この記事では、2023年はマンションの売り時なのか、マンションが売り時かどうか見極めるポイントについて不動産市場や築年数など6つの観点から解説していきます！
2024年はマンションの売り時
不動産市況は日々変化するので難しいですが、2024年に入った現在は、マンションの売り時と言えます。
マンションに関わらず、不動産の価格は時価。今年の不動産市場はどうなっているのか気になっている方もいらっしゃるでしょう。これまでの2023年の不動産市況はどのような状態なのか、なぜ2024年はマンションが売り時なのか解説します。
マンションは2013年から値上がり中
マンションの価格は2013年からずっと右肩上がり。国土交通省が毎月公表している不動産価格指数を見ると、戸建てと比べても大きく価格が上昇していることが分かります。
オリンピック開催による地価の上昇、建材や人件費の高騰などによって不動産の価格は上がっていると言われており、都市部に所在することの多いマンションはよりの影響を受けていることが考えられます。
マンションの価格が上がり続けた結果、現在新築マンションはバブル期と同じ価格になり世帯年収1000万円以上でないと購入できないような価格になっています。
今後の価格が上昇するかは不明ですが、現在マンションが最も高値の年と言えるのはたしかです。
不動産価格の高騰による売却体験談①
| 不動産種別 | 分譲マンション |
| イニシャル | M.O |
| 年代 | 40代 |
| 性別 | 女性 |
| 世帯人数 | 1人 |
| ローン残債 | ~4000万円 |
| エリア | 東京都杉並区 |
- 分譲マンションを購入した時の価格：6040万円
- 分譲マンションを査定に出した時の価格：8000万円
- 分譲マンションを売り出した時の価格：7650万円
- 分譲マンションが実際に売却出来た価格：7600万円
- 売却検討時期:2020年12月
- 査定依頼時期:2020年12月
- 会社決定時期:2021年01月
- 売却活動開始時期:2021年01月
- 売却完了時期:2021年11月
- 決済（引き渡し）時期:2021年11月
- 上階が大家族で子供たちの騒音にも悩まされ、また不動産物件の高騰もあり売却のタイミングとしてはちょうど良いかなと思った。また、住み替え先のマンションも見つかり引っ越しもできた。ただ、マンションが本当に売れるかどうかはとても不安でした。
- 査定はネットで一括査定をし相場感を把握しました。仲介業者は住み替え先のマンション購入の際にその販売業者の関連不動産会社に依頼しました。最終的には媒介契約をした仲介業者さんの内見による査定と他社の査定額とを踏まえて販売価格を決めました。
- 不動産会社は住み替え先のマンションの販売会社の関連不動産会社と専売契約をしてスタートしましたが、担当者の対応などがとても酷いものであったため、一般媒介契約に変更し、他社とも契約をして進めました。担当者の影響は大きいと思いますし、売却までスムーズに進めれるかどうかにも大きく影響すると思いました。
- ネットで一括査定をして相場感を把握しました。また同じマンションの別の部屋の売り出し価格なども参考にしました。最終的に契約をした仲介業者さんの査定額と一括マンション査定での金額などいろいろと比較検討をして決めました。
不動産価格の高騰による売却体験談②
| 不動産種別 | 分譲マンション |
| イニシャル | K.S |
| 年代 | 50代 |
| 性別 | 男性 |
| 世帯人数 | 3人 |
| ローン残債 | ~2000万円 |
| エリア | 北海道札幌市 |
- 分譲マンションを購入した時の価格：3140万円
- 分譲マンションを査定に出した時の価格：3200万円
- 分譲マンションを売り出した時の価格：3580万円
- 分譲マンションが実際に売却出来た価格：3280万円
- 売却検討時期:2020年11月
- 査定依頼時期:2020年11月
- 会社決定時期:2020年12月
- 売却活動開始時期:2020年12月
- 売却完了時期:2021年05月
- 決済（引き渡し）時期:2021年05月
- 丁度借り手が出ていったのでタイミング的にこちらの希望ではなかった。金額的に５年前に売り出した時に全く売れなかったので売れるか心配だった。査定をした時に想像と全く違う金額で驚いた。
- 一括見積もりで5社ぐらいで比較検討した。それから1週間ぐらいで5社から現場を見たいと連絡が来た。それぞれ立ち会って色々査定額に至る理由などを聞いた。
