中古マンションの購入で課せられる税金に関する基礎知識

中古マンションを購入する際には様々な税金の支払い義務が生じます。いざという時に焦らないためにも、税金費用も予算に組み込んだ上で資金計画を立てることが大切です。

また、各種税金には軽減税率や課税額の控除が適用される場合もあります。これらを上手に活用すれば、マンションの購入費用を大幅に抑えることができるでしょう。この記事では中古マンション購入時にかかる税金や、購入後の固定資産税、マンション購入による税金控除の仕組みを解説します。

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中古マンション購入で課せられる税金は4種類

中古マンションを購入する際に発生する税金は主に4種類です。

● 不動産取得税
● 印紙税
● 登録免許税
● 消費税

中古マンションを購入する際は、それぞれの税金が「何に対して課税されるのか」「金額はいくらになるのか」「いつ支払うのか」を把握しておくことが大切です。購入する物件によっては軽減税率や課税額の控除が適用される場合もあります。

マンションを購入しようとなるとその税金も高額です。少しでも安く中古マンションを購入するためにも、不動産購入時の税金について基本的な知識を身に付けておきましょう。

中古マンション購入時の不動産取得税とその計算方法

不動産取得税は不動産を取得した人が都道府県に納める地方税です。不動産の取得後、建物と土地それぞれに対して1度だけ課税されます。物件の引き渡し後、半年から1年程度で管轄の都道府県から納税通知書が郵送されます。

不動産取得税の計算方法と軽減税率

不動産取得税は固定資産税評価額に対して既定の税率を掛けることで算出されます。固定資産税評価額とは市町村が決定する土地や建物の評価額のことです。マンションの購入費用とは異なる点に注意してください。

【不動産取得税の算出方法】

不動産取得税=固定資産税評価額×4%

なお、2024年3月31日までに取得した土地と住宅には軽減税率が適用されます。その場合の税率は3%です。さらに土地に関しては評価額を1/2として算出します。

【不動産取得税の算出方法(軽減税率を適用した場合)】

住宅:不動産取得税=固定資産税評価額×3% 土地:不動産取得税=固定資産税評価額×1/2×3%

「建物」の不動産評価額控除と適用要件

建物の場合は、所定の耐震基準を満たす住宅を取得した場合に限り課税対象額(不動産評価額)の控除を受けることが可能です。控除額は最大1,200万円で、その建物が建築された時期によって異なります。これにより不動産取得税を大幅に減税することができますので、中古マンション購入時は適用条件を満たした物件であるかを必ず確認しましょう。

【不動産評価額控除が適用される耐震基準の要件】

● 物件の取得者本人が居住していること
● 床面積が50平方メートル以上、240平方メートル以下であること(※)
● 以下の耐震基準要件いずかに当てはまること
○ 1982年1月1日以降に新築された物件である
○ 専門家による耐震診断により新耐震基準への適合が証明されている

(※)マンションの場合は共有部分の面積を戸数で按分した面積も含まれます。

【控除額】

建物の新築時期 課税評価額からの控除金額
1997年4月1日以降 1,200万円
1989年4月1日~1997年3月31日 1,100万円
1985年7月1日~1989年3月31日 450万円
1981年7月1日~1985年7月30日 420万円
1976年6月30日~1981年6月30日 350万円
1973年1月1日~1975年12月31日 230万円
1964年1月1日~1972年12月31日 150万円
1954年7月1日~1963年12月31日 100万円

参考:東京都主税局「不動産取得税の軽減制度に係るQ&A」
https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/shitsumon/tozei/index_f.html#q13

「土地」の税額控除と適用条件

土地の場合も上記で説明した耐震基準を満たしている住宅を取得した際は不動産取得税の控除を受けることができます。建物の場合と異なり、課税対象額ではなく一度算出された税額から直接控除される仕組みです。

【控除額】

控除額は以下のいずれか金額が大きい方が適用されます。

● 45,000円
● 土地1平方メートル当たりの評価額×住宅の床面積の2倍(※)×3%

(※)1戸当たり200平方メートルが限度

参考:東京都主税局「不動産取得税の軽減制度に係るQ&A」
https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/shitsumon/tozei/index_f.html#q13

不動産の贈与でも課税される

不動産取得税は「不動産の取得」に対して課税される税金であり、その取得方法については問われません。自身の資金で購入した場合はもちろん、他者から贈与された物件や等価交換で取得した物件であっても課税の対象になります。

知人からマンションを譲り受けた場合でも不動産取得税の納税が必要になりますので注意しましょう。ただし、相続によって不動産を取得した場合は課税対象になりません。

中古マンション購入時の印紙税と課税金額

印紙税は、物の売買に伴って作成する契約書や金銭受領書など特定の文書に対して課税される国税のことです。課税金額は印紙税法により定められており、該当の書類に税額に相当する収入印紙を張り付けることにより納付します。

