【2021最新】住宅ローンの金利相場や金利推移を徹底解説!計算方法もわかりやすく紹介!

【2021最新】住宅ローンの金利相場や金利推移を徹底解説!計算方法もわかりやすく紹介!

住宅ローンを組むときは金利タイプや金利相場を知っておくことは非常に重要な要素です。住宅ローンは金利タイプによって金利相場が異なるため、それぞれの特徴や相場を比較して、リスクを抑えながら返済できる商品を選ぶことが大切になってきます。

本記事では住宅ローンの金利タイプや相場、そして今後の金利推移について解説します。また、住宅ローンの利息計算方法についても紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。金利タイプごとのメリットやデメリット、金利の計算方法を知り、後悔のないマイホームの購入を実現しましょう。

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【2021最新】住宅ローンの金利相場

住宅金融支援機構の調査によると最も金利が低いのは変動金利型で、金利は年2.475%とのことです。固定金利型とは約0.8%の差があります。そのため、2021年現在で金利を安く抑えて住宅ローンを組みたい場合は変動金利型がおすすめです。以下の表は住宅金融支援機構が発表している住宅ローンのタイプ別の金利相場です。

住宅ローン金利相場

引用元:住宅金融支援機構

なお、この金利は「基準金利」と呼ばれるもので、実際に借り入れを行うときの金利ではありません。

基準金利は日本銀行が操作する「短期プライムレート」と呼ばれる、1年以内の短期貸出の金利に連動して動く、変動金利のもととなる金利です。融資を受けるときの適用金利は、基準金利から金利優遇による引下げ幅を差し引いたものになります。

近年は顧客獲得競争が激化している影響で、基準金利から大幅に金利を引き下げる民間金融機関が増えており、引き下げ幅も方法もさまざまです。住宅ローンを比較するときは、表示されている数字が「基準金利」なのか「適用金利」なのかをしっかりと確認するようにしましょう。

住宅ローンの金利タイプは3種類

住宅ローンの金利タイプは以下の3種類に分類ができます。

  • 変動金利型
  • 固定金利型
  • 固定期間選択型

住宅ローンは金利タイプの違いによって返済額が大きく変わるため、各金利の違いやメリットとデメリットをよく理解しておくとよいでしょう。

変動金利型

変動金利型は金融情勢と連動して金利が変更される住宅ローンのタイプです。お金を借りたい人が増えたり景気が回復したりすると金利が上がり、お金を借りたい人が減ったり景気が悪くなったりすると金利が下がります。

金利の見直しは半年ごとに行われますが、その度に金利が変わって返済額が増減すると債務者の負担が大きいため、金額の変更は5年に1回行われることが一般的です。また、大きく金利が上がったときに返済額が増えすぎないように、前回の返済額から最大125%までしか返済額を上昇させられないというルールが存在しています。

例えば、今回の返済額が10万円だった場合、次回の金利見直しでは12万5,000円までしか返済額を増やせないというわけです。固定金利と比べると当初金利は安めに設定されており、契約時の金利水準が継続したり低下したりすると返済額を大きく抑えられるところが大きなメリットです。

ただし金利水準が上がることも考えられるため、リスクもあることを知っておきましょう。5年ごとに返済額が変わるので、安定した返済計画を立てにくいというデメリットがあります。変動金利型のメリットとデメリットをまとめると以下のとおりです。

メリット 金利が低い
金利が変わらない、下がったときはお得
固定金利よりも多い金額を借り入れやすい
デメリット 金利が上がると返済額が増える
返済計画を立てにくい

固定金利型

固定金利型は借入時の金利が完済まで継続する住宅ローンのタイプです。長期住宅ローンとして有名な「フラット35」は固定金利型に該当します。

借入時に総返済額が決定するため、金利の上下に影響されずに安定した返済計画が立てやすいところが強みです。ただし、同じ時点で比べると固定金利のほうが変動金利よりも金利が高く、2倍ほど金利に差が出ることもあります。

金利が下がったときに恩恵を受けられませんが、どれほど金利が上がっても返済額は変わらない点がメリットです。大きくお得になることがない代わりにリスクもないため、安定志向の人や金利の上昇リスクに備える資金がない人には、固定金利のほうが向いています。固定金利型のメリットとデメリットをまとめると以下のとおりです。

