【2021最新】マンション売り時はいつ?コロナ・築年数で損しないために

「家を売りたい」と考えている方へ
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  • 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
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最近、「マンションの価格が上がっている」という話をよく聞くかと思います。実際、オリンピックに向けてマンションの価格は高騰を続けています。一方、「まだ少し様子を見てみようかな…」「私のマンションが本当に売れるか不安だし、誰か相談できる人もいないしどうしよう…」と考えていらっしゃる方もまだ多いかと思います。
しかし、マンションの相場は今が正にピークです。また、実際にマンションを売ろうと思っても様々な準備や注意事項があることからすぐに売れるとは限りません。
この記事では、マンションの売り時や、築年数の古いマンションを売るときの注意点、高く売るためのポイントについてご紹介をしていき、売り時を悩んでいらっしゃる方のために必要な情報をお届けしたいと思います。

「イエウール」で価格を比較した方の2人に1人が、平均342.5万円高く売れています。不動産の売却を考えているなら、まずはおうちの価格を調べてみませんか?

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2021年はマンションの売り時

不動産市況は日々変化するので難しいですが、現在、2021年はマンションの売り時と言えます。

マンションに関わらず、不動産の価格は時価。今年の不動産市場はどうなっているのか気になっている方もいらっしゃるでしょう。ここでは2021年の不動産市況はどのような状態なのか、なぜ2021年はマンションが売り時なのか解説します。

マンションは2013年から値上がり中

マンションの価格は2013年からずっと右肩上がり。国土交通省が毎月公表している不動産価格指数を見ると、戸建てと比べても大きく価格が上昇していることが分かります。

マンション価格の推移

オリンピック開催による地価の上昇、建材や人件費の高騰などによって不動産の価格は上がっていると言われており、都市部に所在することの多いマンションはよりの影響を受けていることが考えられます。

マンションの価格が上がり続けた結果、現在新築マンションはバブル期と同じ価格になり世帯年収1000万円以上でないと購入できないような価格になっています。

今後の価格が上昇するかは不明ですが、現在マンションが最も高値の年と言えるのはたしかです。

2021年コロナの影響はないのか

新型コロナウイルスの感染拡大による経済への影響は不動産価格にも及びます

2021年1月1日時点の地価を調査し、年に一度3月中旬に公表される公示地価によると、今年の全国平均は下落。しかも、地価が落ちづらいとされていた東京・大阪・名古屋の3大都市圏も下落するという結果となりました。

2021年の公示地価

昨年からの比較で特に下落幅が大きかったのは商業地。国内外の観光客をターゲットとした店舗やホテル向けの地域や飲食店が集まる地域は需要が減少し、先行き不透明な状態で慎重になっている経営者も多く下落という結果になりました。

住宅地も商業地同様下落しているものの、商業地ほどの下落幅は見せませんでした。新型コロナウイルス感染拡大により年収の低下や雇用不安などが起きており、住宅の購入を控える人が出たため需要も減り地価を落としてしまったようです。

今回、地方圏より都市圏の方が地価の下落が大きくなっていまが、マンションの資産価値のほとんどは建物です。まったく影響がないとは言えませんが、戸建てよりは地価の影響を大きく受けづらいでしょう。

より詳しい2021年の公示地価はこちらの記事をご確認ください

2021年中古マンション市場も好調

2021年現在、中古マンション市場は好調です。
レインズのマーケットデータによる2月度の不動産市場の動向によると、首都圏の中古マンションの売却価格は上昇中。

マンション

令和3年2月 前年同月比
件数 3,587 -4.3%
㎡単価 57.67万円 5.3%
価格 3775万円 5.7%
専有面積 65.46㎡ 0.3%
築後年数 21.94年 21.71年

新型コロナウイルスの感染拡大が本格化する2020年2月の平均価格と比較しても、2021年2月の価格は上昇。中古マンションの売却額は9ヶ月連続で伸び続けています。

その理由は前段でも解説した通り、新築マンションの値上がりです。新築マンションが世帯年収1000万円以上の家庭でないと購入が難しくなった今、一般的な世帯年収の家庭は中古マンションを購入していることも多く、需要が高まっています。それに伴い売却額も値上がっているのです。

マンションの売却時期は今後も続く?

