中古マンションが売れない場合6つの対策で資産に変えよう

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転勤や子供の成長に合わせて、現在居住しているマンションの売却を検討している人も多いのではないでしょうか。しかし、所有しているマンションの売却がスムーズに進まないと、今後の経済的にも精神的にも負担が継続する可能性も十分にあります。

中古マンションが売れない理由は複数あり、その対策をすることによって、よりスムーズな売却を目指すことができると言えるでしょう。ここでは、中古マンションが売れない理由と資産化できる対策を、それぞれ6つの項目で順に解説していきます。

先読み!この記事の結論
  • 適切な価格を知るために複数の不動産会社から見積もりを取得しよう
  • 価格の理由などもしっかり知ろう

「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

1. つの原因で中古マンションは売れない

2019年10月の消費税率引き上げ前に、マンションの駆け込み需要が予想されています。また、2年後の東京オリンピック開催に向けて、首都圏を中心にマンション価格が上昇しているにも関わらず、マンション購入のニーズが高まっています。

しかし、このような社会情勢の中で、中古マンションが売れないという事態が発生しているのが現状です。ここでは、中古マンションが売れない原因について、6つの項目に分けて順に解説していきます。

1.1. 価格設定が近隣の相場とズレている

ライフスタイルの変化に合わせて新たな住宅の購入や住み替えを検討している場合、既に所有しているマンションを売却に出す人も多いのではないでしょうか。しかし、残りのローンなどを考慮して売却したい値段をつけていても、購入当時よりも確実に周辺環境は変化していることを理由に、価値が下がっている可能性があるので注意が必要です。

また、中古マンションの購入希望者は、できるだけお得にマンションを手に入れたいと考えている人も多く、相場に合わない価格設定をしてしまうと、購入希望者が躊躇してしまい、内覧に訪れることすらない状況となってしまいます。さらに、内覧に訪れたとしても、価格がネックとなるために購入希望申し込みまで発展しないケースもあるので適正な価格設定がポイントとなります。

1.2. マンションの維持費が高い

マンションは、戸建て住宅と比較しても、毎月の管理費、修繕積立金などの支払いが必要です。従って、中古マンションの購入を検討している人は、マンション自体の価格やセキュリティの問題だけでなく、管理費や修繕積立金などの支払いも含めて総合的に判断しているという特徴があります。

また、場合によってはマンションの駐車場や暖房、自治会に関する費用が発生することもあるので、維持費が高いと考える人もいるのが現状です。さらに、マンションの大規模修繕が開始される時期が近く、修繕積立金が不足している場合、入居後に大規模修繕に伴う一時金を臨時徴収される可能性もあります。

1.3. 同じマンションに売るライバルがいる

同じマンションでも、複数の物件が売りに出されている場合があります。特に、戸数の多いマンションでは、価格が同じであっても物件の回数や方角、エレベーターまでの距離などによって優劣が付いてしまいます。

このような場合は、相場に合った価格設定をしていても、ニーズの高い角部屋や上階に人気が集中し、結果的に売れにくくなるという事態が発生してしまいます。

1.4. 購入者の目を引く広告をうてていない

最近では、最寄りの不動産会社に出向くことなく、インターネットを利用すれば、いつでも手軽に不動産情報を閲覧することができます。従って、マンションの購入希望者は、物件を探す際にインターネットを利用することが多く、広告が出ていなければ売りに出されていること自体に気づかないこともあります。

また、広告を出していたとしても、掲載している写真が魅力的ではなかったり、物件の詳細が少ない場合は、購入を控えてしまうケースも発生してしまいます。購入希望者は、できるだけ多くの箇所が掲載されている物件の方が、今後の生活をイメージしやすく、内覧につながりやすいと言えるでしょう。

先ずは、購入希望者に内覧に行きたいと思ってもらえるような写真を、準備することが大切です。

1.5. 仲介を頼んでいる不動産業者に問題

マンションを売却するにあたって、依頼する不動産業者をしっかりと見極めることがポイントです。例えば、不動産業者の担当者と連絡がつきにくい場合、内覧希望者がいたとしても、その後の予定をスムーズに進めていくことができないため、売却の機会を逃してしまうことになります。

また、悪質な不動産業者に仲介を依頼してしまった場合、購入希望者からの仲介手数料を目当てとしているため、物件の情報を開示していないと売却につながりにくいと言えるでしょう。

