【ワンルームマンション売却】高く売る鉄則と損しないための注意点を解説

こんにちは、イエウールコラム編集部です。
ワンルームマンションの売却でお悩みの方は多いのではないでしょうか？ この記事ではワンルームマンションの売却方法から売却価格を上げる方法を紹介します。所有しているマンションを高く売却する為に参考にしてください。

一戸建てとマンションだと家の寿命は変わる。あなたのお家はどっち？

↑こちらから査定を依頼できます！↑

【2021年】ワンルームマンションはいつ売るのが正解？コロナの影響はあるのか

【理由1】首都圏のマンション価格は下落傾向に

新型コロナウイルスの感染拡大による経済の変化がマンション価格にも影響を与えていそうです。マンションの価格にどのような影響を与えたのでしょうか。

2021年の公示地価は全国平均で下落という結果になりました。地価・不動産鑑定｜国土交通省の数値を基に解説します。

8年ぶりに三大都市圏が下落

そして、地価が落ちづらかった東京・大阪・名古屋の三大都市圏も全用途平均・住宅地・商業地のいずれでも地価が下落に。

昨年からの比較でいうと住宅地より商業地の方が大きく下がっており、地域別では地方圏より三大都市圏の方が大きな変化がありました。

令和3年(2021年）の【商業地】地価変動率

単位：％

商業地が大きく下落している理由としては、新型コロナウイルスの感染拡大が影響している様子。店舗やホテルなどの利用者が減ったために、店舗やホテル用の不動産の需要も減少。先行き不透明な状態で慎重になっている需要者も多く、不動産の需要が減ったため下落となりました。

商業地の中でも特に下落幅が大きいのは国内外の観光客増加などで地価が上がっていた地域。また飲食店が集まっている地域も比較的大きく下落してしまいました。

前段で解説した大阪の大幅な下落も新型コロナウイルスの感染拡大が理由。コロナ禍で観光客の減少により飲食店などの収益性が大きく毀損し、地価も下落となってしまったようです。

しかし、すべての商業地が大幅な下落を見せているようではなく、地方圏の日常生活に必要な商品などを扱っている店舗などが集まる商業地などは一部上昇しているようです。

コロナの影響で地価は暴落？

経済の悪化や雇用不安などにより住宅の取引も減少していますが、商業地に比べると、住宅地の下落は商業地ほどではなく、都市部の中心となる希少性の高い住宅地や交通の便が良い近郊の住宅地などは引き続き地価も上昇しています。

しかし、上昇率の縮小や地域の範囲が狭まっていることも起きており、より細かく地価を見て確認する必要がありそうです。

今回、住宅地で地価の変動率が大きく上がっているのは北海道。前段でも解説した倶知安町の25％上昇の他に、北広島市なども最大で17％も地価が上昇していました。

そのほか、福岡県博多駅近くの地域も好調。福岡県は人口増加をはじめ、賃貸マンションやオフィス用地の需要が上昇していることもあり、博多駅南5-1-10や港2-2-24など2つの地点で11％の上昇がありました。

福岡は商業地も好調で、三大都市が下落を見せるなか変動率上位10地点のなか8つを占めているほど。去年よりも上昇率は縮小したものの、引き続き好調のようです。

今回、数年続いてきた三大都市圏は好調で地方圏は不調という流れが変化してきました。都心だから上がる地方だから下がるということはなく、それぞれの地域で変化しているようです。

【理由2】特に、ワンルームマンションに人気が集中

なぜこれほど人気が出ているのでしょうか？その理由は三つあります。

【立地・築年】通勤に便利な都心部に多く、築浅の物件が多い

配偶者や子どもがいないため、ライフスタイルの中での最優先事項は仕事や学業であり、当然職場や学校へのアクセスを重視する傾向があります。
ワンルームマンションは都心部に多く存在するため、こういった単身世帯のニーズにマッチしていると言えます。

