【マンションを売る】高く・早く売るコツ。売却の手順と注意点とは

【マンションを売る】高く・早く売るコツ。売却の手順と注意点とは
「家を売りたい」と考えている方へ
  • 「家を売りたいけど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定を
  • 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
  • 業界No.1の「イエウール」なら、実績のある不動産会社に出会える

こんにはイエウール編集部です。

お子さんが成長して部屋が手狭になったり、転勤などの理由で今住んでいるマンションを売って引っ越しをしたい。なんて検討されている方もいるのではないでしょうか。

マンションは売り方で価格も変わってきます。この記事ではマンションを売る際に知っておきたい基本や注意点・高く早くといった希望通りにマンションを売る方法を解説します。

9・10月はおうちの価格を調べるチャンス。今なら秋の不動産売買シーズンです。 一括査定サービス「イエウール」なら完全無料でマンションの価格がわかります。

査定で分かるのは、価格だけじゃない
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マンションを売るのに良いタイミングとは

マンションはいつ売るのが最も良いのでしょうか。マンションを高く・早く売るタイミングはマンションの状態や売主のライフイベントなどによりさまざまです。

ここでは、多くのマンション所有者に言える市況や築年数からマンションを売るのに良いタイミングを解説していきます。

2021年はマンションを高く売るタイミング

2021年はマンションを高く売るタイミングと言えます。

マンションの価格は2021年以降上昇し続けています。現在新築マンションの価格はバブル期と同じくらいと言われ、世帯年数1000万円を超える家庭でないと購入は難しいと言われています。

そのため、新築マンションより安価になる中古マンションに注目が集まっています。レインズマーケットデータの最新である4月度の不動産市場の動向を見ると、売却価格は上昇中。

2019年4月度 2021年4月度 前年同月比
件数 3440件 3428件 110.4%
㎡単価 53.29万円/㎡ 59.10万円/㎡ 16.1%
価格 3399万円 3826万円 19.5%
専有面積 63.80㎡ 64.74㎡ 2.9%
築後年数 20.59年 22.47年 24.02年

㎡単価59.1万円、成約価格は3826万円となりいずれも前年同月比よりも上回る結果となっています。昨年の4月度となると自粛期間中であり、その反動で大きく上昇しているのではとも考えられますが、新型コロナウイルスの影響がない2019年4月度の㎡単価、成約価格と比較しても値上がっているので、中古マンション価格は値上がっていると言えます。

不動産価格はさまざまな影響を受けるので、予測が難しいもの。来年価格が急に大きく下がることは考えにくいですが、待てば待っただけ値上がるとも言い切れません。

つまり、最高価格を更新していると分かっている今は最も売るタイミングであるとも考えられます。

マンションの売り時をより詳しく知り、判断したい場合はこちらの記事をご参考にしてください。

コロナの影響はあるのか

不動産の価格に新型コロナウイルス感染拡大による影響はあるといえます。

今年、3月に発表された公示地価によると全国平均は下落。地価が落ちづらいと言われている東京・大阪・名古屋の三大都市圏も住宅地、商業地のいずれも下落となってしまいました。

2021年の公示地価

特に国内外の観光客をターゲットとしたホテルや商業施設向けの地域や飲食店が密集している地域の地価は大きく下落となりました。

住宅地も新型コロナウイルスの感染拡大による経済の先行き不透明や雇用不安から購入を控える方もおり、地価が下がる地域もありました。しかし、コロナ後を見越して北海道の一部地域などは地価が上昇。福岡県の博多駅周辺も人口増加に伴い地価は上昇しました。

特にマンションは新型コロナウイルスの影響が少ない不動産だと考えられます。理由としては、マンションの価格の内訳です。

戸建ては土地の価格が占める割合が大きいですが、マンションの場合はほぼ建物です。マンションの場合、土地の所有権は戸数で分けるので土地の占める割合は小さくなります。

つまり、地価の変動を戸建てよりも受けづらいということ。マンション価格への影響はそれほどないのではないでしょうか。
しかし、地域によって新型コロナウイルスの影響に違いは出ています。より正確にマンション周辺の地域やマンションが所在する場所の地価が下がっているか否か確かめるには、プロに聞いてみるのが最も確実でしょう。

