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【マンション売却成功の「4つ」の鉄則】売却の流れや注意点・相場も解説!【保存版】

【更新日】


こんにちは、イエウールコラム編集部です。
マンションを売却するなら、「そもそも何をやるの?」「高く売るコツは?」など、さまざまな疑問をお持ちだと思います。

この記事では、マンション売却で知らなきゃ損する基礎知識や、得する売却テクニックをご紹介します。
こんな特徴 ↓ ↓ ↓ に少しでも当てはまるなと思った方は、全体をざっと読んでみて下さい。

こんな悩みの人にピッタリ
  • マンションを売却することになったけれど、何をすればいいか分からない
  • マンションを高く売りたい人、急いで売りたい
  • 自分のマンションがいくらで売れるか知りたい
  1. せっかくなら高く売りたいけど・・・、どうすればいいかわからない・・・
  2. ざっくりでいいので、この記事で大事な点だけ理解しましょう!

では、先にこの記事のポイントをご紹介しますね。 この記事の内容を一度で理解する必要はありません。分からない部分があったら、とりあえず飛ばして読んで、後で読んでいただければ大丈夫ですからね。

先読み!この記事の要点
  • マンション売却の成功には、不動産会社選びがいちばん大切
  • 良い不動産会社を手早くみつけるなら、必ず一括査定サービスを使うべき
  • 一括査定サービスを使うと、いくらで売れそうかもわかる

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では、さっそくはじめましょう。

1. 【売却の流れ】マンション売却の基本はこれだけ!

マンションの売却でやることは、不動産会社選び、契約手続、確定申告などいろいろあります。
難しそうに見えて敬遠されがちですが、始めての方でも分かりやすいように、本当に大切なポイントをご説明しますね。 この記事では、マンション売却を、

  • マンションを売り出す前
  • マンションの売り出し~売却契約
  • 売却契約~引き渡し

の、3つのステップでご説明します。まずは、全体像です。

Step1:マンションを売り出す前は「不動産会社選び」

売り出す前のステップです。多そうに見えますが、重要なところを理解していれば怖くありません。

1.売る前の整理 売却金額や売却の期限などの落としどころ(どこまでなら譲れるか)を整理します。
2. 査定 不動産会社に、マンションの相場感を試算してもらいます。
「3~6か月で売るならいくらで売れるか」という試算が一般的です。
3. 売り出し価格決定 目標の売却額・売却期限と査定結果をもとに、いくらで売り始めるかをご自身で決めていただきます。
4.不動産会社を選び 
媒介契約
どの会社にマンションの売却を任せるかを決めていただきます。
  1. 一つだけ重要なことがあるんですね!?
  2. そう!それは何かというと・・・

売り出す前で重要なのは「不動産会社選び」です。ここで失敗してしまうと、あとで「なかなかマンションが売れない…」「売却価格が安すぎる」ということになってしまいます。
ではどうすればいいの?ということですが、先に結論を言ってしまうと、良い不動産会社を見つけるためには、まず、一括査定サービスを使って、複数の不動産会社にマンションを査定してもらうことに尽きます。

いい不動産会社を見つけるのは思った以上に大変です。検索して、電話をかけて、査定依頼をして・・・と時間と手間がかかり、売却の計画を立てる時間がなくなり、気持ちや落としどころを整理できないまま売却を進めることになってしまいます。

次に、売り出し中のステップについて説明します。

Step2:マンションを売り出したら、買い手を集めて内覧・交渉

売出し価格を決め、不動産会社を選んだら、いよいよマンションを売りに出します。繰り返しになりますが、不動産会社を上手に選んだことが、ここで効いてきます。
良い不動産会社と出会えれば、買い手との交渉もまとまり、希望の金額・時期で売却契約が結べるでしょう。

  1. いい不動産会社を選べて、本当に良かった!!
  2. そして、不動産会社と「協力体制」を作るのが大切じゃよ!
5. 売却活動 不動産会社にマンションの買い手を見つけてもらいます。
ここで、会社や担当者の能力がとても効いてきます。
買い手から希望があれば、ぜひ内覧してもらいましょう。
6. 売却契約 買い手と交渉します。売却金額や、引き渡し時期を決めて、契約を結びます。

Step3:売却契約したら、決済&引き渡し

マンションの売却契約を結んでからも、気は抜けません。無事に売買代金を決済し、マンションを引き渡して、確定申告まで終わらせると、いよいよ売却の完了です!
ここでも買い手との細かい調整や、分からないことがどうしても発生してきます。不動産会社の力を借りて、売却を無事に終わらせましょう。

  1. あともう少しですね!
  2. いやいや、最後まで気を抜かずにね!
7. 決済 買い手にマンションの代金を払ってもらったり、登記を変更します。
8. 引き渡し 買い手にマンションをお渡しします。この後に確定申告などの手続きもあります。

以上が、ざっくりとしたマンション売却の流れになります。改めてまとめますと、


  • Step1 マンションを売り出す前:不動産会社会社を見つける 【←ここが大切!!】
  • Step2 マンションの売り出し中:買い手を見つけ、交渉して契約をまとめる
  • Step3 マンションの売り出し後:決済して、マンションを引き渡す


ということになります。
もし、ここまでで分からない部分があっても大丈夫です。まずは読み進めて、細かいことは、売却を進めるなかで確認してくださいね。

次に、マンション売却でご質問の多い「売却の費用と税金」についてご説明していきます。

2. 【費用と税金】仲介手数料や税金はいくらかかる?

