マンションから戸建てへ住み替えるメリットは？比較・不安要素を解説

様々な理由でマンションから戸建てへの住み替えを検討しているという人もいるでしょう。例えば、お子さんが生まれてマンションでは手狭に感じたり、隣室の騒音が気になったり。また、ペットを飼いたいからというケースもあるかもしれません。

しかしマンションでの生活に慣れている人は戸建てに住み替えて後悔しないか不安ですよね。そこでこの記事では、マンションと戸建ての比較や戸建てのメリットやデメリット、住み替え時の不安要素について解説しました。

この記事を読んで住み替えの不安を解消しマンションから戸建てへの住み替え準備を進めましょう。

あなたの不動産、
売ったらいくら？

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物件種別 分譲マンション一戸建て土地一棟アパート・一棟マンション区分マンション（収益）一棟ビル区分所有ビル（ビル一室）店舗・工場・倉庫農地その他

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マンションと戸建ての比較

住み替え先としてマンションと戸建てどちらを選ぶとよいのか迷っている方もいるでしょう。この章では様々な観点でマンションと戸建てを比較します。

維持費が安いのは戸建て

マンションよりも戸建てのほうが維持費を安く抑えることができます。

【それぞれ3000万円の物件に30年間住み続けた場合の生涯コスト】

上記で比較すると、マンションの方が30年間の合計で維持費が約1000万円程度高くなることが分かります。

固定資産税が安いのは戸建て

固定資産税とは家屋や土地といった固定資産について課せられる税金のことです。固定資産税は戸建ての方が安くなります。

戸建ての固定資産税

マンションの固定資産税

上記の表から分かるように固定資産税の総支払額はマンションと戸建てでは大きな差があります。

毎年かかる費用を抑えたい場合は戸建ての購入がおすすめと言えるでしょう。

耐用年数が長いのはマンション

耐用年数とは構造物の仕組みや材質の品質を維持できる期間という意味です。

鉄骨鉄筋コンクリートのマンションの耐用年数は47年、木造一戸建ての耐用年数は20年から22年とされています。耐用年数だけで見るとマンションのほうが長く住めるといえるでしょう。

しかし耐用年数が20年しかないからといって20年しか住めないというわけではありません。念入りなメンテナンスを行えば耐用年数を伸ばすことができ長く住むことが可能です。

マンションの場合、自分の部屋を定期的にメンテナンスしていても、上・左右の部屋のメンテナンスがされていない、マンション全体のメンテナンスが疎かになっている場合は耐用年数より前に住めなくなることもあるのです。

その点戸建ては独立した建物のため行うメンテナンス次第では長く住むことができるでしょう。

バリアフリー設計なのはマンション

戸建てに比べるとマンションはバリアフリー設計になっており老後も安心して生活することができます。

2階建てになっていることが多い戸建てでは階段の上り下りが大変であったり、部屋と廊下の境目に段差があったりとご高齢の方が生活するには大変な構造になっていることがあります。

しかしマンションであればワンフロアで生活することができるほか、部屋と部屋の境目に段差が少ないため高齢者の方も住みやすい設計になっています。

日当たりがいいのはマンション

マンションは戸建てに比べると高層であるため日当たりが良いです。

部屋が明るくなる、洗濯物が乾きやすいなど日当たりの良さを気にして部屋を購入するか決める方は大勢います。

しかしマンションの低層階に住む場合は戸建てと同程度の高さであるため日当たりのよさに差が出るとはいえないでしょう。日当たりのよい家に住みたい場合はマンションの高層階（3階以上）の部屋がおすすめです。

