国税庁の調査では、令和2年における日本の平均年収は433万円だということがわかっており、年収800万円は一般的に高収入に分類されると言われています。［注1］多くの収入を得ている年収800万円の人ですが、マイホームを購入するときはどれくらいの金額の住宅ローンを組めるのでしょうか。
この記事では、年収800万円で住宅ローンを組むときのポイントについて解説します。
たとえ年収800万円でも、高額な住宅ローンを組んでしまえば生活が破綻してしまいます。ご自身やご家族に合った借入額を知って、余裕のある返済計画を立てていきましょう。
住宅ローンの失敗例をあらかじめ把握しておきたい！という方はこちらの記事も参考にしてください。
住宅ローン返済が大変になる6つの失敗例とは？体験談も紹介
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年収800万円で組める住宅ローンの目安は？
年収800万円で住宅ローンを組むときは、「借入限度額」と「実際に返済できる金額」を別物として考えなくてはいけません。なぜなら、借入限度額は高めに設定されており、実際に満額借り入れてしまうと生活が圧迫されてしまう可能性が高いためです。まずは、年収800万円で組める住宅ローンの目安と実際の借入額の平均額、頭金の目安について見ていきましょう。
年収800万円で組める住宅ローンの限度額
金融機関の審査基準や審査を受ける人の条件によって異なるため一概には言えませんが、年収800万円で組める住宅ローンの限度額は7,500万円程度です。住宅ローンの借入限度額を計算するときは、返済負担率という指標が役立ちます。返済負担率とは、年収に占める返済額の割合のことで、住宅ローンの借入額を審査するときに重要視される項目のひとつです。
たとえば年収1,000万円の人が年間300万円住宅ローンの返済をする場合、返済負担率は30％ということになります。
金融機関ごとに設定されている返済負担率の上限は変わってきますが、フラット35が設けている基準では、年収400万円以上の人の返済負担率は35％が限度となります。［注2］
年収800万円の人の場合、「800万円×35％＝280万円」以内に収めればいいということになります。月々の返済額にすると、約23万円以下となる金額であれば借り入れが可能です。
この返済額で借入可能な金額を計算してみると、固定金利1.5％の35年ローンで約7,500万円ということになります。
年収800万円の手取り金額は、社会保険や税金を差し引くと600万円前後となります。ボーナスなしの場合の手取り月収は50万円前後なので、返済率35％の借り入れをしてしまうと、手元に残るのは27万円程度です。
独身であれば余裕のある暮らしができますが、家族がいるご家庭の場合、この金額を返済し続けることは現実的ではありません。7,500万円はあくまで借り入れできる限度額であり、実際に返済し続けられる金額ではないことを理解しておきましょう。
年収800万円の人の住宅ローン平均額
それでは、実際に年収800万円で住宅ローンを組んでいる人は、どれくらいの金額を借り入れているのでしょうか。ここからは、住宅ローンの借り入れ平均額を見てみましょう。住宅ローンの借り入れ平均額を知りたいときは、年収倍率が参考になります。年収倍率とは、物件購入の所要金額を世帯年収で割った数値のことです。
たとえば年収1,000万円の人が3,000万円の住宅を購入した場合、年収倍率は3倍ということになります。
住宅金融支援機構が2020年に行った「フラット35利用者調査」では、住宅購入者の平均年収倍率は以下の通りだということがわかっています。［注3］
| 物件の種類 | 平均年収倍率 | 年収800万円の場合の金額 |
|---|---|---|
| 土地付き注文住宅 | 7.4倍 | 5,920万円 |
| 注文住宅 | 6.7倍 | 5,360万円 |
| マンション | 7.0倍 | 5,600万円 |
| 建売住宅 | 6.8倍 | 5,440万円 |
| 中古マンション | 5.8倍 | 4,640万円 |
| 中古戸建 | 5.5倍 | 4,400万円 |
実際に年収800万円でマイホームを購入している人は、4,500～5,000万円台の物件を検討するケースが多いことが推測されます。ただし、物件を購入する際はある程度まとまった頭金を支払うことが多いので、実際の借入額は4,000万円前半から5,000万円程度になるでしょう。