マンションの売却の費用と税金は一見難しそうですが、まずはこちらを理解すれば大丈夫です。本当に大切な部分だけご説明します。
マンション売却で支払うお金は大きく「税金以外の費用」「税金」に分けられます。
そのうち、必ず払うことになる費用は2つ、税金も2つです。まずはこの4つを覚えてください。

  1. いろいろある!なんか難しそう!
  2. かんたんです。まずは2つの費用と、2つの税金だけ知りましょう!
費目 何の費用か 必須 金額の目安
税金以外の費用 1)仲介手数料 不動産会社への報酬 売却額の3%
+6万円
2)司法書士への
報酬
登記を司法書士に依頼した報酬+調査費+登録免許税 3万円前後
3)リフォームなどの費用 マンションをクリーニングした場合の費用 数万円~
家具などの撤去費用 10万円~
リフォーム費用など 10万円~
税金 4)印紙税 売買契約書に貼る印紙代 3万円前後
5)登録免許税 抵当権抹消にかかる税金 2)に含まれる 数千円
6)譲渡所得税
・住民税
譲渡所得にかかる税金 譲渡所得の14~20%(※)

では、まずは費用から見ていきましょう。税金以外に支払うお金についてご説明します。

2.1. マンション売却の「費用」を知ろう

1) 仲介手数料:いくら必要?いつ払えばいいの?

  1. 2回に分けて払うんですね!
  2. そうじゃ。一般的にはな。依頼すれば広告も出してもらえるぞ。

不動産会社に、売買契約が成立した報酬として支払う手数料です。金額は、「売却金額の3%+6万円」と覚えておきましょう。つまり4,000万円で物件が売れた場合は、4,000万×3% + 60,000円 = 126万円(+消費税)となります。

仲介手数料を支払うタイミングは売買契約が成立したあとですが、一般的には、売買契約が成立したときに50%、引き渡しが完了したときに残りの50%を支払うのが一般的です。これらの金額・タイミングは法律で決まっています。

但し、金額については覚えておいたほうが良い点があります。それは通常の仲介業務で発生する電話や広告費用も、手数料に含まれるという点です。また、逆に言えば、あなたから依頼すれば、通常では行わないような広告活動を不動産会社にお願いしても良いことも、覚えておきましょう。

2) 司法書士への依頼費用って何?

  1. 節約するため、登記の手続きは自分でやりたいなーー!
  2. いやいや、プロに任せたほうが安心じゃ!

司法書士への依頼費用は3万円前後が多いですが、報酬は事務所によって変わります。登記を変更するための費用です。登記というのは、法務局に登録されている「この不動産は〇〇さんが持っています」「ローンが設定されています」という権利のことです。

マンションを売却すると、不動産の所有者が変わるわけですから権利を書き換えます。具体的には所有権の移転登記、住宅ローンの抵当権抹消、住所変更登記などと、古い登記簿の調査もあります。司法書士の方は、登記を変更するための調査や、変更手続きを代行してくれます。

登記の変更は自分でやることも可能ですが、とても大変です。何度か法務局に行ったり、書類の取り寄せが必要になりますので、ここは司法書士の方にお任せするのが良いでしょう。

3) リフォーム・クリーニング費用:やったほうがいいの?

築年数が古めのマンションを売るときに気になるのが、「リフォームって必要なの?」「クリーニングはどうなの?」ということでしょう。結論から言えば、「リフォームはやらなくて良いけれど、クリーニングや不用品の処分はしたほうが良い」と言えます。

まずリフォームですが、もしリフォームをしても、買い手の好みじゃない雰囲気になることもありますし、リフォーム価格ぶん売却額を上げられないかもしれません。買い手の方が、好みにリフォームすることを求めているかもしれません。

したがって、リフォームには当たりはずれが大きいので、まずはリフォームはやらない前提のほうが良いでしょう。

  1. そうか、まずはリフォームは考えなくてもいいんだ!
  2. それより家を整理整頓したり、クリーニングしたほうがよいぞ!


