抵当権抹消登記とは?初心者でもわかる手続き方法・費用・日数を解説

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こんにちは、イエウールコラム編集部です。
住宅ローンを完済すると、抵当権抹消登記をする必要があります。

普段から登記手続きを自分でおこなっているような人は非常に稀でしょうから、いざ抵当権抹消登記しなければならないタイミングでは、どうすれば良いかわからない方がほとんどでしょう。

そんなときは、司法書士に依頼して登記手続きを代行してもらえば、簡単に手続きを済ませられます。

ここでは、抵当権抹消登記について司法書士に依頼するケースをメインに、その手続き方法や費用、日数を解説します。

先読み!この記事の結論
  • 抵当権抹消登記は司法書士に依頼するか個人で行う
  • 司法書士に依頼し完了するまではおおよそ10日~2週間程度

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抵当権の抹消登記の必要性

不動産を購入時に住宅ローンを利用していた場合、その不動産を対象とする抵当権が設定されているのが一般的です。

「抵当権」は、住宅ローンの返済が滞ったときにローンを貸し出した金融機関が対象の不動産を差し押さえて、売却することで残債の回収に充てることができる権利です。

しかし、抵当権は住宅ローンを完済したからといって自動的に抹消されるものではなく、自分で登記したり、司法書士に依頼したりして抵当権抹消登記をする必要があります

抵当権とは?
  • 住宅ローンを借りる際、その不動産を担保として設定することがほとんど
  • 住宅ローンが返済できなくなったときなどに担保を受け取れるよう抵当権を設定する

住宅ローンを完済したら

一般的に住宅ローンを完済すると、ローンを借りていた金融機関から抹消登記に必要な書類一式が送られてきます。

通常、抵当権の抹消登記は抵当権者と抵当権設定者、つまり債務者(あなた)とローンを貸した金融機関が共同でおこなうことになっていますが、住宅ローンの場合、金融機関から委任を受けてあなたが抵当権の抹消手続きを進める必要があります

なお、抵当権の抹消登記は手続きに期限はなく、しなかったからといってすぐに問題が発生するわけではありませんが、抹消されていないと不動産を売却できないなど、将来問題が発生する可能性があります

住宅ローン完済時に金融機関から送られてくる書類には、3ヵ月の有効期間が設けられているものもあるので、余計な手間を増やさないためにも住宅ローンが完済したらできるだけすぐに抵当権抹消登記するようにしましょう

手続きは「司法書士にお願いする」or「自分でやる」の2択

抵当権の抹消登記は司法書士にお願いする方法と、自分でやる方法の2択があります。
司法書士に依頼すると費用がかかりますが、抵当権抹消登記にかかる時間と手間を省くことができます。

なお、抵当権の抹消登記が必要なタイミングとして、住宅ローンを完済してから抵当権抹消するパターンと、返済の途中で不動産を売却し、その売却代金で完済する方法の2つがあります。

住宅ローンを完済してから抵当権抹消するパターンでは、完済後、いつ抵当権抹消登記しても良く、その手続きは自分でおこなっても、司法書士に委任しても構いません。

一方、不動産を売却してその売却代金で残債を完済する場合には、取引が絡む関係で基本的には司法書士に依頼する方法しか認められません。

抵当権抹消登記の流れと必要なもの

ここでは、司法書士に登記を依頼する場合の抵当権抹消登記の流れと必要なものについてお伝えします。

司法書士事務所への依頼の流れとステップ

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司法書士事務所へ依頼する時の流れは以下の通りです。

)①司法書士事務所へ問い合わせする

まず、司法書士事務所に問い合わせしましょう。
問い合わせするときは「抵当権抹消登記」の依頼である旨と、不動産の情報を伝えます。

)②司法書士事務所から見積もりが提示される

司法書士事務所に問い合わせすると、見積もりを提示されます。
見積もりには「登録免許税」「司法書士報酬」「事前調査費用」「事後の登記簿謄本取得費用」の合計が記載されています。

その金額で問題なければ、登記を依頼します。

③住宅ローン完済後、金融機関から送られてくる書類を司法書士へ渡す

住宅ローンを完済すると、金融機関から弁済証書抵当権設定契約証書金融機関から債務者(あなた)への委任状などが送られてきます。
司法書士事務所に登記を依頼するときは、この書類をそのまま司法書士に渡しましょう。

