マンションから戸建てに住み替えるなら｜上手な資金計画の立て方

現在マンションに住んでいて、さまざまな理由から、戸建てへの住み替えを検討しているという人もいるでしょう。例えば、お子さんが生まれてマンションでは手狭に感じたり、隣室の騒音が気になったり。また、ペットを飼いたいからというケースもあるかもしれません。

この記事では、住み替えるメリットやデメリット、気を付けるべきこと、資金計画はどうすればよいかなどについて紹介していきたいと思います。

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1. 資金計画の立て方

マンションから戸建てへの住み替えを考えた際に、まず不安に思うことは資金計画についてではないでしょうか。とくに、現在お住まいのマンションに残債がある場合、二重ローンにしないように計画を進める必要があります。どのように資金計画を立てるべきか、詳しく解説します。

1.1. マンションのローン残債を確認する

マンションから戸建てに買い替えるためには、まずは費用の見通しを付けないことには始まりません。見通しを付けるためには、マンションのローン残債があるかどうかを知ることが重要です。現在のマンションのローン残債がないようであれば、売却した代金をそのまま戸建ての購入資金に充てられます。

もしも残債がある場合は、マンションの売却代金でローンが完済できるかどうかを、不動産会社などに確認してみましょう。基本的に、マンションのローンは完済しなければ、売却する事はできません。しかし、住み替えローンとも呼ばれる「買い替えローン」を利用すれば、売却も可能です。「買い替えローン」とは、ローン残債と買い替え先の戸建てのローンを、合わせて組むローンのこと。

しかし、「これ以上はローンを増やしたくない」という人もいるでしょう。その場合は、マンションの売却代金を、一戸建ての購入資金に充てられるように、自己資金が増えるまで時期を待つということも一つの方法です。

1.2. マンションの価値を査定してもらう

戸建て購入のための資金計画を立てるためには、お住まいのマンションにどのくらいの価値があるのかを、査定してもらうことも大切です。しかし、いざ査定と思っても、どこに依頼すればよいのかわからないという人が、ほとんどではないでしょうか。

査定依頼をする場合は、1社だけでなく複数の不動産会社に依頼すすることをおすすめします。なぜなら、会社によって査定額に差が出てくるため、複数に依頼することで、適正な価格を知ることにつながります。また、不動産会社や担当者との相性もあるので、そういった意味でも1社に絞ることはおすすめできません。

そうは言っても、「いくつもの不動産会社をまわる労力も時間もない」という人も多いでしょう。そんな人には、ネットで簡単に最大6社の査定をしてくれる「イエウール」がおすすめです。全国1600社以上の優良な不動産会社が登録されていて、1分ほどの入力だけで最適な査定価格を提案してくれます。

複数社に査定を依頼したら、査定額だけでなくそれぞれの対応の仕方や、担当者の人柄なども含めて比較検討し、判断するようにしましょう。

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1.3. 毎月返済できる額を決める

新しく家を購入するのもいいですが、肝心なことは将来を見据えて、ローン返済のプランを決めることです。現在の状況だけでなく先のことも考え、長いスパンで返済可能な額に設定する必要があります。例えば、子どもの教育費に関しても、成長に合わせて出ていくお金を考慮すべきでしょう。実際に住宅資金として使える金額は、入居費用、生活予備費、将来のための貯蓄を差し引いた額になります。

もしも、予算の編成比率がオーバーしそうであれば、様々な対策を考えることも大切。考えられる対策の一つに、親から資金援助してもらう方法があります。その際には、一般住宅であれば最大700万円までの贈与税が非課税となる「住宅取得資金贈与の特例」を活用しましょう。

昨今、住宅を建てる世代の平均貯蓄額は減少する一方で、60歳以上の親世代に関しては、その4分の1が3,000万円以上の貯蓄を有しているといわれています。「住宅取得資金贈与の特例」は、そういった背景から、若い住宅取得世代の負担を軽減するために、設けられた施策です。

「住宅取得資金贈与の特例」の非課税枠は、契約する時期や住宅の種類によって限度額が変わってきます。

※表中の「質の高い住宅」とは、省エネルギー性の高い住宅及び、耐震性の高い住宅、バリアフリー性の高い住宅のいずれかを満たす住宅のことです。

契約時期	消費税8％で住宅を取得した場合		消費税10％が適用された場合
	一般住宅	質の高い住宅	一般住宅	質の高い住宅
2019年4月～2020年3月	700万円	1,200万円	2,500万円	3,000万円
2020年4月～2021年3月	500万円	1,200万円	1,000万円	1,500万円
2021年4月～12月	300万円	800万円	700万円	1,200万円