一方、ハウスクリーニングや粗大ごみの処分は、積極的に検討すべきでしょう。マンションを売りに出したら必ず内覧があるでしょうし、写真をとることもあるでしょう。そのときに家が汚れている・散らかっているのはマイナスです。金額的にはリフォームよりは安く済むので、気になる汚れ・粗大ごみがあったらご検討されると良いでしょう。

2.2. マンション売却にかかる「税金」

では、次にマンション売却で売主の場合に払う税金について解説します。

4) 印紙税ってなに?いくら?どう払うの?

  1. 印紙税を払わないとどうなるの?
  2. 罰金として、税金が3倍になります・・・

不動産の売買契約書の作成には、国が税金をかけています。「売買を成立させるために契約書作るけど、それは国が法律を整備しているおかげなので、税金を払ってね」というわけです。税金の金額は、1~3万円とみておけば良いでしょう。

なお、印紙税は、支払い方法が少し変わっています。法律で決められた金額の印紙(切手とそっくりです)を買って、印紙を契約書に貼って割印を押し、再利用できなくするというものです。また、もし印紙税を払っていないことが分かったら、印紙税が3倍になるなどのペナルティがあるので注意して下さい。

5) 登録免許税ってどういう費用?

登録免許税は、登記の書き換えのときに国に支払う手数料です。司法書士に登記を依頼する場合は、報酬の中に税金が含まれているので、自分で役所に払いに行く必要はありません。

  1. 司法書士に登記を依頼するなら、覚えなくて大丈夫です!

なお、マンションが売却されるとき、このような登記の変更が行われます。売買契約書で決めておくことが多いのですが、混乱することもあるので、念のためご説明しておきますね。

費目 内容 誰が負担する?
所有権移転登記 マンションの所有者の登録を変更 買主
住所変更登記 引越し後に登記する場合、権利の登記変更の前に、そもそもの住所を変更登録する 売主
抵当権抹消登記 売主のローンが完済されたら、マンションに設定された抵当権も抹消する 売主

6) 譲渡所得税や住民税っていくら払うの?

マンション売却で買ったときの値段より高く売れた場合、所得税と住民税を払うことになります。
譲渡所得税・住民税はなかなか複雑て、理解するにはコツがいります。それは「税金対象となる金額」と「税率」に分けて理解する、ということです。

ではまず、税金の対象となる金額の計算方法を見ていきましょう。

:譲渡所得税・住民税の計算方法
  • 税金の対象となる金額(課税譲渡所得額)
    = 譲渡価額 -(取得費+譲渡費用)- 特別控除額
  • 税金額
    = 課税譲渡所得額 × 税率

かんたんな考え方は、売ったお金から、買ったときのお金をひいた「もうけ」から、特別控除を差し引いた金額が税金の対象となります。
また、税率は、保有期間が長いと安く(短いと高く)なります。

項目 あらまし
譲渡価額 土地や建物を売った収入の金額です。
売却代金のほか、固定資産税などの精算金も含まれます。
取得費 土地建物の購入に払った金額です。
購入手数料も含みますが、逆に建物の減価償却費は差し引かれます
譲渡費用 仲介手数料・測量費・立ち退き料など、土地建物を売るために直接支払った費用です。
特別控除額 自分の住んでいる家・土地の売却なら3,000万円が控除されるなど、節税が可能です
税率 所得税率、復興特別所得税率、住民税率の合計です。
保有期間が5年超、10年超となると税率が低くなります。

なお、もし売却で損すると税額はゼロになりますが、それでも譲渡所得税・住民税の確定申告はしたほうが良いと覚えておいてください。

  1. 売却で損しても、確定申告はしたほうがお得なんだって!


売却で損しても、損失を翌年以降のに繰り越して、控除を受けられる制度がありますが、もし確定申告を怠った場合、この特別控除を受けることができなくなるります。

細かい話ではありますが、無事に売れた後も気を抜かず、各所から送られてくる郵送物はきちんと保管し目を通すようにしてください。


  • まず覚える費用は「仲介手数料」「司法書士への報酬」
  • 「印紙税」「登録免許税」「譲渡所得税・住民税」がかかります

3. 【売却成功の鉄則】マンションを高く売るには!?早く売るには!?

ここまででマンション売却の要点を理解することができました。さて、マンション売却を成功するにはどうすればいいのでしょうか?
実は、マンション成功の鉄則は4つです。鉄則1から順番にお読みください。

【鉄則1】売り時を絶対に逃さない。2019年がマンションの売り時!

