中古マンションの売却までの流れを把握しておく
中古マンションの売却までの流れは、大まかに分けると７つのステップで説明されます。
流れは、中古マンションでも新築のマンションであっても変わりません。
専門的な手続きは業者に任せておいても問題ありませんが、全体的な流れを知っておけば販売活動をスムーズに進めやすくなります。
流れだけでなく、各ステップにどのくらいの期間がかかるのか把握しておくことも重要です。
査定や不動産会社との媒介契約が結ばれるまでおよそ１か月。
そこから、買い手が見つかるまでのは、地域や物件の需要によって差がありますが、およそ1~3ヶ月ほどかかると見越しておきましょう。
その後に、買い主と売買契約を結び、最後に引渡し等があるため、トータルで余裕をもって考えれば半年はマンション売買に時間がかかると考えておきましょう。
3ヶ月を過ぎてしまったら不動産会社変更も検討
もし不動産会社を決定し、売り出しもスタートしてから3ヶ月が過ぎてもお問い合わせが少ない場合は、次の観点の見直しを検討しましょう。まず、あなたが見直すべきポイントは以下になります。
- 価格の見直し
- 近くのエリアの同じような物件とあなたの物件の販売価格を比較し、価格競争力があるかを確認しましょう。価格が高すぎたら、売れない可能性がありますが、安く設定しすぎると、売却で損が出る可能性があります。
- 不動産仲介会社の見直し
- 現在の仲介業者のパフォーマンスを評価し、他の業者に変更することを検討してみましょう。担当者と価格設定やリフォームなど対策を十分にしても決まらない場合、不動産会社自体の力量不足も考えられます。
売買仲介をメインとする、あるいは得意とする会社に切り替えることで、効果的に売り出してもらいやすくなります。
- 現在の仲介業者のパフォーマンスを評価し、他の業者に変更することを検討してみましょう。担当者と価格設定やリフォームなど対策を十分にしても決まらない場合、不動産会社自体の力量不足も考えられます。
不動産会社に見直してもらうべきポイントは以下になります。
- 掲載媒体の確認
- 物件が掲載されているポータルサイトや広告媒体を確認し、露出が十分かどうかを見直しましょう。
- 物件の状態確認
- 内覧者からのフィードバックを収集し、改善点を特定します。必要に応じて物件の修繕やリフォームを行い、魅力を高めるように、次のアクションを決めましょう。
不動産一括査定サイト「イエウール」なら全国2300社を超える中から、あなたの条件に合った不動産会社を紹介し、査定依頼を出すことができます。
イエウールを利用することで、信頼できる不動産会社と出会える可能性が高まるでしょう。
ぜひ一度利用してみてください。
中古マンションの売却相場
中古マンション:は、新築マンションより価格が安いことが一般的です。
これは、築年数やリフォームの有無、周辺環境の変化などによって価格が変動します。
こちらは、築年数別の中古マンションの価格推移と築年数ごとの相場をグラフ化したものです。
築25年までは、大幅に価格が下がり続けるので、売却を検討している方は、中古マンションの価格は築年数が経つごとに価格が下がっていくことを念頭に置き計画しましょう。
出典：REINS TOPIC
中古マンションの売却価格を決める前は査定をしよう
売り出し価格を決めるのは、実は売主であるあなた自身です。売れやすい価格を決めるためにも、相場を把握することはとても重要です。
相場を調べる簡単な方法は、複数の不動産会社に査定を依頼することです。
不動産会社は査定のプロですが、実は会社によって査定ポイントが異なるため、査定額に大きく差が出ることもしばしばあります。
そのため、必ず複数の会社に査定依頼を出し、価格やサービスを比較し、1社に絞るようにしてください。
これが、売却をできるだけ高く・早く進めるポイントです。
中古マンション売却価格をツールをつかって調べる方法
一方で、査定を依頼するのではなく、自分でもしっかり調べておきたい、という人もいるでしょう。
