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現在マンションに住んでいて、さまざまな理由から、戸建てへの住み替えを検討しているという人もいるでしょう。例えば、お子さんが生まれてマンションでは手狭に感じたり、隣室の騒音が気になったり。また、ペットを飼いたいからというケースもあるかもしれません。
この記事では、住み替えるメリットやデメリット、気を付けるべきこと、資金計画はどうすればよいかなどについて紹介していきたいと思います。
先読み！この記事の結論
- ローン残債を確認する
- マンションの価値を知る
- 返済額・期間を決める
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マンションから戸建てに住み替える
「住み替え」といっても、マンションからマンション、戸建てからマンションなど様々なパターンがあります。そこで本記事では「マンションから戸建てに住み替える」と、どんなメリットやデメリットがあるのか、実際に住み替えるまでの全体的な流れなどを深掘りしてご紹介していきます。
住み替えのメリット
どうせ住み替えるなら、妥協せずに理想のマイホームに住みたいものですよね。そこでまずは、マンションから戸建てに住み替えた場合のメリットをご紹介します。
維持費を抑えることができる
マンション住まいでネックになることと言えば、維持費が高いということ。戸建てであれば、毎月必ず払わなければならない「管理費」「修繕積立金」「駐車場代」などのランニングコストは必要なくなります。さらに見逃せないことは、修繕積立金は築年数ごとに上昇していくという点です。ローン返済に加えて、このマンションの維持費がかなりの負担になっているというケースも、少なくないようです。
空間づくり・ライフスタイルを楽しめる
注文住宅であれば自由設計が可能になるので、部屋数や間取り、キッチンのデザインなど、自分好みの暮らしやすい住居を手に入れることができます。住宅が広くなればそれだけ心にゆとりが生まれますし、子育て世代にとっては、隣室や階下の住人に気を遣わずに過ごせることは大きなメリットとも言えるのではないでしょうか。
最新設備の整ったマンションも素敵ですが、自分の希望通りに建てた家なら、よりリラックスして過ごせそうですね。
周囲への騒音などに気を遣わなくていい
マンション住まいだと気になるのが階下や隣への騒音配慮。しかし戸建てであれば子供がいたり、ペットを飼っていたりしていても、マンションほど気を遣わずに思い切り遊ばせてあげることができます。庭でBBQを楽しんだり、夏にはプールを出して遊んだり、マンションではできなかったアクティビティの幅がぐんと広がります。このように家族全員が、のびのびと自分のライフスタイルを心から楽しむことが可能になります。
将来的に子供に財産として残せる
マンションであれ戸建てであれ、いずれは子供に不動産資産として残すことになるでしょう。建物だけに焦点を当てて考えると、税法上の耐用年数においては、戸建ては22年に対してマンションは47年です。しかし、どちらもその価値は年々下がっていきます。古くなった際は、戸建てであれば自由にリフォームをしたり、建て替えたりすることもできます。さらに、将来的に家を取り壊すことになったとしても、土地が残り何かしらの利用価値が見込めます。
住み替えのデメリット
すでに購入したマンションを売りに出し、新たに戸建てを購入するとなると不安な点はたくさん出てくるはずです。住み替えという大きな決断をする上で、デメリットを理解しておくことはとても重要です。
マンションよりも光熱費が増える可能性
マンションから戸建てに引っ越すと、部屋が増え、面積も広くなります。つまりその分、家族が別の部屋で同時に電気・水を使うこと増えますので、それに応じて光熱費は上がると考えておいた方がよいでしょう。
管理人はいない！修繕や掃除は自己管理
戸建てに管理人さんはいないので、玄関前や駐車場の掃除などももちろん自身でやることになります。また、マンションとの大きな違いは、経年劣化する家の修繕費用はすべて自己負担になるということです。老後、修繕費に苦しめられることがないようにするためにも「修繕費積立貯金」をすることが必要です。
防犯対策を強化しなければならない
マンションはセキュリティにおいて厳重に管理されていますが、戸建てとなると自分たちでしっかりと防犯対策をしていく必要があります。戸建ては窓も多く、1階から侵入できる可能性がありますのでこの点は注意した方がよいでしょう。
交通に不便が出る可能性がある
マンションは基本的に、通勤が便利になる立地である場合が多く、対して戸建ては駅から少し離れた住宅街に建てられやすい傾向にあります。エリアを決める際には付近のバス停や駅までのアクセス方法も確認しておくとよいでしょう。
売却・購入にかかる費用
住み替えのメリット・デメリットを確認したところで、次に気になるのは資金繰り。売却・購入ともに印紙税とは別にさまざまな請求が発生します。それぞれにかかる費用を見やすく一覧にしていますので、大体の費用をイメージしてみましょう。マンション売却にかかる費用