不動産会社の査定で現状の価格を確認することをおすすめします。

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築年数から見るマンションの売り時

マンションの築年数で見るのなら築10年前後が最初に来る売るタイミングです。

マンションには毎月支払う管理費と修繕積立金がありますが、この修繕積立金が値上がる最初のタイミングが築10年。値上がる前に住み替えればまいつきの固定費が値上がることはありませんし、値上がる前の売却してしまえば、買主に修繕積立金が高いという印象を与えることも少ないでしょう。

また、住むには問題ありませんが不動産には建材ごとに定められた法定耐用年数というものがあり、この年数を過ぎると資産価値はゼロになると言われています。マンションの場合、多くは47年です。

この時期を過ぎると買主も見つかりづらくなるので、築40年に近いマンションは法定耐用年数を過ぎる前に売却するのが良いタイミングでしょう。

マンションを高く・早く売るコツ

年々価格が上がり続けているマンション。どうせ売却するなら高く・早く売りたいと思われている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

ここでは、マンションを高く・早く売るためのコツをご紹介します。

【高く売る】仲介を選ぶ

マンションを高く売りたいのなら、売却方法は仲介を選びましょう。

仲介とはマンションを含む不動産を売却する際に最も多く利用されている売却方法で、不動産会社に買主との仲介役をやってもらい不動産を売るというもの。

仲介は自由度の高い販売方法で、売り出し時期や販売価格なども売主が決められます
他の売却方法では高く売れるより確実に売れる価格を売主以外の意見を考慮して決めなくてはいけないものなどもあるため、高く売ることを重視するのなら販売価格を自由に決められる仲介なのです。

販売価格以上の価格でマンションが売れることはなく、最初の価格決定は売却額に大きく影響します。売却額を決める際は、査定結果を参考に売却相場から大きくズレないような設定を心がけましょう。

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【高く売る】売出し価格は少し高めに設定する

マンションを売りに出す最初の売り出し価格は少し高めに設定しましょう。

マンションを含む不動産を売買する際、買主は最後の売買契約直前で値引き交渉を必ずと言っていいほど行いますし、売主側も多少は値引き交渉に応じるというのが一般的です。

つまり、売り出し価格を売却希望額にしてしまうと、実際の売却額は希望額より下がってしまうということです。また、もしマンションが売れない場合は値下げして再度販売するという方法もあるので、最初は少し強気の価格設定で売りに出した方が良いでしょう。

値下げしてしまったものを今より高い価格に設定し直して売り出すのは難しいです。売り出し価格の変更は基本的に安くするしかできないので、始めのうちは余裕を持った価格設定にしておきましょう。

【高く売る】同じマンションの別の部屋とは争わない

もし、同じマンションの別部屋が売りに出されていたら無理に争わないようにしましょう。

戸数が多いマンションや築年数が一定以上経っているマンションの場合、同時期にくつかの部屋が売りに出されることはよくあります。

同じマンションということは、立地や周辺環境は同じですし間取りもほぼ同じ。日当たりや階数によって若干変わることはありますが、多くの場合価格競争になってしまいます。高く売りたい場合は先に他より先に売れようとはせず、一旦売却活動をやめるなどして販売期間をズラすというのも手です。

そうすれば、他の部屋の価格に影響されず自分の売りたい価格に近い金額で売ることができるでしょう。

【高く売る】住み替えなら買い先行にする

住み替えのためマンションを売却するのであれば、買い先行で行うの方が高く売れるでしょう。

買い先行で行えば、内覧が始まる前に新居に引っ越すことが可能です。内覧時には部屋を空き家の状態にできるので、ハウスクリーニングが入れられます。買主が気になるキッチンや風呂場といった水回りの清掃はもちろんフローリングのワックスがけなどもできるので、部屋の状態が改善されます。

部屋の状態が良ければ、最後に発生する値引き交渉の値引き額を抑えることができますし、なかなか売れずに販売価格を下げなくてはいけないという事態を回避できます。

また、新居の購入を先にすることで、マンションの売却とのタイミングを合わせやすくなるので、新居が見つからずとりあえず退居、2回引っ越しをするというような費用がかさむ心配もありません。

【高く売る】売却時期を2月・3月にする

家が最も売れやすいのは2月・3月頃です。

新生活が始まる4月に合わせて2月3月に新居を探す方は多く、この時期はマンションが売れやすくなります。また、4月から新しい職場や学校などが決まっており、4月までに決めたいと購入時期に期限を設けている買主も少なくありません。

