住宅ローン変動金利の仕組みや金利動向を解説!メリットやデメリットも紹介!

住宅ローン変動金利の仕組みや金利動向を解説!メリットやデメリットも紹介!

住宅ローンを組むときは、金利の低さだけではなく金利タイプについてもしっかりと比較し、無理なく返済できる商品を選ぶことが大切です。

数ある住宅ローン商品のなかでも、金利が安く設定されていて魅力的なのが変動金利です。変動金利は金利の変動とともに支払額が変わるため、低金利時代の今はお得に見える金利タイプですが、実はリスクもあります。

本記事では、変動金利がおすすめの人の特徴やリスクについて解説します。契約する住宅ローンの変動金利の仕組みやメリットとデメリットを解説します。金利タイプでお悩みの人は、ぜひ参考にしてみてください。

\家が欲しいと思ったらまずやること/

「そろそろ家が欲しいかも…」と思ったら、まずはHousii(ハウシー)に登録してみませんか。複数の不動産会社が未公開を含むあなたにピッタリの物件を紹介してくれます。匿名登録なので、気になる物件が見つかるまで不動産会社に会わなくてOK。急かされずに、自分のペースで家を探せます。

Housiiの3つのメリット
Housiiの3つのメリット
Housii(ハウシー) Housii(ハウシー) ▼こんな人におすすめ
  • 営業マンと対面するのが苦手な方
  • 条件にピッタリの物件が見つからない方
  • 未公開物件に一番手で申し込みたい方

条件登録だけであなたに
ぴったりの物件を受け取る

STEP1
STEP2
STEP3
STEP4
STEP5

完全無料

住宅ローンの変動金利の仕組み

住宅ローンの変動金利とは、一定期間ごとに適用金利が見直される金利タイプのことです。金利水準が上昇すれば利息の支払額が上がり、金利水準が下降すれば利息の支払額が下がります。

金利の見直しは半年に1回行われることが多いですが、その度に支払額が変わると債務者の負担が大きいため、実際は5年に1回支払額が変更されることが一般的です。

ただし金利はいつどうなるかわからないため、一気に金利水準が上昇して支払額が多額になってしまうリスクもあります。そのため、債務者の負担が増えすぎないように、変動金利には支払額の最大増加額を125%までとするルールが存在しています。

たとえば、現在10万円の返済をしているときは次回の金利見直しでは最大12万5,000円までしか支払額が増えないというわけです。その次の見直しでは12万5,000円の125%、つまり15万6,250円が支払額の上限となります。

変動金利の適用金利は、一般的に金融機関が1年以内の融資をするときの最優遇貸出金利である「短期プライムレート」が基準となります。金融機関では、短期プライムレートに1%上乗せした金利を変動金利の基準として設定することが多いです。

実際は、さらに金利を上乗せしたり反対に優遇で引下げたりして適用金利を決定します。こういった上乗せや引下げの内容は金融機関によって異なるため、商品によって金利の数字が少しずつ異なるのです。

また、金利に支払額が左右される変動金利に対し、契約当初の利息が完済まで継続する「固定金利」という金利タイプがあります。固定金利は金利水準が変わっても支払額が変わらない反面、当初の金利が変動金利よりも高めに設定されている点が特徴的です。


家が欲しいと思ったらまずやること

「そろそろ家が欲しいかも…」と思ったら、まずはHousii(ハウシー)に登録してみませんか。複数の不動産会社が未公開を含むあなたにピッタリの物件を紹介してくれます。匿名登録なので、気になる物件が見つかるまで不動産会社に会わなくてOK。急かされずに、自分のペースで家を探せます。

Housii(ハウシー) Housii(ハウシー) ▼こんな人におすすめ
  • 営業マンと対面するのが苦手な方
  • 条件にピッタリの物件が見つからない方
  • 未公開物件に一番手で申し込みたい方

住宅ローンの変動金利の動向

これから住宅ローンの借り入れを検討している人であれば、現在の金利だけではなく今後の金利推移についても気になるものでしょう。

変動金利は今後の金利推移によって返済額が変わりますし、固定金利は現時点の金利が長期にわたって固定されてしまうため、金利についての相場観や推移を予想する力を身につけておくことは非常に重要になってきます。