その場合は、自分の物件と似た条件で成約した情報をもとに、国土交通省が運営する不動産の取引価格を見れる「不動産情報ライブラリ」。
または、国土交通大臣から指定を受けた流通機構が運営する「REINS Market Information」を利用して調べましょう。
他にも、売却価格を見積もる際は過去の実績をもとに判断するという手もあります。
イエウールの売却価格シミュレーターは、過去の実績をもとに売却相場を算出しています。
参考程度にみてみることもオススメです。
不動産会社の中には、一括無料査定の場合に売却額を高めに設定し、自分の会社を選んでもらおうとするところもあります。
そのため、自身で調べて実際の成約情報から相場を把握することで、不動産会社の査定の妥当性などを見分ける材料になります。
- 複数査定で相場把握してから売却価格を決めよう
- 公的機関で相場調査する方法もある
- 妥当性を判断するには比較することが大切
中古マンションの売却時に必要な書類の準備
中古マンションを売却する際に必要になる書類は、新築のマンションを売却する際と異なります。
具体的には、登記簿謄本、固定資産税納税通知書、管理規約や維持費の証明書、リフォーム履歴書などが必要です。
必要書類は大きく分けて売り主に関するもの、不動産の権利に関するもの、建物に関するものがあり、書類の量も多いので、売却をスムーズに進めるためにも、不動産会社を決めたら営業担当者に必要なものを確認して用意しておくことが重要です。
基本的に、一括査定の段階では必要ないことがほとんどですが、より詳しい査定を受けるときには必要なものもあります。
以下に、売却の段階に応じて必要な書類を中古マンション売却に関わるもののみ、表でまとめました。
ただし買い主が「この情報を書類で見たい」と言った場合には、ここにない必要書類を準備することもあるため、担当者と相談しつつあらかじめ用意をすすめましょう。
| 売却の段階 | 必要書類 |
| 売却契約時 | 登記簿謄本もしくは登記事項証明書 媒介契約書 登記済権利書もしくは登記識別情報 固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書 マンションの管理規約または使用細則など マンション維持費などの書類（管理費や修繕積立金など） 耐震診断報告書・アスベスト仕様調査報告書（あれば） 購入時の契約書・重要事項説明書（あれば） 身分証明書（本人確認のため必須） 実印 印鑑証明書 住民票（３か月以内、共有者全員分） リフォーム履歴書 |
| 引き渡し時 | 身分証明書（本人確認のため必須） 実印 印鑑証明書 住民票（３か月以内、共有者全員分） 銀行口座通帳（銀行振り込み先の情報） 住宅ローン残高証明書（ローンがあれば） |
| 決算時 （確定申告） | 源泉徴収票 売買契約書 購入時の契約書 仲介手数料領収書 印紙代の領収書特別控除利用時には除票住民票 住宅ローン残高証明書 |
※参考：国税庁、土地や建物を売った時
- 必要書類は多数あるので漏れないように注意
- 事前に準備できるものは余裕のあるうちに準備を始めよう
- 必要書類の内容は、必ず担当者に確認しよう
売却に強い不動産会社を選ぶ方法
中古マンション売却時でも、新築マンション売却時でも、不動産会社の選び方は変わりません。
一括査定で高い売値をつけてくれる会社が良い会社とは限りません。査定依頼をした会社の名から、さらに優良な会社を選定していきましょう。
不動産会社の免許番号を確認する
不動産の売買や仲介のためには、宅地建物取引業の免許を持っていなくてはなりません。これは不動産会社の事務所の設置範囲に応じて、複数県にまたがる規模なら国土交通大臣、都道府県どこか1か所の出身であればその都道府県長から免許をもらいます。
免許番号をみると（3）や（2）という表記が、免許を発行した人物のあとについています。
免許更新は４年ごとに行われますが、この更新回数がここに表記されます。
