親からの遺産でアパートを相続したとき。経営を続けるか経営をやめて売却するのか。ここでは相続したアパートの経営を続けるか売却したほうがよいのかを判断し、売却するならどのような手順で行われているのかを見ていきましょう。
相続したアパートを経営するか売却するか決めるポイント
被相続人から不動産を引き継ぐことは一見ラッキーと感じる方もいるかもしれませんが、いざ物件を相続するとアパートの活用方法に悩まれる方も多くいらっしゃいます。
もし、アパートを経営している状態のまま相続をした場合、そのままアパートの経営を続けるか売却するかなどの選択もあります。
まずはアパート経営のメリットとデメリットを確認しましょう。デメリットが大きければアパートの売却を検討しても良いでしょう。
アパート経営のメリットとデメリット
アパート経営にはメリットもデメリットもあります。メリットとデメリットを比較して今後、アパート経営を続けていくかどうかを考えましょう。
まず、アパート経営する最大のメリットは、家賃による安定した収入を得ることができることです。
老後の資金調達にも役立ち、家族に資産として残すこともできます。
また、経済変動にも強いのでインフレ対策としても有効です。また、アパートは遊休地などと比べ、宅地用地なので固定資産税や都市計画税を節税することができます。そして、相続税も現金で残すよりも大幅に軽減することができます。
つぎに、アパート経営のデメリットを紹介します。
アパート経営では、空室が出て家賃収入がなくなる可能性があり、収入減につながります。
また、建物が老朽化してくると入居者が確保できず、家賃を値下げせざるおえなくなることもあります。
築年数が経過して老朽化してくると修繕費やリフォームの費用などが発生し支出も増えていきます。
さらに、自然災害による被害は避けようとしても避けれるものではないので、火災保険や地震保険など各種保険に加入して災害に備えておく必要があります。
経営を続けるより売却した方がよいケース
アパートを経営していても収益が見込めない場合は売却したほうがよいでしょう。相続したアパートを経営するとき、まず、考えなければならないのがローンの残債があるかどうかです。
アパートを経営していても利益が見込めなければ経営する意味がありません。入居率やローンの残債、管理費などを考慮して収益があるかどうかを試算してみましょう。
アパートは築年数が経ってくると老朽化が進み、大型修繕が必要になったり、リフォームやリノベーションが必要になってきたりと多額の費用がかかることが予測できます。それらの費用を考えて、どれくらいの期間、アパート経営で収益を出せるかを考え、収益が見込めないのであれば売却したほうが良いでしょう。
相続して即売却は注意
アパートを相続して経営を始めたが収益があまり見込めないので売却したい。アパートの経営を始めたがどうもうまくいかない。そんなこともあるかもしれません。その場合、すぐにアパート経営をやめ、売却を考えると思います。しかし、アパートは相続の時に更地などに比べてかなりの税金が軽減されています。
相続後すぐにアパートを売却すると、相続税を逃れるための租税回避行為とみなされる可能性があります。したがって、アパートを相続したときには、申告までの10カ月程度、プラス税務調査期間3年の約4年程度はアパートを保有してから売却するようにしましょう。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
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相続したアパートの売却を少しでも考えてるなら、まずは不動産会社に査定を依頼していくらで売却することができるのか把握しましょう。
査定を依頼する際は不動産一括査定サイトのイエウールの利用をおすすめします。最大6社まで同時に査定依頼できるためアパートの売却相場を把握することができます。さらに担当者の対応や売却戦略も比較することができるためよりよいアパート売却をすることができます。
売却するまでの大まかな流れ
相続をしたアパートを売却する流れを紹介いたします。
相続したマンションを売却する際は、一般的なマンション売却の方法と異なります。
事前準備の前に以下の項目を先に確認してください。
- 被相続人から相続人名義を変更する
- 残っているローンの有無を確認する
- アパートの所有期間を確認する
- アパートの築年数を確認する
詳しい流れは、こちらの記事をご覧ください。
必要書類を準備する
事前準備で中で時間がかかる、かつ大切な項目がアパートの売却に必要な書類を集めることです。不動産会社によって必要書類はさまざまです。以下に必要書類を見ながら用意しましょう。前もって必要書類を用意することでスムーズに契約を進めることができます。
- 身分証明書（運転免許証、健康保険証など）
- 実印・印鑑証明書(共有の場合は共有者全員分）
- 登記済権利書または、登記識別情報
- 固定資産税納税通知書
- 固定資産税評価証明書
- 建築確認済証
- 土地測量図
- 境界確認書
- 検査済書
- 建築設計図書
- 工事記録書
- 付帯設備及び物件状況確認書
書類によっては電子申請で取り寄せることができるものや郵送で取り寄せるものがあります。また、住民票や印鑑証明は有効期限が3カ月となっているため、注意が必要です。
不動産会社に仲介を依頼する