このような悪質な不動産業者に仲介を依頼してしまわないように、事前にしっかりとリサーチしておくことが重要です。

1.6. 内覧で物件の印象を悪くしている

マンションをスムーズに売却するためには、部屋の状態が良いこともポイントとなります。例えば、部屋の目立つところに傷みや整理整頓できていない所があると、当然ながら購入希望者の物件への評価は下がってしまいます。

また、内覧の際に、物件の説明が上手くできていないと、購入希望者はそこに住むメリットを感じられず、購入を辞退する可能性があるので注意が必要です。

  • 適正な価格設定
  • 不動産会社の選定
  • 部屋の状態

2. つの対策で中古マンションを資産化

所有しているマンションを売却する場合、できるだけ高値で売却したいと考える人も多いのではないでしょうか。しかし、売却の仕方に問題があると、高値で売却できないだけでなく、買い手がつかないという事態になりかねません。

2.1. 相場に合わせた価格設定をする

マンションを売却する際には、不動産業者から言われるがままに進めていくのではなく、インターネットなどを駆使して自分なりにリサーチして価格設定することがポイントです。例えば、インターネットから簡単に査定依頼することができる「イエウール」では、最大6社の不動産会社で一括査定することができます。

また、なかなか買い手がつかない場合、数十万円単位で価格を下げるのではなく、4,000万円代→3,000万円台というように、価格帯の変化がわかりやすいように値下げした方が、購入希望者の目に留まりやすくなります。さらに、新しい価格を設定する時期は、売り出しを始めてから3カ月周期がポイントです。その理由は、不動産業者への仲介料を更新する時期が、3カ月程度で設定されていることにあります。

2.2. 売るマンションに付加価値をつける

購入希望者が内覧する際に、ハウスクリーニングを依頼して綺麗な状態で見てもらうことがポイントです。例えば、痛みや傷が酷い壁紙や床は、事前にリフォームしておくと良いでしょう。その結果、内覧時の印象が良くなり、マンションの売却につながりやすくなると言えるでしょう。

しかし、風呂やキッチンなどの大がかりなリフォームは、費用が高く購入希望者の好みに合わない可能性があるので避ける方が良いでしょう。

2.3. 売り出しの広告内容を見直す

新聞の広告だけに頼っている場合は、広告を出す媒体を集客力の高いものに変更することがポイントです。写真などの紹介で見栄えが良いと、内覧に繋がる可能性も高く、不動産情報を掲載している媒体に合わせた基本情報は全て記入することも必要です。

また、広告内容を見直す際は、自分のペースで進めていくのではなく、仲介を依頼している不動産業者と協力しながら進めていくことをおすすめします。

2.4. 内覧で説得力のある説明ができるようになる

内覧の際に、購入希望者からの質問に対して、説得力のある説明ができることがポイントです。例えば、部屋の使い勝手やリフォーム部分など、質問された内容にきちんと対応するように心がけましょう。

また、月々に支払う管理費や修繕維持費が高い場合、その分快適に過ごせるなどのメリットでカバーすることも大切です。もし、上手く説明ができない場合は、同伴している不動産業者にサポートをお願いしましょう。

2.5. 不動産業者を変更する

マンションを売却するにあたって、仲介を依頼する不動産業者の選定がポイントです。どの不動産業者を選ぶかによって、不動産業者自体の営業力不足や仲介の契約方法の違いから、物件の売れやすさに差が出るのが現状です。

また、不動産業者によっても、一戸建てがメインや中古マンションがメインといったように得意分野があるので、不動産業者の選定が重要となります。例えば、「イエウール」を利用すれば、厳選された業者の中から高い査定額を出してくれるとこが見つかりやすいでしょう。

2.6. 売るのをやめて賃貸にする

マンションを売却して、できるだけ早く手放したいと考えている人も多いのではないでしょうか。しかし、マンションを売却すると、「譲渡所得」という税金が課税され、所有年数によっても差があります。

例えば、賃貸マンションにすると、毎月の家賃収入だけでなく節税になるというメリットがあります。また、借家にすると、「借家権割合」が発生するため、相続税の評価額を30%下げてくれます。

  • 付加価値を付ける
  • 説得力のある説明
  • 売却ではなく賃貸

3. 売れないまま放置をするのは損

売りに出しているマンションがなかなか売却できない場合、マンションの維持費だけでなく、不動産業者に支払う仲介手数料などが発生するため、売却できない期間が長引く程、それだけ費用がかかってしまうということになります。

