福利厚生が充実した公務員の方の中には、安価に入居できる官舎や家賃補助制度を利用し、賃貸住宅に住み続ける方も多くいます。
一方で、住宅ローンを組みやすい立場でもあることから、金融機関から融資を受けてマイホームを購入する方も珍しくありません。
本記事では公務員は住宅ローンが組みやすいと言われる理由と、公務員の優遇制度である「共済住宅ローン」の特徴とメリット・デメリットについて解説します。
家を買うタイミングにお悩みの方は、こちらの記事も参考にしてください。
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公務員が住宅ローンの審査に通りやすい3つの理由
一般的なサラリーマンに比べ、公務員は住宅ローンの審査で優遇される傾向にあります。その背景には、次の3つの理由があります。
- 失業する可能性が低い
- 収入・ボーナスが安定している
- 退職金で一括返済が可能
それぞれの理由を詳しく解説します。
失業する可能性が低い
公務員は雇い主の都合で解雇されるケースがほとんどなく、自己都合での退職以外に失業する可能性が低いという特徴があります。
国や自治体は、民間企業のように倒産する心配があまりなく、おおむね定年退職まで勤めることが可能です。
仮に病気や怪我、育児・介護などの事情で職場を離れたとしても、最長で3年まで休暇を取得することが可能で、職場復帰も容易です。
住宅ローンの審査で見られるのは長く働き続けることができ、遅滞なく返済ができるかどうかです。上述した通り、公務員は不景気などに左右されず、長く働き続けることができるため、比較的審査でも優遇されやすい傾向にあります。
収入・ボーナスが安定している
公務員は民間企業のサラリーマンと比較して、収入やボーナスの金額が安定しています。
不景気の状況でも給与水準が大きく下落することはなく、ボーナスが全額カットされることもありません。実際にリーマンショックやコロナ禍の際にも、公務員のボーナスは多少減額されるに留まりました。民間企業では、不景気に見舞われることで大きく収入が下がり、ボーナスがカットされる可能性もあることを考えると、金融機関側も住宅ローンの融資では、安定した収入のある公務員を優遇する傾向にあります。
退職金で一括返済が可能
勤続年数や役職にもよりますが、公務員は定年退職の際、平均2,000万円以上の退職金が支給されます。
民間企業のサラリーマンと比べ、法律で保障されている退職金が見込めるため、定年退職の際に住宅ローンの一括返済を設定するケースも多くあります。
定年退職後に残債があった場合でも、ほぼ確実に退職金を充当して返済できる点は、住宅ローンの審査を受ける上で有利な条件となります。
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公務員が住宅ローン審査に通らない4つのケースとは？
審査において有利な条件が揃う公務員の方でも、住宅ローン審査に落ちてしまう可能性はゼロではありません。具体的には、以下のようなケースでは融資を受けられない場合があります。
- 過去に遅延・滞納履歴がある
- 健康上の問題で団信に加入できない
- ローンを組む物件に問題がある
- 返済負担率が高すぎる
それぞれ詳しく解説します。
過去に遅延・滞納履歴がある
公務員であっても、信用情報に問題があれば、住宅ローンの審査で不利になります。
具体的には、クレジットカードの支払いや携帯電話の分割払い、税金や社会保険料の遅延・滞納履歴があると、審査に落ちてしまう可能性が高まります。
健康上の問題で団信に加入できない
住宅ローンを組む際には、団体信用生命保険（通称「団信」）と呼ばれる生命保険に加入します。
団信は、住宅ローンの債務者が死亡・高度障害を負った場合に、残債の支払いが保険金によって免除される仕組みを指します。
団信も生命保険の一種のため、健康上の理由で加入できないと判断された場合には、住宅ローンの審査を通過できません。
ローンを組む物件に問題がある
住宅ローンを申し込む際、自身に問題がなくても、購入する物件に問題がある場合には審査に落ちることもあります。
これは建築基準法違反であったり、登記内容に問題があったりする中古物件でよく見られます。
具体的には、接道義務を満たせていないケースや、増築部分が未登記のケース、事務所・店舗を住居に改装した際の種類変更が未登記のケースなどが該当します。
返済負担率が高すぎる
公務員としての収入に対して借入額が大きく、「返済負担率」が高すぎる場合にも、住宅ローンの審査に落ちる可能性があります。
返済負担率とは、年収に対する年間の住宅ローン返済金額の割合を指します。例えば年収500万円の方が年間で150万円(月々12.5万円)を返済する場合には、「150万円 ÷ 500万円 = 30%」となり、返済負担率は30%と計算されます。
この返済負担率は、手取りで25%以内に収めることが理想とされており、総務省の家計調査によれば、令和2年の勤労世帯の住宅ローン返済負担率は、手取りの収入に対しては平均で16.3%、税込の年収に対しては平均で13.2%となっています。
40%〜などを超えてしまうと審査に落ちやすくなってしまうとも言われているため、ご自身の年収と照らし合わせながら判断してください。
その他、住宅ローン審査に通らない理由について詳しくはこちらの記事を参考にしてください。
住宅ローン審査基準に通らない理由は？基本的な流れから審査項目や必要書類を解説！
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公務員の住宅ローン借入可能限度額は？年収別に計算
次に、住宅ローンの借入可能限度額を押さえておきましょう。ご自身の年収における借入可能限度額を調べる際には、返済負担率が重要になります。
