意外と知らない、マンションの専有部分と共用部分
マンションには専有部分と共用部分があることをご存知ですか？建物の区分所有等に関する法律では、専有部分であるか、共有部分であるかは分かりやすく言うと、自分に所有権があるかどうかで区分されています。
まずは、それぞれの言葉の定義から確認していきましょう。
| 専有部分とは、マンションの個々の住戸内部のことを指します。 この部分は、その住戸の所有者または賃借人が私的に使用する権利があり、他の住人や管理組合から勝手に侵入されることはありません。 |
| 共用部分とは、マンションの住戸以外の部分で、住人全員が共同で使用する場所のことを指します。 これには、廊下、階段、エレベーター、ロビー、屋上、庭園、駐車場、ゴミ置き場などが含まれます。 |
共用部分の管理と維持は、マンションの管理組合が行います。管理組合は、住人から徴収した管理費や修繕積立金を用いて、共用部分の清掃、修繕、保守などを行います。
共用部分か専用部分かは具体的にどのように区分されるのか、見分け方や具体的な例を見ていきましょう。
区分所有法と標準管理規約により区分されている
マンションの各部屋には、建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）により、区分所有権が設定されています。区分所有権とは、マンションの中で区分された部分に所有権を設定するというものです。
マンション標準管理規約によっても、専有部分の範囲がきめられています。区分所有法や標準管理規約によると、自分が購入したマンションの部屋は専有部分となり、個別の所有権が与えられるのです。専有部分の見分け方
専有部分は、コンクリートの躯体の内側である居住スペースです。ほとんどのマンションが、天井、床、壁などの形がコンクリートで作られていますが、これらの内側の部分であれば、専有部分となります。専有部分はマンションを購入した居住者の所有物になるので、クロスを変えたり、インテリアを変えたりするなど、専有部分のリフォームや模様替えは自由です。
しかし、専有部分と共用部分を完ぺきに見分けることは意外と難しく、専有部分だと思っている場所が共用部分だったということは多々あります。
専有部分だと勘違いをして、共用部分を勝手にリフォームしてしまうと、後でトラブルになる可能性があるので注意が必要です。専有部分であっても、大規模なリフォームをする場合は、事前にマンションを管理する業者に確認をしましょう。
専有部分の例
コンクリートの躯体で区画された居住スペースは、専有部分です。しかし、居住スペースと思っている部分が、共有部分だったということがあります。以下が、専有部分の一部の例です。・居住スペースの内装
・共用範囲以外にある設備は専有部分
・メーター以降の配管
・メーター以降の配線
・共用管までの排水管
・共用ダクトまでのダクト
・住宅用火災警報器
・居住スペースにある消化器
・居住部分の壁や床、天井などの内側部分
・玄関扉の錠
・玄関扉内部の塗装部分
共用部分の見分け方
専有部分（居住スペース）以外は共用部分です。ただし、専有部分と共用部分の境界線は曖昧で、マンションの管理会社に確認しないとわからない部分もあります。区分所有法によると、共用部分の定義は、廊下や階段などの専有部分以外の建物の部分、配線や配管や給排水設備等の専有部分以外にある建物の付属物、共有部分とされた付属の建物です。共用部分は、そのマンションに住む人全員が共有するため、原則として管理組合の総会の決議なしで勝手にリフォームや修繕などをして変更することはできません。
共用部分の例
共用部分は、例を挙げるとキリがないくらいにたくさんあります。そのため全ての共用部分の例は記載できませんが、一部の例を厳選して掲載します。・躯体部分（支柱、屋根、外壁など）
・躯体のコンクリート
・共用廊下や階段
・エントランスホール
・屋上
・駐車場や駐輪場
・エレベーター
・パイプシャフト
・縦配管
・宅配ボックス
・バルコニー、ルーフバルコニー
・室外機置き場
・メーターボックス
・目隠しパネルや乗越え防止柵
共用部分は不明確な部分が多い
専有部分と共用部分の境界線は曖昧で、マンションによって異なることがあります。確認が必要な部分の例を以下に記載するので、マンションの管理会社に確認しましょう。
・玄関扉の外側、窓枠、窓ガラス、網戸、サッシ（これらは共有部分とされているが、マンションによりルールが異なる可能性がある）
・ネームプレート
・店舗用看板
・専用庭
・居住スペースにある自動火災警報設備や発信機
・玄関ドアチェック
・単独型のインターホン
・共用連動型インターホン
共用部分には法定共用部分と規約共用部分がある
マンションの共用部分には、「法定共用部分」と「規約共用部分」という二つの区分があります。これらは共用部分の利用や管理に関する権利と責任を明確にするために設けられています。以下、それぞれの特徴について詳しく説明します。
