マンションから戸建てへのメリット｜住み替えのタイミングはいつ？

現在マンションに住んでいて、さまざまな理由から、戸建てへの住み替えを検討しているという人もいるでしょう。例えば、お子さんが生まれてマンションでは手狭に感じたり、隣室の騒音が気になったり。また、ペットを飼いたいからというケースもあるかもしれません。
この記事では、住み替えるメリットやデメリット、気を付けるべきこと、資金計画はどうすればよいかなどについて紹介していきたいと思います。

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戸建てに住むメリット・デメリット

戸建てのメリット

周辺への音漏れを気にしなくてよい

マンションで小さいお子さんなどがいると、下や横の部屋に音が漏れていないか気にしなくてはいけませんが、戸建てなら生活音は外に漏れにくいです。

洗濯や掃除機をかけるタイミングも気にせずすむので、時間を自由に使えます。

建物が無くなっても土地が残る

そのため、建物がどんなに古くなってしまっても土地があるので、資産価値がゼロになることはありません。一方、マンションは土地の権利はあるものの部屋数で割った分のみになりので土地の権利の資産価値は少なく、ほとんどは建物価値です。

つまり、建物の価値がゼロとなると言われている法定耐用年数を過ぎたら、マンションの価値はほぼゼロになってしまうということ。戸建てなら建物が使えなくなっても土地だけで売却が可能です。

ランニングコストが無くなる

マンションは毎月支払わなくてはならず、修繕積立金は多くの場合10年の周期で値上がりがありますが、戸建てにすればいずれも支払いはなくなります。

さらに、駐車場付きの戸建てなら、毎月の駐車場代も支払う必要がなくなります。

守らなくてはいけない規約がない

マンションによってはペット禁止や玄関前の使い方についての規約などがありますが、戸建てにはなく好きなペットを飼育し植物を植えることも可能です。

庭や屋上があれば趣味などに合わせて自由に使うことができるでしょう。

戸建てのデメリット

セキュリティが弱い

マンションになら当たり前に付いている監視カメラやオートロックなどが戸建てには付いておらず、自分で設定しなくてはなりません。さらに、平日の午後仕事などで家族が外出している時間もマンションなら管理人さんが常駐していますが、戸建てにはいません。

自分自身で防犯意識を上げ強化する必要があるでしょう。

修繕費などは自分で積立が必要

マンションなら修繕積立金があるので、壊れた際に新たに出費することはほとんどありませんが、戸建ては自分で直さなくてはならず、自分で修繕費を積み立てておかなくてはなりません。

修理を行う際の業者の手配などもマンションなら管理人がやってくれますが、戸建ての場合は自分で選定し依頼をしなくてはなりません。

バリアフリー設計ではない

階段や段差などがあり、扉も引き戸などではないことも。若いうちは特に問題ありませんが、高齢になった際に階段や部屋から部屋の移動に段差がある造りは住みづらくなってしまうでしょう。

マンションなら部屋の中に階段はなく、築年数がよほど古い物件でない限り段差のないフラットな造りになっています。

ゴミを毎日捨てられない

ゴミの集積スペースのあるマンションなら曜日を問わず好きな時間にゴミを捨てられますが、戸建ての場合はゴミを家で保管したりそのために早起きをしなくてはなりません。

さらに、地域によってはゴミ当番があり、ゴミネットの設置や回収、ゴミ捨て場の清掃などを行う必要があるでしょう。

住み替えの不安要素を解決しよう

ローン残債があっても住み替えはできる？

しかし残債がある場合には買主に住宅を引き渡す前にローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。抵当権とは、対象の住宅を担保に取られることだと考えるとよいでしょう。