仮に、固定金利1.5％の35年ローンで5,000万円の借り入れをした場合、毎月の返済額は約15万3,000円になります。住宅ローンの返済をしても34万7,000円手元に残るため、家族が多くなければ十分に生活していけるでしょう。
もちろん、物件の所在地によって平均年収倍率は変わってくるため、あくまで目安の数値であることを理解しておいてください。
年収800万円の人の頭金目安
毎月の返済負担率や利息の支払いを抑えるためには、頭金を多めに入れて借入金額を減らすことが大切です。近年は頭金ゼロで融資を受けられる住宅ローンも増えてきましたが、物件価格の10～20％の頭金を納めることが一般的だと言われています。なお、国土交通省の「令和2年度 住宅市場動向調査報告書」によれば、物件ごとの自己資金比率は以下の通りでした。［注4］
| 物件の種類 | 平均自己資金率 |
|---|---|
| 土地付き注文住宅 | 26.0％ |
| 注文住宅 | 56.1％ |
| マンション | 34.3％ |
| 建売住宅 | 25.4％ |
| 中古マンション | 43.2％ |
| 中古戸建 | 34.9％ |
実際には、3割以上の頭金を入れる人も多いようです。4,500万円の物件を購入する場合、頭金は1割にあたる450万円から3割にあたる1,350万円程度が目安になるでしょう。
ただし、頭金を入れることにこだわりすぎてしまい、手元に貯蓄が全く残らない状況は危険です。
万が一に備えるための貯蓄を残しつつ頭金を入れることが理想的なので、それが難しい場合は借入額を減らすなどの対策が必要となります。
年収と借入額の関係についてもっと詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
年収からみる住宅ローンの借入可能限度額の目安はいくら？審査基準のポイントも解説！
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年収800万円で無理なく住宅ローンを返済していく方法
ここまで年収800万円で借りられる住宅ローンの上限額や平均的な借入額について見てきましたが、人によって適切な借入額は全く異なるため注意しましょう。たとえ平均的な借入額であっても、毎月の返済が負担になってしまうケースは多いため、無理なく返済できる方法を知っておくことが肝心です。ここからは、年収800万円で無理なく住宅ローンを返済するポイントを紹介します。
家族構成や貯蓄、年齢に合わせて住宅ローンを組む
年収800万円と一口に言っても、家族構成や暮らしぶり、年齢などによって状況は異なるものです。そのため、自分の状況に合わせて住宅ローンを組むことが何よりも大切です。たとえば現在共働きの夫婦であっても、今後出産や育児で働けなくなる可能性があります。できれば、片方の収入のみで返済し続けられる金額の住宅ローンを組むことが望ましいでしょう。
また、貯蓄がなくて頭金が用意できない場合は借入額を減らす、完済時の年齢に不安がある場合は頭金を増やしたり借入額を減らしたりするなどの対策が必要になります。
借入時は問題なく返済できる住宅ローンでも、状況が変われば返済が難しくなるケースはあります。家族構成や貯蓄、年齢などを踏まえ、万が一のときも対応できるように長期的な視点で返済計画を立てることが大切です。
返済負担率を20～25％以内に収める
長期的に安定した返済を続けるためには、とにかく返済負担率を抑えることが肝心です。可能であれば、返済負担率は20～25％以内に収めましょう。返済負担率を20～25％に設定した場合、毎月の返済額は13～16万円程度になります。マンションの場合、修繕積立金や管理費の支払いが必要になるので、毎月10～13万円程度の返済に抑えられればより安心です。
この金額の返済であれば、毎月35万円程度のお金が手元に残ります。
ただし、ご家庭によって最適な返済額は異なります。子どもが多い、貯蓄をたくさんしたいという場合は、返済負担率を20％以下に抑えたほうがいいケースもあるでしょう。
20～25％はあくまで目安として考え、自分にとって最適な返済負担率を設定することが大切です。
