【マンションを売りたい】高く・早く売るために!失敗しない注意点とは

「家を売りたい」と考えている方へ
  • 「家を売りたいけど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定を
  • 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
  • 業界No.1の「イエウール」なら、実績のある不動産会社に出会える

こんにはイエウール編集部です。

お子さんが成長して部屋が手狭になったり、転勤などの理由で今住んでいるマンションを売って引っ越しをしたい。なんて検討されている方もいるのではないでしょうか。

マンションは売り方で価格も変わってきます。この記事ではマンションを売る際に知っておきたい基本や注意点・高く早くといった希望通りにマンションを売る方法を解説します。

「イエウール」で価格を比較した方の2人に1人が、平均342.5万円高く売れています。不動産の売却を考えているなら、まずはおうちの価格を調べてみませんか?

あなたの不動産、
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マンションを売る際の流れと注意点

せっかく購入したマンション、売るときには「損した」「失敗した」と思わずに売りたいですよね。住み替えを検討しているなら、なおさらです。

ここではマンションを売る時の流れとその注意点を解説します。売る時の流れは以下の通りです。

マンション売却の流れ

【ステップ1】マンションの査定を依頼する

マンションを売却するには、まずマンションがいくらで売れるのか確認する必要があります。そのために行うのが査定です。

不動産の価格を知る方法はいくつかありますが、売却相場を知るなら、不動産会社の査定です。不動産会社の査定は売却するために行うものなので、最も相場に近くなります。

査定依頼の仕方によっては査定方法を選ぶことができ、不動産会社がマンションにやってきて物件の状態などを見て細かく査定をする訪問査定とデータだけでざっくりとした価格を算出する机上査定があります。

マンションを売却するなら、より正確な価格が分かる訪問査定を選ぶと良いでしょう。

査定を依頼する際の注意点

査定を依頼する際は、複数社に依頼をしましょう。

不動産会社の査定には明確なルールがなく、不動産会社によって査定額が異なります。そのため、1社に査定依頼を出しただけでは、その査定額が高いのか安いのかはもちろん、市場相場も分からないのです。

査定依頼は複数社に依頼をし、査定額を見比べてはじめて価格の幅と平均である市場相場が分かるのです。マンションを安く売ったり、高くてなかなか売れない…ということがないように、最初の段階でしっかり価格を把握しておきましょう。

【ステップ2】不動産会社を選ぶ

査定を受けたら売却活動を一緒に行う不動産会社を選びます

特に決まりはありませんが、不動産会社を選ぶ際は査定を受けた不動産会社の中から選ぶのが一般的。

査定を受けてない不動産会社を選んでも問題はありませんが、査定を依頼している不動産会社の方がどのような対応をしてくれるのか、どんな人が担当者になってくれるのか分かるので、安心でしょう。

不動産会社を選ぶ際の注意点

不動産会社は担当者を見て決めましょう。

不動産会社選びは担当者選びといっても過言ではありません。実際に売却活動を行ってくれるのは不動産会社ではなく、担当者。担当者の力量でマンションの売却額やスピードも変わってきます。

良い担当者かどうか見極める簡単な方法は担当者を比較することです。大体査定に来た不動産会社の人がそのまま担当者になることが多いので、複数社の担当者を査定のタイミングで見極めましょう。

1人だけだと良し悪しの判断がしにくいですが、何人か見てその中で良い人を見つけるのは比較的簡単です。

担当者を比較する際のポイントは、対応の早さや知識量。査定依頼を出した後すぐに連絡が来る、何か質問をした際にすぐわかりやすい回答が返ってくるような担当者は優秀な担当者といえるでしょう。

【ステップ3】不動産会社と契約する

売却活動を一緒に行ってほしい不動産会社を選んだら媒介契約を結びます

媒介契約とは不動産会社に不動産を売る際に手伝ってもらう契約を行うことです。媒介契約を行うことで、不動産会社は本格的に売却活動のサポートを行ってくれます。

媒介契約は一般媒介契約・専属専任媒介契約・専任媒介契約の3種類。それぞれの契約には特徴があり、以下のような違いがあります。

専任媒介契約 専属専任媒介契約 一般媒介契約
複数業者との契約 × ×
他社への通知義務 × ×
※明示型の場合
自己発見取引 ×
契約の有効期間 3か月以内 3か月以内 指定なし
指定流通機構への登録 7日以内に登録 5日以内に登録 任意
業務状況の報告義務 2週間に1回以上 1週間に1回以上 任意

