住宅購入の契約後にキャンセルはできる?違約金と解除方法を徹底解説

住宅購入を検討している人の中には、「売買契約を交わしたけど、あとになって良い物件が見つかった」「できれば契約解除したいけど、違約金ってどのくらいかかるんだろう?」など、一度契約した不動産売買契約のキャンセルを検討したことのある人も少なくないと思います。

そこで本記事では、「そもそも不動産売買契約はキャンセルできるのか?」といった初歩的な疑問から「違約金の相場はどのくらいか」といった内容まで順番に解説していきます。

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住宅購入の契約後にキャンセルはできる?

まず初めに、住宅購入の契約は不動産売買契約締結後であってもキャンセルすることはできます。しかし、キャンセルするタイミングや契約書の内容次第では違約金が掛かるケースもあります

第一章では、どのようなケースで違約金がかかるのか、逆に不動産売買契約締結後であっても違約金が請求されないのはどんな場合かについて解説していきます。

売買契約締結後なら違約金が発生する

まず初めに、不動産売買契約とは「売主が土地や建物などの不動産を買主に移転することを約束し、一方で買主が対価となる代金を支払うことを約束する」という契約です。

したがって、基本的に一方的な理由で解除する場合は、申し出側は違約金などの損害賠償を求められる可能性が高いことを覚えておきましょう。

また、逆に言えば、

  • 購入申込書や買い付け申込書の提出段階
  • 売買契約書締結前の重要事項説明書の説明を受けた段階

など、書面での売買契約書を締結していない段階では違約金が発生することはないことに注意しましょう。

では実際に、どのような形で違約金等を負担することになるのでしょうか。

手付放棄による解除

売買契約締結後の最も一般的な解約方法は、契約時に支払った手付金を放棄する形での契約解除です。手付放棄による解除は民法でも規定されている権利で、解約理由を問われることなく解約することが可能です。

本来であれば、契約時に支払った手付金は決済時に購入代金の一部としてそのまま充てられるものですが、買主が解約の申し出をした場合はその手付金を放棄することによって解約するのです。

ただし、手付金の放棄による解除ができるのは、「相手方が契約の履行に着手するまで」と定められています。

契約の履行とは

契約の履行に着手している状態とは、「契約の相手方が契約内容の実現に向けての動き始めている状態」を表します。

具体的には、

  • 売主が所有権移転の手続きを始めている
  • 売主が、買主の希望に従って、建築材料の発注や工事に着手している

などの行為が、契約の履行に着手しているケースと言えるでしょう。

そして、相手方が契約の履行に着手している場合、「売買契約書に記載されている違約金の支払いに応じる」か、「契約の履行(義務を果たすこと)」のどちらかに応じる必要があります

注意しなければならないのは、単に違約金を支払えばよいということではなく、相手側が常に選択権を持っているため、場合によっては違約金だけでは済まされない可能性があることです。

そのため、実際にキャンセルしようか考えている人は、なるべく早く結論を出し相手方に通知するようにしましょう。

違約金などの損害賠償額の相場については、「違約金の相場は?」の章をご覧ください。

特約があるときは契約後でも違約金が発生しない

売買契約締結後であっても、契約内容に特約を定めている場合は解約手付の放棄や違約金の支払いが求められることはありません。

代表的な特例である、住宅ローン特約と買い替え特約の二つを解説します。

住宅ローン特約

住宅ローン特約とは、買主が住宅ローンの本審査に通らなかった場合に、無条件で契約を解除することができる特約です。

住宅ローン特約を設定していれば、手付金は全額払い戻されるほか違約金等も発生しませんので、買主にとっては安心できる特約と言えるでしょう。

「住宅ローンの審査が通らなくて住宅購入をキャンセルしたい」という場合は、まず契約書に住宅ローン特約の記載があるかを確認しましょう。

買い替え特約

買い替え特約とは、住宅の買い替えを検討している買主が、所有する家が売れる前に新居の購入契約を結ぶ際につける特約のことで、「〇月〇日までに○○万円以上で所有物件が売却できない場合は、購入契約を白紙に戻すことができる」という特約です。

こちらも、契約解除となった場合は手付金は全額払い戻され、違約金の支払いももちろんありませんので買い替えを考えている人にとっては安心でしょう。

その他の違約金が発生しないケース

住宅ローン特約や買い替え特約以外にも違約金が発生しないケースは多数あります。

具体的にどんなケースがあるのか見ていきましょう。

買主に原因がないケース

買主に原因がないケースでの解約には、

  1. 売主の契約違反による解除
  2. 消費者契約法による契約取り消し
  3. 売主の契約不適合責任による解除

の3つのケースがあります。

まず①売主の契約違反による解除の例は、買主が代金を支払ったのに、売主が物件の引き渡しを行わないなどが該当します。

上のような債務不履行があった場合は、まず相当の期間を定めて債務の履行を催促し、そのご催促に応じない場合は契約を解除できます。

②消費者契約法による契約取り消しは、不動産会社などが事実と違うことを消費者に説明し、消費者が事実を誤認して契約に至った場合などで、契約自体を取り消すことができます。

