中古マンション購入時の仲介手数料の相場や上限額は?仕組みや値引き交渉も解説!

中古マンション購入時の仲介手数料の相場や上限額は?仕組みや値引き交渉も解説!

不動産会社を挟んで中古マンションの売買を行うときには、仲介手数料の支払いが必要となります。物件価格が高額な場合には仲介手数料もかなりの額となることがほとんどです。仲介手数料の上限額や計算方法にはルールがあるので、内容をしっかりと確認しておきましょう。

本記事では、中古マンション購入に必要な仲介手数料や値引き交渉が可能かについて詳しく解説していきます。ぜひ参考にしてみてください。

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中古マンション購入時の仲介手数料の仕組み

中古マンション購入時の仲介手数料とは、不動産取引が成立したときに不動産会社に対して支払う成功報酬のことです。不動産会社はマンションを売りたい人と買いたい人の間を取り持って、引き渡しの手続きをフルサポートしてくれます。

中古マンションを無事に売ることができた人と買うことができた人は、仲介業務の見返りとして不動産会社に仲介手数料を支払う仕組みとなっています。

中古マンションの購入金額は数千万円という額に及ぶこともあるため、仲介手数料の金額も高くなることが多いです。中古マンションを購入するにあたって予算を設定するときには、物件本体の購入代金だけでなく仲介手数料などの諸費用についても把握しておきましょう。

中古マンション購入時の仲介手数料の計算は不動産会社に任せることももちろん可能です。しかし、よりよい条件で中古マンションを購入したいのであれば、仲介手数料の計算方法や金額に関する詳しい情報収集をしておくのがおすすめです。


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中古マンション購入時の仲介手数料の相場と上限額

中古マンションを購入した場合は不動産会社に仲介手数料を支払いますが、仲介手数料がどのくらいかかるのか不安になる方もいるでしょう。この章では、中古マンション購入時にかかる仲介手数料の相場や上限額を解説します。

中古マンション購入時の仲介手数料の相場

中古マンション購入時にかかる仲介手数料の相場はありません。なぜならば、不動産売買の仲介手数料は宅地建物取引業法46条で上限額が決められており、不動産会社は一般的に上限額を求めるケースが多いからです。

不動産会社が、上限額を超える仲介手数料を請求してきた場合は、法律違反になるため、上限額についての理解はしておくとよいでしょう。

中古マンション購入時の仲介手数料の上限額

中古マンション購入時にかかる仲介手数料の上限額は宅地建物取引業法46条に以下のように定められています。

物件価格 仲介手数料
物件価格の200万円までの部分 価格の5%に消費税分を加算
物件価格の200万円から400万円までの部分 価格の4%に消費税分を加算
物件価格の400万円を超える部分 価格の3%に消費税分を加算

例えば、1,000万円の物件を購入した場合の仲介手数料の上限額は以下のとおりです。

  1. 200万円の部分に対する手数料は「200万円×5%=10万円」
  2. 200万円を超えて400万円までの部分の200万円には「200万円×4%=8万円」
  3. 400万円を超える部分には「600万円×3%=18万円」

10万円+8万円+18万円=36万円

つまり、1,000万円の物件であれば仲介手数料の上限額は10万円+8万円+18万円で36万円+消費税ということになります。

中古マンションであっても多くの物件は400万円を超えるため、仲介手数料について考えるときには400万円を超える部分の計算式に当てはめるとわかりやすくなります。

より簡単に仲介手数料を計算したいのであれば、速算式を使ってみましょう。速算式を使った計算方法は以下のとおりです。400万円以上の物件の仲介手数料は速算式を使って求められます。

仲介手数料=物件価格×3%+6万円(+消費税)

上記の速算式を使って1,000万円の物件の仲介手数料の上限額を計算してみると以下のとおりです。

1,000万円×3%+6万円36万円

これは、先ほど部分ごとに計算した仲介手数料と全く同じ金額です。最終的に算出された金額には必ず消費税分を加算しましょう。

中古マンション購入時にかかる仲介手数料の相場はありませんが、参考までに1,000万円単位ごとの中古マンション購入にかかる仲介手数料の上限額を示しておきます。

中古マンションの価格 仲介手数料の上限額(税抜) 仲介手数料の上限額(税込)
1,000万円 36万円 39万6,000円
2,000万円 66万円 72万6,000円
3,000万円 96万円 105万6,000円
4,000万円 126万円 138万6,000円
5,000万円 156万円 171万6,000円
1億円 306万円 336万6,000円