需要があり早めに決めたいニーズがあるということは、多少高めの価格設定でも応じてもらえる可能性が高いですし、値引き交渉も長引きづらいでしょう。

一方、売却時期として気をつけたいのは1月・8月です。1月は成約するというより探し始める買主候補が多いらしく、買主は探し始めているので高値だと「もう少し探してみよう」となり成約はしづらく、高値では売りづらいでしょう。

【高く売る】大規模修繕後を狙う

売出し価格を高く設定しやすいのは大規模修繕直後です。

大規模修繕とは共有スペースや外壁などを修復するもので、修繕積立金を使って行われます。大規模修繕後であれば、内覧の印象は良くなるので、多少古いマンションでも高く売れやすくなるでしょう。

マンションによって異なりますが、多くのマンションは12年周期で大規模修繕を行います。もうそろそろ大規模修繕が行われそうという場合は少し待った方が良いでしょう。

ただし、大規模修繕も築年数を重ねるごとにかかる費用が増していき、資金が足らずに行わないということも。大規模修繕を行うか否かは管理組合に確認するなどしましょう。大規模修繕の機会を待ちすぎて築年数を無駄に重ねてしまうと、売却額が下がってしまいます。

【高く売る】売却期間に余裕を持つ

高く売りたいのなら売却期間に余裕を持つのも大切です。

マンションを含む不動産を売却する際、最も難しいのは高く早く売ることです。早く売りたいのであれば相場より安くすれば売れやすくなりますし、高く売りたいのであれば値引き交渉をじっくりと行い値引率を抑えたり、高値でも買ってくれる買主を探す必要があります。

高く売りたいのであれば大幅な値引き交渉をする買主との売買契約は諦めて、再度買主を探せるように時間に余裕と覚悟を持った方が良いでしょう。

いつまでに売りたいという売却期限が迫っていると、どうしても買主の言い値に寄っていてしまい、売却額も下がりやすくなってしまいます。

【高く売る】ホームインスペクションを行う

ホームインスペクションを行い、マンションに問題がないことを証明するのも手でしょう。

ホームインスペクションとは住宅診断のことで、住宅診断士などのプロが家に不備がないか調査を行うものです。バルコニーは傾いていないか、水回りで漏水はないかなどを確認します。

ホームインスペクションをして物件に問題ないことが証明できれば、値引き交渉の際に値引き額を抑えることができ、高く売りやすくなるでしょう。

万が一問題が見つかった際も先回りして修繕を行っておけば、同じマンション内で売りに出されている別室と差をつけやすくなり、売れ残ってしまって許容額よりも安く売ってしまうということも少なくなります。

ホームインスペクションの価格は部屋の大きさなどによって異なりますが、おおよそ5万円ほどです。

【高く売る】周辺環境を調査しておく

マンションに付加価値をつけて高く売るのなら周辺環境もチェックしておきましょう。

マンション周辺にあるものとして駅から近いなどは良くチェックされるポイントで有名ですが、病院や学校も周辺にあると良いとされる施設です。

特にファミリー向けマンションで周辺に有名小学校などがあり学区内であれば高く売ることができるでしょう。子供を通わせるために引っ越してくる家族に需要があります。

その他、大型商業施設が近くある場合も高く売りやすくなります。イエウールが2021年4月に行ったアンケートによると、住み替え先の街や立地を選ぶ際に最も重視されたのは商業施設が多く、買い物がしやすいこと

商業施設が近隣にあれば、売り出し価格を高く設定できますし、高く設定している価格の根拠となるでしょう。

周辺環境の調査は不動産会社が行っていることが多いので、売り出し価格を決める際に不動産会社に聞いてみるのも手でしょう。

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【早く売る】買取を選ぶ

マンションを早く売りたいのなら売却方法は買取を選ぶと良いでしょう。

仲介の場合は不動産会社が買主を探してくれましたが、買取は不動産会社が買主となります。そのため、買主を探し、内覧を行う期間が大幅にカットできるために早く売却が可能です。

仲介でマンションを売ると一般的には3ヶ月~6ヶ月またはそれ以上の期間が必要だと言われていますが、買取なら1ヶ月~3ヶ月で売却が可能です。

不動産会社と売買契約の内容詰めるだけなので、内覧のための準備や買主候補と会う回数も減らせるので売却活動も楽に終えることができます。

ただし、買取を選択すると売却額は相場の7~8割程度になってしまうので、注意しましょう。

【早く売る】良い不動産会社、良い担当者を見つけよう

マンションを売るためには、売却活動で買い手を集めること、買い手に物件の良さを知ってもらうこと、買い手との交渉が必要です。つまり、マンション売却が成功するかどうかは、不動産会社の力量に大きく左右されます。もし「ハズレ」の担当者だったら大変なことですので、ぜひとも良い不動産会社、良い担当者を選びましょう。

