンションを探している買主が多くなります。
不動産業界にとっての繁忙期であり、売買件数が大きく増加するタイミングでもあります。そのため年度末の冬の終わりは、中古マンションを好条件で売れる可能性が最も高まる時期です。
12月〜1月は物件を探し始める買主が多い
ただし、冬の時期でも12月〜1月はマンションの売却にはやや不向きであることにご注意ください。
購入希望者の心理として、年末年始の慌ただしい季節はマンションを購入するタイミングではなく、新年を迎えた1月頃から新居を探し始める傾向にあり、12月〜1月はまだ検討段階の時期となるためです。
この時期には内覧を希望する方が集まると予想されるため、ハウスクリーニングなどの内覧対策は早めに進めておくと良いでしょう。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
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マンションの売却が難しい季節は夏
マンションを売却する時期として、最も不向きなのが夏の季節です。
不動産業界には「一八(いっぱち)」という言葉もあり、前述した1月と8月は不動産が売れにくい時期という認識があります。
夏の暑さが厳しい8月は、不動産会社の店舗からも客足が遠のき、購入希望者が減少することから、マンションの供給数も減少する傾向です。
その結果、夏の中古マンションの成約件数は1年を通じて落ち込むのが、例年の動きとなっています。
エアコンのない物件は特に不利
夏の季節にマンションが売れにくくなる原因として、すでに引っ越して空き家となっている家では、エアコンが撤去され冷房のない室内を内覧しなければならない点も挙げられます。
購入希望者の側からすれば、夏は何件ものマンションを内覧するのが億劫に感じ、決断を先延ばししようとする心理が働くのです。
また、多くの中古マンションでは売却準備を始めた段階にあたるため、物件の供給数が少なく、買主の動きが鈍化するという背景もあります。
競合物件が少なく早期に買い手が決まるケースも
ただし、一般的にマンションが売れにくいと言われる8月は、購入希望者としては割安にマンションを購入できる時期となるため、早めに売却したい場合には8月に売り出す選択肢もあります。マンションの供給数が減少すればライバル物件の数も少なくなり、スムーズに取引が決まる可能性もあるでしょう。
早期売却を目指す場合や不利な条件があるマンションの場合には、8月の成約を目指す選択肢も考慮しながら、不動産会社に相談することをおすすめします。
マンションの売却では3ヶ月〜半年の売却期間を考慮する
前述の通り、マンションを売却しやすいのは冬の時期、売却しにくいのは夏の時期です。
ただしマンションの売却には、物件を売り出して購入希望者を募る前の準備期間が必要なため、2月〜3月に不動産会社に問い合わせるのは遅すぎると言えます。
一般的にマンションの売却期間は、3ヶ月〜半年程度とされています。そのため2月〜3月中の成約を目指すのであれば、前年の夏〜秋頃から売却準備を始めなければなりません。
家の売却準備には、マンションの価格査定や不動産会社との媒介契約、広告の出稿や内覧対策のハウスクリーニングなどが挙げられます。
前年の夏〜秋頃にはマンションの価格査定を受け、どの不動産会社に仲介を依頼するかを検討し始めると良いでしょう。【2022年】コロナの影響を踏まえたマンションの売却時期とは？
新型コロナウイルスやウクライナ情勢、急激に進む円安などの影響を受け、マンションの売却を見送るべきか悩んでいる方も多いでしょう。
結論として、昨今の情勢を考慮しても2022年はマンションを売るのに良いタイミングと言えます。
下記のグラフは、国土交通省が発表している「不動産価格指数」の推移を表したものです。
出典：不動産価格指数（令和４年３月・第１四半期分）｜国土交通省
緑色の「マンション(区分所有)」のグラフが、他のグラフと比較しても大きく上昇していることが読み取れます。
つまり、戸建てと比較するとマンションの価格は上昇の一途をたどっており、物件によっては購入時よりも高く売れる可能性もある状況です。
この傾向は今後も続くと予想されますが、マンションは築年数を重ねるごとに資産価値が低下することにも注意しておきましょう。季節以外にマンションを売却するタイミングの選び方
マンション売却のタイミングを考える要素として、季節や時期以外にも、築年数や周辺環境の変化が挙げられます。
売却する季節を含め、下記の5つの判断基準を考慮しながらマンションの売却を進めることで、早く・高く売れる結果につながるでしょう。
- 築年数で判断する
- 周辺環境の変化で判断する
- 節税できる時期で判断する
- ライフイベントで判断する
- 住宅ローン残債と査定額で判断する
それぞれのポイントについて詳しく解説します。
築年数で判断する
