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マンションの住み替えを成功させるコツ【手順・費用・ローンまで徹底解説!】

家族が増えたため、夫の転勤、実家のそばへ引っ越しなど、マンションから住み替える理由はさまざまです。しかし高額なローンを組んで購入したマンション、それを少しでも高値で売却し、より良い新居に引っ越したいと思うのは共通する願いなのではないでしょうか。

😥こんな悩みの人にピッタリ😥
  • 住み替えの手順が分からない
  • 住み替えを進めるのに漠然とした不安を感じている

この記事では、「スムーズな住み替えの進め方」の他、住み替えならではの「住み替えのタイミング」「住み替えで発生する費用」「ローンの基礎情報」について解説していきます。ポイントを押さえて住み替えを成功させてください。

1. 【売却と購入どっちが優先⁉】住み替えの進め方

住み替えでは「居住中物件の売却」と「新居の購入」の2つを進めます。理想としてはこの2つを同時並行で進めたいところですが、マンションの売却は買主が見つかるタイミングが計算できないので、同時並行で進めるのは容易ではありません。
では売却と購入どちらを優先して進めるべきなのでしょうか?


1.1. 理想は売り先行

現実的には売却を先行して、住み替えを進めることをおススメします。その理由は2つあります。


理由①:住み替え計画が立てられる

住み替えを成功させるには資金計画を立てることが必須です。新居購入の予算が決まらないと新居探しもできませんよね。

そのためにも今住んでいるマンションがいくらで売れるのか知る必要があります。売却価格に目途がついたら、買い替え先の予算も立てられスムーズに購入手続きに進むことができます。

住み替えの資金計画について

    下のAからBを引いて残った金額が新居購入の予算です

  • A:「居住マンションの売却額」「手持ち資金」「借入できるローン額」
  • B:「住宅ローン残債」「売却に必要な手数料などの費用」

理由②:高く売却しやすい

売りを先行すると、「この日までに売らなければいけない」という期限がなく売却期間を長く取れるので、相場よりも販売価格を高めに設定できます。
また買主から値下げ交渉をされたとしても、無理して値下げをする必要がないので結果的に高く売却することに繋がります。

  1. 逆に「買い先行」のメリットはないの?

買い先行のメリットもあるが・・二重ローンのデメリットが大きい!

もちろん買い先行にもメリットがあります。一番のメリットは仮住まいを必要としないことでしょう。先に居住しているマンションを売却すると、新居を購入するまで賃貸やウィークリーマンション暮らしになります。引越しも2回することになるので、その分余計に引っ越し費用がかかります。


しかし、購入を先に進めると、居住中のローンと新居のローンを二重で支払うことになり
もし売却ができなかった場合のリスクが大きため、やはり買い先行はオススメできません。



1.2. 売却準備は「住み替え希望時期」の6ヶ月前から始める

では次に住み替えの準備を始めるべきタイミングについて解説していきます。

  1. 住み替えに必要な期間ってどれくらいなんだろう?


マンションは売却購入ともに完了するまでに、一般的には3ヶ月から6ヶ月程かかります。これはあくまでも不動産会社と媒介契約を結んだ後の期間のため、書類を揃えるといった準備期間は含めていません。よって準備期間を含めて遅くとも6カ月前には準備を進めるべきです。


マンション売却/購入の手順についてこの記事での説明は割愛します。詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。 
売却の流れ:売却の流れから注意点まで知っておきたい情報まとめ
購入の流れ:中古一戸建てを購入する際の注意点|優良物件を賢く買うには


売却するなら2020年前後がオススメ!

  1. いつから売却の準備を始めようかな・・?
  2. 売るなら2020年前後がオススメじゃよ!

売却するなら相場が高い時期に売るのが鉄則です。幸いにも昨今は比較的不動産業界が好況なのでマンションが高く売れやすくなっています。

しかし、東京五輪・パラリンピックが終了した2020年以降、景気は下降していくと考えられています。下記のグラフをご覧ください。

一般財団法人 日本不動産研究所 2018/9/27プレスリリースより


こちらは日本不動産研究所による新築マンションの価格予測ですが、東京23区内の新築マンションでさえ、2019年以降はマンション価格の下落が予測されています。このトレンドを踏まえて、高値がつきやすい今のうちに売却を検討すると良いでしょう。

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2. 理想の住み替え時はいつか⁉

次に住み替えの理想のタイミングついて解説します。「いつ住み替えをしようか?」と悩んでいる方のために、まずは住み替えを検討している方のきっかけについて解説していきます。


2.1. 住み替えを検討するきっかけは?