- 営業マンのやる気とフィーリングが合うかどうかが1番の決め手だった。それと売却する具体的な方法論や宣伝の仕方、部屋を綺麗に見せる見せ物家具や写真の使い方など
- 査定額より高過ぎるように感じたが最初の1ヶ月ぐらいは様子を見て、それから現実的な金額を設定しようと言うことにした。掲載してすぐにその金額で買いたいと言うお客さんが来たが、不成立に終わり、そこから問い合わせは多く来るがなかなか具体的なところまで行かなく。最終的には下げた。
コロナの影響はないのか
新型コロナウイルスの感染拡大による経済への影響は不動産価格にも及びます。
毎年1月1日時点の地価を調査し、その年の3月中旬に公表される公示地価によると、2023年の住宅地の全国平均は2年ぶりに上昇。
昨年は下落に転じていた東京圏・大阪圏・名古屋圏も今年は2年ぶりの上昇という結果になりました。
新型コロナの影響が徐々に緩和され、低金利環境の継続や住宅取得支援施策の効果もあったことで、住宅需要は回復傾向になったと言えるでしょう。
変動率がプラスとなったのは、首都圏や地方都市。特に札幌市、仙台市、広島市、福岡市では上昇率が拡大し、その影響は周辺の都道府県にまで及んでいます。
一方、地方では変動率マイナスが続いている県が多くありますが、新型コロナの影響を受けた昨年に比べると、公示地価の下落率は縮小しています。
今回、地価が上昇した都道府県が多かったですが、マンションの資産価値のほとんどは建物です。まったく影響がないとは言えませんが、戸建てよりは地価の影響を大きく受けづらいでしょう。
中古マンション市場も好調
2023年の中古マンション市場は好調という結果でした。
レインズのマーケットデータによる2023年2月度の不動産市場の動向によると、首都圏の中古マンションの売却価格は上昇中で、2024年もその流れが続くと見られます。
マンション
| 令和4年2月 | 前年同月比 | |
|---|---|---|
| 件数 | 3,146件 | -12.3% |
| ㎡単価 | 62.51万円／㎡ | 8.4% |
| 価格 | 4,023万円 | 6.6% |
| 専有面積 | 64.36㎡ | -1.7% |
| 築後年数 | 23.27年 | 21.94年 |
新型コロナウイルスの感染拡大が本格化する2020年2月の平均価格と比較しても、2023年2月の価格は上昇。㎡単価は2020年5月から22か月連続、売却価格は2020年6月から21か月連続で前年同月を上回っています。
その理由は前段でも解説した通り、新築マンションの値上がりです。新築マンションが世帯年収1000万円以上の家庭でないと購入が難しくなった今、一般的な世帯年収の家庭は中古マンションを購入していることも多く、需要が高まっています。それに伴い売却額も値上がっているのです。
ご自身のマンションの最新の売却価格を知りたい方は「イエウール」から複数社にマンション査定を依頼してみましょう。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
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マンションの売り時を決めるポイント：築年数
不動産の売却額には築年数が大きく影響してきます。マンションの築年数もマンションの売り時を決めるポイントの1つ。ここでは築年数からみたマンションの売り時を解説します。
なお、築年数ごとの売れる平均価格と面積は以下の通りになります。
| 築年数 | 価格（万円） | 面積（㎡） | ㎡単価（万円） |
|---|---|---|---|
| 築0～5年 | 6,136 | 64.84 | 94.63 |
| 築6～10年 | 5,538 | 66.86 | 82.83 |
| 築11～15年 | 4,886 | 70.38 | 69.41 |
| 築16～20年 | 4,685 | 72.80 | 64.35 |
| 築21～25年 | 3,746 | 69.24 | 54.10 |
| 築26～30年 | 2,275 | 61.23 | 37.15 |
| 築31年～ | 2,040 | 57.28 | 35.61 |
出典：レインズ｜築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）
売却をするならば築年数が浅い方が良い