マンションの資産価値は、前述の通り、築年数を経るごとに低下する傾向にあるため、できるだけ早めに売り出すことが好条件での売却につながります。
下記のグラフの通り、中古マンションは築浅の物件ほど平均価格が上がり、築26年〜30年以降が最も安くなるデータがあります。
出典：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）｜東日本不動産流通機構
築5年未満、築10年未満など5年刻みでマンションの資産価値が低下するとされており、中でも大規模修繕を行う直前である築11年〜15年の物件は買主が見つかりにくくなります。
一方で、大規模修繕を実施した直後である築16年〜20年は、外観や設備が刷新されるため購入希望者が集まりやすくなるでしょう。
そのため築4年や築9年のマンションは早めの売却、大規模修繕を控えるマンションは工事が終わってから売却を進めることをおすすめします。
周辺環境の変化で判断する
周辺に新たな商業施設が開業したり、鉄道の延伸計画が発表されたりした地域では、マンションの資産価値が上昇して好条件で売れる可能性が高まります。
一方で、大学キャンパスや大企業のオフィスが他所へ移転することが予定されている場合、人口が減少しマンションが売れにくくなると予想されます。
そのため地域のニュースや自治体のHPなどを確認して、地域の人気を左右する計画・予定がないかを調べておくことが大切です。
節税できる時期で判断する
マンションを売却して利益が発生すると「譲渡所得税」が課されますが、譲渡所得税は不動産の保有期間によって税率が変わる仕組みとなっています。
税率が変わるのは所有期間が5年を超える時期で、短期譲渡所得の39.63%という税率ではなく、長期譲渡所得の20.315%の税率が適用されます。| 所得税 | 住民税 | 合計 | |
|---|---|---|---|
| 長期譲渡所得（5年超） | 15.315% | 5% | 20.315% |
| 短期譲渡所得（5年以内） | 30.63% | 9% | 39.63% |
ライフイベントで判断する
子どもの進学や定年、結婚・出産・離婚などのライフイベントが発生したタイミングで、マンションの住み替えを検討することも重要です。
好条件でマンションを売ることだけではなく、ライフスタイルに合わせた住まいを選ぶことのためにも、売却のタイミングを選びましょう。
なお、4月からの新生活に合わせてマンションを住み替え、売却資金を新居の購入費用に充てる場合には、売却活動から新居への引っ越しまで、入念な計画とスケジュールを立てておく必要があります。
住宅ローン残債と査定額で判断する
マンションの査定額が住宅ローンの残債を上回り、売却代金でローンを完済できる場合も売却のタイミングの一つです。
たとえば離婚の際などに、マンションの売却代金で住宅ローンが完済でき、かつ手元に売却利益が残るようであれば、円滑な財産分与が行えます。
住宅ローンを返済中のマンションには、金融機関による「抵当権」が設定されているため、売却するためには、通常は住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。
しかし、マンションの価格が住宅ローンの残債を上回れば、売却と抵当権の抹消が可能となり、財産分与や新しい生活への移行がスムーズに行えます。
相続したマンションは季節を問わず早めの売却を
売却予定のマンションが、親から相続した物件で住む予定がない場合には、季節やタイミングに関わらず早めに売却することをおすすめします。
相続するマンションは築年数を重ねているケースが多く、管理費や修繕積立金、固定資産税などの負担が大きくなることが理由です。また、相続後の名義変更が行われず、所有者が不明の部屋が多い築古のマンションは、管理費・修繕積立金の回収が滞り不足することで、資産価値が低下する可能性も高まります。
場合によっては相続放棄や不動産会社による「買取」なども検討しながら、早めに手放すと良いでしょう。
マンションを高く・早く売却できる季節は秋〜冬
マンションの売却に適した季節は、2月〜3月の冬の時期です。
一方でマンションの売却が難しくなるのは、真夏の8月頃とされています。
そのためマンションを売る際には、3ヶ月〜半年の売却期間を考慮し、夏〜秋頃から売却準備を始めると好条件で売れる可能性が高まります。
また、築年数や周辺環境の変化、所有から5年以上経過していることなど、季節以外のポイントも踏まえて不動産会社探しを始めましょう。
なお、中古マンションの売却をご検討の際には、不動産の一括査定サイト「イエウール」もご活用ください。イエウールでは、全国2,000社以上の優良不動産会社に、最大6社まで同時に査定依頼することが可能です。一括査定は無料で利用できるため、まずはお気軽にお試しください。
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