住宅金融支援機構の「民間金融機関の住宅ローン金利推移」によれば、金利は1990年代後半から低水準が続いており、現在も超低金利時代が継続しています。1984年前後・1990年代前半は金利が8%を超えることもありましたが、バブルの崩壊を境に徐々に下がってきました。

現在は日本銀行がマイナス金利政策を打ち出していることもあり、長期固定金利のフラット35も1.3%前後の低い金利を維持しています。今後も大きな物価上昇がない限りは、金利がアップすることは考えにくいでしょう。少なくとも、1~2年程度は現状が維持されることが予想されます。

ただし、新型コロナウイルスの感染拡大が落ち着いて景気が回復すれば、金利がアップする可能性も考えられます。バブル期のように大幅に金利が上昇することは考えにくいですが、万が一に備えた選択や準備をしておくことが肝心です。


家が欲しいと思ったらまずやること

「そろそろ家が欲しいかも…」と思ったら、まずはHousii(ハウシー)に登録してみませんか。複数の不動産会社が未公開を含むあなたにピッタリの物件を紹介してくれます。匿名登録なので、気になる物件が見つかるまで不動産会社に会わなくてOK。急かされずに、自分のペースで家を探せます。

Housii(ハウシー) Housii(ハウシー) ▼こんな人におすすめ
  • 営業マンと対面するのが苦手な方
  • 条件にピッタリの物件が見つからない方
  • 未公開物件に一番手で申し込みたい方
家をお持ちで、「家を売って理想の住まいが手に入るか知りたい」という方は、不動産会社に査定依頼をして家がいくらで売れそうか把握しておきましょう。
利用者数No.1の一括査定サイト「イエウール」なら、いつでもどこでもわずか60秒の情報入力で依頼が完了します!

住宅ローンの変動金利相場

住宅ローンの金利相場は金利タイプ以外にも新規借入時と借り換え時で異なります。この章では、新規借入時と借り換え時おける住宅ローンのタイプ別の金利相場を紹介していきますので、参考にしてみてください。

住宅ローン新規借入時の変動金利相場

2021年10月の新規借入時における変動金利型の住宅ローン相場は以下のとおりです。
みずほ銀行年0.375%
三菱UFJ銀行年0.475%
三井住友銀行年0.475%
りそな銀行年0.470%
住信SBIネット銀行年0.440%
イオン銀行年0.520%
ソニー銀行年0.457%
新生銀行年0.450%
ARUHI年0.650%
楽天銀行年0.517%

変動金利型の住宅ローン金利は、0.375%~0.650%の範囲内に収まる商品が多いです。大体0.500%を相場の目安だと考えておくとよいでしょう。0.500%を下回る低金利の商品も多く、各金融機関で熾烈な競争を繰り広げていることがわかります。

また、低い金利を実現しながら、無料の団信が付帯していたり一部繰り上げ返済手数料が無料だったりと、使い勝手のいい商品も多く存在しています。金利をできる限り抑えつつ手厚い保障・サービスを受けたいのであれば、変動金利型は最適でしょう。

住宅ローン借り換え時の変動金利相場

2021年10月の借り換え時における変動金利型の住宅ローン相場は以下のとおりです。なお、返済期間は35年での金利となっています。
みずほ銀行年0.375%
三菱UFJ銀行年0.475%
三井住友銀行年0.475%
りそな銀行年0.430%
住信SBIネット銀行年0.428%
イオン銀行年0.520%
ソニー銀行年0.507%
新生銀行年0.450%
ARUHI –
楽天銀行年0.517%

住宅ローンの変動金利のメリットは2つ

住宅ローン変動金利のメリットは以下の2点です。
  • 当初の金利が低めに設定されている
  • 金利が下がったときに利息の支払額が減る

変動金利に向いている人の特徴を知るためには、メリットをしっかりと理解しておくことが大切です。

当初の金利が低めに設定されている

住宅ローンの変動金利のメリットは、なんといっても契約当初の金利の低さです。同じ時点で変動金利と固定金利を比較したとき、変動金利のほうが設定されている金利は低いです。商品によっては、2倍近く金利が違うこともあります。

