マンション売却で税金がかからないケース4選
ここでは、マンション売却で税金がかからない場合があるケースを4つあります。
「マンション売却に税金がかからないケースがあるか知りたい」「節税できる方法が知りたい」などとお悩みの方必見です。
それぞれの税金に税金がかからなくなる条件があるので、1つ1つ確認していきましょう。譲渡所得税（所得税）
まずマンション売却で税金がかからない場合があるのは、譲渡所得税（所得税）です。譲渡所得は、この式で求められ、マンション売却の際に利益が発生しなかった場合は、譲渡所得税がかからないという原則があります。
譲渡所得税はマンションを売却したことで出た利益に対して課税されるため、売却価格が購入価格より下回ると、損出が出たことになり、譲渡所得が発生されません。
さらに売主がそのマンションを一定年数所有していたり、交渉による支払い予定に基づく譲渡を行ったりする場合などは、一定の固定条件を満たした場合に適用される免除措置もあります。
一方で、マンションを売却して利益が出た場合、譲渡所得税を支払うことになり、売主が支払う税金としては最も高額になることもあります。この譲渡所得税は企業だけでなく、不動産を売却して利益が出た個人でも納める税金です。
この譲渡所得税は国が定めるもので、所有者が不動産を所有していた期間が長期か短期かによって税率が異なります。
短期譲渡所得（税率が39.63%）は長期（20.315%）と、短期は長期の2倍となりますので、4年目に突入している時期など、所有期間が5年に近い場合は、1年余分に保有しておくのも選択肢の一つです。
消費税
消費税は通常、商品やサービスを購入する際に課されるものです。マンションを売却する際にかかる消費税は、事業目的での不動産売却であったり、不動産会社に渡す仲介手数料、司法書士に支払う報酬、ローンの返済費用などに対して課税されます。注意したいポイントとしては、仲介手数料などの元手が大きいこともあり、消費税の徴収額もかなりの額になるかもしれないという点です。
これは取引する買主や用途によって、消費税が発生しない場合もあれば、発生する場合もあります。
例えば、土地や個人の住居を売却しても消費税は発生しませんが、事業者が事業として建物や財産を売却した場合には消費税が発生します。
住民税
マンションを売却して利益が発生した場合、譲渡所得税と住民税の支払いが義務付けられています。住民税はマンションを5年超所有する場合、譲渡所得に対して5％課されます。5年未満の場合は9％です。譲渡所得税と住民税は確定申告で同時に納めることができるため、申告期限は同じです。確定申告書を提出すると住民税の納付書が送られてくるので、それをもとに所定の財政機関で税金を納付しましょう。市区町村によって、6月・8月・10月、1月の4回に分けて納める場合と、一括して納める場合（普通徴収の場合）があります。納付方法を「特別徴収」にすると、給与天引きの手続きも可能です。
復興特別所得税
譲渡所得（利益）が発生した場合、所得税額に対して復興特別所得税（基準所得税額の2.1%）が課税されます。復興特別所得税のベースとなるのは、当年度の所得税額です。によって算出されます。
注意点として外国税額控除の適用を受ける人で限度額を超える人のみ、その超過額をその年の復興特別所得税額から差し引くことができます。ただし外国税額控除は、その年分の外国所得と復興特別所得税に係る計算式が限度である点に留意しましょう。
マンション売却で使える税金の控除
「税金がかからない」のではなく、できるだけ節税するための、特例や控除についても紹介します。
実際に自分がマンション売却するときに使える控除なのかを、事前に確認しておきましょう。居住用財産の3000万円の特別控除
マンションを売却した際に受けられる税額控除は、居住用財産の場合は3,000万円の特別控除です。この特別控除は居住用不動産市場の発展を促し、国民のマンション購入を促進するためのものです。この控除を受けるためには、基本的な条件を満たしている必要があります。
- 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること
- 以前に住んでいた家屋の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 売った年の前年および前々年に、この特例やマイホームの譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例の適用を受けていないこと
- 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと
つまり譲渡所得が3,000万円以内であれば譲渡所得税はかからないため、条件を満たして売却が成立すると支払う金額をグッと下げられるでしょう。
特定の居住用財産の買換え特例
マンションの売却で受けられる税額控除は「特定居住用財産の買換え特例」です。申請すると一定期間内に取得・売却したマンションであれば、譲渡益に対する課税を、買い換えたマイホームを将来売却するときまで繰り延べることができます。譲渡益が非課税になる制度ではない点に注意しましょう。
なおこの特例を受けるには、確定申告書に登記事項証明書（法務局が発行）や、必要に応じて耐震基準適合証明書などの書類を添えて、所轄の税務署に提出する必要があります。
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」は、マンション売却時にも適用されます。特例を適用するためには、以下のような条件を満たす必要があります。
- 居住要件：
自分が住んでいる家屋であること。以前に住んでいた家屋の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。 - 所有期間：
売った年の1月1日において、売った家屋と敷地の所有期間がともに10年を超えていること。
この特例を受けるためには、確定申告が必要です。売却した年の翌年の3月15日までに、所得税の確定申告を行い、特例の適用を申告する必要があります。申告時には、売却した不動産の取得費や売却費用、居住期間や所有期間を証明する書類など、必要な情報を提出する必要があります。
マンション売却の際に有効な節税方法
最後に、マンション売却の際に有効な節税方法を紹介します。マンションを所有して5年を超えてから売る
譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は、短期譲渡所得に分類されます。同じ時点で所有期間が5年を超えていると長期譲渡所得となり、税率が下がります。
| 短期譲渡所得 | 長期譲渡所得 | |
| 所得税 | 30.63% | 15.315% |
| 住民税 | 9% | 5% |
マンション売却時の税率は所有期間の長さによって異なり、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えると、長期譲渡所得の低い税率が適用されます。したがって売却する年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるよう、売却時期を調整すると良いでしょう。
売却の前にまずは「査定」で相場価格を把握しよう
マンション売却時の税金が心配なら、まずは無料査定から始めましょう。不動産一括査定のイエウールを利用すると、一度の登録で最大6社の無料査定が依頼できます。
査定を通じてマンションの現在価値を正確に把握し、最適な売却計画を立てることができます。この機会に、税金負担を軽減し、利益を最大化するための第一歩を踏み出しましょう。無料で簡単に申し込める査定サービスで、安心の売却プロセスを始めてください。控除と住宅ローン控除は併用できない
最後に注意しておきたいのが、マンション売却では控除と住宅ローン控除は併用できない場合があるということです。前提として、控除と住宅ローンは以下のような違いがあります。
- （売却時の）控除……3,000万円の特別控除など、売却したマイホームの譲渡所得から差し引かれるもの
- 住宅ローン控除……新しく購入したマイホームの年末ローン残高に応じて、毎年の所得税額から差し引かれるもの
税法に準拠できているか不安な場合は、不動産の売却や購入の際には、税金の専門家にアドバイスを求めましょう。
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