「住み替えを検討したきっかけ」について30代~50代の981名にアンケートをしたところ以下のような結果になりました。


  • 1位 家が手狭になったため 29.4%
  • 2位 周辺の住環境を改善したいため 17.5%
  • 3位 家の老朽化のため 16.7%

  1. 家族構成の変化、子供の成長をきっかけに検討する人が多いのかな?
  2. 今よりも良い環境に住み替えたいと思っている人も多いぞ!

アンケートの結果を見ると、家族構成の変化や子供の成長住環境をよくしたいという方が住み替えを検討しています。それぞれの背景について詳しく見ていきましょう。


2.2. 子供の成長に合わせ住み替えを検討する方が多い

子供が成長してくると、これまで十分過ごせてきた部屋の広さを手狭に感じることがあります。子供に一人部屋を与えることも考えると、部屋数が足りない。そのようなときに住み替えを考え始めます。

子供の成長に合わせて住み替えを考える際、タイミングが良いのは下の子が小学校に入学する頃だと一般的に言われています。その理由としては家族構成がある程度固定し、親も役職に就く年代を迎えて年収も上がり、貯蓄もそれなりにできているためです。
また小学校に上がってからの住み替えの場合には、学区が変わってしまい転校を必要とする場合があることも念頭に入れておきましょう。


2.3. より良い生活環境を変えたい方も多い

子どもの住環境を良好にしたいという理由から、「公園が近くにある」「通学に便利」な場所に住み替えを希望する方もいます。逆に子供が独立し、お金に余裕が出てきた50~60代の方は駅や病院など公共施設への交通アクセスのしやすさ、部屋数を減らしコンパクトで住みやすい環境を希望する方もいます。




3. 住み替えに費用はいくらかかるの?

住み替えの費用は「今のマンションを売却する時」「新居を購入する時」の2つの場面で必要です。 それぞれ費用はいくらかかるのでしょうか?この章ではマンション売却時、購入時に必要な費用について解説していきます。


3.1. 売却時に必要な費用

売却時に必要な費用は、一般的にマンション売却額の5~7%と言われています。マンション売却の費用の内訳は以下の通りです。

項目 費用の目安
仲介手数料 (売却額×3%)+ 6万円 + 消費税
印紙税 1,000円〜6万円 ※売却金額により異なる。
抵当権抹消費用 司法書士へ依頼するとして5,000~2万円程
ローンを一括返済するための費用 一括繰り上げ返済にかかる金融機関への手数料1~3万円
譲渡所得税・住民税・復興特別所得税 売却した年の1月1日での保有期間によって異なる
保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63%
保有期間が5年超なら譲渡所得の20.315%
その他費用 ※費用項目より異なる。

売却には様々な費用がかかりますが、今回は特に重要な費用についてを中心にご紹介しております。更に詳しく知りたいという方は、このまま読み進めていただければと思います。

また、もし自分で全て把握するよりもプロである不動産会社の方に査定も含めお願いしたいという方は、下記のリンクをクリックしていただければと思います。


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仲介手数料とは

仲介手数料とは、不動産売却の仲介を不動産会社に依頼する場合に掛かる費用のことで、「宅地建物取引業法」によって定められています。計算式は以下の通りです。

  • (売却額×3%)+ 6万円 + 消費税

また、目安として代表的な売却価格に対する手数料も示しておきます。

売却価格 仲介手数料(税抜) 消費税10%
仲介手数料(税)
1,000万円の場合 36万円 39万6,000円
3,000万円の場合 96万円 105万6,000円
5,000万円の場合 156万円 171万6,000円
1億円の場合 306万円 336万6,000円

消費税については、2019年10月から増税となりましたので、計算の際には注意が必要です。



印紙税とは

印紙税とは、不動産を売却する際に売主と買主との間で交わす不動産売買契約書に対し、その売買価格に応じた印紙を貼るために納める税金のことです。

平成26年4月1日から平成32年3月31日までの間に作成された不動産売買契約書に貼り付ける印紙は軽減税率の適用を受けることができます。

軽減税率を受けた際の印紙税は以下のようになっています。


記載された契約金額 税額
10万円を超え 50万円以下 200円
50万円を超え 100万円以下 500円
100万円を超え 500万円以下 1千円
500万円を超え 1,000万円以下 5千円
1,000万円を超え 5,000万円以下 1万円
5,000万円を超え 1億円以下 3万円

例えば、売買契約書に記載の売買価格が3,000万円であれば、貼り付ける印紙は1万円です。

印紙を貼る必要があるのに貼っていなかった場合、3倍の額の過怠税が課され、また印紙を貼った後は所定の方法で消印する必要がありますが、消印されていない場合は印紙の額と同額の税金を納める必要があります。