当初の金利が続いたり金利水準が下がったりすれば、固定金利と比べると返済額を大幅に減らせるでしょう。とくに現在の日本は超低金利時代といわれるほど金利水準が低いため、金利の低さに魅力を感じて変動金利を選ぶ人も少なくはありません。

金利が下がったときに利息の支払額が減る

住宅ローンの変動金利は金利水準と連動して利息の支払額が変わるため、金利が下がれば毎月の支払額も減ります。現在は金利水準が低いため、今後大幅に金利水準が下がることは考えにくいですが、金利が高いときはのちのち金利水準が下がって支払額を減らせる可能性があるのです。

もちろん金利が上がる可能性もありますが、契約や返済のタイミングによっては支払額を抑えられるでしょう。


家が欲しいと思ったらまずやること

「そろそろ家が欲しいかも…」と思ったら、まずはHousii(ハウシー)に登録してみませんか。複数の不動産会社が未公開を含むあなたにピッタリの物件を紹介してくれます。匿名登録なので、気になる物件が見つかるまで不動産会社に会わなくてOK。急かされずに、自分のペースで家を探せます。

Housii(ハウシー) Housii(ハウシー) ▼こんな人におすすめ
  • 営業マンと対面するのが苦手な方
  • 条件にピッタリの物件が見つからない方
  • 未公開物件に一番手で申し込みたい方

住宅ローンの変動金利のデメリットは3つ

住宅ローンの変動金利のデメリットは以下のとおりです。
  • 将来的に金利が上がって支払額が増える可能性がある
  • 利息の返済が増えて元金が減らなくなる可能性がある
  • 返済期間終了時に未払利息が残る可能性がある

メリットが豊富な住宅ローンの変動金利ですが、反対にリスクや注意点もあることを知っておきましょう。状況によっては利息の返済が膨れ上がってしまい、設定した期間内に元金が返済できなくなってしまう恐れがあります。

将来的に金利が上がって支払額が増える可能性がある

住宅ローンの変動金利は前述したとおり、金利水準が下がって利息の返済が減る可能性がありますが、当然ながら金利水準が上がって利息の支払いが増える可能性もあります。

住宅金融支援機構の調査によれば、2021年7月現在の変動金利の金利は2.475%ですが、過去には8%を超える金利の時代もあります。[注1]

今後、金利が8%を超えることは考えにくいですが、金利が上昇して支払額が増えることは十分に有り得ることです。

「資金がないから利息が安い変動金利にしよう」という考えで選んでしまうと、金利が上昇したときに住宅ローンの返済ができなくなってしまう恐れがありますので借り入れの際は、十分に注意しましょう。

利息の返済が増えて元金が減らなくなる可能性がある

金利が上昇することには、支払額が増えること以外にも利息の返済が増えて元金が減らなくなってしまう可能性があります。

先述したように、変動金利には125%ルールがあるため、増える支払額には限度があります。これは債務者にとってメリットのように思えますが、実は大きなデメリットもはらんでいることを知っておかなければいけません。

世の中の金利水準が大幅に上昇したときは、当然返済する利息の金額が増えてしまいます。しかし、どれほど金利が上昇しても毎月の支払額は125%が限度なので、場合によっては「元金返済額+利息の金額」が上限額を超えてしまうことがあります。

この際、限度額を超えた利息をオマケするわけにはいかないので、そのぶん元金の返済額を減らして、利息を全額返済できるように返済内訳を調整することになるのです。つまり、毎月の支払額が増えても利息ばかり返済することになり、なかなか元金が減らない状況に陥ってしまう恐れがあります。

毎月の支払額だけ見ていると、いくら元金の返済に充てられているのかはわかりません。「返済期間の終了が近づいているのに全然元金が減っていない」という状態になることも有り得なくはないので、支払額だけではなく償還予定表をしっかりとチェックすることを意識しましょう。

返済期間終了時に未払利息が残る可能性がある

住宅ローンの変動金利では利息が上がりすぎてしまい、毎月の支払額がすべて利息に充てられてしまう可能性もあります。125%ルールによって支払額は一定額でストップしますが、金利水準が大きく上がると元金の減りが遅くなるため、元金に対してかかる利息の金額はなかなか減らなくなってしまいます。

