- 「家を売りたいけど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定を
- 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
- 業界No.1の「イエウール」なら、実績のある不動産会社に出会える
ワンルームマンションの売却でお悩みの方は多いのではないでしょうか？
この記事ではワンルームマンションの売却方法から売却価格を上げる方法を紹介します。自宅用・投資用問わず所有しているマンションを高く売却する為に参考にしてください。
ワンルームマンションを売却するために何から始めていいか分からない
- ワンルームマンションを高く売却するためのノウハウを知りたい
- 損をせずスムーズにマンション売却を進めたい
ワンルームマンションはその手軽さゆえ中古市場での人気も高く、賃貸・売却が比較的容易であることから、資産運用や定年退職後の収益確保のために購入する人が増えています。
この記事では、ワンルームマンションを売却する際の方法や注意点をまとめたので、売却を検討している方はこの記事でまずは要点を抑えましょう。
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「まずはマンション売却の基礎知識を知りたい」という方は、マンション売却の記事とマンションを売る記事をご覧ください。
ワンルームマンション売却の5つの鉄則
ワンルームマンション、いずれ売るなら高く売りたいと思うでしょう。高く売る5つの鉄則をご紹介します。
【鉄則1】マンション売却価格の相場を理解しよう
マンション売却価格の相場を読み間違えることは、マンションを売るとき致命的なミスとなり得ます。マンションがなかなか売れず、希望価格よりも大きく価格が下がってしまったり、もっと高く売れるのに安値で売ってしまったりと損することになってしまいます。ですから、マンションの相場価格を大まかにでも知っておくことはとても重要です。
どうやって相場を調べればいいの？と思ったかたは、まずはインターネットで中古マンションの売り出し価格を調べてみると良いでしょう。でも、この価格はあくまで「違う物件の」「買い手との交渉前の」価格です。あくまでも、ざっくりとした予測だと心に留めておいて下さい。
更に詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてみてください。
【鉄則2】同じマンションの別の部屋とは争わない
もし、同じマンションの別部屋が売りに出されていたら無理に争わないようにしましょう。
戸数が多いマンションや築年数が一定以上経っているマンションの場合、同時期にくつかの部屋が売りに出されることはよくあります。
同じマンションということは、立地や周辺環境は同じですし間取りもほぼ同じ。日当たりや階数によって若干変わることはありますが、多くの場合価格競争になってしまいます。高く売りたい場合は先に他より先に売れようとはせず、一旦売却活動をやめるなどして販売期間をズラすというのも手です。
そうすれば、他の部屋の価格に影響されず自分の売りたい価格に近い金額で売ることができるでしょう。
【鉄則3】良い不動産会社、良い担当者を見つけよう
マンションを売るためには、売却活動で買い手を集めること、買い手に物件の良さを知ってもらうこと、買い手との交渉が必要です。つまり、マンション売却が成功するかどうかは、不動産会社の力量に大きく左右されます。
良い不動産会社を見分けるポイントはこちらです。
- 査定額に根拠があり、査定額が他社と大きく違わない
- 自社のHPに、マンション売却の実績が多い／マンション売却の実績が新しい
- 営業時間内に電話したら、必ず電話がつながる
- 「盛りすぎ」な広告をしていない、広告内容にウソがない、おとり広告をしていない
また、不動産会社を見分けるのと同時に、相性の良い担当者を見極めることができれば、ワンルームマンションの高値売却もより狙えます。
- 訪問や査定のあとに、フォローの連絡をくれるか
- 説明の内容が分かりやすいか、専門用語をかみくだいて説明してくれるか
- 誤字脱字、書類の渡しわすれなど、ミスや雑なところがないか
- 物件の弱みや、自社の弱い所など、悪い情報もしっかり説明してくれるか
