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【ワンルームマンション売却】高値売却のコツと損しないための注意点

【更新日】



こんにちは、イエウールコラム編集部です。

ワンルームマンションの売却でお悩みの方は多いのではないでしょうか?

この記事ではワンルームマンションの売却方法から売却価格を上げる方法を紹介します。所有しているマンションを高く売却する為に参考にしてください。

こんな悩みの人にピッタリ
  • ワンルームマンションを売りたいが、何から始めていいか分からない
  • ワンルームマンションを高く売るためのノウハウを知りたい
  • 損をせずスムーズにマンション売却を進めたい

ワンルームマンションはその手軽さゆえ中古市場での人気も高く、賃貸・売却が比較的容易であることから、資産運用や定年退職後の収益確保のために購入する人が増えています。

この記事では、ワンルームマンションの高額売却の方法や注意点をまとめたので、売却を検討している方はこの記事で最低限の知識を身に付けましょう。

まず、この記事の結論を先にご説明します。

先読み!この記事の要点
  • ワンルームマンションの価格はそろそろピーク。お得に売るなら今!
  • ワンルームマンションを高く売るなら、一括査定を使うべき



1. 【売りどき到来!】ワンルームマンションをいま売るべき「2つ」の理由

実は、ワンルームマンションは、今が空前の売り時です。 いまワンルームマンションをお持ちの方は、いまが一番売り時の可能性が高いといえます。

  1. えっ⁉なんでワンルームマンションの資産価値がピークに近づいてるの?
  2. それには2つの理由があるんじゃ!

1.1. 【理由1】マンション売却相場が、2019年にピークを迎えそう

現在マンションの価格は上がり続けていますが、その動きにも徐々に陰りが出始めています。
下記のグラフをご覧ください。

一般財団法人 日本不動産研究所 2018/9/27プレスリリースより

マンションの価格水準は、2010年以降は右肩上がりでしたが、2020年の東京オリンピック前後がピークと予測されています。

こちらは日本不動産研究所による新築マンションの価格予測ですが、東京23区内の新築マンションでさえ、2019年以降はマンション価格の下落が予測されています。

いつかはマンションを売ろう・・・と考えてはいるものの、「まだ先でいいや」と先伸ばしにしてしまったり、「いつ売ればいいか分からないや」ということはありませんか?
そんな方は今しかないマンションの売り時を逃してしまうかもしれません。

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1.2. 【理由2】特に、ワンルームマンションに人気が集中

さまざまなタイプのマンションの中でも、特に人気が集中しているのがワンルームマンションです。

なぜこれほど人気が出ているのでしょうか?その理由は三つあります。

(1) 【立地・築年】通勤に便利な都心部に多く、築浅の物件が多い

ワンルームマンションに住みたいと思う人は、そのほとんどが一人暮らしです。
配偶者や子どもがいないため、ライフスタイルの中での最優先事項は仕事や学業であり、当然職場や学校へのアクセスを重視する傾向があります。 ワンルームマンションは都心部に多く存在するため、こういった単身世帯のニーズにマッチしていると言えます。

(2) 【低価格&リスク分散】複数の物件を所持しやすくリスクも分散できる

ワンルームマンションは全体的に低価格なため、投資目的で複数所有している人も多くいます。
この場合、1つの部屋で借主が見つからない場合でも、ほかの部屋の賃料があるため収入がゼロになることはありません。

また子どもが複数いるオーナーの場合、相続も分散できるため、兄弟間の遺産争いといったトラブルを回避できるメリットもあります。

(3) 【値崩れリスクが低い】新築が難しくなり、頭数に限りがある

今現在、都心部でのワンルームマンションの新築が難しくなっています。
これは自治体が定める「ワンルームマンション開発規制条例」によって、ある一定規模のマンションを新築する際、ファミリータイプの住戸を組み入れる義務や、1区画の最低面積の下限を設けるといった規制が厳しくなったからです。

この背景には、単身世帯が増えたことによってゴミ出し、違法駐輪、騒音などのマナー違反や近隣迷惑が頻発したことがあります。
2002年以降、都心部では条例が厳しく設定されるようになり、現在は東京23区のほか、大阪市、名古屋市、京都市、神戸市、福岡市といった全国の政令指定都市でも条例またはトラブル回避のための指導要綱が定められるようになりました。

以上のことから、ワンルームマンションの供給量には限りがあるため、特に中古市場でのニーズは今後も高まるものと見られています。

  1. ワンルームマンションは今人気があるから、売るなら早くしないといけないね!
  2. どうせ売るなら、高く売った方がいいからな!
  3. でも売却のために何をすればいいんだろう…?
  4. まずは、自身のマンションがいくらの価値があるか調べよう!