景気や災害にも左右されるので今後の不動産市況を予測するのは困難で、必ずとは言えませんがマンションの売り時がすぐ終わるということはないでしょう。

レインズのマーケットデータによると、売却できた中古マンションの㎡単価は11ヶ月連続で前年同月比を上昇中。2020年4月の自粛期間は大きく落ちましたが、自粛期間前も㎡単価は高く、大きく上昇するような動きは見せていませんが、下がるような予兆もありません。新築マンションの価格も落ちるといった傾向がなく、引き続き中古マンションの需要も見込めるでしょう。

新型コロナウイルスの感染拡大による影響は心配されますが、前段で解説したようにマンションは戸建てより地価の影響を受けづらいです。

また、リーマンショック時と新型コロナウイルスの感染拡大が始まった時期の地価変動率(地価・不動産鑑定|国道交通省より)を比較してみると、リーマンショック時の方が不動産への影響が強く、新型コロナコロナウイルスの影響はリーマンショック時の時ほどではないことが伺えます。

リーマンショック 東日本大震災 新型コロナウイルス
全国平均 -4 -3.2 -0.7
東京都 -8.7 -1.3 0.2
大阪府 -4.5 -2.0 -0.3
愛知県 -4.2 -0.5 -0.7
岐阜県 -2.5 -3.0 -2.0

長期的な判断は難しいですが、近々は災害などの事件がない限り大きく下がることはないでしょう。ただし、地域によっては新型コロナウイルスの影響を大きく受けている場合もあります。

地価の変動やマンションの売れやすさなどは地域によって異なるので、地域ごとに価格の変化を見ることをおすすめします。

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マンションが売り時の築年数とは

不動産の売却額には築年数が大きく影響してきます。マンションの築年数もマンションの売り時を決めるポイントの1つ。ここでは築年数からみたマンションの売り時を解説します。

なお、築年数ごとの売れる平均価格と面積は以下の通りになります。

築年数 価格 面積 ㎡単価
築0~5年 5,883 66.73 88.16
築6~10年 5,071 67.37 75.28
築11~15年 4,484 71.34 62.86
築16~20年 4,174 72.65 57.46
築21~25年 3,202 68.22 46.93
築26~30年 1,884 60.58 31.09
築31年~ 1,904 57.14 33.33

売却をするならば築年数が浅い方が良い

こちらのグラフをご覧ください。
 width=REINS TOPIC より
こちらは築年数毎の平米単価推移となっています。築年数が浅いほど価格が高いということがわかります。また、築年数30年までは相場が下落傾向となっており、その後は横ばいかやや上振れるという推移になります。

築5年未満

築浅の物件が存在する理由

物件が新築から5年経たずに売却されている理由には様々なケースが考えられます。その理由の一つに、物件を転売する目的で購入した場合があります。そもそも短期間しか住まない予定であったり、たまたま物件の価値が値上がりしたなどの理由で売却するパターンがこれに当てはまります。また別の理由として考えられるのが、急な転勤が決定したなどの理由でやむを得ず売却するパターンです。この場合買い手としては好都合ですが、こういった物件はあまり市場に出回らないレアなケースと言えるでしょう。

築5年未満の物件は新築とさほど変わらない値段で取引されることも

新築プレミアムという言葉を聞いたことがある方もいらっしゃるかと思います。新築マンションが1度でも誰かに購入されて、中古になると2割ほども価値が低下するという話です。

しかし、実際は築年数の浅い物件は新築とさほど変わらない値段で取引されているケースも多くあります。築5年未満の物件は、買い手から見ると設備の劣化や内装のダメージもあまりない、新築に近いイメージを持たれることが多いです。注意点としては、売却する際に似た物件が多数出回っていると価格が下がることもありますので、不動産情報サイトなどで確認をしておくようにしましょう。

また、経済情勢や新築の相場価格の上昇などによっては購入価格より高く売却できる可能性があります。将来的に売却を考えているのであれば、築5年未満のタイミングで一度査定を取り高く売れるようであれば売却を検討してみるのも一つの手です。

築10年未満

築10年未満は中古物件で最も人気のある年式

築10年未満の物件は買い手にとっては、中古マンションの中でも設備の劣化や部屋のダメージも比較的軽微であり、かつ価格が安いことからコストパフォーマンスの良い年式となっています。また売り手からしても、買い手の需要がある分売りやすい時期で、買い手、売り手両方の側にメリットがあるタイミングだと言えるでしょう。

売り手は税金面でも有利

物件を売却した場合、売却価格に対して譲渡取得税住民税が課せられますが、これらの税金は短期譲渡所得と長期譲渡所得の2つに分けられ税率が違います。短期と長期を判断する基準は5年を超えているかどうかです。5年未満の場合支払う税金の合計が39.63%になりますが、5年を超え長期譲渡所得に分類されると20.315%と約半分の税金で済みます。この理由により築5年以上10年未満という年式の物件は売り手にとっても売りやすい時期と言えるのです。

