買ってすぐの新築マンションを損せず売却できるタイミングを解説

買ってすぐの新築マンションを損せず売却できるタイミングを解説

新築マンションを購入したけどすぐに売却しなければならない事情ができてしまった」という方は実は意外と多いです。

新築マンションを売却する際は、住宅ローンの返済や住み替え先の購入費用のことを考えて、できるだけ高く売却したいですよね。

この記事では新築マンションの適した売却タイミングと高く売る方法を解説しました。

9・10月はおうちの価格を調べるチャンス。今なら秋の不動産売買シーズンです。 一括査定サービス「イエウール」なら完全無料でマンションの価格がわかります。

査定で分かるのは、価格だけじゃない
査定で分かるのは、価格だけじゃない

あなたの不動産、
売ったら いくら?

あなたの不動産、
売ったら いくら?

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
物件種別
step2
都道府県
step3
市区町村
step4
町名
step5
字・丁目

不動産売却を考えているなら、まずはおうちの価格を調べてみませんか? 一括査定サービス「イエウール」なら完全無料で、複数の不動産会社に査定してもらえます。

「まずはマンション売却の基礎知識を知りたい」という方は、マンション売却の記事マンションを売る記事をご覧ください。

新築マンションは損せず高く売却できる

新築マンションを売却する場合、築5年未満のマンションを売却することが多いと思います。

中古マンションの中でも築5年未満のマンションは高く売却できることが多いです。

築5年未満のマンション売却価格の推移

マンションの売却価格は2021年現在でも上昇しています。

2020年 2019年 2018年
件数(件) 3401 3400 3427
㎡単価(万円/㎡) 88.24 84.39 84.39
価格(万円) 5,891 5,619 5,411
専有面積(㎡) 66.76 66.58 66.83

こちらはレインズのマーケットデータによる近年の築5年以下のマンションの売却価格に関する表です。新型コロナが流行する前と比べても、築5年以下のマンションの売却価格は上昇しています。

新築マンションの価格が値上がりしていることで、中古マンションを購入する家庭が多くなり需要が高まっています。それに伴い中古マンションの売却価格も上昇しているというわけです。

築年数の浅い中古マンションは新築とさほど変わらない値段で取り引きされているケースも多くあります。

特に築5年未満のマンションでは部屋や設備もまだ新しく、買主からすると新築に近いイメージを持たれることが多いです。

そのため、入居している新築マンションの売却を考えている場合は、新築マンションと同じ価格帯で売りやすい築5年未満に売却してしまうこともポイントです。

マンションの売り時について詳しく知りたい方は「【2021最新】マンション売り時はいつ?経済・築年数など4つの観点で見極める」という記事もご覧ください。

築年数が経過するほど売却価格は低くなる

下のグラフは中古マンションの築年数別平均成約価格を表しています。

中古マンションの築年帯別平均価格

出典:築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2020年)|東日本不動産流通機構

グラフから分かるように、築年数が経過すればするほど売却価格は低くなっており、1番高く売却できるのは築5年未満のマンションであることが分かります。

新築マンションを売却する際は築5年未満に売却することをおすすめします。

新築マンションの売却に適したタイミング

現在はマンションの売り時であることが分かりました。

ここからは新築マンションの売却に適したタイミングを解説します。

入居前

もし入居前に新築マンションを売却しようと考えている場合は、そのまま入居せずに売却しましょう。

新築マンションには「新築プレミアム」の価値が価格に上乗せされて販売されています。

新築マンションは「建築されて1年未満の誰も入居したことがない物件」のことを指しています。つまり1日でも新築マンションに住んでしまえば新築として売れなくなってしまうのです。