2. 「すぐ売る」場合も、「売らない」場合も、得をしたいなら査定をしよう

ワンルームマンションをすぐ売る方でも、売る予定がない方でも、いま必ずやっておくべきことがあります。
それは「査定」です。

2.1. いま「査定」をやるメリットとは?

「査定」とは、いま、あなたのワンルームマンションがいくらで売れるかを、不動産会社に診断してもらうことです。
費用はかかりません。

すぐ売るつもりがなくても、ワンルームマンションを持っている方なら、いますぐ査定をしてもらうのがお得です。

それはなぜかというと「地元の売却市場を、早く知ったほうが得をするから」です。

  1. 「地元の売却市場を、早く知ったほうが得」?
    なんのことを言っているの??

売るつもりがあるときに、査定で得する理由

もしワンルームマンションを売り出すときに、実はあなたの不動産は期待よりも高い値段で売れるかもしれません。
つまり、相場を知らずに安く売り出してしまうと、例えば数百万円以上も損をする可能性があります。

ワンルームマンションを売るつもりなら、必ず相場を知らないといけないでしょう。

売るつもりがなくても、査定で得する理由

日本全体の不動産の市場の動きであれば、ニュースを見ていればおおよそは理解することができるかもしれません。

ですが、あなたのワンルームマンションの近辺で、この数か月で、どれくらいの人がマンションを買いたいと思ってるかなんてなかなか分かりませんよね?

実はいまはものすごく買い手が集中しているかもしれないし、1月ころだけ買い手が増える市場かもしれません。
こういった地域密着の情報は先に押さえておかないと、本当にお得なタイミングで売却することができないのです。

そして、このような地域密着の不動産の市場が分かるのが、「査定」なのです。

2.2. お得に査定ができる「不動産一括査定サービス」とは

「査定してほしい」「ワンルームマンションの売却価格だけでも知りたい…」という方には「不動産一括査定サービス」がオススメです。

不動産一括査定サービスでは、物件情報をたった1回入力するだけで、選りすぐりの不動産会社に不動産の査定額を調べてもらえるサービスです。査定依頼はもちろん無料です。

  1. 一括査定サービスを使うとどんなメリットがあるんだろう?
  2. いくつかあるが今回は2つ紹介しよう!

【メリット①】マンション価格の相場が正しく・かんたんに分かる

いくら自分で相場を調べたところで、本当の売却価格を調べるのは本当に難しいことです。でも、不動産売却のプロである不動産会社に何社も査定を依頼できれば、かなり正しく相場を知ることができます。

しかも不動産一括査定サービスはオンラインです。ご自宅にいながら、またはお仕事のお昼休み中にでも査定を依頼することが可能です。

【メリット②】良い不動産会社・良い担当者も簡単に見つけることができる

ご自分で不動産会社を探して、話してみて、いい会社と担当者に出会うのは、実はかなり大変です。
売却をやっていない不動産会社も多いですし、休日に不動産会社をいくつも訪問するのは難しいでしょう。

でも、不動産一括査定サービスを使えば、オンラインから1回申し込むだけで、選りすぐりの不動産会社と直接話したり相談できます。そして話を聞くなかで、おのずと任せたい担当者が見つかることでしょう。

なかでも、地方を含めて多くの不動産会社から相談できる会社を見つけるのが大切です。
特に、イエウールでは全国1,700社の不動産会社から会社を選んで査定を依頼できます。売却が難しいと思っても、まずは査定額を知りたいという状況でも、まずは査定を申し込むことをお勧めします。
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3. 急いで売る場合は、売却ではなく「買取」という方法もある