なお、契約金額が10万円以上、かつ2014年4月1日から2022年3月31日までに作成された書類に関しては軽減税率が適用されます。

中古マンション購入で印紙税の課税対象になる書類は以下の2点です

● 売買契約書(不動産譲渡契約書)
● 住宅ローン契約書(金銭消費貸借契約書)

課税金額はいずれの書類も以下の表に準じます。

取引金額 印紙税(原則) 印紙税(軽減税率適用時)
10万円未満 200円 200円(軽減なし)
10万円を超え50万円以下 400円 200円
50万円を超え100万円以下 1,000円 500円
100万円を超え500万円以下 2,000円 1,000円
500万円を超え1千万円以下 1万円 5,000円
1千万円を超え5千万円以下 2万円 1万円
5千万円を超え1億円以下 6万円 3万円
1億円を超え5億円以下 10万円 6万円
5億円を超え10億円以下 20万円 16万円
10億円を超え50億円以下 40万円 32万円
50億円を超えるもの 60万円 48万円

参考:国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm

中古マンション購入時の登録免許税と計算方法

登録免許税は法務局への登記登録に対して課税される国税です。登記登録の書類と共に収入印紙を張り付けた書類を提出することで納付します。登記登録を司法書士に依頼する場合は、事前に税額に相当する現金を預けておくことが一般的です。

中古マンション購入で発生する3つの登録免許税

多くの場合、中古マンション購入時には3つの登記登録を行うため、それぞれに対して登録免許税が課税されます。

● 土地の所有権移転登記
● 建物の所有権移転登記
● 住宅ローンの抵当権設定登記

所有権移転登記は物件の所有者が変更となった場合に行われる登記ですので、中古マンション購入時には必ず納税義務が生じます。抵当権の設定登記は抵当権を設定せずに住宅ローンを組む場合や、そもそも住宅ローンを利用しない場合であれば発生しません。

抵当権とは銀行がその物件を担保とする権利のことです。万が一にも住宅ローンの返済が困難になってしまった場合、銀行がその物件を差し押さえできるようになります。

登録免許税の計算方法と軽減税率

登録免許税の税額は固定資産税評価額に既定の税率を掛けることで算出されます。

【登録免許税の算出方法】

登録免許税額=固定資産税評価額×税率

【登録免許税の税率】

登録免許税の税率は登記ごとに異なります。また、土地の所有権設定登記は2023年3月31日まで、物件の所有権移転登記と抵当権の設定登記は2022年3月31日まで軽減税率が適用されます。

登記の種類 原則税率 軽減税率
土地の所有の権移転登記 2% 1.5%
物件の所有の権移転登記 2% 0.3%
住宅ローンの抵当権設定登記 0.40% 0.1%

参考:国税庁「登録免許税の税額表」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm

なお、物件の所有権移転登記と抵当権設定登記に軽減税率を適用するためには、床面積が50平方メートル以上であること、取得後1年以内に登記することといった要件があります。

中古マンション購入時にかかる消費税のポイント

消費税は最も身近な税金であり、ものやサービスの売買全般に対して課税される税金です。なお、土地の売買は非課税とされます。ここでは不動産の売買に関する消費税のポイントを紹介します。

売主が個人であれば消費税が掛からない

個人が所有するマンションを購入する場合であれば購入時に消費税が掛かりません。消費税法により課税対象となる売買は「相手が事業者である場合」に限られているためです。

新築マンションは住宅デベロッパーが販売している場合が殆どですが、中古マンションでは個人が販売しているケースもあります。購入費用を押さえたい場合は個人所有のマンションを探してみましょう。

中古マンション購入時に発生する消費税の例

中古マンションを購入する過程では以下の支払いに対して消費税が掛かります。

● 物件の購入費用(個人から購入する場合を除く)
● 不動産業者への仲介手数料
● 住宅ローン契約時の事務手数料
● 司法書士への報酬

基本的には土地の購入以外の支払いには消費税が掛かります。中古マンションの購入ではまとまった額のお金の支払いもありますので、資金は余裕を持って用意しておきましょう。

中古マンション購入後の維持費としてかかる固定資産税

中古マンションを所有している限り毎年支払い義務が発生する税金が固定資産税です。また、多くの場合は都市計画税の納税義務も合わせて発生します。

これらは毎年1月1日時点で建物や土地などの不動産の所有者として認められる場合に課税される税金です。納税対象者には毎年春頃に各市区町村から納税通知書が郵送されるので、年4回の分納、もしくは一括で納付します。納付は銀行や郵便局、コンビニ等でも可能です。

