• 災害
  • 【更新日】2020/09/04

個人でもできるマンションの耐震基準の確認方法と法律の変遷とは

「家を売りたい」と考えている方へ
  • 「家を売りたいけど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定を
  • 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
  • 業界No.1の「イエウール」なら、実績のある不動産会社に出会える

今住んでいるマンションの耐震基準について把握している方は多くないと思います。 この記事では、耐震基準の変遷と、マンションでもできる耐震基準の調べ方について解説しています。

先読み!この記事の結論
  • 耐震診断は外部の専門機関に相談する

あなたの不動産、
売ったら いくら?

あなたの不動産、
売ったら いくら?

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
物件種別
step2
都道府県
step3
市区町村
step4
町名
step5
字・丁目

不動産売却を考えているなら、まずはおうちの価格を調べてみませんか? 一括査定サービス「イエウール」なら完全無料で、複数の不動産会社に査定してもらえます。


地震から建築物を守るための法律の存在

地震大国と呼ばれる日本では、建物と地震の関係は密接だと言えます。 過去の耐震基準の見直しは、大規模な地震が契機となり1971年と1981年の二度に渡って法律が改正されています。

日本における耐震基準の歴史

日本では、建築基準法の基となる市街地建設物法が1920年に施行されましたが、この時点では耐震基準については全く触れられておりません。その後、1924年に市街地建築物法が大幅に改正され、初めて耐震基準が盛り込まれました。 1950年には、建築基準法が制定され、当時は主流だった木造住宅における壁量規定が定められ、1959年の改正では、壁量規定が強化されています。

1971年の建築基準法の耐震基準

1968年に発生した北海道十勝沖地震がきっかけとなり、1971年の建築基準法の改正では、RC造の建物に対する耐震基準が引き上げられました。 この地震は、住宅の倒壊による被害が多く、実際に600棟以上の全壊、15,000棟以上の建物が一部が損壊する被害がありました。 こうした被害を受け、柱の強度についての改正が主たる内容となっています。
また、この時に、木造住宅の基礎部分に、コンクリートやRCを使用することが盛り込まれています。

1981年の耐震基準の大幅改正

1981年の建築基準法施行令の改正では、建物の耐震基準が大幅に見直されました。 これは、1978年に発生し、甚大な被害を出した宮城県沖地震をきっかけに見直されることなりました。
内容としては、一次設計と二次設計の概念が導入されました。 一次設計とは、許容応力度計算を実施し、日常的な力による建物構造の影響度で、 二次設計とは、保有水平耐力計算を実施し、地震などによる大きな力で倒壊しないことを計算するもので、 それぞれの構造、建物に対して、この数値基準を設けました。
特にこの1981年の新耐震基準は非常に大きな変化で、1981年5月以前の基準で設計された建物を旧耐震基準と言い、 1981年以降に設計された建物は、新耐震基準とされています。 旧耐震基準では震度5の揺れ、新耐震基準では震度7の大きな地震でも全壊しないのを基準として設計されています。 実際に、2011年に発生した東北地方太平洋沖地震では、 1981年以降の新耐震基準で建設された建物に関して、地震による直接的な建物の被害は少ない状況でした。
なお、この時の新耐震基準の改正によって、建築業界では「旧耐震基準」や「新耐震基準」とい表現で区別されるようになり、新たに住宅を購入する際の耐震基準に準じた建物かどうか見分ける基準となっています。

2000年以降の建築基準法と建築基準法施行令改正

新耐震基準が見直された1981年以降、1995年に発生した阪神淡路大震災では、未曾有の被害となり、実際にビルが倒壊したり、高速道路の柱脚が倒壊し道路が横倒しになったりする被害がありました。
この大地震をきっかけに、耐震基準がさらに見直されることになり、1995年と2000年に基準が見直されています。 大きな変化は、地盤や建物基礎に関する内容と、梁など建物の構造をつなぐ部分の強化が主たる内容となっています。

耐震等評価指針について

2001年には、住宅の倒壊危険性を判断する「耐震等評価指針」が公表され、1~3の3段階の評価されることになりました。耐震等評価指針では、3段階の評価のうち、耐震等級1と判断された建物については、耐震基準の水準を満たしているというレベルで最低基準となっています。
また、耐震等級2以上の強度がある住宅については、長期間の使用に耐えられる建物として「長期優良住宅」の認定を受け、住宅ローンを組む際に金利が引き下げられるなどの優遇措置が講じられることになっています。なお、耐震等級については、次の章で詳しく解説していきます。
 class=

