マンション売却で税金がかからないケース4選
ここでは、マンション売却で税金がかからない場合があるケースを4つあります。
「マンション売却に税金がかからないケースがあるか知りたい」「節税できる方法が知りたい」などとお悩みの方必見です。
それぞれの税金に税金がかからなくなる条件があるので、1つ1つ確認していきましょう。
譲渡所得税（所得税）
まずマンション売却で税金がかからない場合があるのは、譲渡所得税（所得税）です。
譲渡所得は、この式で求められ、マンション売却の際に利益が発生しなかった場合は、譲渡所得税がかからないという原則があります。
譲渡所得税はマンションを売却したことで出た利益に対して課税されるため、売却価格が購入価格より下回ると、損出が出たことになり、譲渡所得が発生されません。
さらに売主がそのマンションを一定年数所有していたり、交渉による支払い予定に基づく譲渡を行ったりする場合などは、一定の固定条件を満たした場合に適用される免除措置もあります。
一方で、マンションを売却して利益が出た場合、譲渡所得税を支払うことになり、売り主が支払う税金としては最も高額になることもあります。この譲渡所得税は企業だけでなく、不動産を売却して利益が出た個人でも納める税金です。
この譲渡所得税は国が定めるもので、所有者が不動産を所有していた期間が長期か短期かによって税率が異なります。短期譲渡所得（税率が39.63%）は長期（20.315%）と、短期は長期の2倍となりますので、4年目に突入している時期など、所有期間が5年に近い場合は、1年余分に保有しておくのも選択肢の一つです。
長期所得税と短期所得税についての詳しい情報は、こちらの記事をご覧ください。
消費税
消費税は通常、商品やサービスを購入する際に課されるものです。マンションを売却する際にかかる消費税は、事業目的での不動産売却であったり、不動産会社に渡す仲介手数料、司法書士に支払う報酬、ローンの返済費用などに対して課税されます。注意したいポイントとしては、仲介手数料などの元手が大きいこともあり、消費税の徴収額もかなりの額になるかもしれないという点です。
これは取引する買い主や用途によって、消費税が発生しない場合もあれば、発生する場合もあります。
例えば、土地や個人の住居を売却しても消費税は発生しませんが、事業者が事業として建物や財産を売却した場合には消費税が発生します。
住民税
マンションを購入して収益が発生した場合、譲渡所得税と住民税の支払いが義務付けられています。住民税はマンションを5年超所有する場合、譲渡税に対して5％課されます。5年未満の場合は9％です。
譲渡所得税と住民税は確定申告で同時に納めることができるため、申告期限は同じです。確定申告書を提出すると住民税の納付書が送られてくるので、それをもとに所定の財政機関で税金を納付しましょう。
市区町村によって、6月・8月・10月、1月の4回に分けて納める場合と、一括して納める場合（普通徴収の場合）があります。納付方法を「特別徴収」にすると、給与天引きの手続きも可能です。
復興特別所得税
マンションを売却したときに絶対にかからない税金が、「復興特別所得税」です。
この税金には、戦後多くの都市の復興を支援するために導入され、建物、インフラ、コミュニティの再建のための資金を提供する目的があります。
復興特別所得税のベースとなるのは、当年度の所得税額です。
| 復興特別所得税の金額は「（基準所得税額）×2.1」 |
によって算出されます。
注意点として外国税額控除の適用を受ける人で限度額を超える人のみ、その超過額をその年の復興特別所得税額から差し引くことができます。ただし外国税額控除は、その年分の外国所得と復興特別所得税に係る計算式が限度である点に留意しましょう。
マンション売却で使える税金の控除
「税金がかからない」のではなく、できるだけ節税するための、特例や控除についても紹介します。
実際に自分がマンション売却するときに使える控除なのかを、事前に確認しておきましょう。
居住用財産の3000万円の特別控除
マンションを売却した際に受けられる税額控除は、居住用財産の場合は3,000万円の特別控除です。この特別控除は居住用不動産市場の発展を促し、国民のマンション購入を促進するためのものです。
この控除を受けるためには、基本的な条件を満たしている必要があります。
