所有する中古マンションを貸すか売るか|選択するポイントを知る

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マンションを売るか貸すかを決断するということ自体、人生で多くはありません。だからこそきちんと検討して納得する方法を選択したいものです。決めるのはあくまでオーナー自身。どちらが良い、悪い、というよりどちらにしたい、したくないといった方が正確かも知れません。
現実的に売却するとしたらどうなるか、賃貸にするとしたらどうなるかを例示し、決断に必要な検討すべきポイントを整理してみましょう。

先読み!この記事の結論
  • 判断軸としては利便性だけでなく将来の環境成長性なども考慮
  • 賃貸は価値が下がることもある

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マンションを貸すか売るかを判断するポイント

相続で手に入れたマンションや、手に入れた後に転勤になってしまって処分しなくてはならなくなったマンションを賃貸にすべきか、売却した方が良いか迷うのは当然です。ただ、そのまま放置するのは1つのメリットもないためおすすめできません。

「賃貸にする」ことのリスク

多くの人が「空く期間だけ賃貸にすると良い」と言いますが、そう簡単ではありません。不動産賃貸に関わる借地借家法では、一般にオーナーより借り手が優遇されており、オーナーの意向で退去させることはなかなかできません。退去の意向を受け入れず住み続ける場合もあり、またそういった借り手が居住している不動産の買い手ははかなか現れず売却することも難しくなります。
またマンションを残したまま遠方に移住すると、管理組合の会合などへの出席が難しくなりますし、役員に選出されたらさまざまな手続きや管理会社とのやりとりに時間を割かなくてはならなくなります。
また住宅ローンが残っている場合は原則としてマンションを人に貸して収益を得ることはできません。住宅ローンは自分が住むための家を買うための有志であるという前提があるからです。
これらが面倒に感じるなら、売却を選択すると良いかもしれません。売却すればマンションとの縁は切れ、費用や手続きは売却手続きで完了し、遠方の物件の瑕疵(かし)など心配することもなくなります。

「もう住むことはない」かどうか

もし、転勤などで住むことができない期間が定まっており、その後必ず際入居する場合は賃貸にする選択肢があります。ただし、その場合は「普通借家契約」ではなく「定期借家契約」にしましょう。賃貸できる期間を定め、期間ののちスムーズに入居するためです。
よく聞くのは「いつか住むかもしれないから」と賃貸を選択し、入居なしの期間が長く結局固定費ばかりがかかる残念なケースです。「いつか…」で再び入居するのは稀ですし、誰も住んでいない物件は傷みが激しくなりがちでかえって費用がかさむと言います。「いつか住むから賃貸にする」か「もう住まないから売却する」かのどちらかに決めるつもりで検討しましょう。

売却なら税法上の手続きは一度だけ

マンションを賃貸するということは、賃貸事業をするということです。それは1つの会社を経営することと同じで、それから得られる所得を計算するために、毎年その経営の詳細を記録し税務署に提出しなくてはなりません。
それを「確定申告」と言い、副業として経営する場合も本業と合わせる確定申告が必要です。経営に関して収入や費用を1つずつ証拠となる帳票を保管して記録し、確定申告書類を作成します。慣れれば難しくはありませんが、中には書類作成自体が苦手という人もいますから大きな問題かもしれません。
売却する場合は、契約手続きは不動産業者に仲介してもらい、手に入れた価格より高く売れれば譲渡益の申告する一度だけで税法上の手続きは終わります。もちろん名義の変更など各種手続きはありますが、それも売却した年だけで終わります。
毎年その手間をかけるだけの収益があるなら賃貸にもメリットがありますが、そうでなければ売却して区切りをつけるのも良いでしょう。賃貸にした場合の収益を試算したり、売却するなら現在の評価額を計るなどして比較し、さらにオーナーのライフプランに照らし合わせて慎重に選択したいものです。
  • 賃貸は大変
  • 再入居の可能性
  • 継続経営か売却か
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借り手が見つかりやすいマンションの特徴

賃貸マンションとして無事に借り手がつくには、いくつかのポイントがあります。それは「マンションを買う」時ととても似ており、おそらく誰もが賛同するものばかりです。

交通・生活の利便性

気に入らなければ退去できる賃貸でも、快適に住めるマンションであることは重要なポイントです。よく「駅チカ」などと言われますが、生活する上での利便性も同様に求められます。