つまり更新回数の数字が多いほど、営業歴が長い会社であるという１つの参考情報となるのです。
マンションの売買実績を調べる
不動産会社には得意分野があり、マンションを得意とする会社を見つけることが大切です。簡単なのは不動産会社のホームページにマンション仲介の実績が多いかどうか、実店舗にマンション広告が多く張り出されているか、という点を確認することです。
大手の不動産会社でも、中古マンションではなく新築マンションの方が得意な場合もあります。
マンション仲介が得意な業者だと、すでに「こういう物件が欲しい買主」の情報を持っていることも多いため、早期に売れる可能性が高まります。
査定の詳細を出してくれる
契約を取りたいがためにいい加減な高額査定をし、売り出し時には低い価格を提案してくる場合もあります。そのため提示した査定額の根拠を、マイナス面も含め詳細に答えてくれる不動産会社または営業マンは信頼できます。
また、国が定めている「価格査定マニュアル」は価格査定の根拠として一般的に活用されているので、合わせてチェックしましょう。
※参考：価格査定マニュアル
複数の不動産会社に査定を依頼する
1社のみの査定ではその価格が妥当であるか判断は難しいため、一括査定サイトで複数社ピックアップし査定を依頼するのが一般的です。少なくとも、大手業者１社と地域密着型不動産会社１社の合計２社に依頼することが基本です。また契約を結ぶときは、一般媒介契約の方が売主にとってお得です。一般媒介契約は複数の不動産業者と結べる契約なので、欠点がある中古マンションでも買い手が現れる確率が上がります。
つまり優秀な不動産会社を選び、かつ一般媒介契約を結ぶと、より一層中古マンションを売りやすくなります。複数の会社を紹介してもらえる一括査定サイトなら、全国1,600か所の優良不動産会社に依頼できるイエウールがおすすめです。
最大６社まで、独自の厳重な規定によって選別された不動産会社に、一括無料査定依頼ができます。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
あなたの不動産、
売ったらいくら？
- 売却に強い不動産会社を選ぶ方法1つ目は、免許番号を確認しよう
- 次に、不動産会社の「マンション売買実績」を必ずチェック
- 最後に複数会社で見積りをとって比較しよう
中古マンション売却に必ずかかる費用
中古マンションの売却には、必ずお金がかかってきます。必ずかかる費用とは別に、新規マンションの売却と異なり、リフォーム費用、清掃費用などがかかる場合があります。
それぞれに、どのくらいの費用がかかるのか見ていきましょう。
まずは、必ずかかる費用を紹介します。
必ずかかる費用① 仲介手数料
物件の売買の際に、間に立つ不動産会社（仲介業者）へと発生するものです。
ただし発生するのは、売買が成立したときだけですので、決済時にまとめて支払うか、契約の際に半分だけ支払い決済後に残りを払う場合があります。
- 売買価格×3％+6万円（+消費税）
ただ業者によっては仲介手数料無料とする場合もあるため、必ずかかるとは言い切れません。
必ずかかる費用② 登記費用
登記費用は、所有者が切り替わることで発生する様々な法的手続きの費用です。
抵当権抹消登記、住所変更登記、手続き代行の諸費用について、売主側の負担となります。
抵当権抹消登記は、住宅ローン利用時にかかるもので、不動産１件につき1,000円必要です。
住所変更登記は住み替えをする際にかかる、登記簿上の記録変更費用で、1,000円かかります。
それぞれ法的な変更で非常に難しいため、司法書士に代行してもらうため、その報酬に1万円から3万円が必要となります。
必ずかかる費用③ 印紙税
不動産売買の際に発生する印紙税は、売買価格によって変わります。
| 売買価格 | 印紙税額 |
| １万円以上10万円以下 | 200円 |
| 10万円超え50万円以下 | 400円 |
| 50万円超え100万円以下 | 1千円 |
| 100万円超え500万円以下 | 2千円 |
