居住中のマンション売却は可能
居住中にマンション売却をすることは可能です。
マンションの販売活動で行う中で居住中であることが懸念となるのは内見のタイミングぐらいで、不動産会社が実際のマンションに訪れる査定ではよっぽど状態がひどくない限り居住者がいることがマイナスに働くことはありません。
内見るでは購入希望者によって内装の様子や設備の劣化具合などマンション状態の確認が行われます。
生活感のある部屋に抵抗がある購入希望者もいるため空き家の状態での売却と比べると心象的に不利になる可能性もありますが、居住中であっても設備や内装が確認できる状態であれば内覧を行うこと自体はもちろん可能です。
きちんと対策すれば、売却時に居住していること自体がマイナスに働くこともないでしょう。実際、マンション売却は居住中のまま行っている人がほとんどです。
マンション売却の市場動向
最近のマンション市場の動向について、2023年はマンション価格が上昇傾向にあるとされています。こちらのデータをご覧ください。
参考：国土交通省 不動産価格指数掲載ウェブサイト (公表日：2023/10/31)
国土交通省の不動産価格指数によれば、2013年以降価格は着実に上昇しており、2023年7月時点で1.9倍以上に上昇しています。この価格の上昇は、マンション建設費の高騰や高級マンションの増加、共働き世帯の増加による購買力の上昇などが要因と考えられます。
また、金融緩和の継続により、マンション価格は今後も上昇する可能性が高いですが、金融引き締めによる金利上昇が起きると、価格の低下も予想されます。
マンションの売却方法を選択する際には、市場の動向、物件の状態、売却の目的や条件などを総合的に考慮することが重要です。
より詳しくマンション価格推移について知りたい方は、こちらをご覧ください。
居住中にマンション売却をするメリット
次に、居住中にマンション売却をする場合のメリットについて解説します。
マンションを売却する際、居住中に行うことのメリットは多岐にわたります。売却が決まるまで現在の住まいに留まることができるため、引っ越しのタイミングを自由に決められます。さらに、内覧者に対して、実際に住んでいる人の視点からマンションの魅力を伝えることが可能になります。
また、内覧者の人物像や購入意向を直接感じ取ることができるため、売却のプロセスをより有利に進めることができます。この記事では、居住中のマンション売却が持つこれらの利点を詳しく探ります。
これから解説する主なメリットは以下の3つです。
- マンションの売却が決まってから引っ越しができる
- 内覧者にマンションの魅力を直接伝えられる
- 内覧者の人物像や状況がわかる
- 内覧者が生活のイメージをしやすい
- 即時対応が可能
以下、一つずつ見ていきましょう。
マンションの売却が決まってから引っ越しができる
居住中のマンションを売却するメリットは、買い手が決まってから引っ越しできることです。
そのため売却前に住戸をフルリフォームしたり、グレードアップしたりする資金がない売主にとっても売却がしやすくなります。
また、新しい家を購入するための頭金や初期費用を家の売却額で支払うことができるため、資金計画が立てやすくなります。売却してから新居に住み替えることで、新居のローンと現在住んでいる家のローンの2つを支払う「二重ローン（ダブルローン）」の状態になる危険性がなく、家計に負担をかけずにスムーズに住み替えができる点もメリットと言えるでしょう。
さらに、売却が決定するまで現在の住居に留まることができるため、引っ越しの計画を慎重に立てる時間が確保されます。時間の柔軟性が高まります。
このように、売却の決定後に引っ越しができることは、時間的、経済的、そして計画的な面での利点をもたらします。
内覧者にマンションの魅力を直接伝えられる
居住中のマンションを売却するメリットは、その魅力を直接内覧者に伝えられることです。実際に住む様子は、写真やバーチャルツアーではわからない部分もありますが、実際に内覧をすることで具体的なイメージ持たせつつ、購入希望者自身に実際の生活の様子を体験してもらうことができます。
これは売り主側だけでなく、購入希望者である内覧者自身のメリットにもなります。
また、目で見てもらうだけでなく実際に住んでいた人の意見として住まいの魅力や周辺環境を紹介することができます。
その地域で利用可能な設備や、ライフスタイルなどの追加情報を教えられるのが売り手のメリットです。
