マンション購入にかかる税金の種類や優遇制度について解説

利便性の高い立地や充実した共有施設に惹かれて、マンション購入を検討されている方は多いのではないでしょうか。ところが購入には各種の税金もかかってくるので、税金も考慮して予算を把握しておく必要があります。

今回は、マンション購入に際して負担する税金を、購入時と購入後に整理して分かりやすく解説します。併せて税金納付時の注意点についても触れ、使える優遇税制の手続きについても説明しています。無駄なコストを省いて、賢いマンション購入を目指しましょう。

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マンション購入時にかかる4つの税金

最初にマンション購入時に負担しなければならない税金について解説します。基本は以下の4種類です。

消費税

マンション購入と言えば、真っ先に思い浮かぶのは消費税でしょう。不動産の購入に際して、土地部分は消費税の非課税対象となりますが、建物部分については課税対象であり、建物価格(販売価格)の10%が課されます。マンション購入時の売買契約書には、土地価格・建物価格といった金額の内訳が記載されるケースもありますが、建物価格の占める割合が大きいことが一般的です。

たとえば、販売価格5,000万円の新築マンションを購入したとして、土地部分を除く建物部分の価格が3,500万円だったとしましょう。この際に負担する消費税額は、3,500万円×10%=350万円となります。マンション購入を検討するならば消費税増税前に、といわれるのは、税率によって負担額が大きく変わってくるためです。

不動産取得税

不動産取得税とは、新規に不動産を取得する際に一度だけ課される税金で、新築物件・中古物件を問わず課税対象です。未登記物件を取得した際にも課税されますし、不動産取得が有償であったか、無償であったかも関係ありません。

つまり、取得する方法が売買や贈与、交換、増改築を含む建築かを問わず、個人もしくは法人が不動産を取得すれば生じる税金です。ただし、唯一相続により取得した不動産については、非課税対象となります。

不動産取得税の納付税額については、「固定資産税評価額×4%」という計算式による算出です。土地・建物を実際に購入した金額(不動産売買契約書に記載された金額)をベースに算出される訳ではなく、「固定資産税評価額」を用いて算出されることに留意してください。

この固定資産税評価額は、購入した不動産が存在する各市町村の固定資産課税台帳に登録されている金額となります。また新築マンションかつ床面積が40~240平米までなどの要件を満たす場合、建物部分の固定資産税評価額に対して、一律1,200万円の控除額が適用されることになっています。

計算上用いられる課税床面積には、原則として共用部の持ち分割合も含みますから、マンション購入ならば大多数の物件で40平米を超えるはずです。控除額は建物部分・土地部分で各々異なる設定がありますし、新築か中古か、自己居住用か否か、築年数などの要素でも変わってきます。最終的な計算式は相当複雑になるでしょう。

一般的な新築マンション購入における不動産取得税の納付税額は、各種控除や優遇税制を活用できた前提で、10万~数十万円程度です。購入後4~6ヵ月を経て都道府県から納税通知書が郵送されてきますので、慌てないよう予め納付の資金を確保しておきましょう。

登録免許税

マンション購入に関係する登録免許税は3種類あり、不動産購入に伴う登記手続きに際して課される税金です。広く「登記費用」とも言われます。新築マンション購入であれば「所有権保存登記」、中古マンション購入ならば「所有権移転登記」が各々必要です。

加えて住宅ローンを組んで購入する場合は、購入する不動産を担保にして融資を受ける仕組みとなりますので、「抵当権設定登記」も行われます。登録免許税の計算式は「固定資産税評価額×税率」です。この固定資産税評価額は3年に1回見直しをされており、一般的には新築マンションよりも、築年数を経た中古マンションの方が低く設定されます。

また登録免許税の税率ですが、登記の種類ごとに異なっている点に留意しましょう。例えば「所有権保存登記」の税率は固定資産税評価額の0.4%とされますが、2022年の年度末(3月31日)までに登記される場合、軽減税率が適用可能となり0.15%です。

同様に、「抵当権設定登記」の税率は借入金額の0.4%となっており、同じく軽減税率の適用で現在は0.1%ですみます。ただし軽減税率の適用を受けるためには、登記簿上の床面積が50平米以上あることなどの条件設定もありますので、都度の司法書士さんなどに確認してみてください。

一般的な新築マンションをフルローンで購入すれば、各種の優遇税制の適用を受けられる前提で、負担する登録免許税は10万~20万円程度となるでしょう。仮に住宅ローンを組まずに購入できるのであれば、言わずもがな登録免許税の負担は大幅減となり、納入税額は数万円ですむケースもあります。

