築30年のマンションを買ったら後悔する？買って後悔した7つの事例

「築30年のマンションは買っても大丈夫？」
「築30年のマンションは将来売れなくて後悔する？」

中古マンション購入を検討している方の中には、このような不安をお持ちの方も多いのではないでしょうか。

人生でも最大級の買い物と言われるマンション購入。住み始めてから後悔したり、売却時になってなかなか売れなくて困るという事態は避けたいですよね。

そこでこの記事では、現在または将来的に築30年前後の中古マンション購入を検討している方に向けて、

• 築30年のマンションを買ったら後悔する？買わなきゃよかった7つの事例
• 築30年のマンションは売れない？売却時に後悔しない物件の選び方

このような内容について解説していきます。後悔しない住み替えのために、ぜひ参考にしてください。

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築30年のマンションを買ったら後悔する？買って後悔した7つの事例

築30年のマンションがすべて悪いわけではありません。しかし、新築や築浅と比べて建物や設備が劣化している分、慎重な検討が必要です。そこで、この章では築30年のマンションを買わなきゃよかったと後悔する7つの事例についてご紹介します。

それぞれについて詳しくご紹介していきます。

買ってすぐ大規模修繕が始まってしまった

築30年のマンションを買って後悔した事例の1つ目は「買ってすぐ大規模修繕が始まってしまった」です。

国土交通省が作成しているマンションの長期修繕計画ガイドラインによると、マンションの大規模修繕のタイミングは以下のように記述されています。

• 1回目が築12～15年目
• 2回目が築24～30年目
• 3回目が築36年～45年目

つまり、タイミングによっては購入後すぐに2回目の大規模修繕が始まる可能性があるのです。

大規模修繕前は月々の修繕積立金以外に、50万円～100万円程度の臨時徴収があることもあります。さらに、大規模修繕工事中は騒音に悩まされたり、工事の規模によっては仮住まいへの引っ越しが必要になることも。

もちろん、購入タイミングが良ければ大規模修繕工事が済んだばかりのマンションに住める可能性もあります。築30年前後のマンションを検討する際には、管理組合に問い合わせて長期修繕計画を確認しておくと良いでしょう。

修繕積立金が高くなっていた

現在多くのマンションでは修繕積立金の徴収額を決めるために「段階増額方式」という方法を採用しています。これは築年数が経つごとに徐々に月々の修繕積立金額を上げていくというもの。

国土交通省の平成30年度マンション総合調査によると、修繕積立金の平均額は完成年次別に以下の通りです。

完成年次が古い、つまり築年数が経っているマンションほど、修繕積立金が高い傾向があることがわかります。築年数が経つほどに建物や設備、配管などの経年劣化が進むため、より修繕費用が必要になるのです。

購入価格が安いからという理由だけで築30年マンションを選ぶと、買った後の維持費の高さに後悔してしまうかもしれません。

段階増額方式の他に「均等積立方式」があります。こちらは築年数に関係なく毎月一定額を支払う方法です。段階増額方式が損に感じるという方は均等積立方式を採用しているマンションを探してみるのもおすすめです。

配管が経年劣化してしまっていた

マンションは築年数が経過するほどに建物や設備が経年劣化していくものです。それは配管も例外ではありません。むしろ、壁の中にある配管はメンテナンスがないがしろにされがちです。外観や内装はきれいでも配管は劣化が深刻なマンションも多いのです。

特に2000年より前に建てられたマンションの配管は特に要注意です。というのも、現在主流の樹脂製の配管がスタンダードになったのは2000年以降。それまでは多くのマンションで金属製の配管が使われていました。

金属管は20～30年で経年劣化して、赤水や漏水などのトラブルが発生するリスクが高くなります。場合によっては、住み始めてすぐに配管の交換が必要になってしまうかもしれません。

ただし、適切なメンテナンスや樹脂管への交換が既に行われていればその限りではありません。金属管も清掃や修繕をすれば寿命は延びますし、樹脂製の配管の耐用年数は30～40年ほど。住み始めてすぐに交換というリスクはほぼないと言えるでしょう。

耐震性が不十分であった

マンションを含む住宅の耐震性能の考え方については、ここ50年ほどで大きく2回のアップデートがありました。

1つ目は、1981年の建築基準法の改正による「新耐震基準」です。それまでの旧耐震基準から強化されました。「震度5強の中規模地震では軽微な損傷」「震度6強～7の大規模地震でも倒壊は免れる」。このレベルの耐震性能が義務付けられたのです。

