【2021最新】マンション売り時はいつ?経済・築年数など4つの観点で見極める

【2021最新】マンション売り時はいつ?経済・築年数など4つの観点で見極める
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最近、「マンションの価格が上がっている」という話をよく聞くかと思います。実際、オリンピックに向けてマンションの価格は高騰を続けています。一方、「まだ少し様子を見てみようかな…」「私のマンションが本当に売れるか不安だし、誰か相談できる人もいないしどうしよう…」と考えていらっしゃる方もまだ多いかと思います。
しかし、マンションの相場は今が正にピークです。また、実際にマンションを売ろうと思っても様々な準備や注意事項があることからすぐに売れるとは限りません。
この記事では、マンションの売り時や、築年数の古いマンションを売るときの注意点、高く売るためのポイントについてご紹介をしていき、売り時を悩んでいらっしゃる方のために必要な情報をお届けしたいと思います。

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査定で分かるのは、価格だけじゃない
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「まずはマンション売却の基礎知識を知りたい」という方は、マンション売却の記事マンションを売る記事をご覧ください。

2021年はマンションの売り時

不動産市況は日々変化するので難しいですが、現在、2021年はマンションの売り時と言えます。

マンションに関わらず、不動産の価格は時価。今年の不動産市場はどうなっているのか気になっている方もいらっしゃるでしょう。ここでは2021年の不動産市況はどのような状態なのか、なぜ2021年はマンションが売り時なのか解説します。

マンションは2013年から値上がり中

マンションの価格は2013年からずっと右肩上がり。国土交通省が毎月公表している不動産価格指数を見ると、戸建てと比べても大きく価格が上昇していることが分かります。

不動産の価格推移

オリンピック開催による地価の上昇、建材や人件費の高騰などによって不動産の価格は上がっていると言われており、都市部に所在することの多いマンションはよりの影響を受けていることが考えられます。

マンションの価格が上がり続けた結果、現在新築マンションはバブル期と同じ価格になり世帯年収1000万円以上でないと購入できないような価格になっています。

今後の価格が上昇するかは不明ですが、現在マンションが最も高値の年と言えるのはたしかです。

2021年コロナの影響はないのか

新型コロナウイルスの感染拡大による経済への影響は不動産価格にも及びます

2021年1月1日時点の地価を調査し、年に一度3月中旬に公表される公示地価によると、今年の全国平均は下落。しかも、地価が落ちづらいとされていた東京・大阪・名古屋の3大都市圏も下落するという結果となりました。

2021年の公示地価

昨年からの比較で特に下落幅が大きかったのは商業地。国内外の観光客をターゲットとした店舗やホテル向けの地域や飲食店が集まる地域は需要が減少し、先行き不透明な状態で慎重になっている経営者も多く下落という結果になりました。

住宅地も商業地同様下落しているものの、商業地ほどの下落幅は見せませんでした。新型コロナウイルス感染拡大により年収の低下や雇用不安などが起きており、住宅の購入を控える人が出たため需要も減り地価を落としてしまったようです。

今回、地方圏より都市圏の方が地価の下落が大きくなっていまが、マンションの資産価値のほとんどは建物です。まったく影響がないとは言えませんが、戸建てよりは地価の影響を大きく受けづらいでしょう。

より詳しい2021年の公示地価はこちらの記事をご確認ください

2021年中古マンション市場も好調

2021年現在、中古マンション市場は好調です。
レインズのマーケットデータによる2月度の不動産市場の動向によると、首都圏の中古マンションの売却価格は上昇中。

マンション

令和3年2月 前年同月比
件数 3,587 -4.3%
㎡単価 57.67万円 5.3%
価格 3775万円 5.7%
専有面積 65.46㎡ 0.3%
築後年数 21.94年 21.71年

新型コロナウイルスの感染拡大が本格化する2020年2月の平均価格と比較しても、2021年2月の価格は上昇。中古マンションの売却額は9ヶ月連続で伸び続けています。

その理由は前段でも解説した通り、新築マンションの値上がりです。新築マンションが世帯年収1000万円以上の家庭でないと購入が難しくなった今、一般的な世帯年収の家庭は中古マンションを購入していることも多く、需要が高まっています。それに伴い売却額も値上がっているのです。

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マンションが売り時の築年数とは

不動産の売却額には築年数が大きく影響してきます。マンションの築年数もマンションの売り時を決めるポイントの1つ。ここでは築年数からみたマンションの売り時を解説します。

なお、築年数ごとの売れる平均価格と面積は以下の通りになります。

築年数 価格 面積 ㎡単価
築0~5年 5,883 66.73 88.16
築6~10年 5,071 67.37 75.28
築11~15年 4,484 71.34 62.86
築16~20年 4,174 72.65 57.46
築21~25年 3,202 68.22 46.93
築26~30年 1,884 60.58 31.09
築31年~ 1,904 57.14 33.33