マンションにおける耐震基準と等級を知る

従来の日本では、木造の戸建てやアパートが主流となっていましたが、時代の流れと共に鉄筋造やRC造のマンションが主流となり、数十階建てのタワーマンションが相次いで建設されています。

免震と耐震の違い

耐震と免震の違いは、揺れに対する建物の構え方と言っていいでしょう。 耐震とは、地震の揺れによる力がかかっても、倒壊しないようにすることで、 免震とは、地震の揺れを建物内に伝達させないということを言います。 最近のマンションでは、免震構造のマンションが一般的になってきており、特に高層マンションなどは、免震建物であるケースが多くあります。 1981年以降に建築された一般的なマンションでも、新耐震基準に沿って建築されています。
また、免震構造のマンションでは、揺れが起きた際に、耐震構造と比べて、室内の影響が少ないことが特徴ですが、 弱い揺れがゆらゆらと一定時間続くのが特徴です。
この状態は、2011年に発生した東日本大震災の報道などで、都心の高層ビルが地震によって大きく揺れる様子が度々映像が流されていたため、記憶に新しい人も多いのではないでしょうか。

マンションにおける耐震基準について

マンションにおける耐震基準は、国内のほぼ全ての建物に適用されていますが、新耐震基準を満たしているからと言って、100%安心ではないのが現状です。特に近年建設される建物については、100年以上使い続けることを想定されているため、法定耐用年数の47年を優位に超えた使用年数が想定されているということになります。
しかし、1981年の新耐震基準の改正前に建設された築年数の古いマンションでは、旧耐震基準に準じて建設されていますが、耐震診断を受けることや耐震補強することによって、新耐震基準に近い強度の建物と判断されることになります。
従って、築年数の古いマンションを借りたり購入する際は、新耐震基準に準じている建物であるかを確認すると共に、旧耐震基準の場合は、耐震補強工事が施されているかどうかを確認するようにしましょう。

マンションの耐震等級とは?

これまで耐震基準について解説してきましたが、それぞれのマンションの耐震等級について詳しく解説していきます。 法律としては、耐震基準が建築基準法とそれに伴う施行令ですが、耐震等級とは、住宅の品質確保の促進等に関する法律で定められた等級となっています。
この耐震等級は、1から3までの等級で表され、強度について新耐震基準に合致していれば1、それぞれ1.25倍から1.5倍の強度に対して、2と3が設定されるようになっています。

耐震等級1

数百年に一度と言われるような震度6強から7程度に対する地震が発生しても、住宅が倒壊や崩壊せず、数十年に一度発生する震度5程度の地震に対しては、住宅が損傷しない程度であると判断された場合に耐震等級1がランク付けされます。

耐震等級2

耐震等級1で想定される1.25倍の地震が発生しても、住宅が耐えられると判断された場合に耐震等級2がランク付けされます。

耐震等級3

耐震等級1で想定される1.5倍の地震が発生しても、住宅が耐えられると判断された場合に耐震等級3がランク付けされます。
実際に、不動産を売却する際の査定でも、こちらの項目が考慮されることがあります。 なお、自分の住んでいるマンションの耐震基準と等級の確認方法は、管理会社に問い合わせをしたり、建築確認の申請日で確認したりしましょう。

売却を検討しているならまずは査定を

マンションの耐震が心配だから古くなったから住み替えたいと思ったら、まずはマンションの査定を行いましょう。

マンションなら、現在売却に出されている同マンションの別部屋の価格を見れば良いのでは…と思われる方もいらっしゃると思いますが、同じマンションでも部屋の状態や位置によって価格は変わってきます。そのため、売却したい部屋の査定が必要になってくるのです。不動産会社に査定を依頼するようにしましょう。

ただし、不動産会社の査定に国で定められた明確なルールなどはなく、各社によって査定額が異なるのが現状。1社に査定を依頼しただけでは、その査定額が売却相場か否か分からないということです。
そこで、不動産会社に査定を依頼する際には複数社に依頼するようにしましょう。

複数社の査定依頼結果を見比べて、価格の幅を出し平均である売却相場を知るのです。

複数社に査定依頼を出す際には一括査定サービスのイエウールを使うと良いでしょう。一度の申し込みで複数社に査定を依頼できますし、24時間申し込みを受け付けているので日中忙しい平日でも夜に申し込みが可能です。

あなたの不動産、
売ったら いくら?

あなたの不動産、
売ったら いくら?