以下に、「良い不動産会社」「良い担当者」の見分け方をまとめてみましたので、ぜひ参考にしてください。

良い不動産会社を見分けるポイント
  • 査定額に根拠があり、査定額が他社と大きく違わない
  • 自社のHPに、マンション売却の実績が多い/マンション売却の実績が新しい
  • 営業時間内に電話したら、必ず電話がつながる
  • 「盛りすぎ」な広告をしていない、広告内容にウソがない、おとり広告をしていない
良い担当者を見分けるコツ
  • 訪問や査定のあとに、フォローの連絡をくれるか
  • 説明の内容が分かりやすいか、専門用語をかみくだいて説明してくれるか
  • 誤字脱字、書類の渡しわすれなど、ミスや雑なところがないか
  • 物件の弱みや、自社の弱い所など、悪い情報もしっかり説明してくれるか

【早く売る】リフォームせずにマンションを売り出す

マンションを売れやすくするために、リフォームを検討している方もいらっしゃると思いますが、リフォームをしたからといって、早く売れるとは限りません

むしろ、リフォームの工事を行うだけ、工事期間で売却期間は伸びてしまうでしょう。

中古のマンションを買おうとしている人の中には、購入後に自分の好み通りにリフォーム・リノベーションをしたいと考えている人も多く、リフォームが逆効果になり得ます。

また、築年数とマンションの劣化状況はだいたい比例するものです。そのため、リフォームして築年数の割には良い状態でマンションを売ったとしても、元々ある程度築年数を絞ってマンションを探している人が多いため、購入者側には築年数のわりに高いマンションだと捉えられてしまい、買い手がなかなか見つかりにくい恐れがあります。

【早く売る】売り出してから3ヶ月は意欲的に

不動産会社に仲介を依頼するときの媒介契約の契約期間が一般的に3ヶ月であることや、3ヶ月を過ぎると次第に掲載した広告が新たな購入候補者に行き届かなくなることからも、「売り出し後3ヶ月」を意識してマンションを売るようにしましょう。

売り出してすぐは買主も見つかりやすく、内覧希望も出やすいです。

また、マンションは売りに出している期間が長引くほど、売り出し価格と成約価格(取引価格)の価格差が大きくなります。実際に東京カンテイが発表している首都圏中古マンションの売却期間別「価格乖離率」のデータに現れています。

データによると、価格乖離率は売却期間が3ヶ月でマイナス6.8%、6ヶ月でマイナス11.7%、9ヶ月でマイナス15.6%と、次第に価格差が大きくなっています。

そのため、不動産会社主導で売却活動が進むとはいえ、マンションを売り出してから3ヶ月は、売り出し状況を確認する・広告内容を一緒に考える・内覧対応可能日を増やすなど、意欲的に売却活動に参加するようにしましょう。

【早く売る】不動産会社に早めに相談する

不動産会社に会うのは早めの方が良いです。

多くの方が初めてマンションを売却するかと思いますが、初めてとなると分からないことが多く1つの判断を下すにもさまざまなことを調べなくてはならず、時間がかかります。

不動産会社に早めに会っておけば、さまざまなことを相談できるので売却活動を始める時間を短縮できます。

また、マンションの売却となると、同じマンション内で販売期間がかぶってしまいなかなか売れないという可能性もあります。マンション売り時を見極めてもらい、早く売却を完了するためにも早めに相談をすると良いでしょう。

ただし、不動産会社ならどこでも良いというわけではありません。マンションを売却する経験や知識が豊富でないと、売却時期の見極めや手続きをスムーズに行うのが難しいからです。契約を結ぶ不動産会社は優秀な不動産会社を選ぶようにしましょう。

不動産会社は査定時に売主への対応や質問に素早く答えられるかなどで見極められることができます。不動産売却が未経験の方は1社だけでなく、複数社を見比べることで良し悪しの判断がつきやすいです。イエウールを使って、複数社に査定の依頼をし、その際にチェックすると良いでしょう。