相性の良い不動産会社を見つけるにも担当者を見つけるにも、複数の会社を比較することが必ず必要になってきます。そのためには、まずは一括査定を利用して査定結果をもらうことで、複数の不動産会社と接触することが効果的です。
- 査定ってなに？どうやって依頼すればいいの？
ワンルームマンションの売却を検討している場合、まずは査定から始めてみましょう。以下の記事ではマンションの査定について詳しく解説しているので参考にしてください。
【鉄則4】リフォームせずにマンションを売り出す
傷ついた箇所や汚れてしまった箇所をリフォームしてキレイにすることで、マンションを高く売ろうと考えている方もいらっしゃるかもしれませんが、そんなにうまくいくものではありません。
リフォームにかけた費用以上のお金をマンションの売却価格に上乗せして売れるケースはほとんどないといえます。中古のマンションを買おうとしている人の中には、購入後に自分の好み通りにリフォーム・リノベーションをしたいと考えている人も多く、リフォームが逆効果になり得ます。
また、築年数とマンションの劣化状況はだいたい比例するものです。そのため、リフォームして築年数の割には良い状態でマンションを売ったとしても、元々ある程度築年数を絞ってマンションを探している人が多いため、購入者側には築年数のわりに高いマンションだと捉えられてしまい、買い手がなかなか見つかりにくい恐れがあります。
結果として、リフォームせずにマンションを売った方が、早く・手元に多くお金が残る可能性が高いでしょう。
ただ、更に詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてみてください。
【鉄則5】売り出してから3ヶ月は意欲的に
マンションを売りに出している期間が長引くほど、売り出し価格と成約価格（取引価格）の価格差が大きくなります。実際に東京カンテイが発表している首都圏中古マンションの売却期間別「価格乖離率」のデータに現れています。
データによると、価格乖離率は売却期間が3ヶ月でマイナス6.8%、6ヶ月でマイナス11.7%、9ヶ月でマイナス15.6%と、次第に価格差が大きくなっています。
不動産会社に仲介を依頼するときの媒介契約の契約期間が一般的に3ヶ月であることや、3ヶ月を過ぎると次第に掲載した広告が新たな購入候補者に行き届かなくなることからも、「売り出し後3ヶ月」を意識してマンションを売るようにしましょう。
そのため、不動産会社主導で売却活動が進むとはいえ、マンションを売り出してから3ヶ月は、売り出し状況を確認する・広告内容を一緒に考える・内覧対応可能日を増やすなど、意欲的に売却活動に参加するようにしましょう。
【2021年】ワンルームマンションはいつ売るのが正解？コロナの影響はあるのか
ワンルームマンションはいつ売るのが正解なのでしょうか。2021年の最新情報で解説します。
【理由1】首都圏のマンション価格は下落傾向に
新型コロナウイルスの感染拡大による経済の変化がマンション価格にも影響を与えていそうです。マンションの価格にどのような影響を与えたのでしょうか。
2021年の公示地価は全国平均で下落という結果になりました。地価・不動産鑑定｜国土交通省の数値を基に解説します。
8年ぶりに三大都市圏が下落
2021年の公示地価は全体的に下落。住宅地は5年ぶりに、商業地は7年ぶりに下落となってしまいました。
そして、地価が落ちづらかった東京・大阪・名古屋の三大都市圏も全用途平均・住宅地・商業地のいずれでも地価が下落に。
昨年からの比較でいうと住宅地より商業地の方が大きく下がっており、地域別では地方圏より三大都市圏の方が大きな変化がありました。
令和3年(2021年）の【商業地】地価変動率
| 平成31年 | 令和2年 | 令和3年 | |
|---|---|---|---|
| 全国 | 2.8 | 3.1 | -0.8 |
| 東京圏 | 4.7 | 5.2 | -1 |
| 大阪圏 | 6.4 | 6.9 | -1.8 |
| 名古屋圏 | 4.7 | 4.1 | -1.7 |
| 地方圏 | 1 | 1.5 | -0.5 |
単位：％
商業地が大きく下落している理由としては、新型コロナウイルスの感染拡大が影響している様子。店舗やホテルなどの利用者が減ったために、店舗やホテル用の不動産の需要も減少。先行き不透明な状態で慎重になっている需要者も多く、不動産の需要が減ったため下落となりました。