メリット 返済計画が立てやすい
金利が上がっても返済額が変わらない
デメリット 金利が高い
金利が下がったときに損してしまう
借入可能額が変動金利よりも少なめ

固定期間選択型

固定期間選択型は、3年間・5年間・10年間など一定期間は金利が固定され、その後あらためて金利タイプを選ぶ住宅ローンのタイプです。たとえば、「最初の10年は固定金利を選択し、11年目以降を変動金利にする」ということが可能なのです。なお、原則固定期間中は金利タイプの変更ができません。

固定期間中は優遇金利が設定されていることが多く、金利は固定金利型よりも低めに設定されています。しかし、固定期間が終わったあとに金利が一気に上がってしまう可能性もあるため注意してください。さらに固定期間選択型には、変動金利型に存在する「125%ルール」がありません。

固定期間が終わったあとは金利が上がった分だけ利息が増えてしまうため、大幅に返済額が増加する恐れもあります。このタイプは、返済額を安定させられる固定金利型と、固定期間が終わったあとの金利相場を反映できる変動金利型の両方の強みを持ち合わせています。

その一方で、金利の上昇リスクには非常に弱い点に注意しましょう。固定期間選択型のメリットとデメリットをまとめると以下のとおりです。

メリット 一定期間は金利や返済額が変動しない
固定期間は自由に選べる
固定金利型よりも金利が低め
デメリット 固定期間終了後は金利が上がることが多い
長期的な返済計画が難しい
返済額に上限がない

他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
変動金利の返済額上限に関する基本ルールを分かりやすく解説


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住宅ローンの新規借入時の金利相場

住宅ローンの金利相場は金利タイプ以外にも新規借入時と借り換え時で異なります。この章では、新規借入時における住宅ローンのタイプ別の金利相場を紹介していきますので、参考にしてみてください。

変動金利型の住宅ローン相場

新規借入時における変動金利型の住宅ローン相場は以下のとおりです

みずほ銀行 年0.375%
三菱UFJ銀行 年0.475%
三井住友銀行 年0.475%
りそな銀行 年0.470%
住信SBIネット銀行 年0.440%
イオン銀行 年0.520%
ソニー銀行 年0.457%
新生銀行 年0.450%
ARUHI 年0.650%
楽天銀行 年0.517%

変動金利型の住宅ローン金利は、0.375%~0.650%の範囲内に収まる商品が多いです。大体0.500%を相場の目安だと考えておくとよいでしょう。0.500%を下回る低金利の商品も多く、各金融機関で熾烈な競争を繰り広げていることがわかります。

また、低い金利を実現しながら、無料の団信が付帯していたり一部繰り上げ返済手数料が無料だったりと、使い勝手のいい商品も多く存在しています。金利をできる限り抑えつつ手厚い保障・サービスを受けたいのであれば、変動金利型は最適でしょう。

全期間固定金利型の住宅ローン相場

新規借入時における全期間固定金利型の住宅ローン相場は以下のとおりです。なお、返済期間は35年での金利となっています。

みずほ銀行 年0.980%
三菱UFJ銀行 年1.600%
三井住友銀行 年1.390%
りそな銀行 年1.300%
住信SBIネット銀行 年1.420%
イオン銀行 年1.200%
ソニー銀行 年1.562%
新生銀行 年1.400%
ARUHI 年1.330%
楽天銀行 年1.050%

固定金利型の金利相場は、0.91%~1.65%程度の商品が多い傾向にあります。1.350%程度を相場の目安にしておくと、金利を判断する一つの指標になるでしょう。

固定金利型の商品でも1.0%を切るものがあります。融資期間が長くなると金利は高くなり、短くなると金利は低くなるため、15年や20年のローンを組むときはさらに低い金利で融資を受けられます。

長期的な返済計画を立てたい、結婚や出産でこれからライフステージが変化するという場合は固定金利が最適でしょう。

固定期間選択型の住宅ローン相場

固定期間選択型の金利は、固定する年数によって大きく変わってきます。固定する年数が短いほど金利は低くなり、固定する年数が長いほど金利は高くなる点に注意しましょう。新規借入時における固定期間選択型の住宅ローン相場は以下のとおりです。