アパートを売却をするとき、まずは仲介してもらう不動産会社を決めましょう。仲介の方法としては不動産会社1社を決めて依頼する専属媒介と複数の不動産会社に同時に依頼する一般媒介の2種類があります。より確実に売却したいのであれば、専任媒介だとほかに契約が流れることがないので熱心に営業活動をしてくれるため、確実に早く売却することができます。一般媒介だとどの不動産会社が契約できるかわからないので不動産会社は営業活動に費用をかけることができない場合があります。
また、複数の不動産会社から広告が出された物件がなかなか売れずに続くと、出回り物件として知られて売却しにくくなります。いかに熱心に誠実に売却活動を行ってくれるかで、不動産の売却価格などにも影響してきます。あなたのアパートの売却に合った不動産会社を見つけて仲介を依頼しましょう。
アパート売却が得意な不動産会社を探すならイエウールが便利です。一括査定であなたのアパートの売却に合った不動産会社を見つけることができます。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
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売却活動を行う
不動産会社と媒介契約を結んだら、アパートの売却活動が始まります。売却活動を始めると、内覧の申し込みが入るようになります。この時、水回りやベランダ、外観などをきれいに清掃しておきましょう。早く確実により高値で売却するには買主にとって魅力的な物件であることが重要です。また、空き室をなくすようにして満室の状態を保ちましょう。空き室があると収益性に問題があると考えられるからです。物件の最初の印象は売値に影響するので気を付けましょう。
買主と売買契約を結ぶ
アパートの買い手が現れると売買価格や引き渡し時期などを交渉の末、合意が得られたら売買契約を結ぶことになります。売買契約を結び手付金を支払うことにより買主は明確に購入の意思があることを表します。この手付金は物件価格の5%~10%くらいの場合が多く、これは契約を解除する際の保証金に充てることになります。売買契約は一度締結すると簡単には解除することができません。売買契約書や重要事項説明書をよく読んで確認しましょう。
アパートの引き渡しをする
アパートの売却が決まると引き渡しまでに上記のことを済ませて期日までに引き渡さなければなりません。ローンの残債がある場合、多くは売却代金でローンの残債を返済します。このとき、金融機関で繰り上げ返済の手数料がかかります。これは金融機関ごとに借入年数や金利の種類によって条件があるので確認が必要です。
また、抵当権抹消の手続きも必要になります。抵当権抹消登記費用は1件1,000円ですが、司法書士に頼むと手数料がかかります。そして、所有者移転登記も必要になります。これはオンラインでも申請可能です。自分で手続きすることもできます。申請書類の扱いや添付に不安がある場合は司法書士に依頼することもできます。
所有権移転登記の必要書類は以下のものになります。
- 登記申請書（法務局のホームページでダウンロード可）
- 登記識別情報
- 印鑑証明書
- 住民票
- 固定資産税評価証明書
確定申告までがアパート売却の流れ
最後に忘れてしまう方が多く、注意していただきたいのが確定申告の申請です。
アパートの売却で得た利益に対して、譲渡所得税が発生する場合があるため、申告書を作成し、確定申告を行ってください。
必要書類には、売買契約書や取得費用の領収書などがあります。
ちなみに、売却で利益がマイナスになった場合を譲渡損失といい、その場合は利益が発生していないため納税の対象外です。
したがって、原則として確定申告をする必要はありません。
確定申告は、売却した翌年の2月16日から3月15日までの期間に、確定申告を行う決まりとなっており、その際に譲渡所得税を納付します。
売却価格の相場と価格が決まるポイント
売却価格の相場は簡単な計算でだすことができます。また、売却価格には周辺地域の環境や物件の管理状態が影響します。具体的には、収益還元法という、今後どれくらいの採算性があるかを考えて売却相場を計算する方法を使うことでアパートの売却相場を知ることができます。
売却相場 = 純収益 ÷ 表面利回り
純収益とは総収入（一年間の家賃収入）から経営にかかった費用を引いたものです。
表面利回りとは純収益を物件を購入した時の金額で割ったものになります。ここで計算した売却相場はあくまで目安です。
目安を確認してから不動産会社に査定を依頼すると良いでしょう。売却相場はその売り出す時期や立地、築年数、ターゲットによっても変わってきます。
あなたの不動産、
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そんな時に便利なのが不動産の一括査定です。おすすめのイエウールなら一度に6社まで一括査定を依頼が出せます。全国2300社の厳選された不動産会社の中からあなたのアパート売却に合った不動産会社を見つけることができます。
アパートの売却価格を左右する要素①売り出し時の稼働率
アパートの売却価格は稼働率や周辺地域の環境、物件の管理状態などに影響されます。アパートを売却する際に気を付けなければならないのが、その物件の稼働率です。買い手にとって稼働率は収益に直結する重要な要素となり一番の着目ポイントです。稼働率が悪ければ今後の収益の増加も見込まれないと考えられて売却価格が低くなる可能性があります。