支払うタイミングは登記手続きが行われる直前で、手続きを代行する司法書士さんに託すことが一般的です。住宅ローンを利用する場合は、融資を実行する金融機関に託すケースもあります。

印紙税

印紙税とは、正式な領収書や契約書に対して課される税金で、「印紙代」と称されることも多いです。一般の方が不動産取引を行う際の印紙税は、おもに不動産売買契約書や各種の請負契約書、住宅ローン借入時の金銭消費貸借契約書などに課されます。

印紙税に特徴的なのは、契約書の記載金額に応じて課税額が定められている、という点です。領収書の場合は、記載された金額が1通あたり5万円未満であれば印紙税の非課税対象となり、5万円以上で課税対象となります。基本的にマンション購入者が領収書を発行することはないでしょう。

他方、不動産売買契約書や各種の請負契約書の場合、記載金額1通あたり1万円以上で課税対象となり、納付税額は200~60万円となっています。ご参考までに記載金額1,000万円超~5,000万円以下ならば納付税額2万円(軽減税率適用で1万円)、5,000万円超~1億円以下でも6万円(同3万円)、といったところです。

先にも触れましたが、2022年の年度末(3月31日)までに作成される不動産売買契約書と請負契約書に関しては、印紙税の軽減税率が適用されることになっています。1通あたりの納付税額は最高48万円までです。なお印紙税ですが、マンション購入の手付金と一緒に支払われるケースをしばしば見受けます。

マンション購入の後にかかってくる2つの税金

マンション購入後に負担する税金は、基本的に以下の2種類です。経済状態によっては、家計への負担が予想以上に大きくなるケースも見受けます。毎年遅滞なく税金を払い続けられそうか、マンション購入に踏み切る前に今一度検討しておきましょう。

固定資産税

固定資産税とは、毎年1月1日の時点で不動産を所有している方に課される税金です。年の途中で不動産を購入する際は、日割り計算により売り主に支払うことが一般的となります。市町村(東京23区内は東京都)が定める、「固定資産税評価額」をベースにしての算出です。

固定資産税評価額は3年に1回見直しが入りますから、一般論としては新築マンションよりも、築古の中古マンションになるほど低い設定となります。この固定資産税評価額に対して、標準税率1.4%を乗じた金額が基本となる納付税額です。それでも2022年の年度末(3月31日)までに新築された住宅であれば、建物部分の最大床面積120平米までの納付税額が2分の1とされる、最長5年間にわたる軽減措置が存在します。

加えて土地部分も小規模住宅用地に該当した場合、納付税額を6分の1もしくは3分の1とする軽減措置が存在しており、こちらの期限設定は現在のところありません。

参考までに、建物部分の固定資産税評価額が1,500万円(専有部分+共有部分で70平米)、土地部分の固定資産税評価額が1,800万円という、一般クラスのマンションを区分所有している場合で考えてみましょう。

最大限の軽減措置が適用される前提で、固定資産税の年間納付税額を算出してみます。まず建物部分の固定資産税ですが、1,500万円×1.4%×1/2=10万5,000円です。次に土地部分の固定資産税は、1,800万円×1.4%×1/6=4万2,000円と算出され、合計すれば納付税額は年間14万7,000円となります。

都市計画税

都市計画税とは、毎年1月1日時点で「市街化区域内」に不動産を所有している方に課される税金です。毎年4月~6月頃に固定資産税と合わせて納付します。固定資産税と同様に固定資産税評価額をベースに算出されますから、やはり築年数を経た中古マンションの方が、新築マンションよりも低い納付税額となる傾向です。

年間の納付税額は、固定資産税評価額に対して最大0.3%の制限税率を乗じて算出します。留意すべきは、建物部分の軽減措置なくて土地部分に対してのみであること、かつ固定資産税のように新築住宅を優遇する軽減措置がないことです。小規模住宅用地(200平米以下の部分)であれば固定資産税評価額を3分の1として、一般住宅用地(200平米超の部分)であれば同3分の2として算出可能となっています。

前項の固定資産税の納付税額算出に使った、一般的な新築マンション購入を例として試算してみましょう。まず建物部分については軽減措置がないので、標準的な計算式を素直に当てはめて、1,500万円×0.3%=4万5,000円となります。そして土地部分ですが、こちらは小規模住宅用地で軽減措置の対象となりますから、1,800万円×1/3×0.3%=1万8,000円です。