商業地の中でも特に下落幅が大きいのは国内外の観光客増加などで地価が上がっていた地域。また飲食店が集まっている地域も比較的大きく下落してしまいました。
前段で解説した大阪の大幅な下落も新型コロナウイルスの感染拡大が理由。コロナ禍で観光客の減少により飲食店などの収益性が大きく毀損し、地価も下落となってしまったようです。
しかし、すべての商業地が大幅な下落を見せているようではなく、地方圏の日常生活に必要な商品などを扱っている店舗などが集まる商業地などは一部上昇しているようです。
コロナの影響で地価は暴落？
新型コロナウイルスの感染拡大に伴い、全国平均としては地価は下落していますが、その影響は暴落ほどではないようです。地域や地域の用途によっては引き続き上昇している地域もあります。
経済の悪化や雇用不安などにより住宅の取引も減少していますが、商業地に比べると、住宅地の下落は商業地ほどではなく、都市部の中心となる希少性の高い住宅地や交通の便が良い近郊の住宅地などは引き続き地価も上昇しています。
しかし、上昇率の縮小や地域の範囲が狭まっていることも起きており、より細かく地価を見て確認する必要がありそうです。
今回、住宅地で地価の変動率が大きく上がっているのは北海道。前段でも解説した倶知安町の25％上昇の他に、北広島市なども最大で17％も地価が上昇していました。
| 都道府県 | 地点所在地 | 令和3年公示地価 | 変動率（％） | |
|---|---|---|---|---|
| 1位 | 北海道 | 虻田郡倶知安町字山田83番29 | 135,000 | 25 |
| 2位 | 北海道 | 北広島市共栄町1丁目10番3 | 36,500 | 17.7 |
| 3位 | 北海道 | 北広島市東共栄2丁目20番5 | 24,500 | 15.6 |
| 4位 | 北海道 | 北広島市美沢3丁目4番8 | 38,000 | 15.2 |
| 5位 | 北海道 | 虻田郡倶知安町南3条東1丁目16番9外 | 53,500 | 13.8 |
| 6位 | 北海道 | 北広島市北進町3丁目3番4 | 45,000 | 12.5 |
| 7位 | 長野県 | 北安曇郡白馬村大字北城字堰別レ827番36 | 10,100 | 12.5 |
| 8位 | 福岡県 | 福岡市博多区博多駅南5丁目52番2 | 277,000 | 11.7 |
| 9位 | 福岡県 | 福岡市中央区港2丁目10番8 | 376,000 | 11.2 |
| 10位 | 北海道 | 虻田郡倶知安町北7条西2丁目2番28 | 28,800 | 10.8 |
そのほか、福岡県博多駅近くの地域も好調。福岡県は人口増加をはじめ、賃貸マンションやオフィス用地の需要が上昇していることもあり、博多駅南5-1-10や港2-2-24など2つの地点で11％の上昇がありました。
福岡は商業地も好調で、三大都市が下落を見せるなか変動率上位10地点のなか8つを占めているほど。去年よりも上昇率は縮小したものの、引き続き好調のようです。
今回、数年続いてきた三大都市圏は好調で地方圏は不調という流れが変化してきました。都心だから上がる地方だから下がるということはなく、それぞれの地域で変化しているようです。
【理由2】特に、ワンルームマンションに人気が集中
さまざまなタイプのマンションの中でも、特に人気が集中しているのがワンルームマンションです。
なぜこれほど人気が出ているのでしょうか？その理由は三つあります。
【立地・築年】通勤に便利な都心部に多く、築浅の物件が多い
ワンルームマンションに住みたいと思う人は、そのほとんどが一人暮らしです。
配偶者や子どもがいないため、ライフスタイルの中での最優先事項は仕事や学業であり、当然職場や学校へのアクセスを重視する傾向があります。
ワンルームマンションは都心部に多く存在するため、こういった単身世帯のニーズにマッチしていると言えます。
【低価格＆リスク分散】複数の物件を所持しやすくリスクも分散できる
ワンルームマンションは全体的に低価格なため、投資目的で複数所有している人も多くいます。
この場合、1つの部屋で借主が見つからない場合でも、ほかの部屋の賃料があるため収入がゼロになることはありません。
また子どもが複数いるオーナーの場合、相続も分散できるため、兄弟間の遺産争いといったトラブルを回避できるメリットもあります。
