マンション購入の予算シミュレーション法を分かりやすく解説

マンションは、中古でも1,000万円以上する大きな買い物です。気軽に購入を決断してしまうと、将来大きな後悔をしてしまうかもしれません。後悔をしないためには、購入する前に綿密な計画を立てることが大切です。

長い人生のなかで、どういった出来事が起きてお金が入ったり出て行ったりするかは誰にもわかりません。じかし、だからこそ予算シミュレーションを活用して予想を立てることは非常に重要なのです。

今回は、マンションを購入する際にぜひ活用していただきたい予算シミュレーション法についてわかりやすく解説します。

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マンション購入のための予算の決め方

マンションを購入する際には事前に予算を把握しておくことが大切です。予算を決める方法としては「貯蓄の確認」「毎月の返済額」「頭金や諸費用に用意できる金額」「手元資金と住宅ローン返済可能額」の4つの金額を決める必要があります。

こちらでは、マンションを購入するための予算の決め方について紹介します。マンション購入の資金計画を立てる際に参考にしてみてください。

手元に残さなければならない貯蓄を確認する

手元に十分な資金がなくても、住宅ローンを活用することでマンションの購入が可能になります。しかし、これは貯蓄が十分になくても問題がないということではありません。自分たちが一般的な生活を続けていくために、十分な貯蓄を残しておく必要があります。

また、日々のなかで必要となる出費は生活にかかるものばかりではありません。自分や家族の大きな怪我や病気、災害といった万が一の事態を想定すると、貯蓄に余裕があるに越したことはないのです。今後、安心して生活していくために、自分たちのために必要な貯蓄を差し引いて住宅資金を確保するようにしましょう。

住宅の購入後に備えるべきお金は、大きく分けて3つあります。

1つ目は、入居費用です。引越しや家具の購入のためにかかる費用と捉えてください。新居の規模や種類によって費用は大きく左右しますが、新築の場合は照明器具やカーテンといった最低限のものを揃えるだけで50万円ほどを目安にしておくとよいでしょう。

2つ目は、生活予備費です。これは、万が一の事態に備えて確保しておきたいお金です。長い人生のなかで、突然何が起こるかは誰にもわかりません。大きな怪我や病気に備えて貯蓄しておきましょう。一般的な会社員であれば、3ヵ月から半年分の生活費を目安にするのがおすすめです。

3つ目は、将来のために備える貯蓄です。上記2つは最低限確保しておきたいお金でしたが、将来欲しくなったり起こったりする出来事に備えておくことも大切です。たとえば、教育費や車の購入資金などが想定されます。かかる費用を計算したうえで、余裕を持って貯めておきましょう。

年収から毎月の返済額を決める

マンションを購入する際には、住宅ローンを利用するケースが多いでしょう。住宅ローンの返済額は「年収の25%」が安心して支払える金額と言われています。「年収の25%」を12分割した金額が月々の返済金額となります。

年収額だけでなく、家族構成やその人の生活スタイルによって返済金額は変わります。返済額を決める際は、家計も踏まえておくことも大切です。現在使用している住居の家賃や積立貯蓄から、マンションを購入してからかかる管理費や固定資産税などを差し引きし、毎月の返済額について考えましょう。

これまで、家を購入するために貯蓄を積み立ててきたのであれば、購入後にその一部を返済にあてられないか検討してみてください。加えて、毎年発生する固定資産税や都市計画税にも注意が必要です。目安として、年間で10万~20万円ほど納税の義務が発生します。ボーナスで支払う方法もあるので、十分にご検討ください。

加えて、マンションを購入するうえで重要となるのが、管理費です。マンションの状態を維持するため、管理費や修繕費を支払う必要があります。毎月2万円程度を目安としてください。細かい部分は自分でやることも可能ですが大変な作業になりますので、専門としている業者に依頼することをおすすめします。

頭金・諸費用支払い分として用意できる資金を決める

マンションを購入する際、最初に頭金を支払って残りの分をローンで返済するという方法が一般的です。頭金とは、住宅の購入金額から「住宅ローンの借入額」を引いた部分の金額を意味します。手元にある現金や資金援助など借入金以外の方法で手配するお金です。

マンションを購入する際には、頭金を用意できるかどうか確認しておくことをおすすめします。マンション購入後には、管理費や維持費が発生しますので、それらの分の費用を捻出できないかを考え、ローンの返済額を決めると良いでしょう。

頭金を多く確保できると、以下3つのメリットが得られます。

まず、先に支払っておく金額が大きくなれば、当然負担しなければならない毎月の返済額が減ります。加えて、無理のない返済計画となれば住宅ローンの審査にも通りやすくなるのです。さらに、金利が優遇され、有利な条件で住宅ローンを利用できるかもしれません。

一方で、デメリットも存在します。

貯蓄やほかの支払いに使いたかった費用を頭金に回してしまうので、購入手数料など諸経費が重く感じられてしまいます。先に多くのお金を支払えば、当然貯蓄も減少します。現在、賃貸住宅に住んでいるのであれば、頭金を用意している間に家賃が発生することも考えなければなりません。加えて、十分な頭金を用意するまでに、住宅の価格や住宅ローンの金利が上がってしまうかもしれないのです。

