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不動産売買契約は「解除」できる?おさえておくべき違約金の相場・上限や解除時のリスクも解説

【更新日】

こんにちは、イエウールコラム編集部です。

不動産売買契約は、マンションや土地、戸建などを売買する際に行う契約です。一度、契約してしまうと解除できないのかと悩んでる方はいらっしゃると思います。

まずは、結論から先に言うと・・・

先読み!この記事の要点
  • 不動産売買契約の流れを理解する
  • 契約後の解除やキャンセルは可能
  • キャンセルするなら不動産会社に相談すべき

一度契約を結ぶと、解約時には、相手方に対して法的拘束力が発生します。その際、対処法を知らないと円滑に手続きが進まず処理ができません。 この記事では、契約解除やキャンセルを行う際の対処法や注意点を紹介しますので、今後に活用してください。

ちなみに、「契約のキャンセル条件」と「スムーズなキャンセル方法」を知りたい方はこちらから読み始めても良いです。

また、「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

1. おさえておくべき不動産売買契約のステップ

不動産売却に関して買い手側との条件がまとまったら、売買契約を結びます。

ここでは、条件がまとまってから不動産売買契約書を取り交わすまでの流れ をお伝えします。

1.1. 契約上義務づけられていること

不動産売買契約では、売買契約締結までの間に宅地建物取引士による重要事項説明 が義務づけられています。

重要事項について記した「重要事項説明書」には、登記簿に記載されている権利関係や都市計画法・建築基準法で指定されている内容、お金に関する事項――違約金や損害賠償の内容など――が記載されています。

1.2. 契約時に用意すべきもの

売り主が契約時に用意すべきものには、以下があります。

  • 登記済証または登記識別情報
  • 定資産税納付書
  • 印紙代
  • 本人確認書類
  • 印鑑
  • 建築確認通知書、検査済証、マンションの管理規約

それぞれ、くわしく解説していきます。

1) 登記済証または登記識別情報

不動産の所有者であることを示すために、売り主から買い主に対して提示します。

ここでは、買い主に見せるだけです。

2) 固定資産税納付書

固定資産税においては、1月1日時点の不動産所有者に対して1年間分の納付書が送られます。

途中で不動産の所有者が変わった場合は、決済までの分を元の所有者(売り主)が、決済以降の分を新しい所有者(買い主)が負担するよう、日割り計算する形が一般的 です。

これを「固定資産税分担金」と言いますが、この分担金を計算するために納付書を持参します。



なお、固定資産税納付書を紛失した場合は、同等の役割をもつ「固定資産税評価証明書」を役所で取得できます。

3) 印紙代

売買契約書に貼り付ける印紙を用意します。

不動産売買契約書は、平成26年4月1日から平成32年3月31日までの間に作成されるものについては軽減税率の適用が受けられます。

適用される税率は以下の通りです。

記載された契約金額 税額
10万円超~50万円以下 200円
50万円超~100万円以下 500円
100万円超~500万円以下 1,000円
500万円超~1,000万円以下 5,000円
1,000万円超~5,000万円以下 10,000円
5,000万円超~1億円以下 30,000円
1億円超~5億円以下 60,000円
5億円超~10億円以下 160,000円
10億円超~50億円以下 320,000円
50億円超 480,000円

4) 本人確認書類

運転免許証や健康保険証などの本人確認書類を持参しましょう。

5) 印鑑

印鑑は、売買契約書や重要事項説明書に使用する分は認印 で構いません。

ただし、登記関係手続きに必要な書類のなかには実印 が必要なものもあります。

不動産会社の担当者か司法書士に確認しておきましょう。

6) 建築確認通知書、検査済証、マンションの管理規約

「建築確認通知書」や「検査済証」、マンションの場合は「マンション管理規約」を持参します。

見当たらない場合は、施工会社や管理組合に確認しておきます。

1.3. 不動産売買契約書(書類)ができるまで

不動産会社が作成する売買契約書や重要事項説明書は、完成までにそう時間がかかるものではありません。

法務局や市役所に行って書類を揃える必要がある場合は平日を挟む必要がありますが、長くとも3日から1週間もあれば作成できる でしょう。

なお、買い主と売り主に別々に仲介業者がついている場合は、売り主側の仲介業者が書類を作成するのが一般的 です。

2. 不動産売買契約書面の基礎知識

売買契約の締結後にいらぬトラブルを招かないよう、作成された売買契約書の書面にはよく目を通しておきましょう。


なお売買契約書は、全国宅地建物取引業保証協会か不動産適正取引推進機構が提供しているフォーマット・書式を利用して作成される のが一般的です。

2.1. 売買契約書に記載される一般的な項目

売買契約書には、以下のような項目が記載されます。

  • 物件の表示
  • 売買金額と支払い日
  • 住宅ローン特約
  • 危険負担について
  • 瑕疵担保責任について

以下でくわしく見ていきましょう。

1) 物件の表示

売買の対象となる不動産(土地・マンション・戸建てなど)について、その所在地や地目、面積、建物の種類(居宅など)や構造(木造/鉄骨造/RC造など)について記載します。