法定共用部分
法定共用部分とは、マンションの管理に関する法律、特に「区分所有法」に基づいて共用部分と定められている部分です。これには、マンションの構造上、必ず共用することになる部分が含まれます。
例えば、建物の基礎や主要構造体、廊下、階段、エレベーター、屋上、外壁などがこれに該当します。法定共用部分は、マンションを構成する全ての区分所有者が共同で所有し、利用する権利があります。
規約共用部分
規約共用部分とは、マンションの管理組合が定めた規約によって共用部分とされた部分です。これは、法律による定義を超えて、特定のマンションでのみ共用部分とされる場所や設備を指します。
例えば、フィットネスルーム、集会室、ゲストルームなど、追加のサービスや施設が規約共用部分に該当することがあります。規約共用部分の設定や変更は、管理組合の決定によります。
法定共用部分と規約共用部分の違い
- 法定共用部分は、法律に基づいて自動的に共用部分とされる部分であり、マンションの基本的な構造や機能に関わる部分が含まれます。
- 規約共用部分は、マンションの管理組合が規約によって特別に共用部分と定めた部分であり、マンションによって異なる追加のサービスや施設がこれに該当します。
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専有部分で気をつけること
専有部分であれば自由に出来るということではありません。例えばリフォームや修繕を行う際には、各マンションの管理会社に確認をしたほうがよいです。専有部分のリフォームや修繕に関しては、管理規約や使用細則でルールがきめられている可能性があります。その規定に従い、リフォームや修繕を行う必要があるのです。もしルールに反するリフォームや修繕行為を行った場合、原状回復や工事停止を求められるなどのトラブルが起こります。リフォームや修繕を行う際には、総会での決議が必要になることもあるので、必ず確認をしましょう。
この章では、マンションの専有部分に関するトラブルの例を記載します。事前に確認し未然にトラブルを防ぎましょう。
窓ガラスを壁に変えた
窓ガラスは共用部分になります。ただ、窓ガラスに関しては境界線が曖昧で、マンションによっては認識が異なる可能性もあるので、確認が必要です。そうは言っても、ほとんどのマンションが窓ガラスは共用部分なので、勝手に窓ガラスを壁などに変えてはいけません。窓ガラスになにか不具合があった場合は、管理会社に相談しましょう。隣接する2つの部屋を購入し、境の壁を取り除いて改造した
隣接する2つの部屋を購入し、大きな1つの居住スペースにしたいと考えている方は要注意。勝手に部屋との境の壁を取り除いたり、扉を付けたりして改造するのは禁止です。構造上重要な耐震壁になっている場合、壁を壊すことで強度が弱くなることも考えられます。壁や床や天井の骨組みを作るコンクリートは共用部分です。そのコンクリートに穴をあけたり壊してしまうのは、区分所有法にも反する行為になります。カーペット床に指定されていたが、使用細則を無視してフローリング床に変えた
防音性を高めるために、カーペット床に指定されているマンションもあります。その使用細則を無視してフローリング床に変えてしまう行為も厳禁。フローリング床にして防音性が低くなってしまうと、下の階の方や隣の部屋の方からクレームが来る恐れがあります。室内にユニットバスをスムーズに搬入するために柱を取り除いた
室内にユニットバスを入れること自体はよいのですが、大きなユニットバスを搬入しやすくするために、部屋にある柱を取り除いてしまうことは禁止行為です。建物を支える役割の1つになっている梁などの重要な躯体を取り除いてしまった場合、建物全体の強度に関わるため、大きなトラブルになる可能性もあります。玄関ドアを変えた
玄関ドアの内側（居住スペース側）は専有部分、外側は共用部分とされています。内側のみ色を変えるなどすることは可能ですが、玄関ドア自体を別のドアなどに変えることは禁止です。玄関ドアはおおよそ共有部分であり、さらに防火性能も考えられてその玄関ドアになっている可能性もあるので、勝手に変えてはいけません。また、玄関ドアの内側は専有部分だから色などを変えてもよいのですが、マンションによってルールが異なる可能性もあるので、事前確認をしたほうが安心です。専有部分のリフォームによる騒音や振動でトラブルになった
専有部分のリフォームも注意が必要。専有部分であることは間違いなくても、リフォームする際に騒音や振動がひどく、苦情が来たというケースもあります。リフォームによる騒音や振動で周囲に迷惑をかける可能性は高いです。いずれにしても、リフォームや修繕をするなら、管理会社に相談することをおすすめします。
共用部分で気をつけること