マンションを売る場合、一般的には不動産会社に買い手を探してきてもらいます。これを「仲介」と言いますが、売り方には「買取」という方法もあります。 買取とは何かというと、不動産会社にワンルームマンションを買い取ってもらうという方法です。 この2つの特徴、そしてメリット・デメリットを見てみましょう。

メリット デメリット
仲介 買取よりは高く売れる 売却までの時間がかかる
買取 すぐに売れる 売却額が、仲介よりも安くなる

3.1. 仲介のメリット・デメリット

仲介の最大の特徴は、売主自らが価格を決定できることにあります。
最終的には不動産会社と相談して決めることにはなりますが、希望価格で売り出しをすることが可能です。 また「将来ここに戻ってきたい」「子どものために資産を残したい」という可能性がある場合、不動産会社を介して賃貸に出すことも可能です。

デメリットとしては、すぐに買い手が見つからないことがあり、希望の時期に売却できない可能性があることです。 信頼できる不動産会社に売り出し依頼することで、このようなデメリットはある程度軽減できますが、不動産会社選びを間違ってしまうと売れ残りになってしまうかもしれません。

3.2. 買取のメリット・デメリット

買取の場合、不動産会社が購入するため売主の任意のタイミングで取引することが可能なため、例えばすぐに現金がほしい場合に有効な手段です。 仲介手数料も不要なうえ、個人間取引では難しいような“ワケあり”物件でも買い取ってくれます。


デメリットとしては、買取価格が相場より安価になること。 これは売却後に不動産会社がリフォームをして転売するため、そこでかかる費用が天引きされていると考えた方がよいでしょう。
最近は、売れ行きの悪い古い物件を大幅リノベーションして販売している業者も目立ちます。 建物の古さがネックとなり買い手が見つからない場合も、買取を選んだ方がよいかもしれません。



4. ワンルームマンション売却の注意点

ワンルームマンションを売却するにあたり、重要なのは時期です。
ここでは、ワンルームマンションを高く売るポイントを紹介します。

4.1. ワンルームマンションの価値は収益と利回りが重要

まずは最低限知っておくべきワンルームマンションの情報を紹介します。

ワンルームマンションは専有面積が狭くなるため、同じ立地条件であればファミリー向けの間取りのマンションよりも低価格になります。
また中古の場合、価格はさらに下がり、東京都下でも1,000~2,000万円台の物件も多く、中には数百万円台で売りに出されているマンションもあります。なので最近は投資目的でワンルームマンションを購入する方が増えています。

さらに中古物件は消費税がかからない(ただし売主が個人である場合に限る)ことも追い風になります。 ワンルームマンションの価値は、投資目的の場合、賃料と利回りの変動によって決まります。 この式はワンルームマンションの価値を知る上で、非常に重要なので、覚えておいてください。

:ワンルームマンションの価格の計算方法
  • ワンルームマンションの価格
    = 賃料収入 ÷ 表面利回り

ワンルームマンションの場合は、他の間取りと異なり、規模が大きいからと言って、高値になるわけではありません。 ワンルームの居住者のメイン層は、一人暮らしの会社員になります。

一般的に考えると、会社から住宅手当・家賃補助が出ていたとしても、平均的に12万円が相場となっており、18万円を超えるような額が支給されるのは稀です。
それゆえ、賃料が18万円を超える大規模ワンルームマンションにニーズが少ないため、物件数自体も少なくなっています。
またワンルームマンションは、仕様や間取りで大きな差をつけることが難しい物件です。 そのため、競合物件の価格に影響を受けやすいのです。

4.2. 投資用ワンルームマンションで賃料を高くする方法

上記の図式を前提に、どうすれば毎月の賃料を高くすることができるのか? そのポイントを押さえていきましょう。

リフォームをする

ワンルームマンションは間取りや仕様に大きな差がないため、立地や設備、室内の状態などが賃料に影響します。 そのため、ハウスクリーニングやリフォーム、浴槽・トイレ・洗面台の取替えといった選択肢があります。
ダメージがある箇所の修繕や汚れのクリーニングは行ったほうがよいと言えますが、大規模なリフォームは費用も高額になるため、慎重な判断が必要です。

