間取りに応じたマンション売却のポイント
2LDKや3LDKは、ファミリー層がターゲットになるのに対して、ワンルームマンションは単身者や投資向け、のように、間取りに応じて買主となるターゲットは異なります。
間取りによってターゲットは異なる
それぞれのターゲットのニーズを汲み取り、適切な販売戦略を行えば、間取りに関係なく売却につなげることができます。まずは代表的な間取りとそのターゲットについて見ていきます。
1R、1K、1DKについて
1R（ワンルーム）は居室内にキッチンが付いたタイプで、1Kは居室外にキッチンを設けたタイプです。1DKは居室外にダイニングキッチンがあり、寝室と食事するスペースを分けたい人向けです。
これらは、1つの居室、もしくはプラスしてキッチンや食事するスペース（ダイニング）が付いた間取りであり、いずれも居住の場合は、単身者をターゲットになります。
また投資目的で購入、売却されることも多い間取りとなります。
間取りで大きな差がつくことがないため、投資用としても居住用しても立地の良さがポイントとなります。
1LDKについて
ソファーなど大きめの家具が置けるリビングとダイニングキッチンが一体となったタイプです。1DKと比較して面積も広めになるため、1～2人暮らしの世帯向きです。
単身者がメインターゲットとなりますが、住み替えで費用が安くすむことから、セカンドライフをおくる高齢の夫婦にも一定の人気があります。
都市部の方が需要が高くなりますが、郊外ですと駐車場が付いている方が査定は良くなります。
保有するマンションの立地により、ターゲットも変わってくると思いますが、高齢者向けなのか、30代単身者向けなのかによって、広告戦略はまるっきり変わってきますので、信頼できる不動産会社の存在は不可欠です。
2LDKについて
2つの居室プラスLDKが付いた間取りです。部屋が2つあることから、単身者もしくは結婚して間もないDINKS（子どものいない夫婦2人世帯）や子どもが独立した夫婦2人だけのシニア世帯向けと言えます。
そういった層は、必ずしも購入をしなくても、賃貸でも構わない場合も多く、若い夫婦で将来的に子どもを生む予定があるカップルは3LDKを希望します。
そういった意味では、中古市場では比較的人気のない間取りと言われていますが、DINKSや老夫婦の場合、通勤や周辺環境の充実度を重視する傾向が強いため、都市部では駅チカや周辺に商店街や病院などの施設が多いと人気も高くなります。
3LDKについて
部屋数の多い3LDK以上は、ファミリー向けの間取りで市場でも人気が高くなっています。子どもが2～3人いてもそれぞれに個室を割り振ることが可能ですし、高齢になった両親を将来的に引き取るという選択肢もできます。
3LDKになると賃貸では割高になる傾向も有り、結婚や出産などライフステージの変化に応じて購入に踏み切る層も多くなるため、2LDKと比較すると圧倒的に需要があると言えます。中古市場でも人気が高い間取りで、条件のよい物件であればすぐに成約する一方で、競合より魅力がなければ売れ残ってしまうリスクもあります。
ファミリー向けとなると専有面積が広くなるため、都心部に近くなるほど数も少なくなり価格帯も上がります。
郊外に行くほど広めの間取りのマンションも増え、価格帯も手ごろになる傾向があります。
同時に敷地内に駐車場を設けられる余裕も出てくるため、マイカーのある世帯にはぴったりのタイプと言えます。
4LDKについて
部屋数が多くなる4LDKは中古マンション市場では、売れにくいと言われています。その理由は、“価格が高すぎる”ことと“部屋が多すぎる”ことです。
特に都心部では、核家族化がすすみ、子どもも1?2人という世帯が多いのが現状です。
ターゲットとなるのは、子どもが2?3人いる、もしくは父か母の仕事部屋などがほしい、広めの収納がほしいなど限られた層になってくるでしょう。
しかし、購入希望者を見つけることができれば、スムーズに売却できることも考えられます。
実績が豊富で信頼できる不動産会社を見つけることができれば、高く売ることも不可能ではありません。
間取り以外の要素
間取りは専有面積と比例するため中古価格を決める重要な要素となりますが、ほかにも価格を左右する重要なポイントがいくつもあります。以下に紹介するポイントを押さえて、自分の物件が相場的にどれほどの価値があるのかを知っておくようにしましょう。最寄り駅までの距離
マンションを選ぶ際にアクセシビリティ、つまり最寄り駅までの距離は重要なポイントです。目安として最寄り駅から徒歩7分以内にあるマンションは高めの査定がつく傾向にあります。
駅についても、急行・快速電車の停車駅や始発駅（毎朝電車に座って移動できる）は人気があり、こういった細かな部分もプラス査定に反映される可能性があります。
周辺環境