【値崩れリスクが低い】新築が難しくなり、頭数に限りがある
今現在、都心部でのワンルームマンションの新築が難しくなっています。
これは自治体が定める「ワンルームマンション開発規制条例」によって、ある一定規模のマンションを新築する際、ファミリータイプの住戸を組み入れる義務や、1区画の最低面積の下限を設けるといった規制が厳しくなったからです。
この背景には、単身世帯が増えたことによってゴミ出し、違法駐輪、騒音などのマナー違反や近隣迷惑が頻発したことがあります。
2002年以降、都心部では条例が厳しく設定されるようになり、現在は東京23区のほか、大阪市、名古屋市、京都市、神戸市、福岡市といった全国の政令指定都市でも条例またはトラブル回避のための指導要綱が定められるようになりました。
以上のことから、ワンルームマンションの供給量には限りがあるため、特に中古市場でのニーズは今後も高まるものと見られています。
- ワンルームマンションは今人気があるから、売るなら早くしないといけないね！
- どうせ売るなら、高く売った方がいいからな！
売却するときの流れとかかる期間
まずはマンション売却の流れとどのくらいの期間がかかるのかを知っておきましょう。
マンション売却の全体的な流れ
大きく分けて「売り出し前」「売り出し中」「売り出し後」の3段階に分けられます。特に重要なのが売り出し前の不動産会社選びです。
不動産会社選びで失敗してしまうと売却が長引いたり、相場よりも安くなってしまうなど損するため、売り出し前は情報収集も含めてじっくり検討するようにしましょう。
マンション売却にかかる期間
売却完了までの期間は一般的に3か月～半年ほどと言われています。
それぞれの項目でかかる期間の目安は以下の通りです。
| タイミング | やること | 所要期間 |
|---|---|---|
| 売り出す前 | 査定 | 1日～数週間 |
| 不動産会社選び | ||
| 売却プラン決定 | 1週間 | |
| 売り出し中 | 売却活動 | 売れるまで |
| 内覧対応 | ||
| 売り出し後 | 売買契約 | 1か月前後 |
| 引き渡し・決済 |
築年数や立地といった物件の条件や、不動産会社が販売活動にどのくらい力を入れてくれているかによって期間は変わるため一概には言えませんが、おおよその売却スケジュールを立てる際の参考にしてみてください。
ワンルームマンションの売却での注意点
ワンルームマンションを売却するにあたり、重要なのは時期です。
ここでは、ワンルームマンションを高く売るポイントを紹介します。
ワンルームマンションの価値は収益と利回りが重要
まずは最低限知っておくべきワンルームマンションの情報を紹介します。
ワンルームマンションは専有面積が狭くなるため、同じ立地条件であればファミリー向けの間取りのマンションよりも低価格になります。
また中古の場合、価格はさらに下がり、東京都下でも1,000～2,000万円台の物件も多く、中には数百万円台で売りに出されているマンションもあります。なので最近は投資目的でワンルームマンションを購入する方が増えています。
さらに中古物件は消費税がかからない（ただし売主が個人である場合に限る）ことも追い風になります。
ワンルームマンションの価値は、投資目的の場合、賃料と利回りの変動によって決まります。
この式はワンルームマンションの価値を知る上で、非常に重要なので、覚えておいてください。
- ワンルームマンションの価格
- = 賃料収入 ÷ 表面利回り
ワンルームマンションの場合は、他の間取りと異なり、規模が大きいからと言って、高値になるわけではありません。
ワンルームの居住者のメイン層は、一人暮らしの会社員になります。
一般的に考えると、会社から住宅手当・家賃補助が出ていたとしても、平均的に12万円が相場となっており、18万円を超えるような額が支給されるのは稀です。
それゆえ、賃料が18万円を超える大規模ワンルームマンションにニーズが少ないため、物件数自体も少なくなっています。
またワンルームマンションは、仕様や間取りで大きな差をつけることが難しい物件です。
そのため、競合物件の価格に影響を受けやすいのです。
投資用ワンルームマンションで賃料を高くする方法
上記の図式を前提に、どうすれば毎月の賃料を高くすることができるのか？