【低価格＆リスク分散】複数の物件を所持しやすくリスクも分散できる

この場合、1つの部屋で借主が見つからない場合でも、ほかの部屋の賃料があるため収入がゼロになることはありません。

また子どもが複数いるオーナーの場合、相続も分散できるため、兄弟間の遺産争いといったトラブルを回避できるメリットもあります。

【値崩れリスクが低い】新築が難しくなり、頭数に限りがある

今現在、都心部でのワンルームマンションの新築が難しくなっています。

これは自治体が定める「ワンルームマンション開発規制条例」によって、ある一定規模のマンションを新築する際、ファミリータイプの住戸を組み入れる義務や、1区画の最低面積の下限を設けるといった規制が厳しくなったからです。

この背景には、単身世帯が増えたことによってゴミ出し、違法駐輪、騒音などのマナー違反や近隣迷惑が頻発したことがあります。

2002年以降、都心部では条例が厳しく設定されるようになり、現在は東京23区のほか、大阪市、名古屋市、京都市、神戸市、福岡市といった全国の政令指定都市でも条例またはトラブル回避のための指導要綱が定められるようになりました。

以上のことから、ワンルームマンションの供給量には限りがあるため、特に中古市場でのニーズは今後も高まるものと見られています。

一戸建てとマンションだと家の寿命は変わる。あなたのお家はどっち？

↑こちらから査定を依頼できます！↑

売却するときの流れとかかる期間

まずはマンション売却の流れとどのくらいの期間がかかるのかを知っておきましょう。

マンション売却の全体的な流れ

大きく分けて「売り出し前」「売り出し中」「売り出し後」の3段階に分けられます。特に重要なのが売り出し前の不動産会社選びです。

不動産会社選びで失敗してしまうと売却が長引いたり、相場よりも安くなってしまうなど損するため、売り出し前は情報収集も含めてじっくり検討するようにしましょう。

マンション売却にかかる期間

売却完了までの期間は一般的に3か月～半年ほどと言われています。

それぞれの項目でかかる期間の目安は以下の通りです。

築年数や立地といった物件の条件や、不動産会社が販売活動にどのくらい力を入れてくれているかによって期間は変わるため一概には言えませんが、おおよその売却スケジュールを立てる際の参考にしてみてください。

ワンルームマンションを高く売る5つの鉄則

ワンルームマンション、いずれ売るなら高く売りたいと思うでしょう。高く売る5つの鉄則をご紹介します。

【鉄則1】マンション売却価格の相場を理解しよう

どうやって相場を調べればいいの？と思ったかたは、まずはインターネットで中古マンションの売り出し価格を調べてみると良いでしょう。でも、この価格はあくまで「違う物件の」「買い手との交渉前の」価格です。あくまでも、ざっくりとした予測だと心に留めておいて下さい。

更に詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてみてください。

関連記事

【2021年】マンション売却相場は何で決まる？最新相場と自分で調べる方法

マンションを売るときの相場が気になるという方に向けて、2019年現在のマンション相場動向から、相場よりも高く売るコツまで、相場に関する全てを詳しくご紹介していきます。

マンションを売るときの相場が気になるという方に向けて、2019年現在のマンション相場動向から、相場よりも高く売るコツまで、相場に関する全てを詳しくご紹介していきます。

【鉄則2】同じマンションの別の部屋とは争わない

戸数が多いマンションや築年数が一定以上経っているマンションの場合、同時期にくつかの部屋が売りに出されることはよくあります。

同じマンションということは、立地や周辺環境は同じですし間取りもほぼ同じ。日当たりや階数によって若干変わることはありますが、多くの場合価格競争になってしまいます。高く売りたい場合は先に他より先に売れようとはせず、一旦売却活動をやめるなどして販売期間をズラすというのも手です。

そうすれば、他の部屋の価格に影響されず自分の売りたい価格に近い金額で売ることができるでしょう。

【鉄則3】良い不動産会社、良い担当者を見つけよう

以下に、「良い不動産会社」「良い担当者」の見分け方をまとめてみましたので、ぜひ参考にしてください。

【鉄則4】リフォームせずにマンションを売り出す

傷ついた箇所や汚れてしまった箇所をリフォームしてキレイにすることで、マンションを高く売ろうと考えている方もいらっしゃるかもしれませんが、そんなにうまくいくものではありません。

