マンションから戸建てへのメリット|住み替えのタイミングはいつ?

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  • 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
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現在マンションに住んでいて、さまざまな理由から、戸建てへの住み替えを検討しているという人もいるでしょう。例えば、お子さんが生まれてマンションでは手狭に感じたり、隣室の騒音が気になったり。また、ペットを飼いたいからというケースもあるかもしれません。
この記事では、住み替えるメリットやデメリット、気を付けるべきこと、資金計画はどうすればよいかなどについて紹介していきたいと思います。

先読み!この記事の結論
  • ローン残債を確認する
  • マンションの価値を知る
  • 返済額・期間を決める

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戸建てに住むメリット・デメリット

戸建てのメリットデメリット
マンションに良いところがあるように、戸建てにも良いところがあります。戸建てへの住み替えを検討されている方にメリットはもちろん、合わせてデメリットもご紹介します。

戸建てのメリット

戸建てのメリットはいくつかありますが、主なものは以下になります。

周辺への音漏れを気にしなくてよい

戸建てはマンションより隣家との距離があるので音漏れしにくいです。

マンションで小さいお子さんなどがいると、下や横の部屋に音が漏れていないか気にしなくてはいけませんが、戸建てなら生活音は外に漏れにくいです。

洗濯や掃除機をかけるタイミングも気にせずすむので、時間を自由に使えます。

建物が無くなっても土地が残る

購入する物件にもよりますが、多くの戸建ては土地と建物を合わせて購入します。

そのため、建物がどんなに古くなってしまっても土地があるので、資産価値がゼロになることはありません。一方、マンションは土地の権利はあるものの部屋数で割った分のみになりので土地の権利の資産価値は少なく、ほとんどは建物価値です。

つまり、建物の価値がゼロとなると言われている法定耐用年数を過ぎたら、マンションの価値はほぼゼロになってしまうということ。戸建てなら建物が使えなくなっても土地だけで売却が可能です。

ランニングコストが無くなる

戸建てになれば管理費も修繕積立金も無くなります

マンションは毎月支払わなくてはならず、修繕積立金は多くの場合10年の周期で値上がりがありますが、戸建てにすればいずれも支払いはなくなります。

さらに、駐車場付きの戸建てなら、毎月の駐車場代も支払う必要がなくなります。

守らなくてはいけない規約がない

戸建てならペットの飼育も玄関前の使い方も自由です。

マンションによってはペット禁止や玄関前の使い方についての規約などがありますが、戸建てにはなく好きなペットを飼育し植物を植えることも可能です。

庭や屋上があれば趣味などに合わせて自由に使うことができるでしょう。

戸建てのデメリット

残念ながら戸建てに住むことで感じてしまうデメリットもあります。主なデメリットは以下になります。

セキュリティが弱い

戸建てのセキュリティは自分で強化しなくれはなりません

マンションになら当たり前に付いている監視カメラやオートロックなどが戸建てには付いておらず、自分で設定しなくてはなりません。さらに、平日の午後仕事などで家族が外出している時間もマンションなら管理人さんが常駐していますが、戸建てにはいません。

自分自身で防犯意識を上げ強化する必要があるでしょう。

修繕費などは自分で積立が必要

もし、戸建てが災害や劣化によって壊れてしまった場合、自分で修繕しなくてはなりません

マンションなら修繕積立金があるので、壊れた際に新たに出費することはほとんどありませんが、戸建ては自分で直さなくてはならず、自分で修繕費を積み立てておかなくてはなりません。

修理を行う際の業者の手配などもマンションなら管理人がやってくれますが、戸建ての場合は自分で選定し依頼をしなくてはなりません。

バリアフリー設計ではない

注文しない限り戸建ての多くはユニバーサルデザインではありません

階段や段差などがあり、扉も引き戸などではないことも。若いうちは特に問題ありませんが、高齢になった際に階段や部屋から部屋の移動に段差がある造りは住みづらくなってしまうでしょう。