エントランスホール、共用廊下、駐車場など、マンションの居住者全員で使用する共用部分は、居住者全員が気持ち良く利用できるように気をつけなければいけません。共用廊下や非常階段は、緊急時に避難通路にもなるので、自転車や傘などの私物を置くのは禁止です。また、管理をするのは専有部分だけでよいと考えがちですが、共用部分の管理も必要。共用部分はマンションの居住者全員のものなので、綺麗に使いましょう。また、バルコニーや専用庭は自由に使えますが、実は共用部分とされています。そのため、ガーデニングやバーベキューをする際には注意が必要です。万が一設備を壊してしまった場合、管理会社とトラブルになる可能性もあります。
共有部分に手を加えたい場合は4分の3以上の賛成意見が必要
マンションなどの集合住宅において、共有部分に手を加える、つまり改修や改造などを行う場合には、区分所有者間の合意が必要になります。この合意形成の基準として、「4分の3以上の賛成意見が必要」というものが区分所有法第十七条で設けられています。
合意形成の手順は、
まず、改修や改造を行いたい区分所有者が、管理組合に提案します。
つぎに管理組合の会議などで、提案された改修や改造について議論が行われます。
そして、提案に対して、区分所有者が投票を行います。この際、4分の3以上の賛成が必要です。
賛成意見が4分の3以上得られた場合、改修や改造が実施されます。
共用部分の修繕で自己負担になるケースとは
数年経つと物が壊れたり使えなくなったりします。共用部分の修繕でも、場合によっては自己負担になるケースがあるので注意が必要です。マンションを購入すると、修繕積立金を毎月支払うことになります。本来であれば、老朽化により共用部分で修繕が必要になった場合は、毎月支払っている修繕積立金が使用されるので、それ以外の自己負担はありません。しかし、場合によっては修繕積立金とは別で、自己負担になるケースもあるのです。よくある故障で、宅配ボックスの開閉が不能になる、共用部連動型のインターホンが故障するということがあります。この2つに関しては、自ら壊したのでなければ自己負担にはなりません。以下は、よくある故障でも自己負担になるケースです。
・窓ガラスを割った場合
・サッシや網戸の開閉不良、網戸が敗れた場合
・自己破損により集合郵便受けやダイヤル錠などを壊してしまった場合
・玄関ドアの鍵の差し込み不良になった場合
専有部分をクリーニングなどして綺麗に保つことで売却を成功させよう
マンションの売却を決めた後は、不動産会社が査定をしにマンションを見に来ます。その後、マンションをチェックされるタイミングは、内覧対応の時です。不動産会社の査定も内覧も、専有部分をチェックされます。そのため、専有部分をハウスクリーニングなどして綺麗にすることが、高く売るためのポイントです。タイミングとしては、不動産会社が査定をしに来る前に、ハウスクリーニングをすることをおすすめします。
特に綺麗にしたほうがよい場所は？
特に綺麗にしておくべき場所は、キッチンや水回りです。不動産会社の査定の際も、内覧で見に来る方も、キッチンや水回りは入念にチェックします。ハウスクリーニングは、キッチン周辺のクリーニング、バスルームやトイレなどの水回りのクリーニング、その他のクリーニングなど、大まかに3部分くらいに分かれていることが多いです。それぞれ、30,000円～50,000円程度の費用がかかります。費用をかけた分売値を上げたとしても、しっかりと綺麗にしておいたほうが、高く早く売れやすいです。
ハウスクリーニングが必要ないケース
ただし、築40年以上で売値の目安が800万円以下のマンションであれば、ハウスクリーニングをするまでもありません。古いマンションの購入を検討している方は、安さ重視の傾向があるので、ハウスクリーニング代を上乗せすると、逆に売れにくくなる可能性があります。しかし、綺麗なほうが良いことには変わりないので、自分で掃除をして綺麗な状態を保ちましょう。リフォームはしたほうが高く売れる？
リフォームをして原状回復をすることが必ずしも良いとは限りません。購入後に自分好みにリフォームしたいと考えている買主の方もいます。自分でリフォームすることを前提にしている方は、リフォーム済のために値段が高くなっている物件は購入しません。リフォームをするよりも、クリーニングなどをして綺麗にしたほうが、マンション売却の成功につながりやすいです。売却のための査定は最大6社と比較できるイエウール
マンションを少しでも高く売りたいなら、一括査定が評判のイエウールで査定をしましょう。不動産会社により、100万円以上査定価格に差が出ることも珍しくありません。損をしないためにも複数の不動産会社の査定価格を比較することは重要です。イエウールを利用するだけで、1回の手続きで最大6社の査定価格が比較できるので、マンションの適正価格が把握でき、損をせずに売却出来る可能性が高くなります。
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