誰でもマンションを売却して後悔や損をしたくありません。
しかし売却経験がなく不動産に詳しくないため、売却活動で必要な決定事項のほとんどを不動産会社に一任している場合が多いのです。
マンション売却経験者が実際に体験した失敗や後悔の事例から原因を探れば、自分の売却の際にお金と時間と機会の損失をしない対策が打てます。
この記事では、失敗例を5つの系統に分けて探しやすくご紹介しています。
マンション売却を検討している方は、この記事でお金や時間の損をなくしましょう。
マンションを売却する際によくある後悔
マンションを売却した方が、あとになってこうすればよかったと後悔する場合があります。
マンションを売却した経験者に感想を聞いて知っておけば、自分の機会で失敗や後悔を避けられますので、よくある事例をご紹介します。
売り出しのタイミングを間違った
まだ購入してから数年だからと売却に踏み切れず、いざ売却してみると中古マンション市場に同じ築年数帯のマンションが溢れ、価格競争に巻き込まれて後悔した方がいます。
下のグラフのように築5年までの築浅中古マンションは8%前後の成約件数で、築6〜10年の中古マンションは14%前後と、直近3年では安定した成約件数比率を維持しています。
引用：「季報MarketWatchサマリーレポート2022年7〜9月期」｜（公）東日本不動産流通機構
さらに下のグラフのように、中古マンションは成約物件と新規登録物件のいずれにおいても、平均築年数が年々古くなっているのが分かります。
引用：「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）」｜（公）東日本不動産流通機構
つまり築5年までの築浅マンションや築6〜10年の中古マンションは、中古マンション市場のなかでも希少価値が年々上がっているのです。
これは、築年数を購入の判断基準にしている購買層の需要に対して、供給が年々追いつかなくなっていると解釈できます。
このように築年数の浅いマンションの希少価値が上がり売れやすい状況にあるなら、売却を検討している方は早めに動くべきだといえます。
高額な査定金額を理由も聞かず信用した
不動産会社の高額な査定金額を信じて売り出したものの売れないまま春のシーズンを逃し、売り出し価格をもっと慎重に決めればよかったと後悔した方がいます。
売主は高額査定をした不動産会社を好意的に感じ、その担当者には販売力があると思って売却を任せたいと考えます。
しかし、その売主の気持ちを利用して売却依頼を得ようと、相場よりも高い査定金額を出してくる悪意ある不動産会社もあるのです。
そのような場合を想定して売却査定は複数社に依頼し、金額や根拠に違和感がないかを比較検討すべきです。
もしも突出して高額の査定があるなら、その金額の理由や根拠を査定担当者から詳しく聞いて、筋が通った査定なのかを判断しましょう。
担当者が頼りなく対応が雑だった
担当者が熱心なので媒介を任せてみたところ、それから連絡はなく返答も遅くて曖昧だったため、たくさんの不動産会社を見てから決めれば良かったと後悔した方がいます。
必要書類や日程をいつも急に指示してきたり、お願いしないと動いてくれずいつも対応が雑だったりと、担当者が頼りなく感じる場合があります。
マンションの売却には、たくさんある売買手続きを安全でスムーズに進行する能力や、買主にマンションの魅力を伝える販売力が必要です。
大手不動産会社だから大丈夫とは思わず、担当者の実績や売却に対する姿勢をみて、スピーディーに対応してくれるか、丁寧に対応してくれるかどうかで判断しましょう。
売り出し価格を相場よりも安くした
不動産会社が提示した売り出し価格が安すぎるあまり、売却開始後に一瞬で多くの申込が入ったため、複数社の査定額を比較しておけばよかったと後悔した方がいます。
売り出したあとから価格が安過ぎると気づいて高い金額への変更もできますが、買主や紹介する不動産会社から見た時のイメージは良くありません。
一般的に売り出し価格は相場を基準にして、売却時期やライバル物件の動きなどによって調整します。
マンションの設備の状態が悪いとか売り急いでいるような事情がなければ、売り出し価格は複数社の意見を総合した信頼ある相場金額より少し高めに設定するとよいでしょう。
売出価格を高めに設定して成功した売却体験談①
| 不動産種別 | 分譲マンション |
| イニシャル | T.S |
| 年代 | 60代 |
| 性別 | 男性 |
| 世帯人数 | 4人 |
| ローン残債 | ~1500万円 |
| エリア | 千葉県松戸市 |