こちらのグラフをご覧ください。
REINS TOPIC より
こちらは築年数毎の平米単価推移となっています。築年数が浅いほど価格が高いということがわかります。また、築年数30年までは相場が下落傾向となっており、その後は横ばいかやや上振れるという推移になります。
築年数が【5年未満】
築浅の物件が存在する理由
物件が新築から5年経たずに売却されている理由には様々なケースが考えられます。その理由の一つに、物件を転売する目的で購入した場合があります。そもそも短期間しか住まない予定であったり、たまたま物件の価値が値上がりしたなどの理由で売却するパターンがこれに当てはまります。また別の理由として考えられるのが、急な転勤が決定したなどの理由でやむを得ず売却するパターンです。この場合買い手としては好都合ですが、こういった物件はあまり市場に出回らないレアなケースと言えるでしょう。
築5年未満の物件は新築とさほど変わらない値段で取引されることも
新築プレミアムという言葉を聞いたことがある方もいらっしゃるかと思います。新築マンションが1度でも誰かに購入されて、中古になると2割ほども価値が低下するという話です。
しかし、実際は築年数の浅い物件は新築とさほど変わらない値段で取引されているケースも多くあります。築5年未満の物件は、買い手から見ると設備の劣化や内装のダメージもあまりない、新築に近いイメージを持たれることが多いです。注意点としては、売却する際に似た物件が多数出回っていると価格が下がることもありますので、不動産情報サイトなどで確認をしておくようにしましょう。
また、経済情勢や新築の相場価格の上昇などによっては購入価格より高く売却できる可能性があります。将来的に売却を考えているのであれば、築5年未満のタイミングで一度査定を取り高く売れるようであれば売却を検討してみるのも一つの手です。
築年数が10年未満
築10年未満は中古物件で最も人気のある年式
築10年未満の物件は買い手にとっては、中古マンションの中でも設備の劣化や部屋のダメージも比較的軽微であり、かつ価格が安いことからコストパフォーマンスの良い年式となっています。また売り手からしても、買い手の需要がある分売りやすい時期で、買い手、売り手両方の側にメリットがあるタイミングだと言えるでしょう。
売り手は税金面でも有利
物件を売却した場合、売却価格に対して譲渡取得税と住民税が課せられますが、これらの税金は短期譲渡所得と長期譲渡所得の2つに分けられ税率が違います。短期と長期を判断する基準は5年を超えているかどうかです。5年未満の場合支払う税金の合計が39.63%になりますが、5年を超え長期譲渡所得に分類されると20.315%と約半分の税金で済みます。この理由により築5年以上10年未満という年式の物件は売り手にとっても売りやすい時期と言えるのです。
築年数が10～15年
築10年を超えると修繕費がかさんでくる
築10年を超えると買い手のイメージも変わり、物件の価格も急激に下がってくる年数です。売り手としても設備などに修繕が必要になってくる時期で、修繕積立金などの費用も増額になる頃でもあります。マンションそのものも修繕工事を検討する時期となっており、築10～15年は一つの節目となるタイミングでしょう。
築15年以上になると設備等も老朽化し、買い手のイメージも「一昔前のもの」といった印象を受けます。また築20年以上になるとフルリノベーションが前提となり、築30年になると建物の価値はほぼなくなり、底値でしか売れなくなります。中古マンションの売却を検討されている方は、できるだけ早めの売却を検討しましょう。
マンションの売り時を決めるポイント：住宅ローン
不動産を購入する際に多くの方が利用する住宅ローン。マンションを売る際にも住宅ローンに注意して売り時を見極めましょう。
低金利であればマンションの売り時
住宅ローン金利の観点から見ると、低金利が続いている間はマンションの売り時と言えるでしょう。
低金利であれば、不動産の購入がしやすくなり、マンション購入希望者が増えることから、売り時であると判断できます。
住宅ローンの推移を見てみると、日本銀行がゼロ金利政策を始めた平成11年以降から低金利が続いています。
しかし、この低金利政策はいつまでも続くとは限りません。マンションの売り時を見極めるために、今後の金利政策に注目しましょう。
転職前後は避けたほうがよい
住み替えを検討している方は、転職前後のマンション売却は避けたほうがよいでしょう。新居を購入する際に住宅ローンの審査が通らないリスクがあります。