中古物件として売りに出すとどんなに新しい家でも価格が大きく下がってしまい、新築マンションを購入したときと同じ価格で売ることは難しいことが多いです。

よって、まだ入居前の新築マンションの売却を考えている場合は、入居せずに売却してしまうことをおすすめします。

取り引きが活発な2月・3月

1年を通していつマンションを売っても問題ないというわけではありません。新築マンションの売却に適しているのは新生活が始まる前の2~3月です。

新生活が始まる4月までに住み替えを完了させるために転勤や子どもの進学に合わせて引っ越しをする人が多いことから特に3月は成約件数が増えると言われています。

反対に1月と8月は不動産の取引があまり行われずマンションが売れない時期と言われています。

マンション売却を成功させるためにもマンションの売買が活発な2月と3月に合わせてマンションを売りに出せるように計画しておきましょう。

家族構成の変化

子どもの成長や家族構成の変化など、ライフスタイルの変化を理由に売却する人も多いでしょう。

子どもの成長に合わせて現在のマンションだと狭く感じるようになったという子どもの成長に合わせて住み替えをする人や、子どもが生まれて家族が増えた、子どもが独立して夫婦2人暮らしになったという家族構成に変化があった人が多く住み替えをしているようです。

マンションは築年数が浅ければ浅いほど高く売却することができます。間取りが狭く感じていて売却を考えている場合はできるだけ早く売却するとよいでしょう。

2021年は新築マンションの売り時

経済の状況が不安定な中マンションを売却してもよいタイミングなのか気になっている方もいるでしょう。

不動産市況は日々変化するため難しいですが、2021年はマンションの売り時と言えます。

マンションの売却価格は値上がり中

国土交通省が毎月発表している不動産価格指数を見ると、マンションの価格は2013年から現在までずっと上昇しています。

住宅の不動産価格指数

出典:国土交通省 不動産価格指数

新築マンションの価格が高くなっていることに伴って中古マンションの売却価格も上昇していると言われています。

今後もマンションの価格が上昇するかは不明ですが、2021年現在がマンションが最も高値で売れる年と言えるのは確かです。

コロナによる影響

近年の不動産市場が大きく動いたものとして、新型コロナウイルスの流行があります。

2021年の公示地価は全体的に下落し、全国平均では平成28年以来5年ぶりに住宅地の地価が下落に転じました。

近年地価の上昇が続いていた三大都市圏では、東京圏が平成25年以来8年ぶり、大阪圏が平成26年以来7年ぶり、名古屋圏が平成24年以来9年ぶりに地価が下落するなど地下に大きく変動があったといえるでしょう。

都道府県別地価変動率(住宅地)

出典:令和3年地価公示の概要

この地価の変動は取引の減少、雇用・賃金情勢が弱まり需要者が価格に慎重な態度となったことが原因と考えられ、新型コロナが影響しているといえます。

しかし万書の資産価値のほとんどは建物です。地価の下落の影響が全くないと言えませんが、一戸建てよりは地価の変動の影響を受けづらいでしょう。

2021年の公示地価について詳しく知りたい方は、「【最新版】2021年公示地価ランキング!コロナの影響で地価は変わった?」という記事もご覧ください。

新築マンション売却では税金対策も忘れずに

新築マンションを売却して売却益が生じた場合、所得税と住民税を支払うことになり、これらはまとめて譲渡所得税と呼ばれています。譲渡所得税は家の所有期間によって税率が変わり、売却したマンションの所有期間が売却した年の1月1日時点で5年以下の場合は、「短期譲渡所得」、5年超の場合は「長期譲渡所得」となりそれぞれの税率で課税されます。

短期譲渡所得(5年以下) 長期譲渡所得(5年超)
所得税 30.63% 15.315%
住民税 9% 5%
合計 39.63% 20.315%

購入してすぐの新築マンションを売却する場合、短期譲渡所得の適用期間であることが多く、税金の負担が重いこともあるでしょう。

この譲渡所得税の税金対策として3000万円の特別控除というものがあります。

3000万円の特別控除とは

住んでいるマンションを売却する際に譲渡所得から3000万円まで控除できる特例のことを、「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」と言います。