売却をするならば築年数が浅い方が良い

こちらのグラフをご覧ください。
 width=REINS TOPIC より
こちらは築年数毎の平米単価推移となっています。築年数が浅いほど価格が高いということがわかります。また、築年数30年までは相場が下落傾向となっており、その後は横ばいかやや上振れるという推移になります。

築5年未満

築浅の物件が存在する理由

物件が新築から5年経たずに売却されている理由には様々なケースが考えられます。その理由の一つに、物件を転売する目的で購入した場合があります。そもそも短期間しか住まない予定であったり、たまたま物件の価値が値上がりしたなどの理由で売却するパターンがこれに当てはまります。また別の理由として考えられるのが、急な転勤が決定したなどの理由でやむを得ず売却するパターンです。この場合買い手としては好都合ですが、こういった物件はあまり市場に出回らないレアなケースと言えるでしょう。

築5年未満の物件は新築とさほど変わらない値段で取引されることも

新築プレミアムという言葉を聞いたことがある方もいらっしゃるかと思います。新築マンションが1度でも誰かに購入されて、中古になると2割ほども価値が低下するという話です。

しかし、実際は築年数の浅い物件は新築とさほど変わらない値段で取引されているケースも多くあります。築5年未満の物件は、買い手から見ると設備の劣化や内装のダメージもあまりない、新築に近いイメージを持たれることが多いです。注意点としては、売却する際に似た物件が多数出回っていると価格が下がることもありますので、不動産情報サイトなどで確認をしておくようにしましょう。

また、経済情勢や新築の相場価格の上昇などによっては購入価格より高く売却できる可能性があります。将来的に売却を考えているのであれば、築5年未満のタイミングで一度査定を取り高く売れるようであれば売却を検討してみるのも一つの手です。

築10年未満

築10年未満は中古物件で最も人気のある年式

築10年未満の物件は買い手にとっては、中古マンションの中でも設備の劣化や部屋のダメージも比較的軽微であり、かつ価格が安いことからコストパフォーマンスの良い年式となっています。また売り手からしても、買い手の需要がある分売りやすい時期で、買い手、売り手両方の側にメリットがあるタイミングだと言えるでしょう。

売り手は税金面でも有利

物件を売却した場合、売却価格に対して譲渡取得税住民税が課せられますが、これらの税金は短期譲渡所得と長期譲渡所得の2つに分けられ税率が違います。短期と長期を判断する基準は5年を超えているかどうかです。5年未満の場合支払う税金の合計が39.63%になりますが、5年を超え長期譲渡所得に分類されると20.315%と約半分の税金で済みます。この理由により築5年以上10年未満という年式の物件は売り手にとっても売りやすい時期と言えるのです。

築10~15年

築10年を超えると修繕費がかさんでくる

築10年を超えると買い手のイメージも変わり、物件の価格も急激に下がってくる年数です。売り手としても設備などに修繕が必要になってくる時期で、修繕積立金などの費用も増額になる頃でもあります。マンションそのものも修繕工事を検討する時期となっており、築10~15年は一つの節目となるタイミングでしょう。

築15年以上になると設備等も老朽化し、買い手のイメージも「一昔前のもの」といった印象を受けます。また築20年以上になるとフルリノベーションが前提となり、築30年になると建物の価値はほぼなくなり、底値でしか売れなくなります。中古マンションの売却を検討されている方は、できるだけ早めの売却を検討しましょう。

また、中古マンションの築年数についての理解をさらに深めたい方はこちらの記事もご覧ください。
中古マンションの築年数は何年が買い時?寿命や耐震性まで解説
築50年の中古マンションは何年住める?耐震性から購入時の注意点まで解説

マンションが売り時になる時期

マンションを売りたいと考えた時、売り時となる時期は1年のうちいつになるのでしょうか。

2~3月はマンションの売り時

マンションが売り時となるのは2~3月頃です。

4月は新生活が始まる時期。学生は進学して新しい学校に通い始め、社会人は転勤や転職で違うオフィスで働き始めることが多くなります。

このタイミングに合わせて新居への住み替えを完了させたいと考える人は多く、4月の手前となる2月~3月はマンションが売れやすくなります。

2~3月に買主を見つけて売買契約を結ぶなら、2~3月に内覧ができるように12月~1月あたりには不動産会社と媒介契約を結んでおくと良いでしょう。

1月・8月はマンションが売れない

一方、マンションが売れない時期と言われているのが1月・8月です。

1月は何かを始めるのに適した時期であり、1月に成約をするというより1月から物件を探し始める買主候補が多いようです。また、1月は新しい年が始まり忙しい時期。親戚への挨拶まわりなどで冬休みは忙しく、休みがあった分、土日の数は通常の月より減っているので内覧のチャンスも減ってしまっているためです。

8月は暑いのが原因。1年のうちで最も暑い8月には買主の動きも鈍ってしまいます。外に出るは億劫になってしまいますし、人が住んでいないマンションにはクーラーが付いておらず、内覧も快適ではありません。