スーパーマーケット、コンビニ、病院、郵便局、学校などが近隣に多く並ぶエリアにある物件は、人気もあり高額査定の対象です。会社の帰りや幼稚園の送迎時に気軽に買い物ができる環境は、ファミリー層にとっては非常に好印象です。
また再開発が進み、近隣に大型商業施設や鉄道の新駅ができるようなケースでは、中古価格が新築で売り出されていたときの価格を上回るとこともあります。
建物の築年数
新しいマンションほど資産価値が高く、築年数が経つにつれその価値は下落していきます。一般的に築10年を過ぎると資産価値が落ちてくると言われ、当然査定にも影響を及ぼします。
立地条件がよく、メンテナンスが行き届いているマンションであれば、古いものでもニーズがありますが、注意したいのは「耐震基準」です
耐震基準とは、地震によってどの程度までの揺れならば建物が倒壊しないかを定めた基準値になりますが、地震が頻発する日本では誰もが気になるところです。
1981（昭和56）年6月1日以降に建築許可が下りた建物は「新耐震基準」を満たしているため、売却査定の大きな分岐点になると覚えておきましょう。
階数と方角
都心部に多い高層マンションは、高層階に行くほど価格が高くなります。マンションを選ぶときに日当たりや眺望を重視する人は多く、ステータスともなります。「富士山が見える」「打ち上げ花火が見える」といった希少性の高い付加価値も生まれるマンションもあります。
方角面では、日当たりのよい南向きの部屋はやはり人気があります。
一方で日当たりの悪い北向き、日照時間が限られる東向きは低めの査定になります。
西向きも日当たりは良好と言えますが、特に真夏は厳しい西日が差し込むため、冷房費がかさむこともあり、敬遠する人もいます。
居室内の状態
築浅物件の場合、壁紙やフローリングなどに特に汚れや破損が見られない場合、修繕やハウスクリーニングをすることなく売却できるでしょう。もし、売却前提で居住している場合は、日ごろからキレイに部屋を使っていれば査定額も大きく下がりません。
一方で、キッチンやトイレ、ユニットバスといった水回りは劣化が早く、買主も内覧時に特に注意する点になります。
汚れが落ちにくい場合は、ハウスクリーニングをするなど工夫が必要になります。
ただし、リフォームはおすすめできません。
高額な費用がかかるうえに、その分の費用を売却額に上乗せすることができないため、余程のことがない限りは査定前にリフォームをする必要はないでしょう。
建物自体の管理・修繕状況
マンションの共用部（エントランス、エレベーター、廊下、駐輪所など）のメンテナンスもマンション価格を左右する要素です。メンテナンスや定期的な修繕はマンションの管理組合が主体となり行うものですが、組合員による会合が定期的に開催され、計画的な修繕のプランが立てられているか、管理費がしっかりと積立てされているかも重要。
修繕費がしっかりと積み立てられていなかったり、毎月の管理費が高い場合、マンション価格が適切でも買主は割高だと考えます。共用部分がしっかり管理されているマンションは、買主に好印象を与えることができますし、管理人が常駐している、住民同士のコミュニティが醸成されているといった点も査定に影響を与えます。
施工会社の知名度
マンションを建設した建築会社（ゼネコン）や販売会社が有名な企業の場合、ネームバリューによる安心感もあり査定額が高めになることがあります。逆に過去に不祥事や法令違反があった企業の場合、中古市場の人気が落ちることもあります。
とは言え、施工会社や販売会社は買主のなかでは優先度は低め。また工夫次第で強みに変えることもできない要素のため、有名企業が関わった物件であればラッキー程度に考えてもよいかもしれません
２LDK・３LDKでこんな物件なら更に強い
2LDKや3LDKなどファミリー向けのマンションは、市場でも盛況です。そのため激しい競争になることもあり、最悪売れ残ってしまうことも考えられます。
しかし、ファミリータイプには間取り以外にも購買意欲を刺激するような魅力的なアピールポイントがたくさんあります。もちろんすべての物件に該当するわけではありませんが、2LDK、3LDKマンションでよく見られる付加価値について見てみましょう。
２LDK・３LDKファミリー向け。広さがすべてではない
まずはLDKの特性上、リビングが広く取られているという点です。近年、部屋の多さよりも1つの部屋の広さが重視される傾向があります。
その背景として、友人・知人を招いてホームパーティをする、団らんの時間を重視する家庭が増えてきているのです。
築年数の古いマンションを購入後、リフォームで間仕切りを撤去して、広いリビングにして住むようなケースもそういった志向の現れでしょう。
収納スペースの有無もマンションでは重要なポイントです。戸建のように設計上発生したデッドスペースや屋根裏などを利用して収納を作ることができないため、広めの収納スペースのあるマンションは人気が高くなります。