面積については、実測されていない場合は備考欄・特約欄にてその旨を記載し、実測面積と差異があるときはその取り扱いについても書いておきましょう

2) 売買金額と支払い日

売買対象の不動産について、その売買金額を土地と建物に分けて記載します

売買金額に対して手付金はいくら入金し、その日付はいつなのか、また残金はいくらでその支払い日はいつなのかを記載します。

なお、不動産売却では土地・建物の総額でいくらかを考えて価格を決めるのが普通です。

そのあとに土地がいくらで建物がいくらなのかを考えます。

この配分に関する決まりはないものの、固定資産税評価額の割合に応じて決めるのがオーソドックスな方法です。

3) 住宅ローン特約

不動産売買契約では、売買契約締結後に住宅ローンの本申込をおこないます。

仮に否決された場合は、手付金をそのまま返す「白紙解約」とする旨を記載します。

住宅ローン特約は日付を記載し、その日までに審査の回答を得られるように促します。



なお住宅ローン特約の期間中、売り主はいつ解約されてもおかしくない不安定な状態 に置かれてしまうことを覚えておきましょう。

4) 危険負担について

「危険負担」は、天災地変など誰の責任でもない出来事によって対象の不動産が滅失した場合に誰がその危険を負担するのかを示す項目です。

一般的には、売り主の負担とする旨が記載されます。

5) 瑕疵担保責任について

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)とは、引き渡し後に不動産に瑕疵が見つかった場合、売り主が買い主に対して負わなければならない責任のことです。
瑕疵は「法律や当事者が予期するような状態や性質が欠けていること」を指す法律用語で、「見えない欠陥」とも説明されます。
民法では、瑕疵担保責任は「瑕疵のあることを知ってから1年」とされており、この解釈では売り主は引き渡し後、いつまで経っても瑕疵担保責任を負わなければならない可能性があります。
しかしそれではあまりにリスクが大きいので、売買契約書で「引き渡しから1ヵ月間」などと期間を制限するのが一般的 です。

2.2. 売買契約内容のおすすめチェックリスト

売買契約書の内容を確認する際は、公益財団法人 不動産流通推進センターが運営するWebサイト不動産ジャパンのチェックリストが役に立ちます。

参考にしてみましょう。

3. 契約締結後のキャンセル・解除について

冒頭で触れた通り、売買契約締結後は「互いに契約した内容を成就させるために手続きを進めなければならない」という意味合いで法的拘束力が発生 します。



しかし、残念ながらなんらかの理由により契約をキャンセル・解除したいという事態に陥ることもあるでしょう。

ここでは、売買契約後の契約不履行(キャンセル・解除)についてお伝えします。

3.1. 買い主も売り主もキャンセルを言い出せる

基本的に買い主からでも売り主からでも売買契約のキャンセルを言い出すことは可能です。

とはいえ、売買契約後にキャンセル・解除する場合は、手付放棄などのペナルティが発生することが一般的です。

以下で、契約解除のパターンをお伝えします。

3.2. 契約解除に至る7つのパターン

契約を解除するには、主に以下のような方法があります。

  • クーリング・オフによる解除
  • 手付放棄による解除
  • ローン利用特約等の条件に基づく解除
  • 契約違反による解除
  • 消費者契約法による契約の取り消し
  • 瑕疵担保責任による解除
  • 話し合いによる合意解除

1) クーリング・オフによる解除

実際に利用されることはほとんどありませんが、不動産売買契約には「クーリング・オフ(一定期間内であれば消費者が業者との間で締結した契約を一方的に解除できる仕組み)」があります。

なぜほとんど利用されないかというと、クーリング・オフを使うためには①売り主が宅建業者であること②事務所など以外の場所で結ばれた契約であること という条件があるからです。