マンションなら部屋の中に階段はなく、築年数がよほど古い物件でない限り段差のないフラットな造りになっています。

ゴミを毎日捨てられない

戸建ての場合、ゴミを捨てられるのは地域が指定した日のみ

ゴミの集積スペースのあるマンションなら曜日を問わず好きな時間にゴミを捨てられますが、戸建ての場合はゴミを家で保管したりそのために早起きをしなくてはなりません。

さらに、地域によってはゴミ当番があり、ゴミネットの設置や回収、ゴミ捨て場の清掃などを行う必要があるでしょう。

住み替えの不安要素を解決しよう

住み替えの不安
住み替えを検討していても、不安な点が多く決めかねている方もいるのではないでしょうか。
本章では、住み替えの不安要素になる問題への対策をご紹介していきます。

ローン残債があっても住み替えはできる?

結論から言うと、残債があっても住み替えはできます。

しかし残債がある場合には買主に住宅を引き渡す前にローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。抵当権とは、対象の住宅を担保に取られることだと考えるとよいでしょう。

抵当権の設定された住宅は、住宅ローンの返済を延滞すると競売に掛けられる可能性があります。

ローン残債がいくらあるかを確認して、完済できるようにしましょう。

ローン残債がある状態でのマンション売却についてより詳しく知りたい方はこちらの記事をご確認ください。

売り先行と買い先行どっちが良い?

住み替えの流れには「売り先行」と「買い先行」の2パターンがありますが、おすすめしたいのは「売り先行」。その理由と違いについて解説していきます。

売り先行の場合

「売り先行」がおすすめな理由は、売却金を新居の購入資金に充てて負担を減らすことができるためです。

時間に余裕を持って買主との価格交渉をすることができるため希望に近い価格で売却できる可能性が高くなります。

ただ、売却してから新居に入居するまでの間の繋ぎの住まいが必要になる場合も。

親戚の家に一時的に住むなどの選択肢もありますが、長期化するなら賃貸住宅を借りる必要もあるでしょう。

買い先行の場合

「買い先行」の場合は売却が長引くと費用がどんどん大きくなっていく点が難点でしょう。

かといって売却を急ぐと買い手側から足元を見られ相場よりも安い価格で売却せざるを得ない可能性もあります。

これは、ローン残債がある家を買い先行で住み替えする場合、家が売れるまではダブルローンや住み替えローンを組まなければならないことからくるものです。売却時期が遅れるほど費用負担が大きくなるので、資金面に余裕のない方にはおすすめできません。

マンション売却までの期間は?

マンションの売却に要する期間は平均で3~6ヵ月。
築年数やその物件の需要によっても差はありますが、マンションを売却する際に優先させることをあらかじめ決めておくと計画通りに売却がしやすくなります。

マンション売却はなるだけ「高く」「早く」売りたいものですが、この2つを両立させることは最も困難です。

高く売ることを優先する場合には、高めの価格設定で買手の反応を見ながらなるだけ売り出し価格のままで売れるようにじっくりと売却していきましょう。

早く売ることを優先する場合には、低めの価格設定でお値打ち感をアピールしてすぐに買手が見つかるような戦略を練って売っていくことが重要です。

マンション売却までの期間についてより詳しく知りたい方はこちらの記事をご確認ください。

戸建ての維持費はどのくらいかかるのか

結論から言うと、戸建てのほうがマンションよりも維持費を安く抑えることができます。

実際に戸建てとマンションを比較した維持費の内訳は以下の通りです。

【それぞれ3000万円の物件に30年間住み続けた場合の生涯コスト】

維持費用項目 戸建て マンション
税金(固定資産税など) 約240万円 約360万円
修繕費用 約690万円 0円
保険料 約40万円 約10万円
管理費・修繕積立金 0円 約940万円
駐車場代・駐輪場代 0円 約720万円
合計 約970万円 約2030万円

上記で比較すると、マンションの方が30年間の合計で維持費が約1000万円程度高くなることが分かります。

マンションからの住み替え時はいつ?