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マンションを売る際の流れ

せっかく購入したマンション、売るときには「損した」「失敗した」と思わずに売りたいですよね。住み替えを検討しているなら、なおさらです。

ここではマンションを売る時の流れとその注意点を解説します。売る時の流れは以下の通りです。

マンション売却の流れ

【ステップ1】情報収集をする

マンションを売る際にはまず、情報収集を行うと良いでしょう。

同じマンション内で売りに出されている別の部屋の価格や周辺の似たような物件の価格、周辺地域の開発情報などを調べておくと良いでしょう。

査定を依頼しその結果を見た時、周辺の情報を知っていれば、他と比べて自分のマンションは価値があるのか、同じマンション内でも価値は高いのかなどの判断ができます。

また、合わせてマンションを売却する際に使える控除や特例がないか調べておく良いでしょう。地域によっては今期の予算内で早い順ということもあるので、時期によっては利用できなかったり数ヶ月待つ必要もあります。

事前に知っていれば、売り出し期間も合わせて調整などができるでしょう。

情報収集をする際の注意点

情報収集はある程度にしておきましょう。

マンションという高い資産の売買となると、損したくない失敗できないという不安から情報収集を念入りに行う方もいらっしゃいますが、調べる範囲を広げすぎたり情報収集に時間をかけすぎてしまうのは得策ではありません。

周辺の価格情報は常に変わります、また分からない知識なども全部理解してから…となるとなかなかマンションを売りに出せず、無駄に築年数を重ねてしまったり売り時を逃してしまう恐れがあります。

ある程度の情報収集をしたら、あとは売却活動をしながら調べたり不動産会社に聞くなど頼ると良いでしょう。

【ステップ2】マンションの査定を依頼する

マンションを売却するには、まずマンションがいくらで売れるのか確認する必要があります。そのために行うのが査定です。

不動産の価格を知る方法はいくつかありますが、売却相場を知るなら、不動産会社の査定です。不動産会社の査定は売却するために行うものなので、結果が最も売却相場に近くなります。

査定依頼の仕方によっては査定方法を選ぶことができ、不動産会社がマンションにやってきて物件の状態などを見て細かく査定をする訪問査定とデータだけでざっくりとした価格を算出する机上査定があります。

マンションを売却する予定ならより正確な価格が分かる訪問査定を選ぶと良いでしょう。

訪問査定を選んだ場合、早くて当日にはメールや電話などで連絡が来て物件を訪問する日を調整します。訪問査定にかかる時間は約30分程度。

不動産会社の担当者は部屋の状態はもちろん、エントランスなどの管理は行き届いているか、周辺にスーパーや学校などがあるかなども確認し、査定に反映させます。

査定の結果が書かれた査定書は1週間程度で来ます。郵便やメールで届くのでなるべく早くに開封し、間違いがないか確認をしましょう。

査定を依頼する際の注意点

査定を依頼する際は、複数社に依頼をしましょう。

不動産会社の査定には明確なルールがなく、不動産会社によって査定額が異なります。そのため、1社に査定依頼を出しただけでは、その査定額が高いのか安いのかはもちろん、市場相場も分からないのです。

査定依頼は複数社に依頼をし、査定額を見比べてはじめて価格の幅と平均である市場相場が分かるのです。マンションを安く売ったり、高くてなかなか売れない…ということがないように、最初の段階でしっかり価格を把握しておきましょう。

複数社に査定を依頼するのであれば、一括査定サイトのイエウールを利用すると良いでしょう。一度の申し込みで複数社に申し込みができるので、何度も同じ質問事項に答える必要がありません。さらに、webでの申し込みになるため24時間査定を受付ているので、不動産会社の営業時間などに合わせる必要がありません。

忙しい平日も移動中や帰宅後の隙間時間を利用して申し込みできますし、無料で利用できるので無駄な出費もありません。

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【ステップ3】不動産会社を選ぶ

査定を受けたら売却活動を一緒に行う不動産会社を選びます

特に決まりはありませんが、不動産会社を選ぶ際は査定を受けた不動産会社の中から選ぶのが一般的。

査定を受けてない不動産会社を選んでも問題はありませんが、査定を依頼している不動産会社の方がどのような対応をしてくれるのか、どんな人が担当者になってくれるのか分かるので、安心でしょう。

不動産会社を選ぶ際の注意点

不動産会社は担当者を見て決めましょう。

不動産会社選びは担当者選びといっても過言ではありません。実際に売却活動を行ってくれるのは不動産会社ではなく、担当者。担当者の力量でマンションの売却額やスピードも変わってきます。