築10~15年

築10年を超えると修繕費がかさんでくる

築10年を超えると買い手のイメージも変わり、物件の価格も急激に下がってくる年数です。売り手としても設備などに修繕が必要になってくる時期で、修繕積立金などの費用も増額になる頃でもあります。マンションそのものも修繕工事を検討する時期となっており、築10~15年は一つの節目となるタイミングでしょう。

築15年以上になると設備等も老朽化し、買い手のイメージも「一昔前のもの」といった印象を受けます。また築20年以上になるとフルリノベーションが前提となり、築30年になると建物の価値はほぼなくなり、底値でしか売れなくなります。中古マンションの売却を検討されている方は、できるだけ早めの売却を検討しましょう。

マンションの売り時を簡単に知る方法

マンションの売り時を調べるとなると、さまざまな調査に目を通して市況をチェックするなどしなくてはならず、手間がかかりますし初心者の方になかなか難しいもの。

そこで、ここでは簡単にマンションの売り時を知る方法を紹介します。

同じマンションの売出し価格をチェックする

マンションの売り時を知りたいのなら定期的に同じマンションの別の部屋の売出し価格をチェックしましょう。

部屋の状態や間取り日当たりなどによって同じマンションでも価格は代わりますが、条件の近い部屋であればおおよその価格が分かります。

自分がマンションを購入した時の価格と売り出しに出されている部屋の価格を比較して、高値になっていればもちろん売り時ですし、購入した時と売り出し価格の差額が少なければ売り時です。

ただし、売り出し価格はあくまでも売り出し価格、実際に売れている価格ではないので、注意しましょう。実際に売れる時は売り出し価格よりも下がるのが一般的です。

不動産会社に査定してもらう

売り時か調べるのに最も正確なのは不動産会社に査定してもらうことです。

同じマンションの別の部屋を見れば参考になりますが部屋の状態によって価格は左右されますし、タワーマンションであれば階数も価格に大きく影響します。

自分の所有する物件の価格を正確に知り、売り時か否かを判断するなら自分の所有する物件を不動産会社に査定してもらうのが最も正確です。

不動産会社の査定を受ければ、自分の物件の価格が分かりますし全体的な市況の他にマンション周辺が今売り時なのかより細かな情報を得ることができます。

ただし、不動産会社の査定に明確なルールはなく担当者によっては細かく市況を把握していない人もいるので、複数社に査定依頼を出し情報をより多く集めるようにしましょう。

複数社に査定を依頼することでマンションの査定額をより正確に知ることができますし、市況の情報が合っているのか否かも情報を聞き比べることで判断しやすくなります。

査定を依頼する不動産会社を選ぶ際には一括査定サイトを利用すると良いでしょう。一括査定サイトなら、一度の申し込みで複数社に査定依頼を出すことが可能ですし、査定してくれる不動産会社を選んで紹介してくれます。

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築年数に注目して中古マンションを売却しよう

築年数は売却時において最も重要な要素

これまで見てきたように、築年数は中古マンションを売却するうえで最も重要な要素の一つです。売却価格も、売却のタイミングも、また税率に関することまですべて築年数に左右される項目となっています。逆に言えば築年数にしっかり注目して活動できれば、ポイントを押さえた無駄のない売却を行うことが可能です。少しでも高く売却できるようにしっかりと下調べをし、不動産業者と連絡を取り、納得のいく売却を成功させましょう。

中古マンションを売却するならイエウールの一括査定で業者選び

複数の不動産業者に無料で一括査定を依頼できるサイトは多数ありますが、サイトによって登録数の違いはもちろん、中には大手不動産屋の営業所しか登録していないサイトも存在します。その中でもおすすめできるのがイエウールという一括査定サイトです。全国約1,600社の不動産会社が登録しており、地域の中堅企業や中小企業も多く登録していて、大手企業だけに依存しないバランスの取れたサイトとなっています。中古マンションの売買の際は、ぜひ活用してみましょう。

初心者でもわかる!
記事のおさらい
マンションの売り時はいつか?重要な3つの観点とは
マンションの売り時を考える上で、相場、築年数、売却理由の3つの観点が重要になっています。詳しくはこちらで説明しています。
売り時な中古マンションの築年数とは?
一概にどの築年数が売りやすいとは言えませんが、築5年未満、築10年未満、築10年以上のマンションで売る際のポイントが変わります。詳しくはこちらをご覧ください。
築年数の古いマンションを売る時のポイントは?
築年数の古いマンショ売る時のポイントは、リフォームは行わないこと、不動産業者に買い取ってもらうこと、複数の不動産業者に査定を依頼することです。詳しくはこちらを参考にしてください。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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