| 500万円超え1千万円以下 | 1万円 |
| 1千万円超え5千万円以下 | 2万円 |
| 5千万円超え1億円以下 | 6万円 |
| 1億円超え5億円以下 | 10万円 |
| 5億円超え10億円以下 | 20万円 |
| 10億円超え50億円以下 | 40万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 |
| 契約金額表記がないもの | 200円 |
ただし、東日本大震災や平成28年4月以降に被災した方の場合は、非課税措置が受けられるため、該当する方は合わせて確認しましょう。
またこれは平成30年5月現在のものなので、今後改定がある可能性は十分にあります。
※参考：国税庁
一括繰上返済手数料
前提として、住宅ローンの残高が残ったままの抵当権付きの物件は、まず売っても売れません。したがってローンが残っている場合は、一括で残高を繰り越し返済しなくてはなりません。
借りている金融機関やローンの契約、実際の手続きにより手数料がかかりますが、これは各会社によって異なるため、ローンが残る場合は速やかに金融機関へ連絡しましょう。
翌年以降に必ずかかる譲渡所得税
もしもマンションが、あなたが購入したときの価格よりも高く売却できたら、その分だけ利益が出ます。その利益に対してかかるのが、譲渡所得税です。
- 譲渡所得＝売却価格ー（所得費用+売却費用）
中古マンションの場合は、3,000万円の特別控除を使うことが多いとされます。
反対に売ったら損失が出た場合は所得税や市民税など、税金はかかりませんが、譲渡損失の繰り越し控除というものを受けることができます。
これはマンションの価格や住んでいた年数によっても大きく違いが出るため、どれが一番お得でどの控除なら使えるかはケースごと異なります。
したがって、こうしたマンション売却の税金についても詳しく対応してくれる不動産会社を選ぶのも、中古マンション売却においては重要と言えるでしょう。
また、特例の適用を受けるのに必要な書類もありますから、下記の国税庁ホームページを参考にしつつ、自分はどこに当てはまるか調べておくと安心です。
※参考：国税庁、土地や建物を売った時
必要に応じてかかる「リフォーム費用」
過去に実施された大型リフォームを対象にした調査によれば、中古住宅購入時のリフォーム費用の平均は612.9万円となっています。
また、この調査では約半数以上の回答者が300~500万円の範囲でリフォームを実施していることが分かります。
基本的にマンションを売却する際にリフォームをしなくてはいけないという義務はありません。そのため、不動産仲介へ依頼する場合、リフォーム費用と、想定の売却価格の収支が合うのか、担当者とよく話して決めるようにしましょう。
引用元：リクルート住まいカンパニー、「大型リフォーム実施者調査」
必要に応じてかかる「ハウスクリーニング費用」
マンション売却時に、マンション売却前にハウスクリーニングをするという話を聞いたことがある方もいるかも知れません。
しかし、マンション売却前にハウスクリーニングを行わなければいけない義務はありません。部屋の汚れがひどい場合や、価格にこだわって売却したいと考えている方が、ハウスクリーニングを利用し、清掃をお願いするケースもあります。
しかし、一般的に通常の清掃作業で十分なケースが多いです。
もし、不安が残る場合には、特に気になる箇所に絞ってハウスクリーニングを依頼するなどして費用を抑えましょう。
- 諸費用がかかるため売却価格が全て利益になるわけではない
- 条件に注意して、利用できる控除は積極的に利用しよう
- 税金対策もポイントを抑えておこう
中古マンション売却中の注意点
新規マンションを売り出す場合と、中古のマンションを売り出す場合の注意点は大きく異なります。中古マンションをより効果的に売るために注意したい、3つのポイントを最後にチェックしましょう。
業者に販売図面（マイソク）を作ってもらう