契約方法は売主が自由に選択できます。契約期間の多くは3ヶ月で、特に不正がない限り結んだ契約は期限まで解除することができません。

不動産会社と契約を結ぶ際の注意点

不動産会社と契約を結ぶ際は専属専任媒介か専任媒介で結ぶと良いでしょう。

不動産会社は物件の売買が成立してはじめて報酬を得られます。そのために買主探しや宣伝を行ってくれるのですが、一般媒介契約だとどんなに頑張っても最終的に他社で売買が成立してしまう可能性が。そのため、売却活動に力を入れづらくなります。

その点、専属専任媒介や専任媒介なら必ず売れれば報酬が入るので、予算や人を出しやすくなりマンションは売れやすくなるのです。

【ステップ4】内覧を行う

不動産会社と契約を結び、買主候補者が現れたら内覧を行います。

内覧とは売り出しているマンションを買主候補者が実際に訪問し、物件の状態などを見に来ることです。買主は不動産会社で見た間取り図や条件などを見て、その内容や実際はどのような物件なのかを確認しに来ます。

内覧は売主が住んでいるままでも行うことが多く、住んでいるまま内覧を行う場合は売主も内覧に同席するのが一般的です。

すでに売主が引っ越している場合は不動産会社に鍵を預け売主は内覧に同席しないことも多く、必ず売主が同席しなくてはいけないわけではありません。

内覧時の注意点

買主候補が内覧に来る時は部屋を綺麗にすることを徹底しましょう。

中古マンションは清潔な印象が命。部屋が片付いているのはもちろんのこと、キッチンやトイレなど水回りの掃除も徹底しましょう。

また、忘れがちのなのがベランダです。砂や枯れ葉などが排水溝に溜まっていないかチェックし、枯れている植物などがある場合は事前に処分などしておくと良いでしょう。

もし、すでに住み替え先を決めており引っ越し済なら、ハウスクリーニングを入れると効果的です。ハウスクリーニングを行えば、フローリングは新品に近い状態になりますし、水回りは臭い対策もできます。

普段生活していると気になりませんが、人の住んでいる跡が床や壁、臭いに現れます。なるべく、このような痕跡を消すようにしましょう。

【ステップ5】売買契約を行う

内覧を経て買主が購入を申し出れば、いよいよ売買契約を行います。

売買契約とは、マンションを売り買いする際に売主と買主が売買を行いますと契約を交わすこと。売主と買主にそれぞれ1冊ずつ用意された売買契約書を確認し、問題がなければサインをし契約を結びます。

売買契約書にはマンションの売却額に合わせて印紙税が発生。売却額によって決められた納付額を収入印紙を購入し、売買契約書に貼ることで納付します。

印紙税の価格は以下の通りです。

契約金額 税額
1万円以上10万円以下のもの 200円
10万円を超え50万円以下のもの 400円
50万円を超え100万円以下のもの 1,000円
100万円を超え500万円以下のもの 2,000円
500万円を超え1,000万円以下のもの 1万円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの 2万円
5,000万円を超え1億円以下のもの 6万円
1億円を超え5億円以下のもの 10万円

売買契約時の注意点

マンションの売買契約時には契約内容を細かくチェックしましょう。

売買契約を行う際には、マンションをいくらで売るかいつ引き渡すかといった基本的な内容の他に、年内残り固定資産税はどちらが支払うのか、ハウスクリーニングを入れるかなど細かい内容まで書かれています。

いくら買主と話していても口約束では後々無効になってしまうことは多いです。約束していた内容がちゃんと記載されているか確認しましょう。

一度契約してしまうと変更は難しく、変更する場合は一度契約を破棄する場合もあり、買主が購入をやめたり最悪違約金が発生する可能性があります。

【ステップ6】確定申告を行う

売却後に行わなくてはならないのは確定申告です。

通常、給与所得者は給与で得た所得に対して源泉徴収で税金が差し引かれますが、家を売却した場合の所得はこの源泉徴収の対象に含まれません。

そのため確定申告が必要になるのです。ただし、給与所得もしくは退職所得以外の不動産所得などの合計金額が20万円以下であれば申告の必要はありません。

不動産を売却し、確定申告を行わないと税務署から確認の連絡が来ることもあります。確定申告をするべきかわからない…という場合は売買契約からマンションの引き渡しの間に不動産会社に確定申告を行うべきか相談すると良いでしょう。

