売却前のリフォームは基本的に不要！
初めてマンションを売却する方の中には、マンションは必ずリフォームした状態でないと売れないと思っている方もいるかもしれません。
できるだけ利益が出る形で売却したいと思うのが本心です。
結論からお伝えすると、基本的に売却前にリフォームは不要です。
中古マンションを売却するとき、リフォームが不要な理由は大きく分けて2つあります。
1つ目は、近隣の相場を考慮するとリフォーム価格を物件価格に上乗せできないリスクが大きい点。
2つ目は、買い手のニーズに合わないリフォームによって、見込み客の選択肢から外されてしまうリスクがある点。
自己判断で安易にフルリフォームをしてしまうと、売り出し時にふたつのリスクを抱えてしまいます。まずは、この2つのリスクについて解説します。
売却価格の上乗せできない
マンションの1世帯をフルリフォームすると、数百万円の費用がかかります。しかし、フルリフォーム費用を物件価格に上乗せした価格での売却は難しいでしょう。リフォーム済みとそうでない物件が同じ価格で並んだ場合、リフォーム済みが有利に働くことはありますが、リフォームをしても中古物件であることや築年数は変えられないので、近隣の競合物件より数百万円も高くなってしまうと売れにくくなってしまいます。
実際にリフォームにかかった値段以上かつ相場より高く売れないと、結局損をしてしまうのです。
買い手のニーズに合わない可能性がある
売り出し前にマンションをリフォームすることは、買い手にとって「余計なお節介」になるケースがあります。中古マンション購入を検討している人の中には、購入後にリフォームを検討している人もいるからです。リフォーム前提で購入を考えている人は、「ただキレイにしたい」のではなく、こだわりを持った理想の内装にしたいと考えていることも多いです。
このようなこだわりを持った人にとって、理想に合わないリフォームがされている物件は、検討対象から外されてしまいます。「もう住まない人」にお金を払ってリフォームされるより、自分たち好みのリフォームができるように少しでも安く物件を手に入れられる方が、買い手にとってはありがたいと言えるでしょう。
リフォーム前に売却価格相場を把握しよう
そのため、リフォームする前に必ず現状のマンションがいくらで売れるか査定依頼をしましょう。査定依頼とは、不動産がいくらで売れるか不動産会社に診断依頼することを指します。
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不動産一括査定サービスとは、インターネットから不動産会社に無料で査定依頼できるサービスです。
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あなたの不動産、
売ったらいくら？
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また、査定を出す前に売却価格を簡単に見積もっておき、交渉材料にしたいという方は売却価格シミュレーターも参考になります。マンション名を入力すると売却価格とその推移を確認できますので、いくらくらいで売れそうか参考にしてみてください。
リフォームに関する意識調査で一般論を知ろう
住宅リフォーム推進協議会が提供するデータを基に、リフォームに関する一般的な考えや、現状、差分を知りましょう。
思いの外費用がかかるのがリフォーム
「リフォームには意外にお金がかかる」と聞いたことがあるかもいるかもしれませんが、以下のデータを見るとその差分が明らかです。
参照：2022年度 住宅リフォームに関する消費者（検討者・実施者）実態調査結果報告書（2023年2月）rel=”noopener””nofollow”
検討者の検討時のリフォーム希望予算の平均とリフォームの最大最大予算の差は、約62万円ほどの開きが見られました。
リフォームの予算・費用分けた場合、予算が「100万円～300万円未満」の方が最も多く、41.3%。
次に多いのが、予算50万円未満の方で20.6%という結果が出ました。
リフォームの具体的なイメージが固まらず、必要な費用の見当がついていないまま、検討を進めいるため、実際のリフォーム費用との差分が生まれています。