3.2. 購入時に必要な費用

購入時に必要な費用は、一般的にマンション購入額の5~8%と言われています。マンション売却の費用の内訳は以下の通りです。

項目 費用の目安
仲介手数料 (売却額×3%)+ 6万円 + 消費税
印紙税 1,000円〜6万円 ※購入金額により異なる。
住宅ローン関連費用 融資事務手数料として3~5万円、もしくは融資額の1~2%前後
保険料 火災保険や地震保険などの費用※費用は保険会社による
その他 引越し費用や固定資産税などの税金

詳しく購入に必要な費用について知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

参考:新築マンション購入の初期費用ってどれぐらい?



4. 住み替えで使える節税制度で3000万円得する⁉

住み替えで損をしたくないという方は節税措置を知っておくべきです。動くお金が大きいだけに節税措置を利用すると、実は3000万円も節税できることもあります。


4.1 売却益が出た場合

住んでいた家が買った価格よりも高く売れて売却益が出た場合には譲渡所得税などが掛かりますが、自宅であれば「3,000万円特別控除」を利用することが可能です。「3,000万円特別控除」とは、売却益(譲渡所得)から課税対象を3,000万円まで控除できる制度のことです。また「3,000万円特別控除」を受ける場合は確定申告が必要です。


もっと詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

参考:【不動産売却】3000万円控除ってどういう制度?手続き方法は?


4.2 売却損が出た場合

逆に住んでいた家が買った価格よりも安く売れて売却損が出た場合にも、所得税や住民税を抑えることができます。具体的には「損益通算」とよばれる措置によって取引が生じた年度のその他の利益などを合算し、譲渡損失を相殺することができます。

単年度の損益通算では譲渡損失がカバーしきれなかった場合は最長4年間(売買のあった年度を含む)の利益を合算することができ、この特例制度によってほとんどのケースで譲渡損失を相殺することができます。「損益通算」を受ける場合にも確定申告が必要です。


もっと詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

参考:不動産の売却損を軽減する方法について仕組みから解説


4.3 住宅ローンを組んでいる場合

住宅ローンを組んで家を購入した場合、ローン残高4,000万円を上限として、ローン残高の1%が10年間所得税から控除出来る「住宅ローン控除」が使えます。しかしこの措置は「3,000万円特別控除」と「損益通算」の併用はできません。よってあなたの状況に合わせて節税措置を使い分けましょう。



5. 住み替えに関するローン基礎情報

住み替えを具体的に検討しているなら居住中マンションのローン返済や新居購入時のローンをどうするか不安になるでしょう。そこで住み替えを考えている方なら知っておくべきローンの基礎情報を解説していきます。


5.1. ローンの審査結果について

まずローンを借りる流れを解説します。審査にかかる時間は、事前審査なら5営業日以内、本審査なら10~15営業日以内が一般的です。審査結果は融資額に対する年収や、仕事の安定性、他の借入額などから総合的に判断されます。

また、ローン申請書には現在お金を借りている金融機関や残高を正確に記載しましょう。多くの金融機関は事前融資審査申込書と一緒に申込者の同意を得て信用情報を取り、借入状況をチェックしています。よって借入れ情報は金融機関で確認できるのです。
事前に申請していれば何の問題もなかったのに、事前審査申込書に書き忘れてしまったばかりに審査が通らないこともあります。

  1. 申請を通した後はどうなるの?

審査結果は①承認、②減額承認、③否決の3通りがあります。②減額承認とは、希望する融資額は難しいが、減額すれば融資できるという意味です。③否決の場合、金融機関の適用要件を満たさない場合や信用情報上に問題がある、もしくは申込者の性格で判断される場合もあります。

ローン申請の流れ


なお、審査結果がは年収や勤務先など申し込み書に書いた内容が変わらない限り、原則としてくつがえりません。よって否決の場合は、他の金融機関に相談した方が早いでしょう。


5.2. ローンの種類について

次にローンの種類を解説します。残債が残っている方でも借りられるローンも含め2種類をご紹介します。


住宅ローン

一つ目は最も一般的な「住宅ローン」です。居住用の不動産を購入する際に借りれるローンで限度額は5000万円~1億円程度です。


住み替えローン

二つ目は「住み替えローン」です。売却価格よりローン残債の方が大きい場合、売却代金で返しきれない住宅ローン残額を新しい家の代金に上乗せして貸してくれます。 売却代金で返しきれない住宅ローン残額を新しい家の代金に上乗せして貸してくれます。