確定申告を行う際の注意点

確定申告を行う際は使える控除がないか確認しましょう。

マンションに限らず、不動産を売却して発生した譲渡所得税には売主が利用できる控除がいくつかあります。その多くの控除は確定申告の時に合わせて申請を行います。控除を行えば最大で3000万円控除されるものもあるので、申請忘れのないようにしましょう。

控除の申請は不動産を売却して利益が出た時ばかりでなく、不動産を売却して損をした時にも利用可能です。

控除を利用する場合は控除によって必要な書類などが異なるため、税務署に確定申告へ行ってその場で使える控除を聞いて申請するというのは難しいです。

予め利用できる控除を調べて、確定申告に臨みましょう。

マンションを高く売るための注意点

住み替え先の頭金にするために、ローン残債をなくすためにとマンションを高く売りたいと考えられている売主の方もいらっしゃるでしょう。

ここではマンションを高く売るために知っておきたい注意点を解説します。

高く売りたいなら仲介を選ぶ

マンションを高く売りたいのなら、売却方法は仲介を選びましょう。

仲介とはマンションを含む不動産を売却する際に最も多く利用されている売却方法で、不動産会社に買主との仲介役をやってもらい不動産を売るというもの。

仲介は自由度の高い販売方法で、売り出し時期や販売価格なども売主が決められます
他の売却方法では高く売れるより確実に売れる価格を売主以外の意見を考慮して決めなくてはいけないものなどもあるため、高く売ることを重視するのなら販売価格を自由に決められる仲介なのです。

販売価格以上の価格でマンションが売れることはなく、最初の価格決定は売却額に大きく影響します。売却額を決める際は、査定結果を参考に売却相場から大きくズレないような設定を心がけましょう。

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売り時を絶対に逃さない。2021年がマンションの売り時!

いつかはマンションを売ろうと考えてはいるものの、「まだ先でいいや」と先伸ばしにしてしまったり、「いつ売ればいいか分からないや」ということはありませんか?
マンションの価格水準は、2010年以降は右肩上がりとなっていましたが、2021年の東京オリンピック前後がピークと予測されています。

新型コロナウイルスの影響で2020年の前半は一時価格が下がりましたが、また再びこれまでの水準に戻って来ました。ただ、2021年に延期されたオリンピックの後には、マンションの供給量が増えることが予想されているので、全体的にマンションの価格水準が下がると見られています。

「もう少し様子見していいんじゃないの? 」ということを考えてピークを逃すと、価格が下がるどころか売れ残ってしまうというリスクもあるため気をつけましょう。

マンション売却価格の相場を理解しよう

マンション売却価格の相場を読み間違えることは、マンションを売るとき致命的なミスとなり得ます。マンションがなかなか売れず、希望価格よりも大きく価格が下がってしまったり、もっと高く売れるのに安値で売ってしまったりと損することになってしまいます。ですから、マンションの相場価格を大まかにでも知っておくことはとても重要です。

どうやって相場を調べればいいの?と思ったかたは、まずはインターネットで中古マンションの売り出し価格を調べてみると良いでしょう。でも、この価格はあくまで「違う物件の」「買い手との交渉前の」価格です。あくまでも、ざっくりとした予測だと心に留めておいて下さい。

更に詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてみてください。

同じマンションの別の部屋とは争わない

もし、同じマンションの別部屋が売りに出されていたら無理に争わないようにしましょう。

戸数が多いマンションや築年数が一定以上経っているマンションの場合、同時期にくつかの部屋が売りに出されることはよくあります。

同じマンションということは、立地や周辺環境は同じですし間取りもほぼ同じ。日当たりや階数によって若干変わることはありますが、多くの場合価格競争になってしまいます。高く売りたい場合は先に他より先に売れようとはせず、一旦売却活動をやめるなどして販売期間をズラすというのも手です。

そうすれば、他の部屋の価格に影響されず自分の売りたい価格に近い金額で売ることができるでしょう。

マンションを早く売る際の注意点

転勤の予定があったり、新居への引っ越しの都合などで早く売りたいとお考えの売主の方もいらっしゃるでしょう。

ここでは、マンションを早く売るために知っておきたい注意点を解説します。

早く売るなら買取を選ぶ

マンションを早く売りたいのなら売却方法は買取を選ぶと良いでしょう。

仲介の場合は不動産会社が買主を探してくれましたが、買取は不動産会社が買主となります。そのため、買主を探し、内覧を行う期間が大幅にカットできるために早く売却が可能です。