マンションの売却時には、様々な費用がかかります。一般的にはマンションを売却した時の価格の5～7％くらいが目安とされていますが、詳しい内訳を確認していきましょう。| 項目 | 費用の目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | （売却額×3％）＋ 6万円 + 消費税 |
| 印紙税 | 1,000円〜6万円 ※売却金額により異なる。 |
| 抵当権抹消費用 | 司法書士へ依頼するとして5,000~2万円程 |
| ローンを一括返済するための費用 | 一括繰り上げ返済にかかる金融機関への手数料1~3万円 |
| 譲渡所得税・住民税・復興特別所得税 | 売却した年の1月1日での保有期間によって異なる 保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63% 保有期間が5年超なら譲渡所得の20.315% |
| その他費用 | ※費用項目より異なる。 |
仲介手数料とは
不動産を売買する際、不動産会社に仲介をしてもらった場合にかかるのが仲介手数料です。仲介手数料は、「宅地建物取引業法」によって定められているもので計算式は以下のようになります。
- （売却額×3％）＋ 6万円 + 消費税
| 売却価格 | 仲介手数料(税抜) | 消費税10% 仲介手数料(税込) |
|---|---|---|
| 1,000万円の場合 | 36万円 | 39万6,000円 |
| 3,000万円の場合 | 96万円 | 105万6,000円 |
| 5,000万円の場合 | 156万円 | 171万6,000円 |
| 1億円の場合 | 306万円 | 336万6,000円 |
印紙税とは
不動産の売買の際に発生する、不動産売買契約書に対しその売買価格に応じた印紙を貼るために納める税金のことを指します。また、平成26年4月1日から平成32年3月31日までの間に作成された不動産売買契約書に貼り付ける印紙は軽減税率の適用を受けることができます。
軽減税率の適用を反映させた際の印紙税は以下の通りです。
※現在は減税措置の適応は終了しています（令和2年4月現在）
| 記載された契約金額 | 税額 |
|---|---|
| 10万円を超え 50万円以下 | 200円 |
| 50万円を超え 100万円以下 | 500円 |
| 100万円を超え 500万円以下 | 1千円 |
| 500万円を超え 1,000万円以下 | 5千円 |
| 1,000万円を超え 5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円を超え 1億円以下 | 3万円 |
ここで2点、注意する事があります。
印紙を貼る必要があったにも関わら貼っていなかった場合、3倍の額の過怠税が課されてしまい、また印紙を貼った後はそれぞれ所定の方法で消印をする必要がありますが、消印されていない場合は印紙の額と同額の税金をおさめなくてはなりませんので、手続きは最後まで確実に行いましょう。
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戸建て購入にかかる費用
続いて、戸建て購入時にかかる費用についての内訳です。購入時に必要な費用は、一般的にマンション購入額の5～8％と言われています。| 項目 | 費用の目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | （売却額×3％）＋ 6万円 + 消費税 |
| 印紙税 | 1,000円〜6万円 ※購入金額により異なる。 |
| 住宅ローン関連費用 | 融資事務手数料として3~5万円、もしくは融資額の1~2％前後 |
| 保険料 | 火災保険や地震保険などの費用※費用は保険会社による |
| その他 | 引越し費用や固定資産税などの税金 |
仲介手数料や印紙税などは、売却・購入の両方で発生するものです。
また、表にも記載の通り保険料などは加入する保険会社にもよるのであらかじめ確認をしておくとよいでしょう。
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戸建てへの住み替えの流れ
いざ住み替えを決断したところで、何から手をつけたらよいのかわかりませんよね。せっかくの戸建てへの住み替え。後悔しないためにも手順はとても大切になってきますので、全体の流れをご紹介していきます。
資金計画を立てる
マンションを売却し、戸建てを購入するという2段階での資金計画を立てる必要があります。せっかく夢のマイホームを手に入れたのに、あとから生活が苦しくなって余裕がなくなる…なんてことにならないように、確実なステップを踏んで抜けのないよう資金計画を立てましょう。
マンションのローン残債を確認する
