変動金利とは、一定期間ごとに利息の返済額が見直され、毎月の住宅ローンの支払額が変更される金利タイプです。金利が低いときは非常にお得ですが、金利が上昇したときに支払額が増えてしまうというリスクも併せ持っています。
変動金利には、返済負担を軽減するために2つの返済額上限に関するルールがありますが、メリットだけではなくデメリットもあるため注意が必要です。
この記事では、変動金利の上限額に関する基本ルールについて解説します。住宅ローンを見直すタイミングについても紹介しているので、より返済額を減らしたい人は参考にしてみてください。
住宅ローン変動金利の仕組みや金利動向を解説！メリットやデメリットも紹介！
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変動金利の返済額を決めるルール
まずは、変動金利の返済額について見ていきましょう。ここでは、金利が見直されるタイミングと返済額に関するルールを2つ紹介します。変動金利の金利が見直されるタイミングって？
変動金利は、金融機関が優良企業に1年以内の短期融資をするときの優遇金利「短期プライムレート」を基準としています。短期プライムレートは4月1日と10月1日の年2回見直しが行われているため、変動金利も同様に半年ごとの金利見直しを実行します。実際に適用される金利は、先述した基準金利から優遇金利を差し引いた金利です。たとえば基準金利が2.5％で優遇金利が1.8％の場合、0.7％が適用金利ということになるのです。近年は金融機関の競争が熾烈化しており、より金利が安くて好条件な商品が増えてきました。
金融機関によって金利を見直すタイミングは異なりますが、基本的に短期プライムレートの動きを予測できれば、住宅ローンの金利も予測することが可能です。短期プライムレートは日本銀行の政策金利に影響されるため、今後の見通しを立てたい人はチェックしてみてもいいでしょう。
【変動金利のルール】5年ルール
変動金利は半年ごとに見直されますが、利息の支払額が頻繁に変わってしまうと債務者の負担が大きくなってしまいます。そこで用意されているのが、「5年ルール」というものです。5年ルールとは、毎月の支払額を5年ごとに変更する決まりのことです。利息の見直しは年に2回行われていますが、金利が増えても利息の金額と元金の返済額の割合を調整するため、支払う金額は変わりません。その代わり、5年ごとの見直しの際に元金や金利、残りの返済期間に合わせて支払額を再度計算するのです。
5年間は返済額が変更されませんが、金利が上昇すればするほど支払額のうち利息の返済に充てられる金額の割合は増えてしまいます。急激な返済額の増加を防げる一方で、元金の返済が圧迫されてしまうケースがあることを理解しておきましょう。
【変動金利のルール】125％ルール
「125％ルール」とは、どれほど金利が上がっても現在の125%までしか支払額が増えないという決まりです。たとえば毎月10万円の返済をしている場合、次回の金利見直しでは12万5,000円が支払額の上限となり、その次は15万6,250円が上限になるというわけです。「支払額が2倍になる」などといった急激な変化がないのはうれしいポイントですが、支払額の全額が金利の支払いに充てられる状態に陥ってしまうこともあります。詳しくは後述しますが、125％ルールによって「未払利息」が増えれば、35年間ローンを返済したのにさらに支払いを求められてしまう恐れがある点に注意が必要です。
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変動金利は定期的な住宅ローンの見直しが重要
変動金利を契約した人は、定期的に住宅ローンを見直すことが大切です。契約時の金利が続けば問題ありませんが、金利が上がったときに損してしまう可能性が高いためです。ここでは、変動金利の住宅ローンを見直す必要性について見ていきましょう。
金利が上がると返済額が増えてしまうため
金利が上がったときに返済額が増えてしまうため、変動金利は見直しをすることが重要です。はじめに紹介したように、各金融機関は独自に優遇金利を設定しており、実際に適用される金利は商品によって異なります。金利が上がればどの金融機関の金利も上がりますが、その上がり幅や優遇金利は少しずつ違います。今契約している住宅ローンよりも低い金利が適用されている商品があれば、そちらに借り換えることで返済額が増えることを防ぐことが可能なのです。