売り主の宅建業者はクーリング・オフを使われないようにするため、「事務所など以外の場所」で売買契約を締結することはほとんどありません。

だから、実際にはほとんど利用されないのです。

クーリング・オフの期限はクーリング・オフ制度について告げられた日から8日間とされていますので、念のため覚えておきましょう。

2) 手付放棄による解除

手付金が「解約手付」として支払われたものである場合、買い主からは手付放棄による解除が、売り主からは手付倍返しによる解除 が可能です。


ただし、手付金の放棄や倍返しで解除が可能なのは、相手型に履行の着手があるまでの間。

何が履行の着手行為にあたるかは難しい問題ですが、一般的には売り主が所有権移転登記の申請をおこなった際 や、買い主が中間金の支払いをおこなった際 などが履行の着手にあたると解されます。

3) 住宅ローン特約による解除

売買契約書に住宅ローン特約を盛り込んだ際、その特約の適用を受けられる状態になると契約を解除できます。

一般的な住宅ローン特約の約款は、「買い主は、融資の全部または一部が否認されたときには本契約を解除することができる」といった内容で書かれています。

4) 契約違反による解除

売り主が契約の履行のための準備を終わらせたにもかかわらず、買い主が代金の支払いに応じないような場合、売り主は買い主に契約の履行を求める催告をしたうえで、解除する旨を通知すれば契約を解除できます。

ただし、逆に買い主が代金を支払ったにもかかわらず売り主が物件の引き渡しをおこなわないような場合は、同様に契約を解除できます。

5) 消費者契約法による契約の取り消し

消費者契約法の適用を受けるためには、売り主か買い主のどちらかが事業者である必要があります。

事業者から重要事項について事実と異なることや不確実なことについて断定的な判断 を告げられた(たとえば近く大規模な都市開発の予定があるから確実に価値が上がるなど)という場合、買い主が誤認して結んだ契約やその意思表示は取り消すことができます。

6) 瑕疵担保責任による解除

建物の構造上の問題や、宅地に家が建たないなど物件に隠れた瑕疵があり、その瑕疵によって契約の目的が達せられないと判断される場合、買い主は契約を解除することができます。

7) 話し合いによる合意解除

契約書などでとくにうたっていなくとも、売り主と買い主の話し合いの末に契約を解除することは可能です。

合意解除では、まず相手方がこれに応じてくれるか、そして応じてくれる場合はどういう条件で応じてくれるかを話し合います。

両者で合意解除が成立したらその内容を書面に起こし、お互いサインをしておきましょう

3.3. 解除違約金の決め方・上限・相場

不動産売買契約書には、違約金に関する取り決めも必ず記載しましょう。

違約金は、損害賠償額の予定である場合違約罰である場合 があります。

前者(損害賠償額の予定)の場合は先に違約金を決めておき、実際の損害額がその額を上回っても下回ってもその額を支払うものとします。


契約書上でとくに他に定めがなければ、違約金は損害賠償額の予定となります。

後者(違約罰)の場合は、実際に発生した損害について賠償責任が発生するのに加え、約束した金額を罰として支払います。

なお、ほとんどの契約で、違約金は損害賠償額の予定として記載されているはずです。

損害賠償額の予定は、売買価格の1割程度が相場 です。

加えて、宅建業者が売り主の場合は、宅建業法によって違約金の上限は売買価格の2割が上限 と規定されています。

3.4. 契約のドタキャンはある?どんなケース?リスクは?

手付金を支払って売買契約を締結している買い主も、基本的には「契約を成就させたい」と考えています。
しかし、やむをえず契約を履行できない状況に陥ることがあります。

1) 婚約が破談となったケース

結婚後、新婚生活の舞台として不動産(マンションや戸建て)を購入しようと考えていたものの、なんらかの事情により婚約自体が破談となってしまい、解約となるケースがあります。
まさか、売買契約書に「婚約が破棄となった場合は本売買契約を解除とする」といった条項を入れることはないでしょうから、この場合は「手付放棄」か「合意解除」による方法で買い主にはペナルティが課されます。

2) ご両親の反対に遭ったケース

ご家族で売買契約を締結し、話を進めていたにもかかわらず、最後の最後でご両親の反対に遭って契約不履行となってしまうケースもあります。

特に、親御さんから資金の援助を受けているケースでは、親御さんの意見が強くなります。
このケースでも、買い主側の一方的な理由による解約のため「手付放棄」や「合意解除」によるやり方で買い主にはペナルティが課されます。

