不動産売却時の引越しのタイミングと引っ越し費用って何が掛かるの?

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こんにちは。イエウールコラム編集部です。
自宅を売って別の家に住み替える場合、不動産の売買手続きだけでなく引っ越しの準備もしなければなりません。ここでは引っ越しの準備について、いつまでに引っ越し業社の手配を行うべきかや引っ越しに伴う費用について解説していきます。

先読み!この記事の結論
  • 家を売却する際は、引き渡しの1カ月前までには引越し業者に依頼をしておく
  • 引っ越しにかかる費用は荷物の量や引っ越しの時期よって異なる

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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

はじめに

家の引越しというと、最初は不動産売却のための情報収集に始まり、不動産会社との媒介契約、買い手が見つかれば売却の手続きと引渡し、最後に引越しと様々な手続きがあります。

自宅など不動産売却を頻繁に行っているという方は少数派でしょうから、一連の手続きの流れや時期・タイミングについて迷わずにスムーズにできるという方は稀でしょう。そこでそのような方の参考になるように以下にご紹介していきます。

不動産売却の流れ

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自分の所有する不動産を売却することが決まったら、まずは売却の流れを知ることが重要です。 以下にその流れをご説明するので参考にしてみてください

(1)情報を収集する

まず自分が売ろうとしている不動産がどれくらいの価格で売れるのかについて情報を集めることが必要です。
不動産の相場価格に関する情報は、地元の不動産で尋ねてもいいですが、昨今ではインターネット上の情報が非常に充実しており、忙しい方でもとても便利でお勧めです。

実際に売却する不動産の周辺にあって、似たような条件で売り出されている不動産の情報もある程度までは参考になるでしょう

例えば、自宅のマンションを売りに出す場合、広さや間取り、最寄り駅からの距離、築年数などの条件が似たような物件の売却情報などをチェックしてみます。
もちろん、地元の不動産業者で地元ならではの相場観を教えてもらうこともムダにはなりません。

(2)査定を依頼する

相場情報について大まかに掴んだら、不動産会社に個別に査定依頼をして見積もり額について教えてもらいます。
査定依頼は不動産業者に直接出向いても構いませんが、それよりもインターネット上にある一括査定依頼サービスが便利です。
所在地や広さ、間取りなどの基本情報を送信するだけですぐに簡単な見積もり金額を複数の不動産会社が知らせてくれます。
不動産の査定には机上査定と訪問査定とがあり、サイト上で基本情報を知らせて過去の成約価格などから査定金額を算出してもらうのが机上査定です。

しかし、机上査定は売却対象の不動産を直接訪問して査定する訳ではなく、あくまで相場や直近の成約価格などから算出された売却価格にすぎません。
従って最終的に売却を依頼する不動産会社や担当者の良し悪しを見極める意味でも訪問査定をしてもらい、実態に合ったより正確な査定価格を算出してもらうようにしましょう。

また、訪問査定をしてもらえば、担当者と直接話すチャンスがあります。そこで集客方法や担当者の知識や経験、実績などについて確認することもできます。

(3)媒介契約を締結する

上記の訪問査定をしてもらい、最終的にこれはという納得のできる不動産会社があれば、正式に売却活動を依頼するための媒介契約を締結して売出しをスタートさせます。
この媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属選任媒介契約の3種類があり、それぞれに一長一短ありますので、その特徴を把握しつつ、自宅の条件などに合った契約方法を選択することが大切になります。

(4)売却活動をスタートして買い手を探す

媒介契約を締結すると不動産会社は売却活動に入り、チラシや新聞広告の出稿、レインズに登録して広く売り出し始めた自宅についての情報を広めてくれます。
専任媒介契約あるいは専属選任媒介契約を締結した場合、3か月間は契約した不動産会社に拘束されますので、自分で見つけてきた買主や他の不動産会社が見つけてくれた買主に売却することはできなくなります。

その反面、契約した不動産会社は売買が成立すれば販売手数料が入ってくる訳ですから、予算をかけて積極的に広告出稿やオープンハウスなどの形で様々な営業活動を行い、成約に向けて動いてくれます。