また、大幅に金利の上昇が予想されるときは、変動金利から固定金利に乗り換えておくという手もあります。このように変動金利は「借りて終わり」ではなく、常に金利の動きを把握してリスクに備えた対処をすることが肝心なのです。
最悪の場合、未払利息が生じることも…
未払利息とは、毎月の支払いで返済しきれなかった利息のことです。変動金利には5年ルールと125％ルールがあると紹介しましたが、このルールが原因で「返済が終わったのに支払いが必要」な状態になってしまう恐れがあるのです。金利がどれほど上がっても支払額は5年に1回しか変更されません。しかし、増えた分の利息はしっかりと反映されるため、支払額の中で利息と元金の割合が調整され、利息を優先的に返済していくことになります。
さらに金利が高水準のまま継続すれば、5年後には支払額の見直しが行われるでしょう。このとき、どれほど金利が上がっても支払額は125％までしか増えないため、支払額が増えたとしても利息の返済ばかりに充てられてしまう状態になることがあります。その結果、元金がなかなか減らず、最後は支払額のすべてが利息になってしまう可能性もあるのです。
この状態になっても払いきれない利息は「未払利息」として、最後に元金とともに一括返済することを求められることがあります。こういった状態を防ぐためにも、変動金利の契約後は利息と元金の返済割合を定期的に見直し、利息が高すぎる場合は対策を考えないといけないのです。
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変動金利の住宅ローンを見直すタイミング
変動金利には、とくに見直しが必要なタイミングが5つ存在しています。ここからは、住宅ローンを見直しておきたいタイミングについて具体的に見ていきましょう。金利が上がりそうなとき
まず、金利が上がりそうなときは真っ先に住宅ローンを見直しましょう。現在の変動金利をそのまま契約していると、将来的に未払利息が生じてしまうリスクがあります。支払額見直しの際に金額が上がる場合は、ほかの住宅ローンへの借り換えを検討しましょう。また、固定期間選択型の優遇金利やキャンペーンなどの適用が終わるタイミングも金利が上昇するため、住宅ローンを見直しておくことをおすすめします。
ただし、住宅ローンの借り換えには諸費用がかかるため、その費用を踏まえたうえでどちらがお得になるのかを考えることが大切です。一般的に金利が1％以上違うときは、乗り換えたほうが総支払い額を減らせると言われています。
現在の金利水準が契約している商品よりも低いとき
現在の金利水準が契約している商品よりも低いときも、住宅ローンの見直しが必要です。今契約しているローンよりもお得な商品が存在しているケースは、実は珍しくありません。この場合は、借り換えたほうが総支払額を抑えられる可能性が高いのです。「今の住宅ローンが本当に最良の選択なのか」について意識しながら金融情勢や住宅ローン商品をチェックできると、賢く返済を進められます。
月々の支払いが負担に感じるとき
現在の支払いを負担に感じているときは、すぐにでも住宅ローンを見直しましょう。現時点でギリギリの返済だと、将来支払額が増えたときに対応しきれなくなってしまい、最悪の場合マイホームを手放すことになるかもしれません。「住宅ローンの返済がギリギリ」「利息の上昇に備えられる余剰資金がない」というときは、返済額が上がることのない固定金利のほうがおすすめです。
ライフステージが変化するとき
ライフステージが変化するときも、住宅ローンの見直しが必要です。「子どもが生まれるから教育資金を貯めたい」「結婚してどちらかが仕事を辞めるから収入が減る」というときは、返済額が増減する変動金利から固定金利に借り換えたほうがいいかもしれません。
また、転職や年収が下がる予定がある場合は、その前に住宅ローンを見直しておきましょう。転職や年収が下がったあとは、住宅ローンの審査に通らなくなる可能性があるためです。もしも気になる住宅ローンがあるときは、ライフステージが変化する前に契約しておくことをおすすめします。
残債1,000万円以上で返済期間が10年以上のとき