良い担当者かどうか見極める簡単な方法は担当者を比較することです。大体査定に来た不動産会社の人がそのまま担当者になることが多いので、複数社の担当者を査定のタイミングで見極めましょう。

1人だけだと良し悪しの判断がしにくいですが、何人か見てその中で良い人を見つけるのは比較的簡単です。

担当者を比較する際のポイントは、対応の早さや知識量。査定依頼を出した後すぐに連絡が来る、何か質問をした際にすぐわかりやすい回答が返ってくるような担当者は優秀な担当者といえるでしょう。

【ステップ4】不動産会社と契約する

売却活動を一緒に行ってほしい不動産会社を選んだら媒介契約を結びます

媒介契約とは不動産会社に不動産を売る際に手伝ってもらう契約を行うことです。媒介契約を行うことで、不動産会社は本格的に売却活動のサポートを行ってくれます。

媒介契約は一般媒介契約・専属専任媒介契約・専任媒介契約の3種類。それぞれの契約には特徴があり、以下のような違いがあります。

専任媒介契約 専属専任媒介契約 一般媒介契約
複数業者との契約 × ×
他社への通知義務 × ×
※明示型の場合
自己発見取引 ×
契約の有効期間 3か月以内 3か月以内 指定なし
指定流通機構への登録 7日以内に登録 5日以内に登録 任意
業務状況の報告義務 2週間に1回以上 1週間に1回以上 任意

媒介契約の違いはさまざまですが、大きな違いの1つが契約を結べる不動産会社の数です。一般媒介契約は複数社と契約できますが、専任媒介契約と専属専任媒介契約は1社のみになります。

では、売却活動を行った方はいずれを選択しているのでしょうか。イエウールの利用者1500人に売却時にどの契約方法を選んでいるのかアンケートを行ったところ、半数以上が1社の不動産会社のみと契約をしていました。

2019年11月15日~12月22日実施

契約期間は専任媒介・専属専任媒介で3ヶ月。特に不正がない限り結んだ契約は期限まで解除することができませんが、契約期間をすぎれば解約して、他の不動産会社と契約することは可能です。

1社のみとの契約は不動会社は力を入れやすく、売主は何社ともやり取りをしなくて良いので楽です。もし、契約内容に悩んだら、とりあえずは専任媒介か専属専任媒介を選んでおくのも手です。

不動産会社と契約を結ぶ際の注意点

不動産会社と契約を結ぶ際は専属専任媒介か専任媒介で結ぶと良いでしょう。

不動産会社は物件の売買が成立してはじめて報酬を得られます。そのために買主探しや宣伝を行ってくれるのですが、一般媒介契約だとどんなに頑張っても最終的に他社で売買が成立してしまう可能性が。そのため、売却活動に力を入れづらくなります。

その点、専属専任媒介や専任媒介なら必ず売れれば報酬が入るので、予算や人を出しやすくなりマンションは売れやすくなるのです。

【ステップ5】売り出し価格を決める

家の査定額が出揃ったら売り出し価格を決めます。

査定額=家の売り出し価格と思われている方は多いのですが、査定結果はあくまでも参考でしかなく、家の売り出し価格を最終的に決めるのは売主です。

売り出し価格を決める際には査定額と情報収集で得た周辺のマンション売り出し価格を参考に価格を決めましょう。

価格に不安があれば、媒介契約を結んだ不動産会社に相談にのってもらうことも可能です。必ずしも自分1人で決めなくてはいけないわけではないので、安心してください。

売り出し価格を決める際の注意点

マンションを売りに出す最初の売り出し価格は少し高めに設定しましょう。

マンションを含む不動産を売買する際、買主は最後の売買契約直前で値引き交渉を必ずと言っていいほど行いますし、売主側も多少は値引き交渉に応じるというのが一般的です。

つまり、売り出し価格を売却希望額にしてしまうと、実際の売却額は希望額より下がってしまうということです。また、もしマンションが売れない場合は値下げして再度販売するという方法もあるので、最初は少し強気の価格設定で売りに出した方が良いでしょう。

値下げしてしまったものを今より高い価格に設定し直して売り出すのは難しいです。売り出し価格の変更は基本的に安くするしかできないので、始めのうちは余裕を持った価格設定にしておきましょう。