仲介でマンションを売ると一般的には3ヶ月~6ヶ月またはそれ以上の期間が必要だと言われていますが、買取なら1ヶ月~3ヶ月で売却が可能です。

不動産会社と売買契約の内容詰めるだけなので、内覧のための準備や買主候補と会う回数も減らせるので売却活動も楽に終えることができます。

ただし、買取を選択すると売却額は相場の7~8割程度になってしまうので、注意しましょう。

良い不動産会社、良い担当者を見つけよう

マンションを売るためには、売却活動で買い手を集めること、買い手に物件の良さを知ってもらうこと、買い手との交渉が必要です。つまり、マンション売却が成功するかどうかは、不動産会社の力量に大きく左右されます。もし「ハズレ」の担当者だったら大変なことですので、ぜひとも良い不動産会社、良い担当者を選びましょう。

以下に、「良い不動産会社」「良い担当者」の見分け方をまとめてみましたので、ぜひ参考にしてください。

良い不動産会社を見分けるポイント
  • 査定額に根拠があり、査定額が他社と大きく違わない
  • 自社のHPに、マンション売却の実績が多い/マンション売却の実績が新しい
  • 営業時間内に電話したら、必ず電話がつながる
  • 「盛りすぎ」な広告をしていない、広告内容にウソがない、おとり広告をしていない
良い担当者を見分けるコツ
  • 訪問や査定のあとに、フォローの連絡をくれるか
  • 説明の内容が分かりやすいか、専門用語をかみくだいて説明してくれるか
  • 誤字脱字、書類の渡しわすれなど、ミスや雑なところがないか
  • 物件の弱みや、自社の弱い所など、悪い情報もしっかり説明してくれるか

リフォームせずにマンションを売り出す

マンションを売れやすくするために、リフォームを検討している方もいらっしゃると思いますが、リフォームをしたからといって、早く売れるとは限りません

むしろ、リフォームの工事を行うだけ、工事期間で売却期間は伸びてしまうでしょう。

中古のマンションを買おうとしている人の中には、購入後に自分の好み通りにリフォーム・リノベーションをしたいと考えている人も多く、リフォームが逆効果になり得ます。

また、築年数とマンションの劣化状況はだいたい比例するものです。そのため、リフォームして築年数の割には良い状態でマンションを売ったとしても、元々ある程度築年数を絞ってマンションを探している人が多いため、購入者側には築年数のわりに高いマンションだと捉えられてしまい、買い手がなかなか見つかりにくい恐れがあります。

売り出してから3ヶ月は意欲的に

不動産会社に仲介を依頼するときの媒介契約の契約期間が一般的に3ヶ月であることや、3ヶ月を過ぎると次第に掲載した広告が新たな購入候補者に行き届かなくなることからも、「売り出し後3ヶ月」を意識してマンションを売るようにしましょう。

売り出してすぐは買主も見つかりやすく、内覧希望も出やすいです。

また、マンションは売りに出している期間が長引くほど、売り出し価格と成約価格(取引価格)の価格差が大きくなります。実際に東京カンテイが発表している首都圏中古マンションの売却期間別「価格乖離率」のデータに現れています。

データによると、価格乖離率は売却期間が3ヶ月でマイナス6.8%、6ヶ月でマイナス11.7%、9ヶ月でマイナス15.6%と、次第に価格差が大きくなっています。

そのため、不動産会社主導で売却活動が進むとはいえ、マンションを売り出してから3ヶ月は、売り出し状況を確認する・広告内容を一緒に考える・内覧対応可能日を増やすなど、意欲的に売却活動に参加するようにしましょう。

マンションを売るときのよくある質問

住み替えを検討していますが、売ることか買うことかどちらを優先すればいいですか?

まずは、売ることを優先されるのが良いでしょう。売るのが先であれば、売却金額が決まってから次の物件を探せるので、お金の目途が立ちやすく、焦らずに進めることができます。もしお金に余裕があれば買い先行でも問題ありませんが、多くの方には当てはまらないと思います。

もっと詳しく知りたい方は、こちらもお読みください
中古マンションの住み替え|選ぶポイントとタイミングをチェック

マンションを売るとき、どれくらいの期間がかかりますか?