中古マンションの仲介手数料の額は数十万円から100万円以上に及ぶことがあります。たとえばこの計算式を使って3,000万円の中古マンションの仲介手数料を求めた場合には96万円+消費税ということになり、仲介手数料だけで100万円を超えてしまうことになります。

中古マンションを購入するときには物件の本体価格のみに注目しがちですが、まとまった金額の仲介手数料が必要となるという点も覚えておきたいものです。


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中古マンション購入で仲介手数料を支払うタイミング

中古マンション購入の仲介手数料には、前述したとおり、不動産会社に支払う成功報酬という意味合いがあります。そのため、仲介手数料は物件の売買が成功し引き渡しを終えたタイミングで支払うのが一般的です。

不動産の売買契約が済んだ段階ではまだ引き渡しが済んでいないため、この時点での仲介手数料の支払いは不要ということになります。

しかし現在は、売買契約を結んだ段階で不動産会社に対して仲介手数料の半額を支払い、残金を引き渡し時に支払うのが慣行となっています。

物件の引き渡しが済んだ段階で仲介手数料を一括支払いするケースももちろんあります。しかし、仲介手数料はまとまった額になるため、一括の支払いが負担になるケースが多いものです。特に問題がないのであれば、慣行通り仲介手数料を半額ずつ支払うのがよいでしょう。

中古マンションの購入時には、仲介手数料とは別に物件価格の5%程度の手付金を支払うケースも多いです。たとえば2,000万円の中古マンションを購入した場合、手付金の金額は100万円前後になります。

物件価格が2,000万円であれば、仲介手数料の上限は消費税抜きで66万円、税込で726,000円となります。仲介手数料を半額ずつ支払うのであれば、売買契約を結んだときに363,000円の仲介手数料と100万円の手付金を求められることになります。

住宅ローンを組む場合であっても、仲介手数料や手付金はその場で求められることになるため、まとまった費用を用意しておく必要があるのです。中古マンションを購入するときには、仲介手数料だけでなく手付金の支払いについても考えておきましょう。

金額面の不安があるときには、事前に不動産会社に確認しておくのがおすすめです。

中古マンション購入で仲介手数料の値引き交渉はできる?

仲介手数料の計算式で求められるのはあくまで上限額です。不動産会社は上限額以内であれば仲介手数料の金額を自由に決めることができます。とはいえ、現状ほとんどの不動産会社が仲介手数料を上限額で請求しています。仲介手数料には、不動産売買のサポートを行う不動産会社への成功報酬という意味合いがあります。

良い物件を見つけスマートに手続きを進めるためには不動産会社の協力が必要です。仲介手数料の値引き交渉によって不動産会社との関係が悪くなってしまうと、手続きがうまく進まない可能性も出てきます。

交渉の方法によっては値引きに応じてもらえることもありますが、不動産会社側はできれば上限額を受け取りたいと考えています。不動産会社の営業マンのモチベーションが下がってしまうこともあるので、無理な値引き要求は避けたほうがいいでしょう。

また、仲介手数料の上限額は物件の金額に応じて変わります。高額な中古マンションを購入するときには仲介手数料の上限額もアップします。

逆に言えば、価格の低い中古マンションを購入するのであれば、仲介手数料もそれほど高額にはなりません。よりお得に中古マンションを購入しようと仲介手数料の値引き交渉を行う人もいるものです。

しかし、仲介手数料は不動産会社にとって大きな収入源なので、割引に応じてもらえないケースもあります。仲介手数料の値引き交渉が難しいと感じるときには、物件価格そのものの値引きをしてもらうのもよいでしょう。

特に狙い目なのは、売出しからある程度時間が経過している物件です。売主が早く売りたがっている物件であれば、値引き交渉に応じてもらいやすくなります。物件の本体価格が下がれば、これに比例して仲介手数料の額も下がり、よりお得に購入することが可能となります。


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中古マンション購入時に仲介手数料が無料なケースはある?

