20代のうちにマイホームを購入し、安定した生活基盤を築きたいと考える人は少なくありません。
20代というとまだまだ若くて収入もそう多くはない年代ですが、マンション購入のためにはどれくらいの年収があればいいものなのでしょうか。
この記事では、20代がマンション購入を目指すときの年収目安について紹介します。注意点や返済額の目安、おすすめの物件についても解説するので、マイホームを検討している人はぜひ参考にしてみてください。
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20代でマンション購入するのに必要な年収の目安は？
マンションの購入に必要な年収は、住んでいる地域や物件の築年数によって大きく異なります。以前は年収の5～7倍の価格が手の届く物件だといわれていましたが、近年は低金利で推移しているため同じ返済額でも多くの資金が借り入れできるようになりました。そのため、2021年現在では年収の7～10倍程度の物件価格も視野に入れられるようになっています。
最適なマンションの購入価格はさまざまな要因によって変わってきますが、おおよその目安を知っておくと物件選びをするときのひとつの指標となります。この章では、マンション購入に必要な年収の目安を新築と中古で場合分けして見ていきましょう。
新築マンションに必要な年収の目安
新築マンションは物件価格が高いため、年収倍率も高めの水準となっています。東京カンテイの調査によると、2019年の新築マンションにおける物件価格の目安は年収倍率8.19倍であることがわかりました。［注1］この数字は都心にいくほど高くなり、東京では13.26倍にものぼります。ほかにも、秋田県や福島県、京都府や大阪府、沖縄県は年収倍率が10倍を超えています。もっとも低いのは山口県で、年収倍率は5.84倍でした。
地域によって物価や地価は異なるため、お住いの地域における年収倍率を知っておくのは大切なことです。以下では主要地域における新築マンション購入の年収倍率をまとめたので、ご自分の地域の年収目安を確認してみましょう。
| 都道府県 | 2019年 | ||
|---|---|---|---|
| 年収倍率 | 平均年収 | マンション価格（70㎡換算） | |
| 埼玉県 | 9.41倍 | 484万円 | 4,555万円 |
| 千葉県 | 8.48倍 | 516万円 | 4,376万円 |
| 東京都 | 13.26倍 | 588万円 | 7,795万円 |
| 神奈川県 | 10.78倍 | 512万円 | 5,517万円 |
| 首都圏平均 | 10.59倍 | 525万円 | 5,561万円 |
| 岐阜県 | 8.32倍 | 439万円 | 3,651万円 |
| 静岡県 | 8.00倍 | 461万円 | 3,689万円 |
| 愛知県 | 9.21倍 | 490万円 | 4,513万円 |
| 三重県 | 8.16倍 | 457万円 | 3,730万円 |
| 中部圏平均 | 8.43倍 | 462万円 | 3,896万円 |
| 滋賀県 | 7.91倍 | 472万円 | 3,733万円 |
| 京都府 | 10.82倍 | 437万円 | 4,728万円 |
| 大阪府 | 10.37倍 | 487万円 | 5,052万円 |
| 兵庫県 | 8.56倍 | 527万円 | 4,513万円 |
| 奈良県 | 7.26倍 | 466万円 | 3,384万円 |
| 和歌山県 | 8.22倍 | 436万円 | 3,585万円 |
| 近畿圏平均 | 8.55倍 | 471万円 | 4,166万円 |
| 全国 | 8.19倍 | 458万円 | 3,752万円 |
中古マンションに必要な年収の目安
中古マンションは物件価格が落ちるため、新築マンションよりも低い年収倍率でマンション購入が目指せます。東京カンテイの調査によると、中古マンションにおける年収倍率の全国平均は5.52倍だということがわかりました。［注2］東京都の年収倍率がもっとも高くて10.96倍、そのほかのほとんどの地域で5～7倍程度、低ければ4倍前後の年収倍率で物件を購入している人が多いようです。もっとも年収倍率が低いのは山口県で、3.96倍でした。
主要地域の年収倍率を以下にまとめたので、ご自身の地域をチェックしてみましょう。