交通利便性

特別な職業でもない限り、1日中自宅にこもりきりで生活することはあまりありません。通勤や通学、ショッピングなど自宅からあまり時間や距離のかからない物件が重宝されます。毎日10分余計にかかるだけで月あたりトータルすると往復で6時間あまりを浪費することになります。
また最寄駅やバス停からよく行く場所まで直接アクセスできたり、大雨などの際にいつもとは違う交通手段が選べるのもプラス要素です。交通の利便性が高いと物件の状態が多少悪くても価値が下がりにくいと言われています。

生活利便性

交通と同様に毎日の買い物や、施設の利用に便利な物件も人気があります。活気のある商店街や大型スーパーなどの商業施設や銀行・郵便局といった金融機関、学校や病院がアクセスしやすい場所にあればたとえあまり利用しなくても安心して暮らせます。
大切なのは「生活に必要な施設が一通りそろっていること」と「施設がなくならないこと」です。例えば学校だけがない、スーパーだけがないだけでもかなり暮らしにくくなります。たとえ一通り揃っていたとしても、小さな個人商店や診療所ばかりであればいつなくなるかわかりませんから、安心して暮らせません。
交通利便性と生活利便性は表裏一体で、どちらも高い場合かどちらとも低い場合かにキレイに分かれがちです。たとえ最寄り駅近くであっても、川や大きな道路をまたぐことになるなら利便性が低下することもあります。物件を見るときは実際に現地を訪れ、確かめるようにしたいものです。

住環境

物件の外的要因を交通・生活利便性とすれば、住環境は内的要因と言えます。仕事や学校など外出することが多いと言っても、疲れを取り休養する住環境は非常に重要です。

占有面積の広さと快適性

誰でも広々とした空間でのんびりすれば疲れも飛んでいきます。キッチンやバス・トイレが詰め込まれているワンルームとは逆に占有面積が広いとその一つ一つにゆとりがあります。また広いということは、リフォームの幅が広いということでもあります。その自由度の高さは売却する場合も有利に働きます。

日当たり・風通しと住宅設備

いくら今がキレイでも、日当たり・風通しが悪い物件は激しく劣化します。生活する上でもそれらは衛生的な住環境のためには欠かせませんし、それを補助する住宅設備も充実していればより価値は上がります。
エアコンやトイレなど後から取り替えられるものはともかく、収納スペースや駐車場などの設備はあらかじめあるもの以外にはどうしようもありません。日当たり・風通しと同様、後から取り替えの効かない住宅設備も便利で状態の良いものが好まれます。

防犯・防災対策

最近はオートロックや監視カメラなどの防犯対策されたマンションが増えましたが、防災のための建物や立地の耐震・耐火といった防災対策も重視されるようになりました。また洪水や土砂崩れなどで利用する避難場所が近かったり、そもそも国土交通省が公表するハザードマップを参照して災害リスクの低い場所かどうかをチェックするようにしたいものです。

周囲の環境の成長性

物件の周囲に、主要幹線道路の計画がある、再開発されショッピングセンターができるといった地域そのものの成長によってもマンションの価値は変わります。またとても住みやすいからこそ住宅が飽和状態にあり、マンションなどを新築する土地がないエリアは資産価値が下がりにくいとされています。
将来環境が改善され、平均以上に便利になれば借り手は増え、家賃相場も上がるかもしれません。その可能性があるかどうかも物件選びには重要な要素になります。
  • 交通と生活の利便性
  • 安全性と快適性
  • 環境の将来の成長性
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マンションを貸す場合のメリット・デメリット

分譲マンションを賃貸で運用すれば、定期的な収入がありお得に感じる人が多いかもしれません。しかし賃貸は借り手のいる一種の「サービス業」です。設定する家賃や、提供するサービスとしてのマンションの質といったマンションの価値や法的な手続きが関わってきます。

マンション賃貸のメリット

多くの人が感じている賃貸のメリットを整理してみます。

家賃収入が得られる

住まなくなってしまえば、放置しておくより賃貸すれば家賃という収入が生まれます。家賃収入などの不動産投資による収入は「不労所得」とも呼ばれ、サラリーマンのように勤務時間に決まった仕事をしなくても得られます。サラリーマンにとっては夢のような話です。
そのため、サラリーマンを本業、マンション経営を副業として副収入を得られるのも大きなメリットです。管理全般を専門の管理会社に委託すれば、ほぼ手放しで収入だけを得ることも可能で、中には実際に物件を見たことがないという投資家もいるほどです。