住宅ローンを契約するには、事前審査と本審査の2回審査を行います。
審査中に勤務先が変わった場合は、審査をやり直すことになり、再審査で通らなかった場合は、契約解除に係わる違約金が発生する恐れがあります。
また、転職直後では勤続年数の短さから住宅ローンの審査に通らないことがあります。
国土交通省の「令和2年度 民間住宅ローンの実態に関する調査」で「勤続年数」を融資を行う際の審査項目としている金融機関は95.3％であると発表。
勤続年数の審査基準は「1年以上」もしくは「3年以上」としている金融機関が多いです。転職直後に住宅ローンの借り入れを予定している方は、希望の金融機関の審査項目に勤続年数があるか確認しておきましょう。
マンションの売り時を決めるポイント：税金
マンションの売り時を考える際には、売却した際にかかる税金のことも考えましょう。
この章ではマンション売却時にかかる譲渡所得税をもとにしたマンションの売り時と、税金対策を解説します。
所有期間によって税率が変化する
譲渡所得税とは、不動産を売却した際に発生した譲渡所得（売却益）にかかる税金のことを言います。
譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって税率が変わる仕組みになっています。
| 短期譲渡所得（5年以下） | 長期譲渡所得（5年超） | |
|---|---|---|
| 所得税 | 30.63％ | 15.315％ |
| 住民税 | 9％ | 5％ |
| 合計 | 39.63% | 20.315% |
譲渡所得税の税率は、所有期間5年を境に変化します。
マンションを売却した年の1月1日時点において、売却するマンションの所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得、所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得の税率が適用されます。
もし、マンション売却にかかる税金の負担を軽くしたい場合は、所有期間が5年を超えているかどうかに注目して売り時を見極めるとよいでしょう。
控除を使って税金対策をする
譲渡所得税にかかる負担を減らすために、5年過ぎるまで売却を控えようと考えている方もいるでしょう。しかし、所有期間5年を待たなくても、譲渡所得税は控除を使うことで、税金にかかる負担を減らすことができるのです。
一般的によく使われる控除に「3000万円の特別控除」があります。
3000万円の特別控除とは、マンションの所有期間に関係なく、譲渡所得から最高3000万円まで控除できる特例のことをいいます。
この特例を使うことで、譲渡所得が3000万円以下であれば譲渡所得税の課税対象から外れることができるのです。
3000万円の特別控除の詳しい内容や適用条件に関しては、国税庁ホームページのタックスアンサーNo.3302マイホームを売ったときの特例にてご確認ください。
マンションの売り時を決めるポイント：環境
マンションが売り時だと判断できるのは市況や築年数だけではありません。マンション周辺の環境に注目して売り時を見極めてみましょう。
大規模修繕後
マンションが大規模修繕を行った後は売り時です。
大規模修繕とはマンション住人の共有部分である外壁やエントランスなどの修繕を行うこと。住人が毎月支払う修繕積立金などで行われることが多い工事です。
大規模修繕を行った後なら新しい印象を買主に与えることができますし、壁のヒビなどの破損が修理されていれば、買主を不安を払拭できます。
共有部分の修繕などは自分だけではなかなかできないもの。大規模修繕は売却のチャンスと言えるでしょう。
周辺環境の変化
マンション周辺の環境の変化も売り時の1つ。
近くに新しく大型商業施設ができるなどの情報があれば、売り時です。住み替えを検討している人の多くは、近くに商業施設などがあり買い物に便利かどうかといった点を重視しているので、マンション周辺にショッピングセンターのような施設ができれば、マンションのアピールポイントの1つになります。
商業施設の他には、駅などの公共交通機関や病院なども同じようにアピールポイントとなります。
周辺環境の変化で注目したいのはそれだけではありません。逆に大学や大企業のオフィス移転なども注意すべき変化です。大学や企業のオフィスが移転してしまうということは、施設に通う人がいなくなり周辺の物件の需要も減るということです。
