マンションの売却を検討している方は、もちろん、できるだけ高額で売却し儲けたいと思っているかと思います。
マンション売却で大きな利益を得るための秘訣とは？また、マンションを売却して、予想以上に儲かった人たちが実践した具体的な戦略10選とは？成功者たちの体験談を基に、あなたのマンション売却を大成功に導くポイントを徹底解説します。
あなたもこれらのテクニックを駆使して、賢く売却しましょう。
マンション売却で予想以上に儲かった人がやっていたこと10選
マンション売却を成功させ、利益を出すには、何を工夫したら良いのでしょうか。
実際にマンション売却で予想以上に儲けを出した人がやっていた10つのポイントを紹介します。
- 築10年以内で売る
- マンション売却が得意な不動産会社を選ぶ
- 住み替えの場合は売り先行にする
- 購入のタイミングで立地の良いところを選ぶ
- 市場状況を把握しよう
- 価格相場を把握し適切な価格設定で売却する
- 複数の不動産会社に査定を依頼する
- 物件の価値を高める
- 将来的にかかる税金や費用の全体像を把握
- 控除をうまく利用しよう
市場の動向を理解し、適切なタイミングで売却を行うことが鍵となります。この記事では、いつのタイミングで売却するのがベストなのか、マンション売却時に最大限儲けを出すためにやりたい、知っておきたいコツを紹介します。
築10年以内で売る
マンションの築年数が10年以内のうちに売ると良いでしょう。
マンションを含む不動産の価格は築年数が古くなるほど下がっていきます。これは、法定耐用年数という減価償却の目安となる築年数に近づくため、資産的な価値が下がってきてしまうのです。
多くのマンションが築47年で法定耐用年数を迎え、法定耐用年数を過ぎてしまうと建物の価値はゼロになると言われています。
出典：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年） レインズ
さらに、築年数が古いということは設備が古かったり設備が劣化していることも多く、中古マンションの購入を検討している買主には人気がありません。
買主は築10年以内の物件を探すことが多く、人気も高まるので高い売り出し価格でも売れやすく、築浅だと儲かりやすいのです。
マンション売却が得意な不動産会社を選ぶ
マンションを売却する際はマンション売却が得意な不動産会社を選びましょう。
不動産会社には都市部のマンション、地方の戸建てなど不動産会社にはそれぞれ得意としている物件やエリアがあります。得意とする分野は売却頻度が高いので、不動産会社の担当者もノウハウがたまっていたり、物件を探している買い主をすでに知っている場合もあります。
内覧時にも買い主に対してマンションのアピールを適切にしてくれるので、買主も見つかりやすく値下げのリスクを回避しやすいでしょう。
不動産会社の得意分野を見極めるには、類似の物件やエリアでの成功例があるかどうか、不動産会社の過去の売却実績を確認しましょう。その地域の市場動向や顧客のニーズに詳しい会社は、より効果的な売却戦略を立てることができます。
また、他の売り主からの口コミやオンラインでの評判を調べます。実際の顧客の体験談は、会社のサービス品質を理解するのに役立ちます。
住み替えの場合は売り先行にする
マンションを売って住み替えを検討されている方は、買い先行か、売り先行か迷われる方も多いかと思いますが、売り先行をおすすめします。
住み替えの際に「売り先行」を選ぶ理由は、財務的な安全性と計画の柔軟性にあります。
まず、現在の住宅を売却することで、新しい住宅購入のための資金を確保できます。
これにより、ローンの追加や予算オーバーのリスクを避けることができます。
自分にあったスケジュールの下で住み替えられるので、仮住まいへの一時的な引っ越しが不要になります。「売り先行」は、資金計画と移住計画の両方で余裕をもたらす選択です。しかし、一概に売り先行がどの方にとっても一番良い方法とも限りません。自身の状況や希望によって異なるので、詳しくは以下の記事を参考にしてください。
購入のタイミングで立地のいいところを選ぶ
