マンションが値上がりする要因とは|高値で売却するコツ

【更新日】

【投稿日】

分譲マンションを購入したけど、子どもが巣立ったのでもう少し小さなところに住み替えたい。投資用で購入したから、高値の時に売却して儲けを出したい。所有しているマンションを手放す時には、出来るだけ高値で売却したいと考えるのが本音でしょう。

そんな方に向けてこの記事では、マンションの価格が変動する要因について詳しく解説していきます。

こんな悩みの人にピッタリ
  • マンションの値上げりがいつまで続くのか気になる
  • マンションを上手く運用していきたい
  • マンションの購入や買い替えを検討している

これから購入や買い替えを検討しているなら、値上がり率の高い地域を選んで購入するという手もあります。不動産の価格変動についての知識を深めていきましょう。

先読み!この記事の結論
  • マンションの資産価値は2020年頃にから落ち始める
  • 子育てファミリーが住みたい物件は資産価値が落ちにくい
  • 都内では港区・中央区・文京区の値上がり率が高い

1. 東京都心を中心にマンションが高騰

東京都心で、新築マンションの価格が高騰しており、
平均価格は6年連続で上昇を続けており、バブル期の5,935万円を上回る勢いとなっています。

平均価格 前年同期比
2014年 5,010万円 +5.8%
2015年 5,256万円 +4.9%
2016年 5,686万円 +8.2%
2017年 5,884万円 +3.5%
2018年 5,962万円 +1.3%

【参考:株式会社不動産経済研究所

その大きな要因となっているのは、2020年の東京オリンピックの開催に向けての準備の影響による、建築資材や建築業界での人手不足。さらに、東京の地価の値上がりです。

1.1. 建築資材の高騰・人手不足

東京オリンピックのための建設ラッシュが続いているので、建築資材が不足しています。新国立競技場や、選手村の建設など、建築業界は猫の手も借りたいほど忙しなく動いています。
その中で、一般住宅の建設まで資材が行き届かなかったり、大規模工事に人手が奪われてしまっているという現状があります。

資材が高騰すれば、それは販売価格に大きく影響し、値上げをすることは避けれられません。野菜の不作が続いた時に、野菜価格が高騰するのと同じ原理です。

1.2. 地価の上昇

東京オリンピックが決定してから、都内の物件は投資家によって「買い」が起こりました。
利便性の高い駅近などの土地が売りに出れば、入札によって価格はどんどん上がってしまっているというのが現状です。都内では土地はほどんどないので、すでに建物がある場合も多く、マンションですら、売りに出れば多少高値でも買いたいと考える投資家が多いということもあり、マンションの価格も高騰しています。

2. マンション価格が下がった際の対策

現在右肩上がりのマンション価格ですが、今後は下がることが予想されています。
下記のグラフをご覧ください。

一般財団法人 日本不動産研究所 2018/9/27プレスリリースより

マンションの価格水準は、2020年の東京オリンピック前後がピークと予測されています。

こちらは日本不動産研究所による新築マンションの価格予測ですが、東京23区内の新築マンションでさえ、2019年以降はマンション価格の下落が予測されています。

  1. えっ!マンションの資産価値は落ち始めるんだ…

このトレンドを踏まえると、
あなたが既にマンションを持っていたらどんなアクションを取るべきなのでしょうか?

結論としては、2020年までにマンションの売却を検討すべきです。

まだ売却する気がない方でも少なくとも、今が一番マンションが高く売れやすい時期なので
今のうちにマンションの売却価格だけでも調べておくとよいでしょう。

  1. たしかに自分のマンションが、いくらの価値があるのかは気になるなぁ!
  2. 今だと特に高額の価値がつく可能性が高いので、調べて損はないじゃろう!

「マンションの売却価格知りたい!」という方は利用者数が1,000万人超の不動産一括査定サービスの イエウール イエウール を使って売却価格を無料で調べてみましょう。

【60秒】イエウールで最大6社の無料査定 → https://ieul.jp/https://ieul.jp/

  1. でも何でマンションの価格は下がるんだろう?