必ずしも、リフォームすると売却費用に悪影響がでるというわけではありません。リフォームが好まれている場合もあります。
次の章では、リフォームすることが効果的なケースを紹介していきます。
リフォームが効果的な場合
先述している通り、売り出し前のリフォームは基本的に不要ですが、すべてのリフォームがNGなわけではありません。内見時の印象を少しでも良くするために、リフォームが効果的な場合もあります。では、どんなリフォームが早期売却や売却価格の上昇に効果的なのでしょうか。
安価にできて、こだわる人が少ない部分のリフォーム
高額なリフォームは費用の回収が難しいですが、少しの費用で物件が美しく見えるようなリフォームであれば、内見時の印象をアップできるため、効果的と言えます。生活感が出やすいフローリングやカーペット、畳、壁紙などは比較的安価で新しくでき、かつ見た目の印象を大幅にアップさせられるのでおすすめです。金銭的な余裕がある場合は、トイレのリフォームや電気のスイッチプレートの交換を検討してみてください。
どちらも生活感が出やすい場所であり、キッチンやお風呂場に比べて人によるこだわりが少ないため、リフォームが好まれる傾向にあります。
こうしたプチリフォームであれば、ライバル物件に差をつけることができます。
傷や汚れは補修しよう
全くリフォームしない場合でも、壁紙やフローリングの目立つ汚れや傷は、補修しておいた方が良いでしょう。傷のある部屋は、丁寧に住んでいた印象が薄く、他にも何か不具合があるのではないかと思われてしまうからです。補修はホームセンターで購入できる道具などで簡単に行えますので、売却前に済ませておきましょう。
不動産会社と相談して決める
リフォームを考えるときに最も重要なのは、自己判断で行わないことです。どの箇所にどのくらいのリフォームをすると効果的なのかは買い手次第です。売り出しの状況を見ながら、必要に応じてリフォームのアドバイスをしてくれる、信頼できる不動産会社と相談して決めていくのが良いでしょう。
リフォーム、リノベーション、クリーニングの違いと効果とは？
物件をキレイに見せる方法は、リフォームの他にリノベーションやハウスクリーニングもあります。リフォームは老朽化した設備を新築の状態程度に戻すこと、リノベーションは間取りなどを大幅に変更して新しい価値を生み出す工事、ハウスクリーニングは業者に依頼してプロの手で大規模な清掃をしてもらうことです。
次からは、それぞれの違いと効果について解説します。
リフォームの種類と費用について
リフォームには、マンション物件全体をリフォームする『フルリフォーム』の他に、キッチンや浴室、トイレなどの『水回りリフォーム』、壁紙やフローリングをはりかえる『内装リフォーム』などがあります。マンションの購入を検討している方が最も気にするポイントが水回りです。
水回りは設備の進化が激しく、新築との差が最も出る部分なので、リフォームすることで物件のグレードを高く見せられる可能性があります。
ただ、新しくするだけでは買い手のニーズに沿っているかはわからないので、安易なリフォームには注意しましょう。
リフォーム箇所ごとにかかるリフォーム費用の相場は以下の通りです。
壁紙や床材の張替えは20～40万円
壁紙や床材の張替えは、素材によって費用に差が出ますが、相場は20～40万円程度です。壁紙は量産されている白いクロスが最も安く、全面的な張替えをしてもそれほど費用はかかりません。白いクロスは量産されているだけあって一般的であり、嫌悪感を感じる人もいないでしょう。新品のクロスなら、それだけで綺麗に見え、清潔感のある空間を演出しやすいため、入居者からも好印象を得やすいです。床材はフローリングがおすすめであり、需要も高く、比較的安価です。一部畳の需要もありますが、万人受けするとは限りません。
また、畳のほうがコストも高いため、「需要」「コスト」の両面で考えても、フローリングのほうが無難でしょう。
キッチンのリフォームは10～30万円程度
キッチンのリフォームは10～30万円程度が相場であり、「セパレート」「ユニットタイプ」ともに費用はそれほど高くありません。古いマンションだとキッチンが狭く、汚くなっていることも多いため、綺麗にするのは大切なことです。より機能的な「システムキッチン」を採用すると、入居者も集まりやすいですが、その分費用も高くなるため注意が必要です。システムキッチンに取り換える場合、20~70万程度、交換費用がかかります。また、ターゲット層によっては、大掛かりなキッチンが不要な場合もあります。