マンションの価値と将来の売却価格は、立地に大きく依存します。良い立地の物件は、需要が高く、市場が低迷している時でも比較的価値を保ちやすいため、利益を出しやすくなります。
立地が良いと判断され、価値が高く評価されるマンションはどんなマンションでしょう。
まず、1つ目に交通アクセスが良いかどうかを確認しましょう。駅近や主要交通網へのアクセスが良い立地は、通勤・通学の利便性が高く評価されます。
次に、生活利便施設が近くにあるかどうか、マンションからどのぐらいの距離にいくつあるか調べておきましょう。スーパーマーケット、病院、学校などの生活利便施設が近くにある立地は、生活のしやすさから高い需要があります。
最後に環境品質はどうか確認しましょう。静かで緑豊かな環境、良好な景観なども、マンションの価値を高める重要な要素です。
購入時に立地を重視することで、将来的に売却する際にも高い価格での取引が期待でき、利益を最大化することが可能になります。
市場状況を把握しよう
マンション売却の際には、現在の不動産市場の状況を正確に把握することが非常に重要です。市場状況を理解することで、売却の最適なタイミングを見極めることができます。
特にどういった点に注目するかというと、まず1つ目に挙げられるのは、需要と供給のバランスです。不動産市場は需要と供給のバランスによって価格が大きく変動します。市場における需要が供給を上回っている時期は、売却に適したタイミングと言えます。
次に、経済状況と金利動向も確認しましょう。経済全体の状況や金利の動向も、不動産市場に影響を与えます。経済が好調で金利が低い時期は、不動産の購入意欲が高まり、売却に有利な状況となります。
加えて、地域別の市場動向を把握すべきでしょう。不動産市場は地域によっても大きく異なります。自身のマンションがある地域の市場動向を把握し、地域特有の需要を理解することが重要です。
価格相場を把握し適切な価格設定で売却する
適切な価格設定は、マンションを売却して利益を得るための最も重要な要素の一つです。市場価格を正確に把握し、適切な価格で物件を売り出すことが、成功への鍵となります。
売却をはじめてなかなか買い手が決まらない場合は、価格設定を見直すことになります。その際に、価格を下げることが多いため、最初の売値を少し高めに設定しておくと利益を確保できる範囲での売却が可能になるでしょう。
まず初めに、相場価格の調査のために、同じマンション内や近隣の類似物件の売却価格を調査し、市場価格の相場を把握します。この情報は、適切な価格設定の基準となります。
つぎに、査定価格の比較していきます。複数の不動産会社に査定を依頼し、それぞれの査定価格を比較します。査定価格の根拠を理解し、適切な価格設定のための参考にします。
実際に売却活動を始める際に設定する「売却価格」を設定するのは戦略上最も重要です。
市場の状況や自身の売却目的に応じて、価格設定の戦略を立てます。迅速な売却を優先する場合は市場価格よりやや低めに設定することも一つの戦略です。
複数の不動産会社に査定を依頼する
マンションの適正な価格を把握し、最も有利な売却条件を見つけるためには、複数の不動産会社に査定を依頼することが推奨されます。比較することが大事と言われても、どういった内容を比較するべきなのか。
最低でも以下の3点をポイントとして比較するようにしてください。
1つ目は、「価格」の比較です。複数の不動産会社から査定額を取得することで、物件の市場価値をより正確に把握できます。査定額には、会社ごとに差が出ることが一般的です。
2つ目が、「サービスの比較」です。
査定を依頼することで、各不動産会社のサービス内容や販売戦略、コミュニケーションの質なども比較できます。これにより、自分のニーズに最も合った不動産会社を選ぶことができます。
3つ目が、交渉の経験や材料を持っているかです。
複数の査定結果を持っていることは、価格交渉やサービス内容の交渉においても有利に働くことがあります。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
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物件の価値を高める