手元に起こるお金から借入額を決める
より安心して返済を続けたいのであれば、手元に残るお金から借入額を決める方法がおすすめです。まずは、食費が9万円、水道光熱費が2万円、教育費が3万円、貯蓄が3万円…と毎月の支出額を明らかにします。手取り金額から必要な支出をすべて差し引いて残ったお金が、住宅に充てられるお金となります。
この際、現在の支出だけではなく将来に備えるための貯蓄などもすべて確保してから居住費を算出することが大切です。
また、変動金利の場合は利息の増加リスクがありますし、固定資産税や住宅の修繕費なども必要になります。こういった資金を用意することも忘れないようにしましょう。
ご自分で家計の収支を洗い出すことが難しい場合は、ファイナンシャルプランナーなどのプロに頼るといいかもしれません。
ファイナンシャルプランナーへの相談についてはこちらの記事を参考にしてください。
住宅購入相談はファイナンシャルプランナーにできる？相談内容や注意点を解説！
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住宅ローンでもう悩みたくない方へ
住宅ローンを受けるまでには考えなければいけないことがたくさんあります。 銀行選びをもっと楽に行いたい。。。 更に、その銀行が最適な理由、 ローン審査に通る確率までも知ることができます。年収800万円の住宅ローンシミュレーション
ここでは、年収800万円の人が住宅ローンを組むときの返済額をシミュレーションしてみましょう。返済負担率と返済期間ごとに借入可能額をまとめたので、ぜひ参考にしてみてください。◎返済負担率20％
| 借入期間 | 年間返済額 | 月々の返済額 | 借入可能額 |
|---|---|---|---|
| 15年 | 160万円 | 13万3,000円 | 2,142万円 |
| 20年 | 2,756万円 | ||
| 25年 | 3,325万円 | ||
| 30年 | 3,853万円 | ||
| 35年 | 4,343万円 |
※元利均等返済・固定金利1.5％・ボーナス払いなしの場合
◎返済負担率25％
| 借入期間 | 年間返済額 | 月々の返済額 | 借入可能額 |
|---|---|---|---|
| 15年 | 200万円 | 16万6000円 | 2,674万円 |
| 20年 | 3,440万円 | ||
| 25年 | 4,150万円 | ||
| 30年 | 4,809万円 | ||
| 35年 | 5,421万円 |
※元利均等返済・固定金利1.5％・ボーナス払いなしの場合
◎返済負担率30％
| 借入期間 | 年間返済額 | 月々の返済額 | 借入可能額 |
|---|---|---|---|
| 15年 | 240万円 | 20万円 | 3,221万円 |
| 20年 | 4,144万円 | ||
| 25年 | 5,000万円 | ||
| 30年 | 5,795万円 | ||
| 35年 | 6,532万円 |
※元利均等返済・固定金利1.5％・ボーナス払いなしの場合
先述したように、返済負担率25％以上の借り入れは現実的ではありません。そのため、できるだけ返済負担率は低く設定しましょう。年収800万円もあれば、返済負担率25％以下でも十分な額の借り入れが可能ですし、借入期間を短くしても希望に沿った物件の購入を目指せます。借入期間を短くすれば支払う利息も減らせるため、家計への負担を大幅に軽減できるでしょう。
また、金利タイプの比較を行いたい方はこちらの記事を参考にしてください。
住宅ローンは変動金利と固定金利のどちらが得？選び方のポイント
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年収800万円で購入できる戸建て
次に、年収800万円で購入できる物件の目安について見ていきましょう。物件の価格は、エリアや新築・中古、種類によって大きく異なります。まずは、年収800万円の人が4,500～5,000万円で購入できる戸建て物件の一例について解説します。
東京都の場合
都内の新築物件を探す場合は、5,500万円くらいまで予算を広げれば、練馬区や足立区などの23区内の徒歩10分圏内物件も検討できます。ただし、予算を5,000万円以内に収めたい場合は、都下や駅からバス15分程度の物件が最適でしょう。都心部ですと2LDKもしくは3LDKの狭めの物件、都下や駅から離れた物件であれば4LDKの大きめの物件も視野に入れられます。