そのポイントを押さえていきましょう。
リフォームをする
ワンルームマンションは間取りや仕様に大きな差がないため、立地や設備、室内の状態などが賃料に影響します。
そのため、ハウスクリーニングやリフォーム、浴槽・トイレ・洗面台の取替えといった選択肢があります。
ダメージがある箇所の修繕や汚れのクリーニングは行ったほうがよいと言えますが、大規模なリフォームは費用も高額になるため、慎重な判断が必要です。
競合物件と比較してどうなのか？ リフォームによってどの程度の賃料を上乗せできるのか？
などを考慮しなければ、逆に損をしてしまうことになります。
売却を検討する際に、信頼できる不動産会社を選び、プロの視点からアドバイスを貰うのがよいでしょう。
フリーレントを活用する
フリーレントとは、入居者に数カ月分の賃料を免除する特約を与えることで、最近ではかなり一般的になってきています。
なぜ、フリーレントを活用することが賃料を高くするのか？ フリーレント期間を設けるものの2年間の賃料総額を変ないことで、月々の契約賃料を高くすることができます。
引っ越しの期間はどうしてもドタバタしてしまいますから、フリーレントは居住者にとってもメリットがあります。
金利が低いタイミングで売却すること
金利が低いタイミングで売却すると、なぜ高く売却できるのでしょうか？
再度になりますが、この計算式を思い出してください。
- ワンルームマンションの価格＝賃料収入 ÷ 表面利回り
なので、低金利になると自然と表面利回りも低下していきます。
すると、ワンルームマンションの価格はそれに比例してあがっていくことになります。
つまり金利が低くなったタイミングは、ワンルームマンションの売却の好機と言えます。
長期保有となるタイミングで売却すること
不動産を売却すると、売却代金から不動産の取得費と、売却にかかった譲渡費用を差し引いた譲渡所得（売却益）に応じて、住民税と所得税がかかります。
【譲渡所得の計算】
- 売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除＝課税譲渡所得
この譲渡所得は、短期譲渡所得と長期譲渡所得があり、税率が異なります。
下記をご確認ください。
短期譲渡所得／売却した年の1月1日現在で「所有期間5年以下」の場合
所得税：36.3%
住民税9%
計：39.63%
長期譲渡所得／売却した年の1月1日現在で「所有期間5年超」の場合
所得税：15.315%
住民税：5%
計：20.315%
このように5年以下か5年超かというだけで、税率は倍近く変わります。
高く売れれば売れるほど、この差額は大きくなるため、売却の時期は慎重に見極めたいところ。
注意していただきたいのは、「売却した年の1月1日現在」で計算されることです。
実質、5年所有していても計算する時期は、1月1日現在になるので、間違いないようにしましょう。
希望売却価格以上の競合が売りに出されているタイミングで売却すること
これまで見てきたとおり、ワンルームマンションは他の間取りのマンションより、競合物件の価格の影響を受けやすくなっています。
ワンルームマンションだと間取りや仕様に大きな差がないことも説明のとおりです。
つまり、実際にご自身が売却したい価格以上の競合物件が売りに出されているタイミングは大きなチャンスとなります。逆に言えば、競合が安く売りに出されているタイミングは避けた方がいいでしょう。
可能な限り多くの不動産会社に査定を依頼する
ワンルームマンション売却のポイントを見てきましたが、専門的な見地もあり、対策や売却タイミングの見極めは難しく感じられたのではないでしょうか。
しかし、あなたの相談に親身になってくれる良い不動産会社と出会うことができれば、そのような不安も払拭されるでしょう。
まずは一括査定サイトで複数の不動産会社とコンタクトを取ることをおすすめします。
複数の不動産会社から査定を受けるメリットは、まずは相場観がつかめること。
また査定価格＝売却価格ではありませんので、高額な物件になり、売れ残ってしまうリスクもあります。
不動産会社によっても得手不得手は存在しますので、比較して信頼できる会社を選ぶことができるのは最大のメリットであり、売却成功の一歩と言えるでしょう。
知名度がある大きな会社から、地元での売却実績が豊富な会社などの視点から選ぶのがよいですが、逆に根拠もなく高い査定を提示してくる会社は要注意です。