競合物件と比較してどうなのか? リフォームによってどの程度の賃料を上乗せできるのか? などを考慮しなければ、逆に損をしてしまうことになります。

売却を検討する際に、信頼できる不動産会社を選び、プロの視点からアドバイスを貰うのがよいでしょう。

フリーレントを活用する

フリーレントとは、入居者に数カ月分の賃料を免除する特約を与えることで、最近ではかなり一般的になってきています。 なぜ、フリーレントを活用することが賃料を高くするのか? フリーレント期間を設けるものの2年間の賃料総額を変ないことで、月々の契約賃料を高くすることができます。
引っ越しの期間はどうしてもドタバタしてしまいますから、フリーレントは居住者にとってもメリットがあります。

4.3. 金利が低いタイミングで売却すること

金利が低いタイミングで売却すると、なぜ高く売却できるのでしょうか? 再度になりますが、この計算式を思い出してください。

  • ワンルームマンションの価格=賃料収入 ÷ 表面利回り

なので、低金利になると自然と表面利回りも低下していきます。 すると、ワンルームマンションの価格はそれに比例してあがっていくことになります。
つまり金利が低くなったタイミングは、ワンルームマンションの売却の好機と言えます。

4.4. 長期保有となるタイミングで売却すること

不動産を売却すると、売却代金から不動産の取得費と、売却にかかった譲渡費用を差し引いた譲渡所得(売却益)に応じて、住民税と所得税がかかります。

【譲渡所得の計算】

  • 売却価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除=課税譲渡所得

この譲渡所得は、短期譲渡所得と長期譲渡所得があり、税率が異なります。 下記をご確認ください。

短期譲渡所得/売却した年の1月1日現在で「所有期間5年以下」の場合

所得税:36.3% 住民税9% 計:39.63%

長期譲渡所得/売却した年の1月1日現在で「所有期間5年超」の場合

所得税:15.315% 住民税:5% 計:20.315%

このように5年以下か5年超かというだけで、税率は倍近く変わります。 高く売れれば売れるほど、この差額は大きくなるため、売却の時期は慎重に見極めたいところ。 注意していただきたいのは、「売却した年の1月1日現在」で計算されることです。 実質、5年所有していても計算する時期は、1月1日現在になるので、間違いないようにしましょう。

4.5. 希望売却価格以上の競合が売りに出されているタイミングで売却すること

これまで見てきたとおり、ワンルームマンションは他の間取りのマンションより、競合物件の価格の影響を受けやすくなっています。 ワンルームマンションだと間取りや仕様に大きな差がないことも説明のとおりです。

つまり、実際にご自身が売却したい価格以上の競合物件が売りに出されているタイミングは大きなチャンスとなります。逆に言えば、競合が安く売りに出されているタイミングは避けた方がいいでしょう。

4.6. 可能な限り多くの不動産会社に査定を依頼する

ワンルームマンション売却のポイントを見てきましたが、専門的な見地もあり、対策や売却タイミングの見極めは難しく感じられたのではないでしょうか。
しかし、あなたの相談に親身になってくれる良い不動産会社と出会うことができれば、そのような不安も払拭されるでしょう。 まずは一括査定サイトで複数の不動産会社とコンタクトを取ることをおすすめします。

複数の不動産会社から査定を受けるメリットは、まずは相場観がつかめること。 また査定価格=売却価格ではありませんので、高額な物件になり、売れ残ってしまうリスクもあります。

不動産会社によっても得手不得手は存在しますので、比較して信頼できる会社を選ぶことができるのは最大のメリットであり、売却成功の一歩と言えるでしょう。
知名度がある大きな会社から、地元での売却実績が豊富な会社などの視点から選ぶのがよいですが、逆に根拠もなく高い査定を提示してくる会社は要注意です。



5. まとめ

少子高齢化が進み、単身者の世帯が増えている今、特に都心部ではワンルームマンションの需要が逼迫しています。 同時に、子どもや親族に残すために、手ごろな価格で入手・売買できる魅力的な資産としても注目されています。


今現在所有している人も、これから購入を検討している人も、安定した収益を生むワンルームマンションに今後も目が離せません。
特に2010年以降、マンション売価価格は右肩上がりになっています。
ワンルームマンションを長期保有されている方は、一度一括査定を試してみてはいかがでしょうか。
想像しているより、高い価値となっている可能性があります。

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