3.1. マンションの維持費がかかり続ける

マンションを所有していると、毎月、管理費や修繕積立金だけでなく、固定資産税などの費用が発生してしまいます。また、ローンが残っている場合は、ローンを払い続けなければならず、既に仮住まいや新居で新生活を始めていると、生活費などを圧迫してしまいかねません。

万が一、売れ残っているマンションが解体されることになると、解体費用まで発生し、経済的に厳しい状況となる可能性があります。

3.2. 仲介手数料以外で不動産業者に支払いが発生

不動産業者に支払う仲介手数料は、一般的には物件が売れた際に支払うものです。しかし、売却活動のために特別な広告を出したり、遠くの購入希望者のところに出向いて交渉してもらっている場合、交通費などの別途費用が発生します。

また、売却したいマンションのエリアと現在居住しているエリアが離れている場合、マンション室内の空気を入れ替えるなどを不動産業者に依頼しなければならず、予想以上の費用が発生してしまうこともあります。不動産業者に対して、仲介手数料以外でどのくらいの費用が発生するのかをしっかりと確認しておくことが大切です。

  • 維持費が継続
  • 解体費用
  • 売却活動費の増幅

4. 売れない中古マンションの最終手段

売りに出しているマンションがなかなか売却できない場合、最終手段として不動産業者に買い取りして手放すという方法があります。また、マンションの所有権を手放してしまうという方法もあります。しかし、どちらの方法にもそれなりにデメリットがあります。

4.1. 不動産業者に買い取ってもらう

さまざまな対策を講じてマンションの売却活動に尽力しても、売れない場合もあります。その理由の一つに、マンションの建設が相次いだことによって、周辺エリアで供給過多となってしまったことや、人口減少に伴い、医療機関や商業施設も減少したことによる環境の悪化などが挙げられます。

また、不動産業者に買い取ってもらうという方法もありますが、このような要因を不動産業者が把握しており、マンションが売れにくいことをわかっているからこそ、大幅な値下げを要求される可能性もあります。

このような状況を踏まえて、このままマンションの維持費を払い続けるリスクと不動産業者に買い取ってもらうという選択肢を秤にかけてしっかりと検討することが重要です。

4.2. 所有権を放棄してしまう

マンションを不動産業者に買い取ってもらう選択肢の他に、マンションの所有権を放棄してしまうという選択肢もあります。この選択肢の場合、売却したい中古マンションが相続前のものであれば、相続放棄という手段が取れるが手続きに20万から100万円必要になります。

また、中古マンションを自治体に寄付するという選択肢もありますが、受け取るメリットがなければ拒否されることもあるので注意が必要です。例えば、供給過多となっている自治体や人口が著しく減少している自治体などは、受け取るメリットがないと言えるでしょう。

このように、所有権の放棄は決して不可能ではありませんが、限りなく難しいのが現状です。

  • 不動産業者の買取
  • 所有権の放棄
  • 自治体に寄付

5. 売れない場合は業者から見直し

マンションを売りに出していても、さまざまな事情で売れ残ってしまう場合もあります。しかし、その対策方法も複数あり、なるべく損をしないように慎重に検討して試してみる価値はあるのではないでしょうか。

また、管理費や修繕積立金などの維持費を考慮すると、経済的な余裕がある場合を除いて、日々の生活費を圧迫してしまいかねません。メリットやデメリットを参考に、どのような選択肢が自分や家族にとって最適であるかを考慮して失敗しない選択をするように心がけると良いでしょう。

以上のことから、マンションの売却の際には、適正価格や不動産業者の情報を事前にしっかりとリサーチしておくことが、スムーズな売却につながることでしょう。

5.1. イエウールなら全国 1600 社以上の厳選された不動産会社が対応

現在、インターネットを利用して、不動産会社に査定を依頼することができるサイトが数多く登場しています。その中でも、「イエウール」は、全国各地に対応しているだけでなく、全国1,600社以上の厳選された不動産会社が対応しているので、安心して利用することができるというメリットがあります。

また、最寄りの不動産会社に出向くよりも、メールや電話で話を詰めていくことができるため、断りにくいことや聞きにくいことでも切り出しやすいと言えるでしょう。

もし、これからマンションの売却を検討しているならば、事前のリサーチも兼ねて、「イエウール」を利用してみてはいかがでしょうか。パソコンやスマホから簡単にアクセスすることができます。

  • 不動産業者の見直し
  • 一括査定で便利
  • 全国各地に対応

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