もし内覧者がすでにマンションに興味を持っていて購入意欲が高い場合、周辺の地域性を想像してもらうことで売却の確率がグッと高まるでしょう。
内覧者の人物像や状況がわかる
マンションを入居中に売却するメリットは、内覧者が誰で、どのような状況なのかを買主側も確認できることです。
空き家の状態であればわざわざ予定を調整して内覧に立ち会うことになるため、不動産会社に全て任せる方が楽だという判断になりやすいでしょう。
しかし、内覧者の反応や質問から、彼らの購入に対する真剣度や具体的な関心事を理解できたり、直接のやりとりにより、内覧者との信頼関係を築きやすくなり、売却プロセスがスムーズに進む可能性が高まることは、売り主にとっても大きなメリットです。
安定した収入を得ているか、信用度が高いか、管理費などの諸費用を理解しているか、書類はすべて揃っているかなどを自分の目で確かめることで売却額を最大化することができるだけでなく、自分の大切なマンションを売り渡すのにふさわしい人物かどうかを判断できるのです。
これらの点から、内覧者の人物像や状況を把握することは、売却の成功につながる重要な要素です。
内覧者が生活のイメージをしやすい
居住中のマンションを内覧するということは、購入希望者は家具や家電が配置されている現実的な生活空間がそのままの状態ということです。これにより、自身がその空間で生活する際のイメージを容易に描くことができる点が、購入希望者にとって大きなメリットとなります。
たとえば、リビングの広さやキッチンの使い勝手、寝室の雰囲気など、具体的な生活シーンを想像するのに役立ちます。
実際に使用されている家具の配置や収納スペースの使い方なども、購入希望者にとっては非常に参考になるポイントです。
内覧のために、家の掃除をしたりすることがデメリットとも取れますが、生活感があることで、空室の物件よりも温かみや住み心地を感じさせることができ、購入への興味や欲求をより高める効果があります。
即時対応が可能
5つ目のメリットに、即時対応が可能な点が挙げられます。
居住中の物件では、売主が直接内覧に立ち会うことが多いです。これにより、購入希望者からの質問や疑問に対して売り主が直接、迅速に回答できるという大きな利点があります。
たとえば、設備の使い方、近隣の施設や交通状況、地域の生活環境など、実際に居住している人だからこそ提供できる情報は購入希望者にとって非常に価値があります。また、問題や懸念点があった場合にも、その場で解決策を提案したり、必要な情報を適宜提供することができます。このように即時対応が可能であることは、購入希望者に安心感を与え、物件に対する信頼感を高めることにつながります。
居住中にマンション売却をするデメリット
居住中のマンションを売却する際には、いくつかのデメリットも考慮する必要があります。
居住中にマンションを売却するメリットとデメリットのどちらが大きいかは、個々の状況やニーズによって異なるため、ご自身での検討が必要です。
以下では、三者間（売主、仲介者、購入希望者）での日程調整の難しさ、内覧へのハードルの上昇、そして内覧のために常に清潔な状態を保つ必要性など、これらの課題について解説します。これらは、居住中にマンションの売却を検討している人たちが直面する可能性の高い項目です。
- 三者間での日程調整が大変
- 購入希望者の内覧へのハードルが上がる
- 内覧者がいつ来てもいいように常に掃除が必要
事前にデメリットを把握し、あなたの状況や売却に関する優先事項に基づいてどちらが良いのか判断するようにしましょう。
それでは、デメリットを一つずつ確認していきましょう。
三者間での日程調整が大変
居住中のマンション売却のデメリットは、買い主、売り主、不動産会社の三者間のスケジュール調整が難しいことです。
マンションの売却には買い主と売り主の両方が署名しなければならない必要書類が多く存在します。
そのため三者が契約の日程に合意する必要があり、全員が異なる場所からスケジュールを調整している場合には通常よりも時間がかかってしまう可能性が高いです。
さらに買い主と売り主の間で交渉が行われることもありますし、不動産会社は買い主と売り主のニーズと要求を満たす融資の提案や住宅ローンの条件を保証する必要も出てくることから話し合いの場が一度で済むことはほとんどないでしょう。