- 分譲マンションを購入した時の価格：3400万円
- 分譲マンションを査定に出した時の価格：1000万円
- 分譲マンションを売り出した時の価格：1280万円
- 分譲マンションが実際に売却出来た価格：1200万円
- 売却検討時期:2021年06月
- 査定依頼時期:2021年06月
- 会社決定時期:2021年07月
- 売却活動開始時期:2021年06月
- 売却完了時期:2021年07月
- 決済（引き渡し）時期:2022年08月
- マンションから一軒家に住み替えをするために検討しました。マンションの修繕費が高くなったことや車を2台所有して駐車場代が倍になったこと、ペットを買うことなどが理由です。マンションの残債が残っていたため、どれくらいの金額が付くのか不安でした。
- まずは一軒家を購入したときにお世話になった不動産屋で相談しましたが、一軒だけでは決められないと思い合計3社に自宅まで訪問してもらい査定を受けました。
- やはり一軒家を買った際から付き合いのある不動産屋の方が関係が築けているので楽でした。また、たまたま売り出しをしてすぐに返答があったのもこの不動産屋でした。査定金額よりも高い金額で決まったため購入資金に回せたので満足です。
- 査定金額は1000万程度でしたが、コロナ禍で物件が少ないという情報を教えていただき、1280万円で売り出しとしました。1180万円なら決めるという申し込みがありましたが、それで決定とせず担当の方に1200万と交渉してもらいより売り出しに近い金額で決めることができました。
売出価格を高めに設定して成功した売却体験談②
| 不動産種別 | 分譲マンション |
| イニシャル | Y.T |
| 年代 | 30代 |
| 性別 | 男性 |
| 世帯人数 | 3人 |
| ローン残債 | なし |
| エリア | 大阪府泉南市 |
- 分譲マンションを購入した時の価格：680万円
- 分譲マンションを査定に出した時の価格：780万円
- 分譲マンションを売り出した時の価格：780万円
- 分譲マンションが実際に売却出来た価格：750万円
- 売却検討時期:2020年08月
- 査定依頼時期:2020年08月
- 会社決定時期:2020年09月
- 売却活動開始時期:2020年09月
- 売却完了時期:2020年12月
- 決済（引き渡し）時期:2021年01月
- 戸建てへの引っ越しをきっかけに今まで住んでいた物件の売却を検討しはじめました。残っていたローンは貯蓄で一括返済しましたが、いつ頃に売れるのかちゃんと売れるのかといった心配がありとても不安がありました。
- ネットでの一括査定をお願いしながら購入したときの不動産会社や、近隣の不動産会社に査定、見積もりをお願いし、最終的には金額と営業マンの期待度でお願いする会社を決めました。自宅で部屋を実際に見ながらの査定で納得してお願いできました。
- 1番の決め手はやはり人で決めました。物件自体も古いものでしたが同じような条件の他の物件の情報やその物件がどれくらいの期間でどれくらいで売れたのかなどをわかりやすく説明してくれました。また査定が早いのもよかったです。たのでとても安心してお任せすることができました。
- 同じ敷地内の違う部屋にはない強み(角部屋である。駐車場スペースが2台分確保できているなど)があったため強気の価格設定でいきましょうと営業マンに言われたので少し高めの設定で売りに出すことにきめました。
大幅な値下げ交渉を受けてしまった
少し金額が大き過ぎると思いながらも値下げ交渉に応じてしまい、あとから後悔した方は少なくありません。
なかなか売却が進まない現状に焦っていてやっと出会った買主は、捕まえておきたいと思うのが売主の心情でしょう。
しかし買主の希望金額を満額で承諾せずに、この価格までなら承諾する折衷案でも成約します。
相場の金額を下回ってでも急いで売却したいような事情がない限りは冷静に対処しましょう。
部屋の見た目が悪く魅力的ではなかった
内見では水廻り・玄関・ベランダ・収納など汚れが溜まりやすい場所がチェックされます。
そこで清潔感があり整然と片付いていれば、買主は好印象を持ち購入したい気持ちが高まるのです。
しかしカビやホコリが目立って家財道具が片付いていないと、マンションが大切に扱われていないように感じるなどマイナスイメージにつながります。
したがって、内見時に好印象を持たれるように特に水廻りと整理整頓は徹底的に行いましょう。
アピールポイントを伝えられなかった
基本的に内見時の説明のほとんどは担当者が行い、売主は質問があったときだけ説明をする程度です。
