マンションを購入するために住宅ローンを組むときは、年収や勤続年数を含む「返済能力の有無」について重要視されます。
それでは、具体的に年収何百万円から住宅ローンを利用できるのでしょうか。
年収200万円台の人のなかには、「自分も住宅ローンを組めるのか」という疑問を抱いている人も多いかもしれません。
この記事では、年収200万でマンションを購入する際のポイントを解説します。住宅ローンの審査を有利に進めたい人、無理のない返済計画を立てたい人は、ぜひ参考にしてみてください。
また、マンション購入における年収についてさらに詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。マンション購入に適した年収は？購入価格の目安やローンについて徹底解説！
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マンション購入は年収200万でも可能
さまざまな理由によって、正規雇用が難しかったり継続して働けなかったりして、年収200万円台で生活をしている人は決して少なくありません。令和元年に行われた「民間給与実態統計調査」では、年収200万円超300万円以下の人は全体の14.9％にものぼり、6.7人に1人は年収200万円台だということがわかっています。［注1］
年収200万円の人の多くは、「今の年収では数千万円するマイホームの購入は難しいのではないか」と思っているかもしれません。
しかし年収200万円であっても、物件や住宅ローンを注意して選べば、マンションを購入することは可能です。
そもそも、住宅ローンの審査対象は「健康状態」や「完済・借入時の年齢」「返済負担率」「勤続年数」などといった項目です。
もちろん年収についても見られますが、年収に対して無理のない返済が可能な借入額なら、審査が柔軟な住宅ローンであれば問題なく借り入れができます。
年収200万円でもマンション購入を諦めず、ぜひマイホームの購入について検討してみてください。
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年収200万でマンション購入する場合の金額目安
それでは、実際に年収200万円でマンション購入をしている人は、どれくらいの金額の住宅ローンを借り入れているのでしょうか。詳細な借入額の基準は金融機関によって異なるため個別に確認が必要ですが、ここでは住宅金融支援機構と各金融機関が提携して取り扱う「フラット35」の基準について紹介します。
フラット35では、年収ごとの返済負担率の基準を以下のように設定しています。［注2］
| 年収 | 300万円未満 | 300万円以上 400万円未満 | 400万円以上 700万円未満 | 700万円以上 |
|---|---|---|---|---|
| 返済負担率 | 25%以下 | 30%以下 | 35%以下 | 40%以下 |
返済負担率とは、年収に対して返済額が占める割合のことです。
たとえば年収200万円の人が1年間で40万円の住宅ローンを返済する場合、返済負担率は20％ということになるのです。
年収300万円未満の場合、返済負担率の基準は25％以下と設定されています。
金利が1％で35年返済だと想定すると、年収200万円は年間50万円の返済で、借り入れ総額1,487万円です。
年収250万円は年間約63万円の返済で、借り入れ総額1,842万円までであれば、住宅ローンを組むことが可能ということになります。
ただし、年収200万円台前半の人は、返済負担率25％だと生活費が圧迫されてしまうため、20％にとどめておいたほうが安心です。
この場合は年間で40万円の返済、総額1,169万円までの借り入れがひとつの目安となります。
金融機関によっては厳しく審査されることもありますが、反対に寛容な審査で30％まで貸し出しをしてくれるところもあります。
いずれにせよ、年収200万円前半は1,000万円前半、年収250万円以上300万円未満は1,000万円台後半の物件であれば手が届くということなのです。
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年収200万がマンション購入するときのローン返済年数・返済金額
ここからは、もう少し住宅ローンの借り入れについての具体的なイメージができるよう、年収200万円でマンション購入したときの返済年数や返済金額について紹介します。マンション購入は住宅ローンを借り入れて終わりではなく、借り入れ後の返済生活が非常に重要となります。
計画的な返済計画を立てるためにも、しっかりと返済年数や返済金額についてシミュレーションしておきましょう。