住宅ローンを見直すときは金利ばかりに目がいってしまいますが、残債や返済期間についても確認しておくことが大切です。一般的に、住宅ローンは残債が1,000万円以上かつ返済期間が10年以上で、金利が1％以上低くなるときは借り換えるメリットがあると言われています。残債や返済期間が多いと、わずかな金利の差でも総支払額に大きな違いが出てお得になる可能性が高いです。反対に残債や返済期間が少ないときは、借り換えるときの諸費用で損してしまう可能性があります。しっかりと事前にシミュレーションしてから決断することをおすすめします。
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金利が上昇して返済額が増えそうなときの対処法
最後に、金利が上昇して返済額が増えそうなときの対処法について紹介します。早めの対処でリスクを最小限に抑えられるよう、あらかじめ選択肢を知っておきましょう。余剰資金で返済を続ける
十分な収入や余剰資金がある場合は、金利が上がっても返済を続けていくことが可能です。一時的に金利が上昇したものの、今後金利が降下して支払額が減ると予測する場合は、このまま返済を続けてもいいでしょう。ただし、金利が上昇し続けた場合は大きく損してしまうことを覚悟しておくことが肝心です。
繰り上げ返済する
繰り上げ返済とは、毎月の支払額とは別に元金の一部を返済する方法です。この方法であれば金利下降の可能性を残しながら、金利負担増加のダメージを最小限に抑えることが可能です。金利の動きを逐一チェックし、積極的に繰り上げ返済をしていきましょう。ただし、繰り上げ返済には手数料がかかる点に注意してください。近年は一部繰り上げ返済の手数料が無料の商品も多いため、こういった商品を契約しておくとのちのち便利でしょう。
完済する
金銭的に余裕がある人は、残債を一気に完済してしまうという選択肢もあります。金利が上がる前に完済してしまえば、利息を大幅に抑えることが可能です。ただし、誰にでもできる対処法ではないため、現実的にはほかの方法を選択する人のほうが多いでしょう。住宅ローンを完済できても、万が一のための備えや家族のための娯楽費などがなくなってしまえば、生活の質が大きく低下することになります。完済後手元に資金が残らないという場合は、無理に完済せず繰り上げ返済を選んだほうがいいかもしれません。
固定金利に借り換える
金利下降の可能性を捨ててしまうことになりますが、金利上昇のリスクを抑えるために固定金利に借り換えることもひとつの手です。現在よりも高い利息負担になってしまいますが、この先金利が上がったときの支払額増加を防げます。ただし途中で借り換えるのであれば、はじめから固定金利にしたほうが損失は少ない可能性が高いです。そのため、万が一のときに借り換えを選択肢に入れている場合は、「本当に変動金利で契約していいのか」についてしっかりと検討する必要があります。
相当の金利上昇が見込まれるときにはおすすめの対処法ですが、トータルで見ると損してしまう可能性もあります。借り換えにかかる諸費用や固定金利の高い金利水準よりも、リスクが大幅に上回る場合にのみ選択するようにしましょう。
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変動金利の返済上限ルールを知ってリスク管理をしよう
金融情勢と連動して金利と返済額が変わる変動金利には、「5年ルール」と「125％ルール」という返済の上限額を定める決まりがあります。急激な支払額の増加を抑えられるというメリットがある一方で、利息の支払いが間に合わなくなってしまい、返済期間終了後に未払利息が生じてしまうデメリットもあるため、注意が必要です。変動金利で後悔しないためには、定期的に金利や支払額の内訳を見直しながら対処していくことが重要です。万が一のときに慌てないように、この記事で紹介した住宅ローンを見直すタイミングや対処法をしっかりと押さえておきましょう。
また、住宅購入のリスク管理をするうえで考えるべきことは金利だけではありません。実際には住宅購入のためには登記費用や司法書士費用、また手付金などの購入にかかる諸費用が別途現金でかかってくるほか、住宅ローン控除などの専門的な知識をベースに資金計画を立てないと損をする可能性があります。
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