【ステップ6】内覧を行う

不動産会社と契約を結び、買主候補者が現れたら内覧を行います。

内覧とは売り出しているマンションを買主候補者が実際に訪問し、物件の状態などを見に来ることです。買主は不動産会社で見た間取り図や条件などを見て、その内容や実際はどのような物件なのかを確認しに来ます。

内覧は売主が住んでいるままでも行うことが多く、住んでいるまま内覧を行う場合は売主も内覧に同席するのが一般的です。

すでに売主が引っ越している場合は不動産会社に鍵を預け売主は内覧に同席しないことも多く、必ず売主が同席しなくてはいけないわけではありません。

内覧は買主が購入を決める際大きな判断材料となるので、なるべく部屋に良い印象を持たせた方が良いですし、印象に残すが大切です。

内覧に売主が同席するのなら、ついついアピールポイントなど多くを話してしまいたくなりますが、聞かれるまでなるべく話さないようにしましょう。ゆっくり見てもらうことで、買主は購入した後の暮らしを想像しやすくなり、物件の印象もよくなりやすいです。

内覧時の注意点

買主候補が内覧に来る時は部屋を綺麗にすることを徹底しましょう。

中古マンションは清潔な印象が命。部屋が片付いているのはもちろんのこと、キッチンやトイレなど水回りの掃除も徹底しましょう。

また、忘れがちのなのがベランダです。砂や枯れ葉などが排水溝に溜まっていないかチェックし、枯れている植物などがある場合は事前に処分などしておくと良いでしょう。

もし、すでに住み替え先を決めており引っ越し済なら、ハウスクリーニングを入れると効果的です。ハウスクリーニングを行えば、フローリングは新品に近い状態になりますし、水回りは臭い対策もできます。

普段生活していると気になりませんが、人の住んでいる跡が床や壁、臭いに現れます。なるべく、このような痕跡を消すようにしましょう。

【ステップ7】売買契約を行う

内覧を経て買主が購入を申し出れば、いよいよ売買契約を行います。

売買契約とは、マンションを売り買いする際に売主と買主が売買を行いますと契約を交わすこと。売主と買主にそれぞれ1冊ずつ用意された売買契約書を確認し、問題がなければサインをし契約を結びます。

売買契約書にはマンションの売却額に合わせて印紙税が発生。売却額によって決められた納付額を収入印紙を購入し、売買契約書に貼ることで納付します。

印紙税の価格は以下の通りです。

契約金額 税額
1万円以上10万円以下のもの 200円
10万円を超え50万円以下のもの 400円
50万円を超え100万円以下のもの 1,000円
100万円を超え500万円以下のもの 2,000円
500万円を超え1,000万円以下のもの 1万円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの 2万円
5,000万円を超え1億円以下のもの 6万円
1億円を超え5億円以下のもの 10万円

売買契約のタイミングで買主から売主に手付金が支払われるのが一般的。手付金の金額に決まりはありませんが、売却額の5%~20%くらいで支払われることが多いです。仲介手数料も売買契約を結ぶタイミングで半分を支払います。

売買契約時の注意点

マンションの売買契約時には契約内容を細かくチェックしましょう。

売買契約を行う際には、マンションをいくらで売るかいつ引き渡すかといった基本的な内容の他に、年内残り固定資産税はどちらが支払うのか、ハウスクリーニングを入れるかなど細かい内容まで書かれています。

いくら買主と話していても口約束では後々無効になってしまうことは多いです。約束していた内容がちゃんと記載されているか確認しましょう。

一度契約してしまうと変更は難しく、変更する場合は一度契約を破棄する場合もあり、買主が購入をやめたり最悪違約金が発生する可能性があります。

【ステップ8】引き渡す

売買契約書に書かれた期日が来ればマンションを買主に引き渡します

引き渡し日にやるべきことは買主に鍵を渡すだけではありません。買主からマンションの残りの売却額を受け取り、不動産会社にも残りの仲介手数料を支払います。引き渡し当日は買主・売主・双方の不動産会社の他にローンなどが残っている場合は銀行員、名義変更を依頼する場合は司法書士なども同席。