いつかはマンションを売ろう・・・と考えてはいるものの、「まだ先でいいや」と先伸ばしにしてしまったり、「いつ売ればいいか分からないや」ということはありませんか?
そんな方は今しかないマンションの売り時を逃してしまうかもしれません。下記のグラフをご覧ください。 一般財団法人 日本不動産研究所 2018/9/27プレスリリースより

マンションの価格水準は、2010年以降は右肩上がりでしたが、2020年の東京オリンピック前後がピークと予測されています。
こちらは、日本不動産研究所による新築マンションの価格予測ですが、東京23区内の新築マンションでさえ、2019年以降はマンション価格の下落が予測されています。お持ちのマンションを売るときはより割安な「中古マンション」として売られます。ですから、

  • 「2019年以降は新築マンションでも価格が下がる」=「中古マンションを売るなら、今が売り時」


もうちょっと様子見してもいいんじゃないの? というご意見もあるかと思いますが、ピークを逃すと、価格が下がるどころか売れ残ってしまうというリスクがあります。
さらに売却を検討して、実際に売れるまでの期間を検討しなくてはいけません。

【鉄則2】マンション売却価格の相場を理解しよう

マンション売却価格の相場の読みを間違うことは、マンション売却では致命的です。マンションがなか売れず、希望よりも大きく価格を下げてうることになってしまったり、もっと高く売れるのに安値で売ってしまうことになります。ですから、マンション売却価格の相場を大まかにでも知っておくことはとても重要です。

どうやって相場を調べればいいの?と思ったかたは、まずはインターネットで中古マンションの売り出し価格を調べてみると良いでしょう。でも、この価格はあくまで「違う物件の」「買い手との交渉前の」価格です。あくまでざっくりとした予測だと心に留めておいて下さい。
なお、鉄則4で、正しく簡単に相場を知る方法をご紹介していますので、読んでみて下さい。

【鉄則3】良い不動産会社、良い担当者を見つけよう

売却の流れでもご紹介しましたが、マンションを売るには、売却活動で買い手を集めること、買い手に物件の良さを知ってもらうこと、買い手との交渉が必要です。つまり、マンション売却が成功するうかどうかは、不動産会社の力量に大きく左右されます。もし「ハズレ」の担当者だったら大変なことですので、ぜひとも良い不動産会社、良い担当者を選びましょう。

では、「良い不動産会社」「良い担当者」はどうやって見分ければいいのでしょうか?こちらにまとめてみましたので、ぜひ参考にしてください。

:良い不動産会社を見分けるポイント
  • 査定額に根拠があり、査定額が他社と大きく違わない
  • 自社のHPに、マンション売却の実績が多い/マンション売却の実績が新しい
  • 営業時間内に電話したら、必ず電話がつながる
  • 「盛りすぎ」な広告をしていない、広告内容にウソがない、おとり広告をしていない
:良い担当者を見分けるコツ
  • 訪問や査定のあとに、フォローの連絡をくれるか
  • 説明の内容が分かりやすいか、専門用語をかみくだいて説明してくれるか
  • 誤字脱字、書類の渡しわすれなど、ミスや雑なところがないか
  • 物件の弱みや、自社の弱い所など、悪い情報もしっかり説明してくれるか

【鉄則4】一括査定サービスを使おう

「マンション売却の相場を知る」「良い不動産会社を選ぶ」なんてできないよ・・・と思った方もいるでしょう。でも、このふたつを1回で解決できるサービスがあります。それが「不動産一括査定サービス」です。

不動産一括査定サービスでは、物件情報をたった1回入力するだけで、選りすぐりの不動産会社に不動産の査定額を調べてもらえるサービスです。

【メリット①】一括査定サービスを使うと、マンション価格の相場が正しく・かんたんに分かる

いくら自分で相場を調べたところで、本当の売却価格を調べるのは本当に難しいことです。近くに似たような物件があったとしても、自分の物件とどれだけ価格が違うかなんてわかりません。あなたの予想は間違っているかもしれません。でも、不動産売却のプロである不動産会社に何社も査定を依頼できれば、かなり正しく相場を知ることができます。

しかも不動産一括査定サービスはオンラインです。ご自宅にいながら、またはお仕事のお昼休み中にでも査定を依頼することが可能です。

【メリット②】良い不動産会社・良い担当者も簡単に見つけることができる

ご自分で不動産会社を探して、話してみて、いい会社と担当者に出会うのは、実はかなり大変です。
売却をやっていない不動産会社も多いですし、休日に不動産会社をいくつも訪問するのは難しいでしょう。

でも、不動産一括査定サービスを使えば、オンラインから1回申し込むだけで、選りすぐりの不動産会社と直接話したり相談できます。そして話を聞くなかで、おのずと任せたい担当者が見つかることでしょう。

なかでも、地方を含めて多くの不動産会社から相談できる会社を見つけるのが大切です。
特に、イエウールでは全国1,600社の不動産会社から会社を選んで査定を依頼できます。売却が難しいと思っても、軽く相談してみようという状況でも、まずは査定を申し込むことをお勧めします。
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4. 【売却の注意点】マンション売却はここに気をつけて!