高く売れるのはマンション

高く売ることができるのはマンションと言えるでしょう。

出典：国土交通省　不動産価格指数

国土交通省が発表している不動産価格指数を見ると、マンションの売却価格はずっと右肩上がりになっています。その反面戸建て住宅の売却相場はほぼ横ばい状態です。

今後の不動産市場がどうなるかは分かりませんが、現在はマンションのほうが需要があり売却相場が高いです。

東京都大田区の築10年のマンション売出事例

情報提供元：住友林業ホームサービス株式会社

東京都大田区の築10年の一戸建て売出事例

情報提供元：住友林業ホームサービス株式会社

戸建てに住むメリット・デメリット

マンションに良いところがあるように、戸建てにも良いところがあります。戸建てへの住み替えを検討されている方にメリットはもちろん、あわせてデメリットもご紹介します。

戸建てのメリット

戸建てのメリットはいくつかありますが、主なものは以下になります。

周辺への音漏れを気にしなくてよい

戸建てはマンションより隣家との距離があるので音漏れしにくいです。

マンションで小さいお子さんなどがいると、下や横の部屋に音が漏れていないか気にしなくてはいけませんが、戸建てなら生活音は外に漏れにくいです。

洗濯や掃除機をかけるタイミングも気にせずすむので、時間を自由に使えます。

建物が無くなっても土地が残る

購入する物件にもよりますが、多くの戸建ては土地と建物を合わせて購入します。

そのため、建物がどんなに古くなってしまっても土地があるので、資産価値がゼロになることはありません。一方、マンションは土地の権利はあるものの部屋数で割った分のみになりので土地の権利の資産価値は少なく、ほとんどは建物価値です。

つまり、建物の価値がゼロとなると言われている法定耐用年数を過ぎたら、マンションの価値はほぼゼロになってしまうということ。戸建てなら建物が使えなくなっても土地だけで売却が可能です。

ランニングコストが無くなる

戸建てになれば管理費も修繕積立金も無くなります。

マンションは毎月支払わなくてはならず、修繕積立金は多くの場合10年の周期で値上がりがありますが、戸建てにすればいずれも支払いはなくなります。

さらに、駐車場付きの戸建てなら、毎月の駐車場代も支払う必要がなくなります。

守らなくてはいけない規約がない

戸建てならペットの飼育も玄関前の使い方も自由です。

マンションによってはペット禁止や玄関前の使い方についての規約などがありますが、戸建てにはなく好きなペットを飼育し植物を植えることも可能です。

庭や屋上があれば趣味などに合わせて自由に使うことができるでしょう。

戸建てのデメリット

残念ながら戸建てに住むことで感じてしまうデメリットもあります。主なデメリットは以下になります。

セキュリティが弱い

戸建てのセキュリティは自分で強化しなくれはなりません。

マンションになら当たり前に付いている監視カメラやオートロックなどが戸建てには付いておらず、自分で設定しなくてはなりません。さらに、平日の午後仕事などで家族が外出している時間もマンションなら管理人さんが常駐していますが、戸建てにはいません。

自分自身で防犯意識を上げ強化する必要があるでしょう。

修繕費などは自分で積立が必要

もし、戸建てが災害や劣化によって壊れてしまった場合、自分で修繕しなくてはなりません。

マンションなら修繕積立金があるので、壊れた際に新たに出費することはほとんどありませんが、戸建ては自分で直さなくてはならず、自分で修繕費を積み立てておかなくてはなりません。

修理を行う際の業者の手配などもマンションなら管理人がやってくれますが、戸建ての場合は自分で選定し依頼をしなくてはなりません。

バリアフリー設計ではない

注文しない限り戸建ての多くはユニバーサルデザインではありません。

階段や段差などがあり、扉も引き戸などではないことも。若いうちは特に問題ありませんが、高齢になった際に階段や部屋から部屋の移動に段差がある造りは住みづらくなってしまうでしょう。

マンションなら部屋の中に階段はなく、築年数がよほど古い物件でない限り段差のないフラットな造りになっています。

ゴミを毎日捨てられない

戸建ての場合、ゴミを捨てられるのは地域が指定した日のみ。

ゴミの集積スペースのあるマンションなら曜日を問わず好きな時間にゴミを捨てられますが、戸建ての場合はゴミを家で保管したりそのために早起きをしなくてはなりません。

さらに、地域によってはゴミ当番があり、ゴミネットの設置や回収、ゴミ捨て場の清掃などを行う必要があるでしょう。

住み替えの不安要素を解決しよう

住み替えを検討していても、不安な点が多く決めかねている方もいるのではないでしょうか。
本章では、住み替えの不安要素になる問題への対策をご紹介していきます。

ローン残債があっても住み替えはできる？

結論から言うと、残債があっても住み替えはできます。

しかし残債がある場合には買主に住宅を引き渡す前にローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。抵当権とは、対象の住宅を担保に取られることだと考えるとよいでしょう。

抵当権の設定された住宅は、住宅ローンの返済を延滞すると競売に掛けられる可能性があります。

1章でも解説したように現在マンションは高く売却することができます。マンションの売却価格を住宅ローンの完済資金や戸建てを購入する際の頭金に使用することができるでしょう。