| 都道府県 | 2019年 | ||
|---|---|---|---|
| 年収倍率 | 平均年収 | マンション価格（70㎡換算） | |
| 埼玉県 | 6.27倍 | 484万円 | 3,036万円 |
| 千葉県 | 5.21倍 | 516万円 | 2,687万円 |
| 東京都 | 10.96倍 | 588万円 | 6,446万円 |
| 神奈川県 | 7.53倍 | 512万円 | 3,855万円 |
| 首都圏平均 | 7.63倍 | 525万円 | 4,006万円 |
| 岐阜県 | 3.98倍 | 439万円 | 1,748万円 |
| 静岡県 | 5.30倍 | 461万円 | 2,445万円 |
| 愛知県 | 5.73倍 | 490万円 | 2,808万円 |
| 三重県 | 4.09倍 | 457万円 | 1,869万円 |
| 中部圏平均 | 4.80倍 | 462万円 | 2,218万円 |
| 滋賀県 | 5.53倍 | 472万円 | 2,609万円 |
| 京都府 | 7.98倍 | 437万円 | 3,489万円 |
| 大阪府 | 7.57倍 | 487万円 | 3,689万円 |
| 兵庫県 | 5.98倍 | 527万円 | 3,152万円 |
| 奈良県 | 4.11倍 | 466万円 | 1,916万円 |
| 和歌山県 | 4.65倍 | 436万円 | 2,026万円 |
| 近畿圏平均 | 5.97倍 | 471万円 | 2,814万円 |
| 全国 | 5.52倍 | 458万円 | 2,530万円 |
引用元：東京カンテイ「2019年築10年中古マンション年収倍率」
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20代でマンション購入をする際は年収だけで決めてはいけない
20代でマンションを購入するときの平均年収倍率について紹介しましたが、年収だけで購入する物件の価格を決定することは絶対に避けましょう。先述してきたように、地域によって生活にかかる費用は異なりますし、家族構成によって住宅ローンの返済に充てられる金額も異なるためです。ご自身に合ったマンションの価格を判断するときは、以下の3つのポイントを考慮する必要があります。
- 借入可能額
- 返済負担率
- 頭金
この章では、年収以外で考慮すべきポイントについて詳しく見ていきましょう。
借入可能額を把握しておく
まずは、「自分がいくらまで住宅ローンを組めるのか」という上限額を知っておくことが大切です。借入可能額の上限を知っておくと、物件選びの幅が広がるでしょう。借入可能額を判断するときは、返済負担率が重要視されます。返済負担率とは、年収のうち何％を返済に充てるのかを表した割合のことです。
返済負担率は「返済負担率=1年間の返済総額÷額面年収×100」で計算されます。つまり、年収1,000万円の人が年間200万円の返済を行った場合、返済負担率は20％ということになるのです。
返済負担率の基準は金融機関によって異なりますが、年収400万円未満までは30％、年収400万円以上は35％が限度に設定されているケースが多いです。この基準を参考に、固定金利1.34%、返済期間35年としたときの年収ごとの返済額と借入可能額の目安をまとめました。
| 年収 | 返済負担率25% | 返済負担率30% | 返済負担率35% |
|---|---|---|---|
| 300万円 | 2,094（月々6.25万円） | 2,513（月々7.5万円） | 2,932（月々8.75万円） |
| 400万円 | 2,791（月々8.33万円） | 3,351（月々10万円） | 3,887（月々11.6万円） |
| 500万円 | 3,485（月々10.4万円） | 4,188（月々12.5万円） | 4,993（月々14.58万円） |
| 600万円 | 4,188（月々12.5万円） | 5,026（月々15万円） | 5,864（月々17.5万円） |
| 700万円 | 4,859（月々14.5万円） | 5,864（月々17.5万円） | 6,836（月々20.4万円） |
| 800万円 | 5,562（月々16.6万円） | 6,702（月々20万円） | 7,808（月々23.3万円） |
