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分譲マンションからの住み替えを賢く成功させるコツについて

【更新日】

家族が増えたため、夫の転勤、実家のそばへ引っ越しなど、分譲マンションから住み替える理由はさまざまです。
しかし高額なローンを組んで購入した分譲マンション、それを少しでも高値で売却したいと願うのは共通する願いなのではないでしょうか。

😥こんな悩みの人にピッタリ😥
  • 引っ越しと合わせてマンションの売却を検討している方
  • マンション売却の流れを知りたい方

そこでこの記事では、現在住んでいる分譲マンションの「スムーズな売却方法」の他、住み替えならではの「住み替えのタイミング」「購入と売却の同時進行」「ローンの問題」について解説していきます。ポイントを押さえて住み替えを成功させてください。

先読み!この記事の結論
  • 売却するなら2020年前後がオススメ
  • 転居は小学校入学前が良い
  • 築10年未満は高く売却しやすい

「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

1. 分譲マンションからの住み替え時はいつか

どのようなタイミングで住み替えを行ったら良いのでしょうか。分譲マンションからの住み替え時について解説します。

1.1. 子供の成長に合わせる住み替えを検討

子供が成長してくると、これまで十分過ごせてきた部屋の広さを手狭に感じることがあります。子供に一人部屋を与えることも考えると、部屋数が足りない。そのようなときに住み替えを考え始めます。

子供の成長に合わせて住み替えを考える際、タイミングが良いのは下の子が小学校に入学する頃だと一般的に言われています。その理由としては家族構成がある程度固定し、親も役職に就く年代を迎えて年収も上がり、貯蓄もそれなりにできているためです。
また小学校に上がってからの住み替えの場合には、学区が変わってしまい転校を必要とする場合があることも念頭に入れておきましょう。

1.2. 2020年前後は分譲マンションの売り時

昨今の比較的不動産業界は好況です。しかし東京五輪・パラリンピックが終了した2020年以降、景気は下降していくと考えられています。

下記のグラフをご覧ください。

一般財団法人 日本不動産研究所 2018/9/27プレスリリースより


こちらは日本不動産研究所による新築マンションの価格予測ですが、東京23区内の新築マンションでさえ、2019年以降はマンション価格の下落が予測されています。

このトレンドを踏まえると、
あなたが既にマンションを持っていたら「高値がつきやすい今売却の検討」をすべきです。

まだ売却する気がない方でも少なくとも、今が一番マンションが高く売れやすい時期なので
今のうちにマンションの売却価格だけでも調べておくとよいでしょう。

ちなみに、当然ですが分譲マンションは築浅な物件ほど買い手がつきやすいもの。築5~10年ほどの物件は人気があります。それ以降は次第に市場価値が下がっていき、売却しにくくなってしまいます。

  1. たしかに自分のマンションが、いくらの価値があるのかは気になるなぁ!
  2. 今だと特に高額の価値がつく可能性が高いので、調べて損はないじゃろう!

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2. 売ると買うの同時進行はリスクが大きい

「住み替え」というのは、現在住んでいる分譲マンションなどの不動産物件の売却し、新しく住むための住居に引っ越すことです。売却契約と購入契約を同じタイミングでできれば理想的ですが、現実にはなかなかうまくいきません。

売却と購入のどちらを先にした方がよいのか多くの人が悩みます。基本的には売却を優先したほうが良いのですが、臨機応変に対応しましょう。住み替え先が中古物件の場合には気に入った物件を交渉中の別の人に取られてしまうことがありますし、売却から購入までの空白期間をどこで生活するかという問題が発生するからです。

また売却を先におすすめする理由は、ローンの問題があるからです。現在住んでいる住居のローンが完済していれば問題ありませんが、現住居のローンを払いつつ新居を購入予定ならば二重ローンとなってしまいます。こちらが問題ないとしても返済額の年収制限をオーバーしてしまった場合、審査が不可となり新居購入のための住宅ローンが組めないことがあるのです。

まずはこの住宅ローンの問題を解決してから、売却や購入をすすめるようにしましょう。

3. 分譲マンションをスムーズに売却するには

分譲マンションをトラブルなく売却するためのポイントを確認していきましょう。

3.1. まずは目安の売値を把握しよう

不動産の価格は「定価」ではないので、不動産会社によって査定額が異なります。まずは身近な地域の市場に詳しい大手仲介会社に査定してもらい、自分の住まいがどれほどの値で売れるのかを早めに把握すると良いです。