リフォームにかけた費用以上のお金をマンションの売却価格に上乗せして売れるケースはほとんどないといえます。中古のマンションを買おうとしている人の中には、購入後に自分の好み通りにリフォーム・リノベーションをしたいと考えている人も多く、リフォームが逆効果になり得ます。

また、築年数とマンションの劣化状況はだいたい比例するものです。そのため、リフォームして築年数の割には良い状態でマンションを売ったとしても、元々ある程度築年数を絞ってマンションを探している人が多いため、購入者側には築年数のわりに高いマンションだと捉えられてしまい、買い手がなかなか見つかりにくい恐れがあります。

結果として、リフォームせずにマンションを売った方が、早く・手元に多くお金が残る可能性が高いでしょう。

ただ、更に詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてみてください。

関連記事

マンション売却前のリフォームは不要！効果的に売却価格をあげるには？

リフォームの代わりにマンションを売る前に出来る対処法をさまざま比較しながら解説していきます。

リフォームの代わりにマンションを売る前に出来る対処法をさまざま比較しながら解説していきます。

【鉄則5】売り出してから3ヶ月は意欲的に

マンションを売りに出している期間が長引くほど、売り出し価格と成約価格（取引価格）の価格差が大きくなります。実際に東京カンテイが発表している首都圏中古マンションの売却期間別「価格乖離率」のデータに現れています。

データによると、価格乖離率は売却期間が3ヶ月でマイナス6.8%、6ヶ月でマイナス11.7%、9ヶ月でマイナス15.6%と、次第に価格差が大きくなっています。

不動産会社に仲介を依頼するときの媒介契約の契約期間が一般的に3ヶ月であることや、3ヶ月を過ぎると次第に掲載した広告が新たな購入候補者に行き届かなくなることからも、「売り出し後3ヶ月」を意識してマンションを売るようにしましょう。

そのため、不動産会社主導で売却活動が進むとはいえ、マンションを売り出してから3ヶ月は、売り出し状況を確認する・広告内容を一緒に考える・内覧対応可能日を増やすなど、意欲的に売却活動に参加するようにしましょう。

ワンルームマンションの売却での注意点

ここでは、ワンルームマンションを高く売るポイントを紹介します。

ワンルームマンションの価値は収益と利回りが重要

また中古の場合、価格はさらに下がり、東京都下でも1,000～2,000万円台の物件も多く、中には数百万円台で売りに出されているマンションもあります。なので最近は投資目的でワンルームマンションを購入する方が増えています。
さらに中古物件は消費税がかからない（ただし売主が個人である場合に限る）ことも追い風になります。
ワンルームマンションの価値は、投資目的の場合、賃料と利回りの変動によって決まります。
この式はワンルームマンションの価値を知る上で、非常に重要なので、覚えておいてください。

それゆえ、賃料が18万円を超える大規模ワンルームマンションにニーズが少ないため、物件数自体も少なくなっています。

またワンルームマンションは、仕様や間取りで大きな差をつけることが難しい物件です。
そのため、競合物件の価格に影響を受けやすいのです。

投資用ワンルームマンションで賃料を高くする方法

リフォームをする

ダメージがある箇所の修繕や汚れのクリーニングは行ったほうがよいと言えますが、大規模なリフォームは費用も高額になるため、慎重な判断が必要です。
競合物件と比較してどうなのか？ リフォームによってどの程度の賃料を上乗せできるのか？
などを考慮しなければ、逆に損をしてしまうことになります。