中古戸建ての場合は、板橋区や大田区のような23区内の物件も購入できます。ただし、土地面積50㎡前後、3LDKとやや狭めになってしまうため注意が必要です。都心から少し離れた都下エリアであれば、土地面積100㎡近い4LDKの物件も選択肢に入ってきます。
運が良ければ床暖房や吹き抜けなど、ワンランク上の物件との出会いも夢ではないでしょう。
地方都市の場合
地方都市で新築戸建てを探す場合、これほどの予算があれば好条件な物件が検討できます。
最寄り駅から徒歩10分圏内の好立地物件や、土地面積100㎡以上・5LDKの広々とした物件、太陽光パネルや床暖房完備などの設備がついた物件も目指せます。デザイン物件も多い価格帯なので、おしゃれな戸建てを購入したい人にもピッタリです。
中古戸建てを希望する場合は、駅チカの築浅物件を検討できます。
土地面積200㎡、4LDKを越える物件も少なくないので、のびのびと子育てをしたい場合はおすすめです。高断熱物件やオール電化物件など、設備に関してもこだわりを持てるでしょう。
戸建ての相場について把握しておきたい方はこちらの記事を参考にしてください。
一戸建ての相場は？値段から購入にかかる諸費用まで解説
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年収800万円で購入できるマンション
最後に、年収800万円の人が4,500～5,000万円で購入できるマンションの一例について解説します。
東京都の場合
新築マンションを希望する場合、練馬区や板橋区などといったエリアの物件であれば、都内でも5,000万円前後で検討できます。間取りは2LDKから3LDK、専有面積は40～55㎡ほどが目安になります。ただし、都心部のマンションは価格が非常に高いため、おもに都下エリアで検討することになるでしょう。都下エリアであれば、専有面積が60㎡以上で4LDKの物件も目指せます。
中古マンションの場合は、4,500～5,000万円の予算があれば都内の駅チカ物件も視野に入れられます。間取りは3LDK、オートロック付き物件やリノベーション物件も購入可能です。都下エリアであれば、専有面積70㎡以上の築浅物件や角部屋、最上階など好条件の物件も手に入れられます。
地方都市の場合
地方都市で新築マンションを購入する場合、共用施設が充実した大規模マンションの購入も可能です。ターミナル駅まで徒歩圏内の物件も検討でき、近隣に大型複合施設がある便利なエリアの物件も多くなります。専有面積は広めで70㎡前後、3LDK＋S以上の間取りを確保することも可能です。
中古マンションも視野に入れる場合は、築浅物件や駅チカ物件はもちろん、タワーマンションも検討できます。こちらも専有面積70㎡前後、3LDK＋S以上の広々とした間取りを目指せるでしょう。テラスや庭付き物件、フルリノベーション物件など、希望の条件にマッチしたマンションに手が届きやすくなります。
マンションの相場について把握しておきたい方はこちらの記事を参考にしてください。
最新のマンション売却相場を地域別・築年数別で解説！相場の調べ方も紹介
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年収800万円の住宅ローンは長期的な資金計画が大切
高収入に分類される年収800万円の人が住宅ローンを組むときは、4,000万円前半から5,000万円程度の借り入れに抑えることが理想的です。「年収が800万円あるから」と安心せず、万が一のリスクに備えて長期的な資金計画を立てることが重要です。
とはいえ、実際には住宅購入のためには登記費用や司法書士費用、また手付金などの購入にかかる諸費用が別途現金でかかってくるほか、住宅ローン控除などの専門的な知識をベースに資金計画を立てる必要があります。
そのため、住宅ローンを組む際は住宅購入のプロに相談しながら資金計画を立てることが必要不可欠です。住宅ローン控除やすまい給付金など、知らなきゃ損をする控除制度についての情報収集としても使えるでしょう。
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