「すぐ売る」場合も、「売らない」場合も、得をしたいなら査定をしよう
ワンルームマンションをすぐ売る方でも、売る予定がない方でも、いま必ずやっておくべきことがあります。 それは「査定」です。
いま「査定」をやるメリットとは？
「査定」とは、いま、あなたのワンルームマンションがいくらで売れるかを、不動産会社に診断してもらうことです。
費用はかかりません。
すぐ売るつもりがなくても、ワンルームマンションを持っている方なら、いますぐ査定をしてもらうのがお得です。
それはなぜかというと「地元の売却市場を、早く知ったほうが得をするから」です。
- 「地元の売却市場を、早く知ったほうが得」？
- なんのことを言っているの？？
売るつもりがあるときに、査定で得する理由
もしワンルームマンションを売り出すときに、実はあなたの不動産は期待よりも高い値段で売れるかもしれません。
つまり、相場を知らずに安く売り出してしまうと、例えば数百万円以上も損をする可能性があります。
ワンルームマンションを売るつもりなら、必ず相場を知らないといけないでしょう。
売るつもりがなくても、査定で得する理由
日本全体の不動産の市場の動きであれば、ニュースを見ていればおおよそは理解することができるかもしれません。
ですが、あなたのワンルームマンションの近辺で、この数か月で、どれくらいの人がマンションを買いたいと思ってるかなんてなかなか分かりませんよね？
実はいまはものすごく買い手が集中しているかもしれないし、1月ころだけ買い手が増える市場かもしれません。
こういった地域密着の情報は先に押さえておかないと、本当にお得なタイミングで売却することができないのです。
そして、このような地域密着の不動産の市場が分かるのが、「査定」なのです。
お得に査定ができる「不動産一括査定サービス」とは
「査定してほしい」「ワンルームマンションの売却価格だけでも知りたい…」という方には「不動産一括査定サービス」がオススメです。
不動産一括査定サービスでは、物件情報をたった1回入力するだけで、選りすぐりの不動産会社に不動産の査定額を調べてもらえるサービスです。査定依頼はもちろん無料です。
- 一括査定サービスを使うとどんなメリットがあるんだろう？
- いくつかあるが今回は２つ紹介しよう！
【メリット①】マンション価格の相場が正しく・かんたんに分かる
いくら自分で相場を調べたところで、本当の売却価格を調べるのは本当に難しいことです。でも、不動産売却のプロである不動産会社に何社も査定を依頼できれば、かなり正しく相場を知ることができます。 しかも不動産一括査定サービスはオンラインです。ご自宅にいながら、またはお仕事のお昼休み中にでも査定を依頼することが可能です。
【メリット②】良い不動産会社・良い担当者も簡単に見つけることができる
ご自分で不動産会社を探して、話してみて、いい会社と担当者に出会うのは、実はかなり大変です。
売却をやっていない不動産会社も多いですし、休日に不動産会社をいくつも訪問するのは難しいでしょう。
でも、不動産一括査定サービスを使えば、オンラインから1回申し込むだけで、選りすぐりの不動産会社と直接話したり相談できます。そして話を聞くなかで、おのずと任せたい担当者が見つかることでしょう。
なかでも、地方を含めて多くの不動産会社から相談できる会社を見つけるのが大切です。
特に、イエウールでは全国1,700社の不動産会社から会社を選んで査定を依頼できます。売却が難しいと思っても、まずは査定額を知りたいという状況でも、まずは査定を申し込むことをお勧めします。
まとめ
少子高齢化が進み、単身者の世帯が増えている今、特に都心部ではワンルームマンションの需要が逼迫しています。同時に、子どもや親族に残すために、手ごろな価格で入手・売買できる魅力的な資産としても注目されています。
2010年以降、マンション売価価格は右肩上がりになっています。今現在所有している人も、これから購入を検討している人も、安定した収益を生むワンルームマンションに今後も目が離せません。
ワンルームマンションを長期保有されている方は、一度一括査定を試してみてはいかがでしょうか。想像しているより、高い価値となっている可能性があります。
他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。