固定資産税の算出方法

固定資産税は固定資産評価額に標準税率である1.4%を掛けて税率算出されます。

【固定資産税の算出方法】

固定資産税=固定資産税評価額×1.4%(標準税率)

なお、税率は原則1.4%とされていますが、市区町村によっては異なる税率が適用されている場合もあります。また、市区町村ごとに独自の軽減措置が設けられていることもありますので、ご自身の固定資産税についてはお住まいの市区町村に問い合わせることが確実です。

都市計画税の算出方法

都市計画税も同じく固定資産税評価額に市区町村ごとに設定された税率を掛けて算出します。税率は上限が決められており、最大0.3%です。

【都市計画性の算出方法】

都市計画税=固定資産税評価額×0.3%(制限税率)

固定資産税と都市計画税の軽減措置

固定資産税と都市計画税は家屋と土地に対してそれぞれ課税されます。そのうち軽減措置が設けられているのは土地の固定資産税です。

住宅用の土地であれば、敷地の面積に応じて固定資産評価額が一定の割合で軽減されます。固定資産税・都市計画税それぞれの軽減割合は以下の通りです。

敷地面積 固定資産税 都市計画税
200平方メートル以下の部分 評価額×1/6 評価額×1/3
200平方メートルを超える部分 評価額×1/3 評価額×2/3

課税金額を自分で計算する方法

固定資産税や都市計画税を自分で計算するためには固定資産税評価額を把握する必要があります。自身が所有する不動産の評価額を確認する方法は以下の3通りです。

● 固定資産税の課税明細書を確認する
● 固定資産評価証明書を発行してもらう
● 固定資産課税台帳の閲覧・縦覧制度を利用する

最も手軽に確認する方法は毎年送付される固定資産税の課税明細を確認することです。万が一明細書を紛失してしまった場合は、役所や市民事務所などで固定資産評価照明所を発行することもできます。

また、各市町村では個人の不動産所有情報が記録された固定資産課税台帳を閲覧することも可能です。毎年4月頃には、一定期間に限って自身の所有する不動産と近隣の不動産の評価額に乖離がないか確認ができる縦覧制度利用することもできます。

中古マンションを購入した際に受けられる税金控除

中古マンション購入に関わる各種税金の低減措置以外にも、自ら申請することで減税が受けられる制度があります。ここでは特に注目しておきたい3つの税金控除について解説します。

住宅ローン減税制度

住宅ローン減税制度は、マイホームの購入後の一定期間(最大10年間)に限り所得税の控除が受けられる制度です。控除額は住宅ローン残高の1%、もしくは住宅取得対価の1%いずれか高い方が適用されます。

本来、住宅ローン減税は消費税増税に伴う住宅購入の負担を軽減する目的で設けられた制度です。そのため年間の控除額上限は、消費税が掛かる物件であれば40万円、消費税が掛からない物件であれば20万円と差があることに注意してください。

また、制度の適用には諸々の要件を満たす必要があります。各種要件が細かく定められているので、国土交通省のホームページや各自治体の相談窓口で確認しましょう。

すまい給付金

住まい給付金は、マイホームを購入した場合に購入者の年間所得に応じた現金が支給される制度のことです。支給額は購入者の年収や住宅を購入した時期によって異なりますが、最大で50万円の給付を受けることができます。

ただし、住まい給付金は消費税が掛からない中古物件では適用されないので注意してください。こちらも消費税増税に伴う金銭的負担を支援するための制度ですので、そもそも消費税を支払っていない中古マンションでは恩恵を受けることができません。

購入時に消費税を支払っており、その他の要件も満たしていれば、中古マンションでも住まい給付金を受け取ることが可能です。

住宅資金贈与非課税の特例

住宅資金贈与非課税の特例とは、住宅購入のために両親や祖父母といった直径尊属から資金援助を受けた場合、一定金額まで贈与税が非課税となる制度のことです。購入した住宅が中古マンションであっても所定の要件さえ満たせば適用可能です。

非課税となる金額は住宅の種類や契約を締結した日付により異なります。購入した住宅が省エネ住宅であれば、最大3000万円まで非課税で資金援助を受けることが可能です。細かい要件は国税庁のホームページ等で確認するとよいでしょう。

なお、この特例の実施期間は2021年の12月31日までを予定しています。

税金の軽減要件を確認して中古マンションを購入しよう

中古マンションを購入する際には主に4つの税金が関わり、それぞれに要件を軽減税率も設定されています。中古マンションであっても要件を満たせば軽減税率を適用させることが可能です。

なお、各種の軽減措置には期限が設けられていますが、今後の景気次第では適用期間の延長や軽減率の変更も可能性があります。中古マンションの購入費用を少しでも抑えたいのであれば、行政機関が公開している最新の住宅支援情報もチェックしておきましょう。

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