5年 10年 15年 20年
みずほ銀行 年0.650% 年0.750% 年1.150% 年1.200%
三菱UFJ銀行 年0.690% 年1.000%
三井住友銀行 年1.250% 年1.350%
りそな銀行 年1.045% 年1.245% 年1.645% 年2.195%
住信SBIネット銀行 年0.520% 年0.570% 年0.990% 年1.200%
イオン銀行 年0.550% 年0.670%
ソニー銀行 年0.876% 年0.950% 年1.372% 年1.520%
新生銀行 年0.700% 年0.800% 年0.900% 年0.950%
ARUHI 年0.920% 年0.990%
auじぶん銀行 年0.738% 年0.845%

固定期間選択型の住宅ローンでは1.00%を切っていれば金利が低い商品だと言えるでしょう。ただし、これは当初の金利なので、固定期間が終了したあとは金利が大きく上がってしまう恐れもあります。契約の際は固定期間終了後の金利についても確認するようにしてください。


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住宅ローンの借り換え時の金利相場

住宅ローンの金利相場は、前述したとおり新規借入時と借り換え時で異なります。それぞれで金利が同じケースもありますが、金利が異なることもあるため確認しておきましょう。

変動金利型の住宅ローン相場

借り換え時における変動金利型の住宅ローン相場は以下のとおりです。なお、返済期間は35年での金利となっています。

みずほ銀行 年0.375%
三菱UFJ銀行 年0.475%
三井住友銀行 年0.475%
りそな銀行 年0.430%
住信SBIネット銀行 年0.428%
イオン銀行 年0.520%
ソニー銀行 年0.507%
新生銀行 年0.450%
ARUHI  –
楽天銀行 年0.517%

全期間固定金利型の住宅ローン相場

借り換え時における固定金利型の住宅ローン相場は以下のとおりです。なお、返済期間は35年での金利となっています。

みずほ銀行 年0.980%
三菱UFJ銀行 年1.600%
三井住友銀行 年1.390%
りそな銀行 年1.300%
住信SBIネット銀行 年1.420%
イオン銀行 年1.200%
ソニー銀行 年1.577%
新生銀行 年1.400%
ARUHI 年0.970%
楽天銀行 年1.300%

固定期間選択型の住宅ローン相場

借り換え時における固定期間選択型の住宅ローン相場は以下のとおりです。なお、返済期間は35年での金利となっています。

5年 10年 15年 20年
みずほ銀行 年0.650% 年0.750% 年1.150% 年1.200%
三菱UFJ銀行 年0.690% 年1.000%
三井住友銀行 年1.250% 年1.350%
りそな銀行 年1.005% 年1.205% 年1.605% 年2.155%
住信SBIネット銀行 年0.520% 年0.570% 年0.990% 年1.200%
イオン銀行 年0.550% 年0.670%
ソニー銀行 年0.926% 年1.000% 年1.422% 年1.570%
新生銀行 年0.700% 年0.800% 年0.900% 年0.950%
ARUHI 年0.920% 年0.990%
auじぶん銀行 年0.738% 年0.845%

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住宅ローン金利相場からわかるおすすめの借入先

住宅ローンの金利相場や仕組みを理解することでご自身がどの借入先を選べばよいかがわかってきます。この章では比較的、住宅ローン審査が通りりやすい借入先を3つ紹介します。

楽天銀行の住宅ローン

楽天銀行のフラット35は、金利が業界最低水準で、事務手数料の設定が1.080%と低い点がメリットといえます。また、返済途中で金利が上昇していくことがないため、安心して返済していけます。

さらに期間限定ですが、新規で住宅ローンを借り入れる際に、楽天スーパーポイントがもれなく付与されるなど、ネット銀行独自のメリットがあります。

ただし、事務手数料が1.08%に優遇されるのは、楽天銀行を返済口座に指定した場合のみです。もしその他の銀行を返済口座に指定した場合は、事務手数料は1.404%となるため注意が必要です。

ARUHIの住宅ローン

ARUHIのフラット35は、2018年時点で8年連続でフラット35の取扱件数No.1です。審査対応もスピーディーに行ってくれて、返済口座も全国の1000以上ある金融機関から選択可能となっています。Web申し込みで事務手数料が1.0%(税抜)となり、さらに頭金を用意すれば、金利優遇なスーパーフラットも利用可能となります。

ARUHIが取り扱うフラット35には、金利引き下げ制度によって、さらにお得に利用できるものがあります。例えば、「子育て支援型」や「地域活性化型」があり、当初一定期間の金利が引き下げられます。

どちらも契約時に、お住まいの地方公共団体と、住宅金融支援機構の協定の締結および、地方公共団体が発行する「フラット35子育て支援型利用対象証明書」の提出が必要になります。しかし、金利をグッと下げることができますので、当てはまるものがあれば、ぜひ利用してみてください。