返済負担率20％の場合
まずは、返済負担率20％で借り入れをした場合について紹介します。年収200万の人が返済負担率20％で借り入れしたとき、返済年数ごとの返済金額は以下のとおりです。
| 返済年数 | 年間返済額 （返済負担率20％） | 総返済金額 |
|---|---|---|
| 15年 | 40万円 | 551万円 |
| 25年 | 875万円 | |
| 35年 | 1,169万円 |
※金利1％・元利均等返済、ボーナス払いなしの場合
返済年数が少なくなれば、当然借入可能額も減ります。
35年ローンであれば1,000万円の借り入れも可能ですが、返済年数を抑えたいのであれば数百万円の借り入れに抑える必要があります。
借り入れできる金額が少ないと感じる人も多いかもしれませんが、これくらいの金額であれば住宅ローンの審査に通りやすく、月々の返済負担も軽くなるため安心です。
毎月の返済額が3.3万円に抑えられるので、貯蓄や子どもの教育資金などに充てるお金も捻出でき、長期的なマネープランを立てやすくなるでしょう。
余裕を持った返済計画を実現したい人は、上記の金額を目安に物件を探してみてください。
返済負担率25％の場合
次に、返済負担率25％の場合について紹介します。年収200万円の人が返済負担率25％で借り入れしたとき、返済年数ごとの返済金額は以下のとおりです。
| 返済年数 | 年間返済額 （返済負担率25％） | 総返済金額 |
|---|---|---|
| 15年 | 50万円 | 701万円 |
| 25年 | 1,114万円 | |
| 35年 | 1,487万円 |
※金利1％・元利均等返済、ボーナス払いなしの場合
返済負担率25％になると、返済年数25年で1,000万円以上の借り入れが可能となり、35年では1,500万円近くの融資を受けることもできます。
物件の幅が一気に広がり、ある程度は希望する間取りや設備がそろった物件を購入しやすくなるかもしれません。
ただし、毎月4.2万円程度の返済が必要なので、返済額が生活費を圧迫しないように気をつける必要があります。
しっかりと貯蓄をしながら返済したい場合は、返済負担率を25％以下にとどめておくことをおすすめします。
返済負担率30％の場合
最後に、返済負担率30％の場合について紹介します。年収200万円の人が返済負担率30％で借り入れしたとき、返済年数ごとの返済金額は以下のとおりです。
| 返済年数 | 年間返済額 （返済負担率30％） | 総返済金額 |
|---|---|---|
| 15年 | 60万円 | 835万円 |
| 25年 | 1,326万円 | |
| 35年 | 1,771万円 |
※金利1％・元利均等返済、ボーナス払いなしの場合
返済負担率30％になると、年収200万円でも1,000万円台後半の物件の購入を目指せるようになります。
ただし、月間の返済額は約5万2,000円となるため、家計へ与える負担も大きくなる点に注意が必要です。
年収200万円の手取り金額は約170万円、月収14万円ほどであるため、5万円の返済をすると生活費が9万円ほどしか残りません。
配偶者がいて共働きをしていない限り、生活は非常に苦しくなってしまうでしょう。
また、年収200万円台前半で返済負担率30％までの融資をしてくれる金融機関も、そう多くはありません。
借り入れのハードルが高いことと返済負担を考えると、返済率30％の金額で融資を受けることは避けておいたほうが無難でしょう。
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年収200万のマンション購入でローン審査に通過するポイント
たとえ年収200万円であっても、住宅ローンを組んでマンションを購入することは可能であることを紹介してきました。しかし年収200万円の人は、返済計画や返済負担率の面で不利になることもあるため、住宅ローンの審査に通るにはちょっとした工夫が必要となります。
最後に、年収200万円の人が住宅ローンの審査を有利に進めて融資を受けるためのポイントについて紹介します。
住宅ローンの審査に不安があるという人は、しっかりとチェックしておきましょう。
金融機関が求める年収基準を調べておく
住宅ローンはさまざまな金融機関が取り扱っている金融商品ですが、それぞれの金融機関では住宅ローンの審査基準は全く異なります。年収が高くないと借り入れできない金融機関もあれば、年収が低くても柔軟に融資に応じてくれる金融機関もあります。
つまり、金融機関ごとの年収基準を調べておき、求める基準が高くない金融機関に審査を申し込めば、年収200万円でも住宅ローンが組める可能性が非常に高くなるのです。