充実したキッチン設備があると魅力は増しますが、使わなければ意味はありません。ファミリー層をターゲットにしているなら、システムキッチンは魅力ですが、単身者層を狙うならそこまでのリフォームは不要でしょう。
トイレのリフォームは約10万円～20万円
トイレのリフォームの相場は約10万円～20万円程度ですが、トイレの様式を変える場合はさらに費用は高くなるため注意が必要です。現在搭載されているトイレを綺麗にするだけなら、費用はそれほどかかりませんが、和式から洋式への変更の場合は、作業工賃込みで20~30万円程度が相場です。費用が高くなるため、和式のままにしたいと考える人も多いでしょうが、需要は洋式のほうが圧倒的に高く、和式トイレは嫌われやすいため注意しなければなりません。部屋が気に入っていても、トイレが和式なだけで候補から外されることもあるため、多少費用をかけてでも洋式に変えたほうが良いでしょう。
また、すでに洋式トイレの場合も、「ウォシュレット」や「温水便座」を搭載していると、入居者のニーズを満たしやすいです。
洗面所のリフォームは20万円程度
洗面所のリフォームの相場は20万円程度ですが、これはリフォーム内容によって異なります。シンプルな作りの洗面台なら費用はそれほどかかりませんが、洗面台に機能を追加したり、より豪華な作りにする場合は、相場以上の費用がかかる場合があります。また、洗面台を増やす場合も、相場以上の費用がかかる可能性は高いです。相場の20万円は、あくまで単純な洗面台の交換に限られており、こだわった設備を搭載したいなら、さらに費用が上乗せされることは理解しておきましょう。
浴室のリフォームは50～150万円程度
浴室のリフォームは相場の幅が広く、目安は50～150万円程度です。お風呂とトイレが一緒になったユニットバスの場合、費用がいくらかかるかはユニットバス本体の費用によって変わります。リフォームの作業工賃自体は20~30万円程度ですが、ユニットバスの本体は30万円から場合によっては100万円以上するものもあります。高価な商品を選ぶと、それだけ費用は高くなるため注意が必要です。また、ユニットバスから独立に設計し直す場合は、別途浴室を設けなければならないため、費用の相場はぐっと上がります。ユニットバス設計そのままのリフォームでも費用は高くつく可能性がありますが、設計を改める場合は、さらにコストが上がりやすいことは理解しておきましょう。
外壁リフォームの費用相場は150～300万円
外壁リフォームの費用相場は、150～300万円程度です。一般的な住宅の外壁リフォームより費用がかかりやすいのは、単純にマンションのほうが作業面積が広いからです。建物が大きいほど、費用が高くなることは理解しておきましょう。また、リフォーム内容によっても費用は異なります。外壁の塗り替えだけなら、費用はそれほどかかりませんが、「壁の補修」「耐震工事」まで含めると、相場以上のコストがかかる可能性も高いです。外壁のリフォームは費用がかかりやすい部分でもありますが、老朽化を防ぐためにはある程度のコストは投じなければなりません。
マンションは見た目の印象も大切なため、お金をかけてでも綺麗にし、安全性を高めて資産価値を高めましょう。
リノベーションについて
リノベーションでは、既存物件に大規模な工事を行います。老朽化したものを元に戻すリフォームに対し、機能を向上させたり価値を高めたりすることがリノベーションです。買い手にとって魅力的に見えるリノベーションですが、売り手の判断で行うのは絶対にNGです。
中古マンションの購入を検討している層は、物件を安く購入して自らリノベーションしようと考えている人が多いため、買い手にとって嬉しいリノベーションにならないケースがあるからです。
ハウスクリーニングについて
売却前のリフォームは慎重に進める必要がありますが、ハウスクリーニングはできるだけ実施しましょう。ハウスクリーニングを行うべき理由