特にウォークインクローゼット（WIC）は、洋服をたくさん所持している人や、キャンプやゴルフなどアウトドア用品を多数所持している世帯にとっては絶対に外せないポイントと言えるかもしれません。子育て重視の世帯では、専用庭が付いた1階や広めのバルコニーを有した最上階を選ぶケースも多いようです。
マンションの1階はセキュリティやプライバシーの面から敬遠する人が多く、価格も安くなる傾向にありますが、ガーデニングやちょっとした農作業、キャッチボールやビニールプールで水遊びができるなど、専用庭のある1階でしか味わえないメリットがあります。
また広めのバルコニーがある部屋では、天気のよい日にマットを敷いて寝転んだり、読書をしたりと誰にも邪魔されない時間を満喫できます。
価格帯は跳ね上がりますが、一部のマンションでは最上階をルーフテラスとして使える設計になっているところもあり、より開放的な休日を過ごすことができるでしょう。
このように単純に間取りと言っても、買主が何を望むかによって、弱みが強みに変わることもありますし、その逆も考えられます。
その地域にはどういう層が多く、どういうニーズがあるのか？をしっかりと把握して、適切な販売戦略を立てることが重要なことがお分かりいただけると思います。
そのためには、売主の希望を理解した上で適切な価格や戦略を立案してくれる不動産会社の存在は不可欠と言えるでしょう。
㎡という基準で大きな差が生まれる
マンション購入のためローンを組むときのメリットもあります。住宅の床面積が50㎡以上の物件の場合、毎年の住宅ローン残高の1％が10年間にわたり所得税から控除される「住宅ローン減税制度」と呼ばれる減免措置があります。
こちらは入居した翌年の確定申告時に、税務署に必要書類を提出することで控除が受けられます。
それ以降は、勤務先にローンの残高証明を提出することで年末調整時に控除が受けられるようになります。
買主がローンを組むことを考慮すると、減税措置などの点も非常に大きなポイントとなるでしょう。
「住宅ローン減税制度」の注意点として、登記簿に記載のある面積が「50㎡以上」であることが条件となります。
登記簿上の面積は、部屋の内側の壁からの面積を測った数値になりますが、一般的に不動産広告に記載されている「専有面積」は、壁芯つまり壁や柱の中心部から図った面積となります。
当然、登記簿面積の方が小さくなるため、専有面積が50㎡前後で表記されている住宅の場合、登記簿面積の条件をクリアできず住宅ローン減税を受けられなくなるので確認が必要です。
マンションの売却を少しでも検討しているのであれば、「自分のマンションがいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。
そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分のマンションに適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。
まずは、自分の物件種別を選択してから査定依頼をスタートしてみましょう！査定依頼に必要な情報入力はわずか60秒で完了します。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
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ターゲットを理解するだけではマンション売却は難しい
このように間取りに応じて、ターゲットは異なります。しかし、ターゲットを理解したからといって、売却が成功するわけではありません
たくさんの競合に勝たなくてはいけない
まずターゲットやニーズを把握しても、競合も多く存在します。また競合もあなたと同様にニーズを理解して、緻密な販売戦略をたてているかもしれません
では、自分の物件が競合に勝っていて、負けている部分はどこなのか？
どういう広告を打ち、販売戦略で勝負をすればいいのか？
豊富な販売実績と知見を持つ不動産会社と手を組まなくては売却を成功するのは難しいでしょう。
不動産会社にどのように動いてもらうか？
たとえ、良い不動産会社と出会えても、こちらの熱意を伝えなくては、積極的に動いてもらえない可能性もあります。不動産会社と媒介契約を結んでも、不動産会社は他の物件も担当しているため、ずっとあなたの物件に関わっていられるわけではないのです。
また物件の強みや弱み、不安な箇所に関しても、ずっと住んでいたあなたの方が詳しく知っています。
伝えたいことはしっかりと伝え、どのような対策が有効か、二人三脚で進める必要があります。良い不動産会社の存在は必須ですが、不動産会社任せにしていると決してマンション売却は成功しません。
「一緒に戦える」不動産会社を見つけよう