2つ目は、2000年から始まった「住宅性能表示制度」です。住宅性能表示制度とは、消費者が良質な住宅を安心して買えるようにするものです。構造の強さや省エネ性、遮音性などの住宅性能を表示します。表示項目には耐震に関するものも含まれており、耐震等級1～3という3段階で表示されるようになりました。

これは建築基準法とは異なり、法的に義務付けられた制度ではありません。しかし多くのデベロッパーが影響を受け、耐震への意識を高めました。

築30年のマンションは1つ目の新耐震基準はクリアしていますが、住宅性能表示制度には間に合っていません。

国土交通省が発表した「熊本地震における建築物被害の原因分析を行う委員会」の報告書によると、熊本地震で無被害だった建物の割合は、耐震等級3で87.5%でした。一方、建築基準法レベルの建物では60.1%に留まります。

もちろん、築30年のマンションでも耐震等級3相当のマンションも存在しますが、数は多くありません。耐震の観点ではやはり新築には及ばないでしょう。

想定よりリフォーム費用がかかってしまった

築30年のマンションのリフォーム費用は、リフォーム範囲によって大きく変動します。100万円以内に収まるケースから1,000万円近くかかるケースまであります。

キッチンやトイレ、お風呂など1つの設備を交換するだけであれば50~200万円程度。壁紙や床を含めてフルリフォームする場合は400万円程度～。さらに、間取り変更や配管の移動を伴うようなリフォームの場合、600万円～1000万円近くかかることもあるでしょう。

水回り設備や電気配線、配管等は30年程度で故障したり、メンテナンスが必要になるとされています。売り出し前に売主側でリフォーム済みのことも多いです。しかし、理想の住まいを実現するには、購入後に追加リフォームが必要なケースが多いでしょう。

実は、リフォーム費用について考慮していなかったために、予想以上に費用がかかり後悔してしまう人が多いのです。そのため、物件購入価格だけでなく、リフォーム費用も加味した資金計画を立てておくことが大切です。

部屋の中に頻繁に虫が発生した

新居に住み始めたものの、頻繁に室内で虫と遭遇して後悔してしまうという方もいます。こういった理由から、虫が苦手な方の中には、築古マンションは躊躇してしまうという方もいるのではないでしょうか。たしかに、外観からして古い中古マンションには、いかにも虫が出そうな雰囲気があります。

しかし、実際には築年数と虫が出るかどうかには、直接の因果関係はありません。むしろ、虫の発生に関係しているのは「配管の管理体制」です。

ゴキブリや蚊、ハエといった虫たちは共通して湿気が多い環境を好み、配管内には虫が寄り付きやすくなります。実は、室内で見かける虫はバルコニーや窓からだけでなく、配管からも侵入していることがあるのです。そのため、定期的に配管洗浄などのメンテナンスがされているマンションは安心です。築30年以上でも虫に遭遇する確率は低いといえます。

逆に、外壁のひび割れや伸びっぱなしの植栽が放置されているマンション。このような管理体制を疑う物件は、配管の管理も滞っていると予想されます。

虫が苦手な方は築年数に関係なく、管理がしっかりされているマンションを選ぶのがおすすめです。

騒音に悩まされた

マンションへの住み替え前に不安になるポイントとして、騒音トラブルが起きないかということもあるのではないでしょうか。特に築古の中古マンションは、経年劣化で騒音トラブルが起きやすいのでは、とお考えの方も多いかもしれません。

しかし、前項と同じ結論になりますが、騒音トラブルと築年数には直接の因果関係はありません。むしろ、騒音問題に大きく影響するのは、マンションの建物構造です。

マンションの代表的な建物構造には以下の3つがあります。

• 鉄骨造（S造）
• 鉄筋コンクリート造（RC造）
• 鉄筋鉄骨コンクリート造（SRC造）

結論、遮音性能の点ではRC造やSRC造がおすすめです。これら2つの構造とS造との大きな違いは、コンクリートが使われているかどうか。コンクリートには遮音性があるため、騒音問題が比較的防げる建物構造だと言えるでしょう。

さらに、内見時に部屋の中で手を叩いてみることで、遮音性を確かめることもできます。手を叩いて音が響くようであれば、音が室内でとどまり隣家へは響いていないということ。反対に音が響かないのであれば、音が壁を通り抜けて隣へ伝わってしまっている可能性があるでしょう。

また、足音に関しては防音カーペットやマットで対策するという手もあります。遊びたい盛りのお子さんがいる場合には、検討してみてください。

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築30年のマンションは売れない？売却時に後悔しない物件の選び方