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
物件種別
step2
都道府県
step3
市区町村
step4
町名
step5
字・丁目

築年数の古いマンションは耐震診断する

1981年の新耐震基準の改正前に建設された築年数の古いマンションでは、耐震性に応じて耐震補強工事が施されているケースが多く見受けられます。また、築年数の古いマンションでは、耐震診断することで、耐震性を確認できます。

耐震診断とは

耐震診断とは、マンションなどの建物の構造的強度を調査し、想定される地震に対する耐震性や受ける被害の程度を判断する診断のことを言います。耐震診断には、第1次診断から第3次診断までの3種類があり、診断結果によっては、耐震補強工事が必要なケースもあります。

第1次診断

対象となる建物の断面積と、その階が支えている建物の重量から構造耐震指標を評価します。この診断は、比較的壁の多い建物に適していますが、壁の少ない建物では過少評価される傾向にあります。

第2次診断

各階の柱と壁のコンクリートと鉄筋の寸法から終局耐力を算出し、階が支える建物重量と比較することで評価します。なお、この診断によって耐震補強工事を行った建物は、比較的大規模な地震による被害の報告がなく、安全性が高いと言えます。

第3次診断

各階の柱と壁、梁のコンクリートと鉄筋の寸法から終局耐力を算出し、階が支える建物重量と比較することで評価します。この診断は、タワーマンションなどの高層の建物や鉄骨造が対象となるケースが多い傾向にあります。

耐震診断は外部の専門機関に相談する

自分の住んでいるマンションの耐震性を確認する場合は、耐震診断をするのが一般的です。 概ね新築であれば、耐震基準に問題がないケースがほとんどですが、過去に地震による被害を受けた場合や、築年数が古い場合などは、耐震診断をすることをお勧めします。
耐震診断は、外部の専門機関に依頼するケースが多いですが、マンションの場合はかなりの費用がかかるため、通常個人で依頼することはありません。マンションの管理組合を通じて耐震診断を依頼する場合は、マンションを建設した施行会社に依頼すると良いでしょう。
そして多くのマンションでは、耐震診断が行われていないケースがほとんどです。また、耐震診断の費用に関しては、マンションの面積や実施機関によって異なり、数万円から数百万円と相場に幅があるため、事前に見積もりを依頼することをお勧めします。
なお、多くの自治体で耐震診断に関する補助金制度を設けており、助成を受けることができます。

今住んでいるマンションの耐震補強工事を施す

現在居住しているマンションの耐震補強工事を依頼する場合は、マンション全体の合意を取る必要があるケースがほとんどで、費用も各戸で負担することになります。 そのため、管理組合を通じて協議されるのが一般的です。また、耐震補強工事は、大規模修繕となる場合が多いので、 不動産売却するという個人的な理由から耐震補強工事に踏み切るのは現実的には難しいと言えるでしょう。
なお、耐震補強工事には、木造住宅の場合で100~150万円程度の費用が掛かると言われており、東京都内のマンションの場合は、1,000万円前後が相場となっています。さらに、より多くの世帯が入る大規模なマンションにおいては、1億円に近い費用が必要となるケースもあります。
しかし、一戸あたりの平均費用は、100万円前後というデータもあるため、一戸あたりの負担はそこまで大きくないことがわかります。
しかし、一時的だと言っても、急に100万円単位の支払いを求められると家計を圧迫する可能性もあるため、管理組合を通じた協議で計画的に進めていくことが必要だと言えるでしょう。
 class=

今の家の耐震性は大丈夫なのか。災害に遭う前に確認をしておこう

現在居住しているマンションの築年数が古く、耐震性について疑問がある場合は、管理会社に問い合わせてみると良いでしょう。 また、建築申請日から確認して、どの耐震基準で設計された建物かを調べてみましょう。
なお、耐震補強工事を施すには、多額の費用が必要となり、マンションのような集合住宅では、住人全員の同意を得る必要があり、反対する住人が一人でもいれば、話がなかなか進まないという状況になりかねません。
しかし、過去に発生した大規模地震などから、近い将来に大規模な地震の発生が予想されており、南海トラフ地震や首都直下地震が発生する確率が高いことが報道されています。
従って、地震による建物の倒壊で被害を最小限に抑えるためにも、予め耐震基準について確認し、必要であれば耐震補強工事を施し、安全性と安心性の確保に努めるようにしましょう。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

マンションを売る

あなた不動産の売却価格をチェック

所在地と種別を選択して、大手から地場で実績豊富な会社まで最大6社の査定額を比較しましょう

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
step2
step3
step4
step5

提携数は全国1600社以上

  • 住友林業ホームサービス
  • スターツピタットハウス
  • 三井住友トラスト不動産
  • 大京穴吹不動産
  • 近鉄不動産
  • みずほ信不動産
  • 大成有楽不動産販売
【完全無料】うちの価格いくら?