| 900万円 | 6,266（月々18.7万円） | 7,540（月々22.5万円） | 8,796（月々26.2万円） |
| 1,000万円 | 6,981（月々20.8万円） | 8,377（月々25万円） | 9,774（月々29.1万円） |
引用元：イエウール「年収からみる住宅ローンの借入可能限度額の目安はいくら？審査基準のポイントも解説！」
後述しますが、リスクが大きいため限度額まで借り入れることは避けておきましょう。あくまで借入可能額の上限を把握するだけにとどめ、無理なく返済できる金額のマンションを購入することが肝心です。
返済負担率を意識する
住宅ローンを組むときは返済負担率を限度まで上げるのではなく、余裕を持って返済できる割合に抑えることを推奨します。返済負担率を上げれば、当然物件の選択肢が増えることになります。しかし、毎月の収入に対して返済額が増えるため、生活費や貯蓄に充てる資金が減ってしまう点に注意が必要です。その結果、生活水準を低くせざるを得なくなったり将来への備えができなくなったりと、リスクが高まってしまうのです。
無理なく安定した返済計画を立てるためにも、マンションを購入するときは返済負担率を下げましょう。年収やお住いの地域、家族構成によって異なりますが、返済負担率25％以下であれば生活費や貯蓄を確保しつつ住宅ローンの返済をしやすくなります。
近年は新型コロナウイルスの影響で収入が減っている家庭も多く、住宅ローンの返済についての相談問い合わせはコロナ前の時期と比べると150倍にも増えています。こういった不測の事態に備えるためにも、返済負担率を抑えて無理のない返済計画を立てるようにすることが大切なのです。
頭金をいくらにするか決める
マンション購入時、はじめに頭金としてまとまった金額を支払うと、借入額が減って住宅ローンの返済負担を抑えられます。頭金の目安は、「物件価格の20～30％」と言われています。国土交通省の「令和元年度 住宅市場動向調査報告書」では、分譲マンションの自己資金比率は39.4％、中古マンションは43.5％だということがわかりました。［注3］
もちろん、この金額の頭金を用意しなくてはいけないということはありません。近年は、物件価格のすべてを借り入れるフルローンを組む人も増えてきています。
ただし、頭金を用意しないと借入額が増えて月々の返済負担が増えてしまいます。また、住宅ローンの残債が物件の価値を上回ってしまう「オーバーローン」になるリスクが増してしまうため、慎重に検討することが大切です。
以下では、物件価格3,000万円・固定金利1％・35年払いの場合において、頭金の有無でどれほど返済負担が変わるのかを簡単にまとめました。頭金を検討するときは、ぜひ参考にしてみてください。
| 借入額 | 月々の返済額 | 総返済額 | |
|---|---|---|---|
| 頭金なし | 3,000万円 | 8万4,685円 | 3,556万7,804円 |
| 頭金5％ | 2,850万円 | 8万451円 | 3,378万9,382円 |
| 頭金10％ | 2,700万円 | 7万6,217円 | 3,201万957円 |
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20代でマンション購入する際の月々の返済額は？
ここまで紹介してきた内容を踏まえて、年収ごとに適した月々の返済額について試算してみましょう。マンションの場合、月々の返済に加えて管理費と修繕積立金の支払いが必要となるため、この費用を含めた支払い総額についても記載しておきます。今回は、以下の条件で月々の返済額を計算してみます。
◎条件
- 返済負担率：25％
- 固定金利：1％
- 返済方法：元利均等返済
- 返済期間：35年ローン
- ボーナス払い：なし
- 管理費と修繕積立金：月3万円
| 年収 | 借入可能額（総返済額） | 月々の返済額 | 月の合計支払額 |
|---|---|---|---|
| 300万円 | 2,196万円（約2,604万円） | 6万2,500円 | 9万2,500円 |
| 400万円 | 2,940万円（約3,486万円） | 8万3,333円 | 11万3,333円 |
| 500万円 | 3,684万円（約4,368万円） | 10万4,166円 | 13万4,166円 |