では、次にマンション売却で気を付けるべきところ、失敗しがちな点についてもご説明していきます。

【注意点1】不動産会社との媒介契約では、「一般媒介契約」を選ぼう

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類がありますが、先に結論を言ってしまうと、イエウールがおすすめするのは「一般媒介契約」です。ただし、それぞれにもメリット・デメリットがありますので、それぞれの特徴を見ていきましょう。

専属専任媒介契約

指定の不動産会社1社しか仲介できない形態です。
仮に、売主自らが親族や友人に売却する直取引の場合でも、仲介手数料が発生します。契約期間は3か月で任意で更新できる。

専任媒介契約

不動産会社は指定の1社しか仲介できませんが、売主が自分で売る「直取引」の場合は不動産会社を挟まずに売却できます。当然、その場合の仲介手数料も不要です。 こちらも契約期間は3か月で任意で更新できます。

一般媒介契約

複数の不動産会社が仲介できる形態です。
専任媒介を選ぶメリットとして、窓口が一元化されるため内覧時のスケジュール調整が容易となります。また、不動産会社にとってはライバルがいない状況のため、担当営業は高いモチベーションのまま集中して物件の販売活動に打ち込めることです。

2週間に1度(専属専任媒介の場合は1週間に1度)、売主に販売活動の報告義務があるため、売主はどういった営業展開がなされているのか、その内容をほぼリアルタイムで知ることができます。
また、一般媒介契約では、広告を出す業者が複数になるため、より広範囲で物件を周知させることができるというメリットもあります。

一般媒介契約でマンションを売りたい!」という方は下のリンクから一括査定をしてみましょう。

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【注意点2】「内覧」では、見られる場所をしっかり綺麗にしておこう

物件を気に入ってくれた人がいた場合、次はいよいよ内覧です。 購入を検討している人たちに少しでもよい印象を持ってもらうためにも、事前にできることはやっておきたいものです。

まずは清掃を済ませておくこと。 汚れやすいキッチン、洗面所、バスルームといった水回りは清掃の最重要ポイントで、特に主婦(女性)の目は厳しいので日ごろからこまめにきれいにしておきましょう。 ハウスクリーニングなどの業者に依頼するかどうかは、不動産会社と相談して決めることをおすすめします。

ほかには日当たりのよい時間に来てもらうようにする、子どもやペットは来訪時によそで預かってもらう、少しでも広く見せるために不要な家具やインテリアは片づけておく(特にリビング)、などです。 これは訪問査定時にも同様の配慮が必要です。

共用部に関しては、一居住者の管理下ではないため改善にも限界があります。 それでもごみ捨て場が汚い、館内が暗い、駐輪マナーが守れていなく導線を塞いでしまっているといった状態ではマイナスの印象を与えかねません。

いずれはほかの居住者の名誉や利益にも関係してくることなので、できるかぎりマンションの管理組合にかけ合ってみるようにしてください。

【注意点3】書類はしっかり揃えておこう

マンションを売りに出すことを決めたら、手すきのときに書類を揃えておきましょう。思ったより早く物件が売れてしまうこともあります。売却が決まるとどうしても忙しくなるので、できるときに書類を揃えておくことをおすすめします。

マンション売却で必要な書類はこちらになります。必要な書類は山ほどありますが、不動産会社から説明があるので安心してください。

使い方 書類名 書類の内容
売る時に
不動産会社
に渡す
登記済権利書または登記識別情報 登記上の名義人が該当物件の所有者であることを証明するもの。
物件の図面と設備の仕様書 間取り図や設備といった情報は、不動産会社が広告展開する際、物件のよさをPRするのに必要なものです。
マンションの管理規約、使用細則、維持費関連書類 マンションの買主が暮らしてくうえで必要となる情報。こちらの内容も広告に記載する必要がある場合もあります。
登記簿謄本または登記事項説明書 該当物件(マンションの場合は部屋ごとの区分)に設定されている権利内容が記載されている法的な証明書。
重要事項説明書 マンションの購入時に発行された、該当の物件に関する取引条件、告知事項などを記した書類。
固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書 固定資産税納税通知書は不動産の所有者に毎年送られてくる納税のための書類で、固定資産税評価証明書は該当する不動産に課される税金の計算根拠となります。
契約手続
に使う
本人確認書類 運転免許証、パスポートなど
実印 ・印鑑証明書 印鑑証明書は、発行から3か月以内のもの。
権利証(登記識別情報) 権利証や登記識別情報がなくても、司法書士に委任すれば登記申請はできます(本人確認申請が必要になります)

このほかにも、住宅ローンの返済中の人はローンの残高証明書、該当物件が耐震工事を実施している場合、その証拠となる耐震診断報告書などに加え、購入時に販売会社からもらったマンションのパンフレットがまだ手元にある場合、そういったものも買主に渡してあげると親切でしょう。