売却を完了するためにもこれらはすべて三者で日程調整をすることになるため、スケジュール調整ができなければ居住中のマンションを売却するにも時間がかかります。
購入希望者の内覧へのハードルが上がる
居住中のマンションを売却するデメリットの2つ目は、購入希望者の内覧のハードルが高くなることです。
実際に誰かが住んでいる家というのは、現在の居住者のプライベートな空間がそのまま公開されることになります。そのため、購入検討にあたりいろいろ見て回りたいといっても気を遣い、居住中というだけで内覧を希望することに遠慮する人もいます。内覧を行っても十分に見れなかったという事象も起きています。
内覧の際に住んでいる人が立ち会うことは両者にとってメリットにもなりますが、気を遣わせて思うような内覧ができないような事態が起こるのであれば一気にデメリットとなってしまいます。
居住中のマンションの内覧を行う場合は、内覧開始時に確認してほしい点を伝えておいて、できるだけ購入希望者が室内を確認しやすいように一定の場所で待機するなど、工夫するようにしましょう。
内覧者がいつ来てもいいように常に掃除が必要
マンションを居住中に売却するデメリットは、いつ内覧者が来てもいいように常に清掃をしなければならないことです。
毎回クリーニングの依頼をする必要はありませんが、特に見られる場所の掃除機がけ、埃取り、整頓、他にもカーテンの洗濯などが必要でしょう。
徹底した清掃を行うには、バスルーム、キッチン、ダイニングエリア、シミや水濡れがある場所に特別な注意を払う必要があり、さらに綺麗に見せるためには、すべての共有スペースに散らかりがないようにする必要があります。
また家電製品に汚れがなく家具も良い状態を保つことで、購入希望者がその物件での生活をより具体的にイメージできるようになります。
気になる臭いがないかどうかも重要なので、ペットの臭いやタバコのヤニなどは必要に応じて点検し、解消しておくとよいでしょう。
これは、忙しい買い主にとっては、負担になってしまう可能性が高いです。
マンション売却は居住中と空き家どちらがよいか
様々なメリット・デメリットを抑えた上で、マンション売却を居住中に行うことは可能であるとわかっても、次なる疑問として、「居住中の方が良いのか、それとも空き家にするのが適切なのか」というのがでてきてもおかしくありません。不利になるのではないかと不安になる方もいるかもしれません。
この重要な決定は、売却のしやすさ、コストの面、手続きの複雑さという三つの観点から検討する必要があります。居住中のマンションは生活感があり、即時の引き渡しには向かない一方で、空き家は即時売却が可能ですが、保守管理やセキュリティの問題が生じることがあります。この章では、これらの観点を深掘りし、マンション売却の際に最適な選択をするために解説していきます。
それでは、居住中と空き家であればどちらの状態で売却を進めるのがよいかを主な3つの観点から見ていきましょう。
- 観点1：売却のしやすさ
- 観点2：コスト面
- 観点3：手続きの複雑さ
以下で一つずつ解説していきます。
観点1：売却自体のしやすさ
売却自体のしやすさ、容易さでいうと、空き家の方がよいかもしれません。
これは売主であるマンション所有者側ではなく、購入検討をしている側にとって空き家の方が内覧時のメリットが大きいからです。
多くの購入希望者は自分のスタイルや好みに合わせて新居をカスタマイズすることをメリットととらえるため、生活感を感じずイメージを膨らませることができる空き家を好むことがあります。
また、空き家の場合は売主が必ずしも立ち会わなければならないわけではないため、時間を気にせず心ゆくままに内覧することができます。
そのため、購入検討者にとっては購入するかしないかの判断をしやすくなり、空き家のメリットが大きいと言えます。
反対に売主の立場でいうと空き家の場合はどんな人が内覧しているのか、購入を検討しているのか把握しづらくデメリットになるため、誰に売るかを大切にしている場合は購入検討している側目線や空き家、居住中関係なく立ち合いを希望するとよいです。
観点2：コスト面
コスト面では居住中の方がよいでしょう。
空き家にすると場合は、マンション売却にあたって新しい住まいか一時的な仮住まいを探す必要があります。
また、売却時に手元に残るお金が決まる前に次の住まいを探すとなると、ローンが二重になり支払額が膨大になる可能性があります。