査定から不動産会社との契約までの期間を加えると、3~6カ月というのが一般的な期間と言えそうです。
また、売りに出してから引渡し・決済までの期間は、個人差はあるもののおおよそ3カ月です。なかなか買い手が見つからない場合は長期戦となりますが、積極的な営業活動が実った場合、新築マンションでは実現できないようなスピーディな売買を実現できるのが中古マンションの魅力でもあるのです。

なお、不動産会社の実力が影響することは言うまでもないでしょう。

もっと詳しく知りたい方は、こちらもお読みください
中古マンションの売却期間と価格|早く売却するためにできること

マンションの査定額はどうやって決まるの?

マンションの査定額は、近隣の物件の取引価格を元に決めることが多いです(取引事例比較法)。基準となるマンションの平米単価を計算した上で、ご自分の物件がどれだけ売りやすいか/売りにくいかを点数化して、想定価格を決めますので、ある意味「味付け」にも似ているかもしれません。

とはいえ、この作業は周囲の物件の販売価格を熟知した方でないと難しいことが多いので、不動産会社の言いなりにならず、ご自分で調べて、ご自身の考えをもっておくとなお良いでしょう。

もっと詳しく知りたい方は、こちらもお読みください
不動産の査定額・評価額はどう決まる?売り主が知っておくべきプロの評価ポイント!

査定額が思ったより安い場合、査定額よりももっと高く売ることはできる?

はい、不可能ではありません。あなたの不動産を査定した方よりもあなたの物件や周囲の相場の方比べて詳しい方はいくらでもいますので、別の会社に査定を依頼して、より有利な査定額を計算してくれる会社や担当者を見つけると良いでしょう。

ただし、無理に期待しすぎないことも大切です。一般的に、売りたい値段よりも売れる値段のほうが低いと言われており、査定額が思ったより安いということはよく言われることです。売れば元も子もありませんので、欲張りすぎずに売却額を決めましょう。

もっと詳しく知りたい方は、こちらもお読みください
マンションを少しでも高く売るためにやっておくべき工夫

住んでいるマンションを売ることはできる?

可能です。むしろ、住みながら売るケースのほうが多いという意見もあります。購入希望者は購入前に必ず内覧をすると思いますが、買う側からすると住んでいるイメージが湧くのでむしろ良い面もあります。

まとめ

単純に“マンションを売る”と言っても、査定から不動産会社選び、買い手とのマッチングを経て引渡しに至るまで、すべてがトントン拍子で進むとはかぎりません。

前述したように、いまマンション売却価格はピークを迎えようとしています。 「いますぐに売らないけどいつか……」と考えている方がいらっしゃったら、今回紹介した流れや期間をしっかりと把握しておいてください。
「今だ!」と思っていても、ある程度の期間は必要ですし、納得のいく価格で売価するには信頼できる不動産会社の存在が不可欠です。
売り時を逃し、手遅れになってしまっては本末転倒です。

まずは自身のマンションの価値を知るために、一括査定をしてみましょう!

もっと詳しく知りたい方は、以下の記事をご参考にしてみてください。

初心者でもわかる!記事のおさらい

マンションを売る際に気をつけた方がいいことを教えてください。

マンションを売る際に最も注意すべきなのは、不動産会社選びです。良い不動産会社、優秀な担当者を見つけることでマンションを損なく、失敗なく売れます。そのほかの注意点は1. マンション売るなら知っておきたい注意点をご確認ください。

マンションを高く売りたいのですが、同じマンションの部屋が安く売りに出されていて困っています。

同じマンション内で別の部屋が安く出されている場合、負けじと価格を下げても価格競争になってしまうだけです。高く売りたい場合は時間を置いて再度売却活動を行いましょう。そのほか、マンションを高く売るコツは【売却成功の鉄則】マンションを高く売る・早く売るには!?にて解説します。

マンションを売るには何をやればいいの?

マンションを売る際に行うことは大きく分けて8つ。時期で言うと売出し前・売出し中・売出し後に分けられます。売却活動で最も重要なのは売出し前。売出し前で行うことは【売却の流れ】マンション売却の基本はこれだけ!にて確認してください。

マンションを売るのにお金はかかるのか知りたい。

マンションに関わらず、不動産を売却する際にはお金がかかります。不動産会社に支払う手数料のほかにハウスクリーニング代や司法書士への報酬などが発生するでしょう。費用の詳しい内訳は【費用と税金】仲介手数料や税金はいくらかかる?
をご確認ください。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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