マンションの売却代金を使ってローンを一括返済します。司法書士は銀行員や売主・買主から必要書類を受け取り抵当権の抹消と名義変更を行うために法務局へ向かいます。

法務局は平日17時ごろまでしか受付をしていないので、引き渡しは平日の日中行われることが多いでしょう。

マンションを引き渡す際の注意点

マンションを引き渡す際には買主との約束を済ませておきましょう

買主と売買契約を行う際に引渡し日までにやるべきことを決めます。売主は引っ越しを済ませておく、エアコンを取り外す、ハウスクリーニングは売主が行うなどです。

これらの約束の期限が引き渡しまでになっているのであれば、すべて済ませておかなくては契約違反とあり賠償金が発生する恐れもあるので注意しましょう。

売買契約から引き渡しまでの期間は約1ヶ月程度、ハウスクリーニング程度なら1日で終わるものが多いですが、修繕などになると時間がかかるので早めに依頼をするようにしておきましょう。

【ステップ9】確定申告を行う

売却後に行わなくてはならないのは確定申告です。

通常、給与所得者は給与で得た所得に対して源泉徴収で税金が差し引かれますが、家を売却した場合の所得はこの源泉徴収の対象に含まれません。

そのため確定申告が必要になるのです。ただし、給与所得もしくは退職所得以外の不動産所得などの合計金額が20万円以下であれば申告の必要はありません。

不動産を売却し、確定申告を行わないと税務署から確認の連絡が来ることもあります。確定申告をするべきかわからない…という場合は売買契約からマンションの引き渡しの間に不動産会社に確定申告を行うべきか相談すると良いでしょう。

確定申告を行うのは、マンションを売却した翌年2月16中旬ごろ。マンションの売却が上半期だと、確定申告をするまでの間にかなり時間が空いてしまい忘れてしまった・書類を無くしてしまったということもあります。

確定申告を行うまで時間があっても、事前に準備をしておくなどしておいた方が良いでしょう。

確定申告を行う際の注意点

確定申告を行う際は使える控除がないか確認しましょう。

マンションに限らず、不動産を売却して発生した譲渡所得税には主が利用できる控除がいくつかあります。その多くの控除は確定申告の時に合わせて申請を行います。控除を行えば最大で3000万円控除されるものもあるので、申請忘れのないようにしましょう。

控除の申請は不動産を売却して利益が出た時ばかりでなく、不動産を売却して損をした時にも利用可能です。

控除を利用する場合は控除によって必要な書類などが異なるため、税務署に確定申告へ行ってその場で使える控除を聞いて申請するというのは難しいです。

予め利用できる控除を調べて、確定申告に臨みましょう。

まとめ

単純に“マンションを売る”と言っても、査定から不動産会社選び、買い手とのマッチングを経て引渡しに至るまで、すべてがトントン拍子で進むとはかぎりません。

前述したように、いまマンション売却価格はピークを迎えようとしています。 「いますぐに売らないけどいつか……」と考えている方がいらっしゃったら、今回紹介した流れや期間をしっかりと把握しておいてください。
「今だ!」と思っていても、ある程度の期間は必要ですし、納得のいく価格で売価するには信頼できる不動産会社の存在が不可欠です。
売り時を逃し、手遅れになってしまっては本末転倒です。

まずは自身のマンションの価値を知るために、一括査定をしてみましょう!

もっと詳しく知りたい方は、以下の記事をご参考にしてみてください。

初心者でもわかる!記事のおさらい

マンションを売る際に気をつけた方がいいことを教えてください。

マンションを売る際に最も注意すべきなのは、不動産会社選びです。良い不動産会社、優秀な担当者を見つけることでマンションを損なく、失敗なく売れます。そのほかの注意点は1. マンション売るなら知っておきたい注意点をご確認ください。

マンションを高く売りたいのですが、同じマンションの部屋が安く売りに出されていて困っています。

同じマンション内で別の部屋が安く出されている場合、負けじと価格を下げても価格競争になってしまうだけです。高く売りたい場合は時間を置いて再度売却活動を行いましょう。そのほか、マンションを高く売るコツは【売却成功の鉄則】マンションを高く売る・早く売るには!?にて解説します。

マンションを売るには何をやればいいの?

マンションを売る際に行うことは大きく分けて8つ。時期で言うと売出し前・売出し中・売出し後に分けられます。売却活動で最も重要なのは売出し前。売出し前で行うことは【売却の流れ】マンション売却の基本はこれだけ!にて確認してください。

マンションを売るのにお金はかかるのか知りたい。

マンションに関わらず、不動産を売却する際にはお金がかかります。不動産会社に支払う手数料のほかにハウスクリーニング代や司法書士への報酬などが発生するでしょう。費用の詳しい内訳は【費用と税金】仲介手数料や税金はいくらかかる?
をご確認ください。

他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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