この章では、築30年以上の中古マンションの取引事例を解説します。また、将来売却時に困らない物件の選び方も紹介します。

築30年以上の取引事例も多い

結論、築30年を超える中古マンションでも売却することは十分に可能です。

以下の表は、イエウールが独自に調査したものです。東京都世田谷区の中古マンションの販売履歴を築年数別に示しています。

参考：イエウールが独自に調査したもの

↓赤枠部分を抜粋

赤枠で示した築30年以上の中古マンションの販売履歴の件数は、合計すると1,337件あります。最も古い築59年の中古マンションの平均価格は1,560万円です。この物件の詳細情報を見てみましょう。田園都市線・池尻大橋駅から徒歩5分、渋谷駅へも徒歩圏内という好立地です。建物の価値よりも、立地条件の良い土地に価格が付いていると考えられます。

さらにもう1つ、東京都新宿区での検索結果を見てみましょう。

参考：イエウールが独自に調査したもの

↓赤枠部分を抜粋

新宿区の築30年以上のマンションの販売履歴の件数は1,502件。もっとも古い築53年のマンションにも3,322万2,100円の価格が付いています。物件詳細を見てみると、大江戸線・東新宿駅から徒歩5分の好立地。こちらもやはり、2度と手に入らないかもしれない好立地の土地に対して、価格がついていると考えられます。

以上の例より、売却は十分に可能であることがわかります。築30年はもちろん築50年を超える中古マンションでも、立地条件やその他の付加価値が優れていれば問題ありません。

将来売れる中古マンションの選び方

上記でご紹介したように、築30年以上の中古マンションでも数多くの販売・売却履歴があることがわかりました。では、そのような築古でも売れるマンションを選ぶには、どのような点に気を付ければよいのでしょうか。

結論、以下の2点を重視して選ぶのがおすすめです。

• 立地条件の良い物件を選ぶ
• リフォーム・リノベーション可の物件を選ぶ

それぞれ詳しく解説します。

立地条件の良い物件を選ぶ

繰り返しにはなりますが、築古マンションの売却において最も重要なのが、立地条件が良いことです。なぜなら、建物の資産価値は立地に関係なく築年数で減るからです。一方、土地の資産価値は立地条件が良ければ、減らないどころか上がる可能性もあります。

RC造マンションの建物の減価償却期間は47年。つまりマンションの建物部分は築47年で、ある種の資産価値が下がりきってしまうということ。対して、土地は老朽化することがないため、減価償却されることがありません。そのため、売却を想定して築30年以上の中古マンションを買う場合、建物の資産価値より土地の資産価値、つまり立地条件を重視すべきだといえます。

具体的には、3大都市圏の主要路線の駅徒歩10分圏内がおすすめです。人口が増えているエリアの駅近マンションなら、地価が下がるリスクは少ないでしょう。

その他、売れやすい立地条件の特徴としては以下のようなものが挙げられます。

リフォーム・リノベーション可の物件を選ぶ

リフォーム・リノベーションで内装や設備をキレイにすることも非常に効果的です。中古マンションが売れやすくなります。実際、株式会社AlbaLinkが2021年に行った中古住宅の購入に関する意識調査があります。これによると、中古住宅購入が「あり」と答えた人の理由は以下の通りでした。

長らく新築信仰が強かった日本ですが、意識は変化しているようです。中古でもリフォーム等でキレイなら問題ない、と考える人が多いことがわかります。

ただし、リフォーム・リノベーションに制限があるマンションも多いことには注意が必要です。例えば、壁紙や床の張替えは問題ないことが多いです。しかし、間取り変更や水回りの移動は、マンションの構造上できないこともあります。

将来の売却を想定するなら、リフォーム・リノベーションはどの程度までできるのかということを事前に確認しておきましょう。

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本記事では、築30年のマンション購入で後悔する可能性がある7つの事例を解説しました。いかがでしたでしょうか。

築30年のマンションは築年数が経っている分、建物や配管、設備の経年劣化が進んでいます。新築・築浅に比べ、失敗しやすい落とし穴が多いことは確かです。しかし、それらを打ち消すほどのメリットもたくさんあります。

具体的には、

• リフォーム費用を込みにしても購入価格を安く抑えられること
• 新築・築浅マンションに比べて好立地の物件が多いこと
• 購入前に管理状況などを把握できること

などが挙げられます。

築古だからと選択肢から外してしまうのはもったいないことです。ぜひ、本記事でご紹介したチェックポイントを抑えて、掘り出しものの築30年マンションを見つけてみてください。

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