金利や固定資産税が経費として認められる

マンションを所有していたら、そこに住む住まないは関係なく固定資産税を支払わなくてはなりません。物件価値によっては高額になることもありますが、それだけの資産を持っているものの義務として無理をしてでも納めなくてはなりません。
一方、マンションの賃貸経営は1つの「ビジネス」です。家賃という収入があり、それにまつわる経費を計算して得られた収益を得て、その中から然るべき所得税を納めることになります。そう考えると固定資産税は、賃貸経営するために必要不可欠な、事業経営における「経費」として計上することができます。
今までは義務として納めるだけだった固定資産税を経費として計上すると、その分収益が減ることになります。ということは収益に従って増える所得税は減ることになり、それだけ多く手元に現金が残ります。
他に経費として認められるものには、マンションのローンが残っている場合の「金利」や管理費、設備の改修費、地震保険や火災保険の保険料などがあります。大きな視野で眺めてみるとこれらの費用は、確かにオーナーが所有していますがまるで「借り手が納めている」ように見えます。

分譲マンションは相場より高い家賃で賃貸できる

マンションには大きく分けると、売り出される「分譲用マンション」と、最初から賃貸を目的とした「賃貸用マンション」があります。借り手が変わる賃貸用マンションは、自ずと最低限の設備にとどまりますが、分譲用マンションは価格を上げるためにも内装や設備が充実し、管理や付随するサービスもレベルが高いものです。
分譲用マンションは本来、集合住宅ではありますが一戸建てのように一軒一軒が独立した「家」となるクオリティが求められます。買う人は皆、長い間住むことを前提としているためモラルやマナーが良く、集合住宅でありがちな、壁の厚さによる騒音や、借り手がどんどん変わるがゆえの住人間のトラブルも少ない傾向があります。そんな「住み心地」という面でも周辺の相場より質が高いため、より高い家賃でも借り手がつくことが多いのです。

賃貸のデメリットとは

賃貸のメリットはあくまで「借り手がつき、マンションを丁寧に使い家賃をきちんと納めている」ことが前提です。この条件が崩れたり、条件を維持するときなどにデメリットが潜んでいます。

借り手がつかないと収入がゼロ

マンションだけでなく不動産投資で最も避けなければならないのが「空き部屋リスク」、マンションでいうと借り手がつかないというリスクです。借り手がいなければ家賃を支払う人がいません。つまり収入がゼロだということです。
さらに空き部屋である期間も、変わらず管理費用や税金は発生し続けます。収入がなければオーナーがそれらを全て自己資金の中から支払わなくてはなりません。つまり赤字経営です。もし賃貸するマンションにローンが残っており、オーナーが新しい住居に別のローンを組んでいれば、二重にローンを支払わなくてはなりません。
それをなんとかしようと管理会社に賃貸募集の広告を出せばその広告費が、空き部屋期間が長ければ内部設備が劣化し改修費用がかかります。空き部屋であるということは、収入がゼロどころか収支がマイナスになってしまう危険な状態なのです。

入居前に初期費用がかかり、借り手が替わるごとに必要になる

不動産を借りた経験がある方にはお分かりなはずですが、賃貸物件に新たに入居する場合は、壁紙や畳などの内装品、ガスや電気給湯器や換気扇・エアコンなどの設備を取り替えるかクリーニングするのが普通です。特に換気扇やエアコンは専門の業者でなくては質の高いクリーニングはできません。状態にもよりますが、分譲マンションの場合数十万円は必要です。
またある借り手が退去して新しい借り手が入居するたびにこの費用がかかるのも大きな負担です。「賃貸経営の宿命」ともいうべきデメリットです。

施設や住民間のトラブルや事故・家賃滞納

住まう上で水回りなどライフラインでのトラブルは、被害が大きいと物件そのものが長期の改修によって賃貸不能となり収入が断たれるばかりか多額の費用を支払うことになります。通常使用する上で必要となった改修費用はオーナーが負担するのが原則だからです。
また火災や事件が起こり事故物件になってしまうと物件の価値が暴落しますし、借り手が当たり前に家賃を支払わない可能性もあります。
特に副業としてマンション経営する場合は、それらの1つ1つに迅速に対応することは不可能です。その場合は専門の管理会社に管理を委託し代理で対応してもらうことができますが、その場合は家賃の数%の管理費がかかります。