売り先行と買い先行どちらが良い？

住み替えの流れには「売り先行」と「買い先行」の2パターンがありますが、おすすめしたいのは「売り先行」。その理由と違いについて解説していきます。

売り先行の場合

「売り先行」がおすすめな理由は、売却金を新居の購入資金に充てて負担を減らすことができるためです。

時間に余裕を持って買主との価格交渉をすることができるため希望に近い価格で売却できる可能性が高くなります。

ただ、売却してから新居に入居するまでの間の繋ぎの住まいが必要になる場合も。

親戚の家に一時的に住むなどの選択肢もありますが、長期化するなら賃貸住宅を借りる必要もあるでしょう。

買い先行の場合

「買い先行」の場合は売却が長引くと費用がどんどん大きくなっていく点が難点でしょう。

かといって売却を急ぐと買い手側から足元を見られ相場よりも安い価格で売却せざるを得ない可能性もあります。

これは、ローン残債がある家を買い先行で住み替えする場合、家が売れるまではダブルローンや住み替えローンを組まなければならないことからくるものです。売却時期が遅れるほど費用負担が大きくなるので、資金面に余裕のない方にはおすすめできません。

マンションから戸建てに住み替える時の流れ

先ほど紹介した売り先行で住み替えを進める場合の流れは以下のようになります。

1. 資金計画を立てる
2. マンションの価格を査定してもらう
3. マンションを売りに出す
   1. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
   2. マンションの販売開始
   3. 売買契約の締結
   4. マンションの引き渡し
4. 戸建てを探す

住み替えを進めるうえで重要なのはマンションの引き渡しの日と戸建ての購入日を合わせることです。マンションの引き渡しと戸建ての購入タイミングが合わない場合、仮住まいをすることになり、仮住まい先の家賃や引っ越し費用が2回かかるなど住み替えにかかる費用が高くなります。

マンションの売却活動を行いながら戸建てを探し、なるべく売却日と購入日が近くなるように住み替えを行いましょう。

マンションからの住み替え時はいつ？

マンションから戸建てへ住み替えるタイミングはいつが良いのでしょうか。物件が見つかる、家族構成が変わるなどさまざまなタイミングが重なり合い一概には言えませんが、さまざまタイミングをご紹介します。

子供の進学のタイミング

子供の進学のタイミングに合わせての住み替えです。

子供の進学は生活が分かるタイミングでもあります。幼稚園から小学校に上がるタイミングは勉強をする環境が必要となるタイミングですし、中学へ進学する際には1人の部屋を検討する時期。

高校への進学となると電車を使っての通学の可能性も出てくるので、通学を考えると望ましい地域が出てくることもあるでしょう。

また、進学のタイミングはいつ来るのか分かるので、住み替えの計画を立てやすいという利点もあります。

年収が上がるタイミング

物件によって異なりますが、マンションから戸建てへの住み替えは住宅ローンが増えることもあるのではないでしょうか。そうなると次に考えられるタイミングは年収が一定額へ達した時です。

国土交通省が公表した最新の令和元年住宅市場動向調査によると、二度目の住宅購入で戸建てを買った世帯の平均年収は注文住宅で780万円、分譲住宅で930万円でした。

年収に対する住宅ローンの返済負担率の平均は注文住宅で18.4％、分譲戸建住宅で20％、中古戸建住宅で15.2％。

あくまで平均であり、適切な負担額というわけではありませんが、1つの判断基準として年収と年間の返済負担額の平均値で住み替え先の物件が購入可能かなどを一度計算してみると良いでしょう。

不動産市場の価格推移

今現在の不動産市場の価格を見て住み替え時を考えるのも手でしょう。

マンションが高く売れる時期か戸建てが安く購入できる時期が住み替え時です。

2021年4月現在はマンションが高く売れる時期です。新築マンションの価格は地価の上昇や建材の高騰などにより2013年ごろから右肩上がり。現在では新築マンションの価格はバブル期と同等になり世帯年収1000万以上ないと難しいと言われるほどです。

そのため、新築マンションの購入が難しい一般年収の世帯は中古マンションの購入を検討する方も多く、中古マンションの需要も上昇中。レインズの2月度マーケットデータによると、売却価格も上昇しています。

2013年前後に購入した新築マンションなら購入金額より高くなる可能性もあるでしょう。

ただし、マンションと同じく戸建ての需要も高まっています。マンションほどではありませんが、新築・中古いずれも値上がっているのは覚悟しましょう。

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戸建て購入時の住宅ローンの借入・返済はどうなる？

マンションから戸建てに住み替える際に重要となるのが戸建ての購入資金です。住宅ローンを組んで戸建てを購入する方が多いと思いますが、どのように住宅ローンを返済することになるのかシミュレーションしてみましょう。