【注意点4】不動産会社の仲介以外の売却方法も知っておこう

マンションを売却しようという動機はさまざまで、状況によっては仲介以外の売り方のほうが良い場合もあります。色々なマンションの売り方・処分の仕方を色々知っておいて損はありません。では、ご説明しますね。

【仲介以外の売り方1】任意売却

ローンを組んだ銀行の了承を得て、担保としていたマンションの抵当権を外してもらい、ローン残債があるまま売却する方法です。ローン残債は売却額の差額を返済していきます。 ローン返済が厳しくなった方などにおすすめの方法です。

【仲介以外の売り方2】競売

ローンの滞納がつづくと、銀行などの金融機関から強制的に売却されます。競売では、適切な価格で落札されるケースが多く、ローン残債の不足分も生活状況を考慮せずに強行的に請求される場合もあります。

【仲介以外の売り方3】個人間売買

個人間売買では、自分で買主を探して、自分で重要事項説明書、売買契約、登記などを進めます。当然のことながらすべてを自分で進めるので、トラブルがあった場合も個人間で解決をしなくてはいけません。仲介手数料がかからないとはいえ、非常に難しい方法といえます。

5. こんな場合は売却!マンション売却をおススメするケース

ここまで読んでいただき、「売却の流れやコツは分かったけれど、どういう場合にマンション売却を検討すればいいか、いまいち分からない・・・」という方もいるかと思います。
ここでは、マンション売却が解決策になる代表的なケースをいくつかご紹介します。売却するかどうかの判断のご参考に、読んでいただけると幸いです。


【ケース1】 家族の増減により住み替えを検討する例

購入当時は独身または夫婦2人だけの世帯であっても、その後子どもが生まれることや、離れて暮らす親を引き取って一緒に暮らすケースが多くなっています。

特にマンションの場合は、当初から売却を見込んで購入する層が増えている時代の背景もあります。 子どもが大きくなるまでだったり、独り立ちするまでといった理由が多いのですが、それにはライフステージや家族の人数によって、適切な居住スペースに住み替えようという認識が広まっていることがあげられます。

夫婦2人子ども2人の4人家族であった場合、子どもが社会人になると同時にもっとコンパクトで老後の暮らしを見据えたマンションに引っ越すというのはよく聞く話ではないでしょうか。

もちろんその逆も然りで、家族が増えたことで手狭になるケースもありますし、資産が溜まったため、よりよい住環境へという例もあります。 特に近年は東京オリンピックの影響もあり、中古マンション市場は非常に活況になっています。

「不動産流通業に関する消費者動向調査(2017年度)」によると、3割もの人が購入価格と売却価格の差額でプラスになっており、当初は売却は想定しなかったが高く売れるなら、住み替えようと検討している人も多くなっています。

【ケース2】 転勤により住み替えを検討する例

仕事の転勤で家を手放さなくてはいけないケースもあります。 期間が決まっている転勤ならば、その期間だけ他人に賃貸することなども検討できますが、自分の資産を他人に貸すことに抵抗を感じる人が少なくないうえ、働き盛りの年齢の人は再び転勤を命ぜられる可能性も否めません。

こういった場合、所有のマンションを手放し、賃貸マンション暮らしに切り替える方が賢明な場合もあります。 こういった例でも、現在は高価格での売却のケースも多いので、まずは試しに査定をしてみると良いかもしれません。 高く売却できそうなら、買い替え時の資金ともなりますし、資産を凍結しているよりも良いでしょう。

【ケース3】 親などから相続した例

親族が亡くなった場合、それまで両親や親戚が住んでいたマンションの処遇を考えなくてはいけません。 身内で新たに住む人を見つけられればよいのですが、自分の生活圏と離れたエリアにある場合、「部屋が空いたから」という理由だけでそのマンションに引っ越すことは現実的ではありませんし、相続税など様々な課税があるので、それなりの費用がかかることになります。

相続した後に管理にも手間がかかるため、放置という選択肢もありますが、非常にもったいない話です。 相続税は納税の期限が10か月以内と決められているため、マンション売却を急いで決断しなければならない人もいることでしょう。 納税のために不動産を売却してその資金にあてることもよくあるケースです。

【ケース4】住宅ローンの返済が難しくなった

失業や死別、転職などによって従来どおりの収入が見込めなくなり、泣く泣くマンションを手放さくてはならない人もいます。 景気にも左右されるケースですので、意外とよくある例とも言えます。 なんらかの事情により、住宅ローンの返済で月々の家計が厳しいという方も存在することでしょう。

とは言え、住み替えのためにはローン残債を返済する必要がありますし、まとまった資金が必要になります。前述のとおり、いま中古マンション市場は活況です。ローンを楽にするには、いま売却するのが最適と言えるでしょう。