審査基準については、「メガバンクは要件が厳しく、ネット銀行は要件がゆるい」と、一概に言えるものではありません。
できるだけ多くの金融機関を比較して、年収200万円でも借りやすいところを見極めることが大切です。
配偶者と収入を合算する
住宅ローンの審査をするときは、必ずしも契約者本人の年収のみが融資の判断対象になるわけではありません。結婚していて配偶者がいる場合は、配偶者と年収を合算して金融機関の審査を受けることも可能です。
たとえば、夫が年収250万円で妻が年収200万円の場合、年収450万円として審査が受けられるというわけなのです。
配偶者と収入を合算して審査・融資を受けることを、「収入合算」と呼びます。
収入を合算して審査を受けることで年収が増えて審査に通りやすくなりますし、融資可能額も増やすことができます。
ただし、収入合算をするときの団体信用生命保険（団信）は、主債務者のみに適用されるケースが多い点に注意しましょう。
配偶者として一緒に審査を受ける「連帯債務者」に万が一のことがあっても、保障が受けられない可能性があるため、契約時は保障の範囲をしっかりと確認しておくことが大切です。
なかには夫婦連生団信と呼ばれる夫婦2人で加入できる団信もあるので、有事に備えたい場合はそちらに加入しておくと安心でしょう。
また、夫と妻がそれぞれ別の名義で住宅ローンを借り入れる「ペアローン」を活用することで、ローンの借入額を減らして有利に審査を進めることも可能です。
頭金を増やして借入額を減らす
金融機関が住宅ローンの審査をするときは、「債務者の年収で住宅ローンの借入額が滞りなく返済し続けられるかどうか」が重要視されます。先述してきたように、年収が200万円だと借りられる金額がそこまで多くないため、一定額以上の物件価格で打診をかけてしまうと、「返済できない」と判断されて審査に通りにくくなってしまいます。
こういったときは頭金を増やすことで、物件購入価格に対する借入額の割合である「融資率」を低くすることがおすすめです。
まとまった頭金で借入額を減らしておくと、余裕のある返済ができると判断され、年収200万円でも住宅ローンの審査に通る可能性が高まります。
また、頭金を増やすことで毎月の返済金額を減らすことができるというメリットもあります。
返済金額が減ったぶんを貯蓄に回せるようになるため、住宅ローン控除の適用期間を終えたタイミングで繰り上げ返済をすれば、返済期間を短縮したり金利を少なく抑えたりする効果が得られるのです。
頭金を増やすことで住宅ローン審査が通りやすくなるだけではなく、返済期間や金利面でも大きな恩恵が受けられます。
年収200万の人は可能な限り頭金を支払って、借入額を抑えるようにしましょう。
フラット35を利用する
年収200万円の人が住宅ローンを組むときは、フラット35を検討しましょう。フラット35とは、住宅金融支援機構が全国の金融機関と提携して供給している住宅ローンです。
フラット35は、年収や雇用形態に対する審査基準が比較的柔軟で、民間の住宅ローンよりも審査に通りやすいというメリットがあります。
ほかの金融機関の審査に落ちた年収200万円の人や契約社員やアルバイトの人、自営業の人でも、フラット35であれば審査に通る可能性があるのです。
フラット35は固定金利であるため、現時点では変動金利よりも金利水準が高めです。
しかし、完済時まで金利が変動しないため、金利水準が上がっても返済額が増えないという利点があります。
急な利息の増加で返済負担が増えることがないので、安定した返済計画が立てやすい点も大きなメリットです。
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年収200万円でも住宅ローンを組んでマンションを購入できる
年収200万円というと「数百～1,000万円するマンションを購入することは難しい」と思われるかもしれません。しかし、返済負担率を抑えて支払い能力があることをアピールできれば、住宅ローンを組んでマイホームを手に入れることは可能です。とはいえ、実際には住宅購入のためには登記費用や司法書士費用、また手付金などの購入にかかる諸費用が別途現金でかかってくるほか、住宅ローン控除などの専門的な知識をベースに資金計画を立てないと損をする可能性があります。
そのため、住宅ローンを組む際は住宅購入のプロに相談しながら資金計画を立てることが必要不可欠です。住宅ローン控除やすまい給付金など、知らなきゃ損をする控除制度についての情報収集としても使えるでしょう。
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