イオン銀行の住宅ローン

イオン銀行のフラット35は融資手数料新規で1.296%で、借り換えの場合は1.080%(2018年9月30日~12月28日の融資完了まで)という、比較的安い手数料で住宅ローンを組むことができます。

また、イオン銀行で住宅ローンを組む際には、比較的審査が甘いといわれています。なぜなら、審査の規準となっている年収や勤続年数が低くても、審査が受けられて通ることがあるためです。

年収が100万円以上、勤続年数が6カ月以上であれば審査基準は満たせるため、年収が低くて悩んでいる場合にもおすすめできます。他にも、イオングループでの毎日の買い物が5%オフになったり、定期預金の優遇得点などのうれしいポイントもあります。


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住宅ローンの今後の金利推移

これから住宅ローンの借り入れを検討している人であれば、現在の金利だけではなく今後の金利推移についても気になるものでしょう。

変動金利は今後の金利推移によって返済額が変わりますし、固定金利は現時点の金利が長期にわたって固定されてしまうため、金利についての相場観や推移を予想する力を身につけておくことは非常に重要になってきます。

住宅金融支援機構の「民間金融機関の住宅ローン金利推移」によれば、金利は1990年代後半から低水準が続いており、現在も超低金利時代が継続しています。1984年前後・1990年代前半は金利が8%を超えることもありましたが、バブルの崩壊を境に徐々に下がってきました。

現在は日本銀行がマイナス金利政策を打ち出していることもあり、長期固定金利のフラット35も1.3%前後の低い金利を維持しています。今後も大きな物価上昇がない限りは、金利がアップすることは考えにくいでしょう。少なくとも、1~2年程度は現状が維持されることが予想されます。

ただし、新型コロナウイルスの感染拡大が落ち着いて景気が回復すれば、金利がアップする可能性も考えられます。バブル期のように大幅に金利が上昇することは考えにくいですが、万が一に備えた選択や準備をしておくことが肝心です。


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住宅ローンの金利でわかる利息計算方法

住宅ローンを組むときは金利相場だけではなく、支払わなくてはいけない利息の金額についても知っておくことが大切です。難しい専門知識が必要に思える利息の計算ですが、自分で行うことも可能です。住宅ローンの利息を計算する方法は以下の2種類があります。

  • 住宅ローンの利息を算出する計算式を利用する
  • 住宅ローンシミュレータで利息を算出する

住宅ローンの利息を算出する計算式を利用する

1か月にかかる利息の金額は、以下の計算式で算出できます。

借入残高(円)✕金利(%)÷12か月

たとえば3,000万円の住宅ローンを組み、金利が1.5%だった場合は以下のように計算できます。

3,000万円✕1.5%÷12=3万7,500円

1回目の支払いで利息とは別で元金を10万円(合計13万7,500円)支払ったとします。このとき、2回目の利息の返済額は以下のとおりです。

(3,000万円-10万円)✕1.5%÷12=3万7,375円

住宅ローンの利息計算をする際のポイントは、借入額から返済した元金だけを差し引いて計算することです。支払った利息も一緒に借入額から差し引いてしまうと数字が合わなくなってしまうため注意しましょう。

住宅ローンシミュレーターで利息計算をする

住宅ローンの支払う利息は、住宅ローンシミュレーターでも簡単に計算できます。住宅金融支援機構は無料で使えるシミュレーターを提供しており、それを利用すれば借入希望額から毎月の返済額や利息を調べられます。年収や希望返済額から借入可能額を調べることもできるので、住宅ローンの契約前にも役立ってくれるでしょう。

また、各金融機関でも借り入れ後の返済シミュレーションができるツールを提供しています。「金融機関名+住宅ローンシミュレーション」などで検索するとヒットするので、気軽に使ってみてください。


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住宅ローンの金利でわかる返済方法

住宅ローンの月々の返済額を計算する方法は元利均等返済と元金均等返済の2種類あります。元利均等返済とは、元金と利息を合わせた返済額を返済期間で割って算出するため毎月の返済額が一定です。