マンションの売却価格を最大化するためには、事前に物件の価値を高める努力が必要です。物件の魅力を高めることで、より多くの買い手の関心を引き、価格交渉においても有利な立場を確保できます。
物件の魅力を高める方法として、まず「クリーニングと整理整頓」があります。
物件を清潔に保ち、整理整頓することで、より良い印象を与えることができます。見学者が物件にポジティブなイメージを持つことは、売却価格に直接影響します。
より費用や時間をかけれる方法だと、「リフォームやリノベーション」をする方法があります。
物件の古さや設備の不備がある場合、リフォームやリノベーションを行うことで、物件の価値を大幅に向上させることができます。特に、キッチンやバスルームなどの水回りの改善は、購入希望者にとって大きな魅力となります。
将来的にかかる税金や費用の全体像を把握
マンション売却時には、さまざまな税金や費用が発生します。
たとえば、「譲渡所得税」があります。マンション売却によって利益（譲渡所得）が発生した場合、その利益に対して譲渡所得税が課税されます。利益の計算方法や税率、申告の必要性などを理解しておく必要があります。
次に「住民税」も支払う必要があります。
譲渡所得には、所得税のほかに住民税も課税されることがあります。住民税の計算基準や申告方法についても確認しておきましょう。
不動産会社を通じてマンションを売却する場合、売却価格の数パーセントが「仲介手数料」として発生します。手数料の率は事前に確認し、費用計画に含めておく必要があります。
その他の費用として、「抵当権抹消登記費用」や「印紙税」など、売却に伴ってその他にもさまざまな費用が発生する可能性があります。
これらのコストを事前に把握し、計画的に対処することが重要です。
控除をうまく利用しよう
マンション売却に伴う税金の負担を軽減するためには、利用可能な控除をうまく活用することが重要です。
利用できる可能性が高い控除として、1つ目に「住宅ローン控除」があります。売却するマンションに住宅ローンが残っている場合、特定の条件下でローン残高に対する控除が受けられることがあります。
次に1度は聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。「3,000万円控除」があります。
自宅を売却する場合、特定の条件を満たすと、最大3,000万円までの特別控除が適用されることがあります。この控除を活用することで、譲渡所得税の負担を大幅に軽減できます。
加えて、「小規模宅地等の特例」があります。自宅以外の不動産を売却する場合でも、小規模宅地等の特例を利用することで、課税対象となる土地の面積を縮小し、税負担を軽減できる場合が可能性があります。
マンションを売って儲かるための不動産会社の選び方
マンション売却を成功させ、最大限の利益を得るためには、マンション売却に特化した不動産会社を選ぶことが重要です。
なぜなら、売り主に代わり買い主を探したり、最終的な価格交渉の対応をするのは不動産会社の役割です。さらに言うと不動産会社の担当者の仕事です。優秀な担当者であるか否かによってマンションが高く売れるかも左右されるので、不動産会社と媒介契約を結ぶ前によくチェックしましょう。
不動産会社の担当者が合わなかった場合、どのような影響が生じるのでしょうか。
- 売却プロセスの遅延：不適切な価格設定や効果的でないマーケティング戦略により、売却が長引く可能性があります。
その場合は、不満点を担当者や会社に正直に伝え、改善を求めるます。それでも状況が改善されない場合は、担当者の変更を会社に要求します。 - 低価格での売却：市場の価値を正しく評価できない担当者は、物件の価値を低く見積もり、結果として低い価格での売却につながる可能性があります。
こうならないために、契約内容を精査し、担当者の責任範囲やサービス内容を確認します。
マンションが得意分野か否か
マンション売却が得意か否か以下のような内容をチェックをしましょう。
- エリアの市場知識：マンションがあるエリアの市場動向、物件の価値を正確に理解し、適切な価格設定ができる会社を選びましょう。