【ケース5】離婚

共働きの家庭などでは夫婦の共同名義で住宅ローンを組むことは珍しくありません。 そのため離婚によって別居する場合、マンションを売却し夫婦とも別の場所に引っ越す方が後のトラブル回避のためにも多くなっています。

また子どもがいる場合で、夫が養育費などを支払いつづけるケースが一般的です。 2LDKや3LDKなどのマンションを購入していると、1人で住むには広すぎますし、住宅ローンと養育費を払い続けるのは難しくなることもあります。

その他のケース

稀なケースではありますが、近隣同士のトラブルで同じマンションに住みづらくなった、火事を起こしてこれ以上部屋に住めなくなったなどの理由も考えられます。 子どもの成長は例外ですが、マンションを手放す理由にはネガティブなものが多いのが事実です。

しかし、将来のことは誰にも予期することはできません。 万が一の事態に備えて、今からマンション売却のためのシナリオを描いておくことは決して無駄にはならないでしょう。 また売却するタイミングも非常に重要です。 せめて、査定価格だけは知っておくと万が一の資産運用の計算も立てやすくなります。


実際に「公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会」による「土地・住宅に関する消費者アンケート(2016年)」では、売却を検討している層のうち7割超が「時期は決まっていない」となっており、次いで「1年以内」が10.3%、「すぐ」が6.9%となっています。

なにかしらの事情で手放さなくてはならくなった場合は、できるだけ早めに売却をする必要があるため、価格より時期を優先してしまいがちです。しかし、買い替え、住み替えの時期が明確でないにしろ高く適切な価格で売りたいと考えている方々も多くいます。

まずは無料一括査定サイトでマンションの価値を把握しておいてはいかがでしょうか。

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6. マンション売却のよくある質問

6.1. 住み替えを検討していますが、売却と不動産購入のどちらを優先すればいいですか?

まずは、売ることを優先されるのが良いでしょう。売るのが先であれば、売却金額が決まってから次の物件を探せるので、お金の目途が立ちやすく、焦らずに進めることができます。もしお金に余裕があれば買い先行でも問題ありませんが、多くの方には当てはまらないと思います。

もっと詳しく知りたい方は、こちらもお読みください
中古マンションの住み替え|選ぶポイントとタイミングをチェック

6.2. マンションの売却では、どれくらいの期間がかかりますか?

査定から不動産会社との契約までの期間を加えると、3~6カ月というのが一般的な期間と言えそうです。
また、売りに出してから引渡し・決済までの期間は、個人差はあるもののおおよそ3カ月です。なかなか買い手が見つからない場合は長期戦となりますが、積極的な営業活動が実った場合、新築マンションでは実現できないようなスピーディな売買を実現できるのが中古マンションの魅力でもあるのです。
なお、不動産会社の実力が影響することは言うまでもないでしょう。

もっと詳しく知りたい方は、こちらもお読みください
中古マンションの売却期間と価格|早く売却するためにできること

6.3. マンションの査定では何をするの?お金はかかる?

マンションの査定では、不動産会社が、あなたのマンションがいくらで売れそうかという予測を試算します。査定には2種類あり、「机上査定」では住所・築年数・面積・階数・構造などの情報から粗く予測します。また、「訪問査定」では、不動産会社の売却担当者が不動産を実際に見て精密に査定します。このほかに不動産鑑定士に報酬を払って売却価格を予測してもらうことも可能ですが、ほとんど行われることはありません。
マンションの売却は大切な話ですので、訪問査定をされたほうがおすすめです。

6.4. 不動産会社は、販売活動では何をしてくれるの? 売れなかったら会社を変えてもいいの?

媒介契約締結後、不動産による広告展開が始まります。 各社ともWEBサイト、不動産情報誌、ダイレクトメールやチラシ(ポストへの直接投函)といった手法を取るほか、不動産業者間で不動産の情報を流通させる「レインズ」という専門サイトにも掲載します。 レインズは一般ユーザーが閲覧することはできませんが、専任媒介契約の場合、不動産会社は売出し物件の情報をレインズ上で公開することが義務づけられています。

最初に説明したとおり、不動産会社の手によって広告が展開され、担当営業の熱意や努力次第でより多くの購入希望者にリーチしていきます。 もし、思ったような反響が得られない場合や問い合わせが来ない場合、遠慮なく担当営業に相談し対策を講じるよう頼んでみましょう。 中古物件の場合、不動産会社主体で販売が進められるとはいえ、売主自らが意見をぶつけることはとても重要なことです。 ここで何も対策を打たないようだったり広告内容の提示を拒んだりするようでしたら、契約を解除し別の不動産会社に託してみるようにしましょう。

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家の売却で失敗しない不動産会社選び。高く家を売るための不動産屋のキホン

6.5. マンションの査定額はどうやって決まるの?