まずは費用の見通しをつけるために、現在お住まいのマンションのローン残債がいくらあるのかを知ることが重要です。基本的には、マンションのローンを完済していることが、売却の前提条件になります。
もしもローン残債がある場合には、売却代金でローンを完済することが可能かを不動産会社に確認してみましょう。
手段として、ローン残債と買い替え先の戸建てのローンを合わせて組む「買い替えローン」を利用する方法もありますが、「これ以上ローンを増やしたくない」という人はマンション売却代金を一戸建ての購入資金に充てられるよう、自己資金が増える時期を待つのも選択肢に持っておくとよいかもしれません。
マンションの価値を査定してもらう
つぎに、お住まいのマンションにどのくらいの価値があるのかを査定してもらいましょう。査定額には、不動産会社によって差が出るものですので、依頼をする際は1社だけではなく複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。
そうは言っても、「いくつもの不動産会社をまわる労力も時間もない」という人も多いでしょう。
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複数社に査定を依頼したら、査定額だけでなくそれぞれの対応の仕方や、担当者の人柄なども含めて比較検討し、判断するようにしましょう。
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毎月返済できる額を決める
毎月の返済額は、現在だけでなく将来のことも見据えた長いスパンで返済可能であるかどうかを判断する必要があります。実際に住宅資金として使える金額は、入居費用、生活予備費、将来のための貯蓄を差し引いた金額になります。
今後の生活が確実に守ることができるように、予算は膨らませずにシビアに決めることがとても大切です。
返済期間を決める
月々のローンの返済額も重要ですが、返済していく期間に関しても慎重に検討する必要があります。住宅ローンは、どうしても長期的に返済していくことになりがちですが、定年した後まで支払っていくことは、リスクが大きいので避けたいところです。定年の年齢から現在の年齢を引いた年数が、理想の返済期間といえます。マンションを売りに出す
資金計画を立てたら、戸建て購入の前にマンションを売りに出しましょう。売りに出す際に知っておくとよい点をご紹介します。
二重ローンを避けるためには
戸建ての買い替えの際に、マンションのローン残債と二重ローンにすることは極力避けたいものです。もしも、現在のマンションの分と戸建ての分のローンをダブルで組んでしまうと、今までの約2倍の金額を返済に充てなければなりません。そのためにも「住み替える前に売りに出す」ことがポイントになってきます。
「二重ローン」についてより詳しく知りたい方はこちらの記事がおすすめです。
「売り先行」と「買い先行」のどちらかで動きは変わる
住み替えの流れには「売り先行」と「買い先行」の2パターンがあります。本記事では、はじめての住み替えでは様々なリスクがあるため、安全策ともいえる「売り先行」でご紹介してきました。
ここで一度それぞれのメリット・デメリットを確認をしておきましょう。
▶買い先行の場合
「買い先行」の場合の最大のメリットは、「時間をかけて新居を探すことができる」「引っ越しが1回だけで済む」という点があります。その反面、持ち家の売却金がない状態なので新居の購入資金に充てることができないというデメリットにもなりますので、資金に余裕のない人にはおすすめしません。
▶売り先行の場合
「売り先行」の場合の最大のメリットは、売却金を新居の購入資金に充てられることです。
資金の目安をもとに購入計画が立てられるため、金銭的なリスクを軽減できます。
しかし、新居の購入タイミングによっては繋ぎの住まいとして賃貸住宅への入居が必要になる場合には、2回の引っ越しが必要になり、その分追加のお金がかかってしまうという事も頭に入れておきましょう。
「売り先行か買い先行か」についてより詳しく知りたい方はこちらの記事がおすすめです。
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戸建てを探す
新居となる戸建てには「注文住宅」「中古戸建て」などパターンによって購入までにかかる期間が変わってきますので、ご自身の住み替えのスケジュールに沿った選択ができるとよいでしょう。注文住宅以外で住みたい物件の情報収集を行う際には、勤務先や子供の学校などに合わせた希望のエリアと、資金計画に見合った価格のものに絞り込むと、より希望に近い物件に近づくことができます。
候補の物件を絞り込んだ上で実際に見に行ってみて、内装や外装に問題はないか、周辺環境や交通の便など細部までしっかりと確認をして、「ここだ！」という納得のいく物件を探しましょう。
理想の住まいに住むためには売却額も大切
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