これらを合計すれば、都市計画税の納付税額は年間6万3,000円ということになります。どの程度の年間負担額になるのか、おおよその感じを掴んでおきましょう。

マンションを購入した際の税金に関する2つの注意点

マンション購入に伴う税金の納付については、大きく2つの注意すべきポイントがあります。本来払わなくて良い税金を節約するためにも、ここは押さえておきましょう。

納税通知書の金額が正しいかを毎回確認すること

納税通知書に記載されている納付税額は、常に正しいとは限らないのが現実です。受領したら即座には納付せず、まずは記載された金額が正しいのかを確認する習慣を持ちましょう。全国の自治体において、納付税額の計算ミス・納税通知書への記載ミスが相当な頻度で発生しています。

疑問点や不審点があれば、納税通知書に記載された問合せ窓口に、億劫がらずに都度照会しましょう。電話で問合せても納得できなければ、窓口に足を運んで直接説明してもらってください。税理士に相談できれば理想的です。万円単位で税金の支払額が減るかも知れません。

固定資産税のキャッシュレス納付を検討すること

全国の自治体において、クレジットカードを用いた固定資産税のキャッシュレス納付を受け付けています。キャッシュレス納付を利用してポイント還元されれば、これは実質的な節税です。有効活用したい制度ですが、留意すべき点もあります。

納付できる税金の上限額や、負担しなければならない決済手数料などについて、自治体各々で定められているという実態です。還元されるクレジットカードのポイントよりも、決済手数料の方が高額になってしまえば、キャッシュレス納付の魅力は大きく損なわれてしまいます。

固定資産税のキャッシュレス納付を検討する際には、このあたりをチェックしておきましょう。

マンション購入時に使える4つの優遇税制と手続き

マンション購入に際して使える、主要な優遇税制と手続きについてまとめました。諸条件により全てが適用されるとは限りませんし、手続きが変更されることもあり得ます。こちらを叩き台にして不動産業者や税理士、司法書士などと都度ご相談されると良いでしょう。

不動産取得税

不動産取得税の軽減措置は申告制です。適用を受ける場合は、管轄の都道府県税事務所などの窓口へ赴いて、手続きを行う必要があるのです。申告期限は都道府県によって異なっており、税務申告と同様に当該の不動産を取得した後60日以内、というのが一つの目安になります。

それでも東京都や大阪府など、60日より短い申告期限が設定されているケースもあるため、予め管轄の都道府県税事務所などの窓口で、最新の状況を確認しておいてください。必要な書類としては、軽減措置の申告書や不動産売買契約書、登記事項証明書、検査済証などが代表的ですが、都道府県により多少の差異があります。

登録免許税

登録免許税の軽減措置を受けるのであれば、登記手続き前に要件を満たした住居であることを証明する、「住宅用家屋証明書」を取得しておかねばなりません。この書類を登記申請書に添付しない場合、軽減措置は適用されないので要注意です。ちなみに登記後に提出しても、軽減措置の適用は認められません。

マンション所在地の市区町村役場で、前もって取得の申請をしておくようにしましょう。ただし実際問題としては、登記手続きは司法書士さんに代行してもらうケースが一般的だと思われますので、軽減措置の適用についても予めお話ししてみてください。

固定資産税と都市計画税

固定資産税と都市計画税の軽減措置を受けるためには、マンション所在地の市区町村役場での申告手続きが必要です。期限は申告事由(不動産購入)が発生した翌年の1月31日までとされているため、12月にマンション購入された方などは時間的猶予に乏しく、注意が必要です。

必要書類としては、軽減措置の申告書や不動産売買契約書、登記事項証明書、検査済証などが代表的ですが、市区町村による多少の違いがあり得ます。都度の確認を心掛けましょう。

住宅ローン控除

しばしば耳にする住宅ローン控除の制度ですが、毎年の年末時点における住宅ローン残高と住宅取得費用のうち、いずれか小さい方の金額の1%を、最長で10年間にわたって所得税から控除する、というものです。

適用を受けるための要件は、控除を受ける年の所得が合計3,000万円以下であること、床面積が50平米以上であることなどであり、マンション購入で住宅ローンを組む多くの方に当てはまります。

購入物件に入居した年の次の年の確定申告時に申請するのがルールで、会社員など給与所得者であれば、2年目以降は年末調整で還付を受けることが可能です。例えば2021年6月に購入したマンションに入居したのであれば、2022年3月15日の確定申告最終日までに住宅ローン控除を申請する、ということになります。

マンション購入で負担する税金は多いが優遇税制もある

マンション購入時と購入後に課される税金について、整理して解説してみました。併せて納付時の注意点や、使える優遇税制の手続きについても述べています。マンション購入に関連する税金の負担は小さくありませんが、適切な知識と手続きにより相当程度の節約も可能です。

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