物件の販売図面（マイソク）は、REINSに掲載される他、投函用チラシともなり購入検討者の目に触れるものです。物件の履歴書のような役目を果たすので、買主側としては重視したいものです。
これを見て実際の物件に興味を持ってもらえるかどうかが集客のカギとなり得ます。
記載内容はマンションの名称や所在階数、物件種類、間取り、売り出し価格、アクセス、所在地、土地権利、面積などなど様々です。
この時、マンション購入時のパンフレットがあると、分かりやすい間取り図面を掲載してくれます。
事前にアピールポイントとして「バルコニーが大きい」「大型トランクルーム付き」など、自分が住んでいて便利な箇所をピックアップして担当者に伝えておくのもおすすめです。
また写真についても、自分で「ここからの眺めが最高」という写真の掲載をお願いするのも1つの手です。
売却のタイミングを考える
不動産には、動きのタイミングがあります。新年度を迎える４月は、入学式や人事異動があり人の移動が活発となる時期を見越して、物件の購入を考える人が多いのです。
その時期を基準に、約半年前の9月～翌年3月の期間が売り出し時期に適しています。
他にも、購入時の相場より高いか、譲渡所得にかかる税率（短期譲渡・長期譲渡など）も判断材料にしていきましょう。
また金利の上がり下がりも影響を与えることがあります。
買う側からすれば、住宅ローンの金利が低い時の方が購入のハードルが低くなるためです。
内覧の準備をしっかり行う
内覧は買主へマンションの良さを売り込む、絶好のチャンスです。少しでも良い印象を与えることが、売主側の役目ともいえます。まずは、内覧者に良い印象を与えるためにこまめに清掃しておき、明るく清潔なイメージを与えるように心がけましょう。
特に、内覧時最初に目に入ってくる玄関や、汚れの目立ちやすい水回りは重点的にしましょう。
エントランスや駐車スペースなどの共用部分もキレイにしておくと、見栄えが良くなります。
ただし、目立つ傷は隠さないようにし、引渡しまでに直しておきます、とアピールした方が相手側も安心します。日程等は、内覧希望者に合わせて行うのがベストです。
また、お茶などを不用意に出したりせず、基本は不動産業者に任せておくのがおすすめです。
心配であれば、2歩後ろをついていき、できるだけ買主側にストレスを与えないようにしましょう。
アピールポイントを考える
買主側から「このマンションの周辺って買い物に便利ですか？」など、質問を受けることがあります。建物構造やマンションの周辺情報など、アピールポイントを事前に10個ほど考えておくと、安心して対応できます。
夜は静かですか、隣の部屋はどうですか、という質問に対しては、自分の経験をベースに回答するのが一番説得力を持っています。
また、「近所の公園は大きくて子供が遊びやすい」「管理会社がしっかりと清掃してくれる」「図書館や美術館が近くて休日にゆっくり過ごせる」といった周辺情報もあると便利です。
自分がここに住んで楽しかった思い出、嬉しかった思い出をベースにすると、前向きでステキなアピールポイントになります。
- 業者に販売図面（マイソク）を作ってもらう
- タイミングを見極めよう
- 内覧で魅力は最大限アピールしよう
中古マンション売却は良い不動産会社選びから
中古マンションの売却には、様々な手続きやよりよく売るためのコツがあります。しかし仲介してくれる不動産会社選びを間違うと、思わぬトラブルにみまわれたり、なかなか物件が売れなかったり、苦労するケースもあるのです。
だからこそ、最初の一括査定でより良い不動産会社を見つけておくことは、とても大切です。
イエウールなら全国 2300 社以上の厳選された不動産会社が対応
イエウールなら、大手から中堅、地域密着型不動産会社まで、幅広く査定を依頼できます。またマンションが得意、一軒家が得意、土地が得意などジャンル別に会社を検索でき便利です。
クレームが多い会社についてはイエウール側が契約を解除するため、優良な不動産会社がそろっています。
中古マンションの売却をお考えなら、ぜひイエウールで一度、一括査定をしてみましょう。