3) 土地整備に想定以上の費用がかかったケース

土地を購入して新築する場合、住まいを建てるために土地を整備しなければならないことがあります。

その費用が想定したよりずっと多かったなどの理由で、解約に至る可能性があります。

土地の整備にお金がかかりそうなケースでは、土地の不動産売買契約書でその旨を記載し、「○○万円以上かかるときは解約となる」などの条項を入れることができます。

買い主は売買契約締結後、その条件に合致すれば解約可能で、手付金の返金も受けることができます。

4. 売却成功のカギは、味方になってくれる不動産会社を見つけること

不動産売買では、土地や建物といった不動産に関する専門的な知識や、起こりうる事故を想定できるだけの経験が求められます。

不動産の売却を成功させるには、そうした知識や経験を持つ担当者を見つけて味方になってもらうことが大切です。

4.1. キャンセルするときもされるときも、味方についてくれると心強い

売買契約をキャンセルするとなれば、法律的なペナルティはさておき、キャンセルされた側はなかなか納得できないものです。

キャンセルするほうにもやむを得ない事情はあるでしょうが、相手方から一方的に非難されてやりきれない気持ちになることもあるでしょう。


そんなとき、不動産会社が味方についてくれると心強いですよね。

もちろん、法律的知識や経験に基づいて、最低限の損害でお互い納得して進められるようリードしてくれる担当者 であることが望ましいのは言うまでもありません。

4.2. なるべく多くの会社・担当者に会ってみる

キャンセル時の対応まで見越して担当者を探すのは簡単ではありませんが、やはり普段から誠実に対応してくれる担当者 なら、問題が起こったときでも誠実に対応してくれる可能性が高いでしょう。

そうした対応力を見極めるためにも、仲介依頼先を探す際にはなるべく多くの不動産会社、担当者と会って比較検討してみることをオススメします

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5. 一括査定サイトを使って不動産会社を探そう!

複数の不動産会社の担当者の対応力を手間なく判断したいのであれば、一括査定サイト の利用を検討しましょう。

5.1. 簡単に、いくつもの不動産会社と出会える

一括査定サイトなら、物件の情報を入力して一括査定を依頼するだけで、複数の不動産会社に査定依頼を送ることが可能。

1件1件不動産会社を探して連絡をするのと比べれば、手間も時間もかなり節約できます。

仕事をしながら住まいなどの不動産を売却したいと考えている人には、とくにオススメ です。

5.2. 査定額に500万円以上の差がつくことも

一括査定サイトを使って査定依頼をすることのもう一つのメリットは、所有する不動産を高く売却してくれる不動産会社を探しやすい点です。

一括査定サイトを使って査定を依頼し、その査定価格の提示を受けてみると、一番高いところと低いところとで500万円以上の差がつく ことも珍しくありません。

これは、不動産会社によって得意なタイプやエリアがあるからで、基本的に「査定額は売却の自信度を表していることが多い」と言えるでしょう。

とはいえ、査定額の高い低いだけで依頼先を決めるのはちょっと考えもの。

不動産会社によっては、根拠なく高い価格を提示し、「まずは媒介契約を勝ち取ろう」と考えるところがあるからです。

査定額を聞くときは面倒でも、その査定額の根拠を1社1社聞き、根拠に納得できる会社を選ぶと良いでしょう

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6. まとめ

本記事では、不動産売買契約の流れや売買契約書面で気をつけるべきポイント、解約の仕方や注意点などについてお伝えしました。


不動産の売却を成功させるには、そうした法律的知識や経験を持ち合わせた不動産会社の担当者を見つけることが大切。
優秀な担当者を見つけるには多くの担当者と会うことがカギですが、そのためには一括査定サイトの活用が便利です。


数ある一括査定サイトのなかでも利便性と信用面で優れるのが、提携不動産会社数が1,500社を超える「イエウール」 です。

提携不動産会社数が多いと、売却を検討している不動産を得意とする不動産会社とマッチングできる可能性が高まります

契約不履行(解約やキャンセル)の事例は不動産のタイプによっても異なるため、同じような不動産の売却実績が豊富な不動産会社を見つけられれば、安心して売買契約を締結できるはずです。

不動産の売却を検討されている方は、まずはイエウールで一括査定をしてみましょう。

6.1. まとめ:不動産売買契約の解除に関するリスクと対処法

  • 解約時には相手方に対して法的拘束力が発生し、「手付倍返し」などを要求される。
  • 売買契約書や重要事項説明書は、長くとも3日から1週間あれば作成できる。
  • 売買契約の解除には、手付放棄、ローン利用特約等の条件など7つのパターンがある。
  • 売却成功のカギは、味方になってくれる不動産会社と担当者を見つけること。

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