 

1.4. 返済期間を決める　

月々のローンの返済額も重要ですが、返済していく期間に関しても慎重に検討する必要があります。住宅ローンは、どうしても長期的に返済していくことになりがちですが、定年した後まで支払っていくことは、リスクが大きいので避けたいところです。定年の年齢から、現在の年齢を引いた年数が、理想の返済期間といえます。

1.5. 二重ローンにしないためには

一戸建ての買い替えの際に、二重ローンにすることは極力避けたいものです。もしも、現在のマンションの分と戸建ての分のローンをダブルで組んでしまうと、今までの約2倍の金額を返済に充てなければなりません。そんなことにならないように、できる対策をみていきましょう。

住み替える前に売り出す

二重ローンを避ける一つの方法として、現在住んでいる状態でマンションを売りに出しつつ、新居の戸建ての購入計画を進めるという方法があります。しかし、計画していた時期よりも、早めに売れることもあるかもしれません。その場合、購入する側も通常であれば、住宅ローンの審査等に1カ月近くかかると考えられます。

そのため値段を少し下げたり、引き渡しを行うまでの間の家賃を、支払ったりなどの条件を提示して、新居に住み替えるまで待ってもらうことも良いです。

もう一つ、住み替え前に売り出す際の問題点として、内覧をどうするかということが挙げられます。マンションを売却するためには、内覧が重要な要素を占めます。そのため、できる限り生活感が出ないように掃除を徹底して、部屋の中を清潔にスッキリとさせておくことが大切です。とくに浴室やトイレなどの水回りや、壁などには厳しいチェックの目が向けられるので、普段からこまめにきれいにしておきましょう。

全てが完了するまで賃貸住宅に住み替える

確実に二重ローンを避けたいのであれば、現在のマンションが無事に売却できて、そのローン返済が完了するまでは、賃貸住宅に住むという手段を選ぶと良いでしょう。しかし、いつまでも待っていられるものではありませんし、場合によっては、その間に理想の物件にめぐり合うこともあるでしょう。そうなると、必要性に駆られて二重ローンになる可能性も出てくるかもしれません。

2. ２マンションから戸建てへ住み替えるメリット

2.1. 自由設計ができ部屋数も増え住まいが広くなる

住居が広くなればそれだけ心にゆとりが生まれますし、子育て世代にとっては、隣室や階下の住人に気を遣わずに過ごせることは、大きなメリットと言えるでしょう。

また注文住宅であれば、玄関を吹き抜けにしたり子供部屋にロフトを作ったりなど、自由設計できる点もメリットといえます。最新設備の整ったマンションも素敵ですが、自分の希望通りに建てた家なら、よりリラックスして過ごせそうです。

2.2. 高い維持費を支払わなくて済む

マンション住まいでネックになることと言えば、維持費が高いということ。戸建てであれば、毎月必ず支払わなければならない、マンション特有の維持費が必要なくなることは、大きなメリットと言えるでしょう。

管理費や修繕費の他にも、駐車場代や、場合によっては駐輪場代がかかることもあります。とくに、タワーマンションの管理費は高く、例えば70平米の部屋の場合、都心部で通常は平均15,000円ほどのところ、高層の場合は24,000円ほどかかるといわれています。

管理費に関しては、70平米の広さであれば月に14,000円程度かかります。さらに、駐車場代はお住まいのエリアによって変動するものの、5,000～20,000円ほどかかってきます。これらを合計すると35,000～50,000円程度は必要になるというわけです。

さらに見逃せないことは、修繕積立金は築年数ごとに上昇していくという点です。ローン返済に加えて、このマンションの維持費がかなりの負担になっているというケースも、少なくないようです。

2.3. 資産として子供に不動産を残すことが可能

マンションであれ一戸建てであれ、いずれは子供に不動産資産として残すことになるでしょう。建物だけに焦点を当てて考えると、税法上の耐用年数においては、戸建ては22年に対してマンションは47年です。しかし、どちらもその価値は年々下がっていきます。

