マンションを売るか貸すかを判断する4つのポイント
マンションを所有している方にとって、将来的にマンションを売るのか、貸家として運営していくのか、大きく2つに分かれます。
判断するのが難しい方へ
以下の4つのポイントを確認することで、マンションを売るか貸すか判断することが容易になります。1つ1つ見ていきましょう。
| ①もう住むことはないのか ②住宅ローンが残っているかどうか ③税法上の手続きを定期。に行うことが問題ないか ④賃貸が可能かどうか。 |
マンションを処分しなければならない理由は、相続で手に入れたマンションをどうにかしたい方や、手に入れた後に転勤になってしまって処分しなくてはならなくなったなどそれぞれなため、現在の状況によっても判断が変わってきます。
一方で必ず抑えておいていただきたいのが、そのまま放置するのは1つのメリットもないためおすすめできないということです。
次の章ではマンションを売却か賃貸かを判断するためのヒントを4つに分けて説明していきます。
「もう住むことはない」かどうか
マンションを売却するか賃貸に出すかを決める際、最も重要な要素の一つは、将来的にその物件に再び住む可能性があるかどうかです。
もし、転勤などで住むことができない期間が定まっており、その後必ず際入居する場合は賃貸にする選択肢があります。ただし、その場合は「普通借家契約」ではなく「定期借家契約」にしましょう。賃貸できる期間を定め、期間ののちスムーズに入居するためです。
よく聞くのは「いつか住むかもしれないから」と賃貸を選択し、入居なしの期間が長く結局固定費ばかりがかかる残念なケースです。「いつか…」で再び入居するのは稀ですし、誰も住んでいない物件は傷みが激しくなりがちでかえって費用がかさむと言います。「いつか住むから賃貸にする」か「もう住まないから売却する」かのどちらかに決めるつもりで検討しましょう。
一方で、マンションを残したまま遠方に移住すると、管理組合の会合などへの出席が難しくなりますし、役員に選出されたらさまざまな手続きや管理会社とのやりとりに時間を割かなくてはならなくなります。その地域との縁を完全に断ち切りたい、または他の投資機会に資金を振り向けたい場合は、売却が適切な選択となるでしょう。
住宅ローンが残っているかどうか
住宅ローンの残債がある場合、売却することでローンを一括返済することが可能です。売却による収入がローン残高を上回る場合、その差額は利益となります。
しかし、ローン残高が売却価格を下回る場合、いわゆる「逆ザヤ」の状態になり、追加で資金を用意する必要があります。
一方で、注意していただきたいことが、住宅ローンが残っている場合は原則としてマンションを人に貸して収益を得ることはできないということです。住宅ローンは自分が住むための家を買うための有志であるという前提があるからです。
売却なら税法上の手続きは一度だけ
マンションを賃貸するということは、賃貸事業をするということです。それは1つの会社を経営することと同じで、それから得られる所得を計算するために、毎年その経営の詳細を記録し税務署に提出しなくてはなりません。それを「確定申告」と言い、副業として経営する場合も本業と合わせる確定申告が必要です。経営に関して収入や費用を1つずつ証拠となる帳票を保管して記録し、確定申告書類を作成します。慣れれば難しくはありませんが、中には書類作成自体が苦手という人もいますから大きな問題かもしれません。
売却する場合は、契約手続きは不動産業者に仲介してもらい、手に入れた価格より高く売れれば譲渡益の申告する一度だけで税法上の手続きは終わります。もちろん名義の変更など各種手続きはありますが、それも売却した年だけで終わります。
毎年その手間をかけるだけの収益があるなら賃貸にもメリットがありますが、そうでなければ売却して区切りをつけるのも良いでしょう。賃貸にした場合の収益を試算したり、売却するなら現在の評価額を計るなどして比較し、さらにオーナーのライフプランに照らし合わせて慎重に選択したいものです。
そもそもマンション経営がかのうかどうか
マンションを賃貸に出す場合、不動産経営の一環として考える必要があります。市場の賃料水準、物件の立地や状態、管理の手間など、賃貸経営における様々な要因を考慮する必要があります。賃貸経営が成功すれば安定した収入源となりますが、空室リスクやメンテナンスコスト、税金などの負担も発生します。
売却の場合は、これらの管理や維持の負担から解放される一方で、一時的な資金獲得に留まり、長期的な収入源は得られません。
マンションの売却を少しでも検討しているのであれば、「自分のマンションがいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。
マンションの売却価格によって、住替えの際に売りが先なのか、買いが先7日が変わってきたり、今後資金繰りの方法が変わってくるため、早めに、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間、無料の査定シミュレーションが受けれてたり、簡易査定の依頼申し込みが可能です。
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マンションを貸すメリット・デメリット
分譲マンションを賃貸で運用すれば、定期的な収入がありお得に感じる人が多いかもしれません。しかし賃貸は借り手のいる一種の「サービス業」です。設定する家賃や、提供するサービスとしてのマンションの質といったマンションの価値や法的な手続きが関わってきます。マンションを貸すメリット
多くの人が感じている賃貸のメリットは以下の通りです。- 家賃収入が得られる
- 金利や固定資産税が経費として認められる
- 分譲マンションは相場より高い家賃で賃貸できる
それぞれについて詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。
マンションを貸すデメリット
逆にマンションを貸すデメリットは以下のようなものがあります。- 物件の管理に手間がかかる
- 空室リスクがある
- 家賃滞納などトラブルのリスクがある
- 賃貸人の都合での解約は難しい