④司法書士事務所の作成する「委任状」に署名押印する

次に、司法書士事務所から抵当権抹消に関する登記を司法書士に委任するための委任状が送られてくるので、その委任状に署名押印して、司法書士事務所に提出します。

⑤司法書士事務所が登記手続きする

金融機関からの書類と、司法所事務所からの委任状を提出したら、司法書士事務所が抵当権抹消登記を進めてくれます。
この手続きには、数日?数週間かかります。

⑥登記費用のお支払い

登記手続きと同時に、登記費用を司法書士事務所に支払います。具体的な費用に関しては、こちらの記事をご覧ください。

必要書類にはどんなものがある?

司法書士事務所に登記を依頼する場合、住宅ローン完済後に金融機関から書類が送られてきますが、ここでは実際にどんな書類があるのか確認してみましょう。

まだ金融機関から届いていないという方は、ローンを利用した金融機関に問い合わせてみて下さい。

金融機関から送られてくる書類一式には以下のような書類が同封されています。

  • 抵当権設定契約証書(登記済証もしくは登記識別情報)
  • 弁済証書(または抵当権解除証書)
  • 委任状
  • 金融機関の登記簿

金融機関の登記簿は同封されていないこともありますが、現在は会社法人番号を記載するため、必ずしも必要なものではありません。

基本的には、上記書類は封筒一式そのまま司法書士に渡せば問題ありません。

上記にプラスして、「認印」と「運転免許証など本人確認書類」を用意します。

抵当権抹消登記書類を紛失した場合

住宅ローン完済後、金融期間から送られてくる抵当権抹消登記書類を紛失してしまった場合は、金融機関に連絡すれば再発行してもらうことができます。

基本的には、抵当権抹消登記書類を紛失してしまったとしても、抵当権抹消登記は可能です。

ただし、登記識別情報や登記済証は再発行できないので、特別な手続きをとる必要があります。

事前通知制度の活用

登記識別情報や登記済証を紛失してしまったら、「事前通知制度」という制度を活用します。

事前通知制度は登記識別情報や登記済証を紛失してしまった場合に、登記手続きを進めることのできる制度で、事前通知制度による登記申請を受けると、その登記を担当する登記官は以下のプロセスで手続きを進めます。

  1. ①登記義務者(抵当権者)である金融機関に、抵当権抹消登記の申請があったことが本人限定郵便で通知される
  2. ②金融機関は通知が発送された日から2週間以内に委任状に押印した印鑑を押印して、窓口に持参するか郵送する
  3. ③書類が登記所に返送され、委任状の印鑑と同じであることが確認される

以上の手続きを踏むことで、登記識別情報や登記済証がなくとも抵当権抹消登記の手続きを進めることが可能になります。この手続きを済めば、以降は通常の登記手続きと同様です。

手続きにかかる日数

抵当権抹消登記にかかる日数は、登記所の混み具合によって変わりますが、申請書が提出されから登記が終わるまでにはおおよそ1週間ほどかかるのが一般的です。

また、司法書士に書類を提出してから、司法書士が法務局に書類を提出するまで2?3日、長い場合は1週間程度かかることもあるので、司法書士に依頼してから登記が終了するまでの期間はおおよそ10日?2週間程度だと考えておくと良いでしょう。

抵当権抹消登記の費用例:横浜の司法事務所のケース

抵当権抹消登記は司法書士に依頼した場合、どれくらいの費用がかかるのでしょうか?
ここでは、横浜市中区の司法書士事務所「播司法書士事務所」のサイトを参考にしてみたいと思います。

マンションの場合の費用一覧

マンションの抵当権抹消登記で、敷地権が1筆のものの場合、以下のような費用がかかります。

司法書士報酬 登録免許税
抵当権抹消登記 9,500円 2,000円
事前物件確認(不動産登記情報1通取得) 0円 335円
登記完了後内容確認(不動産謄本1通取得) 960円
郵送料(法務局への申請・返送) 1,020円
郵送料(登記完了書類のお客様への発送) 300円
小計 9,500円 4,135円
消費税 760円
合計 14,395円