尚、専任媒介契約あるいは専属選任媒介契約の場合、不動産会社は担当者の営業活動についての報告義務があるためにどのような営業活動を行い、見込み客などの有無といった状況について定期的に知らせてもらえます。
見込み客のうち、時おり指値といって販売価格よりも低い希望価格が提示される場合がありますが、そのような場合も仲介する不動産会社は交渉に立ち会ってくれます。

(5)不動産売買契約を結ぶ

売却活動の結果、自宅の買主が見つかったら不動産売買契約を締結します。
この段階においては通常、売買代金の一部となる手付金を買主から受け取り、売買の意思確認とします。この場合の手付金ですが、一般的には物件価格の10%程度を受け取ることになります。そして
売主となるあなたは家を引渡すための準備に取り掛かり、買主は購入のための手続きを取ります。ここではローンに残債があれば売却資金を元に返済や抹消登記と新たな所有者となる買主への移転登記を行うための準備が始まります。

(6)物件の引渡のための準備開始する

上記の売買契約の際に物件の引渡のスケジュールなどを決めますので、そのスケジュールに合わせて引渡しが完了するように準備を始めることになります。引越しのタイミングや流れについては後述していますのでそちらを参照してみてください。

(7)残代金を受け取り、物件を引渡す

引渡手続きでは、売買代金の残代金を受領するのと同時に、登記申請(抵当権抹消、所有権の移転等)を行います。
一連の手続きは仲介している不動産会社の担当者と利用する金融機関、依頼を受けた司法書士などで進めてくれますので、基本的には必要書類を渡すだけで構いません。そして残代金を受け取った日に買主に鍵と物件を引渡して不動産売却が完了です。

どのタイミングで引越しの準備をすればいいの?

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(1)引越しのリミットは残代金決済まで

売却が決まった場合、自宅をいつまでに引渡し、引越す必要があるのでしょうか。
通常、物件の引渡が行われる日は買主から残代金の決済が行われる日となっています。
残代金とは売却代金からすでに受け取っている手付金を引いた金額のことです。
不動産取引では代金の決済と物件の引渡は同じタイミングで行われるのが原則ですので、残代金が決済されれば物件の引渡義務が発生し、それまでに引越しを完了していなければならないことになります。
よって遅くとも残代金の決済日前日が引越しのタイムリミットとなります。
ただし、これはあくまで最終リミットにすぎず、引越しの際には何かしら不測の事態が発生するとも限りませんのでギリギリのタイミングではなく、少し余裕を持たせた対応をしておきたいところです。

(2)いつまでに準備するのがベストなの?

上述のように残代金決済日をリミットとして引渡が行われますので、自ずと引越しの日取りやその準備をいつからいつまでにするのかが見えてきます。
家財道具のうち、不要なものについては売却や処分する時間や子供の学校の手続きなどを考慮するとローン審査の承認から引渡までの間、遅くとも引渡の一か月前から引越しの準備に取り掛かりたいところです。
引越しの流れや手続きの詳細については後述する「引越し準備カレンダー」を参考にしてみてください。

【引越し準備カレンダー】

(1)1か月前

まず引越し業者の手配を始めます。引越し業者一括サイトなどを利用して見積もりを取り、業者を選定しておきます。特に繁忙期に引越しする場合には予約が取れないケースもありますので早目に押さえておきましょう。 お子さんがいる場合には学校の転校手続きも必要です。さらにインターネット業者に転居の連絡を入れ、解約手続きを行います。粗大ゴミについても予約の必要があるケースもあり、早目に回収の依頼をしておいたほうがいいでしょう。

(2)2週間前

固定電話を利用している場合は解約手続きをしておきます。
実際に取り外すのは引越し当日に利用することも多くなるため引越し完了直前が理想的です。

(3)1週間前

市区町村で印鑑や本人確認書類持参の上で住民異動届を提出します。
合わせて電気や水道、ガスといった業者へ転居の連絡を入れておきます。新聞を購読している場合も合わせて転居する旨を伝えておきます。また、郵便局に転居届の提出をします。

(4)当日

電話機やインターネットを取り外し、電気、水道、ガスの各料金を精算します。電気の場合、ポストに投函されているハガキに必要事項を記入の上、ブレーカーを上げておきましょう。