売却を検討する際に、信頼できる不動産会社を選び、プロの視点からアドバイスを貰うのがよいでしょう。

フリーレントを活用する

引っ越しの期間はどうしてもドタバタしてしまいますから、フリーレントは居住者にとってもメリットがあります。

金利が低いタイミングで売却すること

つまり金利が低くなったタイミングは、ワンルームマンションの売却の好機と言えます。

長期保有となるタイミングで売却すること

【譲渡所得の計算】

短期譲渡所得／売却した年の1月1日現在で「所有期間5年以下」の場合

長期譲渡所得／売却した年の1月1日現在で「所有期間5年超」の場合

希望売却価格以上の競合が売りに出されているタイミングで売却すること

可能な限り多くの不動産会社に査定を依頼する

しかし、あなたの相談に親身になってくれる良い不動産会社と出会うことができれば、そのような不安も払拭されるでしょう。
まずは一括査定サイトで複数の不動産会社とコンタクトを取ることをおすすめします。
複数の不動産会社から査定を受けるメリットは、まずは相場観がつかめること。
また査定価格＝売却価格ではありませんので、高額な物件になり、売れ残ってしまうリスクもあります。
不動産会社によっても得手不得手は存在しますので、比較して信頼できる会社を選ぶことができるのは最大のメリットであり、売却成功の一歩と言えるでしょう。

知名度がある大きな会社から、地元での売却実績が豊富な会社などの視点から選ぶのがよいですが、逆に根拠もなく高い査定を提示してくる会社は要注意です。

「すぐ売る」場合も、「売らない」場合も、得をしたいなら査定をしよう

いま「査定」をやるメリットとは？

費用はかかりません。

すぐ売るつもりがなくても、ワンルームマンションを持っている方なら、いますぐ査定をしてもらうのがお得です。

それはなぜかというと「地元の売却市場を、早く知ったほうが得をするから」です。

売るつもりがあるときに、査定で得する理由

つまり、相場を知らずに安く売り出してしまうと、例えば数百万円以上も損をする可能性があります。

ワンルームマンションを売るつもりなら、必ず相場を知らないといけないでしょう。

売るつもりがなくても、査定で得する理由

ですが、あなたのワンルームマンションの近辺で、この数か月で、どれくらいの人がマンションを買いたいと思ってるかなんてなかなか分かりませんよね？

実はいまはものすごく買い手が集中しているかもしれないし、1月ころだけ買い手が増える市場かもしれません。

こういった地域密着の情報は先に押さえておかないと、本当にお得なタイミングで売却することができないのです。

そして、このような地域密着の不動産の市場が分かるのが、「査定」なのです。

お得に査定ができる「不動産一括査定サービス」とは

不動産一括査定サービスでは、物件情報をたった1回入力するだけで、選りすぐりの不動産会社に不動産の査定額を調べてもらえるサービスです。査定依頼はもちろん無料です。

一戸建てとマンションだと家の寿命は変わる。あなたのお家はどっち？

↑こちらから査定を依頼できます！↑

【メリット①】マンション価格の相場が正しく・かんたんに分かる

【メリット②】良い不動産会社・良い担当者も簡単に見つけることができる

売却をやっていない不動産会社も多いですし、休日に不動産会社をいくつも訪問するのは難しいでしょう。

でも、不動産一括査定サービスを使えば、オンラインから1回申し込むだけで、選りすぐりの不動産会社と直接話したり相談できます。そして話を聞くなかで、おのずと任せたい担当者が見つかることでしょう。

なかでも、地方を含めて多くの不動産会社から相談できる会社を見つけるのが大切です。

特に、イエウールでは全国1,700社の不動産会社から会社を選んで査定を依頼できます。売却が難しいと思っても、まずは査定額を知りたいという状況でも、まずは査定を申し込むことをお勧めします。

一戸建てとマンションだと家の寿命は変わる。あなたのお家はどっち？

↑こちらから査定を依頼できます！↑

まとめ

少子高齢化が進み、単身者の世帯が増えている今、特に都心部ではワンルームマンションの需要が逼迫しています。
同時に、子どもや親族に残すために、手ごろな価格で入手・売買できる魅力的な資産としても注目されています。

今現在所有している人も、これから購入を検討している人も、安定した収益を生むワンルームマンションに今後も目が離せません。
特に2010年以降、マンション売価価格は右肩上がりになっています。
ワンルームマンションを長期保有されている方は、一度一括査定を試してみてはいかがでしょうか。 想像しているより、高い価値となっている可能性があります。

一戸建てとマンションだと家の寿命は変わる。あなたのお家はどっち？

↑こちらから査定を依頼できます！↑