それぞれについて詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。
マンションを売るメリット・デメリット
マンションの賃貸にはメリットもありますが、長期的に考えるとデメリットも大きいものです。現在は利回りが大きく収益が見込めるとしても、将来どうなるかはわかりませんし、賃貸にした時点で物件の価値は低く評価されてしまいます。これらの賃貸ビジネスに興味がない、もうマンションのあるこの地を訪れることはない、確定申告が煩雑で面倒という人は、売却することをおすすめします。諸手続きや支払いから解放されると同時に、管理組合から脱退するためその煩わしさもなくなるからです。
売却にも必要な手続きはたくさんありますが、毎年の確定申告に比べると売却時の一度で終わります。そのあとは遠方で新しい生活に集中できます。定年退職や転職など、それまでの生活を変え、心機一転するときは売却してしまった方が良いという人も多いようです。
売り手・貸し手がつきやすいマンションの特徴
賃貸マンションとして無事に借り手がつくには、いくつかのポイントがあります。それは「マンションを買う」時ととても似ており、おそらく誰もが賛同するものばかりです。交通・生活の利便性
気に入らなければ退去できる賃貸でも、快適に住めるマンションであることは重要なポイントです。よく「駅チカ」などと言われますが、生活する上での利便性も同様に求められます。交通利便性
特別な職業でもない限り、1日中自宅にこもりきりで生活することはあまりありません。通勤や通学、ショッピングなど自宅からあまり時間や距離のかからない物件が重宝されます。毎日10分余計にかかるだけで月あたりトータルすると往復で6時間あまりを浪費することになります。また最寄駅やバス停からよく行く場所まで直接アクセスできたり、大雨などの際にいつもとは違う交通手段が選べるのもプラス要素です。交通の利便性が高いと物件の状態が多少悪くても価値が下がりにくいと言われています。
生活利便性
交通と同様に毎日の買い物や、施設の利用に便利な物件も人気があります。活気のある商店街や大型スーパーなどの商業施設や銀行・郵便局といった金融機関、学校や病院がアクセスしやすい場所にあればたとえあまり利用しなくても安心して暮らせます。大切なのは「生活に必要な施設が一通りそろっていること」と「施設がなくならないこと」です。例えば学校だけがない、スーパーだけがないだけでもかなり暮らしにくくなります。たとえ一通り揃っていたとしても、小さな個人商店や診療所ばかりであればいつなくなるかわかりませんから、安心して暮らせません。
交通利便性と生活利便性は表裏一体で、どちらも高い場合かどちらとも低い場合かにキレイに分かれがちです。たとえ最寄り駅近くであっても、川や大きな道路をまたぐことになるなら利便性が低下することもあります。物件を見るときは実際に現地を訪れ、確かめるようにしたいものです。
住環境
物件の外的要因を交通・生活利便性とすれば、住環境は内的要因と言えます。仕事や学校など外出することが多いと言っても、疲れを取り休養する住環境は非常に重要です。占有面積の広さと快適性
誰でも広々とした空間でのんびりすれば疲れも飛んでいきます。キッチンやバス・トイレが詰め込まれているワンルームとは逆に占有面積が広いとその一つ一つにゆとりがあります。また広いということは、リフォームの幅が広いということでもあります。その自由度の高さは売却する場合も有利に働きます。日当たり・風通しと住宅設備
いくら今がキレイでも、日当たり・風通しが悪い物件は激しく劣化します。生活する上でもそれらは衛生的な住環境のためには欠かせませんし、それを補助する住宅設備も充実していればより価値は上がります。エアコンやトイレなど後から取り替えられるものはともかく、収納スペースや駐車場などの設備はあらかじめあるもの以外にはどうしようもありません。日当たり・風通しと同様、後から取り替えの効かない住宅設備も便利で状態の良いものが好まれます。
防犯・防災対策
最近はオートロックや監視カメラなどの防犯対策されたマンションが増えましたが、防災のための建物や立地の耐震・耐火といった防災対策も重視されるようになりました。また洪水や土砂崩れなどで利用する避難場所が近かったり、そもそも国土交通省が公表するハザードマップを参照して災害リスクの低い場所かどうかをチェックするようにしたいものです。周囲の環境の成長性
物件の周囲に、主要幹線道路の計画がある、再開発されショッピングセンターができるといった地域そのものの成長によってもマンションの価値は変わります。またとても住みやすいからこそ住宅が飽和状態にあり、マンションなどを新築する土地がないエリアは資産価値が下がりにくいとされています。将来環境が改善され、平均以上に便利になれば借り手は増え、家賃相場も上がるかもしれません。その可能性があるかどうかも物件選びには重要な要素になります。
- 交通と生活の利便性
- 安全性と快適性
- 環境の将来の成長性
不動産売却はもちろん、これらかの付き合いが長くなる賃貸でも、関わる専門家・アドバイザーとしての不動産業者は非常に大きな役割を果たします。それだけに信頼できる業者を間違いなく見極めることが重要ですが、一般には非常に困難です。そのためにできるのは、物件査定などの際に「信頼できる業者かどうか」を見極めるようとすること。
多くの業者を、なん度も対応することでだんだんと基準が分かりはじめ、中には「この人に任せたい」という業者が現れるようになります。大切なのは「たくさんのアドバイスをもらう」「たくさんの業者と対応する」ことによる経験値です。そのスタートとしてWebを使った簡易査定を提供するのがイエウール
です。
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マンションを売却するにも賃貸するにも、まず最初に必要なのは物件の査定額です。それと同時に業者からのアドバイスや態度からあなたが「仲介を任せたい」と思える業者を見極める目が必要です。あなたもイエウールを賢く利用して経験値を上げ、より有利にマンションを運用できる力を身につけましょう