もくじ
中古マンションの売却までの流れを把握しておく
このように、大まかに分けると売却の流れは７つのステップで説明されます。
個々の専門的な手続きは業者に任せておいても問題ありませんが、全体的な流れを知っておけば販売活動をスムーズに進めやすくなります。
さらにここに、売却の期間が加わります。
査定や媒介契約が結ばれるまでおよそ１か月ですが、地域によって需要に差があるため買い手が見つかるまでの期間はまちまちです。
また売買契約後には引っ越しなどもありますから、トータルで余裕をもって考えれば半年はマンション売買に時間がかかると考えておきましょう。
半年を過ぎてしまったら不動産会社変更も検討
もし不動産会社を決定し、売り出しもスタートしてから半年近く問い合わせが少ない場合は、不動産会社を変更することも検討しましょう。担当者と価格設定やリフォームなど対策を十分にしても決まらない場合、不動産会社自体の力量不足も考えられます。
売買仲介をメインとする、あるいは得意とする会社に切り替えることで、効果的に売り出してもらいやすくなります。
しかし反対に、最初から中古マンションが得意な不動産会社を見つければ、売り出してからの時間も短縮が期待できます。
不動産一括査定サイト「イエウール」なら信頼できる不動産会社と出会える可能性が高まります。是非一度利用してみましょう！
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中古マンションの相場の把握
売り出し価格を決めるのは、実は売主であるあなた自身です。売れやすい価格を決めるためにも、相場を把握することはとても重要です。2-相場の調べ方
相場を調べる簡単な方法は、複数の不動産会社に査定を依頼することです。不動産会社は査定のプロですが、実は会社によって価格には大きく差が出ることもしばしば、時には1,000万円も査定額が違うケースもあります。
複数の会社に査定依頼をするということは「一番高く売却できる」と、売却に自信を持つ業者も見つけられるというメリットでもあります。
しかし、自分でもしっかり調べておきたい、という人もいるでしょう。
その場合は、自分の物件と似た条件で誓約した情報を、国土交通省が運営する不動産の取引価格を見れる「土地総合情報システム」。
国土交通大臣から指定を受けた流通機構が運営する「REINS Market Information」で探してみましょう。
不動産会社の中には、一括無料査定の場合に売却額を高めに設定し、自分の会社を選んでもらおうとするところもあります。
実際の成約情報から相場を把握することで、不動産会社の査定の妥当性などを見分ける材料になります。
※参考：土地総合情報システム
REINS TOWER
- 複数査定で相場把握
- 公的機関で相場調査
- 妥当性を判断
中古マンションの売却時に必要な書類の準備
必要書類は大きく分けて売主、権利、建物に関するものがあります。したがって書類の量も多いので、売却をスムーズに進めるためにも、不動産会社を決めたら営業担当者に必要なものを確認して用意しておくことが重要です。
一括査定の段階では必要ないことがほとんどですが、より詳しい査定を受けるときには必要なものもあります。
以下に、売却の段階に応じて必要な書類を中古マンション売却に関わるもののみ、表でまとめました。
ただし買主が「この情報を書類で見たい」と言った場合には、ここにない必要書類を準備することもあるため、担当者と相談しつつあらかじめ用意をすすめましょう。
| 売却の段階 | 必要書類 |
| 売却契約時 | 登記簿謄本もしくは登記事項証明書 媒介契約書 登記済み権利書もしくは登記識別情報 固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書 マンションの管理規約または使用細則など マンション維持費などの書類（管理費や修繕積立金など） 耐震診断報告書・アスベスト仕様調査報告書（あれば） 購入時の契約書・重要事項説明書（あれば） 身分証明書（本人確認のため必須） 実印 印鑑証明書 住民票（３か月以内、共有者全員分） |
| 引き渡し時 | 身分証明書（本人確認のため必須） 実印 印鑑証明書 住民票（３か月以内、共有者全員分） 銀行口座通帳（銀行振り込み先の情報） 住宅ローン残高証明書（ローンがあれば） |
| 決算時 （確定申告） | 源泉徴収票 売買契約書 購入時の契約書 仲介手数料領収書 印紙代の領収書特別控除利用時には除票住民票 住宅ローン残高証明書 |
※参考：国税庁、土地や建物を売った時
- 必要書類は多数
- 事前準備が鍵
- 担当者と相談しよう
売却に強い不動産会社を選ぶ方法
一括査定で高い売値をつけてくれる会社が良い会社とは限りません。査定依頼をした会社の名から、さらに優良な会社を選定していきましょう。不動産会社の免許番号を確認する
不動産の売買や仲介のためには、宅地建物取引業の免許を持っていなくてはなりません。これは不動産会社の事務所の設置範囲に応じて、複数県にまたがる規模なら国土交通大臣、都道府県どこか1か所の身であればその都道府県長から免許をもらいます。