さらに、メンテナンス費用の節約にも注目しましょう。空き家の場合、定期的なメンテナンスや清掃が必要になります。例えば、ハウスクリーニングの相場は2DKで約2万〜4.7万円、3DKで3.3万〜7.2万円程度ですが、これらのコストは居住中の場合、通常の生活維持活動の中でカバーされるため、追加費用が発生しません。
これらの点から、居住中のマンションの方が、売却時の追加コストを抑えることが可能であり、経済的に有利であると言えます。
観点3：手続きの複雑さ
手続きの複雑さにおいても、居住中の売却がおすすめです。
マンション売却には必要な手続きが多数あるのですが、先に住み替えを行い住所が変わることで手続きが複雑化します。
例えば必要書類の一つである住民票ですが、これは売却予定のマンションの登記情報となっている住所と名義人の現住所が異なる場合変更登記という手続きを行う必要があります。
また、引越しに伴う住民票異動を行う際に印鑑証明書を取っておかなければ、住所変更の登記が必要になってきます。
追加で発生する手続きの中には司法書士に頼む方が安全なものもあるため、利用料等の諸経費がかさんでしまうかもしれません。
このように住んでいるマンションを先に空き家にしようとすると、居住中に売る場合には不要な追加手続きが多数発生することになるのです。
居住中のマンションをいい条件で売却するコツ
居住中にマンションを売ること自体は一般的でかつ成約も取れる条件ですが、ここまで説明したようにメリットデメリットどちらも存在することも事実です。
そのため、居住中のマンションを効果的に売却するためには、いくつかの重要なコツを知っておくことが必要です。デメリットの対策をしつつできる限りいい条件で売るよう行動することが大切です。
この章では、生活空間と売却活動のバランスを取りながら、魅力的な条件で売却を行うためのアプローチ法、例えば、内覧の準備、価格設定、不動産会社とのコミュニケーション、物件のプレゼンテーション方法など、居住中のマンションを魅力的に見せるための具体的な手法を紹介します。
- 廃棄する予定の荷物は捨てておく
- 内覧前に水回りの掃除を徹底的に行う
- リフォームはしない
- 複数の優秀な不動産会社に査定を依頼する
廃棄する予定の荷物は先に捨てておく
居住中のマンションをいい条件で売却するコツ、1つ目は不要な荷物を事前に整理し、廃棄する予定の荷物は先に捨てておくことです。
不要になった家具がある場合、マンションが狭く見えたり、散らかった印象を与えたりするため、買い手にとって魅力が減少する可能性があります。
そのため、 不用品の選別と廃棄を行い、空間を広く見せることが大切です。特に大きな家具や使っていない雑貨は、部屋を狭く見せがちなので、先に処分することを検討しましょう。
その他で、不要な荷物を先に処分することの利点として、掃除がしやすくなる点があります。常に清潔で整理整頓された状態を保つことで、内覧時の印象が良くなります。
もし、まだ状態が良ければ寄付やリサイクルを検討してみてください。
内覧の前にマンションを徹底的に掃除し、必要な修繕を行い、ベストな状態に仕上げておきましょう。
内覧前に水回りの掃除を徹底的に行う
居住中のマンションをいい条件で売却するコツ、2つ目は内覧前にトイレや水回りなどの掃除を徹底的に行うことです。
掃除をするタイミングは査定前と内覧前の2つがありますが、査定に関しては掃除が大きく査定額を変えることはない一方で、内覧は掃除による内覧者の心象が今後の売却を大きく左右することになります。
トイレやバスルームといった水回りは購入を希望している内覧者が気になるポイントです。
内覧者の購入意欲を下げないように、清潔感のある状態に掃除しておきましょう。
水回りは汚れ方によって自分で掃除することが難しい場合もあるので、その時はハウスクリーニングを依頼することも検討してみるとよいでしょう。
ハウスクリーニングは範囲や会社によって料金が様々ですが、水回りだけだと6,000～20,000円ほどが相場になります。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
あなたの不動産、
売ったらいくら？
リフォームはしない
居住中のマンションをいい条件で売却するコツ、3つ目はリフォームをしないことです。
リフォーム費用はマンションのどの個所を行うかによって10万円～1,000円以上に及ぶこともあります。