売却するときに物件の価値が下がることがある

賃貸にする前なら居住用の分譲マンションですが、一度賃貸にすると「収益物件」つまり不動産投資のための物件という扱いになります。そうすると物件の価値は、純粋に物件の評価額によるのではなく「運用利回り」をもとに査定され、一般に価値が下がります。
  • 家賃収入のメリット
  • 経営の難しさ
  • 賃貸は価値が下がる
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売却のほうが良い場合

マンションの賃貸にはメリットもありますが、長期的に考えるとデメリットも大きいものです。現在は利回りが大きく収益が見込めるとしても、将来どうなるかはわかりませんし、賃貸にした時点で物件の価値は低く評価されてしまいます。
これらの賃貸ビジネスに興味がない、もうマンションのあるこの地を訪れることはない、確定申告が煩雑で面倒という人は、売却することをおすすめします。諸手続きや支払いから解放されると同時に、管理組合から脱退するためその煩わしさもなくなるからです。
売却にも必要な手続きはたくさんありますが、毎年の確定申告に比べると売却時の一度で終わります。そのあとは遠方で新しい生活に集中できます。定年退職や転職など、それまでの生活を変え、心機一転するときは売却してしまった方が良いという人も多いようです。
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マンション売却の流れ

賃貸ほどではないかも知れませんが、売却にも手間はかかります。大まかな流れを、まつわる注意点と一緒に見てみましょう。

価格査定 媒介契約

売却が決まったら、まずは物件を査定してもらいます。査定は複数業社からが鉄則。しかもネット査定や地元の大手や個人経営業者などできるだけ多種な業者に依頼するのがおすすめです。イエウールWebサイトでは、全国の優良不動産業者1,600社の中から最大6社が査定してくれます。
それぞれの重視するポイントや想定している買い手が違い、価格にばらつきが出るためかなり参考になるはずです。金額だけでなくその理由も合わせて把握するよう努めます。またどの査定額も鵜呑みにせず、参考程度に考えることが大切です。中には契約欲しさのあまり高額をつける場合があるからです。
その後仲介してもらう業者を決定し、媒介契約を交わし、ローンの残債の精算や必要書類の準備なども並行して進めます。媒介契約には、複数の業者と同時に交わすものやや、1社に絞って交わすものなどがありますが、業者とも相談しながら最適な契約方法をとりましょう。

売り出し活動

その後、実際に売りに出してからが本番です。反応が良ければ内覧の申し込みが増えたり、すぐに具体的な契約の話になることもあります。しかし多くの場合、2カ月以上、長ければ1年かかると言われます。業者から、問い合わせのようすや要望などを聞いて対策を相談し、場合によっては金額を変更したり、新聞チラシを折り込んだ方が良いかもしれません。
ただ、その場合も契約業者からの情報だけを頼らず、他の情報も参考にしたり、じっと「耐える」ことも大切です。あまり頻繁に活動すると逆に「売れてないから必死だな」などと勘ぐられてしまうことにもなりかねません。売却の事情や環境の変化にも注意して状況を客観的に知るよう努めます。

契約・決済・引渡し

買い手が決まっても、具体的な手続きには一カ月ほどかかるのが通常です。売買契約にあたり「重要事項」を間違いなく説明し、物件の状態についての認識や対処、設備の引き渡し条件などを細かく取り決めます。仲介する業者が適切にアドバイスしますが、決して業者任せにすることなくあくまで「売主は自分だ」という主体性を持って取り組みましょう。
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  • 業者任せにしない
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6.不動産業者の見つけ方

不動産売却はもちろん、これらかの付き合いが長くなる賃貸でも、関わる専門家・アドバイザーとしての不動産業者は非常に大きな役割を果たします。それだけに信頼できる業者を間違いなく見極めることが重要ですが、一般には非常に困難です。そのためにできるのは、物件査定などの際に「信頼できる業者かどうか」を見極めるようとすること。
多くの業者を、なん度も対応することでだんだんと基準が分かりはじめ、中には「この人に任せたい」という業者が現れるようになります。大切なのは「たくさんのアドバイスをもらう」「たくさんの業者と対応する」ことによる経験値です。そのスタートとしてWebを使った簡易査定を提供するのがイエウール
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マンションを売却するにも賃貸するにも、まず最初に必要なのは物件の査定額です。それと同時に業者からのアドバイスや態度からあなたが「仲介を任せたい」と思える業者を見極める目が必要です。あなたもイエウールを賢く利用して経験値を上げ、より有利にマンションを運用できる力を身につけましょう。

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