抵当権の設定された住宅は、住宅ローンの返済を延滞すると競売に掛けられる可能性があります。

ローン残債がいくらあるかを確認して、完済できるようにしましょう。

ローン残債がある状態でのマンション売却についてより詳しく知りたい方はこちらの記事をご確認ください。

売り先行と買い先行どっちが良い？

売り先行の場合

時間に余裕を持って買主との価格交渉をすることができるため希望に近い価格で売却できる可能性が高くなります。

ただ、売却してから新居に入居するまでの間の繋ぎの住まいが必要になる場合も。

親戚の家に一時的に住むなどの選択肢もありますが、長期化するなら賃貸住宅を借りる必要もあるでしょう。

買い先行の場合

かといって売却を急ぐと買い手側から足元を見られ相場よりも安い価格で売却せざるを得ない可能性もあります。

これは、ローン残債がある家を買い先行で住み替えする場合、家が売れるまではダブルローンや住み替えローンを組まなければならないことからくるものです。売却時期が遅れるほど費用負担が大きくなるので、資金面に余裕のない方にはおすすめできません。

マンション売却までの期間は？

マンション売却はなるだけ「高く」「早く」売りたいものですが、この2つを両立させることは最も困難です。

高く売ることを優先する場合には、高めの価格設定で買手の反応を見ながらなるだけ売り出し価格のままで売れるようにじっくりと売却していきましょう。

早く売ることを優先する場合には、低めの価格設定でお値打ち感をアピールしてすぐに買手が見つかるような戦略を練って売っていくことが重要です。

マンション売却までの期間についてより詳しく知りたい方はこちらの記事をご確認ください。

戸建ての維持費はどのくらいかかるのか

実際に戸建てとマンションを比較した維持費の内訳は以下の通りです。

【それぞれ3000万円の物件に30年間住み続けた場合の生涯コスト】

上記で比較すると、マンションの方が30年間の合計で維持費が約1000万円程度高くなることが分かります。

マンションからの住み替え時はいつ？

子供の進学のタイミング

子供の進学は生活が分かるタイミングでもあります。幼稚園から小学校に上がるタイミングは勉強をする環境が必要となるタイミングですし、中学へ進学する際には1人の部屋を検討する時期。

高校への進学となると電車を使っての通学の可能性も出てくるので、通学を考えると望ましい地域が出てくることもあるでしょう。

また、進学のタイミングはいつ来るのか分かるので、住み替えの計画を立てやすいという利点もあります。

年収が上がるタイミング

国土交通省が公表した最新の令和元年住宅市場動向調査によると、二度目の住宅購入で戸建てを買った世帯の平均年収は注文住宅で780万円、分譲住宅で930万円でした。

年収に対する住宅ローンの返済負担率の平均は注文住宅で18.4％、分譲戸建住宅で20％、中古戸建住宅で15.2％。

あくまで平均であり、適切な負担額というわけではありませんが、1つの判断基準として年収と年間の返済負担額の平均値で住み替え先の物件が購入可能かなどを一度計算してみると良いでしょう。

不動産市場の価格推移

マンションが高く売れる時期か戸建てが安く購入できる時期が住み替え時です。

2021年4月現在はマンションが高く売れる時期です。新築マンションの価格は地価の上昇や建材の高騰などにより2013年ごろから右肩上がり。現在では新築マンションの価格はバブル期と同等になり世帯年収1000万以上ないと難しいと言われるほどです。

そのため、新築マンションの購入が難しい一般年収の世帯は中古マンションの購入を検討する方も多く、中古マンションの需要も上昇中。レインズの2月度マーケットデータによると、売却価格も上昇しています。

2013年前後に購入した新築マンションなら購入金額より高くなる可能性もあるでしょう。

ただし、マンションと同じく戸建ての需要も高まっています。マンションほどではありませんが、新築・中古いずれも値上がっているのは覚悟しましょう。

【売り先行の場合】住み替えの手順

せっかくの戸建てへの住み替え。後悔しないためにも手順はとても大切になってきますので、全体の流れをご紹介していきます。

資金計画を立てる

もしもローン残債がある場合には売却代金でローンを完済できるかを不動産会社に確認してみましょう。

次に将来のことを見据え、長いスパンで返済が可能な毎月の返済金額を決めます。ここでは今後の生活が確実に守れるように、予算は膨らませずにシビアに決めることがとても重要です。