リフォームをした方が購入希望者に対し多少売れやすくなることはありますが、マンション売却はリフォーム状態よりも築年数による経年劣化が重要になることから売却額がリフォーム代より上回ることは稀です。
また購入希望者の中にはマンション購入後に自分たちの趣味嗜好に合わせてリフォームやリノベーションを行いたいという人も多いため、売れやすさの面でもポジティブに働くとは言い切れません。
居住中にリフォーム業者とも不動産会社ともやり取りしつつ、自分が住んでいる時にリフォームを行うのは大きな負担になります。
よっぽどの問題がない限り、リフォームをするのはおすすめではありません。
複数の優秀な不動産会社に査定を依頼する
居住中のマンションをいい条件で売却するコツ、5つ目は複数の優秀な不動産会社に査定依頼することです。
マンションの売却を少しでも検討しているのであれば、「自分のマンションがいくらで売却出来そうか」を把握しておいた方が良いのですが、そのためには不動産会社から査定を受ける必要があります。
経験豊富な不動産業者は、市場価値だけでなくさまざまな知識を持っているためマンション売却で得られる最大の利益をもらえるようにするためにも、査定は優秀な不動産会社に依頼することが重要となります。
とはいえ、初めから優秀な不動産会社に出会えるかどうかはわかりませんし、優秀かどうかを判断することも難しいでしょう。
そこで、不動産会社を選定する場合は、厳選された不動産会社の中から自分にぴったりの複数社に査定依頼をすることができる一括査定サービスを利用することをおすすめします。
一括査定サービスで迷ったらおすすめなのが「イエウール」です。
イエウールなら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。査定依頼に必要な情報入力はわずか60秒で完了します。
自分のマンションに適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。
まずは、自分の物件種別を選択してから査定依頼をスタートしてみましょう！
あなたの不動産、
売ったらいくら？
あなたの不動産、
売ったらいくら？
住み替えは売り先行にする
居住中のマンションを売却して住み替える場合の選択肢は以下の2つです。
- 売りが先行
- 買いが先行
売り先行は売却してから新居を探す方法、買い先行は先に新居を購入してから今の家を売却する方法のことを指します。
どちらの方法も可能ですが、なるべくいい条件でマンション売却をするのであれば売り先行をおすすめします。
上記の図は、「売り」が先行の場合の流れと「買い」が先行の場合の流れをわかりやすく表した図になります。同じスケジュールで動いた際に、居住中にマンションの住み替えを成功させたい場合は、売りを先行するのをおすすめしています。その理由をまとめてみました。
住み替えのスケジュールが立てやすく資金の余裕ができる
売り先行にすることで、先に売却額が決まり新居の購入予算を確定することができます。
希望期間内に予算に合わせた新居探しができるので、資金繰りが合わず断念するような残念な事態にはならないでしょう。
買い先行の場合は資金繰りの関係で売却希望時期が購入時点で自動的に決まってしまうので、なかなか売れないなどの事態が起こると値下げ交渉に応じて希望より価格を下げることにもなりやすくなります。
先に売却に集中することで交渉事も希望の範囲内で有利に進められ、自分にあったスケジュールの下で住み替えられます。
ただし、売却後の住み替えの時期が調整できなければ仮住まいへの一時的な引越しが必要になることがあるので注意しましょう。
ダブルローンの可能性がなくなる
マンション住み替えの際に売りを先にすることで「ダブルローンの可能性がなくなる」というのは、住宅ローンの重複を避けることができるという点に大きな利点があります。
具体的には、現在のマンションを売却してその収益を新しい住宅の購入資金の一部に充てることができます。このプロセスを行うことで、新しいマンションの購入に際して別途大きなローンを組む必要が減少し、経済的負担が軽減されます。
もし売却と購入が同時に進まない場合、売却が完了する前に新しい住宅を購入すると、2つの住宅ローンを同時に背負うことになり、通称「ダブルローン」となります。これは金銭的な負担が大きく、経済的なリスクも高まるため、売却を先に行い、その資金を新しい住宅購入に活用することが推奨される理由です。