投資用マンションがなかなか売れず、お困りではありませんか？
投資物件はターゲットが限られ、サブリース契約やローン状況も売却の障壁になりがちです。
しかし、売却が難しいのには必ず理由があり、適切な対策を講じれば売却は可能です。
価格の見直し、販売戦略の変更、空室対策、買取業者の活用など、打つ手は様々です。
この記事では、投資マンションが売れない原因と、状況に応じた具体的な売却方法について詳しく説明します。
- 投資マンションを売却できない主な理由は、サブリース、オーバーローン、不適切な販売戦略など多岐に渡る。
- 買主が見つからない場合の解決策として、価格の見直しや専門の買取業者の利用が有効。
- 売却の成功には、タイミングや適切な不動産会社の選定も重要であり、総合的な対策が必要。
投資マンションを売却できない原因
投資マンションはかなり売却しづらい物件の1つです。
まずは、投資マンション売却がうまく売却できない理由を一つずつ見ていきましょう。
ターゲットが限られている
投資マンションが売却できない最もよくあるは、居住用のマンションに比べて買い手が圧倒的に少ないことです
とくに、ターゲットが狭すぎる投資マンションは、自ずと買主が見つかりにくくなります。
たとえば、学生向けの一棟マンションや、高齢者向けの住宅などは、用途が限られているために買い手が見つかりづらいです。
特定の目的に特化した物件は、その目的に合っていない買主には魅力を感じにくいため、売却が難しくなります。
サブリース契約を結んでいる
サブリース契約が結ばれている投資マンションは売却が難しくなるケースが多いです。
結論から言うと、サブリース契約は入居者へのリスクを軽減する一方で、購入希望者が自分自身で管理したいと考える場合、ネックになります。
例えば、購入希望者が自分で入居者を選びたい、または賃貸料を自由に設定したい場合、サブリース契約が障害となるのです。
- 投資マンションのサブリース契約ってどういう契約のこと？
- サブリース会社が賃貸オーナーから物件を一棟丸ごと賃借し、第三者である入居者に「また貸し（転貸）」することで、オーナーに代わって賃貸経営を行うものを指すよ
オーバーローンになっている
オーバーローン、つまり物件価格よりも高いローンが残っている状態では、売却は困難です。
これは、購入希望者が負担する金利や月々の返済額が高くなり、購入のハードルが上がるためです。
具体例として、物件価格が5000万円で、残債が6000万円の場合、その差額1000万円をどう補填するかが問題となります。
売出価格が売却相場よりも高すぎる
売却相場よりも高すぎる価格で売り出してしまった投資マンションは、売却が難しくなってしまいます。
具体的には、近隣の相場よりも高く設定されている場合や、物件の状態が悪いにもかかわらず高額な査定がなされている場合が該当します。
このようなケースでは、買主が他のオプションを優先する可能性が高く、売却は進まないでしょう。
売却のタイミングが悪い
売却のタイミングが悪いと、市場の需要と供給のバランスが崩れ、結果的に売却が難しくなります。
例えば、不動産市場が低迷している時期に売り出す、高金利の時期に売却するなどが考えられます。
そのような状況では、買主が控える傾向にあり、売却は進まないでしょう。
販売戦略が適切でない
販売戦略が不適切な場合、投資マンションの売却は難しくなります。
具体例として、不動産会社が十分な広告活動をしていない、または、一括査定サイトにしか物件情報を掲載していないなどがあります。
このような状況では、多くの買主に物件を知ってもらう機会が減少し、売却が遅れる可能性が高くなります。
物件の状態に問題がある
物件自体の状態に問題がある場合、売却は非常に困難です。
特に、修繕が必要な状態や、設備が古くなっている場合は、購入希望者にとっては大きなデメリットとなります。
これは、将来的な修繕費用や、設備の更新費用が必要となるため、購入後のコストが増加する可能性があります。
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あなたの不動産、
売ったらいくら？
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売れない投資マンションを売却する方法
買主がなかなか決まらない投資用のマンションを売却する方法を紹介します。
不動産会社を見直す
長期間売却できない場合、不動産会社が十分な努力をしていない可能性も考えられます。
その場合は、他の不動産会社に依頼することで、新たな販売戦略や広告活動を期待できます。
異なる不動産会社はそれぞれ独自の販売ネットワークや方法を持っていますので、変更するだけで売却状況が大きく変わる場合もあります。
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空室を埋める
空室が多い投資マンションは、買主から見ると収益性が低く見える可能性があります。
ですので、空室を埋めることで、物件の魅力を高めることが可能です。
例えば、賃貸条件を見直したり、広告を強化して入居者を増やすことが考えられます。
一度入居率が上がれば、買主から見てもリスクが低く、収益性の高い投資と判断されやすくなります。
外国人に売る
日本の投資マンション市場には、外国人投資家も少なくありません。
特に、日本の不動産が安定した資産とされる場合、外国人が購入するケースは多いです。
言語の障壁や手続きの煩雑さがネックとなる場合もありますが、専門の不動産会社を通じて外国人向けに販売することで、新たな買主層を開拓できるでしょう。
オーバーローンならアンダーローンにする
すでに触れたオーバーローン問題ですが、これを解消する方法としてアンダーローンにするという手があります。
具体的には、残債を一部返済して物件価格を下げることで、買主がローンを組みやすくする方法です。
これにより、購入後の金利負担が軽減され、買主がつきやすくなります。
価格の見直し
物件価格が市場価格よりも高いと感じられる場合、価格の見直しが必要です。
一度査定価格を設定すると、なかなか下げたくない心理が働くものですが、売却が進まない場合は柔軟に価格を下げる勇気が必要です。
周辺の相場情報を参考にしつつ、適正な価格に調整しましょう。
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売却する時期を検討する
既に触れたように、売却時期も非常に重要です。
不動産市場が活況を呈している時期に売り出すことで、より多くの買主から注目を集めやすくなります。
季節や経済状況によるタイミングを考慮し、最適な売却時期を見極めることが重要です。
ホームステージングを行う
ホームステージングとは、物件をより魅力的に見せるために、一時的に家具や装飾品を配置する手法です。
これにより、空間の広がりや生活イメージが伝わりやすくなり、買主が物件に興味を持ちやすくなります。
専門の買取業者を利用
最後に、時間をかけずに確実に売却を進めたい場合は、専門の買取業者の利用も一つの方法です。
買取業者は即金で物件を買い取ってくれるため、急な資金調達が必要な場合や、長期間売却できない場合に有用です。