それでは次にマンション価格が下落する理由を詳しくみていきましょう。

2.1. 2019年問題

不動産業界では「2019年問題」として、不動産価格が大きく下がることが懸念されています。
2019年に不動産価格が下がる要因が複数発生すると予想されているのです。具体的にどのようなことが懸念されているのかみてみましょう。

東京オリンピック開催の前年

不動産を所得してから売却するまでの年数で、その不動産譲渡所得にかかる税金が変わる法律があります。「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」という括りがあり、簡単にいうと取得してから5年以内に譲渡(売却)するよりも、5年待った方が税金が安いというもの。

2020年に東京オリンピックが開催されることが決まったのが「2013年9月」。ここで買った不動産を長期譲渡所得になるまで待つと、それが2019年なのです。1月1日時点での取得の有無で判断されるので、2013年に所有したものは2019年1月1日以降にならないと長期譲渡所得としてカウントされません。

また、オリンピックで一時的に値上がりした不動産は、オリンピックの開催前年をピークに下がるということは、これまでの過去のオリンピック開催でも起きてきたことなので、2019年にも同じようなことが起きると予想されています。

世帯数が減る

少子高齢化社会で、人口が減ってきているというのは紛れもない事実です。
さらに、世帯数が減ってくるというデータもあるので、不動産の需要が減ります。空き家が増えると言われているのも、世帯数が減ることによるものです。
現在も、住宅地としての開発が進んでいる地域もありますが、これからは家が余っていく時代に突入していくと予想されているのです。

消費税が上がる

2019年10月に消費税が10%になると言われています。その前までに、駆け込み需要があることが予想されますが、増税後は大きな買い物でもある不動産は動かなくなるでしょう。
空き家のまま持っておくよりは、値下げしてでも人の手に渡した方が、不動産会社としてはコストが抑えられます。このことから、増税後に価格の見直し・値下げが行われることが考えられます。

【60秒】イエウールで最大6社の無料査定 → https://ieul.jp/https://ieul.jp/

3. マンション価格の値上がりを見極め高く売却するためのポイント

基本的に不動産というのは、「減価償却」されていくものです。したがって、築年数が経過するごとに、どんどん不動産価値が下がり、それに比例して販売価格も下がります。
しかし、中には立地などの条件がよく、人気が下がらずに不動産価値が維持されたまま、もしくは新築販売時の価格を上回るほどの価格で取引されているマンションもあるのです。

どのような物件が、価値が下がらずにいるのかを把握することが重要です。価値の下がりにくいマンションのポイントを押さえておきましょう。

3.1. マンション購入は投資であり、マンションは資産

マンションを購入するというのは、投資をすることと同義。たとえ、居住用での購入だったとしても、その不動産価値が維持されるような物件であれば、ローンはそのまま貯金になっていると言っても過言でありません。逆に、新築購入時から価格が暴落しているようであれば、売却価格より残債の方が上回るオーバーローンになってしまうこともあります。

マンション購入を投資として考え、徹底的に下調べをすることで、自然と物件の見方・選び方も変わります。ただ住みやすいマンションを探すのではなく、将来的な住み替えまで考えを巡らせて、損のないような物件を選びましょう。

3.2. 子育てファミリーが住みたい物件

少子高齢化が叫ばれて久しいですが、現在でも、分譲マンションを購入する世帯の多くは子育てファミリーと言っても過言ではありません。すると、自ずと子育てファミリーにとっての魅力の多い環境にあるマンションが「価格が下がりにくい」と考えられます。

単身者が分譲マンションを購入することもありますが、数として多くはありません。子育てファミリーは住みやすい・子育てしやすい落ち着ける環境を求めてマンション探しをします。不動産会社も、ファミリーに向けて広告を打ち出し、ファミリーからの人気を集めたいと考えます。具体的に、子育てファミリーは何に重点を置いてマンションを探すのか、詳しく見ていきましょう。

教育施設の充実度

学校や、図書館、生涯学習センター、児童館、保育園、幼稚園など、子どもに関わる施設の充実度は、かなり重要です。これらの数や配置、評判なども大きく関わってくるでしょう。義務教育である小中学校は特に、学校の評判や評価は、通っている児童・生徒・教師の様子で変わります。