住み替えのタイミングとは
マンションから戸建てへ住み替えるタイミングはいつが良いのでしょうか。物件が見つかる、家族構成が変わるなどさまざまなタイミングが重なり合い一概には言えませんが、さまざまタイミングをご紹介します。

子供の進学のタイミング

子供の進学のタイミングに合わせての住み替えです。

子供の進学は生活が分かるタイミングでもあります。幼稚園から小学校に上がるタイミングは勉強をする環境が必要となるタイミングですし、中学へ進学する際には1人の部屋を検討する時期。

高校への進学となると電車を使っての通学の可能性も出てくるので、通学を考えると望ましい地域が出てくることもあるでしょう。

また、進学のタイミングはいつ来るのか分かるので、住み替えの計画を立てやすいという利点もあります。

年収が上がるタイミング

物件によって異なりますが、マンションから戸建てへの住み替えは住宅ローンが増えることもあるのではないでしょうか。そうなると次に考えられるタイミングは年収が一定額へ達した時です。

国土交通省が公表した最新の令和元年住宅市場動向調査によると、二度目の住宅購入で戸建てを買った世帯の平均年収は注文住宅で780万円、分譲住宅で930万円でした。

物件種別 平均世帯年収
注文住宅(全国) 780万円
注文住宅(三大都市圏) 745万円
分譲戸建住宅 930万円

年収に対する住宅ローンの返済負担率の平均は注文住宅で18.4%分譲戸建住宅で20%中古戸建住宅で15.2%

あくまで平均であり、適切な負担額というわけではありませんが、1つの判断基準として年収と年間の返済負担額の平均値で住み替え先の物件が購入可能かなどを一度計算してみると良いでしょう。

不動産市場の価格推移

今現在の不動産市場の価格を見て住み替え時を考えるのも手でしょう。

マンションが高く売れる時期戸建てが安く購入できる時期が住み替え時です。

2021年4月現在はマンションが高く売れる時期です。新築マンションの価格は地価の上昇や建材の高騰などにより2013年ごろから右肩上がり。現在では新築マンションの価格はバブル期と同等になり世帯年収1000万以上ないと難しいと言われるほどです。

そのため、新築マンションの購入が難しい一般年収の世帯は中古マンションの購入を検討する方も多く、中古マンションの需要も上昇中。レインズの2月度マーケットデータによると、売却価格も上昇しています。

令和3年2月 前年同月比
件数 3587 -4.3%
㎡単価 57.67万円 5.3%
価格 3775万円 5.7%
専有面積 65.46㎡ 0.3%
築後年数 21.94年 21.71年

2013年前後に購入した新築マンションなら購入金額より高くなる可能性もあるでしょう。

ただし、マンションと同じく戸建ての需要も高まっています。マンションほどではありませんが、新築・中古いずれも値上がっているのは覚悟しましょう。

【売り先行の場合】住み替えの手順

住み替えの手順
いざ住み替えを決断したところで、何から手をつけたらよいのかわかりませんよね。

せっかくの戸建てへの住み替え。後悔しないためにも手順はとても大切になってきますので、全体の流れをご紹介していきます。

資金計画を立てる

まずは費用の見通しをつけるためにマンションのローン残債がいくらあるのかを知ることが重要です。

もしもローン残債がある場合には売却代金でローンを完済できるかを不動産会社に確認してみましょう。

次に将来のことを見据え、長いスパンで返済が可能な毎月の返済金額を決めます。ここでは今後の生活が確実に守れるように、予算は膨らませずにシビアに決めることがとても重要です。

マンションの価格を査定してもらう

つぎに、お住まいのマンションにどのくらいの価値があるのかを査定してもらいましょう。

査定額には、不動産会社によって差が出るものですので、依頼をする際は1社だけではなく複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。そうは言っても、「いくつもの不動産会社をまわる労力も時間もない」という人も多いでしょう。