- 建物の取り壊し後1年以内に土地譲渡の取り決めを行うこと
- 建物が放棄されてから3年経過した年の12月31日までに譲渡すること
- 譲渡契約が締結される日まで建物が貸付やその他の種類の商業活動に使用されていないこと
つまり譲渡所得が3,000万円以内であれば譲渡所得税はかからないため、条件を満たして売却が成立すると支払う金額をグッと下げられるでしょう。
被相続人居住用3000万円特別控除
マンション売却で使える税金の控除は、被相続人居住用3000万円特別控除です。
被相続人の居住費用として3000万円の特別控除があり、この控除を利用すると個人の税負担を大幅に軽減することができます。この控除自体は、該当するマンションに5年以上住んでいた個人であれば誰でも受けることができます。
さらにこの控除は売却額全体に適用されるのではなく、マンションの当初の価格を超える部分にのみ適用されます。したがって、マンションを売却する際の資金繰りにも有利となるでしょう。
特定の居住用財産の買換え特例
マンションの売却で受けられる税額控除は「特定居住用財産の買換え特例」です。申請すると一定期間内に取得・売却したマンションであれば、売却代金の一部が所得税から除外されます。
なおこの控除を受けるには、住宅局などの公的機関から証明書を取得する必要があります。
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」は、マンション売却時にも適用されます。
特例を適用するためには、以下のような条件を満たす必要があります。
- 居住要件：
売却する不動産に一定期間（通常は直近10年間のうち5年以上）居住していたこと。 - 所有期間：
売却する不動産を一定期間（通常は5年以上）所有していたこと。
この特例を受けるためには、確定申告が必要です。売却した年の翌年の3月15日までに、所得税の確定申告を行い、特例の適用を申告する必要があります。申告時には、売却した不動産の取得費や売却費用、居住期間や所有期間を証明する書類など、必要な情報を提出する必要があります。
マンション売却の際に有効な節税方法2選
最後に、マンション売却の際に有効な節税方法を2つ紹介します。
マンションを所有して5年以上経過してから売る
マンションの所有権を5年以下の期間で譲渡する場合は、短期譲渡所得に分類されます。マンションを所有して5年以上経過してから売ると税率が変わりますが、これは短期譲渡所得が関係しています。
| 短期譲渡所得 | 長期譲渡所得 | |
| 所得税 | 39.63% | 20.315% |
| 住民税 | 15% | 5% |
マンション売却時の課税率は所有期間の長さによって異なり、5年目以降は軽減税率が適用されます。したがってなるべく5年以上経過してから、マンション売却を行うと良いでしょう。
ふるさと納税を利用する
マンション売却の際に有効な節税方法は、ふるさと納税を利用することです。
この制度は一定の条件を満たした場合、売却時に出た利益の一部をふるさと納税で取り戻すことができるものです。
もし税務署で申請すると選択した場合、申請手続きに関するアドバイスやサポートを受けることができます。ふるさと納税を活用するために、会計士や税理士と一緒に確定申告をする方も多いようです。
ふるさと納税を上手に活用するためには、会計士や税理士などの専門家に相談することが重要です。
売却の前にまずは「査定」で相場価格を把握しよう
マンション売却時の税金が心配なら、まずは無料査定から始めましょう。
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控除と住宅ローン控除は併用できない
最後に注意しておきたいのが、マンション売却では控除と住宅ローン控除は併用できない場合があるということです。
前提として、控除と住宅ローンは以下のような違いがあります。
- 控除……不動産そのものの売却額からなされるもの
- 住宅ローン控除……売主に支払うために借入金額からなされるもの
税法に準拠できているか不安な場合は、不動産の売却や購入の際には、税金の専門家にアドバイスを求めましょう。
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