わざわざ私立に行かせなくても充分だ、と感じられるような魅力のある学校や教育施設が整っている地域は、子育てファミリーからは圧倒的に支持されます。

治安の良さ

登下校や、習い事など、子どもを一人で歩かせることに抵抗を感じてしまうような治安の地域では、腰をすえてマンションを購入しようという気にはなれません。
治安の良さは、夜道でも街灯があって明るい・地域の中で関わりがある・人がよく歩いていて、閑散としていない・繁華街が遠いなどで、はかられることが想像できます。夜道が暗く、ひとけもなく、繁華街のど真ん中というような環境では、なかなか子どもを育てるのに安心はできません。治安が良く、明るい活発な地域には、人が集まりやすいので、人気が落ちません。

交通の便

ここでいう交通の便とは、駅徒歩何分ということと、何駅・何線利用できるか、ということです。東京都内、特に23区内に住んでいると、移動のほどんどが電車やバス、自転車である場合が多いです。

最寄駅がある路線に固定されているより、いくつかの路線を使える方が、学校選びにもある程度、幅が出ますし、外出や通勤にも便利なので、子育てファミリーには複数路線・複数駅が使いやすい物件が選ばれる傾向にあります。

  • 投資を仮定して下調べ
  • 治安・教育が良い所を選択
  • 立地で選ぶ

4. 東京23区でマンション値上がり率が高い地域

新築時と中古での取引の値上がり率が高いということは、新築売り出し時の価格と中古価格の幅が大きいということ。新築の時が安すぎたことが要因で、中古での取引との差が出てしまったということが考えられます。いわゆる、街のランドマーク的なマンションは、最初から価格を高めに設定していることが多いので、値上がり率という面では負けてしまいます。

ランキングの上位は、2000年代前半や、2011年~2013年頃竣工の物件で、新築時の価格が低かった時代のマンションがほとんどなのです。

地域で見ると、港区や中央区、台東区、文京区のマンションの値上がり率が高いという結果になりました。

【参照リンク:https://toyokeizai.net/articles/-/199667

5. 全国で値上がりしたマンションランキング

ある不動産会社が調査した、全国で値上がりしたマンションのランキングを見てみましょう。この調査では築5年以内の分譲マンションをターゲットにしています。それぞれのマンションの新築販売時の価格と、中古での取引データを元に、値上がり率を出しています。中古での取引件数が10件以上あるもの、もしくは総戸数の30%以上の取引件数があるもののみをランキングとしました。

順位 値上げ率 マンション名
1位 63.8% アークヒルズ仙石山レジデンス(東京都港区/平成24年8月築)
2位 58.5% ワテラスタワーレジデンス(東京都千代田区/平成25年3月築)
3位 56.5% プレミスト南青山(東京都港区/平成26年2月築)
3位 56.5% パークコート六本木ヒルトップ(東京都港区/平成24年8月築)
5位 55.1% グランフロント大阪オーナーズタワー(大阪府大阪市北区/平成25年4月築)
6位 53.4% パークコート千代田富士見ザタワー(東京都千代田区/平成26年3月築)
7位 51.6% ザ・パークハウス渋谷美竹(東京都渋谷区/平成26年2月築)
8位 51.5% デュフレベース南麻布(東京都港区/平成24年2月築)
9位 50.8% ユニーブル渋谷神南(東京都渋谷区/平成25年12月築)
10位 50.4% クレヴィア墨田本所(東京都墨田区/平成23年7月築)

このランキングは100位までが公表されていますが、ここで全ては紹介できません。100位までのランキングから考察すると、マンションの値上がりのしやすい条件が見えてきました。

5.1. 物件の所在地

ランキング全体の76%を東京都が占めています。その中でも、人気エリアと言われている「港区」「千代田区」「渋谷区」の物件が過半数を占めるという結果でした。10位以内のランキングでも、東京都以外の物件は、5位の大阪市のみ。このことから、東京都内の物件は人気があり、値上がり率も高いと言えます。

5.2. 最寄り駅からの徒歩

最寄駅からの距離で、ランキングの物件をみて見ると、駅徒歩5分以内が73件、駅徒歩10分以内が94件でした。駅10分を超える物件は、7件。このことから、駅からの距離によってマンションの価値に差が出るということがわかります。

ちなみに、駅徒歩10分以上かかる物件でランクインしているものは、広尾や二子玉川、中目黒、表参道など、都内の人気地域のマンションです。それ以外の地域で、駅徒歩10分以上では、ランキングに入っていません。