そんな人には、ネットで簡単に最大6社の査定をしてくれる「イエウール」がおすすめです。

全国1600社以上の優良な不動産会社が登録されていて、1分ほどの入力だけで最適な査定価格を提案してくれます。

複数社に査定を依頼したら、査定額だけでなくそれぞれの対応の仕方や、担当者の人柄なども含めて比較検討し、判断するようにしましょう。

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マンションを売りに出す

資金計画を立てたら、マンションを売りに出しましょう。
実際にマンションを引き渡すまでの流れをご紹介します。

【ステップ1】不動産会社との媒介契約

査定をしてもらったら、不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約とは不動産会社と結ぶ契約のこと。媒介契約には「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

それぞれに特徴があり、売却する家の状態やどのような売却を行いたいかを踏まえて売主が選択するものですが、最も選ばれている方法は「専属専任媒介契約」です。

専任媒介契約や専属専任媒介契約では1社としか媒介契約を結べないというデメリットがありますが、その分不動産会社が積極的に売却に取り組んで貰いやすいというメリットがあります。

査定依頼する中で信頼のおける不動産会社を見つけた場合にはおすすめの方法だといえるでしょう。

【ステップ2】買手集めと内覧対応

不動産会社と協力しながら、マンションの買手を見つけてもらいます。
買手を見つけるためにチラシを作成したり、購入を検討している買主への内覧対応などが主な作業になります。
マンションの内覧時には、部屋に良い印象を持ってもらうためにも家の中を清潔にしておくことはもちろん、水回りなどの匂いにも気を付けて万全な状態で迎えられる準備をしておきましょう。

【ステップ3】価格交渉

売り出し価格のまま売却できることもありますが、買主側から価格の値下げ交渉をされることがとても多いです。値下げ幅は数万~数百万と幅広いので予測はできませんが、自分の中で「ここまでなら下げられる」という最低売却価格のラインと、売却期間の残された時間や現在の資金面の状況などを考慮して応じましょう。

買主と価格交渉を行う際には、仲介を依頼している不動産会社と相談をしながら交渉に臨みましょう。

【ステップ4】売買契約

応報が納得のいく交渉が成立したら、いよいよ売買契約を結びます。
売買契約では、重要事項説明書、売買契約書、付帯設備表、物件情報報告書を読み合わせて、契約書へ署名捺印し、手付金の手続きをします。

売買契約にかかる時間はおよそ1~2時間程度です。

【ステップ5】マンションの引き渡し

引っ越し当日までに売主はマンションから退去して、ハウスクリーニングなども済ませておきます。マンションの引き渡しは、買主側が住宅ローンを借りる金融機関で行います。

引き渡しに必要な書類を確認して、買主が住宅ローンの融資実行を受けて、売主がその代金を振り込んで貰ったら決済完了です。

決済と同時に登記手続きを完了させ、マンションの鍵を引き渡したら引き渡し完了となります。

戸建てを探す

新居となる戸建てには「注文住宅」「中古戸建て」などパターンによって購入までにかかる期間が変わってきますので、住み替えのスケジュールに沿った選択ができると良いでしょう。

注文住宅以外で住みたい物件の情報収集を行う際には、勤務先や子供の学校などに合わせた希望のエリアと資金計画に見合った価格のものに絞り込むと、より希望に近い物件に近づけることができます。

候補の物件を絞り込んだ上で実際に見に行ってみて、内装や外装に問題はないか、周辺環境や交通の便など細部までしっかりと確認をして、「ここだ!」と納得のいく物件を探しましょう。

売却・購入にかかる費用

購入費用
住み替えのメリット・デメリットを確認したところで、次に気になるのは資金繰り。売却・購入ともにさまざまな請求が発生します。それぞれにかかる費用を一覧にしていますので、大体の費用をイメージしてみましょう。

マンション売却にかかる費用

マンションの売却時にかかる費用詳しい内訳はこちらです。

項目 費用の目安
仲介手数料 (売却額×3%)+ 6万円 + 消費税
印紙税 1,000円〜6万円 ※売却金額により異なる。
抵当権抹消費用 司法書士へ依頼するとして5,000~2万円程
ローンを一括返済するための費用 一括繰り上げ返済にかかる金融機関への手数料1~3万円
譲渡所得税・住民税・復興特別所得税 売却した年の1月1日での保有期間によって異なる
保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63%
保有期間が5年超なら譲渡所得の20.315%
その他費用 ※費用項目より異なる。