) 戸建ての場合の費用一覧

一戸建てで土地が1筆、建物が1棟の場合の登記費用は以下の通りです。

司法書士報酬 登録免許税
抵当権抹消登記 9,500円 2,000円
事前物件確認(不動産登記情報1通取得) 0円 670円
登記完了後内容確認(不動産謄本1通取得) 960円
郵送料(法務局への申請・返送) 1,020円
郵送料(登記完了書類のお客様への発送) 300円
小計 9,500円 4,950円
消費税 760円
合計 15,210円

抵当権抹消登記の登録免許税とは?

抵当権抹消登記費用は、大きく司法書士報酬と登録免許税に分けることができます。

司法書士報酬は、依頼する司法書士によって異なりますが、登録免許税はどこに依頼しても同じ金額で、その金額は不動産の筆数×1,000円です。

戸建てだと1筆の土地上に1棟の建物があれば、2×1,000円で2,000円が登録免許税となります。

複数の敷地権、複数の区分建物がある場合

敷地権が複数あったり、複数の区分建物があり、それらに抵当権が設定されている場合は、その筆数×1,000円の登録免許税を支払う必要があります。

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たとえば、マンションで敷地が2筆になると以下のようになります。登録免許税が1,000円上がって合計が15,395円になります。

司法書士報酬 登録免許税
抵当権抹消登記 9,500円 3,000円
事前物件確認(不動産登記情報1通取得) 0円 335円
登記完了後内容確認(不動産謄本1通取得) 960円
郵送料(法務局への申請・返送) 1,020円
郵送料(登記完了書類のお客様への発送) 300円
小計 9,500円 5,135円
消費税 760円
合計 15,395円

自分で手続きする場合はどうする?

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抵当権抹消登記は、司法書士に依頼すれば書類を提出するだけで簡単に手続きを終わらせることができますが、費用を安くおさえたい場合は、自分で手続きすることもできます。

申請する場所はどこ?

抵当権抹消登記を申請する場所は、法務局です。
金融機関から届いた抵当権抹消書類と抵当権抹消申請書を用意したら、法務局の窓口で登記申請しましょう

手続きに困ったら利用したい相談窓口

抵当権抹消登記は、住宅ローンを完済してからおこなう登記に関しては期限が設けられておらず、抵当権者である金融機関も催促してくるようなことはありません。

逆に、こちらから質問してもあまり詳しく教えてもらうこともできません。

そこで、活用したいのが法務局の相談窓口です。

必要書類と申請書をそろえる前に、一度相談窓口に足を運んで必要書類や申請書の書き方について質問してみると良いでしょう。

申請書を書き上げたら、その内容をチェックしてもらうこともできます。

また、抵当権抹消登記を自分でする場合の手続きについては、「抵当権抹消手続きは自分で出来る?」にて詳しく解説しています。

そして、抵当権抹消登記の相場についての記事も御覧ください。

司法書士宛の委任状の書き方

抵当権抹消登記では、金融機関から債務者であるあなたに対して抵当権抹消登記について委任されますが、司法書士に依頼すると、受任者があなたから司法書士に変わります。

抵当権抹消登記の委任状について

ここでは、そもそも抵当権抹消登記の委任状とはなんなのか? についてお伝えしたいと思います。
抵当権抹消登記は、原則として抵当権者(金融機関)と所有者(あなた)が共同で作成することになっています。

しかし、抵当権を抹消するということは支払いの終わったローンに関する登記なので、金融機関が手続きをしてくれることはありません。

実際、抵当権が抹消されないで困ることがあるのは、所有者だけです。

金融機関としては、「必要があれば抵当権の抹消登記に必要な書類は発行しますよ」というスタンスです。

)金融機関=抵当権の債権者

抵当権抹消登記は住宅ローンによって設定された抵当権を抹消するための登記なので、この抵当権の債権者は基本的に金融機関です。

抵当権を抹消する権利があるのは抵当権の債権者

抵当権の債権者は金融機関なので、抵当権を抹消する権利を持っているのは金融機関です。
金融機関から発行される委任状は債権者(金融機関)から債務者(あなた)に抵当権を抹消する行為を委任するものだと言えます。