免許番号をみると（3）や（2）という表記が、免許を発行した人物のあとについています。
免許更新は４年ごと行われますが、この更新回数がここに表記されます。
つまり更新回数の数字が多いほど、営業歴が長い会社であるという１つの参考情報となるのです。
マンションの売買実績を調べる
不動産会社には得意分野があり、マンションを得意とする会社を見つけることが大切です。簡単なのは不動産会社のホームページにマンション仲介の実績が多いかどうか、実店舗にマンション広告が多く張り出されているか、という点を確認することです。
大手の不動産会社でも、中古マンションではなく新築マンションの方が得意な場合もあります。
マンション仲介が得意な業者だと、すでに「こういう物件が欲しい買主」の情報を持っていることも多いため、早期に売れる可能性が高まります。
査定の詳細を出してくれる
契約を取りたいがためにいい加減な高額査定をし、売り出し時には低い価格を提案してくる場合もあります。そのため提示した査定額の根拠を、マイナス面も含め詳細に答えてくれる不動産会社または営業マンは信頼できます。
また、国が定めている「価格査定マニュアル」は価格査定の根拠として一般的に活用されているので、合わせてチェックしましょう。
※参考：価格査定マニュアル
複数の不動産会社に査定を依頼する
1社のみの査定ではその価格が妥当であるか判断は難しいため、一括査定サイトで複数社ピックアップし査定を依頼するのが一般的です。少なくとも、大手業者１社と地域密着型不動産会社１社の合計２社に依頼することが基本です。また契約を結ぶときは、一般媒介契約の方が売主にとってお得です。一般媒介契約は複数の不動産業者と結べる契約なので、欠点がある中古マンションでも買い手が現れる確率が上がります。
つまり優秀な不動産会社を選び、かつ一般媒介契約を結ぶと、より一層中古マンションを売りやすくなります。複数の会社を紹介してもらえる一括査定サイトなら、全国1,600か所の優良不動産会社に依頼できるイエウールがおすすめです。
最大６社まで、独自の厳重な規定によって選別された不動産会社に、一括無料査定依頼ができます。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
あなたの不動産、
売ったらいくら？
- 免許番号の確認
- 売買実績チェック
- 複数会社で見積
中古マンション売却に必ずかかる費用
中古マンションの売却には、必ずお金がかかってきます。どのような費用が掛かるのか、それぞれ見ていきましょう。必ずかかる費用
仲介手数料
物件の売買の際に、間に立つ不動産会社（仲介業者）へと発生するものです。ただし発生するのは、売買が成立したときだけですので、決済時にまとめて支払うか、契約の際に半分だけ支払い決済後に残りを払う場合があります。
- 売買価格×3％+6万円（+消費税）
ただ業者によっては仲介手数料無料とする場合もあるため、必ずかかるとは言い切れません。
登記費用
登記費用は、所有者が切り替わることで発生する様々な法的手続きの費用です。抵当権抹消登記、住所変更登記、手続き代行の諸費用について、売主側の負担となります。
抵当権抹消登記は、住宅ローン利用時にかかるもので、不動産１件につき1,000円必要です。
住所変更登記は住み替えをする際にかかる、登記簿上の記録変更費用で、1,000円かかります。
それぞれ法的な変更で非常に難しいため、司法書士に代行してもらうため、その報酬に1万円から3万円が必要となります。
印紙税
不動産売買の際に発生する印紙税は、売買価格によって変わります。| 売買価格 | 印紙税額 |
| １万円以上10万円以下 | 200円 |
| 10万円超え50万円以下 | 400円 |
| 50万円超え100万円以下 | 1千円 |
| 100万円超え500万円以下 | 2千円 |
| 500万円超え1千万円以下 | 1万円 |
| 1千万円超え5千万円以下 | 2万円 |
| 5千万円超え1億円以下 | 6万円 |
| 1億円超え5億円以下 | 10万円 |
| 5億円超え10億円以下 | 20万円 |
| 10億円超え50億円以下 | 40万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 |
| 契約金額表記がないもの | 200円 |
ただし、東日本大震災や平成28年4月以降に被災した方の場合は、非課税措置が受けられるため、該当する方は合わせて確認しましょう。
またこれは平成30年5月現在のものなので、今後改定がある可能性は十分にあります。
※参考：国税庁
契約書や領収書と印紙税
一括繰上返済手数料
前提として、住宅ローンの残高が残ったままの抵当権付きの物件は、まず売っても売れません。したがってローンが残っている場合は、一括で残高を繰り越し返済しなくてはなりません。
借りている金融機関やローンの契約、実際の手続きにより手数料がかかりますが、これは各会社によって異なるため、ローンが残る場合は速やかに金融機関へ連絡しましょう。
翌年以降に必ずかかる譲渡所得税