駅が近い、都心まのアクセスが楽などその他にも魅力があれば問題ありませんが、街がそのような施設を中心にできあがっているようであれば、移転とともにマンションも売りづらくなるでしょう。
マンションの売り時を決めるポイント：時期
マンションを売りたいと考えた時、売り時となる時期は1年のうちいつになるのでしょうか。
2～3月はマンションの売り時
マンションが売り時となるのは2～3月頃です。
4月は新生活が始まる時期。学生は進学して新しい学校に通い始め、社会人は転勤や転職で違うオフィスで働き始めることが多くなります。
このタイミングに合わせて新居への住み替えを完了させたいと考える人は多く、4月の手前となる2月～3月はマンションが売れやすくなります。
2～3月に買主を見つけて売買契約を結ぶなら、2～3月に内覧ができるように12月～1月あたりには不動産会社と媒介契約を結んでおくと良いでしょう。
1月・8月はマンションが売れない
一方、マンションが売れない時期と言われているのが1月・8月です。
1月は何かを始めるのに適した時期であり、1月に成約をするというより1月から物件を探し始める買主候補が多いようです。また、1月は新しい年が始まり忙しい時期。親戚への挨拶まわりなどで冬休みは忙しく、休みがあった分、土日の数は通常の月より減っているので内覧のチャンスも減ってしまっているためです。
8月は暑いのが原因。1年のうちで最も暑い8月には買主の動きも鈍ってしまいます。外に出るは億劫になってしまいますし、人が住んでいないマンションにはクーラーが付いておらず、内覧も快適ではありません。
マンションの売り時を決めるポイント：ライフイベント
マンションの売り時を考える際には高く早く売れるかだけが観点じゃありません。ライフイベントもマンションの売り時を考える際に重要なポイントです。
子供の進学
子供の進学マンションの売り時の1つ。小学校から中学校、中学校から高校は子供が著しく成長するタイミング。多くの親御さんが1人部屋を検討する時期です。進学のタイミングで住み替えを行えば、友達と離れたり学習の範囲がズレることがないので子供にはストレスなく住み替えを行えます。
新しい学校に合わせてマンションを購入する地域を選ぶこともできるので、通学に便利な場所を選んだり通わせたい学校の学区域を選ぶこともできます。
また、子供の進学に合わせるとなると、マンションの売却・引っ越し時期は2月～3月頃となるので、前段で解説した売り時の時期と自然と重なるようになるでしょう。
定年
世帯主の定年もマンションの売り時です。
60歳となると子供の大きくなり、そろそろ独立していく時期。部屋を余らせてしまうこともあるでしょうし、立地もより駅や病院に近いところを選ぶ方が生活もしやすくなるでしょう。
住宅ローンを完済または残り少ない場合は、マンションの売却額の多くを住み替え先の住宅購入に使えることができるので、住宅ローンを以前と同じような額で借りる必要もありません。
マンション自体もかなり築年数が経っていると予想できるので、売却が難しくなるより定年というタイミングで住み替えてしまった方が後々売却に困るということも少ないでしょう。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
あなたの不動産、
売ったらいくら？
築年数に注目して中古マンションを売却しよう
築年数は売却時において最も重要な要素
これまで見てきたように、築年数は中古マンションを売却するうえで最も重要な要素の一つです。売却価格も、売却のタイミングも、また税率に関することまですべて築年数に左右される項目となっています。逆に言えば築年数にしっかり注目して活動できれば、ポイントを押さえた無駄のない売却を行うことが可能です。少しでも高く売却できるようにしっかりと下調べをし、不動産業者と連絡を取り、納得のいく売却を成功させましょう。
中古マンションを売却するならイエウールの一括査定で業者選び
複数の不動産業者に無料で一括査定を依頼できるサイトは多数ありますが、サイトによって登録数の違いはもちろん、中には大手不動産屋の営業所しか登録していないサイトも存在します。その中でもおすすめできるのがイエウールという一括査定サイトです。全国約1,600社の不動産会社が登録しており、地域の中堅企業や中小企業も多く登録していて、大手企業だけに依存しないバランスの取れたサイトとなっています。中古マンションの売買の際は、ぜひ活用してみましょう。