結果として利息がどんどん膨れ上がり、毎月の返済だけで利息の全額を支払うことができなくなってしまうケースもあるのです。最悪の場合、返済期間の終了時に元金と未払利息が残ってしまうことも有り得ます。住宅ローンの返済期間は延長が認められていないので、残債があるときは一括払いすることになるでしょう。


家が欲しいと思ったらまずやること

「そろそろ家が欲しいかも…」と思ったら、まずはHousii(ハウシー)に登録してみませんか。複数の不動産会社が未公開を含むあなたにピッタリの物件を紹介してくれます。匿名登録なので、気になる物件が見つかるまで不動産会社に会わなくてOK。急かされずに、自分のペースで家を探せます。

Housii(ハウシー) Housii(ハウシー) ▼こんな人におすすめ
  • 営業マンと対面するのが苦手な方
  • 条件にピッタリの物件が見つからない方
  • 未公開物件に一番手で申し込みたい方

住宅ローンの変動金利がおすすめの人の特徴

住宅ローンの変動金利がおすすめな人の特徴は以下のとおりです。
  • 今後の金利が下がると考える人
  • 金利が上昇しても余剰資金がある人
  • 返済期間が短くて借入額が少ない人
  • 金利変動に敏感な人
  • 繰り上げ返済をしたい人

住宅ローンの変動金利は、金利水準によっては支払額が抑えられるというメリットがある一方で、金利が上昇したときは利息の支払額が増えてしまうというデメリットもあります。

そのため、「変動金利を選ぶべきかどうか」について判断できない人も多いかもしれません。自分の性格やライフプランに合っているかどうかについて、この章でしっかりとチェックしていきましょう

今後の金利が下がると考える人

住宅ローンの変動金利は金利水準を参考に動いているため、今後の金利の動きがかなり大きく関係します。金利の動きは誰にも断言できませんが、もしも「今後金利が変わらない、下がる可能性がある」と考えているのであれば、変動金利を選んでもよいかもしれません。

なお、参考までに国土交通省が発表した2018年に住宅ローンを組んだ人のデータを見てみると、60.5%が変動金利型、24.3%が固定金利期間選択型、5.3%が全期間固定金利型を選んでいることがわかります。[注2]

また、2021年4月時点における今後の住宅ローンの金利見通しに関しては、68.5%もの人が「ほとんど変わらない、現状よりも低下する」と回答していることがわかっています。[注3]

住宅ローンの変動金利は利用者が多いから選んでもよいというわけではありませんが、住宅ローンを新規で借り入れる人の多くが、今後の金利上昇リスクについては懸念していないとの見解が多いです。

ただし何度も説明しているように、金利の動きについては誰にも断言できないため、リスクについても理解したうえで変動金利を選ぶか決めるようにしましょう。

金利が上昇しても余剰資金がある人

金利が上昇しても対応できる余剰資金がある人も変動金利には向いています。変動金利は金利が低いため、「返済がギリギリでできるだけ利息の支払いを抑えたい」という人は飛びつきたくなってしまいますが、余剰資金がない人には推奨できない金利タイプです。

なぜなら、金利が上昇したときに返済ができなくなってしまうためです。この場合は、多少金利が高くても利息が増えるリスクのない固定金利のほうが安心でしょう。

一方で「余剰資金があるけど金利を抑えたい」というときは変動金利が向いています。「余裕がなくて金利を抑えたい人」と「余裕はあるけど金利を抑えたい人」では抱えているリスクがまったく違うので、不安がある人はほかの金利タイプを選んでおいたほうが安心でしょう。

返済期間が短くて借入額が少ない人

返済期間が短いときや借入額が少ないときは、金利が上昇しても影響があまり出ないため、変動金利に向いています。住宅ローンは一般的に35年程度の長期間で返済していきますが、返済期間が長引いて借入額が増えれば、それだけ金利の変動リスクも高まります。

反対に、10年ほどの短い期間で返済するローンや借入額が数百万程度のローンであれば、金利が上昇してもそこまで支払額が大きく増えることはないでしょう。返済期間や借入額に合わせて金利タイプを選ぶことも、ひとつの方法です。