しかし、下記のような居住していた時に感じた売主にしか答えられない点を質問されるため、答えられるように準備しましょう。
- 何時まで部屋に日が差すのか
- 間取りや設備で便利だった点
- 買物や病院や学校などの環境
- 通勤や通学時の交通アクセス
- 周辺の騒音や昼夜の変化など
売主は、良い点ばかりをアピールするのではなく、買主がイメージしやすいように求められた情報を的確に伝えましょう。
オーバーローンで自己資金をかき集めた
オーバーローンとは、売却によって手元に残ったお金よりも住宅ローン残高が多い状態を指します。
マンションを売る際には、残りの住宅ローンを一括返済しなくてはなりません。
売却金を使うことは可能ですが、売却金だけでは住宅ローンの完済が難しい場合には自己資金が必要になるでしょう。
売却金で住宅ローンが返済できなければマンションは売れないため、不足金を補うために自己資金を投入して抵当権を抹消しなければならないのです。
また、想定外の低価格で売却した場合にも備えて、事前に親への根回しや金融資産（株式や定期預金や生命保険）を現金化する方法も調べておきましょう。
マンション売却で後悔しないための注意点
マンション売却であとから後悔するケースをご覧いただきましたが、後悔しないために気をつけるべきポイントを事前に知っていれば回避できます。
以下の5つのポイントを理解して売却時に活かせるようにしましょう。
売却期間に余裕を持つ
時間に余裕がなく急いで売却する場合には、目の前の買主を逃したくないと焦って間違った判断をしやすいのです。
特に、売り出し価格・価格改定・値下げ交渉への返答金額は売却において最も重要ですから、焦って決めないように注意が必要です。
マンションの売却は、多くの場合に売却相談から売却完了まで6ヶ月ほどかかるといわれます。
できるだけ早い時期に行動を開始して、焦らず慎重に進められるよう準備しましょう。
売り出し価格は少し高めに設定する
高く売りたいからといって相場を無視した高額な売り出し価格は時間を無駄にする可能性が高くおすすめしません。
好ましいのは相場価格よりも若干高めに設定する方法で、実際にこのような値付けをするケースが一般的です。
購入申込の前提として買主から値下げ交渉を持ちかけられる場合が多く、できる範囲で対応できたほうが成約の確率は高まります。
ですから相場同等の金額よりも少し高めに設定して、値下げ交渉に対応しても相場価格は確保できるようにしましょう。
担当者選びは慎重に行う
マンションの売却の手続きは、不動産会社の担当者が売主に代わって行う場合があります。
たとえば、不動産ポータルサイトへマンション情報を掲載して集客したり、他の不動産会社や買主からの問い合わせに対応したり、売買関連の書類作成や対外的な交渉窓口などです。
また売主が自ら行う分はサポートし、ときどき不安になる売主を励ましながら売却を成し遂げる手伝いをしてくれます。
不動産取引は多くの複雑な手続きがあり、数か月を掛けて高額のものを売却しますので、担当者には経験や知識に基づいた的確な判断力が求められるのです。
自分のマンション売却でトラブルがないとは限りませんので、対応力や不動産知識に富んだ信頼できる担当者を慎重に探しましょう。
査定は複数社に依頼する
査定を行う目的は、2つあります。
- 売り出し価格を決める根拠として相場価格や不動産市場を調べるため
- 信頼して任せられる不動産会社や担当者を探すため
特に重要なのは、複数社の査定額や根拠を聞いて比較することです。
というのも、不動産会社の査定には法律で定められた明確なルールがないため、不動産会社の出す査定額は各社によって違います。
つまり、1社の査定だけでは査定額が高いのか安いのかが判断できないのです。
少なくとも3〜5社へ査定の相談をして、各社の査定金額や根拠を確かめて決めましょう。
売却にかかる費用を把握しておく
マンションの売却ではある程度決まった額の経費がかかり、そのほとんどが現金で支払うため事前に金額と時期を知っておかなければなりません。
費用を事前に把握しておけば、費用を引いた手元に残る売却金が分かります。
売却金で住宅ローンの完済や次の家を購入する際の頭金に考えている方は、資金計画を立てる際により正確な売却費用を知っていなければならないのです。
代表的なものでは、仲介手数料・抵当権抹消手数料・印紙税・司法書士報酬・その他の精算金などがあり、ほかには売却後の所得税・住民税・復興特別所得税などもあります。
一般的には売却初期に概算を聞いておき、売買契約や銀行決済などのタイミングで不動産会社から正確な金額を教わります。