- 過去の成功事例：同様の物件を成功裏に売却した実績がある会社は、同じ成功を再現する可能性が高いです。
- 販売戦略とマーケティング：効果的なマーケティング戦略を持ち、広範な買い手ネットワークを持つ会社は、より速く、高額での売却を実現できます。
- コミュニケーションスタイル：売主との密なコミュニケーションを取り、ニーズに対応する能力を持つ会社を選びます。
- サービスの範囲：売却プロセス全体をサポートする包括的なサービスを提供する会社は、売却に関する総合的なサポートが期待できます。
都市部のマンションが得意、特定エリアの不動産が得意など不動産会社には得意分野があります。得意分野であれば、物件を探している買主を抱えている場合がありますし、売る際のノウハウも豊富です。物件のアピールポイントなども分かっているので、買主に良い印象を残しやすく購入に繋がりやすいでしょう。
不動産会社の得意分野を確認するには、不動産会社のWEBサイトで売却実績を確認するか、査定時に担当者に直接聞いてみると良いでしょう。
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担当者の対応
担当者の対応の良し悪しを確認しましょう。
担当者の対応で確認したいのはスピードと丁寧さです。メールや電話などで連絡をしても4、5日連絡が返って来ない場合は要注意。担当者は複数の物件を担当しているのが一般的ですが、長く連絡が来ないということは担当者の手が回っていない、もしくは他に優先すべき売主がいる可能性があります。
マンションの売買において、スピードは大切です。連絡が遅れたがために他のマンションの購入を決めたなど売却のチャンスを逃してしまう可能性があるからです。
また、丁寧な対応も重要です。何かを依頼する際には何度も言わないと対応してくれないなどは担当者選びを失敗したと感じた人がよく言う話。こちらもポータルサイトの掲載などスムーズに行ってくれないと売却のタイミングを逃してしまう恐れがあるので注意が必要です。
不動産知識の量
担当者の不動産知識の量も重要です。
不動産の売却をしたことがない、または経験が浅いといった売主がほとんどです。高額な不動産を売買するにも関わらず、分からないことが多い中で判断を下さなくてはならない時もあるでしょう。そんな時、相談できるのは不動産会社の担当者です。
担当者が不動産知識が豊富であれば判断に迷った際には相談できますし、利用できる制度などがあれば教えてもらうことも可能です。
また、不動産知識が豊富であれば買い主から来る価格交渉も適切に判断でき、交渉をうまく進めることも可能です。
担当者の知識を調べるには、査定時に疑問点などを聞いてみましょう。その場でわかりやすく回答できるようであれば、不動産知識が豊富な可能性が高いです。反対に一度不動産会社に帰らないと返答できなかったり、詳しい説明が聞けない場合は不動産知識が少ない可能性が高いので要注意です。
マンションを売って儲かった時の税金対策
マンションを高額で売却し利益を得ることは、多くの人にとって大きな成果です。
しかし、その利益には税金がかかるため、適切な税金対策を講じることが重要です。この章では、マンション売却による利益に対する税金の計算方法と、税負担を最小限に抑えるための具体的な対策を紹介します。
売却益にかかる所得税や住民税の概要、節税対策としての住宅ローン控除や特例の利用、必要な書類の準備など、売却に伴う税金問題をスマートに解決するための情報を集めましょう。そして、マンション売却で得た利益を最大限に活用するための知識を得て、賢い売却計画を立てましょう。
ここでは、マンションを売却し利益が出た時に発生する税金と対策について解説します。
マンション売却して儲かると譲渡所得税がかかる
マンションの売却額が購入額より上回った場合、儲かったとみなされ譲渡所得税が発生します。
譲渡所得税は総称となり、正式には住民税・所得税・復興特別所得税の3つ税からなります。譲渡所得税はマンションを売却した際に支払う税金の中で最も高く、売却額に税率をかける形で納税額が決まります。
譲渡所得税＝譲渡所得×対象税率
対象税率はマンションを所有している期間によって異なり、その境界は