この控除を使うことで売却益が3000万円以下であれば譲渡所得税の課税対象ではなくなるため、税金対策ができるということです。

この3000万円の特別控除を受けるための適用条件には以下のようなものがあります。

  • 自分が住んでいたマイホームを売却する
  • 売主と買主が親子や夫婦など特別な関係でないこと
  • 3000万円の特別控除を受けることだけを目的として入居したマイホームでないこと
  • 生活の拠点となっている建物であること

3000万円の特別控除を受けるためには多くの適用条件を満たす必要があります。

詳しい適用条件は国税庁のタックスアンサーNo.3302「マイホームを売ったときの特例」にてご確認ください。

3000万円の特別控除は住宅ローン控除と併用できない

上記で解説した3000万円特別控除の特例と住宅ローン控除は併用することができません。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用してマイホームの購入やリフォームした際に一定期間所得税から控除を受けることができる制度のことを言います。

どちらの控除も節税に使える控除ですが、適した控除を使えなかった場合は損をしてしまいます。

もし購入してすぐのマンションを売り、新しい家を購入する際は住宅ローン控除と3000万円控除のどちらを使用したほうが損をせずに売買できるかあらかじめシミュレーションして使用しましょう。

自分でどの控除を使用することが適しているか判断できない場合は不動産会社に相談するとよいでしょう。

3000万円の特別控除を受けることができないケース

2年以内に以前住んでいた家を売った際に税金対策に使える特例を使用していた場合は、新築マンションを売却する際に控除を受けることができない場合があります。

マイホームを売却した際に売却益から3000万円控除できる特例は、前年及び前々年にこの特例を受けていないことが適用条件として挙げられています。

そのため以前住んでいたマイホームを前々年以降に売却していて、3000万円控除の特例を使用していた場合は、新築マンションを売却する際に同じ3000万円控除の特例を使用することができません。

売却益によってはかなり高額な譲渡所得税を支払うことになります。もし近年中にマイホームを売却した人は注意しましょう。

新築マンションを売却する時はローン残債に注意

新築マンションを購入する際に住宅ローンを利用した人がほとんどでしょう。住宅ローン返済中の場合はローンを完済していなければ家を売ることはできません。

ここからはマンションを売却する際の住宅ローンについて解説します。

住宅ローンを完済しなければマンション売却できない

住宅ローン残債があってもマンションの売却活動を進めることは可能ですが、売買契約が完了して新しい買主にマンションを引き渡すときには住宅ローンを完済し抵当権の抹消手続きをしている必要があります。

抵当権とは住宅ローンの債務者が住宅ローンを返済できなくなった場合に住宅ローンの融資元である金融機関によって行使される権利のことです。万が一、住宅ローンの返済が滞っても抵当権を設定していれば金融機関が家を差し押さえて競売にかけることができ、住宅ローンの返済に充当できるということです。

抵当権は債務者に設定されるのではなく、マンションに設定されるため、抵当権を抹消せずに売却してマンションを差し押さえられることになった場合、新しい買主が家を失ってしまうことになります。

このようなトラブルのもとになるため不動産会社も抵当権のある家は売却しません

住宅ローンを完済する方法

住宅ローンを完済する方法として、「家の売却額で完済する」「家の売却額と自己資金で完済する」「住み替えローンを利用する」の3つが挙げられます。手元にある資金でローンを完済することが難しいとしても、マンションを売った売却額で返済することができれば問題ありません。

マンションの売却額で返済

家の売却額がローンの残債額を上回ることをアンダーローンと言います。この場合、家の売却額でローンを完済できるため問題なく家を売却することができます。

ローンを返済するタイミングは家の引き渡しの日です。買主から振り込まれた家の売買代金からローン残債が引き落とされることで完済できます。

マンションの売却額と自己資金で返済

家の売却額がローンの残債額を下回ることをオーバーローンと言います。オーバーローンの場合、家の売却額だけではローンを完済できないため自己資金(個人での貯蓄や扶養家族の収入など)から足りない部分を返済することになります。