依頼する仲介会社のあてがないのなら、ネットの一括査定が便利です。多くのネット情報を見ていると不動産の一括査定を勧めています。それは複数の不動産会社に一括の査定ができるから。たとえば不動産一括査定サイトのイエウールならば、全国1,600社以上の参画不動産会社から最大6社まで査定依頼を出すことが可能です。複数の不動産会社からの査定額を確認することで、目安の売却額を設定することができるでしょう。

3.2. 信頼できる仲介会社を探そう

良い売却先をなるべく早く、なるべく高く売りたいのは当然です。豊富な顧客情報を持っていてその地域で売るためのノウハウがある仲介会社と出会うには、無料一括査定サイトなどを利用し自分自身でも情報を集めなければなりません。

また売り出した物件データ自体はREINS(不動産流通標準情報システム)と呼ばれるホストコンピューターに登録されます。ここに保管された情報はどの仲介会社も共有しているので、あとはチラシや告知ツールなどでどれだけ売るためのアピールをしてくれるかに仲介会社の差が現れます。

3.3. 住んでいる状態で見せる内覧の注意点

購入よりも売却を先に行う場合、住んでいる状態の部屋に購入希望者が内覧のため立ち入ることになります。購入希望者は物件を「商品」として見にくるので、住空間はきちんと清掃しできるだけ綺麗な状態にしておかなければなりません。

ついつい出ている荷物をクローゼットなどに押し込んでしまいがちですが、購入希望者はそのようなクローゼットの使い勝手なども確認したがるものです。どこを見られても問題ないようにしておきましょう。

3.4. ハウスクリーニングやリフォームも検討

購入希望者の中には安く購入して、自分たちでリフォームをしたいという人も多くいます。そのため通常売却時は清掃を丹念にするだけでリフォームの必要はありません

しかしなかなか買い手がつかない場合は、ハウスクリーニングやリフォームを検討した方が良いことがあります。例えば喫煙家がいる場合。住人はすでに慣れてしまって気にならないかもしれませんが、購入希望者は煙草の臭いや汚れを嫌がっている可能性があります。壁クロスやフローリングの張り替えなどを行うことでより魅力的な物件へと生まれ変わらせることが可能です。

またあらかじめそのような点が問題となることがわかっている場合には、査定前にリフォームを実施し、査定価格を高くするように工夫すると良いでしょう。

  • 適性売価を把握
  • 慎重な仲介会社選定
  • 部屋の清掃は丁寧に

4. 分譲マンションからの住み替えはローンも課題

二重ローンの問題などローンの課題について解説します。

4.1. 売却したい住まいのローンが残りがち

築年数5~10年程度の築浅物件は、売却しやすく高値がつきやすいものです。しかし築年数が10年前後の住宅ということはローンがかなり残っているということ。

今の住まいがローン残債よりも高い値段で売れるなら問題ないのですが、ほとんどの場合、売れてもローン残債が残ってしまうことが多いのです。引っ越し先の新居でもローンを組むとしたら、二重ローンや住み替えローンを組まなければなりません。その場合審査が通りにくくなるので注意が必要です。

4.2. 住み替えローンで残債はなくせる

ローンで購入した住宅は金融機関が抵当権を持っています。そのためローン残債が残ったままでは不動産物件を売却させてくれません。その場合は預貯金で充当するか、親などから資金援助してもらって精算する必要が出てきます。

もしもそれが難しければ、大手金融機関が用意している住み替えローンを利用しましょう。住み替えローンというのは、現住所のローン残債と新居の購入額を合算してローンを組むこと。しかし住み替えローンにはローンの残債を解消できるというメリットがありますが、担保価値が借入額を上回るために審査が通りにくくなるというデメリットもあります。

また住み替えローンを考えている場合には、一定期間内に現住居が売れない場合には新居購入の契約を白紙に戻せるという「買い替え特約」をつけて新居の購入契約をするとよいです。