より深いニーズやターゲットの把握、それに合わせた販売戦略、また法律や税金など専門的な知識も必要になります。さらに不動産売買は高額の取引になる上、司法書士など専門家立ち会いのもと取り交わさなくてはいけない書類もあります。
そのため信頼できる不動産会社を見つけだすことが成功の第一歩となります
売主の意思や要望をきちんと汲み取り、効果的な販売戦略を立ててくれる業者を選ぶことが重要となります。
具体的には、以下のポイントを念頭に置いて不動産会社選ぶと良いでしょう
- 同一物件の過去の販売実績
- 業者の得意分野を事前に知る
- 不動産会社の規模
- 営業担当者との相性
販売実績
まずは、同一もしくは類似物件の売買の実績の有無です。過去の実績があると、マンションの設備や周辺環境のニーズも正確に把握していると考えられます。
そのため極端に偏った査定額が出ないという安心感があります。
特に直近の契約件数が多いほどよいでしょう。
得意分野を知る
また、不動産会社の業務形態やコンセプトを事前に知っておくことも重要。マンションよりも戸建てや土地の売買、テナント向けの事業用物件の仲介を得意としている業者もあります。
また、同じマンションでも築浅のマンションをメインに仲介している業者もあれば、あえて古めのマンションに注力し、大規模なリフォームによって付加価値をつけて売り出す業者もあります。
このようspan class=”underline”>不動産会社と言っても、得手不得手がありますので、マンション売却を得意しており、実績がある不動産会社を選びましょう
不動産会社の規模
名前の通っている大手であれば、自社のネットワークを利用して、幅広く物件広告をリーチできる強みがあり、大きな集客が期待できると言えます。その一方で、地元を中心に展開している中小規模の不動産会社にも強みがあります。
中小規模の不動産会社は、地域のことを大手以上に精通している可能性があり、親身になって相談に乗ってくれるアットホームな業者も多く存在します。
営業担当者との相性
そして、最後はやはり営業担当者との相性でしょう。不明点があった場合の相談や販売活動の報告など、日ごろから電話やメールでのやり取りが発生してきますが、そのときの言葉遣いや態度などから「本当にこの人に任せて大丈夫かな？」と不安を覚えることがあるかもしれません。
人間同士である以上どうしても相性がありますが、営業担当者に満足がいかなかった場合、担当を変えてもらい、それでも不満が解消できないようだったら不動産会社を変えてみることも重要です。
いずれにしろ、信頼できる不動産会社を味方につけられるかで物件成約の成否が変わってくるのです。
良い不動産会社がいれば、売却も成功しやすくなる
良い不動産会社に出会えたら、これまで見てきたようなニーズもより地域に特化したものを把握しているでしょう。根拠がある査定額を提示してくれますし、物件の弱みに対して的確な打ち手を講じてくれるはずです。
一方で良くない不動産会社だとこちらの希望売却価格や希望売却時期などの要望をあまり聞いていくれなかったり、ニーズの把握もずれている、対策に関しても的外れだったりする可能性があります。
そうなると当然、売却はうまくいかないことになります
では、市場のニーズと物件の価値を理解し、こちらの要望にしっかりと応えてくれる不動産会社と出会うにはどうすればいいのでしょうか？
まずは一括査定サイトでの査定申し込みから始めよう
「不動産会社も数あってどこに依頼すればいいのかわからない」「各社に依頼する手間が面倒臭い」。特に初めてのマンション売却となればこういった意見が出てくるのも当然のことでしょう。
不動産会社選びは、インターネットによる「一括査定」をおすすめします。
一括査定は、住んでいる地域とマンションの条件や設備を入力するだけで、申込者と不動産会社をマッチングしてくれるサービスです。
条件などを入力し送信した後、不動産各社から電話やメールが入り、入力内容をもとにした見積価格を提示してくれます。
複数の査定額とその根拠を聞くことで、信頼できる不動産会社を見極めることができます
まとめ
ファミリー向けのマンションは、間取りが増えるほど物件数も少なくなり価格帯も上がります。また、都心部へ近くなるほど広い部屋の確保が難しくなるのも現状です。
しかし、間取りごとにターゲットは異なりますが、ピタリと当てはまる条件でマンションを探している人が必ずいるはずです。
信頼できるマンション売買のプロを一早く見つけて、販売戦略を立てていくことが早期に成約できるための近道となるはずです。
あからさまに高い査定を提示する業者ではなく、販売実績がある大手や地元に強い不動産会社を選びましょう。
またしっかりとこちらの要望を聞いてくれるか、というのも重要なポイントです。
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