金利の変動に敏感な人

金利の変動に敏感でリスク管理をすることが得意な人には変動金利が向いています。また、慎重な性格の人も変動金利に適しています。

なぜなら、金利の変動をいち早く察知し、どのように対策すればいいか的確に判断できるためです。「普段から投資などを行なっていて経済の動きを把握している」「仕事柄判断を下すことに慣れている」「家計の管理が得意」という人は変動金利を選択しても失敗することは少ないでしょう。

一方、あまり経済やお金の動きを把握することが得意でない人や安定を好む人は、固定金利を選んでおいたほうがストレスや不安を少なく抑えられる傾向にあります。

繰り上げ返済をしたい人

積極的に繰り上げ返済をしたいと考えている人にも変動金利は最適です。結果的に返済期間が短くなり、金利の変動によって受ける影響が少なくて済むためです。

「子どもが中学校に入るまでの10年間は繰り上げ返済する予定」「しばらくは共働きで収入が増える予定」というときは、金利が安いうちに変動金利で借り入れ、どんどん繰り上げ返済をしていくと大幅に総支払額を抑えられます。

ただし、一部繰り上げ返済手数料で損をしてしまう恐れもあるため、手数料がかからない商品を選ぶことが大切です。


家が欲しいと思ったらまずやること

「そろそろ家が欲しいかも…」と思ったら、まずはHousii(ハウシー)に登録してみませんか。複数の不動産会社が未公開を含むあなたにピッタリの物件を紹介してくれます。匿名登録なので、気になる物件が見つかるまで不動産会社に会わなくてOK。急かされずに、自分のペースで家を探せます。

Housii(ハウシー) Housii(ハウシー) ▼こんな人におすすめ
  • 営業マンと対面するのが苦手な方
  • 条件にピッタリの物件が見つからない方
  • 未公開物件に一番手で申し込みたい方

住宅ローン変動金利と固定金利はどっちがお得?

住宅ローンの変動金利と固定金利のどちらがお得なのかについてケースバイケースです。実際に三菱UFJ銀行を例にとって比較してみましょう。
変動金利0.475%
固定期間選択・固定3年  :0.34%
・固定10年:0.69%
・固定20年:1.05%
固定金利・21~25年:1.35%
・26~30年:1.55%
・31~35%:1.65%

※2021年7月時点

上表の通り、変動金利の金利がもっとも低く、固定期間が長くなるほど金利は高くなることがわかります。金融情勢によって数値は上下しますが、基本的にどこの金融機関でも変動金利が一番低いことは間違いありません。

そのため、契約時点でもっともお得なのは変動金利です。

しかし、住宅ローンを組むときは、目先のお得さだけではなく長期的なリスクについて考えて選ぶようにしてください。なぜなら金利は変動し、上がってしまうリスクがあるためです。

契約時は変動金利がもっともお得ですが、長期的に見ると必ずしもそうではありません。万が一金利が上がってしまったとき、固定金利と変動金利が逆転し、固定金利のほうが利息が安くなる可能性があります。

そのため今後金利が上がると予想されるときは、固定金利のほうが結果的にお得になる可能性があるのです。また、参考までに金利に影響を与える要因を以下にいくつか挙げておきます。

金利が上がるとき金利が下がるとき
景気よくなる悪くなる
物価上がる下がる
株価下がる上がる
金融政策引き締め緩和

金利の動きは複雑なので、上記の基準だけで判断できるものではありません。しかし、指標のひとつとして基本的な知識を持っておくと、住宅ローンを選ぶときの参考になるでしょう。

また、下記のシミュレーションで物件を住宅ローンを組んで購入する際の、「物件の購入可能額」や「住宅ローンの月々支払額」を確認することが出来ます。

ボーナス1回の返済額・頭金・返済期間・住宅ローン金利を選択することに加え、購入可能額を調べるときは毎月の返済額・月々の支払額を調べるときは購入希望物件価格を入力しましょう。