中古マンションの売買手続きにあたって、仲介手数料を無料や不要としている不動産会社もあります。一般的には、不動産売買が成立したときには不動産会社は売主と買主の双方に仲介手数料を請求します。

しかし、不動産会社によっては、よりよい条件で買主を募るためにあえて買主側の仲介手数料を無料にし、売主にのみ仲介手数料を請求することがあるのです。また、仲介手数料を無料に設定する代わりに、ほかの付加サービスを有料にするケースもあります。

仲介手数料が無料という場合には、なぜ無料になるのかを質問したり、ほかの名目で高額な費用が請求されていないかをチェックしたりするようにしましょう。

この章では、中古マンション購入時に仲介手数料が無料なケースについて紹介します。

新築マンションを購入するとき

新築マンションを購入するときは仲介手数料がかからないことがほとんどです。新築マンションは直販や販売代理店による販売、提携による販売という手法で売られるため、仲介手数料は基本的にはかかりません。

しかし、新築マンションの販売活動には広告費用や人件費が上乗せされるため、物件価格は中古マンションと比べて割高です。仲介手数料がかからない物件が必ずしもお得というわけではないので気をつけましょう。

個人間で中古マンションを売買するとき

不動産会社を挟まずに個人間で中古マンションの売買を行うケースもあります。この場合には当然ながら不動産仲介会社が間に入らないため、仲介手数料の支払いも不要となります。

ただし、不動産の売買には数多くのルールがあり、手続きも煩雑です。法律や手続きの方法を熟知しているのであれば個人間でのやり取りは可能ですが、専門知識をもたない人が中古マンションの売買契約手続きをすべて行うのはかなり難しいものです。

不動産会社には、宅地建物取引業法をはじめとした不動産売買のルールに詳しい専門スタッフが在籍しています。安心して手続きを進めるためにも、中古マンション購入時には不動産会社にサポートしてもらうのがおすすめです。

不動産会社から直接物件を購入するとき

中古マンションを購入するときには、中古マンションを売りたい人と買いたい人を不動産会社が仲介するのが一般的です。しかし中には、中古マンションの売主が不動産会社に物件を直接売却するケースもあります。

この場合、不動産会社は新たに買主を募って中古マンションを販売することになります。つまり、不動産会社は仲介ではなくあくまで直接物件を販売しているのです。

不動産会社が所有している物件を直接購入したときには仲介手数料が発生しません。高額になりがちな仲介手数料が気になるときには、不動産会社が直接販売する物件をチェックしてみるのもよいでしょう。


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中古マンション購入で仲介手数料を支払う際の注意点

中古マンション購入時の仲介手数料はときに100万円以上という金額になることもあるので、安ければ安いほうがいいと思われがちです。しかし、仲介手数料の値引き交渉をしつこく行った結果、不動産会社との関係性が悪くなるケースもあるものです。

また、仲介手数料が安い不動産会社に依頼した結果、ほとんど取引をサポートしてもらえないといったトラブルも起きています。仲介手数料以外の名目で高額な費用を請求される可能性も考えられます。

不動産会社を選ぶときには、話しぶりやサポート内容、費用体系をチェックしておきましょう。相談をしていて不安を感じたときには、その不動産会社に仲介を依頼するのはやめておいたほうが無難です。

マンション購入は人生の中でも特に大きな買い物です。失敗しないよう、信頼できる不動産会社を見極めることが重要です。


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中古マンション購入時の仲介手数料の仕組みを理解しよう

中古マンションの購入時には仲介手数料を支払うのが一般的です。仲介手数料の上限額は宅地建物取引業法で定められているので、物件購入前に仲介手数料を試算しておおまかな額を把握しておくのがおすすめです。

状況によっては仲介手数料の値引きも可能ですが、無理な値引き交渉はできるだけ控えましょう。仲介手数料の金額に見合ったサービスを提供してくれる不動産会社を選び、中古マンション購入をトータルサポートしてもらえる不動産会社を選ぶのがおすすめです。

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