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マンションの耐震基準とは
耐震基準とは、 建築基準法や建築基準法施工令などによって定められた、建築する建物が最低限満たすべき地震への耐性基準のことです。 地震が多い日本では1981年と2000年に耐震基準の見直しがあり、法律で改正されています。1981年の建築基準法改正
1981年の建築基準法の改正では一次設計と二次設計の概念が導入されました。 一次設計とは 許容応力度計算を実施し、日常的な力による建物構造の影響度のことです。 二次設計とは 保有水平耐力計算を実施し、地震などによる大きな力で倒壊しないことを計算するもの で、 それぞれの構造、建物に対して、この数値基準を設けることになりました。建築基準法改正の背景としては、1978年の宮城県沖地震の被害が甚大だったためとされています。宮城県沖地震では約7,400戸が全半壊しています。そのため、耐震基準の見直しがされ、より厳しい耐震基準を設けるようになりました。［注1］
また、1981年5月以前の基準で設計された建物を旧耐震基準と呼び、 1981年以降に設計された建物を新耐震基準とされています。 建築業界では「旧耐震基準」や「新耐震基準」とい表現で区別されるようになり、新たに住宅を購入する際の耐震基準に準じた建物かどうか見分ける基準となっています。
［注1］宮城県：宮城県沖地震の概要
2000年の建築基準法改正
1995年に発生した阪神淡路大震災をきっかけに、2000年に耐震基準が見直されています。2000年の建築基準法改正では、 木造住宅の耐震性について大幅な改正が行われました。 具体的には「基礎形状」や「建物の構造をつなぐ部分の強化」が改正内容となっています。マンションの売却を少しでも検討しているのであれば、「自分のマンションがいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。
そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分のマンションに適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。
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マンションにおける耐震基準と等級を知る
従来の日本では、木造の戸建てやアパートが主流となっていましたが、時代の流れと共に鉄筋造やRC造のマンションが主流となり、数十階建てのタワーマンションが相次いで建設されています。免震と耐震の違い
耐震と免震の違いは、揺れに対する建物の構え方と言っていいでしょう。 耐震とは、地震の揺れによる力がかかっても、倒壊しないようにすることで、 免震とは、地震の揺れを建物内に伝達させないということを言います。最近のマンションでは、免震構造のマンションが一般的になってきており、特に高層マンションなどは、免震建物であるケースが多くあります。 1981年以降に建築された一般的なマンションでも、新耐震基準に沿って建築されています。また、免震構造のマンションでは、揺れが起きた際に、耐震構造と比べて、室内の影響が少ないことが特徴ですが、 弱い揺れがゆらゆらと一定時間続くのが特徴です。
この状態は、2011年に発生した東日本大震災の報道などで、都心の高層ビルが地震によって大きく揺れる様子が度々映像が流されていたため、記憶に新しい人も多いのではないでしょうか。
マンションにおける耐震基準について
マンションにおける耐震基準は、国内のほぼ全ての建物に適用されていますが、新耐震基準を満たしているからと言って、100％安心ではないのが現状です。特に近年建設される建物については、100年以上使い続けることを想定されているため、法定耐用年数の47年を優位に超えた使用年数が想定されているということになります。しかし、1981年の新耐震基準の改正前に建設された築年数の古いマンションでは、旧耐震基準に準じて建設されていますが、耐震診断を受けることや耐震補強することによって、新耐震基準に近い強度の建物と判断されることになります。
従って、築年数の古いマンションを借りたり購入する際は、新耐震基準に準じている建物であるかを確認すると共に、旧耐震基準の場合は、耐震補強工事が施されているかどうかを確認するようにしましょう。
マンションの耐震等級とは？
これまで耐震基準について解説してきましたが、それぞれのマンションの耐震等級について詳しく解説していきます。 法律としては、耐震基準が建築基準法とそれに伴う施行令ですが、耐震等級とは、住宅の品質確保の促進等に関する法律で定められた等級となっています。この耐震等級は、1から3までの等級で表され、強度について新耐震基準に合致していれば1、それぞれ1.25倍から1.5倍の強度に対して、2と3が設定されるようになっています。
耐震等級1
数百年に一度と言われるような震度6強から7程度に対する地震が発生しても、住宅が倒壊や崩壊せず、数十年に一度発生する震度5程度の地震に対しては、住宅が損傷しない程度であると判断された場合に耐震等級1がランク付けされます。耐震等級2
耐震等級1で想定される1.25倍の地震が発生しても、住宅が耐えられると判断された場合に耐震等級2がランク付けされます。耐震等級3
耐震等級1で想定される1.5倍の地震が発生しても、住宅が耐えられると判断された場合に耐震等級3がランク付けされます。実際に、不動産を売却する際の査定でも、こちらの項目が考慮されることがあります。 なお、自分の住んでいるマンションの耐震基準と等級の確認方法は、管理会社に問い合わせをしたり、建築確認の申請日で確認したりしましょう。
耐震等級についてもっと詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