直接入力だけでなく、バーをスライドする事で各項目の数値を上下することが出来ます。

借り入れを検討している住宅ローンの金利タイプ・金融機関を選択することで、住宅ローンの最新金利が出力されます。ぜひ試してみてください。

  • 毎月の返済額
    万円
  • ボーナス1回の
    返済額
    万円
    ボーナスの計算方法
    ボーナス1回分を1万円単位(半角数字)でご入力ください。自動で年2回分で計算されます(毎月の希望返済額と合算したボーナス月の返済額ではありません)。
    ボーナスの計算方法
    ボーナス1回分を1万円単位(半角数字)でご入力ください。自動で年2回分で計算されます(毎月の希望返済額と合算したボーナス月の返済額ではありません)。
  • 頭金
    万円
  • 返済期間
  • 住宅ローン金利
    %
    金融機関の金利を見る
シミュレーション結果
購入可能額
(融資限度額+頭金)
0万円前後
  • 購入希望物件価格
    万円
  • ボーナス1回の
    返済額
    万円
    ボーナスの計算方法
    ボーナス1回分を1万円単位(半角数字)でご入力ください。自動で年2回分で計算されます(毎月の希望返済額と合算したボーナス月の返済額ではありません)。
    ボーナスの計算方法
    ボーナス1回分を1万円単位(半角数字)でご入力ください。自動で年2回分で計算されます(毎月の希望返済額と合算したボーナス月の返済額ではありません)。
  • 頭金
    万円
  • 返済期間
  • 住宅ローン金利
    %
    金融機関の金利を見る
シミュレーション結果
月々の支払額
(金利 0万円 + 元金 0万円)
0万円

家が欲しいと思ったらまずやること

「そろそろ家が欲しいかも…」と思ったら、まずはHousii(ハウシー)に登録してみませんか。複数の不動産会社が未公開を含むあなたにピッタリの物件を紹介してくれます。匿名登録なので、気になる物件が見つかるまで不動産会社に会わなくてOK。急かされずに、自分のペースで家を探せます。

Housii(ハウシー) Housii(ハウシー) ▼こんな人におすすめ
  • 営業マンと対面するのが苦手な方
  • 条件にピッタリの物件が見つからない方
  • 未公開物件に一番手で申し込みたい方

住宅ローン変動金利の特徴とリスクを理解しよう

住宅ローンの変動金利は、金利水準に合わせて支払う利息が増減する仕組みの金利タイプです。

金利が下がれば利息の金額が減るというメリットがある一方で、金利が上がると利息が増えてしまい、元金の減りが遅くなったり未払利息が生じたりするデメリットもあることを押さえておきましょう。

また住宅購入の際に考えることは金利タイプだけではありません。実際には住宅購入のためには登記費用や司法書士費用、また手付金などの購入にかかる諸費用が別途現金でかかってくるほか、住宅ローン控除などの専門的な知識をベースに資金計画を立てないと損をする可能性があります。

そのため、住宅ローンを組む際は住宅購入のプロに相談しながら資金計画を立てることが必要不可欠です。住宅ローン控除やすまい給付金など、知らなきゃ損をする控除制度についての情報収集も大切。

そこで、Housii(ハウシー)なら無料で不動産のプロにチャットで資金計画についての相談ができるだけでなく、あなたにピッタリの物件提案を受けることができます

匿名で使えるから、電話営業をされるという心配もありません。

自分の年収や貯金額に見合った物件の購入を検討しているなら、ぜひHousiiで理想の住まい探しを始めてみてはいかがでしょうか。

家が欲しいと思ったらまずやること

「そろそろ家が欲しいかも…」と思ったら、まずはHousii(ハウシー)に登録してみませんか。複数の不動産会社が未公開を含むあなたにピッタリの物件を紹介してくれます。匿名登録なので、気になる物件が見つかるまで不動産会社に会わなくてOK。急かされずに、自分のペースで家を探せます。

Housii(ハウシー) Housii(ハウシー) ▼こんな人におすすめ
  • 営業マンと対面するのが苦手な方
  • 条件にピッタリの物件が見つからない方
  • 未公開物件に一番手で申し込みたい方

[注1]民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)|住宅金融支援機構

[注2]~「令和元年度民間住宅ローンの実態に関する調査」の結果~|国土交通省

[注3]住宅ローン利用者の実態調査|住宅金融支援機構

営業電話0。プロからの物件提案をもらう