残代金の回収と物件を引渡す際の注意点

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(1)残代金の回収

物件の引渡にあたり、買主から残代金を回収します。
買主が銀行などからの住宅ローンを利用する場合はローンが実行されます。売主も同様のローンにより該当物件を購入し、売却時において残債がある場合、買主のローンによる資金によって売主側の銀行に対して返済が同時に行われることになります。
上記の例ではさらに売主側の銀行が売却物件に対して設定していた抵当権の抹消登記、さらに買主側への所有権移転登記を同時に行います。
実際の手続きは司法書士に一任されて行われます。

(2)物件を引渡す際の注意点

物権を引渡す際ですが、何点か注意点があります。
まず、住宅設備等に不具合などがある場合は買主に申告しておきましょう。築20年を超す古い物件などは引渡後にトラブルの原因に発展する場合があるからです。
また、固定資産税や都市計画税、マンションなどの場合は管理費等について物件引渡日以降の分を日割り計算により買主側から回収します。
残代金の回収が済めば鍵を買主に渡しますが、同時に物件によって実測図や建築関係書類、付帯設備の保証書や取り扱い説明書といった必要書類があれば同時に買い主へ引渡すことも忘れないようにしましょう。

引越しに掛かる費用

(1)引越し費用

引越しにかかる費用ですが、まず作業そのものに対して発生し、引越し業者に支払う費用があります。
さらに賃貸物件を借りていた場合は退去時に部屋のクリーニング費用や建物や建具の修繕など原状回復のために退去費用が発生する場合があります。これらの費用は通常は敷金から振替えられる場合が一般的です。引っ越し業社に支払う代金は、荷物の量や新居までの距離、引っ越しを行う時期によって大きく変わります。就職や転勤が多い3月や同じく9月は、引っ越しの件数が多いため予約が取りづらく、費用も数十万円単位の見積もりとなる場合もあります。逆に引っ越しが少ない8月や11月で、荷物の量も少なく同じ市内への引っ越しの場合、数万円で済むこともあります。

(2)マンションや戸建てでは費用が異なるか?

マンションや戸建てといった建物のタイプによって引越しの費用も異なると考えられ、一般的には戸建てのほうがマンションよりも費用が高いと考えられていますが、必ずしもそうとは言い切れません。

というのも引越し費用の原価計算は作業時間をベースに考えられているからです。作業時間の計算は単純で「作業時間=部屋からトラックまで1往復の運搬時間×部屋とトラックの往復回数」となります。戸建てがマンションよりも高くなるのは、総じて部屋の広さがマンションよりも広いケースの多い戸建てのほうが、荷物が多い傾向にあるからです。

荷物が多ければ運搬時間も当然に多く発生し、作業時間が長くなりますので費用も割高になります。また、同じマンションでも階数やエレベーターの有無によって費用は異なり、高い階のほうが作業時間も長くなり、費用も高くなる傾向にあります。
例えば、エレベーターの無いマンションの1階と4階では1階のほうが安くなりますし、エレベーターの無いマンションの3階よりもエレベーターのあるマンションの5階のほうが作業時間は短く、安い傾向にあると言えるでしょう。
さらに億ションなどと呼ばれる高級マンションやタワーマンションの場合、ホールや廊下などの共用部分が広くて長いものが多くなります。
よって、それだけトラックから部屋までの搬入経路も長くなり、養生もそれだけ広い範囲で必要になることから作業時間も長くなり費用も高くなると言えます。

まとめ

不動産売却の際には売却手続きだけでなく、引渡や引越しなどやるべきことが多いものです。
スムーズに準備するためにもやるべきことをリスト化して進めると上手くいくでしょう。

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最後に不動産を売却する際に重要な不動産会社を探す方法について触れてみます。売却時には地元の不動産会社を調べて、訪問してみるのもいいのですが、実際に一社ずつ訪問して絞り込んでいくのは大変な作業になります。そのような場合におすすめなのが、不動産会社一括査定サイトに査定依頼することです。一括査定サイトのメリットは一度に複数社の査定を受けることができ、他社より高く売却してくれる業者や、相談できる業者を簡単に探すことが出来ます。
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不動産売却を検討しているようでしたら一度検討してみてはいかがでしょうか?

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