それに対して、元金均等返済とは、元金を返済期間で割って算出しているため、期間が過ぎるにあたって利息が減る代わりに返済開始当初の負担金額が大きいのが特徴です。

元利均等返済と元金均等返済の違い

この章では、以下の条件をもとにそれぞれの計算方法を紹介します。

【条件】
借入金額:4,000万円
借入期間:30年
金利:1.5%(固定金利)
ボーナス月の返済:なし

元利均等返済による月々の返済額の計算方法

元金均等返済方式とは、毎月の返済する元金は一定でありローン残高に応じた利息が毎月返済額に上乗せされる返済方式です。返済額は当初は高く毎月の支払いが苦しくなる可能性があります。しかし、利息がローン残高に応じて減っていくので、徐々に毎月の返済額は減っていきます。

元利均等返済による月々の返済額の計算方法は以下の手順で求めることができます。

住宅ローン計算方法

今回の例で計算してみると月々の返済額は以下のとおりです。

住宅ローン 計算方法

元金均等返済による月々の返済額の計算方法

元金均等返済とは毎月の返済額が一定である返済方式です。毎月の返済額が同じなので返済計画が立てやすいといったメリットがあります。しかし、元利均等返済方式は毎月の返済額が利息を多く占めているので元金の返済が遅くなるのがデメリットといえます。

元金均等返済による月々の返済額の計算方法は以下の手順で求めることができます。

  1. 月々の元金返済額=借入金額÷返済回数
  2. 月々の利息額=直前の住宅ローン残高×月利
  3. 月々の返済額(初回)=月々の元金返済額+利息額

今回の例で計算してみると月々の返済額は以下のとおりです。

①月々の元金返済額=4,000万円÷360(30年)
月々の元金返済額=111,111円
②月々の利息額=4,000万円×(1.5%/12)
月々の利息額=50,000円
③月々の返済額(初回)=111,111円+50,000
月々の返済額(初回)=161,111円

住宅ローンの返済シミュレーションしてみよう

住宅ローンを組んだ場合返済額はどのようになるでしょうか。シミュレーションしてみましょう。

下記のシミュレーションで物件を住宅ローンを組んで購入する際の、「物件の購入可能額」や「住宅ローンの月々支払額」を確認することが出来ます。

ボーナス1回の返済額・頭金・返済期間・住宅ローン金利を選択することに加え、購入可能額を調べるときは毎月の返済額・月々の支払額を調べるときは購入希望物件価格を入力しましょう。

直接入力だけでなく、バーをスライドする事で各項目の数値を上下することが出来ます。

また、借り入れを検討している住宅ローンの金利タイプ・金融機関を選択することで、住宅ローンの最新金利が出力されます。

  • 毎月の返済額
    万円
  • ボーナス1回の
    返済額
    万円
    ボーナスの計算方法
    ボーナス1回分を1万円単位(半角数字)でご入力ください。自動で年2回分で計算されます(毎月の希望返済額と合算したボーナス月の返済額ではありません)。
    ボーナスの計算方法
    ボーナス1回分を1万円単位(半角数字)でご入力ください。自動で年2回分で計算されます(毎月の希望返済額と合算したボーナス月の返済額ではありません)。
  • 頭金
    万円
  • 返済期間
  • 住宅ローン金利
    %
    金融機関の金利を見る
シミュレーション結果
購入可能額
(融資限度額+頭金)
0万円前後
  • 購入希望物件価格
    万円
  • ボーナス1回の
    返済額
    万円
    ボーナスの計算方法
    ボーナス1回分を1万円単位(半角数字)でご入力ください。自動で年2回分で計算されます(毎月の希望返済額と合算したボーナス月の返済額ではありません)。
    ボーナスの計算方法
    ボーナス1回分を1万円単位(半角数字)でご入力ください。自動で年2回分で計算されます(毎月の希望返済額と合算したボーナス月の返済額ではありません)。
  • 頭金
    万円
  • 返済期間
  • 住宅ローン金利
    %
    金融機関の金利を見る
シミュレーション結果
月々の支払額
(金利 0万円 + 元金 0万円)
0万円

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住宅ローンの金利相場を知ろう

住宅ローンの金利タイプや相場は、総返済額を大きく左右する大切な要素です。それぞれの特徴を知っておくとお得な商品を見極められるようになり、ご家族にとって最良の選択ができます。

現在は低金利が続いていますが、金利の推移は誰にも予想できません。変動金利型や固定期間選択型は金利が低いというメリットがある一方で、今後返済額が増えてしまうリスクもあります。返済計画や今後のライフプランに合わせ、万が一の場合も無理なく返済できる方法を選ぶようにしましょう。

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