例えば、「この不動産はここ数年で絶対に価値が上がります」という発言や、契約に示された市場価格がデタラメなどが該当します。

ただし、消費者契約法は事業者への制限を設けることを目的としているので、不動産の売主が不動産会社である必要があります。中古住宅のように、個人が売主のケースでは適用できないことに注意しましょう。

③契約不適合責任による解除とは、契約した物件に瑕疵があり、それによって契約時に定めた事項が達成できない場合に契約を解除することができるものです。

基本的には期限を求めることが多く、引き渡しから3カ月以内などが一般的です。

話し合いによる合意解除

売買契約はそもそも売主と買主が合意したうえで交わしているので、逆に言えば契約解除も売主と買主双方が合意していれば実現可能です。

相手方が応じてくれた場合は、例えば手付金はどうするかなどの条件を個別に整理する必要があります。

さらに、合意が取れた場合は内容を書面に起こすなどして、後のトラブルを防げるようにしておきましょう


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違約金の相場はどのくらい?

手付金の放棄以外に請求される違約金の相場はいったいどのくらいなのでしょうか?

また、中古住宅の購入を検討していて不動産会社に仲介を頼んでいた人は、仲介手数料を支払う必要があるのか、解説していきます。

違約金は売買価格の10~20%が相場

手付金の放棄に加えてかかる違約金の相場は、売買価格の10~20%が相場と言われています。さらに、相手方が宅建業者である場合は、宅建業法で定められている上限の20%を上回ることはありません

また、違約金は「損害賠償の予定」である場合と「違約罰」である場合の2つパターンがあることに注意しましょう。。

「損害賠償の予定」とは、実際に生じた損害額があらかじめ違約金として約束した金額を上回っても下回っても、損害賠償できる額はあらかじめ約束した金額として支払い、仮に差額があっても互いに差額は請求できないとする条項です。

契約書にこれらとは異なる定めがなければ、基本的には違約金は「損害賠償の予定」として処理することとなります。

一方で「違約罰」とは、 契約を結ぶ当事者が仮に損害賠償額以上の被害を被った場合に、損害賠償の予定額に加えて、実際に発生した損害額の差額も請求できるという条項です。

そのため、「違約罰」の条項が盛り込まれている場合は、契約時に定めた違約金以上の金額を請求される可能性があることに注意しましょう。

不動産会社から仲介手数料を請求されることはある?

場合によっては、仲介手数料を請求される可能性があります

というのも、基本的に仲介手数料は売買契約成立時の「成功報酬」なので、上記のように「取り消し」となった場合は支払う必要がない一方で、自己都合の「解約」の場合不動産会社から仲介手数料を請求される可能性があります

ただし、このあたりの請求権に関しては判例においてもどっちつかずなため、不動産会社に直接問い合わせましょう。


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住宅購入契約後のキャンセルの流れ

不動産売買契約は基本的には売主・買主双方の合意のもとに成立しているので、解除する場合も売主・買主関係なく解除を申し出ることが可能です。

とはいえ、せっかく売買契約まで締結したのに、売主に解除を申し出たりするのは精神的な負担が大きいですし、契約の履行がどこまで進んでいるかによって請求される可能性のある違約金額は変わってくるので、まずは信頼できる不動産会社へ連絡しましょう。

もちろん売主同様、不動産会社に対しても連絡はつけづらいかと思いますが、せっかくのマイホームの購入です。妥協することなく、キャンセルを決めたならなるべく早く不動産会社に連絡するように心がけましょう。

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記事のおさらい

住宅購入の契約後にキャンセルはできる?
住宅購入の契約は不動産売買契約締結後であってもキャンセルすることはできます。しかし、キャンセルするタイミングや契約書の内容次第では違約金が掛かるケースもあります。住宅購入の契約後にキャンセルはできる?をご覧ください。

違約金の相場はどのくらい?
違約金は売買価格の10~20%が相場です。違約金の相場はどのくらい?をご覧ください。

違約金が発生しないケースはありますか?
売買契約時に特約を定めているケースや、買主に原因がないケースなどでは違約金はかかりません。特約があるときは契約後でも違約金が発生しないをご覧ください。

住宅購入契約後のキャンセルの流れ
不動産売買契約は基本的には売主・買主双方の合意のもとに成立しているので、解除する場合も売主・買主関係なく解除を申し出ることが可能です。住宅購入契約後のキャンセルの流れをご覧ください。

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