もしもマンションが、あなたが購入したときの価格よりも高く売却出来たら、その分だけ利益が出ます。その利益に対してかかるのが、譲渡所得税です。
- 譲渡所得＝売却価格ー（所得費用+売却費用）
中古マンションの場合は、3,000万円の特別控除を使うことが多いとされます。
反対に売ったら損失が出た場合は所得税や市民税など、税金はかかりませんが、譲渡損失の繰り越し控除というものを受けることができます。
これはマンションの価格や住んでいた年数によっても大きく違いが出るため、どれが一番お得でどの控除なら使えるかはケースごと異なります。
したがって、こうしたマンション売却の税金についても詳しく対応してくれる不動産会社を選ぶのも、中古マンション売却においては重要と言えるでしょう。
また特例の適用を受けるのに必要な書類もありますから、下記の国税庁ホームページを参考にしつつ、自分はどこに当てはまるか調べておくと安心です。
※参考：国税庁、土地や建物を売った時
- 諸費用が掛かる
- 担当者と相談
- 税金対策もポイント
中古マンション売却の際に覚えておきたいポイント
中古マンションをより効果的に売るために覚えておきたい、3つのポイントを最後にチェックしましょう。業者に販売図面（マイソク）を作ってもらう
物件の販売図面（マイソク）は、REINSに掲載される他、投函用チラシともなり購入検討者の目に触れるものです。物件の履歴書のような役目を果たすので、買主側としては重視したいものです。
これを見て実際の物件に興味を持ってもらえるかどうか、集客のカギとなりうることがあります。
記載内容はマンションの名称や所在階数、物件種類、間取り、売り出し価格、アクセス、所在地、土地権利、面積などなど様々です。
この時、マンション購入時のパンフレットがあると、分かりやすい間取り図面を掲載してくれます。
事前にアピールポイントとして「バルコニーが大きい」「大型トランクルーム付き」など、自分が住んでいて便利な箇所をピックアップして担当者に伝えておくのもおすすめです。
また写真についても、自分で「ここからの眺めが最高」という写真の掲載をお願いするのも1つの手です。
ただ注意したいのは不動産会社によってマイソクに対し追加請求や、配布費用請求があるケースも。
希望するマイソクの出来栄えを重視するなら、マイソク専門の担当者がいるような不動産会社を選ぶのもいいでしょう。
売却のタイミングを考える
不動産には、動きのタイミングがあります。新年度を迎える４月は、入学式や人事異動があり人の移動が活発となる時期を見越して、物件の購入を考える人が多いのです。
その時期を基準に、約半年前の9月～翌3月の期間が売り出し時期に適しています。
他にも、購入時の相場より高いか、譲渡所得にかかる税率（短期譲渡・長期譲渡など）も判断材料にしていきましょう。
また金利の上がり下がりも影響を与えることがあります。
買う側からすれば、住宅ローンの金利が低い時の方が購入のハードルが低くなるためです。
内覧の準備をしっかり行う
内覧は買主へマンションの良さを売り込む、絶好のチャンスです。少しでも良い印象を与えることが、売主側の役目ともいえます。掃除と整理整頓行う
内覧者に良い印象を与えるためにこまめに清掃しておき、明るく清潔なイメージを与えるように心がけます。特に、内覧時最初に目に入ってくる玄関や、汚れの目立ちやすい水回りは重点的にしましょう。
エントランスや駐車スペースなどの共用部分もキレイにしておくと、見栄えが良くなります。
ただし、目立つ傷は隠さないようにし、引渡しまでに直しておきます、とアピールした方が相手側も安心します。日程等は、内覧希望者に合わせて行うのがベストです。
またお茶などを不用意に出したりせず、基本は不動産業者に任せておくのがおすすめです。
心配であれば、2歩後ろをついていき、できるだけ買主側にストレスを与えないようにしましょう。
アピールポイントを考える
買主側から「このマンションの周辺って買い物に便利ですか？」など、質問を受けることがあります。建物構造やマンションの周辺情報など、アピールポイントを事前に10個ほど考えておくと、安心して対応できます。
夜は静かですか、隣の部屋はどうですか、という質問に対しては、自分の経験をベースに回答するのが一番説得力を持っています。
また「近所の公園は大きくて子供が遊びやすい」「管理会社がしっかりと清掃してくれる」「図書館や美術館が近くて休日にゆっくり過ごせる」といった周辺情報もあると便利です。
自分がここに住んで楽しかった思い出、嬉しかった思い出をベースにすると、前向きでステキなアピールポイントになります。
- マイソクを作ろう
- タイミングも大事
- 内覧でアピール
中古マンション売却は良い不動産会社選びから
中古マンションの売却には、様々な手続きやよりよく売るためのコツがあります。しかし仲介してくれる不動産会社選びを間違うと、思わぬトラブルにみまわれたり、なかなか物件が売れなかったり、苦労するケースもあるのです。
だからこそ、最初の一括査定でより良い不動産会社を見つけておくことは、とても大切です。
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