仲介手数料とは

不動産を売買する際、不動産会社に仲介をしてもらった場合にかかるのが仲介手数料です。
仲介手数料は、「宅地建物取引業法」によって定められているもので計算式は以下のようになります。
  • (売却額×3%)+ 6万円 + 消費税
目安として、売却価格に応じた仲介手数料を一覧にしたものも参考にしてみてください。

売却価格 仲介手数料(税抜) 消費税10%
仲介手数料(税)
1,000万円の場合 36万円 39万6,000円
3,000万円の場合 96万円 105万6,000円
5,000万円の場合 156万円 171万6,000円
1億円の場合 306万円 336万6,000円

印紙税とは

不動産の売買の際に発生する、不動産売買契約書に対しその売買価格に応じた印紙を貼るために納める税金のことを指します。

また、平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成された不動産売買契約書に貼り付ける印紙は軽減税率の適用を受けることができます。

軽減税率の適用を反映させた際の印紙税は以下の通りです。

記載された契約金額 税額
10万円を超え 50万円以下 200円
50万円を超え 100万円以下 500円
100万円を超え 500万円以下 1千円
500万円を超え 1,000万円以下 5千円
1,000万円を超え 5,000万円以下 1万円
5,000万円を超え 1億円以下 3万円

ここで2点、注意する事があります。
印紙を貼る必要があったにも関わら貼っていなかった場合、3倍の額の過怠税が課されてしまい、また印紙を貼った後はそれぞれ所定の方法で消印をする必要がありますが、消印されていない場合は印紙の額と同額の税金をおさめなくてはなりませんので、手続きは最後まで確実に行いましょう。

「売却にかかる費用」についてより詳しく知りたい方にはこちらの記事もおすすめです。

戸建て購入にかかる費用

続いて、戸建て購入時にかかる費用についての内訳です。購入時に必要な費用は、一般的にマンション購入額の5~8%と言われています。

項目 費用の目安
仲介手数料 (売却額×3%)+ 6万円 + 消費税
印紙税 1,000円〜6万円 ※購入金額により異なる。
住宅ローン関連費用 融資事務手数料として3~5万円、もしくは融資額の1~2%前後
保険料 火災保険や地震保険などの費用※費用は保険会社による
その他 引越し費用や固定資産税などの税金

仲介手数料や印紙税などは、売却・購入の両方で発生するものです。
また、表にも記載の通り保険料などは加入する保険会社にもよるのであらかじめ確認をしておくとよいでしょう。
「戸建て購入にかかる費用」についてより詳しく知りたい方はこちらの記事がおすすめです。

まとめ

マンションから戸建てに住み替えるには、きちんとした資金計画とスケジュール立てが重要になります。せっかく夢のマイホームに住み替えたのに二重ローンに追われて生活を切り詰めなければならない…なんてことにならないように、しっかりと資金計画を立ててスケジュール通りに売却と購入をこなしていく必要があります。

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何度も査定依頼の書類に記入する手間が省けますし、24時間応募可能なので平日の夜でも査定依頼を出すことができ、スケジュールを遅らせてしまう心配も少ないです。

逆瀬川 勇造
監修者:逆瀬川 勇造(さかせがわ ゆうぞう)
宅地建物取引士、2級ファイナンシャルプランニング技能士 (AFP)。 地方銀行にてリテール業務に従事した後、住宅会社にて新築住宅や土地造成、土地仕入れに携わる。 金融知識を活かした住宅ローン提案、綿密なヒアリングからのライフプランニング、 税金や相続のアドバイスから税理士への橋渡しなど、新築住宅、不動産売買にまつわる金銭問題の解決を得意とする。
URL:P.D.P(FP 逆瀬川勇造)の金融・不動産情報ブログ

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