住宅の耐震性能は「耐震等級」で決まる！耐震等級1，2，3の違いとは
売却を検討しているならまずは査定を
マンションの耐震が心配だから古くなったから住み替えたいと思ったら、まずはマンションの査定を行いましょう。マンションなら、現在売却に出されている同マンションの別部屋の価格を見れば良いのでは…と思われる方もいらっしゃると思いますが、同じマンションでも部屋の状態や位置によって価格は変わってきます。そのため、売却したい部屋の査定が必要になってくるのです。不動産会社に査定を依頼するようにしましょう。
ただし、不動産会社の査定に国で定められた明確なルールなどはなく、各社によって査定額が異なるのが現状。1社に査定を依頼しただけでは、その査定額が売却相場か否か分からないということです。
そこで、不動産会社に査定を依頼する際には複数社に依頼するようにしましょう。
複数社の査定依頼結果を見比べて、価格の幅を出し平均である売却相場を知るのです。
複数社に査定依頼を出す際には一括査定サービスのイエウールを使うと良いでしょう。一度の申し込みで複数社に査定を依頼できますし、24時間申し込みを受け付けているので日中忙しい平日でも夜に申し込みが可能です。
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築年数の古いマンションは耐震診断する
1981年の新耐震基準の改正前に建設された築年数の古いマンションでは、耐震性に応じて耐震補強工事が施されているケースが多く見受けられます。また、築年数の古いマンションでは、耐震診断することで、耐震性を確認できます。耐震診断とは
耐震診断とは、マンションなどの建物の構造的強度を調査し、想定される地震に対する耐震性や受ける被害の程度を判断する診断のことを言います。耐震診断には、第1次診断から第3次診断までの3種類があり、診断結果によっては、耐震補強工事が必要なケースもあります。第1次診断
対象となる建物の断面積と、その階が支えている建物の重量から構造耐震指標を評価します。この診断は、比較的壁の多い建物に適していますが、壁の少ない建物では過少評価される傾向にあります。第2次診断
各階の柱と壁のコンクリートと鉄筋の寸法から終局耐力を算出し、階が支える建物重量と比較することで評価します。なお、この診断によって耐震補強工事を行った建物は、比較的大規模な地震による被害の報告がなく、安全性が高いと言えます。第3次診断
各階の柱と壁、梁のコンクリートと鉄筋の寸法から終局耐力を算出し、階が支える建物重量と比較することで評価します。この診断は、タワーマンションなどの高層の建物や鉄骨造が対象となるケースが多い傾向にあります。耐震診断は外部の専門機関に相談する
自分の住んでいるマンションの耐震性を確認する場合は、耐震診断をするのが一般的です。 概ね新築であれば、耐震基準に問題がないケースがほとんどですが、過去に地震による被害を受けた場合や、築年数が古い場合などは、耐震診断をすることをお勧めします。耐震診断は、外部の専門機関に依頼するケースが多いですが、マンションの場合はかなりの費用がかかるため、通常個人で依頼することはありません。マンションの管理組合を通じて耐震診断を依頼する場合は、マンションを建設した施行会社に依頼すると良いでしょう。
そして多くのマンションでは、耐震診断が行われていないケースがほとんどです。また、耐震診断の費用に関しては、マンションの面積や実施機関によって異なり、数万円から数百万円と相場に幅があるため、事前に見積もりを依頼することをお勧めします。
なお、多くの自治体で耐震診断に関する補助金制度を設けており、助成を受けることができます。
今住んでいるマンションの耐震補強工事を施す
現在居住しているマンションの耐震補強工事を依頼する場合は、マンション全体の合意を取る必要があるケースがほとんどで、費用も各戸で負担することになります。そのため、管理組合を通じて協議されるのが一般的です。また、耐震補強工事は、大規模修繕となる場合が多いので、 不動産売却するという個人的な理由から耐震補強工事に踏み切るのは現実的には難しいと言えるでしょう。なお、耐震補強工事には、木造住宅の場合で100～150万円程度の費用が掛かると言われており、東京都内のマンションの場合は、1,000万円前後が相場となっています。さらに、より多くの世帯が入る大規模なマンションにおいては、1億円に近い費用が必要となるケースもあります。
しかし、一戸あたりの平均費用は、100万円前後というデータもあるため、一戸あたりの負担はそこまで大きくないことがわかります。
しかし、一時的だと言っても、急に100万円単位の支払いを求められると家計を圧迫する可能性もあるため、管理組合を通じた協議で計画的に進めていくことが必要だと言えるでしょう。
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今の家の耐震性は大丈夫なのか。災害に遭う前に確認をしておこう
現在居住しているマンションの築年数が古く、耐震性について疑問がある場合は、管理会社に問い合わせてみると良いでしょう。 また、建築申請日から確認して、どの耐震基準で設計された建物かを調べてみましょう。なお、耐震補強工事を施すには、多額の費用が必要となり、マンションのような集合住宅では、住人全員の同意を得る必要があり、反対する住人が一人でもいれば、話がなかなか進まないという状況になりかねません。
しかし、過去に発生した大規模地震などから、近い将来に大規模な地震の発生が予想されており、南海トラフ地震や首都直下地震が発生する確率が高いことが報道されています。
従って、地震による建物の倒壊で被害を最小限に抑えるためにも、予め耐震基準について確認し、必要であれば耐震補強工事を施し、安全性と安心性の確保に努めるようにしましょう。