マンションの査定額は、近隣の物件の取引価格を元に決めることが多いです(取引事例比較法)。基準となるマンションの平米単価を計算した上で、ご自分の物件がどれだけ売りやすいか/売りにくいかを点数化して、想定価格を決めますので、ある意味「味付け」にも似ているかもしれません。
とはいえ、この作業は周囲の物件の販売価格を熟知した方でないと難しいことが多いので、不動産会社の言いなりにならず、ご自分で調べて、ご自身の考えをもっておくとなお良いでしょう。

6.6. 査定額が思ったより安い場合、査定額よりももっと高く売ることはできる?

はい、不可能ではありません。あなたの不動産を査定した方よりもあなたの物件や周囲の相場の方比べて詳しい方はいくらでもいますので、別の会社に査定を依頼して、より有利な査定額を計算してくれる会社や担当者を見つけると良いでしょう。
ただし、無理に期待しすぎないことも大切です。一般的に、売りたい値段よりも売れる値段のほうが低いと言われており、査定額が思ったより安いということはよく言われることです。売却できなければ元も子もありませんので、欲張りすぎずに売却額を決めましょう。

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マンションを少しでも高く売るためにやっておくべき工夫

6.7. 不動産会社はどうやって選べばいい?担当者を変えてもらうことはできる?

不動産会社には、大手不動産と地域密着型の不動産という違いがあります。それぞれ強みがあるため、大手・地域密着の両方の会社を組み合わせると良いでしょう。また、業者ごとに得意分野の違いがあります。不動産会社のホームページを確認してみると良いでしょう。

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不動産会社の選び方のコツは?見積もりの流れとより高く売る方法

6.8. 住んでいるマンションを売ることはできる?

可能です。むしろ、住みながら売却するケースのほうが多いという意見もあります。購入希望者は購入前に必ず内覧をすると思いますが、買う側からすると住んでいるイメージが湧くのでむしろ良い面もあります。

6.9. マンションを売るために必要な費用は?ホームページへの掲載などの広告費も払わなければいけないの?

売買契約が成立するまでは、基本的には費用はかかりません。不動産会社への相談も無料です。売れるか気になるくらいなら、不動産会社に相談するのはとても良いと思います。もしマンションが売れたら、(1)仲介手数料(売却額の約3~6%) 、(2) 税金、(3)売却手続きの資料(だいたい10万円以内)などがかかります。

6.10. 家族や近所の人に知られずに、不動産を売ることはできる?

いくらくらいで不動産が売れそうかを診断してもらうだけなら、家族にも近所の方にも知られないように進めることは可能です(「査定」といいます)。また、不動産会社にマンションを買い取ってもらう方法では、近所の方にも売却を知られずに進められます(「買取」といいます)。まずは不動産会社に相談してみると良いでしょう。

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中古マンションをスムーズな売却と買取|査定額の相場を知ろう

6.11. マンションを売る前に、リフォームは必要?

リフォームは絶対に必要というわけではありません。リフォームにはけっこうなお金がかかりますが、リフォームしても売れないことはたくさんあります。クリーニングだけするとか、老朽化したところだけ新しくするなど、いろいろな方法があります。不動産会社によく相談してみて下さい。

もっと詳しく知りたい方は、こちらもお読みください
マンション売却前のリフォームは不要!効果的に売却価格をあげるには?

6.12. 「マンション買取」って何ですか?どういうメリット・デメリットがありますか?

マンション買取というのは、マンションを不動産会社に買い取ってもらうことです。早く売れるというメリットがあり、急ぐ場合にはおすすめです。ただし、一般の方に売る場合に比べて売却額が安くなることが多いです。

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中古マンションをスムーズな売却と買取|査定額の相場を知ろう

6.13. 引渡し・決済はどのように進むの?

決済では、売主に買主、仲介に携わってきた不動産会社、司法書士、金融機関(銀行)が集まり、必要書類を念入りに確認したのち判を押します。買主から売買金額を受領するのもこの時です。最後に部屋の鍵を受け渡して一連の取引が終了となります。

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不動産売却の決済と引き渡しに関する注意点~最終段階で失敗しないための知識~

7. まとめ

単純に“マンションを売る”と言っても、査定から不動産会社選び、買い手とのマッチングを経て引渡しに至るまで、すべてがトントン拍子で進むとはかぎりません。
前述したように、いまマンション売却価格はピークを迎えようとしています。 「いますぐに売却しないけどいつか……」と考えている方がいらっしゃったら、今回紹介した流れや期間をしっかりと把握しておいてください。 「今だ!」と思っていても、ある程度の期間は必要ですし、納得のいく価格で売価するには信頼できる不動産会社の存在が不可欠です。 売り時を逃し、手遅れになってしまっては本末転倒です。
まずは自身のマンションの価値を知るために、一括査定をしてみましょう!

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