これらメリットとデメリットを踏まえると、頭金の十分な確保に向き不向きがあることがわかります。子どもが複数いるようなご家庭の場合、月々の出費が膨らんでしまうため、少しでも負担を減らすためにも頭金は多めに用意しておくべきです。

一方、今後昇給などが期待できるのであれば、長期にわたり安定して返済していけますので頭金を必要以上に用意しなくてもよいでしょう。

これまでは、住宅ローンを利用するためには借入金額の20%に値する頭金を確保する必要がありました。しかし現在では、頭金がなかったとしても条件次第で住宅ローンを利用することができます。条件次第では、物件の価格3,000万円に諸経費120万円を足した3,120万円の購入金額を頭金なしで住宅ローンを利用できます。

ただし、頭金が少なくなればその分毎月の返済額も膨らみます。予算シミュレーションについて考える際は、今後の返済計画を長い目で検討してどれだけの頭金を用意するかを慎重に検討する必要があるのです。

年収別の借り入れ可能額の早見表

以下の表は年収別の借り入れ可能額の早見表になります。年収負担率は25%です。

年収 毎月の返済額 借入額
400万円 約 8.3万円 約2,710万円
500万円 約10.4万円 約3,396万円
600万円 約12.5万円 約4,082万円
700万円 約14.5万円 約4,768万円
800万円 約16.7万円 約5,454万円
900万円 約18.7万円 約6,140万円
1,000万円 約20.8万円 約6,793万円

借入額は年収だけでなく、マンションの価格やその人のライフスタイルによって決まります。マンションを購入する際は、人生設計についても考えてみると良いでしょう。

マンション購入で予算を超えることのリスク

マンションを購入するにあたり、資金計画を立てていたら予算がオーバーしてしまう可能性があります。予算を考えるよりも物件探しを優先してしまうと想定していた予算を超えてしまいやすくなるので注意が必要です。

想定していた予算を超えてしまうと子どもの教育費など他のことにお金を充てられなくなったり、月々の支払い金額が増えて家計が苦しくなったりするリスクがあります。このようなリスクを避けるためにも予算を確認した上で物件探しをすることをおすすめします。

マンション購入で予算を超える場合の対策

マンションを購入する際に予算が超えてしまった場合は、以下のような対策をとることをおすすめします。

親から資金を援助してもらう

マンションを購入するための予算が足りない際、親や祖父母に援助をお願いしてみるのは効果的な手段の1つです。このとき、注意しなければならないのが贈与税です。基本的に、親や祖父母からお金をもらうと、贈与税が発生します。ただし、年間で受け取った金額の総額が110万円以内であれば贈与税は発生せず、申告する必要もありません。

また、マイホームの増改築や新築、取得のために資金を援助してもらうのであれば、条件次第で「住宅取得等資金贈与の非課税」制度が適用されます。700万円までが非課税になるので、前述の110万円の控除額と合わせて810万円までは贈与税が発生しなくなるのです。ただし、確定申告を行う必要があります。

借入金額を増やす

借入金額を増やすのは、なかでももっともシンプルな選択肢です。たとえば、返済期間が35年で金利が1.2%の場合、毎月返済する金額を1万円増やすことで借入額をおよそ340万円増加できます。

340万円を貯蓄しようとすると困難に感じるかもしれませんが、月々1万円ずつ貯金するのであれば現実的な話になってきます。ただし、闇雲に借入金額を増やすのではなく、日々のなかでしようしている嗜好品や通信費など削減できる費用を見直したうえで検討してください。

共有名義で購入する

自分1人では理想とする物件の購入に届かなかった場合、共有名義で住宅ローンを利用する手段が検討できます。たとえば男女の夫婦で共有名義として住宅を購入することで、支払った金額をもとに分割してそれぞれの持ち分として所有できるようになります。

共有名義にすることで、住宅ローンの控除や売却する際の特別控除を2人分受けられます。ただし、共同で所有しているため、売却するためには双方の承諾が必要となります。実際に、共有名義となっている物件を売却する際に承諾がとれずトラブルに発展してしまう例は少なくありません。

マンション購入の際はシミュレーションを入念に行なう

マンションを購入する際には、資金計画が大切です。マンションの予算を決めるためには、以下の3つの金額を決める必要があります。
_ 毎月の返済額
_ 頭金や諸費用に用意できる金額
_ 手元資金と住宅ローン返済可能額

マンションの購入費用以外にも、生活費や病気やケガをしたときなどお金が必要になることがあるので、さまざまなことを考慮して資金計画を立てると良いでしょう。

マンションを探す際は、予算を決めてから物件選びを行うと予算を超過してしまうのを防げます。予算を超過してしまった場合は、借入金額を増やしたり、共有名義で購入したりすると負担額を和らげられます。

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