ローンで購入した住宅は金融機関が抵当権を持っています。そのためローン残債が残ったままでは不動産物件を売却させてくれません

その場合に大手金融機関が用意している住み替えローンを利用すれば、現住所のローン残債と新居の購入額を合算してローンを組むことができます。


しかし住み替えローンは担保価値が借入額を上回るために審査が通りにくくなるというデメリットもあります。



また住み替えローンを考えている場合には、一定期間内に現住居が売れない場合には新居購入の契約を白紙に戻せるという「買い替え特約」をつけて新居の購入契約をするとよいです。


5.3. ローンの返済方法について

次にローンの返済方法について解説します。返済方法には元利均等返済と元金均等返済の2種類があります。金融機関のローン審査申し込み書には返済方法を選択する箇所がありますが、希望を言わないと元利均等返済で進んでしまうので注意が必要です。


元利均等返済

元金と利息をあわせた返済額が一定になる返済方法です。返済当初は元金よりも利息の割合が多いですが、返済期間が進むにつれて毎月の返済額に占める元金の割合が増えるのが特徴です。


ローンを貸し出す金融機関としても毎月返済額が一定で返済計画が立てやすいので、元利均等返済をオススメすることが多いです。


元金均等返済

返済額に占める、元金の割合が一定になる返済方法です。返済当初は元利均等返済と比較し、月々の返済額は大きいですが返済期間が進むにつれて月々の返済額が着実に減っていくことが特徴です。


ちなみに、金利と返済期間が同じであれば返済総額は元金均等返済の方が少なくなります。


5.4. ボーナス返済込みで返済額を想定する

住宅ローン返済では毎月の返済に加えボーナス返済を併用できます。住み替えで新居の購入を検討している方は、新居探しの前に 現収入、貯蓄、借りるローン額を踏まえて、ローン返済のイメージを持ち新居探しを始めてましょう。
例えば以下のように返済期間のイメージを持つと良いでしょう。


返済条件
  • 借入額:2500万円
  • 金利:2.5%
  • 返済期間:35年
  • 返済方法:元金均等返済
  • ボーナス回数:年2回

毎月返済:100%、ボーナス返済:0%の場合 ⇒ 毎月8万9373円、ボーナス月8万9373円

毎月返済:80%、ボーナス返済:20%の場合 ⇒ 毎月7万1499円、ボーナス月17万9096円

毎月返済:50%、ボーナス返済:50%の場合 ⇒ 毎月4万4686円、ボーナス月31万3678円



6. マンションをスムーズに売却するには

マンションをトラブルなく売却するためのポイントを確認していきましょう。


6.1. まずは目安の売値を把握しよう

不動産の価格は「定価」ではないので、不動産会社によって査定額が異なります。まずは身近な地域の市場に詳しい大手仲介会社に査定してもらい、自分の住まいがどれほどの値で売れるのかを早めに把握すると良いです。

依頼する仲介会社のあてがないのなら、ネットの一括査定が便利です。多くのネット情報を見ていると不動産の一括査定を勧めています。それは複数の不動産会社に一括の査定ができるから。たとえば不動産一括査定サイトのイエウールならば、全国1,600社以上の参画不動産会社から最大6社まで査定依頼を出すことが可能です。複数の不動産会社からの査定額を確認することで、目安の売却額を設定することができるでしょう。


6.2. 信頼できる仲介会社を探そう

良い売却先をなるべく早く、なるべく高く売りたいのは当然です。豊富な顧客情報を持っていてその地域で売るためのノウハウがある仲介会社と出会うには、無料一括査定サイトなどを利用し自分自身でも情報を集めなければなりません。

また売り出した物件データ自体はREINS(不動産流通標準情報システム)と呼ばれるホストコンピューターに登録されます。ここに保管された情報はどの仲介会社も共有しているので、あとはチラシや告知ツールなどでどれだけ売るためのアピールをしてくれるかに仲介会社の差が現れます。


6.3. 住んでいる状態で見せる内覧の注意点

購入よりも売却を先に行う場合、住んでいる状態の部屋に購入希望者が内覧のため立ち入ることになります。購入希望者は物件を「商品」として見にくるので、住空間はきちんと清掃しできるだけ綺麗な状態にしておかなければなりません。

ついつい出ている荷物をクローゼットなどに押し込んでしまいがちですが、購入希望者はそのようなクローゼットの使い勝手なども確認したがるものです。どこを見られても問題ないようにしておきましょう。