「5年」。5年以上所有していると税率は約20％になりますが、5年以内の所有になると税率は約2倍になってしまいます。
| 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計 | |
|---|---|---|---|---|
| 長期譲渡所得 （5年超え） | 15% | 5% | 0.315% | 20.315% |
| 短期譲渡所得 （5年以内） | 30% | 9% | 0.63% | 39.63% |
譲渡所得税は購入額と売却額の差額が少ないほど安くなります。ここで、知っておきたいのが取得費です。取得費とはマンション売却した際に発生した仲介手数料などの費用のことで、購入額に合算することが可能です。
合算すればその分売却額との差額は少なくなるので、忘れず計上するようにしましょう。
譲渡所得税には控除がある
譲渡所得税が発生した場合には利用できる控除があります。
売却した物件や状況などによって利用できる控除は異なりますが、最も一般的で多くの人が利用できるのが居住用財産3000万円特別控除の特例です。
条件を満たせば売却益を3000万円まで控除が可能になるので、3000万円以上の売却益が出た方は3000万円を引いた分を、3000万円以下の売却益の場合は譲渡所得税の支払いが免除となります。
主な条件は以下の通り。
適用条件:
- 土地譲渡契約が建物の取り壊し日から1年以内に締結されていること。
- 居住しなくなって、3年経過後の属する年の12月31日までの譲渡であること。
- 取り壊し後、譲渡契約締結日まで貸付その他業務の用に供していないこと。
控除の申請は確定申告を行う際に同時に行うので、確定申告を忘れずに行うようにしましょう。
マンション売却で損しないための注意点
マンションを売却して儲かるためには、高く売ると同様に損をしないことも重要です。損をしないためのいくつかの重要なポイントとはどういった注意点があるのでしょうか。
この章では、賢い売却戦略を立てて、マンション売却時に損をしないためのキーポイントを紹介します。競合物件との適切な差別化や、査定結果の比較、固定資産税の支払い方法の検討など、マンション売却において陥りがちな落とし穴を避けるための具体的なアドバイスを提供します。これらの注意点を理解し、マンション売却での損失を最小限に抑えましょう。
以下の3つの項目に着目し紹介します。
- 同じマンション内で競わない
- 複数の会社に査定を依頼し、査定結果は比較する
- 固定資産税の支払いを買い主と分割する
同じマンション内で競わない
同じマンション内でいくつか物件が売りに出されている場合は価格競争に乗らないように、売り出すタイミングや、周辺の売却活動の状況も確認するようにしましょう。
同じマンションで同じような間取りが売りに出されている場合、周辺環境などは変わらないので価格が安い物件が売れやすいという状況が作られてしまいます。他の物件より先に売れようと価格を下げ始めると価格競争へ発展してしまう恐れがあるので、それでは、両者にとって良い影響はありません。
売却までに時間があり、高く売るのを優先したい場合は一度販売を止め、他の物件が売れた後に再度売り出すのも手でしょう。一旦見送ることで他の物件の価格に左右されず売主の売りたい価格で売却活動が行なえます。
複数の会社に査定を依頼し、査定結果は比較する
マンションを査定してもらう際は複数社に依頼をし、査定結果を比較しましょう。
マンションの売却相場を調べる際には不動産会社の査定を利用しますが、実は不動産会社の査定に法律などで定められた明確なルールはなく、不動産会社によって査定結果は異なります。
つまり、1社の査定結果を見ただけではその査定額が高いのか安いのか分からず、安い価格で売り出してしまう恐れがあるということ。3社以上の査定結果を比較し、査定額の幅や平均となる売却相場を調べましょう。
複数社に査定依頼をする際は、一括査定サイトのイエウールを使うのが便利。一度の申込みで複数の不動産会社に査定依頼を出せるので、不動産会社に1社1社査定依頼を出し何度も同じような申込み手続きを行う必要がありません。