古くなった際は、一戸建てであれば自由にリフォームをしたり、建て替えたりすることもできます。さらに、将来的に家を取り壊すことになったとしても、土地が残り何かしらの利用価値が見込める点がメリットでしょう。

3. マンションから戸建てへ住み替えるデメリット

今お住まいのマンションを手放して、一戸建てに住み替えることは、何かしらのメリットを見込んでのことでしょう。しかし、メリットの裏には必ずデメリットも存在します。ここで、戸建てへ住み替えるデメリットについて、考えてみましょう。

3.1. 自分で修繕積立貯金を行う必要がある

一戸建てに住み替えた場合、修繕費などのマンションにかかる維持費を支払う必要がないことが、メリットの一つに挙げられます。マンション住まいの場合は、どんなに支払いが厳しいとしても、毎月必ず決められた金額を、維持費として払う必要があります。

しかし、戸建てであっても修繕費がかかることは同じことです。それぞれの耐用年数を比較しても、鉄筋コンクリート造のマンションに対して、木造建築の一戸建ては2分の1程度だと言われています。戸建ては、手入れ次第でその寿命が変わってくるので、定期的に修繕をしていくことが望ましいです。

そこで必要となってくるのが、修繕費としての積立貯金を行うこと。普段から家の寿命を考えて、こまめに修繕を行うことは、なかなか難しいかもしれません。しかし、いざ大きな修繕が必要になったときに、思わぬ出費が待ち受けています。老後の思わぬ出費の第1位が「戸建ての修繕費」とさえ言われているので、きちんと貯金して準備しておくことが大切です。

3.2. マンションよりも光熱費が増える場合がある

マンションから念願の一戸建てに引っ越した人の多くが、「広々と暮らせるようになった」という点に満足しているようです。反面、部屋が広くなったり部屋数が増えた分だけ、光熱費がかさんでしまうケースも。

マンションであれば、家族がリビングで過ごす時間が長いですが、戸建てに引っ越した場合、それぞれの部屋で過ごす時間も増えるでしょう。そうなると、個々にエアコンや暖房を使用する機会が増え、必然的に光熱費もかかってきます。

3.3. 防犯対策を自分達でしっかり行う必要がある

マンションに住んでいると、セキュリティーにおいてかなり厳重に管理されていて、防犯面に関しての不安要素は少ないでしょう。一方戸建ての場合は、自分達でしっかりと防犯対策をし、自分の家は自分で守る必要があります。

とくに戸建て住宅は、マンションに比べて窓も多くなり、1階部分に関してはきちんと施錠をするなど、十分に気を付けなければなりません。戸建ての場合は、こういったセキュリティー面に対する不安を感じている人は、意外に多いようです。

3.4. 周辺環境が大きく変わる可能性

戸建てへ住み替えた場合の「デメリット」とまでは言えないかもしれませんが、立地条件が変わることで、交通の便や商業施設などの周辺環境が、ガラリと変わる可能性が高くなります。とくに都心部では、利便性の良い場所に戸建は少なく、マンションが多いことが現実です。

例えば、車で5分ほどしか離れていない同じ間取りの戸建でも、県をまたぐことで、価格が1,000万円も違うケースもあります。したがって、周辺環境の下調べをすることは、かなり重要と言えます。また、新興住宅地では、近所付き合いが密になる可能性もあるので、近所との距離感にも注意が必要になってくるでしょう。

4. 理想の住まいを見つけよう

マンションから憧れの戸建てへ住み替えるためには、住宅ローンの返済やマンションの売却など、手間のかかる面倒なことが多いことも現実です。しかし、住み替えをすると決めたら、しっかりと資金計画を立てて、順を追って手続きをこなしていきましょう。

二重ローンにしないためにも、マンションを売却する際は、できるだけ高値で買取ってもらいたいですね。そんな時には1社に絞らずに、複数の不動産会社に査定してもらいましょう。

4.1. マンションの売却業者を探すならイエウール

マンションを売却することになっても、多くの場合は初めての経験となり、どこに査定を依頼すべきか悩ましいところでしょう。また、複数の不動産会社に足を運ぶことは、難しいということもあるのでは？

そんなあなたには、ネットでさっと必要事項を入力するだけ（入力時間はたった1分）で、最大6社に査定してもらえる「イエウール」がおすすめです。イエウールには、全国1600社以上の不動会社が登録されていて、売却実績が豊富な不動産業者の査定結果を知らせてくれます。

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