多くの金融機関では、年収400万円未満は30%以下、年収400万円以上で35%以下を、融資の限度額に設定しています。
固定金利で年1.34%、返済期間35年とした場合に、年収別に借入可能限度額をまとめたのが以下の表になります。
| 年収 | 返済負担率25% | 返済負担率30% | 返済負担率35% |
|---|---|---|---|
| 300万円 | 2,094万円(月々6.25万円) | 2,513万円(月々7.5万円) | 2,932万円(月々8.75万円) |
| 400万円 | 2,791万円(月々8.33万円) | 3,351万円(月々10万円) | 3,887万円(月々11.6万円) |
| 500万円 | 3,485万円(月々10.4万円) | 4,188万円(月々12.5万円) | 4,993万円(月々14.58万円) |
| 600万円 | 4,188万円(月々12.5万円) | 5,026万円(月々15万円) | 5,864万円(月々17.5万円) |
| 700万円 | 4,859万円(月々14.5万円) | 5,864万円(月々17.5万円) | 6,836万円(月々20.4万円) |
| 800万円 | 5,562万円(月々16.6万円) | 6,702万円(月々20万円) | 7,808万円(月々23.3万円) |
| 900万円 | 6,266万円(月々18.7万円) | 7,540万円(月々22.5万円) | 8,796万円(月々26.2万円) |
| 1,000万円 | 6,981万円(月々20.8万円) | 8,377万円(月々25万円) | 9,774万円(月々29.1万円) |
仮にご自身の年収が500万円で、返済負担率を30%で考える場合には、4,188万円が借入可能上限額となります。
月収の30%にあたる月々12.5万円の返済を35年間続ける想定のため、ご自身のライフスタイルや生活コスト、将来の資産形成に回す金額などを踏まえ、総合的に判断する必要があるでしょう。
住宅ローンの借入可能限度額については、下記の記事でも詳しく解説していますので併せてご参照ください。
年収からみる住宅ローンの借入可能限度額の目安はいくら？審査基準のポイントも解説！
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民間と比較した共済住宅ローンのメリット・デメリット
公務員には、民間企業のサラリーマンにはない優遇制度として「共済住宅ローン」が利用できます。
共済住宅ローンは、公務員の相互扶助・生活向上を目的として設けられている制度です。民間の住宅ローンとは異なり、以下のような違いがあります。
| 相違点 | 民間住宅ローン | 共済住宅ローン |
|---|---|---|
| 住宅の抵当権の設定 | 必要 | 不要 |
| 連帯保証人 | 必要 | 不要 |
| 保証料の支払い | 必要 | 不要 |
| 厳格な審査 | あり | なし |
| 被災時の追加融資 | あるが限定的 | あり |
| 住宅ローン限度額 | 高い | 低い |
| 住宅ローン金利 | 低い | 高い |
| 担保 | 購入する不動産など | 退職金 |
上の表を踏まえて、共済住宅ローンのメリット・デメリットについて解説します。
共済住宅ローンのメリット
共済住宅ローンは定年退職時の退職金が担保となっているため、住宅の抵当権が設定されません。万が一の際にも差し押さえの心配がない点はメリットでしょう。
また、連帯保証人や保証料が不要で、審査のハードルが低い利点もあります。
共済住宅ローンのデメリット
一方で共済住宅ローンには、貸付限度額が低く、金利が高めに設定されているデメリットがあります。
また、退職金の金額は勤続年数によって変わるため、勤続年数が短く申請時の年齢が若いと、住宅ローン限度額も低くなる傾向にあります。
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家を買うと住宅手当は廃止？住宅ローン控除を活用する
公務員がマイホームを購入すると、勤務先の自治体から受けられる家賃補助制度の対象外となります。これまで住宅手当を受け取りながら家賃を支払っていた方は、マイホームの購入で支出が増えるケースもあります。
その際には、「住宅ローン控除」を利用することで税負担を軽減しましょう。住宅ローン控除では、一定の要件を満たしている場合に、年末時点での住宅ローン残高の1%（新制度では0.7%）が、10年間にわたり所得税から控除されます。
購入を検討している物件が住宅ローン控除の対象となるかどうか、事前に確認しておくことが大切です。
住宅ローン控除について詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてください。
住宅ローン控除の制度内容や減税を受けるために必要な条件と書類を解説！
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安定した収入やボーナス、法律で保障されている退職金などの条件により、公務員は住宅ローンの審査で有利になります。
ただし信用情報や健康上の問題があるなどの理由で審査に落ちる可能性も考えられます。共済住宅ローンは民間の住宅ローンとは異なり、抵当権を設定する必要がなく保証人・保証料が不要ですが、勤続年数が短いと借入限度額が低く、金利も高くなる傾向にある点に注意しましょう。
なお、現在物件を探している方は、Housii(ハウシー)がおすすめです。Housii(ハウシー)では未公開物件を含む、多くの物件を掲載しており、複数の業者から提案を受けることができます。是非利用してみてはいかがでしょうか？
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