| 600万円 | 4,428万円（約5,250万円） | 12万5,000円 | 15万5,000円 |
| 700万円 | 5,172万円（約6,132万円） | 14万5,833円 | 17万5,833円 |
| 800万円 | 5,915万円（約7,013万円） | 16万6,667円 | 19万6,667円 |
| 900万円 | 6,659万円（約7,895万円） | 18万7,500円 | 21万7,500円 |
| 1,000万円 | 7,368万円（約8,735万円） | 20万8,333円 | 23万8,333円 |
なお、頭金を用意できる場合は、物件価格に頭金を足した金額のマンションまで視野に入れられます。
たとえば、年収300万円で物件価格の10％の頭金が用意できる場合、頭金である約220万円を物件価格の2,196万円に加えた2,416万円までは、返済負担率25％で購入できるということです。
また、物件価格を2196万円のままに設定して、頭金を物件価格の返済に充てることで、毎月の返済額を減らすということも可能です。
もちろん、お住いの地域や家族構成によって最適な返済額は異なるため、「この金額が最適」だと一概には言えません。しかし、上記のような金額を参考に年収別の返済額を想定しておくと、無理のない返済計画を立てやすくなるでしょう。
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20代でマンション購入するなら中古がおすすめな理由
「まだ20代だからマイホーム購入は早いかな…？」と、マンション購入を迷っている人も多いかもしれません。もしもマンション購入を迷っているのであれば、中古マンションを検討してみてはいかがでしょうか。最後に、20代のマンション購入に中古物件がおすすめの理由を紹介します。
低価格で好条件な物件が手に入る
中古マンションは新築マンションと比べると、好条件な物件が低価格で手に入りやすいというメリットがあります。同じ条件の物件を比べたときに、中古マンションのほうが安いのはもちろんイメージできるでしょう。加えて、建てられるエリアが限られている新築マンションと比べ、昔からある中古マンションは好立地な物件が多く、非常に選択肢が広いという特徴があります。そのため、気に入る条件の物件が手に入りやすいという強みがあるのです。
早くて余裕のある完済を目指せる
20代のうちにマンションを購入しておくと、それだけ完済時の年齢を早められます。物件価格が高い新築マンションの場合だと35年ローンを組む人は多いかもしれませんが、中古マンションであれば25年や15年の返済で完済を目指すことが可能です。さらに、20代は年収の伸びしろが大きいため、中古マンションを選んでおくことで年々返済負担が減っていきます。結婚や出産、親の介護などといったライフステージの変化にも、返済額が抑えられる中古マンションであれば対応できます。
流動性が高く住み替えやすい
中古マンションには、購入しやすさや条件のよさを兼ね揃えた物件が多いため、常に一定の需要がある流動性の高さが大きな特徴として挙げられます。20代というと、もしかするとマイホームを購入してもライフステージの変化とともに住み替えが必要になるかもしれません。流動性が高い中古マンションであれば、もしも住み替えが必要になっても、売却や賃貸に出しやすいというメリットがあるのです。
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20代のマンション購入は年収に応じた返済額が肝心！
20代がマンションを購入するときは、年収倍率や返済負担率を参考にしながら、自分に合った返済額を判断することが大切です。年収によって最適な物件価格は異なるため、自分の収入に応じたマンションを購入するようにしましょう。とはいえ、実際には住宅購入のためには登記費用や司法書士費用、また手付金などの購入にかかる諸費用が別途現金でかかってくるほか、住宅ローン控除などの専門的な知識をベースに資金計画を立てないと損をする可能性があります。
そのため、住宅ローンを組む際は住宅購入のプロに相談しながら資金計画を立てることが必要不可欠です。住宅ローン控除やすまい給付金など、知らなきゃ損をする控除制度についての情報収集も大切。
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