売却時には満室にして稼働率を上げておくのが高く売却するポイントとなります。また、稼働率が悪くなることが予想される場合は稼働率が下がる前に売却するほうが良いでしょう。
アパートの売却価格を左右する要素②周辺環境と管理状態
あなたが物件を購入するとき、どのようなことを調べるでしょうか。交通アクセスや教育環境、住環境、治安などを調べるのではないでしょうか。アパートを売却するときも同じでこれらのことが売却価格に影響してきいます。また、アパート自体の外観や室内設備、セキュリティなども影響します。購入者はきれいに清掃され、便利な設備が整ったアパートだと魅力的に感じます。共有スペースや敷地内の庭なども常にメンテナンスを行い整えられた状態だと管理が行き届いた物件と評価されるでしょう。このように周辺環境や管理状態をきっちりと整えることでより高く売却することができます。
売却にかかる費用と税金
売却の時には不動産会社への仲介手数料の支払いや譲渡所得にかかる税金の支払いなどがあります。また、ローンの残債がある場合には繰り上げ返済の手数料や抵当権抹消手続きや所有者移転登記などにも費用がかかります。アパートの売却時に掛かる税金
アパート売却時には譲渡所得税や収入印紙税がかかります。また、1,000万円以上の事業収入があった場合には消費税がかかることもあります。譲渡所得税の計算方法は以下のようになります。その物件の所有期間により税率が変わるので注意が必要です。- 譲渡所得=譲渡収入金額-（取得費+譲渡費用）
取得費とはアパートを購入した際の購入金額や手数料を指します。譲渡費用とはアパートを売却した際にかかった費用を指します。これらの金額を譲渡収入金額（売却金額）から差し引いたものが譲渡所得になります。この譲渡所得に対して税金がかかります。
| 所得税 | 住民税 | |
| 短期譲渡所得 | 30％ | 9% |
| 長期譲渡所得 | 15% | 5% |
所得税や住民税の税率はその物件の所有期間により変わってきます。その物件を売却した年の1月1日現在の所有期間になります。所有期間が5年を超える時は長期譲渡所得になり5年以下の場合は短期譲渡所得になります。また、相続したアパートの場合は前の所有者の所有期間を引き継ぐことができます。
アパートを売却すると収入印紙税も支払わなければなりません。売買契約をしたときの売買契約書には収入印紙を貼り税金を納めます。金額は売却金額によって変わりますので確認が必要です。
不動産会社への仲介手数料
アパートの売却をするときにかかる費用として不動産会社に支払う費用として仲介手数料があります。この仲介手数料は宅地建物取引業法で上限の金額が定められています。これは売買契約が成立した時の成功報酬として支払うもので契約が成立しなかった場合は支払う必要はありません。多くの場合、売買契約が成立時に半額、物件の引き渡し時に残りの半額を支払うようです。計算式（簡略式）は以下のようになります。
- （売却価格の3%+6万円）x1.08（消費税)=仲介手数料
アパートが5000万円で売却できた時の仲介手数料を計算してみましょう。
- （5,000万円x0.03+6万円）x1.08（消費税）=168万4,800円
仲介手数料は多くの場合、上限額いっぱいの額を提示してきます。所有者と不動産会社の今までの取引状況にも左右されるとは思いますが、通常、不動産会社に不備がない場合は上限額が仲介手数料となることが多いようです。
その他の諸経費
その他のこまごまとした費用としては抵当権抹消手続きや所有者移転登記などがかかります。これらの手続きを司法書士に依頼した場合は手続きの料金として2~3万円かかります。また、アパート引き渡しの時には綺麗な状態で渡すほうが良いのでクリーニングなどをすると5~15万程度かかります。アパートの設備に不具合がある場合には前もって修繕しておくことで後のトラブルを防ぐこともできます。- 税金がかかる
- 仲介手数料がかかる
- 引渡前の清掃費も
できるだけ高く売却するには
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優良な不動産会社を見極める
優良な不動産会社を見つけるには、いくつかのポイントがあります。まずはその不動産会社がアパートの売却実績があるかどうかを確認しましょう。アパートの売却を得意とし売却実績がある不動産会社を選ぶことが第一です。そして、担当者の知見や誠実さもポイントとなります。担当者によって営業活動の仕方やアパート売却の知識があるかないかで売却価格などにも影響してきます。また、売却活動が始まればどのような方法で活動するかも確認しましょう。営業手腕に長けた担当者ならさまざまな営業方法を挙げることができるでしょう。
そして、査定額についての質問も重要です。担当者になぜこの査定額になったのか根拠を尋ねて納得のいく答えが得られるかどうかも確認しましょう。
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- 優良な業者を選ぶ
自分に合った不動産会社を見つけてアパートを賢く売却しよう
不動産会社を選ぶのは素人にはなかなか難しいことです。どの不動産会社がアパート売却が得意なのか、アパートの売却実績はどのくらいあるのか。イエウールの一括査定なら簡単に不動産会社を見つけることができます。不動産会社を探すならイエウールの一括査定がおすすめ
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