マンションの価格を査定してもらう

査定額には、不動産会社によって差が出るものですので、依頼をする際は1社だけではなく複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。そうは言っても、「いくつもの不動産会社をまわる労力も時間もない」という人も多いでしょう。

そんな人には、ネットで簡単に最大6社の査定をしてくれる「イエウール」がおすすめです。

全国1600社以上の優良な不動産会社が登録されていて、1分ほどの入力だけで最適な査定価格を提案してくれます。

複数社に査定を依頼したら、査定額だけでなくそれぞれの対応の仕方や、担当者の人柄なども含めて比較検討し、判断するようにしましょう。

マンションを売りに出す

【ステップ1】不動産会社との媒介契約

媒介契約とは不動産会社と結ぶ契約のこと。媒介契約には「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

それぞれに特徴があり、売却する家の状態やどのような売却を行いたいかを踏まえて売主が選択するものですが、最も選ばれている方法は「専属専任媒介契約」です。

専任媒介契約や専属専任媒介契約では1社としか媒介契約を結べないというデメリットがありますが、その分不動産会社が積極的に売却に取り組んで貰いやすいというメリットがあります。

査定依頼する中で信頼のおける不動産会社を見つけた場合にはおすすめの方法だといえるでしょう。

【ステップ2】買手集めと内覧対応

【ステップ3】価格交渉

買主と価格交渉を行う際には、仲介を依頼している不動産会社と相談をしながら交渉に臨みましょう。

【ステップ4】売買契約

売買契約にかかる時間はおよそ1～2時間程度です。

【ステップ5】マンションの引き渡し

引き渡しに必要な書類を確認して、買主が住宅ローンの融資実行を受けて、売主がその代金を振り込んで貰ったら決済完了です。

決済と同時に登記手続きを完了させ、マンションの鍵を引き渡したら引き渡し完了となります。

戸建てを探す

注文住宅以外で住みたい物件の情報収集を行う際には、勤務先や子供の学校などに合わせた希望のエリアと資金計画に見合った価格のものに絞り込むと、より希望に近い物件に近づけることができます。

候補の物件を絞り込んだ上で実際に見に行ってみて、内装や外装に問題はないか、周辺環境や交通の便など細部までしっかりと確認をして、「ここだ！」と納得のいく物件を探しましょう。

売却・購入にかかる費用

マンション売却にかかる費用

仲介手数料とは

印紙税とは

また、平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成された不動産売買契約書に貼り付ける印紙は軽減税率の適用を受けることができます。

軽減税率の適用を反映させた際の印紙税は以下の通りです。

ここで2点、注意する事があります。
印紙を貼る必要があったにも関わら貼っていなかった場合、3倍の額の過怠税が課されてしまい、また印紙を貼った後はそれぞれ所定の方法で消印をする必要がありますが、消印されていない場合は印紙の額と同額の税金をおさめなくてはなりませんので、手続きは最後まで確実に行いましょう。

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戸建て購入にかかる費用

仲介手数料や印紙税などは、売却・購入の両方で発生するものです。
また、表にも記載の通り保険料などは加入する保険会社にもよるのであらかじめ確認をしておくとよいでしょう。
「戸建て購入にかかる費用」についてより詳しく知りたい方はこちらの記事がおすすめです。

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まとめ

そこでおすすめなのが一度の申し込みで複数社に査定依頼を出せる「イエウール」です。

何度も査定依頼の書類に記入する手間が省けますし、24時間応募可能なので平日の夜でも査定依頼を出すことができ、スケジュールを遅らせてしまう心配も少ないです。

監修者：逆瀬川 勇造（さかせがわ ゆうぞう）

宅地建物取引士、２級ファイナンシャルプランニング技能士 (AFP)。 地方銀行にてリテール業務に従事した後、住宅会社にて新築住宅や土地造成、土地仕入れに携わる。 金融知識を活かした住宅ローン提案、綿密なヒアリングからのライフプランニング、 税金や相続のアドバイスから税理士への橋渡しなど、新築住宅、不動産売買にまつわる金銭問題の解決を得意とする。
URL：P.D.P(FP 逆瀬川勇造)の金融・不動産情報ブログ