5.3. マンションの総戸数・階数

今回ランクインしたマンションのうち、100件中48件が100戸以上の大規模マンションで、100件中36件が20階以上でした。このことから、総戸数の多い高層マンションは価格が上がりやすいということが見えてきます。

6. マンションを高く売却するタイミングを見極めるポイント

マンションの価格は景気などの経済状況や、オリンピックなどの要因によって変動しやすいと言えます。そのため、マンションが高値のうちに売却するためには、情報収集が欠かせません。近隣の不動産情報から価格を判断したり、ニュースや経済、不動産業界の動きにアンテナを張ることで、価格が下がり始める予兆を察知できる可能性が上がります。

不動産会社のサイトやコラムでの情報収集も、的確な判断の材料になります。イエウール というサイトは、不動産の無料一括査定ができるサイトですが、コラムも充実しているので、情報収集にはとても便利です。

価格が上がるのを待つのも、価格が下がらないうちに売却するのも、その判断は情報量と質によって変わるでしょう。タイミングを見極めるためには、必要な情報を逃さずキャッチできるように、常にアンテナを張っておきましょう。

7. 不動産を高く売却するためには様々な情報を集め値上がりする時期を見極めること

前章の通り、不動産投資は情報が命です。値上がりする時期、値下がりの時期をしっかりと察知して適切な時期に不動産を売却しましょう。情報に流されるのではなく、情報を集め、的確な判断をするための材料として扱うようにしましょう。

7.1. 一括無料査定はイエウールが便利

不動産業界の動きを掴むために、一度不動産の査定を受けるのも良いでしょう。査定を受けることで、今どの程度の価格で売却できるのかの目安になります。相場を知り、売却時期の判断をするためにも、査定を受けて適正化価格を知っておくことは重要です。

何社もバラバラに査定を受けるのは手間も時間もかかって大変なので、不動産の無料一括査定を活用すると良いでしょう。「イエウール」では、全国1600社以上の不動産会社から最大6社を選んで査定を受けられます。この、1600社も全て優良不動産会社ですので安心です。不動産に関するコラムも充実しているので、情報収集にも役立ちます。イエウールで売却時期をしっかり掴み、後悔のない取引ができるようにしましょう。

【60秒】イエウールで最大6社の無料査定 → https://ieul.jp/https://ieul.jp/

関連記事

ワンルームマンション売却のポイントと注意点

今回は、ワンルームマンション売却時の注意点、少しでも資産価値を高く維持するためのポイント</span>についてまとめてみました。

アパートの売却は相場を調べ好条件で売るのがポイント

アパートの売却をする時は、不動産会社に任せきりにせず、売主も売却相場を調べましょう。アパートをより好条件で売るためのポイントも確認しましょう。売り時を逃さずアパートを売却できる可能性が高くなります。相場の調べ方や売却のポイントを解説します。

【マンション価格】2019年までの推移は? 今後の価格はどうなるか?

2019年10月から開始される消費税率の引き上げと、2020年の東京オリンピック開催に伴い、不動産の駆け込み需要が予想されています。ここでは、このような状況を踏まえつつ、現在のマンション価格と今後の価格推移について順に解説していきます。

【マンション売却成功の「4つ」の鉄則】売却の流れや注意点・相場も解説!【保存版】

マンション売却の流れと売却の成功の鉄則を紹介します。売却成功に不可欠なのが、「タイミング」「相場を知る」「販売力の高い不動産会社を選ぶ」「一括査定サービスを使う」が必要です。

マンションは売却と賃貸、どっちが得か!?

住まなくなったマンションの扱い方は難しいものです。売却するか、貸し出しして家賃収入を得るか。 どちらにせよ、状況や環境によって有利・不利が変わります。そこで、シーン別に売買もしくは賃貸のどちらを判断すべきかを解説します。

あなた不動産の売却価格をチェック

所在地と種別を選択して、大手から地場で実績豊富な会社まで最大6社の査定額を比較しましょう

step1
step2
step3
step4

提携数は全国1800社以上

  • 住友林業ホームサービス
  • スターツピタットハウス
  • 三井住友トラスト不動産
  • 近鉄不動産
  • みずほ信不動産
  • 大京穴吹不動産
  • 大成有楽不動産販売
あなたの不動産いくらで売れる? 最大6社の大手不動産会社の査定価格をまとめて取り寄せ!
ページトップへ