ハウスクリーニングを行った方が良い理由は、内覧時のイメージが良くなるからです。中古物件の購入は、内覧時のイメージが鍵を握ります。汚いよりもキレイな部屋の方が、買い手に良い印象を与えられます。ハウスクリーニングはリフォームよりも費用を抑えつつ気になる箇所をキレイに見せることができるので効果的です。
ハウスクリーニングを効果的に行う方法
費用を抑え、効率よくハウスクリーニングを行うには、水回りに絞って依頼すると良いでしょう。キッチンや浴室、トイレなどの水回りは、購入検討者が気になる部分である上、プロと素人で掃除の質に差が出やすい場所です。生活感をなるべく取り除き、清潔感を出すためには、プロの手を借りましょう。
また、家の入口である玄関も、部屋の第一印象を決めるため、費用に余裕があればお願いすると良いでしょう。無駄な出費を抑えるためには、ハウスクリーニングも不動産会社のアドバイスを受けながら進めていくことをおすすめします。
まずは信頼できる不動産会社を探そう
中古マンションの売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社との協力が欠かせません。専門的な知識や物件周辺のニーズなどを個人で把握するのは非常に難しく、競合より買い手に魅力を感じてもらうには、様々な工夫と戦略が必要になります。
では、信頼できる不動産会社を見つけるにはどうしたらいいのでしょうか？
複数の不動産会社に査定を依頼するのがマスト！
不動産会社を探すときは、1社をピンポイントで決めるのではなく、必ず複数の業者と接触した上で選定することをおすすめします。査定価格についても、1社だけでは判断しにくいので、複数社を比べて相場感を掴む必要があります。極端に高かったり安かったりする業者は要注意です。信用できない不動産会社に委託してしまうと、全く売れなかったり、予想より低い値段でしか買い手がつかなかったりすることになりかねません。
また実際に担当者とやり取りすることで、選ぶ上で重要となる事柄が見えてきます。
不動産会社の質は千差万別
不動産会社は世の中に数多くあり、サービスの質はそれぞれ異なります。多くの人にとってマンション売却は不慣れです。不動産会社の担当者が、売り手の疑問や不安に寄り添いながら、より早く、より高く売るためのアドバイスを親身に行ってくれるかどうかを見極める必要があります。連絡方法が親切か、担当者の印象はどうか、強引に進めてこないかなどを、実際のやり取りの中で確かめていきましょう。
不動産会社にも得意・不得意ジャンルがある
不動産業界にはさまざまなジャンルがあり、ひとくちに「不動産会社」と言っても、得意な分野には差があります。中古マンションの売却をお願いする場合は、中古マンション販売に強く、地元の顧客が多い業者を選ぶのがおすすめです。
大手業者などとも比較しつつ、担当者レベルでもリフォームの必要性をアドバイスしてくれたり、売却戦略を相談できたりする会社を選ぶのが良いでしょう。経験豊富で力のある担当者からは、リフォームや修繕以外にも効果的な施策を教えてもらえる場合があります。複数の不動産会社、さまざまな担当者に出会って、信頼できるパートナーを見つけましょう。
複数の不動産会社へ依頼するのは簡単！
複数の不動産会社に1件1件連絡して査定を依頼するのは手間がかかります。しかし、無料一括サイトを利用すれば、基本的な情報を入力するだけで、手軽に複数社からの査定を受けることが可能です。
詳細な査定のためには、個別にやり取りをしなければならない場合もありますが、電話やメールで簡単な査定結果だけを送ってもらえる会社もあります。何より、売り手から連絡して複数社に情報を伝える手間が省けます。
マンション売却を検討している場合は、無料一括査定からスタートしましょう。
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まとめ
マンションを売却する際、「キレイで新しい方が早く、高く売れるだろう」という発想で、安易にリフォームをしてしまうのは危険です。自己判断で高額なリフォームを行っても、買い手の理想に合わず敬遠されたり、売却価格には反映できなかったりする可能性があるからです。買い手の要望を正確に掴み、的確なアドバイスをくれる不動産会社に相談の上、プチリフォームやハウスクリーニングを含めたさまざまな方法で、マンション売却を成功させましょう。