住宅ローンを完済しなければ家を売ることはできません。家の売却額から足りない部分を自己資金を使って返済できるのなら、自己資金を使って完済することをおすすめします。

住み替えローンを利用する

新しい家を購入する際に、古い家の売却益や自己資金で払いきることができなかった住宅ローン残債(担保割れ)を、新しい家の住宅ローンに合算できるのが住み替えローンです。

住み替えローンの仕組みについて

住み替えローンを利用する際、金融機関による審査が行われるほか新居を購入しなければならないなどの制約はありますが、それ以上に古い家で払いきれなかったローン残債を新しい住宅ローンに合算できる点が、債務者にとって最大のメリットです。

ローンの支払いを一元化することができれば、それだけ返済計画も立てやすくなりますね。

もしも家を売るだけではなく新居の購入や住み替えを考えているのであれば、住み替えローンの利用も検討してみるのがおすすめです。

住み替えローンについて詳しく知りたい方は「住み替えローンとは?仕組みと使える人の条件。使えない時の対処法も」という記事もご覧ください。

 

住宅ローンの返済について解説しました。自己資金でローンを返済できない場合は住み替えローンを使用するという方法もありますが、住み替えローンは金利が高く審査も厳しいため、自己資金もしくは家の売却額でローンを完済する方法をおすすめします。

買った時よりも高く売れる新築マンションの特徴

マンションを購入した後にマンションの価値が上がった場合、購入時より高く売却できることもあります。

どのようなときに購入時より高く売却できるのでしょうか。

話題になった街にある

テレビ番組や新聞、雑誌、インターネットなどで「住みたい街」に選ばれるなど注目されている街にあるマンションは高く売れる傾向にあります。

住んでいる街が話題になると、その街に興味を持つ人が増えるため少し高めの価格でも購入したいという買主が増えるのです。

街だけでなく話題になった駅の近くにマンションがある場合も高値で取り引きされることもあります。

再開発された・される予定のある地域にある

再開発された地域

は一帯の価値が高くなります。

マンションの近くに駅や病院、有名学校などがあるとマンションの需要が高くなり売却価格も高くなります。まだ再開発されていない地域でも。近くに大型ショッピングセンターが建設されるといった再開発の情報があれば多少強気の価格でも家を売ることができるでしょう。

高級マンションが建設された地域にある

マンションの周辺に高級マンションが建築されるとその地域のイメージが良くなるため注目が集まるようになり、新築マンションだけでなく中古マンションの購入を検討している人も増えるでしょう。

このように自分のマンション自体の価値が上がらなくても周囲のマンション次第では高く売却することができるのです。

新築マンションを高く売却するコツ

新築マンションを売却する際は、住宅ローンの完済や、住み替え先での費用など多くのことを考えながら家の売却をしなければなりません。

ここからは新築マンションを高く売るためのコツを解説します。

できるだけ早く売る

繰り返しにはなりますが、築年数が浅いマンションほど高く売却することができます。

㎡単価(万円/㎡) 価格(万円) 専有面積(㎡)
~築5年 88.24 5891 66.76
築6~10年 75.33 5075 67.37
築11~15年 62.85 4482 71.32
築16~20年 57.51 4179 72.67
築21~25年 46.93 3202 68.22
築26~30年 31.04 1883 60.66
築31年~ 33.34 1904 57.12

築年数と売却価格の表を見てみると、築年数が浅いマンションほど高い売却価格であることが分かります。

少しでも高く売却したいと考えているならば築年数が経過する前にすぐ売却することが大切だと言えるでしょう。

複数の不動産会社に査定をしてもらう

マンションを売却する際は不動産会社に査定を依頼していくらで売れそうか価格を出してもらいます。その査定を行う際には複数の不動産会社に査定を依頼するようにしましょう。