住み替え先の物件を住宅ローンを組んで購入する際の、「物件の購入可能額」や「住宅ローンの月々支払額」を確認することが出来ます。

ボーナス1回の返済額・頭金・返済期間・住宅ローン金利を選択することに加え、購入可能額を調べるときは毎月の返済額・月々の支払額を調べるときは購入希望物件価格を入力しましょう。

直接入力だけでなく、バーをスライドする事で各項目の数値を上下することが出来ます。また、借り入れを検討している住宅ローンの金利タイプ・金融機関を選択することで、住宅ローンの最新金利が出力されます。

マンションから戸建てへの住み替えにかかる費用は？

住み替えのメリット・デメリットを確認したところで、次に気になるのは資金繰り。売却・購入ともにさまざまな請求が発生します。それぞれにかかる費用を一覧にしていますので、大体の費用をイメージしてみましょう。

マンション売却にかかる費用

マンションの売却時にかかる費用詳しい内訳はこちらです。

では実際にマンション売却にはどのくらいの費用がかかるのかシミュレーションしてみましょう。

おおよその「売却価格」とマンションの「所有期間」と「取得費（取得時にかかった費用：購入価格）」と「諸経費」を入力することで、手取り金額や仲介手数料や印紙税・譲渡所得税といった費用がそれぞれいくらかかるか分かります。

戸建て購入にかかる費用

続いて、戸建て購入時にかかる費用についての内訳です。購入時に必要な費用は、一般的にマンション購入額の5～8％と言われています。

仲介手数料や印紙税などは、売却・購入の両方で発生するものです。
また、表にも記載の通り保険料などは加入する保険会社にもよるのであらかじめ確認をしておくとよいでしょう。

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マンションから戸建てへの住み替えがおすすめな人

ここからはマンションから戸建てへの住み替えをおすすめできる人の特徴を解説します。

隣人の騒音に悩まされず生活したい

マンションで生活していると騒音トラブルに悩まされる方が多くいます。

マンションでは壁を挟んですぐ隣に他人が生活しているため、隣人や上下階の住民の生活音が聞こえることがよくあります。メリットでもご紹介したように戸建てでは自分の生活音の音漏れも気にすることなく生活することができるため自分が騒音トラブルに巻き込まれることを防ぐことができるというもの戸建ての特徴でしょう。

もし他人の生活音が気になるのであれば、隣人の生活音が聞こえにくい戸建てへの住み替えがおすすめです。

管理費・修繕積立費の支払いが困難

マンションに住んでいる場合は毎月管理費や修繕積立費を支払わなければなりません。さらに車を持っている場合は駐車場代の支払いも必要です。

住宅ローンの支払いのほかにも毎月支払わなければならない費用が負担になることがあるでしょう。修繕積立費は10年周期で値上がりするため、現時点で修繕積立費の支払いが困難である場合は将来もっと生活が苦しくなることがあります。

ランニングコストの支払いが困難で住み替えを考えている場合は、戸建てへの住み替えを検討してみるとよいでしょう。

自由に暮らせる環境が欲しい

戸建てに引っ越すことで守るべき規約が無くなり自由に生活できる範囲が広がります。

戸建てを購入することで庭や玄関を自分の好きなように利用することができます。さらにマンションでは禁止されていることが多いペットも戸建てでは自由に生活することが可能です。

現在マンションで生活していて不自由を感じている方は戸建てに住み替えることでその悩みを解消することができるでしょう。

まとめ

マンションから戸建てに住み替えるには、きちんとした資金計画とスケジュール立てが重要になります。せっかく夢のマイホームに住み替えたのに二重ローンに追われて生活を切り詰めなければならない…なんてことにならないように、しっかりと資金計画を立ててスケジュール通りに売却と購入をこなしていく必要があります。

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監修者：逆瀬川 勇造（さかせがわ ゆうぞう）

宅地建物取引士、２級ファイナンシャルプランニング技能士 (AFP)。 地方銀行にてリテール業務に従事した後、住宅会社にて新築住宅や土地造成、土地仕入れに携わる。 金融知識を活かした住宅ローン提案、綿密なヒアリングからのライフプランニング、 税金や相続のアドバイスから税理士への橋渡しなど、新築住宅、不動産売買にまつわる金銭問題の解決を得意とする。