査定依頼を出せる不動産会社はイエウールがチェックしているので、悪徳企業である心配がないため査定結果も安心して見比べることができます。
固定資産税の支払いを買い主と分割する
マンションの売買契約を結ぶ際には残りの固定資産税をどのように支払うか買主と話し合うようにしましょう。
年の途中でマンションを売却したとしても、固定資産税の支払い義務はその年の1月1日に所有していた人、売主にあります。
売主は売却後も固定資産税を残りの分すべて納税しなくてはならないので、売買契約時には引き渡し日以降の固定資産税を日割りで計算して、買主に支払ってもらうようにしましょう。
日割りで計算して買主が支払うのが一般的ですが、法律で定められているわけではありません。売買契約に盛り込まないと売主が支払わなくてはならなくなり、損をしてしまいます。
必ず、契約前に不動産会社に相談をしておきましょう。
また、マンションの引き渡し後に固定資産税を支払うのは売主です。マンションを引き渡したかと支払いを忘れていると延滞金が発生するので注意しましょう。
延滞金は納期限の翌日から納付の日数に応じて発生します。
【2024年】今マンションを売ったら儲かるのか
最後に、実際に今マンションの売却を考えている方に必見の情報です。
毎年さまざまな影響により変化する不動産市場ですが、今年「2024年」のタイミングでマンションを売ったら儲かる見込みはあるのでしょうか。2024年の不動産市場は、マンション売却にとってチャンスがあるのか。この記事では、現在のマンション市場の動向と将来の価格予測を分析し、今売却することで利益を得る可能性について探ります。中古マンションの需要と供給、金融政策の影響、そして市場の価格傾向を詳細に検証し、2024年にマンションを売却することがなぜ利益をもたらす可能性があるのかを解説します。最適な売却タイミングを見極め、賢い不動産投資戦略を立てましょう。
これまでの中古マンション売却の推移
地域やマンションの状況にもより価格は変化するので一概には言えませんが、昨年から今年にかけてのマンション売却市場の動向は、総じて価格上昇傾向にあります。
国土交通省が公表している不動産価格指数によると、マンションの価格は2011年以降、マンション価格は着実に上昇を続けており、2023年7月時点で約1.9倍に上昇したとされています。この傾向から、マンション売却で利益を期待することは可能ですが、市場の変動に注意が必要です。金融緩和の継続を考慮すると、今後もマンション価格が上昇する可能性は高いですが、価格が下がり始めると含み損のリスクも増大するため、慎重な売却戦略が求められます
コロナの影響なども多少あるものの、引き続きマンションの価格は上昇し続けています。
また、レインズのマーケットデータ（2022年1～3月度）を見ても、中古マンションの平均価格は前年同月比でプラス8.2％。平米単価もプラス10.2％となっています。これは、7期連続で前年同期を上回る結果となっており、今現在も右肩上がりであることがわかります。
今後中古マンションの価格はどうなるのか
今後のマンション市場に関する予測は、いくつかの重要な要素によって左右されるため、価格推移は断言できませんが、2013年以降の市場をみると、マンション価格は近年上昇傾向を継続しており、この傾向は今後も緩やかに上昇すると考えられています。
新築マンションの価格が上昇すれば、新築の購入が難しくなる世帯は中古マンションの購入を検討するので、中古マンションの需要は高まります。つまり、新築マンションの価格と中古マンションの価格は比例しているということ。
現在、新築マンションの価格は上昇を続けており、現在建設中のマンションも現状の値上がっている状態のマンション価格で販売をしています。そのため、イレギュラーな事態が起きない限り来年になって新築マンションの価格が大きく下がるということは考えにくく、中古マンションの販売価格も大きく下がるようなことは考えづらいでしょう。
一方、不動産市場は、金融政策の変動によっては状況が変わる可能性は大いにあります。したがって、マンション売却や購入の際には、最新の市場動向や金融政策の動きを注視することが重要です。