債務者側の受任者が変わる

金融機関が委任状を発行する段階では、債務者であるあなたが受任者ですが、あなたが司法書士にその手続きを委任すると、受任者はその司法書士に変わります。

つまり「金融機関とあなた」が、司法書士に抵当権抹消登記を委任したということになります。

以上が、委任状による委任関係の解説です。

委任状の書き方

債務者であるあなたが司法書士に登記を委任した場合、受任者は依頼した司法書士であることがわかっていただけたかと思います。

委任状は金融機関が発行するため、金融機関ごとに委任状の書式は変わりますが、一般的に記入する必要のある箇所は以下の3つだけです。

  • 委任者
  • 受任者
  • 日付

委任者の欄には金融機関の情報が記載されていますが、受任者の欄や日付の欄は空白です。
委任者の欄にはあなたから司法書士へ登記を委任したことになりますから、あなたの情報(委任者の氏名と住所)を記載します。

受任者の欄には司法書士の情報(受任者の氏名と住所)を記載します。
また、日付欄には完済日を記入するのが一般的ですが、完済日以降であればどの日付でも構いません。

なお、司法書士に依頼したのであれば、委任状の書き方については司法書士が丁寧に教えてくれるはずです。

申請時に注意したいケースごとの手続き方法

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抵当権抹消登記の申請時に、実務上で注意が必要なケースごとの手続き方法を解説します。

住所、氏名に変更があった場合

抵当権を設定してから抹消するまでの間にあなたの住所や氏名が変わっていた場合、抵当権抹消登記前に住所や氏名の変更登記をする必要があります。

住所や氏名の変更登記が必要な場合、登録免許税は1筆1,000円程度、司法書士報酬は5,000円?10,000円程度と、抵当権抹消登記と同額程度の費用がかかるのが一般的です。

不動産所有者が亡くなった場合

抵当権抹消登記がなされないまま不動産の所有者がなくなった場合は、相続登記を済ませてから抵当権抹消登記の手続きをする必要があります。

相続登記は、遺産分割協議を経て相続人全員の印鑑証明書を集め、登記する必要がありますが、司法書士に依頼すればそれら面倒な手続きを代理してくれます。

相続登記の登録免許税は不動産の固定資産税評価額の0.4%、司法書士報酬は6?9万円ほどが一般的です。

抵当権者の本店・商号が変更した場合

抵当権者である金融機関の本店や商号が変更されている場合、抵当権抹消登記をする際に>変更の事実がわかる履歴事項証明書などを添付するだけで手続きは進められます。
この書類は、金融機関に連絡すれば発行してくれるはずです。

抵当権者が吸収合併された場合

抵当権者である金融機関の本店や商号の変更があった際には、その履歴がわかる書類を添付すればそれで事足りますが、吸収合併された場合には抵当権抹消登記の前に抵当権の移転登記をする必要があります。

ただし、これは住宅ローンの完済前に金融機関が吸収合併されている場合であり、住宅ローンを完済したあとに吸収合併されているのであれば、承継会社が登記義務者となって抵当権抹消登記をすることができます。

なお、抵当権の移転登記が必要な場合でも、この費用は金融機関が負担するのが一般的です。

まとめ

抵当権抹消登記について、司法書士に依頼するケースの手続きや注意点をメインにお伝えしてきました。

抵当権抹消登記は、自分でおこなうことも司法書士に依頼することもできますが、司法書士に依頼すれば必要書類を渡すだけで手続きを代行してくれるので、安心なうえに手間や時間がかかりません。

司法書士に依頼してかかる費用を参考に、自分で登記するのか、司法書士に依頼するのか検討して決めると良いでしょう。

「登記を頼める司法書士を探したい」という方は、一括査定サイト「イエウール」を利用してみましょう。不動産会社から司法書士の紹介を受けることもできるので、活用してみてください。

  • 抵当権抹消登記を司法書士に依頼するには書類を渡すだけ
  • 費用はかかるが手間と時間を省ける
  • 手続きにかかる日数は10日?2週間程度
  • 住所変更登記や相続登記も合わせて依頼できる

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