マンションが売り時となる環境

マンションが売り時だと判断できるのは市況や築年数だけではありません。マンション周辺の環境に注目して売り時を見極めてみましょう。

大規模修繕後

マンションが大規模修繕を行った後は売り時です。

大規模修繕とはマンション住人の共有部分である外壁やエントランスなどの修繕を行うこと。住人が毎月支払う修繕積立金などで行われることが多い工事です。

大規模修繕を行った後なら新しい印象を買主に与えることができますし、壁のヒビなどの破損が修理されていれば、買主を不安を払拭できます。

共有部分の修繕などは自分だけではなかなかできないもの。大規模修繕は売却のチャンスと言えるでしょう。

周辺環境の変化

マンション周辺の環境の変化も売り時の1つ。

近くに新しく大型商業施設ができるなどの情報があれば、売り時です。住み替えを検討している人の多くは、近くに商業施設などがあり買い物に便利かどうかといった点を重視しているので、マンション周辺にショッピングセンターのような施設ができれば、マンションのアピールポイントの1つになります。

商業施設の他には、駅などの公共交通機関や病院なども同じようにアピールポイントとなります。

周辺環境の変化で注目したいのはそれだけではありません。逆に大学や大企業のオフィス移転なども注意すべき変化です。大学や企業のオフィスが移転してしまうということは、施設に通う人がいなくなり周辺の物件の需要も減るということです。

駅が近い、都心まのアクセスが楽などその他にも魅力があれば問題ありませんが、街がそのような施設を中心にできあがっているようであれば、移転とともにマンションも売りづらくなるでしょう。

ライフイベントもマンションの売り時

マンションの売り時を考える際には高く早く売れるかだけが観点じゃありません。ライフイベントもマンションの売り時を考える際に重要なポイントです。

子供の進学

子供の進学

マンションの売り時の1つ。

小学校から中学校、中学校から高校は子供が著しく成長するタイミング。多くの親御さんが1人部屋を検討する時期です。進学のタイミングで住み替えを行えば、友達と離れたり学習の範囲がズレることがないので子供にはストレスなく住み替えを行えます。

新しい学校に合わせてマンションを購入する地域を選ぶこともできるので、通学に便利な場所を選んだり通わせたい学校の学区域を選ぶこともできます。

また、子供の進学に合わせるとなると、マンションの売却・引っ越し時期は2月~3月頃となるので、前段で解説した売り時の時期と自然と重なるようになるでしょう。

定年

世帯主の定年もマンションの売り時です。

60歳となると子供の大きくなり、そろそろ独立していく時期。部屋を余らせてしまうこともあるでしょうし、立地もより駅や病院に近いところを選ぶ方が生活もしやすくなるでしょう。

住宅ローンを完済または残り少ない場合は、マンションの売却額の多くを住み替え先の住宅購入に使えることができるので、住宅ローンを以前と同じような額で借りる必要もありません。

マンション自体もかなり築年数が経っていると予想できるので、売却が難しくなるより定年というタイミングで住み替えてしまった方が後々売却に困るということも少ないでしょう。
他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
老後の住み替えはマンションと戸建てどっちがいい?選ぶポイントを解説

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築年数に注目して中古マンションを売却しよう

築年数は売却時において最も重要な要素

これまで見てきたように、築年数は中古マンションを売却するうえで最も重要な要素の一つです。売却価格も、売却のタイミングも、また税率に関することまですべて築年数に左右される項目となっています。逆に言えば築年数にしっかり注目して活動できれば、ポイントを押さえた無駄のない売却を行うことが可能です。少しでも高く売却できるようにしっかりと下調べをし、不動産業者と連絡を取り、納得のいく売却を成功させましょう。

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複数の不動産業者に無料で一括査定を依頼できるサイトは多数ありますが、サイトによって登録数の違いはもちろん、中には大手不動産屋の営業所しか登録していないサイトも存在します。その中でもおすすめできるのがイエウールという一括査定サイトです。全国約1,600社の不動産会社が登録しており、地域の中堅企業や中小企業も多く登録していて、大手企業だけに依存しないバランスの取れたサイトとなっています。中古マンションの売買の際は、ぜひ活用してみましょう。

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記事のおさらい
マンションの売り時はいつか?重要な3つの観点とは
マンションの売り時を考える上で、相場、築年数、売却理由の3つの観点が重要になっています。詳しくはこちらで説明しています。
売り時な中古マンションの築年数とは?
一概にどの築年数が売りやすいとは言えませんが、築5年未満、築10年未満、築10年以上のマンションで売る際のポイントが変わります。詳しくはこちらをご覧ください。
築年数の古いマンションを売る時のポイントは?
築年数の古いマンショ売る時のポイントは、リフォームは行わないこと、不動産業者に買い取ってもらうこと、複数の不動産業者に査定を依頼することです。詳しくはこちらを参考にしてください。

他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。

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