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4.3. ローン総額の大幅増額は避けるべき

二重ローンの場合、現住居のローン残債に新居のローンが加わります。それはいま以上に大きな借金を背負うということ。もちろん月々の返済額も大きくなり、借金返済に苦しめられる可能性があります。また審査も厳しくなり、ローン自体を組めないかもしれません。

安易に借りず、ローン総額がいままでとあまり変わらない範囲の融資額に納めましょう。

4.4. 返済期間もできるだけ延ばさない

住み替えを考える世代の多くが、30~40代前半だと思います。その場合「住み替え先の新居のローンも35年で」という考え方は、年金生活になってもまだ返済を払い続けることになってしまうので危険です。リタイア後にローン破綻する事態は避けなければなりません。少なくとも65歳までには返済を終わらせましょう。

  • ローンは計画的に
  • 負担増の二重ローン
  • 65歳までに返済を

5. 住み替え先選びにおける大事なポイント

住み替え先を選ぶ際に、どのような点に着目したら良いのか解説します。

5.1. 資産価値の落ちにくい住まいを探す

資産価値が落ちにくいというのは、次の買い手がすぐ見つかり高値で売りやすいということです。高い価格で購入する不動産物件。次の住み替えを考慮に入れたり、子供の世代に手渡したいという考えがあるのなら資産価値の落ちにくい住まいを探すべきです。

好ロケーションは誰にとっても魅力的

分譲マンションの購入者は、駅の近さに魅力を感じるようです。そのため駅から徒歩7分以内というのが、資産価値を考えるなら必要最低条件。トータルブレイン社の調査結果によると、駅から徒歩8分以上の物件になると販売に苦戦するようです。

しかし駅近でなくても好まれるロケーションというのも存在します。例えば「麻布」や「青山」「広尾」。人気のある土地ならばそれだけで資産価値は上がります。物件購入の際には「次の売却時に買い手がすぐにつくだろうか?」と自問自答をしてみましょう。

戸建ては景観美や周辺環境の豊かさが重要

住み替え先が戸建ての場合には、駅からの近さにとらわれる必要はないかもしれません。戸建てを購入する層は、景観美や周辺環境の豊かさにこだわる人が多いからです。

下記の一覧を参考に、住み替え先の資産価値を考えてみてください。

長期優良住宅で税金などを節約する

大手ハウスメーカーなどで家を建てる際に、説明を受けることが多い「長期優良住宅」。これは国の主導で2009年に生まれた認定制度です。

耐震性、省エネ性、バリアフリー性、可変性など既定の基準を満たした住宅に対して与えられる「長期優良住宅」を得ることは、子の代孫の代まで受け継いでいける住まいだと認められたということ。住宅ローン減税や固定資産税、不動産取得税など住宅関連の税金が優遇されるようになります。子供に家や土地を資産として分け与えたいと考えているのなら、気にかけておくと良いかもしれません。

5.2. 中古物件をリノベーションするなら工期を見込む

最近のトレンドの一つとして、古いマンションを安く買い自分好みのリノベーションを施して住む方法があります。ここで注意しておかなければならないのは、間取り全体に関わる大規模なリノベーションの場合には着工からリノベーション終了まで数ヶ月かかるということ。設計期間を含め4~5ヶ月はみておいた方がよいかもしれません。

工事が終わるまでは住めないことになるので、いまの住まいの売却をどのタイミングで実行するのか、いったん賃貸住宅を仮住まいとするのか、慎重な計画が必要となります。

  • 資産価値を考える
  • 駅から徒歩7分以内
  • 景観美や周辺環境

6. 分譲マンションからの住み替えは計画的に

分譲マンションからの住み替えには、ローンの問題やタイミングの問題などがあり慎重な計画が求められます。

6.1. 最大6社と比較できるイエウールを利用してみよう

住み替えの際には、親身になって相談に乗ってくれる不動産会社を選ぶことが非常に重要になります。自分だけで問題を抱え込まずに、知識と経験が豊富な担当者と二人三脚で住み替えを成功させましょう。

そのような良きパートナーと出会うためにぜひ活用してほしいのが、イエウールなどのネットの不動産一括査定サイトです。例えばイエウールならば、不動産情報と個人情報の入力にかかる時間はわずか1分ほど。無料で一括査定の依頼を行うことができ、最大6社を比較することが可能です。

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