6.4. ハウスクリーニングやリフォームも検討

購入希望者の中には安く購入して、自分たちでリフォームをしたいという人も多くいます。そのため通常売却時は清掃を丹念にするだけでリフォームの必要はありません

しかしなかなか買い手がつかない場合は、ハウスクリーニングやリフォームを検討した方が良いことがあります。例えば喫煙家がいる場合。住人はすでに慣れてしまって気にならないかもしれませんが、購入希望者は煙草の臭いや汚れを嫌がっている可能性があります。壁クロスやフローリングの張り替えなどを行うことでより魅力的な物件へと生まれ変わらせることが可能です。

またあらかじめそのような点が問題となることがわかっている場合には、査定前にリフォームを実施し、査定価格を高くするように工夫すると良いでしょう。

  • 適性売価を把握
  • 慎重な仲介会社選定
  • 部屋の清掃は丁寧に


7. 住み替え先選びにおける大事なポイント

住み替え先を選ぶ際に、どのような点に着目したら良いのか解説します。


7.1. 資産価値の落ちにくい住まいを探す

資産価値が落ちにくいというのは、次の買い手がすぐ見つかり高値で売りやすいということです。高い価格で購入する不動産物件。次の住み替えを考慮に入れたり、子供の世代に手渡したいという考えがあるのなら資産価値の落ちにくい住まいを探しましょう。まずは「資産価値が上がる」物件を選ぶ際に着目すべき以下4つのポイントを紹介します。


  • 立地
  • 駅近
  • 大規模マンション
  • 築浅の中古物件


立地

一番重要なのは立地です。現在は高齢者であっても、便利な都内に住み替える人が増えています。都心部のマンションは、暮らしやすさ重視する流れから、ファミリー層や共働き層、シニア層など幅広く需要があり資産価値は今後も安定するでしょう。逆に郊外の物件だと、供給多寡になり需要が下がる可能性は高いでしょう。


駅近

駅の近さも重要です。シニア層には駅に近いことは便利だし、都心までのアクセスが良ければ高齢化社会を見越しても、間違いなく需要があります。そのため駅から徒歩7分以内というのが、資産価値を考えるなら必要最低条件。トータルブレイン社の調査結果によると、駅から徒歩8分以上の物件になると販売に苦戦するようです。


大規模マンション

マンションの中でも規模が大きいこと、特にタワーマンションは仕様が良く買い手が付きやすいです。さらに、タワーマンションはブランド力もあるため数年住んで売却する際も、購買者の目を引きやすいでしょう。


築浅の中古物件

新築よりも築浅の中古マンションの方がお得に購入できます。実はここ数年で首都圏の新築マンションの平均価格は1000万円以上値上がりしたというデーターもあります。築浅物件であれば新築とそれほど変わらない環境をより安く手に入れられます。


7.2.長期優良住宅で税金などを節約する

大手ハウスメーカーなどで家を建てる際に、説明を受けることが多い「長期優良住宅」。これは国の主導で2009年に生まれた認定制度です。

耐震性、省エネ性、バリアフリー性、可変性など既定の基準を満たした住宅に対して与えられる「長期優良住宅」を得ることは、子の代孫の代まで受け継いでいける住まいだと認められたということ。住宅ローン減税や固定資産税、不動産取得税など住宅関連の税金が優遇されるようになります。子供に家や土地を資産として分け与えたいと考えているのなら、気にかけておくと良いかもしれません。


7.3. 中古物件をリノベーションするなら工期を見込む

最近のトレンドの一つとして、古いマンションを安く買い自分好みのリノベーションを施して住む方法があります。ここで注意しておかなければならないのは、間取り全体に関わる大規模なリノベーションの場合には着工からリノベーション終了まで数ヶ月かかるということ。設計期間を含め4~5ヶ月はみておいた方がよいかもしれません。

工事が終わるまでは住めないことになるので、いまの住まいの売却をどのタイミングで実行するのか、いったん賃貸住宅を仮住まいとするのか、慎重な計画が必要となります。



8. マンションからの住み替えは計画的に

マンションからの住み替えには、ローンの問題やタイミングの問題などがあり慎重な計画が求められます。


8.1. 最大6社と比較できるイエウールを利用してみよう

住み替えの際には、親身になって相談に乗ってくれる不動産会社を選ぶことが非常に重要になります。自分だけで問題を抱え込まずに、知識と経験が豊富な担当者と二人三脚で住み替えを成功させましょう。

そのような良きパートナーと出会うためにぜひ活用してほしいのが、イエウールなどのネットの不動産一括査定サイトです。例えばイエウールならば、不動産情報と個人情報の入力にかかる時間はわずか1分ほど。無料で一括査定の依頼を行うことができ、最大6社を比較することが可能です。

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