不動産会社の査定には明確なルールがないため、不動産会社によって査定結果が異なります。

つまり、1社の査定結果を見ただけでは、その査定結果が正しいのか判断することはできず、安く売却してしまう可能性があります。また、査定結果が1つだけではマンションの売却相場を把握することもできません。

不動産会社の査定価格が正しいのか、マンションの売却相場を知るためにも3社以上の不動産会社に査定依頼をするとよいでしょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する際は不動産一括査定サイトのイエウールの利用がおすすめです。簡単な必要事項を入力するだけで24時間いつでも無料で査定依頼をすることができます。

あなたの不動産、
売ったら いくら?

あなたの不動産、
売ったら いくら?

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
物件種別
step2
都道府県
step3
市区町村
step4
町名
step5
字・丁目

マンションの売却が得意な不動産会社と媒介契約を結ぶ

数多くある不動産会社の中でも、「売却業」「賃貸業」「管理業」など専門にしている業務が違います。マンションを売却する際は「売却業」を専門にしている不動産会社を探して媒介契約を結ぶようにしましょう。

売却専門の不動産会社のほうが売却実績が多く、ノウハウや専門知識があるためよりスムーズに売却業務を行えます。

また、マンションの売却が得意であるかも確認しましょう。同じ売却業を専門としている不動産会社でも「一戸建てを売るのが得意」というように得意な物件があります。マンション売却が得意な不動産会社であれば、売却ノウハウが蓄積されており、高く売却するためのアドバイスをもらうことができるでしょう。

不動産会社の専門領域や得意な物件を確認するには、不動産会社のホームページを確認するか、担当者に直接質問してみるとよいでしょう。

売り出し価格を高く設定しておく

少しでも高く売却したい場合は、マンションの査定価格より少し高めに売り出し価格を設定するとよいでしょう。

査定価格は不動産会社が算出する「うちの会社ならこのくらいで売却できそうです」という価格のことです。あくまで売却できそうな目安の価格のため、査定価格以上の売り出し価格を設定しても売れる可能性は十分にあります。

また、買主候補が見つかった際に値下げを交渉されることもあります。初めから売却希望額で売りに出すと値下げ対応をした際に売却希望額より低い価格で売却することになってしまいます。

新築マンションの売却額で住宅ローンの返済をしたり、住み替え先の購入費用にあてたいと考えている方は、手元に残したい価格を考えて売り出し価格を設定するとよいでしょう。

しかし売り出し価格を高く設定しすぎると買主が見つからずマンションが売れ残ってしまうこともあるので、売り出し価格を設定するときは不動産会社に相談してみるのもよいでしょう。

余裕のある売却計画を立てる

マンションを高く売却したいなら、余裕のある売却計画を立てることも大切です。

高く売りたいのであれば、値引き交渉をじっくりと行い値引き率を抑えたり、高値でも購入したいという買主が現れるまで探す必要があります。

売却期間を十分に確保していないと、売却価格を下げて買主を探すことになります。

高値での売却にこだわりたい方は余裕をもって半年程度を見込んで売却計画を立てておくと安心です。

マンションを売却するときのコツについて詳しく知りたい方は「マンションを高く・早く売却するコツをマンション売却の流れにそって解説!」という記事もご覧ください。

 

ここまで新築マンションの売却について解説してきました。

1日でも入居してしまうと中古マンションとしての売却になり購入時と同じくらいの価格で売ることは難しいですが、築5年未満のマンションでは、新築マンションと同じくらいの価格帯で取り引きされるケースもあります。

新築マンションを高く売却するためには、築年数が浅いうちに売却することがポイントです。まずは不動産会社に査定を依頼して売却活動を始めてみましょう。

他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

マンションを売る

あなたの不動産、
売ったら いくら?

あなたの不動産、
売ったら いくら?

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
物件種別
step2
都道府県
step3
市区町村
step4
町名
step5
字・丁目
完全無料
【完全無料】うちの価格いくら?